Mietverlängerungsgebühr in Japan: Kosten & Daten 2026

„Die Verlängerungsmitteilung ist da – aber wie viel muss ich am Ende wirklich zahlen?" Diese Frage hören wir von Mietern in Japan alle zwei Jahre aufs Neue. Was in Deutschland, Österreich oder der Schweiz unbekannt ist, ist im japanischen Mietrecht eine feste Institution: die kōshinryō (更新料, „Vertragsverlängerungsgebühr"), eine separate Zahlung an den Vermieter, die bei jeder Verlängerung eines Mietverhältnisses fällig werden kann – zusätzlich zur laufenden Miete, ohne dass dafür im deutschen, österreichischen oder Schweizer Mietrecht eine Entsprechung existiert. Dieser Artikel richtet sich an alle, die die tatsächliche Höhe der Verlängerungsgebühr (更新料, kōshinryō) und der Verlängerungs-Verwaltungsgebühr (更新事務手数料, kōshin jimu tesūryō) kennen wollen, die zum Zeitpunkt der Verlängerung über die Miete verhandeln möchten, oder die Schwierigkeiten haben, die Verlängerungskosten aufzubringen. Wir stützen uns ausschließlich auf Primärdaten des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), des Ministeriums für Inneres und Kommunikation (総務省, MIC), der Nationalen Steuerbehörde (国税庁, NTA) und des Ministeriums für Gesundheit, Arbeit und Soziales (厚生労働省, MHLW), um Ihnen eine Berechnung an die Hand zu geben, mit der Sie den Betrag für Ihre eigene Miete ermitteln können. Wir nennen dabei stets, aus welchem Jahr die zum Redaktionsschluss 2026 aktuellste verfügbare Zahl stammt.

Vorab das Ergebnis: Die Verlängerungsgebühr ist in Japan keineswegs landesweit einheitlich – je nach Region liegt sie zwischen 0 und 1,4 Monatsmieten. Die letzte landesweite, nach Präfekturen aufgeschlüsselte amtliche Erhebung stammt vom MLIT aus dem Juni der Heisei-Ära 19 (2007); danach lag der Durchschnitt in Tokio bei 1,0 Monatsmieten, in Kanagawa bei 0,8 und in Osaka bei 0 Monatsmieten. Getrennt von der an den Vermieter gezahlten Verlängerungsgebühr steht die „Verlängerungs-Verwaltungsgebühr" (更新事務手数料, kōshin jimu tesūryō), die an die Makler- oder Verwaltungsgesellschaft geht: Laut der Erhebung für das Fiskaljahr Reiwa 7 (2025) fiel sie bei 44,4 % der Haushalte an, und bei rund 70 % davon entsprach sie exakt einer Monatsmiete.

Die wichtigsten Punkte dieses Artikels

• Die Verlängerungsgebühr entspricht nicht pauschal „1 bis 2 Monatsmieten". Nach den Primärdaten des MLIT liegt der Durchschnitt in allen 16 erfassten Präfekturen bei höchstens 1,4 Monatsmieten, meist um 0,5 Monatsmieten.
• Bei der Verlängerung fällt nicht nur die Verlängerungsgebühr an. Insgesamt vier Kostenarten sind zu prüfen: die Verlängerungsgebühr, die Verlängerungs-Verwaltungsgebühr, die Feuerversicherungsprämie und die Verlängerungsgebühr der Mietbürgschaft (家賃債務保証, yachin saimu hoshō).
• Bei der Durchschnittsmiete der drei großen Ballungsräume von 83.381 Yen (ca. 454 EUR; Stand: 12.08.2026, 1 EUR ≈ 183,7 JPY) liegt der Barbetrag für eine Verlängerung nach zwei Jahren im Osaka-Modell bei 83.381 Yen (ca. 454 EUR), im Tokio-Modell bei 166.762 Yen (ca. 908 EUR) und im Kyōto-Modell bei 200.114 Yen (ca. 1.089 EUR) – ein regionaler Unterschied um mehr als das Doppelte.
• Für Mietverhandlungen zum Verlängerungszeitpunkt gibt es mit Artikel 32 des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudemieten (借地借家法, shakuchi shakkya-hō) eine gesetzliche Grundlage. Da die private Miete laut Verbraucherpreisindex im Juni 2026 im Jahresvergleich jedoch nur um 0,6 % gestiegen ist, ist ein Antrag auf „Beibehaltung" der bisherigen Miete realistischer als eine deutliche Senkung.
• Wenn die Verlängerungsgebühr nicht aufgebracht werden kann: Das japanische Wohngeld (住居確保給付金, jūkyo kakuho kyūfukin) deckt die laufende Miete, nicht aber die Verlängerungsgebühr selbst. Für Letztere bleibt der Weg über eine Ratenzahlungs- oder Nachlassvereinbarung mit Vermieter oder Verwaltungsgesellschaft.

Wie hoch ist die Verlängerungsgebühr? Erhebungsquote und Durchschnittswert nach Präfektur

Wer die marktübliche Höhe der Verlängerungsgebühr kennen möchte, sollte zunächst die vom MLIT am 29. Juni Heisei 19 (2007) veröffentlichte „Erhebung zur tatsächlichen Lage privater Mietwohnungen (Immobilienunternehmen)" (民間賃貸住宅に係る実態調査〈不動産業者〉) heranziehen. Der Fragebogen wurde an 934 Verwaltungsgesellschaften geschickt, die Mitglied im Japanischen Verband für Mietwohnungsverwaltung (日本賃貸住宅管理協会) sind; 204 antworteten (Rücklaufquote 21,8 %), und bei der Frage zu Einmalzahlungen wurden 175 gültige Antworten ausgewertet. Nach unserer Recherche im August 2026 existiert bis heute keine aktuellere landesweite amtliche Erhebung, die die Verlängerungsgebühr nach Präfektur aufschlüsselt – diese fast zwei Jahrzehnte alte Studie bleibt die einzige verfügbare Quelle dieser Art.

Erhebungsquote und Durchschnittswert in 16 Präfekturen

Erfasst wurden Verträge, die zwischen April Heisei 17 (2005) und März Heisei 18 (2006) abgeschlossen wurden. Die Spalte „Anteil" zeigt, bei welchem Prozentsatz der Objekte in der jeweiligen Präfektur eine Verlängerungsgebühr erhoben wird; die Spalte „Durchschnitt (Monate)" gibt an, wie viele Monatsmieten diese Gebühr im Erhebungsfall entspricht.

Quelle: MLIT (国土交通省, Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus), „Erhebung zur tatsächlichen Lage privater Mietwohnungen (Immobilienunternehmen)" (民間賃貸住宅に係る実態調査〈不動産業者〉), Juni Heisei 19 (2007), 175 gültige Antworten (Erhebungsdokument, Pressemitteilung).

Aus dieser Tabelle lassen sich drei Dinge ablesen. Erstens: In der Region Tokio ist die Verlängerungsgebühr mit Kanagawa (90,1 %), Chiba (82,9 %) und Tokio (65,0 %) praktisch Standard, während sie in Osaka und Hyōgo mit 0 % als Brauch schlicht nicht existiert. Zweitens korrelieren Erhebungsquote und Höhe der Gebühr nicht: In Kanagawa wird bei neun von zehn Objekten eine Gebühr erhoben, ihr Durchschnitt liegt mit 0,8 Monatsmieten aber unter dem Tokios (1,0 Monatsmiete). Drittens ist Kyōto mit 1,4 Monatsmieten die teuerste Präfektur – bei einer mittleren Erhebungsquote von 55,1 %, aber dem höchsten Betrag im Fall der Zahlung.

