Frais de renouvellement au Japon : combien payer en 2026 ?

Le koshinryo (更新料), littéralement « frais de renouvellement », est une pratique locative propre au Japon qui n'a pas d'équivalent direct dans la plupart des marchés locatifs européens. Contrairement à la reconduction tacite gratuite d'un bail en France ou dans la majorité des pays de l'Union européenne, de nombreux locataires japonais doivent verser, tous les deux ans, une somme non remboursable au propriétaire simplement pour continuer à occuper leur logement. « J'ai reçu l'avis de renouvellement, mais combien vais-je devoir payer au final ? » Cette question, nous la recevons tous les deux ans de la part de locataires au Japon. Cet article s'adresse à celles et ceux qui souhaitent connaître le montant réel du frais de renouvellement (koshinryo) et des frais de dossier de renouvellement (koshin jimu tesuryo), qui envisagent de négocier leur loyer au moment du renouvellement, et qui rencontrent des difficultés à réunir la somme nécessaire. Nous nous appuyons exclusivement sur les données primaires du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT), du ministère des Affaires intérieures et des Communications (総務省, MIC), de l'Agence nationale des impôts (国税庁, NTA) et du ministère de la Santé, du Travail et des Affaires sociales (厚生労働省, MHLW), afin de vous permettre de calculer ce que cela représente pour votre propre loyer. Nous indiquons systématiquement les chiffres les plus récents disponibles en 2026 ainsi que l'année de l'enquête dont ils sont issus.

Voici d'abord la conclusion. Le tarif du koshinryo n'est pas uniforme à l'échelle nationale : il varie, selon la région, de 0 à 1,4 mois de loyer — un écart bien supérieur à ce que connaît un locataire dans la plupart des pays européens, où la reconduction d'un bail n'entraîne généralement aucun paiement additionnel. La dernière enquête publique couvrant le koshinryo préfecture par préfecture a été publiée par le MLIT en juin 2007 (Heisei 19) ; elle indique une moyenne de 1,0 mois à Tokyo, 0,8 mois à Kanagawa et 0 mois à Osaka. Par ailleurs, distinct du koshinryo versé au propriétaire, un « frais de dossier de renouvellement » (更新事務手数料, koshin jimu tesuryo) versé à l'agence immobilière ou à la société de gestion a été facturé à 44,4 % des foyers selon l'enquête de l'exercice 2025 (Reiwa 7), dont environ 70 % pour un montant équivalent à exactement un mois de loyer.

Les points clés de cet article

• Le tarif du koshinryo n'est pas de « 1 à 2 mois de loyer ». Selon les données primaires du MLIT, dans les 16 préfectures étudiées, la moyenne ne dépasse jamais 1,4 mois et se situe le plus souvent autour de 0,5 mois.
• Les sommes exigées au renouvellement ne se limitent pas au koshinryo : il faut vérifier quatre postes distincts — le koshinryo, le frais de dossier de renouvellement, la prime d'assurance incendie et la prime de renouvellement de la garantie locative (家賃債務保証, yachin saimu hosho).
• En simulant sur la base du loyer moyen des trois grandes métropoles japonaises (83 381 JPY, environ 454 EUR), la dépense en numéraire pour un renouvellement de 2 ans s'élève à 83 381 JPY (454 EUR) dans le modèle Osaka, 166 762 JPY (908 EUR) dans le modèle Tokyo et 200 114 JPY (1 089 EUR) dans le modèle Kyoto — soit plus du double d'écart selon la région.
• La négociation du loyer au moment du renouvellement dispose d'un fondement légal, l'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers (借地借家法, Shakuchi Shakuya Ho). Toutefois, le loyer privé n'a progressé que de 0,6 % sur un an en juin 2026, ce qui rend une demande de maintien du loyer plus réaliste qu'une forte baisse.
• Si le koshinryo ne peut être payé, l'allocation de sécurisation du logement (住居確保給付金, Jukyo Kakuho Kyufukin) couvre le loyer mais pas le koshinryo lui-même ; ce dernier doit être négocié séparément, par exemple sous forme d'échelonnement, avec le propriétaire ou la société de gestion.

Quel est le tarif du koshinryo ? Taux de perception et moyenne mensuelle par préfecture

Pour connaître le tarif du koshinryo, la première source à consulter est l'« Enquête sur la situation réelle des logements locatifs privés (auprès des professionnels de l'immobilier) » (民間賃貸住宅に係る実態調査（不動産業者）), publiée par le MLIT le 29 juin 2007. Le questionnaire a été envoyé aux 934 sociétés de gestion locative membres de l'Association japonaise de gestion des logements locatifs (日本賃貸住宅管理協会), et 204 d'entre elles ont répondu (taux de réponse de 21,8 %) ; pour les questions relatives aux sommes forfaitaires, 175 réponses valides ont été retenues. À notre connaissance, en août 2026, il s'agit toujours de la seule donnée publique offrant une vue préfecture par préfecture du taux de perception et du montant moyen du koshinryo.

Une pratique sans équivalent occidental direct. Dans la plupart des marchés locatifs européens, la reconduction d'un bail à son échéance ne donne lieu à aucun versement particulier au propriétaire : le contrat se poursuit aux mêmes conditions, sauf révision du loyer encadrée par la loi. Au Japon, en revanche, le koshinryo constitue un versement non remboursable, distinct du loyer et du dépôt de garantie, dont le montant et même l'existence dépendent fortement de la région — une variabilité qui déconcerte souvent les investisseurs étrangers découvrant le marché locatif japonais pour la première fois.

