Pour continuer à vivre dans un logement locatif, il est important de bien connaître le moment du renouvellement du contrat. Si vous ne connaissez pas les frais de renouvellement, les formalités et le cadre juridique, vous risquez de faire face à des dépenses imprévues ou à des difficultés. Cet article explique en détail le mécanisme du renouvellement locatif et les points de vigilance.
Comment fonctionne le système de renouvellement d'un logement locatif ?
Dans les contrats de location, certains peuvent être renouvelés et d'autres non.
- Contrat de location ordinaire (renouvelable) : Il s'agit du contrat de location le plus courant. À l'expiration de la durée du contrat (généralement 2 ans), vous pouvez continuer à occuper le logement en effectuant la procédure de renouvellement. Si le locataire le souhaite, le propriétaire ne peut pas refuser le renouvellement sauf motif légitime.
- Contrat de location à durée déterminée (non renouvelable) : La durée du contrat est fixée à l'avance, et le contrat prend fin à l'issue de cette période. Toutefois, si les deux parties sont d'accord, un nouveau contrat peut être conclu. Les loyers ont tendance à être plus avantageux.
Si la durée de renouvellement d'un contrat ordinaire est généralement de 2 ans, c'est parce que la loi japonaise sur les baux fonciers et d'habitation prévoit que "les contrats de moins d'un an sont considérés comme des contrats sans durée déterminée".
Quel est le montant habituel des frais de renouvellement ? Existe-t-il des différences régionales ?
Les frais de renouvellement ne sont pas fixés par la loi, mais reposent sur une pratique commerciale ancienne. La Cour suprême du Japon (2011) a jugé que "les frais de renouvellement ont la nature d'un complément de loyer et d'un paiement anticipé, et sont valables lorsqu'un accord existe".
Les proportions approximatives de logements nécessitant des frais de renouvellement selon les régions sont les suivantes.
- Préfecture de Kanagawa : environ 90 % (requis pour presque tous les biens)
- Tokyo : environ 65 %
- Préfecture de Chiba : environ 83 %
- Préfecture de Kyoto : environ 55 %
- Préfecture d'Osaka : environ 0 % (aucune coutume en ce sens)
- Préfecture de Fukuoka : environ 23 %
Le montant habituel des frais de renouvellement correspond souvent à 1 à 2 mois de loyer, auquel peut s'ajouter des frais administratifs de renouvellement versés à la société de gestion (0,5 à 1 mois de loyer).
Que faire si vous ne pouvez pas payer les frais de renouvellement ?
Si le paiement des frais de renouvellement est difficile, il convient d'envisager les solutions suivantes.
- Consulter le propriétaire ou la société de gestion : Dans certains cas, ils peuvent accepter une réduction des frais de renouvellement ou un paiement échelonné. Il est important d'en parler le plus tôt possible.
- Déménager vers un logement sans frais de renouvellement : Vous pouvez aussi choisir un bien sans frais de renouvellement ou un logement relevant d'un contrat à durée déterminée.
- Négocier une période de loyer gratuit : Lors du renouvellement, cela peut aussi être abordé en même temps qu'une amélioration des équipements ou une baisse du loyer.
Le contenu du contrat peut-il changer au moment du renouvellement ?
Au moment du renouvellement, des conditions telles que le loyer, les frais de gestion ou la société de garantie peuvent être révisées. Pour les locataires de longue durée, cela peut aussi être une occasion de négocier le loyer. Vérifiez attentivement les documents de renouvellement et, s'il y a des modifications, clarifiez vos questions avant de signer.
Questions fréquentes (FAQ)
- Q. Peut-on refuser de payer les frais de renouvellement ?
- R. Si le contrat prévoit des frais de renouvellement, vous êtes en principe tenu de les payer. Sauf si le montant est manifestement excessif, il est difficile de refuser ce paiement.
- Q. Que se passe-t-il si l'on oublie la procédure de renouvellement ?
- R. Dans le cas d'un contrat de location ordinaire, même sans effectuer la procédure de renouvellement, le contrat se poursuit automatiquement au titre d'un "renouvellement légal". Il faut toutefois vérifier le traitement des frais de renouvellement.
- Q. Les logements sous contrat à durée déterminée ne peuvent-ils pas être renouvelés ?
- R. Le renouvellement n'est pas possible, mais un "nouveau contrat" peut être conclu si les deux parties sont d'accord. Les conditions de ce nouveau contrat varient selon le bien et le propriétaire.
- Q. Peut-on négocier le loyer au moment du renouvellement ?
- R. Oui, c'est possible. En particulier pour les locataires de longue durée ou dans les zones où les loyers du marché ont baissé, une négociation à la baisse au moment du renouvellement peut être efficace.