Zum Vergleich: In Deutschland, Österreich und der Schweiz kennt das Mietrecht keine vergleichbare, an den Vermieter zu zahlende Verlängerungsgebühr. Ein deutscher unbefristeter Mietvertrag läuft ohne festen Endtermin weiter, eine „Verlängerung" im japanischen Sinne findet dort gar nicht statt; bei befristeten Verträgen (Zeitmietvertrag nach § 575 BGB) ist eine Verlängerung reine Vertragssache zwischen den Parteien, ohne dass eine gesonderte Gebühr an den Vermieter üblich wäre. Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum ist die kōshinryō (更新料) daher ein genuin japanisches Element der Rendite- und Cashflow-Planung, das in keinem europäischen Standardmodell auftaucht und bei der Kalkulation einer japanischen Mietimmobilie separat berücksichtigt werden muss.

Stimmt „1 bis 2 Monatsmieten" wirklich? Die Primärdaten zeigen meist rund 0,5 Monatsmieten

In vielen Ratgebern liest man, die Verlängerungsgebühr entspreche „1 bis 2 Monatsmieten". Verglichen mit den oben zitierten Primärdaten ist diese Spanne zu hoch gegriffen. Von den 16 erfassten Präfekturen liegt nur Kyōto mit 1,4 Monatsmieten über einer vollen Monatsmiete; Tokio und Chiba liegen bei genau 1,0 Monatsmiete, die übrigen elf Regionen bewegen sich zwischen 0,1 und 0,8 Monatsmieten. Einen Wert von „2 Monatsmieten" gibt es in keiner einzigen Präfektur dieser Erhebung.

Steht in Ihrer Verlängerungsmitteilung eine Gebühr von zwei Monatsmieten, weicht dieser Betrag deutlich vom regionalen Durchschnitt ab. Das weiter unten besprochene Urteil des Obersten Gerichtshofs behandelt Fälle, in denen die Gebühr im Verhältnis zu Miete und Verlängerungsdauer „unangemessen hoch" ist, als Ausnahme. Es lohnt sich daher, zunächst die Verlängerungsgebühr-Klausel im eigenen Mietvertrag zu prüfen und sich Höhe und Begründung von der Verwaltungsgesellschaft erklären zu lassen.

Warum die Daten bei Heisei 19 (2007) enden – und worauf bei der Interpretation zu achten ist

Der Grund, warum es seit dieser Erhebung keine vergleichbare landesweite Studie mehr gibt, liegt darin, dass die Verlängerungsgebühr ein gesetzlich nicht verankerter Handelsbrauch ist. Die vom MLIT herausgegebene „Fallsammlung zur Beratung bei privaten Mietwohnungen (überarbeitete Fassung)" (民間賃貸住宅に関する相談対応事例集〈再改訂版〉, März Reiwa 4 / 2022) hält dazu ausdrücklich fest: „Da es keine gesetzliche Grundlage gibt und es sich auch nicht zwangsläufig um einen landesweiten Brauch handelt, ist die Verlängerungsgebühr im vom MLIT herausgegebenen Standard-Mietvertrag für Mietwohnungen nicht aufgeführt." Weil es sich nicht um eine gesetzlich geregelte Institution handelt, wird sie nicht fortlaufend statistisch erfasst.

Die obige Tabelle sollte deshalb nicht als „Preistabelle für 2026", sondern als „Landkarte der Stärke regionaler Bräuche" gelesen werden. Da die Erhebung rund 20 Jahre zurückliegt, können sich Quoten und Monatsbeträge seither verschoben haben. Wer den tatsächlichen Betrag wissen möchte, sollte sich anhand dieser Tabelle ein Gefühl für das regionale Niveau verschaffen und dann den in seinem eigenen Mietvertrag festgelegten Betrag der Verlängerungsgebühr-Klausel als maßgeblich ansehen. Enthält der Vertrag keine Verlängerungsgebühr-Klausel, gibt es bei der Verlängerung auch keine Rechtsgrundlage, eine solche Gebühr zu verlangen.

Was bei der Verlängerung tatsächlich zu zahlen ist: Kostenarten und Berechnungsbeispiele

Die Ausgaben zum Verlängerungszeitpunkt beschränken sich nicht auf die Verlängerungsgebühr. In der Praxis werden gleichzeitig vier Posten in Rechnung gestellt: die Verlängerungsgebühr, die Verlängerungs-Verwaltungsgebühr, die Feuerversicherungsprämie und die Verlängerungsgebühr der Mietbürgschaft. Empfänger und Rechtsnatur dieser vier Posten unterscheiden sich, weshalb die getrennte Betrachtung der Ausgangspunkt dafür ist, ob ein verlangter Betrag angemessen ist.

Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum lohnt sich vorab ein Perspektivwechsel: Während in Deutschland, Österreich und der Schweiz die Kaution (Mietsicherheit) einmalig bei Einzug hinterlegt und bei Auszug – abzüglich berechtigter Forderungen – zurückerstattet wird, entstehen in Japan bei jeder Vertragsverlängerung neue, nicht rückzahlbare Zahlungen. Dieser strukturelle Unterschied ist zentral für die Renditeplanung: Wer eine japanische Mietimmobilie hält oder mietet, sollte die Verlängerungskosten als wiederkehrenden Posten alle ein bis zwei Jahre einplanen, nicht als einmalige Anlaufkosten.

Vergleich der vier bei der Verlängerung anfallenden Kostenarten

Für zwei der vier Posten – Feuerversicherungsprämie und Bürgschafts-Verlängerungsgebühr – existiert keine landesweite amtliche Statistik. Die Angemessenheit dieser Beträge lässt sich daher nur anhand der tatsächlichen Summen und Verlängerungszyklen in Versicherungspolice und Bürgschaftsvertrag prüfen. Bei der Mehrwertsteuer gilt: Sowohl die Feuerversicherungsprämie als auch die Bürgschaftsgebühr der Mietbürgschaft sind steuerfrei. Die Nationale Steuerbehörde (国税庁, NTA) führt „Versicherungsprämien" und „Kreditbürgschaftsgebühren" ausdrücklich als steuerfreie Umsätze auf (Nr. 6201, Steuerfreie Umsätze). Ist auf der Rechnung der Bürgschaftsgesellschaft jedoch eine gesonderte Verwaltungsgebühr ausgewiesen, ist dieser Teil als Dienstleistungsentgelt steuerpflichtig. Die Kostenstruktur der Mietbürgschaft haben wir ausführlich in Marktübliche Bürgschaftsgebühren und wie man Gebührenmodelle liest aufgeschlüsselt.

Die Unterscheidung zwischen Verlängerungsgebühr und Verlängerungs-Verwaltungsgebühr wird bereits im amtlichen Fragebogen klar gezogen. Im Fragebogen der Wohnungsmarkt-Trendumfrage Reiwa 7 heißt es ausdrücklich: „Die Verlängerungs-Verwaltungsgebühr umfasst nicht die an den Vermieter gezahlte Verlängerungsgebühr, sondern ausschließlich die an den Makler gezahlte Verwaltungsgebühr für die Verlängerung." Die Verlängerungsgebühr ist also eine Einmalzahlung an den Vermieter, die Verlängerungs-Verwaltungsgebühr das Entgelt für eine Dienstleistung des Vermittlers. Steht auf Ihrer Rechnung nur „Verlängerungsgebühr" ohne weitere Aufschlüsselung, empfiehlt es sich, sich beide Beträge getrennt ausweisen zu lassen.