Taux de perception et montant moyen du koshinryo dans 16 préfectures

L'échantillon porte sur des contrats signés entre avril 2005 et mars 2006. La colonne « Taux » indique la proportion de logements de la préfecture pour lesquels un koshinryo est perçu ; la colonne « Moyenne (mois) » indique, lorsqu'il est perçu, le nombre de mois de loyer que ce montant représente.

Source : MLIT (国土交通省), « Enquête sur la situation réelle des logements locatifs privés (auprès des professionnels de l'immobilier) » (民間賃貸住宅に係る実態調査（不動産業者）), juin 2007, 175 réponses valides (communiqué de presse)

Ce tableau permet de dégager trois enseignements. Premièrement, dans la région métropolitaine de Tokyo, le koshinryo est quasiment un standard : 90,1 % des logements à Kanagawa, 82,9 % à Chiba et 65,0 % à Tokyo en prélèvent un — tandis qu'à Osaka et Hyogo, la préfecture centrée sur Kobe, le taux est de 0 % : la pratique elle-même n'existe pas. Deuxièmement, un taux de perception élevé ne signifie pas un montant élevé : Kanagawa perçoit un koshinryo dans 9 logements sur 10, mais la moyenne n'y est que de 0,8 mois, inférieure au 1,0 mois de Tokyo. Troisièmement, c'est Kyoto qui affiche le montant le plus élevé, avec 1,4 mois : bien que son taux de perception (55,1 %) soit intermédiaire, le montant demandé y est le plus lourd du pays.

« Un à deux mois de loyer » : un mythe qui ne résiste pas aux données

On lit souvent que le koshinryo représente « 1 à 2 mois de loyer ». Confrontée aux données primaires ci-dessus, cette fourchette apparaît surévaluée. Sur les 16 préfectures étudiées, seule Kyoto dépasse 1 mois, avec 1,4 mois ; Tokyo et Chiba s'établissent exactement à 1,0 mois ; les 11 autres régions se situent entre 0,1 et 0,8 mois. Aucune préfecture de cette enquête n'atteint le niveau de « 2 mois ».

Si votre avis de renouvellement mentionne un koshinryo équivalent à deux mois de loyer, ce montant s'écarte donc nettement de la moyenne régionale. Comme nous le verrons plus loin, l'arrêt de la Cour suprême fait de l'excès manifeste du montant, au regard du loyer et de la durée du bail, une circonstance exceptionnelle pouvant remettre en cause la clause. Il est donc justifié de vérifier d'abord la clause de koshinryo dans votre contrat, puis de demander à la société de gestion de justifier le montant et son fondement.

Pourquoi les données s'arrêtent en 2007, et comment les lire aujourd'hui

Aucune donnée nationale comparable n'a été publiée depuis cette enquête de 2007, pour une raison simple : le koshinryo est un usage commercial sans fondement légal. Le recueil du MLIT sur le traitement des litiges relatifs aux logements locatifs privés (édition révisée) (民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版）), publié en mars 2022 (Reiwa 4), précise explicitement que le koshinryo « ne figure pas dans le contrat type de logement locatif du MLIT, car il n'existe aucune disposition légale qui le fonde et il ne s'agit pas non plus d'une pratique uniforme au niveau national ». N'étant pas un dispositif institutionnel, il n'a jamais fait l'objet d'un suivi statistique continu — contrairement, par exemple, à l'indexation légale des loyers dans certains pays européens, qui fait l'objet d'un suivi administratif régulier.

Ce tableau doit donc être lu non pas comme une « grille tarifaire 2026 », mais comme une carte de l'intensité de la pratique selon les régions. L'enquête datant d'une vingtaine d'années, les taux et montants ont pu évoluer depuis. Pour connaître le montant exact applicable à votre situation, utilisez ce tableau pour situer l'ordre de grandeur de votre région, puis référez-vous à la clause de koshinryo inscrite dans votre propre contrat de bail, qui fait foi. Si le contrat ne prévoit aucune clause de koshinryo, aucun fondement ne permet à un propriétaire d'en réclamer un au moment du renouvellement.

Combien paie-t-on réellement au renouvellement ? Détail des coûts et exemples de calcul

La dépense au moment du renouvellement ne se limite pas au koshinryo. En pratique, quatre postes sont facturés simultanément : le koshinryo, le frais de dossier de renouvellement (koshin jimu tesuryo), la prime d'assurance incendie et la prime de renouvellement de la garantie locative (家賃債務保証, yachin saimu hosho). Leurs bénéficiaires et leur nature juridique diffèrent ; les distinguer clairement est le point de départ pour juger si le montant total demandé est raisonnable.

Comparaison des 4 postes de coûts au renouvellement

Sur ces quatre postes, la prime d'assurance incendie et la prime de renouvellement de garantie locative n'ont pas de statistique publique nationale. Le caractère raisonnable de leur montant doit donc être vérifié directement sur le contrat d'assurance et le contrat de mandat de garantie. La prime d'assurance incendie comme la prime de garantie locative sont exonérées de TVA : l'Agence nationale des impôts (国税庁, NTA) cite « les primes d'assurance » et « les commissions de garantie de crédit » parmi les opérations exonérées (n° 6201, Opérations exonérées de taxe). Toutefois, si la facture de la société de garantie mentionne séparément des frais de dossier, cette partie constitue la rémunération d'un service et reste taxable. Le fonctionnement du coût de la garantie locative est détaillé dans notre article tarifs et structure des frais de garantie locative.

