Wer weiterhin in einer Mietwohnung wohnen möchte, sollte den Zeitpunkt der Vertragsverlängerung richtig im Blick behalten. Wer die Verlängerungsgebühr, die Abläufe und die rechtlichen Grundlagen nicht kennt, riskiert unerwartete Kosten oder Probleme. In diesem Artikel erläutern wir ausführlich, wie die Verlängerung von Mietverträgen funktioniert und worauf Sie achten sollten.
Wie funktionieren die Regeln zur Verlängerung von Mietobjekten?
Bei Mietverträgen gibt es solche, die verlängert werden können, und solche, die nicht verlängert werden können.
- Gewöhnlicher Mietvertrag (verlängerbar): Dies ist die übliche Form des Mietvertrags. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit (in der Regel 2 Jahre) können Sie weiter dort wohnen, wenn Sie die Verlängerung formal durchführen. Wenn der Mieter dies wünscht, kann der Vermieter die Verlängerung grundsätzlich nicht ablehnen, sofern kein berechtigter Grund vorliegt.
- Befristeter Mietvertrag (nicht verlängerbar): Die Vertragsdauer ist von vornherein festgelegt, und mit Ablauf dieser Frist endet der Vertrag. Wenn beide Parteien einverstanden sind, ist jedoch ein Neuabschluss möglich. Häufig sind diese Verträge mit vergleichsweise günstiger Miete verbunden.
Der Grund dafür, dass die Verlängerungsperiode bei gewöhnlichen Mietverträgen oft auf 2 Jahre festgelegt wird, liegt in der Bestimmung des japanischen Mietrechts, wonach „ein Vertrag mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr als Vertrag ohne feste Laufzeit gilt“.
Wie hoch ist die übliche Verlängerungsgebühr? Gibt es regionale Unterschiede?
Die Verlängerungsgebühr ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern beruht auf langjähriger Geschäftspraxis. Der Oberste Gerichtshof Japans hat 2011 entschieden, dass „eine Verlängerungsgebühr den Charakter einer ergänzenden oder im Voraus geleisteten Miete hat und wirksam ist, wenn eine entsprechende Vereinbarung besteht“.
Die folgenden Werte geben einen Anhaltspunkt dafür, in welchen Regionen eine Verlängerungsgebühr üblich ist.
- Präfektur Kanagawa: ca. 90 % (bei fast allen Objekten erforderlich)
- Tokio: ca. 65 %
- Präfektur Chiba: ca. 83 %
- Präfektur Kyoto: ca. 55 %
- Präfektur Osaka: ca. 0 % (keine entsprechende Praxis)
- Präfektur Fukuoka: ca. 23 %
Die übliche Verlängerungsgebühr beträgt häufig 1 bis 2 Monatsmieten. In manchen Fällen kommt zusätzlich eine Verwaltungsgebühr für die Verlängerungsabwicklung an die Hausverwaltung hinzu (0,5 bis 1 Monatsmiete).
Was kann man tun, wenn man die Verlängerungsgebühr nicht zahlen kann?
Wenn die Zahlung der Verlängerungsgebühr schwierig ist, kommen folgende Optionen in Betracht.
- Gespräch mit Vermieter oder Hausverwaltung: In manchen Fällen ist eine Reduzierung der Verlängerungsgebühr oder Ratenzahlung möglich. Wichtig ist, frühzeitig das Gespräch zu suchen.
- Umzug in ein Objekt ohne Verlängerungsgebühr: Eine weitere Möglichkeit ist der Umzug in ein Objekt ohne Verlängerungsgebühr oder in ein Objekt mit befristetem Mietvertrag.
- Verhandlung über mietfreie Zeit: Bei der Verlängerung kann dies auch als Verhandlungsansatz genutzt werden, zusammen mit Gesprächen über Ausstattungsverbesserungen oder eine Mietsenkung.
Können sich Vertragsbedingungen bei der Verlängerung ändern?
Zum Zeitpunkt der Verlängerung können Bedingungen wie Miete, Verwaltungsgebühr oder Bürgschaftsgesellschaft überprüft werden. Gerade für Langzeitmieter kann dies auch eine Gelegenheit für Mietverhandlungen sein. Prüfen Sie die Verlängerungsunterlagen sorgfältig und klären Sie offene Fragen, bevor Sie unterschreiben.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- F. Kann ich die Zahlung der Verlängerungsgebühr verweigern?
- A. Wenn im Vertrag eine Verlängerungsgebühr vorgesehen ist, besteht grundsätzlich eine Zahlungspflicht. Solange der Betrag nicht deutlich überhöht ist, ist eine Verweigerung der Zahlung schwierig.
- F. Was passiert, wenn ich die Verlängerung vergesse?
- A. Bei einem gewöhnlichen Mietvertrag läuft der Vertrag auch ohne Verlängerungsverfahren automatisch als „gesetzliche Verlängerung“ weiter. Dennoch sollte geprüft werden, wie mit der Verlängerungsgebühr umgegangen wird.
- F. Bedeutet das, dass ein befristeter Mietvertrag nicht verlängert werden kann?
- A. Eine Verlängerung ist nicht möglich, aber ein „Neuabschluss“ kann erfolgen, wenn beide Parteien zustimmen. Die Bedingungen für einen Neuabschluss unterscheiden sich je nach Objekt und Vermieter.
- F. Kann ich bei der Verlängerung über die Miete verhandeln?
- A. Ja, das ist möglich. Vor allem für Langzeitmieter oder in Gebieten mit sinkenden Marktmieten kann eine Mietsenkung bei der Verlängerung erfolgreich verhandelt werden.