Die aktuellste Realität der Verlängerungs-Verwaltungsgebühr (Wohnungsmarkt-Trendumfrage Reiwa 7)

Die aktuellsten Primärdaten rund um die Vertragsverlängerung liefert die Wohnungsmarkt-Trendumfrage Reiwa 7 (令和7年度住宅市場動向調査) des MLIT, deren Bericht im Juli Reiwa 8 (2026) veröffentlicht wurde. Der Fragebogen wurde an 600 Haushalte in privaten Mietwohnungen verteilt, 590 antworteten (Rücklaufquote 98,3 %). Der Erhebungszeitraum lief vom 1. September bis 9. Dezember Reiwa 7 (2025), erfasst wurden Haushalte, die zwischen April 2024 und März 2025 umgezogen sind. Wichtig: Die Erhebung zu privaten Mietwohnungen beschränkt sich auf die drei großen Ballungsräume (Tokio, Nagoya, Osaka) – es handelt sich nicht um einen landesweiten Durchschnitt.

Quelle: MLIT, „Bericht zur Wohnungsmarkt-Trendumfrage Reiwa 7" (令和7年度住宅市場動向調査報告書, Bericht), Juli Reiwa 8 (2026), private Mietwohnungshaushalte, 590 gültige Antworten, drei große Ballungsräume.

Die Verlängerungs-Verwaltungsgebühr fällt bei knapp der Hälfte der Haushalte an, und wenn sie anfällt, entspricht sie meist genau einer Monatsmiete. Für die Gesamtsumme entscheidet also weniger die Höhe als die schlichte Frage, ob dieser Posten überhaupt anfällt. Prüfen Sie deshalb bei Erhalt der Verlängerungsmitteilung zuerst, ob dieser Punkt bei Ihnen zutrifft.

Simulation: Vertragsverlängerung nach zwei Jahren bei einer Miete von 83.381 Yen (ca. 454 EUR)

Um ein Gefühl für die tatsächlichen Beträge zu geben, rechnen wir mit der Durchschnittsmiete der drei Ballungsräume aus der Reiwa-7-Erhebung von 83.381 Yen (ca. 454 EUR) als gemeinsamer Basis und variieren nur die Monatsmieten-Zahl der Verlängerungsgebühr je nach Region. Die Verlängerungs-Verwaltungsgebühr setzen wir – dem häufigsten Wert der Erhebung entsprechend – mit 1,0 Monatsmieten an.

Bei identischer Miete entsteht allein durch regionale Bräuche eine Spanne der Ausgaben pro Verlängerung von 83.381 Yen (ca. 454 EUR) bis 200.114 Yen (ca. 1.089 EUR) – ein Faktor von 2,4. Da die tatsächliche Durchschnittsmiete im Großraum Tokio bei 94.068 Yen (ca. 512 EUR) liegt, ergeben sich bei einem Objekt mit je 1,0 Monatsmiete für Verlängerungsgebühr und Verwaltungsgebühr Verlängerungskosten von 188.136 Yen (ca. 1.024 EUR) alle zwei Jahre.

Der tatsächlich alle zwei Jahre in bar benötigte Betrag ergibt sich aus dieser Summe zuzüglich der zweijährigen Feuerversicherungsprämie und der Verlängerungsgebühr der Mietbürgschaft. Für diese beiden Posten gibt es keine amtlichen Vergleichsdaten – addieren Sie die tatsächlichen Beträge aus Versicherungspolice und Bürgschaftsvertrag, um Ihre persönliche Gesamtsumme zu ermitteln. Wer diesen Betrag bereits drei Monate vor dem Verlängerungstermin als Rücklage einplant, gerät nicht in Zeitdruck.

Fällt auf die Verlängerungsgebühr Mehrwertsteuer an? (Wohnnutzung steuerfrei, Gewerbenutzung steuerpflichtig)

Ob auf die Verlängerungsgebühr Mehrwertsteuer erhoben wird, hängt davon ab, ob das Gebäude zu Wohn- oder Gewerbezwecken genutzt wird. Laut Steuer-Leitfaden Nr. 6225 der Nationalen Steuerbehörde (国税庁, NTA) sind nicht rückzahlbare Beträge wie Kaution, Ablösegeld, Depotgeld und Verlängerungsgebühr im Zusammenhang mit Abschluss oder Verlängerung eines Wohnraum-Mietvertrags steuerfrei; bei gewerblich genutzten Gebäuden, etwa Büros, sind dieselben Posten hingegen steuerpflichtig.

Wird auf die Verlängerungsgebühr Ihrer Wohnung also Mehrwertsteuer aufgeschlagen, kann das ein Fehler sein. Die Prüfung ist einfach: Entspricht der in der Verlängerungsmitteilung genannte Betrag genau „Monatsanzahl × Miete"? Bei einer Miete von 83.381 Yen (ca. 454 EUR) und 1,0 Monatsmiete Verlängerungsgebühr sollte der Betrag exakt 83.381 Yen sein; steht dort etwa 91.719 Yen (ca. 499 EUR) – das 1,1-Fache –, wurde Mehrwertsteuer aufgeschlagen. Bei der Verlängerungs-Verwaltungsgebühr hingegen ist Mehrwertsteuer korrekt, da es sich um das Entgelt für eine Dienstleistung des Vermittlers handelt.

Quelle: Nationale Steuerbehörde (国税庁, NTA), „Nr. 6225: Pachtzins, Miete, Ablösegeld, Kaution u. Ä." (地代、家賃や権利金、敷金など), Rechtsstand 1. April Reiwa 7 (2025).

Warum gibt es die Verlängerungsgebühr überhaupt? Rechtsgrundlage und Grundsatzurteil des Obersten Gerichtshofs

Die Verlängerungsgebühr hat keine gesetzliche Grundlage. Eine Zahlungspflicht entsteht ausschließlich dann, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält. Wer das verinnerlicht, weiß bei jeder Verlängerung genau, worauf zu achten ist.

Aus Sicht des deutschen, österreichischen oder Schweizer Mietrechts ist bereits diese Konstruktion bemerkenswert: Zahlungspflichten entstehen dort in aller Regel unmittelbar aus dem Gesetz (etwa §§ 535 ff. BGB) und werden durch zwingendes Recht begrenzt – eine frei vereinbarte, wiederkehrende Gebühr allein für die Fortsetzung eines bestehenden Mietverhältnisses wäre in diesen Rechtsordnungen unüblich und würde rechtlich kritisch geprüft. In Japan dagegen beruht die kōshinryō ausschließlich auf der vertraglichen Vereinbarung der Parteien; sie ist damit Verhandlungssache, kein gesetzlich vorgeschriebenes Minimum oder Maximum.

Der staatliche Mustermietvertrag enthält keine Verlängerungsgebühr

Das MLIT veröffentlicht mit dem „Standard-Mietvertrag für Mietwohnungen" (賃貸住宅標準契約書) eine offizielle Vertragsvorlage, doch diese enthält keinen Posten für die Verlängerungsgebühr. Die bereits erwähnte „Fallsammlung zur Beratung bei privaten Mietwohnungen (überarbeitete Fassung)" (März Reiwa 4/2022, erstellt von der Forschungsgruppe zur Beratung bei Mietstreitigkeiten) begründet dies damit, dass es für die Verlängerungsgebühr weder eine gesetzliche Grundlage noch einen landesweiten Brauch gibt. Mit anderen Worten: Die Verlängerungsgebühr gehört nicht zu den vom Staat als Standard erachteten Vertragsbedingungen, sondern ist ein auf regionalem Brauch beruhender Aufschlag.

Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 15. Juli Heisei 23 (2011): Streitpunkt war Artikel 10 des Verbraucherschutzgesetzes

Die Wirksamkeit von Verlängerungsgebühr-Klauseln war lange umstritten, und die Instanzgerichte urteilten uneinheitlich. Klarheit brachte das Urteil der Zweiten Kleinen Kammer des Obersten Gerichtshofs vom 15. Juli Heisei 23 (2011) (Minshū Bd. 65 Nr. 5, S. 2269). Streitpunkt war, ob die Verlängerungsgebühr-Klausel gegen Artikel 10 des Verbraucherschutzvertragsgesetzes (消費者契約法, shōhisha keiyaku-hō) verstößt und deshalb unwirksam ist.

Der Oberste Gerichtshof stellte fest, dass die Verlängerungsgebühr einen komplexen Charakter hat – sie enthält Elemente einer Mietergänzung oder -vorauszahlung sowie einer Gegenleistung für die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Auf dieser Grundlage entschied das Gericht: Eine im Mietvertrag eindeutig und konkret festgelegte Verlängerungsgebühr-Klausel verletzt die Interessen des Verbrauchers im Sinne von Artikel 10 des Verbraucherschutzvertragsgesetzes nicht einseitig – es sei denn, es liegen besondere Umstände vor, etwa dass die Höhe der Gebühr im Verhältnis zur Miete und zur Verlängerungsdauer unangemessen hoch ist.

Für die Praxis bedeutet das zweierlei: Erstens ist eine Verlängerungsgebühr-Klausel grundsätzlich wirksam, wenn Betrag und Zahlungszeitpunkt klar im Vertrag stehen – eine einseitige Zahlungsverweigerung ist dann schwer durchzusetzen. Zweitens bleibt für „unangemessen hohe" Beträge Raum für eine Ausnahme. Auch die oben zitierte Fallsammlung betont, dass es wichtig sei, mit dem Vermieter im Gespräch zu bleiben und dabei zu prüfen, ob der Betrag erheblich vom regionalen Brauch und Marktniveau abweicht; komme keine Einigung zustande, sei auch ein Schlichtungsantrag denkbar.

Ein häufiges Missverständnis sei hier ergänzt: Die im damaligen Fall für wirksam erklärte Klausel sah eine Verlängerungsgebühr von zwei Monatsmieten bei einer Verlängerungsdauer von einem Jahr vor. Allein ein über dem regionalen Durchschnitt liegender Betrag macht eine Klausel also nicht unwirksam. Der realistische Weg bei Unzufriedenheit mit der Höhe ist daher nicht die Berufung auf Unwirksamkeit, sondern das Einfordern einer Begründung und ein anschließendes Gespräch mit dem Vermieter über die Konditionen.

Warum Vermieter die Verlängerungsgebühr verlangen (Einmaleinnahme 53,0 % / langjähriger Brauch 50,4 %)

Wer die Beweggründe des Vermieters kennt, kann Verhandlungen gezielter führen. Die bereits zitierte Erhebung aus Heisei 19 (2007) fragte 117 Unternehmen mit gültiger Antwort nach den Gründen für die Erhebung der Verlängerungsgebühr, Mehrfachantworten waren möglich. Am häufigsten genannt wurde „wird als Einmaleinnahme einkalkuliert" (53,0 %), gefolgt von „langjähriger Brauch" (50,4 %), „Ausgleich für niedrigere laufende Miete" (21,4 %) und „Finanzierungsquelle für Abnutzungsreparaturen" (20,5 %).

Die Verlängerungsgebühr besteht also zur Hälfte aus betriebswirtschaftlicher Einnahmenplanung, zur anderen Hälfte aus reinem Brauch. Beim Versuch, eine Reduzierung zu erwirken, lässt sich dem Argument „das ist eben Brauch" mit regionalen Vergleichsdaten begegnen; der in die Einnahmenplanung eingerechnete Anteil ist für den Vermieter dagegen schwerer aufzugeben. Wer diese Struktur versteht, erzielt oft leichter eine Einigung, wenn nicht nur über die Verlängerungsgebühr selbst, sondern über das Gesamtpaket – etwa inklusive Modernisierungen oder Mietkonditionen – verhandelt wird.

Wie die Vertragsverlängerung funktioniert: Einvernehmliche Verlängerung, gesetzliche Verlängerung und befristeter Mietvertrag im Vergleich

Bei der Vertragsverlängerung gibt es zwei Formen: die „einvernehmliche Verlängerung" (合意更新, gōi kōshin) durch Übereinkunft der Parteien und die „gesetzliche Verlängerung" (法定更新, hōtei kōshin) kraft der Bestimmungen des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudemieten (借地借家法, shakuchi shakkya-hō). Je nachdem, welche Form vorliegt, ändern sich sowohl die weitere Vertragsdauer als auch der Umgang mit der Verlängerungsgebühr.

Warum Zweijahresverträge so verbreitet sind (Artikel 29 Absatz 1)

Dass Mietverträge in Japan meist auf zwei Jahre befristet werden, hat seinen Hintergrund in Artikel 29 Absatz 1 des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudemieten. Danach gilt: „Ein Gebäudemietvertrag mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr wird als Mietvertrag ohne feste Laufzeit behandelt." Bei einer Laufzeit unter einem Jahr würde der Vertrag also als unbefristet gelten, und der Vermieter bräuchte für eine Kündigung einen „berechtigten Grund" (正当事由, seitō jiyū, Artikel 28) – was für ihn schwerer zu handhaben ist. Deshalb hat sich eine Laufzeit von mindestens einem Jahr, in der Praxis meist zwei Jahren, durchgesetzt.

Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum ist bemerkenswert, wie unterschiedlich das Grundmodell ist: In Deutschland ist der unbefristete Mietvertrag der gesetzliche Regelfall, und der Vermieter benötigt für eine ordentliche Kündigung stets ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB (etwa Eigenbedarf) – unabhängig von einer festen Vertragslaufzeit. In Japan hingegen ist der befristete Vertrag mit periodischer Verlängerung die Norm, und genau dieser wiederkehrende Verlängerungstermin ist der strukturelle Anlass für die kōshinryō. Der deutsche Mieterschutz wirkt über das gesamte Mietverhältnis hinweg kontinuierlich, der japanische konzentriert sich auf die Momente der Vertragsverlängerung.

Was bei einer gesetzlichen Verlängerung passiert (Artikel 26)

Artikel 26 Absatz 1 des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudemieten bestimmt: Unterlässt es der Vermieter, dem Mieter zwischen einem Jahr und sechs Monaten vor Ablauf der Vertragslaufzeit eine Mitteilung über die Nichtverlängerung (oder eine Mitteilung, dass ohne Änderung der Bedingungen keine Verlängerung erfolgt) zukommen zu lassen, gilt der Vertrag als zu denselben Bedingungen wie zuvor verlängert. Die neue Laufzeit gilt dabei jedoch als unbefristet. Selbst wenn eine solche Mitteilung erfolgt ist, tritt derselbe Effekt ein, wenn der Mieter die Nutzung nach Ablauf fortsetzt und der Vermieter nicht unverzüglich widerspricht (Absatz 2).