La distinction entre koshinryo et frais de dossier de renouvellement est clairement établie par le questionnaire officiel lui-même. Le questionnaire de l'enquête sur la tendance du marché du logement de l'exercice 2025 précise : « Le frais de dossier de renouvellement n'inclut pas le koshinryo versé au propriétaire ; n'indiquez que les frais de dossier liés au renouvellement versés à l'agence immobilière. » Le koshinryo est donc une somme forfaitaire versée au propriétaire, tandis que le frais de dossier de renouvellement rémunère un service de l'agence. Si votre facture ne mentionne qu'un poste générique « frais de renouvellement », nous vous recommandons de demander la ventilation précise entre les deux.

La réalité récente du frais de dossier de renouvellement (enquête FY2025)

La donnée primaire la plus récente concernant le renouvellement est l'enquête sur la tendance du marché du logement de l'exercice 2025 (令和7年度住宅市場動向調査) du MLIT, dont le rapport a été publié en juillet 2026 (Reiwa 8). Pour les foyers en logement locatif privé, 600 questionnaires ont été distribués et 590 collectés (taux de réponse 98,3 %), sur la période du 1er septembre au 9 décembre 2025, auprès de foyers ayant déménagé entre avril 2024 et mars 2025. Point important : cette enquête sur le logement locatif privé se limite aux trois grandes métropoles japonaises (Tokyo, Nagoya, Osaka) et ne constitue donc pas une moyenne nationale.

Source : MLIT (国土交通省), « Rapport de l'enquête sur la tendance du marché du logement, exercice 2025» (令和7年度住宅市場動向調査報告書) (juillet 2026, foyers en logement locatif privé, 590 réponses valides, trois grandes métropoles)

Ce qu'il faut retenir, c'est que le frais de dossier de renouvellement suit une distribution où « un peu moins d'un foyer sur deux » y est soumis, et où, lorsqu'il l'est, le montant correspond quasi systématiquement à un mois de loyer plein. Autrement dit, c'est moins le montant du frais de dossier de renouvellement que sa simple existence qui fait varier le total à payer. Dès réception de l'avis de renouvellement, vérifiez donc en priorité si ce poste s'applique à votre bail.

Simulation sur 2 ans pour un loyer de 83 381 JPY (environ 454 EUR)

Pour donner une image concrète, nous utilisons le loyer moyen des trois grandes métropoles selon l'enquête de l'exercice 2025, soit 83 381 JPY (environ 454 EUR au taux du 12 août 2026, 1 EUR ≈ 183,7 JPY), comme base commune, en ne faisant varier que le nombre de mois de koshinryo selon la région. Le frais de dossier de renouvellement est fixé à 1,0 mois de loyer, le montant le plus fréquent selon la même enquête.

Pour un même loyer, la seule différence des usages régionaux fait varier la dépense biennale de 83 381 JPY (454 EUR) à 200 114 JPY (1 089 EUR), soit un écart de 2,4 fois — une amplitude que peu de marchés locatifs européens connaissent pour un simple renouvellement de bail. Le loyer moyen réel de la région métropolitaine de Tokyo étant de 94 068 JPY (512 EUR), un locataire de cette région dont le koshinryo et le frais de dossier sont chacun d'1,0 mois doit prévoir un coût de renouvellement de 188 136 JPY (environ 1 024 EUR) tous les deux ans.

La somme en numéraire réellement nécessaire tous les deux ans correspond à ce total, augmenté de deux années de prime d'assurance incendie et de la prime de renouvellement de la garantie locative. Ces deux derniers postes n'ayant pas de statistique publique, additionnez les montants réels inscrits sur votre police d'assurance et votre contrat de garantie pour obtenir votre total personnel. Nous recommandons de provisionner ce montant trois mois avant l'échéance du renouvellement, pour ne pas être pris de court.

Le koshinryo est-il soumis à la TVA ? (Exonéré pour l'usage résidentiel, taxé pour l'usage professionnel)

Le traitement TVA du koshinryo dépend de la nature du bien : résidentiel ou professionnel. Selon la fiche n° 6225 de l'Agence nationale des impôts (国税庁, NTA), les sommes non remboursables liées à la conclusion ou au renouvellement d'un bail résidentiel — dépôt de garantie, denier clé (reikin), caution, koshinryo — sont exonérées de TVA, tandis que les mêmes sommes sont taxables pour les immeubles à usage professionnel (bureaux, etc.).

Si le koshinryo de votre logement résidentiel comporte une TVA ajoutée, il pourrait donc s'agir d'une erreur. La vérification est simple : le montant du koshinryo indiqué sur l'avis de renouvellement doit correspondre exactement à « nombre de mois × loyer ». Pour un loyer de 83 381 JPY (454 EUR) et un koshinryo d'1,0 mois, le montant attendu est 83 381 JPY (454 EUR) ; s'il apparaît à 91 719 JPY (env. 499 EUR, soit ×1,1), une TVA a été ajoutée à tort. En revanche, le frais de dossier de renouvellement rémunère un service de l'agence : y appliquer la TVA est correct.

Source : Agence nationale des impôts (国税庁, NTA), « n° 6225, Loyers fonciers, loyers, deniers clés, dépôts de garantie, etc. » (état du droit au 1er avril 2025)

Pourquoi le koshinryo existe-t-il ? Fondement légal et jurisprudence de la Cour suprême

Le koshinryo n'a aucun fondement légal. L'obligation de le payer ne naît que si une clause de koshinryo figure dans le contrat de bail. Comprendre ce point clarifie ce qu'il faut vérifier au moment du renouvellement — une nuance essentielle pour un investisseur habitué à des régimes où le renouvellement de bail est encadré par une loi impérative, comme c'est le cas dans plusieurs pays d'Europe continentale.