Praktisch bedeutet das dreierlei: Erstens droht bei vergessener Verlängerung keine Vertragsbeendigung und kein Auszugszwang. Zweitens wird der Vertrag nach gesetzlicher Verlängerung unbefristet, sodass der Begriff „nächster Verlängerungstermin" entfällt. Drittens hängt es vom genauen Wortlaut des Vertrags ab, ob die Verlängerungsgebühr-Klausel auch bei gesetzlicher Verlängerung greift. Steht dort „bei einvernehmlicher Verlängerung wird die Gebühr fällig", lässt sich das so lesen, dass die gesetzliche Verlängerung nicht erfasst ist; steht dort allgemein „im Fall der Verlängerung", kann dies zum Streitpunkt werden. Genau diese Formulierung zu prüfen, ist der erste Schritt bei Fragen rund um die gesetzliche Verlängerung.

Auch eine Mitteilung über die Verlängerungsverweigerung führt nicht automatisch zum Auszug. Der Vermieter benötigt dafür einen „berechtigten Grund" nach Artikel 28. Dieser Artikel schreibt vor, dass bei der Beurteilung unter anderem der Nutzungsbedarf beider Parteien, der bisherige Vertragsverlauf, die tatsächliche Nutzung und der Zustand des Gebäudes sowie ein etwaiges Angebot einer Abfindungszahlung (立退料, tachinokiryō) umfassend zu berücksichtigen sind.

Vergleich: Normaler Mietvertrag und befristeter Mietvertrag ohne Verlängerungsanspruch

Quelle: e-Gov Gesetzesdatenbank, Gesetz über Grundstücks- und Gebäudemieten (借地借家法); MLIT, „Bericht zur Wohnungsmarkt-Trendumfrage Reiwa 7".

Der befristete Mietvertrag ohne Verlängerungsanspruch ist als Institution noch wenig bekannt: In der Reiwa-7-Erhebung gaben 17,1 % an, ihn zu kennen, 24,6 % kannten zumindest den Namen, während 54,4 % ihn gar nicht kannten. Zwei Prüfungen genügen, um die eigene Vertragsart zu bestimmen: Steht im Titel oder in Artikel 1 des Vertrags „Befristeter Gebäudemietvertrag" (定期建物賃貸借契約)? Und wurde ein schriftliches Dokument übergeben, das erklärt, dass keine Verlängerung stattfindet? Die Unterschiede beider Vertragsarten haben wir ausführlich in Der Unterschied zwischen normalem und befristetem Mietvertrag zusammengestellt.

Drei Punkte, die bei der Verlängerung eines vermieteten Eigentumswohnungs-Objekts zu prüfen sind

Auch bei der Miete einer Einheit in einer als Eigentumswohnung errichteten Anlage (分譲マンション, bunjō manshon) gilt rechtlich dasselbe Verlängerungsverfahren wie bei gewöhnlichen Mietobjekten. Da der Vermieter hier jedoch häufig eine Privatperson ist, treten in der Praxis oft Unterschiede in den folgenden drei Punkten auf.

1. Das Vorhandensein einer Verlängerungsgebühr-Klausel variiert stark von Eigentümer zu Eigentümer. Statt eines standardisierten Formulars der Verwaltungsgesellschaft kommt mitunter ein individueller Vertrag des Eigentümers zum Einsatz, sodass sowohl das Vorhandensein als auch die Höhe der Verlängerungsgebühr von Objekt zu Objekt schwanken. Prüfen Sie die entsprechende Klausel direkt in Ihrem Vertrag.
2. Klären Sie vorab, wer für die Verlängerung zuständig ist. Die Eigentümergemeinschaft der gesamten Wohnanlage (管理組合, kanri kumiai) und die für den Mietvertrag zuständige Verwaltungsgesellschaft sind zwei verschiedene Stellen. Notieren Sie sich, von wem die Verlängerungsunterlagen kommen und an wen Rückfragen zu richten sind, damit der Ablauf nicht ins Stocken gerät.
3. Änderungen der Hausordnung (管理規約, kanri kiyaku) können bei der Verlängerung in den Vertrag einfließen. So können etwa neue Regelungen zu Haustieren, Musizieren oder zur Nutzung des Fahrradstellplatzes in die verlängerten Vertragsbedingungen aufgenommen werden. Auch die zitierte Fallsammlung betont: Werden bei der Verlängerung neue Nebenabreden hinzugefügt, ist es wichtig, eine Erklärung einzufordern und das Gespräch zu suchen.

Die Besonderheiten vermieteter Eigentumswohnungen im Allgemeinen haben wir in Vor- und Nachteile vermieteter Eigentumswohnungen zusammengefasst.

Kann man zum Verlängerungszeitpunkt über die Miete verhandeln?

Ja. Der Verlängerungszeitpunkt ist sogar der natürlichste Moment für den Mieter, das Thema Miete anzusprechen. Ein bloßes „das ist mir zu teuer, bitte senken Sie die Miete" bringt jedoch kaum Fortschritt. Wer eine gesetzliche Grundlage und amtliche Indikatoren mitbringt, gibt Vermieter und Verwaltungsgesellschaft eine belastbare Diskussionsgrundlage.

Rechtsgrundlage: Das Recht auf Mietminderung nach Artikel 32

Artikel 32 Absatz 1 des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudemieten bestimmt: Wird die Miete eines Gebäudes durch die Veränderung von Steuern und sonstigen Lasten, durch einen Anstieg oder Rückgang des Grundstücks- und Gebäudewerts oder durch sonstige wirtschaftliche Umstände, oder im Vergleich zur Miete vergleichbarer Gebäude in der Nachbarschaft unangemessen, so können beide Parteien unabhängig von den Vertragsbedingungen für die Zukunft eine Erhöhung oder Senkung der Miete verlangen. Auch das Recht des Mieters, eine Senkung zu fordern, ist in dieser Vorschrift enthalten.

In der Praxis am wirksamsten ist der „Vergleich mit der Miete vergleichbarer Gebäude in der Nachbarschaft". Wie viel wird gerade für eine andere Einheit im selben Gebäude oder für ein ähnlich altes, ähnlich großes Objekt in Gehweite verlangt? Das liefert das konkreteste Argument. Zu beachten ist jedoch: Enthält der Vertrag eine Nebenabrede, die eine Mieterhöhung für einen bestimmten Zeitraum ausschließt, gilt diese Abrede vorrangig (Art. 32 Abs. 1, Nebensatz); bei befristeten Mietverträgen mit einer Nebenabrede zur Mietanpassung findet Artikel 32 keine Anwendung (Art. 38 Abs. 9). Die Anwendung dieser Vorschrift erläutern wir ausführlich in Artikel 32 des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudemieten und wie man ein Mietanpassungsverlangen stellt.

Auch hier lohnt der Blick über die Landesgrenze: Während in Deutschland Mieterhöhungen an den örtlichen Mietspiegel und an gesetzliche Kappungsgrenzen gebunden sind und in der Schweiz an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt werden, verlangt das japanische Recht keinen behördlich geführten Mietspiegel. Der Nachweis „unangemessener" Miete erfolgt durch den Vergleich mit tatsächlichen Angeboten in der Nachbarschaft – ein Verfahren, das für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum ungewohnt informell wirkt, in der Praxis aber ebenso verbindlich ist.

Amtliche Mietindikatoren als Verhandlungsgrundlage

Angaben zu „vergleichbaren Objekten in der Nachbarschaft" lassen sich nur individuell recherchieren, doch die Entwicklung des Gesamtmarkts zeigen amtliche Statistiken. Die folgenden Kennzahlen lassen sich als objektive Daten in das Verlängerungsgespräch einbringen.

Quelle: Ministerium für Inneres und Kommunikation (総務省, MIC), „Verbraucherpreisindex, Basisjahr 2020, landesweit, Juni Reiwa 8 (2026)"; Statistikamt des MIC, „Wohnungs- und Bodenstatistik Reiwa 5 (2023), Grundauswertung zu Wohnungen und Haushalten – Ergebnisse".

Die Schlussfolgerung aus diesen Zahlen ist eindeutig: Die Marktmiete verändert sich pro Jahr um weniger als 1 %. Eine deutliche Mietsenkung allein aus Marktdaten zu begründen ist daher schwierig – für den Antrag auf „Beibehaltung der Miete" oder die Bitte um „Begründung einer angebotenen Erhöhung" liefern diese Zahlen jedoch eine solide Grundlage. Wie bei einer angebotenen Erhöhung vorzugehen ist, erläutern wir in Wenn die Miete bei der Verlängerung erhöht wird: Ablehnungsbedingungen und Verhandlungsschritte für Mieter.

Zeitpunkt und Vorgehen: Aktiv werden, bevor die Verlängerungsmitteilung eintrifft

Der richtige Zeitpunkt, das Thema anzusprechen, liegt vor Erhalt der Verlängerungsmitteilung, also etwa vier bis sechs Monate vor Fristablauf. Der Grund: Sobald die Verlängerungsmitteilung verschickt wurde, sind die Konditionen intern bereits festgelegt, und eine nachträgliche Änderung bedeutet zusätzlichen Aufwand. Wer sich meldet, bevor die Bedingungen feststehen, gibt dem Vermieter noch Verhandlungsspielraum.

Für das Gespräch selbst hat sich folgende Reihenfolge bewährt: Erstens klar signalisieren, dass man wohnen bleiben möchte – der größte Kostenfaktor für den Vermieter ist der Leerstand, und die Absicht zu langfristigem Wohnen ist selbst ein Verhandlungsargument. Zweitens konkrete Vergleichsangebote aus demselben Gebäude oder der Umgebung vorlegen. Drittens sich auf eine einzige Forderung konzentrieren: Wer gleichzeitig Miete, Verlängerungsgebühr und Modernisierung fordert, verzettelt sich, ohne zu einem Ergebnis zu kommen. Viertens mündlich vereinbarte Punkte schriftlich im Verlängerungsvertrag oder in einem Nebenabkommen festhalten.

Was der Vermieter am meisten vermeiden möchte, sind die Leerstandszeit nach einem Auszug und die Kosten für eine neue Vermietung. Wer das Gespräch mit diesem Maßstab im Hinterkopf führt, findet meist einen für beide Seiten tragbaren Kompromiss.

Vergleich: Weiter die Verlängerungsgebühr zahlen oder in ein Objekt ohne Verlängerungsgebühr umziehen?

Eine häufige Frage lautet: „Ist ein Umzug nicht günstiger, als weiter Verlängerungsgebühren zu zahlen?" Wir vergleichen dazu auf Basis einer Miete von 83.381 Yen (ca. 454 EUR) die Kosten über sechs Jahre.

Bleibt man sechs Jahre in derselben Wohnung, fallen zwei Verlängerungen an (im 2. und im 4. Jahr). Verdoppelt man die oben berechneten Beträge, ergeben sich: Tokio-/Chiba-Modell 333.524 Yen (ca. 1.816 EUR), Saitama-/Aichi-/Fukuoka-Modell 250.144 Yen (ca. 1.362 EUR), Kyōto-Modell 400.228 Yen (ca. 2.179 EUR), Osaka-/Hyōgo-Modell 166.762 Yen (ca. 908 EUR).

Nun zu den Ausgaben bei einem Umzug. Auf Basis der Anfallquoten und Monatsbeträge der Reiwa-7-Erhebung addieren wir die durchschnittlichen Konditionen.

Nur die nicht rückzahlbaren Beträge summiert ergeben 166.762 Yen (ca. 908 EUR); hinzu kommen Umzugskosten, die Abrechnung der Rückbaupflicht in der alten Wohnung sowie Feuerversicherungsprämie und Bürgschaftsgebühr in der neuen Wohnung. Daraus lässt sich die Gewinnschwelle ableiten. Da die Verlängerungs-Verwaltungsgebühr auch am neuen Wohnort bei jeder künftigen Verlängerung anfallen kann, vergleichen wir im Folgenden ausschließlich die Verlängerungsgebühr.

• Tokio-/Chiba-Modell (Verlängerungsgebühr 1,0 Monatsmiete): Einer einmaligen Verlängerungsgebühr von 83.381 Yen (ca. 454 EUR) stehen nicht rückzahlbare Umzugsausgaben von 166.762 Yen (ca. 908 EUR) gegenüber. Rechnerisch gleichen sich beide Beträge erst nach zwei Verlängerungen aus – rechnet man die Umzugskosten mit ein, ist das Wohnenbleiben günstiger.
• Saitama-/Aichi-/Fukuoka-Modell (0,5 Monatsmieten): Eine Verlängerungsgebühr beträgt 41.691 Yen (ca. 227 EUR). Selbst zweimal in sechs Jahren gezahlt sind das 83.382 Yen (ca. 454 EUR) – ein Umzug ist hier eindeutig ungünstiger.
• Kyōto-Modell (1,4 Monatsmieten): Eine Verlängerungsgebühr beträgt 116.733 Yen (ca. 636 EUR), zweimal also 233.466 Yen (ca. 1.271 EUR). Das übersteigt die nicht rückzahlbaren Umzugsausgaben von 166.762 Yen (ca. 908 EUR) – bei einer Wohndauer von vier oder mehr Jahren wird ein Umzug damit zu einer echten Option.

Dieser Vergleich hat allerdings eine wichtige Prämisse. In der Reiwa-7-Erhebung lag der Anteil ohne „Dankesgeld" bei 45,8 % und ohne Maklerprovision bei 37,1 % – je nach Konditionen nähern sich die Umzugsausgaben also der Nullmarke. Umgekehrt entscheidet nicht primär die Höhe der Verlängerungsgebühr, ob ein Umzug lohnt, sondern die Anfangskosten am neuen Wohnort und ob die neue Miete niedriger ausfällt. Die Aufschlüsselung der Anfangskosten am neuen Wohnort finden Sie in Anfangskosten eines Mietvertrags: Kaution, Dankesgeld, Maklerprovision und 5 Sparmöglichkeiten.

Was tun, wenn die Verlängerungsgebühr nicht aufgebracht werden kann?

Kann der geforderte Betrag zum Verlängerungstermin nicht aufgebracht werden, ist das Schlimmste, den Termin ohne jede Rückmeldung verstreichen zu lassen. Es gibt im Wesentlichen drei Handlungsoptionen mit jeweils unterschiedlichem Charakter.

Zunächst mit Verwaltungsgesellschaft und Vermieter über Ratenzahlung oder Nachlass sprechen

Da die Verlängerungsgebühr eine rein vertragliche, nicht gesetzlich verankerte Zahlung ist, lässt sie sich durch Übereinkunft der Parteien in Raten aufteilen oder reduzieren. Teilen Sie im Gespräch konkret drei Dinge mit: dass Zahlungsbereitschaft besteht, bis wann welcher Betrag gezahlt werden kann, und dass Sie wohnen bleiben möchten.