Le contrat type national ne mentionne pas le koshinryo

Le MLIT publie un modèle de contrat de bail, le « contrat type de logement locatif » (賃貸住宅標準契約書), qui ne comporte aucune clause de koshinryo. Le recueil du même ministère sur le traitement des litiges relatifs aux logements locatifs privés (édition révisée) (mars 2022, groupe de recherche sur le traitement des litiges locatifs) explique cette absence par le fait que le koshinryo n'a ni fondement légal ni caractère de pratique uniforme au niveau national. Autrement dit, le koshinryo est un poste additionnel fondé sur des usages régionaux, qui ne figure pas dans les conditions contractuelles que l'État considère comme standard.

Arrêt de la Cour suprême du 15 juillet 2011 : le débat portait sur l'article 10 de la loi sur la protection des consommateurs

La validité des clauses de koshinryo a longtemps fait débat, avec des décisions divergentes en première instance et en appel. C'est un arrêt de la deuxième petite chambre de la Cour suprême du Japon, en date du 15 juillet 2011 (Minshu vol. 65, n° 5, p. 2269), qui a tranché. La question posée était de savoir si une clause de koshinryo pouvait être annulée pour violation de l'article 10 de la loi sur la protection des consommateurs (消費者契約法10条), lequel prohibe les clauses portant atteinte de façon unilatérale aux intérêts du consommateur.

La Cour suprême a jugé que le koshinryo revêt une nature composite — complément ou avance de loyer, contrepartie de la poursuite du bail, entre autres significations possibles — et a posé le principe suivant : lorsqu'une clause de koshinryo est rédigée de manière claire et univoque dans le contrat de bail, elle ne porte pas atteinte de façon unilatérale aux intérêts du consommateur au sens de l'article 10, sauf circonstance exceptionnelle, par exemple un montant manifestement excessif au regard du loyer ou de la durée du renouvellement.

Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, si le montant et l'échéance de paiement sont clairement rédigés dans le contrat, la clause de koshinryo est en principe valide, et refuser unilatéralement de payer est difficile. Ensuite, une marge subsiste : un montant « manifestement excessif » peut être traité comme une exception. Le recueil précité recommande de vérifier si le montant s'écarte notablement des usages et du tarif régional, d'en discuter avec le propriétaire, et, en cas de désaccord persistant, d'envisager une médiation (chotei) auprès du tribunal.

Précision importante pour éviter un contresens fréquent : dans l'affaire jugée, la clause validée portait sur un koshinryo de 2 mois de loyer pour un renouvellement d'1 an. Un montant supérieur à la moyenne régionale ne suffit donc pas, à lui seul, à invalider une clause. En pratique, si le montant vous semble excessif, la démarche réaliste consiste non pas à invoquer la nullité, mais à demander au propriétaire de justifier ce montant, puis à négocier les conditions.

Pourquoi les propriétaires perçoivent un koshinryo (revenu forfaitaire 53,0 % / usage établi 50,4 %)

Comprendre la motivation du bailleur aide à construire un argumentaire de négociation. L'enquête de 2007 précitée interrogeait, en questions à choix multiples, 117 sociétés ayant répondu valablement sur les raisons de percevoir un koshinryo. La réponse la plus fréquente était « anticipé comme un revenu forfaitaire » (53,0 %), suivie de « usage établi de longue date » (50,4 %), « compenser un loyer relativement bas » (21,4 %) et « financer les réparations liées à l'usure » (20,5 %).

Autrement dit, la moitié du koshinryo relève d'une logique de planification des revenus, l'autre moitié d'un simple usage. Lorsque vous négociez une réduction, l'argument « il s'agit d'un usage » peut être contesté à l'aide des données régionales ; la part intégrée à la planification des revenus, en revanche, est plus difficile à faire céder au bailleur. Comprendre cette structure permet, plus souvent, d'aboutir en discutant globalement des conditions — travaux, équipements, loyer — plutôt que du seul koshinryo.

Comment fonctionne le renouvellement de bail ? Renouvellement par accord, renouvellement légal et bail à durée déterminée

Le renouvellement peut prendre deux formes : le « renouvellement par accord » (合意更新, goi koshin), fondé sur la volonté des parties, et le « renouvellement légal » (法定更新, hotei koshin), fondé sur la loi sur les baux fonciers et immobiliers (借地借家法, Shakuchi Shakuya Ho). La forme retenue détermine à la fois la durée du contrat qui suit et le traitement du koshinryo.

Pourquoi une durée de 2 ans est si fréquente (article 29, alinéa 1)

Si les baux japonais sont si souvent conclus pour 2 ans, c'est en raison de l'article 29, alinéa 1, de la loi sur les baux fonciers et immobiliers, qui dispose : « Un bail d'immeuble d'une durée inférieure à un an est réputé être un bail à durée indéterminée. » Un contrat de moins d'un an serait donc requalifié en bail sans durée déterminée, ce qui obligerait le propriétaire, pour y mettre fin, à justifier d'un « motif légitime » (正当事由, article 28) — une contrainte de gestion qu'il préfère éviter. C'est pourquoi une durée d'au moins un an, et en pratique de deux ans, s'est largement généralisée.

Un point de comparaison utile pour un lecteur européen : dans de nombreux pays de l'Union européenne, la durée légale minimale d'un bail résidentiel (souvent 3 ans en France pour un logement loué vide, par exemple) protège le locataire par une durée plancher fixée directement par la loi. Au Japon, ce mécanisme fonctionne à l'inverse : c'est la contrainte administrative pesant sur le bailleur pour résilier un contrat courant qui pousse, indirectement, vers des durées de deux ans plutôt qu'un plancher légal protecteur du locataire.

Que se passe-t-il en cas de renouvellement légal (article 26) ?