Wie häufig es rund um die Verlängerung tatsächlich zu Konflikten kommt, zeigt eine amtliche Erhebung: die Umfrage des MLIT „Fragebogen zur Verwaltung von Mietwohnungen (Mieterbefragung)" (賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査〈入居者〉), eine Online-Befragung unter 310 Mietern vom 31. Juli bis 1. August 2019.

Quelle: MLIT, „Fragebogen zur Verwaltung von Mietwohnungen (Mieterbefragung)" (Erhebungsübersicht) — von 310 Befragten hatten 30,3 % (94 Personen) Konflikterfahrung.

Da die absoluten Zahlen mit ein bis vier Personen klein sind, sind diese Quoten nur als Anhaltspunkt zu werten – das Muster ist dennoch deutlich: Konflikte rund um die Verlängerung sind selten, doch wenn sie auftreten, werden nicht in erster Linie Geldbeträge, sondern Fragen der Fortsetzung des Mietverhältnisses – „Verlängerung wird verweigert", „unerwartete Erhöhung wird gefordert" – als gravierend empfunden. In derselben Erhebung nannten 10,1 % als Unzufriedenheit mit dem Verwaltungsservice „unzureichende Erklärung bei der Vertragsverlängerung". Sind Sie mit einem Betrag nicht einverstanden, fordern Sie zuerst eine Erklärung, wofür welcher Betrag anfällt – das ist der schnellste Weg, um eine Eskalation zu vermeiden.

Das Wohngeld deckt die Miete – nicht die Verlängerungsgebühr

Wird die Mietzahlung durch einen Einkommensrückgang schwierig, gibt es das vom Ministerium für Gesundheit, Arbeit und Soziales (厚生労働省, MHLW) verwaltete Wohngeld (住居確保給付金, jūkyo kakuho kyūfukin). Anspruchsberechtigt ist, wessen Haupteinkommensbezieher innerhalb der letzten zwei Jahre den Arbeitsplatz oder das Geschäft verloren hat, oder dessen Einkommensmöglichkeiten unverschuldet in vergleichbarem Ausmaß gesunken sind. Bis zu einem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Höchstbetrag (orientiert an der Wohnkostenpauschale der Sozialhilfe) wird die tatsächliche Miete grundsätzlich für drei Monate gezahlt, mit bis zu zwei Verlängerungen maximal neun Monate; die Auszahlung erfolgt direkt von der Gemeinde an Vermieter oder Maklerunternehmen. In den Sonderbezirken Tokios liegt der monatliche Höchstbetrag bei 53.700 Yen (ca. 292 EUR) für Einpersonenhaushalte, 64.000 Yen (ca. 348 EUR) für Zweipersonenhaushalte und 69.800 Yen (ca. 380 EUR) für Dreipersonenhaushalte.

Weitere Voraussetzungen sind: Das monatliche Haushaltseinkommen des letzten Monats darf die Summe aus Grundbetrag und Miete nicht überschreiten; die gesamten Ersparnisse des Haushalts dürfen das Sechsfache des Grundbetrags nicht übersteigen (gedeckelt bei 1.000.000 Yen, ca. 5.445 EUR); und es muss eine aktive Arbeitsuche, etwa über das Arbeitsamt (ハローワーク, Hello Work), nachgewiesen werden.

Wichtig festzuhalten: Gefördert wird die laufende Miete, die Verlängerungsgebühr selbst ist ausdrücklich nicht förderfähig. Realistisch ist deshalb ein zweigleisiges Vorgehen: Für die Miete den Antrag auf Wohngeld prüfen, für die Verlängerungsgebühr eine Ratenzahlungs- oder Nachlassvereinbarung mit Vermieter oder Verwaltungsgesellschaft suchen. Anlaufstelle für Antrag und Beratung ist die Selbsthilfe-Beratungsstelle (自立相談支援機関) der zuständigen Gemeinde.

Quelle: MHLW, Sonderportal zur Lebensunterstützung, „Überblick zum Wohngeld" (住居確保給付金 制度概要).

Was passiert, wenn die Zahlung ausbleibt und keine Rückmeldung erfolgt

Bleibt die Verlängerungsgebühr unbezahlt und erfolgt keine Rückmeldung, kann Folgendes eintreten: Erstens gilt die Nichtzahlung als Vertragsverletzung, sofern der Vertrag eine Verlängerungsgebühr-Klausel enthält. Zweitens kann bei Nutzung einer Mietbürgschaft die Nichtzahlung der Bürgschafts-Verlängerungsgebühr zum Erlöschen des Bürgschaftsvertrags führen, woraufhin der Vermieter vertragliche Abhilfe verlangen kann. Drittens kann das Verfahren bis hin zu Vertragskündigung und Räumungsforderung fortschreiten.

Sind die Voraussetzungen der gesetzlichen Verlängerung erfüllt, kann allein das Fehlen des Verlängerungsverfahrens jedoch keinen Auszug erzwingen. Auch die zitierte Fallsammlung stellt für den Fall einer Verlängerungsverweigerung durch den Vermieter fest: „Sind die Voraussetzungen der gesetzlichen Verlängerung erfüllt, muss grundsätzlich nicht ausgezogen werden." Nicht zahlen können und nicht kommunizieren sind zwei verschiedene Dinge. Eine rechtzeitige Rückmeldung vor dem Fälligkeitstermin verändert die verfügbaren Optionen erheblich.

Fünf Punkte, die bei den Verlängerungsunterlagen zu prüfen sind

Sobald die Verlängerungsmitteilung eintrifft, prüfen Sie vor der Unterschrift die folgenden fünf Punkte. Das allein verhindert nahezu alle Probleme, die sonst erst später auffallen.

1. Sind Verlängerungsgebühr und Verlängerungs-Verwaltungsgebühr getrennt ausgewiesen? Der Empfänger – Vermieter oder Vermittler – bestimmt den rechtlichen Charakter. Steht nur ein Gesamtbetrag da, fordern Sie eine Aufschlüsselung.
2. Wurde auf die Verlängerungsgebühr Mehrwertsteuer aufgeschlagen? Bei Wohnnutzung ist die Verlängerungsgebühr steuerfrei. Prüfen Sie nach, ob der Betrag genau „Miete × Monatsanzahl" entspricht.
3. Gibt es Änderungen bei Miete, Gemeinschaftskosten oder Vertragsdauer? Vergleichen Sie Punkt für Punkt mit dem bisherigen Vertrag. Bei einer Erhöhung können Sie eine Begründung verlangen.
4. Wurden neue Nebenabreden hinzugefügt? Prüfen Sie, ob Regelungen zu Haustieren, Musikinstrumenten, Parkplätzen oder zur Aufteilung der Rückbaupflicht neu aufgenommen wurden. Grundsätzlich beruht die einvernehmliche Verlängerung auf der Zustimmung beider Parteien; die zitierte Fallsammlung weist jedoch darauf hin, dass eine Verlängerung zu den mitgeteilten geänderten Bedingungen erfolgt, wenn der Mieter der Mitteilung nicht ausdrücklich widerspricht. Teilen Sie Punkte, denen Sie nicht zustimmen können, unbedingt vor der Unterschrift mit.
5. Sind Zeitpunkt und Höhe der Verlängerung von Feuerversicherung und Mietbürgschaft klar angegeben? Für diese beiden Posten gibt es keine amtlichen Vergleichswerte – prüfen Sie die tatsächlichen Beträge in Police und Bürgschaftsvertrag.

Die Verlängerungsunterlagen legen die Lebenshaltungskosten der nächsten zwei Jahre fest. Den gesamten Vertragsablauf und die benötigten Unterlagen finden Sie in Ablauf des Mietvertrags und benötigte Unterlagen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Q. Wie hoch ist die Verlängerungsgebühr bei Mietwohnungen in Japan?

A. Je nach Region liegt sie zwischen 0 und 1,4 Monatsmieten. Laut der MLIT-Erhebung aus Heisei 19 (2007) betragen die Durchschnittswerte: Tokio 1,0 Monatsmiete, Kanagawa 0,8, Chiba 1,0, Kyōto 1,4, Saitama/Aichi/Fukuoka 0,5, Osaka/Hyōgo 0 (kein Brauch). Der tatsächliche Betrag richtet sich immer nach der Verlängerungsgebühr-Klausel im eigenen Mietvertrag.

Q. Wann wird die Verlängerungsgebühr fällig?

A. Üblicherweise bis zum Ablaufdatum der Vertragslaufzeit; die Verlängerungsmitteilung geht meist einige Monate vorher zu. Da der Gesamtbetrag erheblich sein kann, empfiehlt es sich, drei Monate vor Fristablauf die Summe aus Verlängerungsgebühr, Verwaltungsgebühr, Feuerversicherungsprämie und Bürgschaftsgebühr zu berechnen und als Rücklage bereitzuhalten.

Q. Fällt auf die Verlängerungsgebühr Mehrwertsteuer an?

A. Bei Wohnräumen nicht. Laut Steuer-Leitfaden Nr. 6225 der Nationalen Steuerbehörde ist die nicht rückzahlbare Verlängerungsgebühr im Rahmen der Verlängerung eines Wohnraum-Mietvertrags steuerfrei. Bei gewerblich genutzten Gebäuden wie Büros ist sie steuerpflichtig. Die an den Vermittler gezahlte Verlängerungs-Verwaltungsgebühr unterliegt dagegen als Dienstleistungsentgelt der Mehrwertsteuer.

Q. Ist die Verlängerungs-Verwaltungsgebühr eine zusätzliche Zahlung neben der Verlängerungsgebühr?

A. Ja, es sind zwei getrennte Kosten. Die Verlängerungsgebühr ist eine Einmalzahlung an den Vermieter, die Verlängerungs-Verwaltungsgebühr das Entgelt für die Verwaltungsarbeit von Makler oder Verwaltungsgesellschaft – auch der amtliche Fragebogen unterscheidet klar zwischen beiden. In der Reiwa-7-Erhebung fiel die Verwaltungsgebühr bei 44,4 % der Haushalte an, davon entsprach sie bei 69,7 % genau einer Monatsmiete.

Q. Muss die Verlängerungsgebühr auch bei gesetzlicher Verlängerung gezahlt werden?

A. Das hängt vom genauen Vertragswortlaut ab. Ist die Klausel auf „im Fall einvernehmlicher Verlängerung" beschränkt, greift sie bei gesetzlicher Verlängerung nicht; steht dort allgemein „im Fall der Verlängerung", kann dies strittig sein. Prüfen Sie zuerst die genaue Formulierung Ihrer Klausel. Nach gesetzlicher Verlängerung wird der Vertrag zudem unbefristet, sodass es keinen nächsten Verlängerungstermin mehr gibt.

Q. Kann man die Zahlung der Verlängerungsgebühr verweigern?

A. Grundsätzlich ist das schwierig. Das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 15. Juli Heisei 23 (2011) erklärt eine im Mietvertrag eindeutig und konkret festgelegte Verlängerungsgebühr-Klausel für wirksam, sofern nicht besondere Umstände vorliegen, etwa eine im Verhältnis zu Miete und Verlängerungsdauer unangemessen hohe Gebühr. Enthält der Vertrag jedoch gar keine Verlängerungsgebühr-Klausel, entsteht auch keine Zahlungspflicht.

Q. Kann man zum Verlängerungszeitpunkt über die Miete verhandeln?

A. Ja. Artikel 32 des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudemieten erlaubt ein Mietminderungsverlangen, wenn die Miete im Vergleich zu vergleichbaren Gebäuden in der Nachbarschaft unangemessen geworden ist. Da die private Miete im Verbraucherpreisindex im Juni 2026 im Jahresvergleich jedoch nur um 0,6 % gestiegen ist, hat ein Antrag auf Beibehaltung der Miete bessere Erfolgsaussichten als eine deutliche Senkung.

Quellen und weiterführende Materialien

• MLIT, „Erhebung zur tatsächlichen Lage privater Mietwohnungen (Immobilienunternehmen)" (民間賃貸住宅に係る実態調査〈不動産業者〉, Juni Heisei 19/2007, 175 gültige Antworten)
• MLIT, „Ergebnisse der Erhebung zur tatsächlichen Lage privater Mietwohnungen", Pressemitteilung (民間賃貸住宅実態調査の結果について, 29. Juni Heisei 19/2007)
• MLIT, „Bericht zur Wohnungsmarkt-Trendumfrage Reiwa 7" (令和7年度住宅市場動向調査報告書, Juli Reiwa 8/2026)
• MLIT, „Wohnungsmarkt-Trendumfrage" (住宅市場動向調査), Statistikseite
• MLIT, „Fallsammlung zur Beratung bei privaten Mietwohnungen (überarbeitete Fassung)" (民間賃貸住宅に関する相談対応事例集〈再改訂版〉, März Reiwa 4/2022, Forschungsgruppe zur Beratung bei Mietstreitigkeiten)
• MLIT, „Fallsammlung zur Beratung bei privaten Mietwohnungen", Übersichtsseite
• MLIT, „Fragebogen zur Verwaltung von Mietwohnungen (Mieterbefragung)" (賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査〈入居者〉, 2019, 310 Mieter)
• MLIT, „Fragebogen zur Verwaltung von Mietwohnungen", Erhebungsübersicht
• MIC, „Verbraucherpreisindex, Basisjahr 2020, landesweit, Juni Reiwa 8 (2026)" (2020年基準 消費者物価指数 全国 2026年〈令和8年〉6月分)
• MIC-Statistikamt, „Wohnungs- und Bodenstatistik Reiwa 5 (2023), Grundauswertung zu Wohnungen und Haushalten (Ergebnisse der endgültigen Auswertung)" (令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計〈確報集計〉結果)
• e-Stat, „Wohnungs- und Bodenstatistik Reiwa 5 (2023), Mieten von Mietwohnungen (nach Präfektur und 21 Großstädten)" (令和5年住宅・土地統計調査 借家の家賃〈都道府県・21大都市別〉)
• NTA, Steuer-Leitfaden Nr. 6225 „Pachtzins, Miete, Ablösegeld, Kaution u. Ä." (地代、家賃や権利金、敷金など)
• NTA, Steuer-Leitfaden Nr. 6201 „Steuerfreie Umsätze" (非課税となる取引)
• e-Gov Gesetzesdatenbank, „Gesetz über Grundstücks- und Gebäudemieten" (借地借家法, Art. 26, 28, 29, 32, 38)
• MHLW, Sonderportal zur Lebensunterstützung, „Überblick zum Wohngeld" (住居確保給付金 制度概要)