L'article 26, alinéa 1, de la loi sur les baux fonciers et immobiliers prévoit que si le bailleur ne notifie pas, entre un an et six mois avant l'échéance, son refus de renouveler (ou son intention de ne renouveler qu'à des conditions modifiées), le bail est réputé renouvelé aux mêmes conditions que le contrat précédent. Sa durée est toutefois alors réputée indéterminée. Même si une notification a été envoyée, si le locataire continue d'occuper les lieux après l'échéance sans que le bailleur ne formule d'objection sans délai, le même régime s'applique (alinéa 2).

Trois conséquences pratiques en découlent. D'abord, oublier la démarche de renouvellement n'entraîne pas la fin du contrat ni une expulsion. Ensuite, après un renouvellement légal, le contrat devient à durée indéterminée : la notion même de prochaine échéance de renouvellement disparaît. Enfin, l'application ou non de la clause de koshinryo au renouvellement légal dépend de la formulation exacte du contrat. Une clause libellée « en cas de renouvellement par accord, le locataire verse un koshinryo » ne s'étend a priori pas au renouvellement légal, tandis qu'une formulation générique « en cas de renouvellement » peut être source de litige. Vérifier cette formulation précise est le premier réflexe en cas de question sur un renouvellement légal.

Précisons également qu'une notification de refus de renouvellement n'entraîne pas, à elle seule, une obligation de quitter les lieux. Pour refuser le renouvellement, le bailleur doit justifier d'un motif légitime au sens de l'article 28, qui s'apprécie de façon globale : besoin du logement pour le bailleur et le locataire, historique de la relation locative, usage du bien, état du bâtiment, et offre éventuelle d'une indemnité d'éviction (立退料, tachinokiryo).

Bail ordinaire (futsu shakuya) et bail à durée déterminée (teiki shakuya) : comparaison

Source : e-Gov, Loi sur les baux fonciers et immobiliers (借地借家法), MLIT, « Rapport de l'enquête sur la tendance du marché du logement, exercice 2025 »

Le bail à durée déterminée reste peu connu des locataires japonais eux-mêmes : dans l'enquête de l'exercice 2025, 17,1 % déclarent le « connaître », 24,6 % en avoir « seulement entendu parler », et 54,4 % ne pas le connaître du tout. Pour savoir de quel type de bail vous relevez, vérifiez si l'intitulé du contrat ou son article 1 mentionne « contrat de bail d'immeuble à durée déterminée » (定期建物賃貸借契約), et si vous avez reçu un document écrit expliquant l'absence de renouvellement. Ces deux vérifications suffisent à trancher. Les différences entre les deux régimes sont détaillées dans notre article bail ordinaire et bail à durée déterminée : les différences.

Location en copropriété (bunjo chintai) : 3 points à vérifier au renouvellement

Louer un lot de copropriété (une unité individuelle au sein d'un immeuble en copropriété divisée) ne modifie pas le régime légal du renouvellement. Toutefois, le bailleur y est souvent un particulier plutôt qu'une société de gestion professionnelle, ce qui crée des différences sur trois points.

1. La présence d'une clause de koshinryo varie fortement d'un propriétaire à l'autre. Le contrat peut être rédigé par le propriétaire lui-même plutôt que d'utiliser un modèle standard de société de gestion, si bien que l'existence et le montant du koshinryo diffèrent bien plus d'un bien à l'autre. Vérifiez directement la clause correspondante dans votre contrat.
2. Identifiez à l'avance l'interlocuteur du renouvellement. Le conseil syndical de la copropriété (管理組合) et la société de gestion du bail sont deux entités distinctes. Notez l'expéditeur des documents de renouvellement et le contact à qui adresser vos questions, pour éviter tout blocage de procédure.
3. Une modification du règlement de copropriété peut se répercuter sur les conditions du bail lors du renouvellement. Des règles sur les animaux, les instruments de musique ou l'usage du parking pour vélos peuvent s'ajouter aux conditions renouvelées. Le recueil précité recommande, en cas d'ajout de nouvelles clauses au renouvellement, de demander des explications et d'en discuter posément.

Les caractéristiques propres à la location en copropriété sont détaillées dans notre article avantages et inconvénients de la location en copropriété.

Peut-on négocier le loyer au moment du renouvellement ?

Oui. Le renouvellement constitue même le moment le plus naturel pour un locataire d'aborder la question du loyer avec son bailleur. Mais une demande formulée sur un simple ressenti (« c'est trop cher, baissez ») n'aboutit généralement pas. En vous appuyant sur un fondement légal et des indicateurs publics, vous donnez au bailleur et à la société de gestion une base concrète pour étudier votre demande.

Le fondement légal : la demande de réduction de loyer de l'article 32

L'article 32, alinéa 1, de la loi sur les baux fonciers et immobiliers dispose que, lorsque le loyer d'un immeuble devient inadapté en raison de l'évolution des impôts et autres charges, de la hausse ou de la baisse de la valeur du terrain et du bâtiment, ou d'autres évolutions économiques, ou encore par comparaison avec le loyer d'immeubles similaires dans le voisinage, chaque partie peut demander, pour l'avenir, une révision du loyer, quelles que soient les stipulations du contrat. Le droit du locataire à demander une réduction est explicitement inclus dans cet article.

En pratique, le critère le plus exploitable est la « comparaison avec des immeubles similaires dans le voisinage » : à quel prix un autre logement du même immeuble, ou un bien comparable en âge et en surface dans le quartier, est-il actuellement proposé à la location ? C'est l'argument le plus concret. Attention toutefois : si une clause interdit toute augmentation de loyer pendant une période donnée, cette clause prévaut (art. 32, al. 1, dernière phrase) ; et pour un bail à durée déterminée comportant une clause spécifique de révision du loyer, l'article 32 ne s'applique pas (art. 38, al. 9). L'usage pratique de cet article est détaillé dans l'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers et la demande de révision du loyer.

Les indicateurs publics utiles à la négociation

L'information sur les loyers « d'immeubles similaires dans le voisinage » ne s'obtient qu'au cas par cas, mais la tendance générale du marché est mesurable par des statistiques publiques. Voici deux séries de données objectives, exploitables lors de l'échange avec votre bailleur.

Source : Ministère des Affaires intérieures et des Communications (総務省, MIC), « Indice des prix à la consommation, base 2020, national, juin 2026 (Reiwa 8) » ; Bureau des statistiques du MIC, « Enquête sur le logement et le foncier 2023, résultats du recensement de base relatif aux logements et aux foyers »

Une remarque utile pour un investisseur habitué au marché haussmannien : contrairement aux marchés européens historiques où la revalorisation d'un bien ancien de qualité (immeuble haussmannien à Paris, par exemple) tend à accompagner une hausse structurelle des loyers dans le temps, le parc locatif japonais standard — en particulier les structures en bois, souvent construites pour être renouvelées plutôt que préservées sur le long terme — connaît une progression des loyers nettement plus lente. Ce constat a une conséquence directe sur la négociation : le loyer de marché a progressé de moins de 1 % en un an. Il est donc difficile de fonder, sur ces données, une demande de forte baisse au renouvellement ; en revanche, une demande de maintien du loyer, ou une demande d'explication en cas de hausse proposée, dispose d'un appui solide. La conduite à tenir face à une proposition de hausse est détaillée dans hausse de loyer au renouvellement : conditions de refus et méthode de négociation.

Quand et comment engager la discussion : avant la réception de l'avis de renouvellement

Le bon moment pour engager la négociation se situe avant la réception de l'avis de renouvellement, soit 4 à 6 mois avant l'échéance du bail. La raison est simple : une fois l'avis envoyé, les conditions sont déjà arrêtées en interne chez le bailleur, et toute modification nécessite de revenir en arrière. En amont, le bailleur dispose encore d'une marge de réflexion.

L'ordre suivant est efficace en pratique. D'abord, exprimez clairement votre intention de rester dans le logement : la vacance locative est le coût le plus redouté par un bailleur, et l'intention de rester longtemps constitue en soi un argument de négociation. Ensuite, présentez des exemples concrets de loyers pratiqués dans le même immeuble ou le voisinage. Puis, concentrez votre demande sur un seul point : réclamer simultanément une baisse de loyer, la suppression du koshinryo et une rénovation d'équipements disperse la discussion et empêche d'aboutir. Enfin, tout accord conclu oralement doit être consigné par écrit, dans le nouveau contrat ou un avenant.

Ce que le bailleur souhaite éviter avant tout, c'est une période de vacance suivie du coût d'une nouvelle mise en location. Garder ce critère à l'esprit permet de construire un compromis équilibré.

Rester et payer le koshinryo, ou déménager : comparaison sur 6 ans

« Ne vaut-il pas mieux déménager que de payer le koshinryo ? » est une question fréquente. Comparons, sur la base d'un loyer de 83 381 JPY (454 EUR), le coût sur une période de 6 ans.

D'abord, rester dans le même logement pendant 6 ans implique 2 renouvellements (à la 2e et à la 4e année). En doublant simplement la simulation précédente : 333 524 JPY (env. 1 815 EUR) pour le profil Tokyo/Chiba, 250 144 JPY (env. 1 361 EUR) pour le profil Saitama/Aichi/Fukuoka, 400 228 JPY (env. 2 179 EUR) pour le profil Kyoto, et 166 762 JPY (env. 908 EUR) pour le profil Osaka/Hyogo.

Ensuite, examinons le coût d'un déménagement. À partir des taux d'occurrence et des montants de l'enquête de l'exercice 2025, additionnons les postes moyens.

En additionnant uniquement les montants non récupérables, on obtient 166 762 JPY (env. 908 EUR), auxquels s'ajoutent les frais de déménagement, le solde de remise en état du logement quitté, ainsi que l'assurance incendie et la garantie locative du nouveau logement. C'est cette base qui permet de repérer le seuil de rentabilité. Le frais de dossier de renouvellement pouvant, lui, se reproduire dans le nouveau logement à chaque renouvellement futur, la comparaison ci-dessous porte uniquement sur le koshinryo.

• Profil Tokyo/Chiba (koshinryo 1,0 mois) : un seul koshinryo coûte 83 381 JPY (454 EUR), contre 166 762 JPY (908 EUR) de frais non récupérables en cas de déménagement. Il faut deux renouvellements pour atteindre ce montant ; en ajoutant les frais de déménagement, rester est plus avantageux.
• Profil Saitama/Aichi/Fukuoka (0,5 mois) : un koshinryo coûte 41 691 JPY (227 EUR). Même en le payant deux fois sur 6 ans, soit 83 382 JPY (454 EUR), le déménagement reste clairement défavorable.
• Profil Kyoto (1,4 mois) : un koshinryo coûte 116 733 JPY (635 EUR), soit 233 466 JPY (env. 1 271 EUR) pour deux renouvellements — un montant qui dépasse les 166 762 JPY (908 EUR) de frais non récupérables du déménagement. Si l'on prévoit de rester plus de 4 ans, déménager peut alors devenir une option à considérer.

Cette comparaison repose toutefois sur une hypothèse importante. Dans l'enquête de l'exercice 2025, l'absence de reikin concerne 45,8 % des cas et l'absence de frais d'agence 37,1 % des cas : selon les conditions du nouveau logement, le coût non récupérable d'un déménagement peut donc s'approcher de zéro. Autrement dit, ce qui détermine l'intérêt d'un déménagement n'est pas tant le montant du koshinryo lui-même que les frais initiaux du nouveau logement et l'écart de loyer. Le détail des frais initiaux d'un bail est présenté dans frais initiaux d'un contrat de bail et 5 façons de les réduire.

Que faire si l'on ne peut pas payer le koshinryo

Lorsque la somme demandée au renouvellement ne peut être réunie, la pire option est de laisser passer l'échéance sans donner de nouvelles. Trois pistes distinctes s'offrent à vous.

D'abord, s'adresser à la société de gestion ou au bailleur pour un échelonnement ou une réduction

Le koshinryo étant une somme contractuelle sans fondement légal, un échelonnement ou une réduction peuvent être convenus entre les parties. Lors de la démarche, indiquez clairement trois éléments : votre volonté de payer, le montant que vous pouvez régler et à quelle échéance, et votre souhait de rester dans le logement.

Voici une donnée publique permettant de situer la fréquence des litiges liés au renouvellement : l'« Enquête par questionnaire sur la gestion des logements locatifs (auprès des locataires) » (賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（入居者）) du MLIT, réalisée en ligne du 31 juillet au 1er août 2019 auprès de 310 locataires.

Source : MLIT (国土交通省), « Enquête par questionnaire sur la gestion des logements locatifs (auprès des locataires) » (aperçu de l'enquête ; parmi 310 répondants, 30,3 % soit 94 personnes ont connu un litige)

Les effectifs bruts (1 à 4 personnes) restent modestes et invitent à interpréter ces taux avec prudence, mais la structure est claire. Le risque de litige au renouvellement est globalement faible, mais lorsqu'il survient, ce qui est perçu comme grave n'est pas tant le montant que la remise en cause de la poursuite du bail — refus de renouvellement ou hausse inattendue. Dans la même enquête, 10,1 % des répondants citent, parmi leurs insatisfactions envers la gestion locative, un « manque d'explication au moment du renouvellement ». Si un montant vous semble injustifié, demandez d'abord le détail de ce qu'il recouvre : c'est souvent la voie la plus rapide pour désamorcer un désaccord.

L'allocation de sécurisation du logement couvre le loyer, mais pas le koshinryo

En cas de baisse de revenus rendant le paiement du loyer difficile, le ministère de la Santé, du Travail et des Affaires sociales (厚生労働省, MHLW) propose un dispositif, l'allocation de sécurisation du logement (住居確保給付金, Jukyo Kakuho Kyufukin). Elle s'adresse aux personnes ayant perdu leur emploi ou cessé leur activité depuis moins de 2 ans, ou dont les revenus ont diminué, indépendamment de leur volonté, jusqu'à un niveau comparable à une perte d'emploi. Elle verse, dans la limite d'un plafond fixé par chaque commune (correspondant à l'aide au logement du régime d'assistance sociale), le montant réel du loyer, en principe pendant 3 mois, prolongeable deux fois pour un maximum de 9 mois, versé directement par la collectivité au bailleur ou à l'agence immobilière. Dans les arrondissements spéciaux de Tokyo, le plafond mensuel est de 53 700 JPY (env. 292 EUR) pour une personne seule, 64 000 JPY (env. 348 EUR) pour un foyer de 2 personnes et 69 800 JPY (env. 380 EUR) pour un foyer de 3 personnes.

D'autres conditions s'appliquent : le revenu total du foyer du mois précédent ne doit pas dépasser la somme du seuil de référence et du loyer, l'épargne totale du foyer ne doit pas dépasser 6 mois du seuil de référence (sans excéder 1 000 000 JPY, soit environ 5 443 EUR), et le bénéficiaire doit mener des démarches de recherche d'emploi (via Hello Work, par exemple).

Point essentiel à retenir : cette allocation couvre le loyer, mais pas le koshinryo lui-même. L'approche réaliste consiste donc à traiter les deux problèmes séparément : envisager une demande d'allocation de sécurisation du logement pour le loyer, et négocier un échelonnement du koshinryo directement avec le bailleur ou la société de gestion. Les demandes et conseils se font auprès du service de soutien à l'autonomie (自立相談支援機関) de votre commune de résidence.

Source : MHLW (厚生労働省), site spécial de soutien à la vie quotidienne, « Présentation de l'allocation de sécurisation du logement »

Ce qui se passe en cas d'inaction

Ne pas payer le koshinryo et rester sans contact peut entraîner les conséquences suivantes. D'abord, dès lors qu'une clause de koshinryo figure au contrat, le défaut de paiement constitue une inexécution contractuelle. Ensuite, si vous utilisez une garantie locative, le non-paiement de la prime de renouvellement peut entraîner la caducité du contrat de garantie, et le bailleur peut alors exiger une régularisation contractuelle. Enfin, la procédure peut évoluer vers une résiliation du bail ou une demande de restitution du logement.

En revanche, si les conditions du renouvellement légal sont réunies, l'absence de démarche de renouvellement ne peut, à elle seule, justifier une demande de départ. Le recueil précité indique d'ailleurs, à propos d'un refus de renouvellement opposé par le bailleur, que « si les conditions du renouvellement légal sont réunies, il n'est pas nécessaire de quitter le logement ». Ne pas pouvoir payer et ne pas donner de nouvelles sont deux choses différentes. Un simple message avant l'échéance élargit considérablement l'éventail des solutions disponibles.

5 points à vérifier sur les documents reçus au renouvellement

À la réception de l'avis de renouvellement, vérifiez les cinq points suivants avant de signer. Ils suffisent à prévenir la quasi-totalité des désagréments découverts après coup.

1. Le koshinryo et le frais de dossier de renouvellement sont-ils indiqués séparément ? Leur nature diffère selon qu'ils sont versés au bailleur ou à l'agence. En cas de montant global, demandez la ventilation.
2. Une TVA a-t-elle été ajoutée à tort sur le koshinryo ? Pour un usage résidentiel, le koshinryo est exonéré. Vérifiez que le montant correspond exactement à « loyer × nombre de mois ».
3. Le loyer, les charges communes et la durée du contrat ont-ils changé ? Comparez poste par poste avec le contrat précédent. Toute augmentation doit pouvoir être justifiée.
4. De nouvelles clauses spéciales ont-elles été ajoutées ? Vérifiez l'apparition de règles nouvelles sur les animaux, les instruments de musique, le stationnement ou la répartition des frais de remise en état. Le renouvellement par accord suppose en principe l'accord des deux parties, mais le recueil précité indique que si le locataire ne refuse pas explicitement une notification de modification des conditions, le renouvellement s'effectue aux conditions proposées. Signalez avant de signer tout point que vous ne pouvez accepter.
5. La date et le montant du renouvellement de l'assurance incendie et de la garantie locative sont-ils précisés ? Ces deux postes n'ayant pas de référence publique, vérifiez les montants réels sur la police d'assurance et le contrat de mandat de garantie.

Les documents de renouvellement engagent votre budget pour les deux prochaines années. Le déroulement complet d'un contrat de bail et les documents nécessaires sont présentés dans déroulement d'un contrat de bail et documents nécessaires.

Questions fréquentes (FAQ)

Q. Quel est le tarif du koshinryo pour un bail au Japon ?

A. Il varie selon la région, de 0 à 1,4 mois de loyer. Selon l'enquête MLIT de 2007, la moyenne s'établit à 1,0 mois à Tokyo, 0,8 mois à Kanagawa, 1,0 mois à Chiba, 1,4 mois à Kyoto, 0,5 mois à Saitama/Aichi/Fukuoka, et 0 mois (pas de pratique) à Osaka/Hyogo. Le montant exact applicable est celui indiqué dans la clause de koshinryo de votre propre contrat de bail.

Q. Quand le koshinryo doit-il être payé ?

A. Généralement avant la date d'échéance du contrat ; l'avis de renouvellement arrive habituellement plusieurs mois avant cette échéance. Le montant total pouvant être conséquent, il est prudent de calculer, trois mois avant l'échéance, la somme du koshinryo, du frais de dossier de renouvellement, de la prime d'assurance incendie et de la prime de renouvellement de garantie, afin de la provisionner à l'avance.

Q. Le koshinryo est-il soumis à la TVA ?

A. Pas pour un logement résidentiel. Selon la fiche n° 6225 de l'Agence nationale des impôts (国税庁, NTA), les sommes non remboursables liées au renouvellement d'un bail résidentiel sont exonérées de TVA. Pour un immeuble à usage professionnel (bureaux, etc.), le koshinryo est taxable. Le frais de dossier de renouvellement versé à l'agence, en revanche, est soumis à la TVA en tant que rémunération d'un service.

Q. Le frais de dossier de renouvellement se paie-t-il en plus du koshinryo ?

A. Oui, ce sont deux frais distincts. Le koshinryo est une somme forfaitaire versée au propriétaire ; le frais de dossier de renouvellement rémunère un service de l'agence ou de la société de gestion. Le questionnaire officiel du MLIT établit clairement cette distinction. Selon l'enquête de l'exercice 2025, le frais de dossier de renouvellement était présent pour 44,4 % des foyers, et son montant correspondait à exactement 1 mois de loyer dans 69,7 % des cas.

Q. Le koshinryo est-il dû en cas de renouvellement légal ?

A. Cela dépend de la formulation du contrat. Si la clause de koshinryo est limitée au « renouvellement par accord », elle ne s'étend a priori pas au renouvellement légal ; si elle mentionne de façon générale « en cas de renouvellement », un litige est possible. Vérifiez d'abord la formulation exacte de la clause dans votre contrat. Après un renouvellement légal, le contrat devient à durée indéterminée et la notion même de prochaine échéance disparaît.

Q. Peut-on refuser de payer le koshinryo ?

A. En principe, c'est difficile. L'arrêt de la Cour suprême du 15 juillet 2011 juge valide toute clause de koshinryo rédigée de façon claire et univoque dans le contrat de bail, sauf circonstance exceptionnelle, par exemple un montant manifestement excessif au regard du loyer ou de la durée du renouvellement. Cependant, si le contrat ne comporte aucune clause de koshinryo, aucune obligation de paiement n'existe.

Q. Peut-on négocier le loyer au moment du renouvellement ?

A. Oui. L'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers reconnaît le droit de demander une réduction de loyer, notamment lorsque celui-ci devient inadapté par comparaison avec des immeubles similaires du voisinage. Toutefois, l'indice des prix à la consommation pour les loyers privés n'a progressé que de 0,6 % sur un an en juin 2026 : une demande de maintien du loyer a donc plus de chances d'aboutir qu'une demande de forte baisse.

Sources et références

• MLIT (国土交通省), « Enquête sur la situation réelle des logements locatifs privés (auprès des professionnels de l'immobilier) » (juin 2007, 175 réponses valides)
• MLIT (国土交通省), « Résultats de l'enquête sur la situation réelle des logements locatifs privés », communiqué de presse (29 juin 2007)
• MLIT (国土交通省), « Rapport de l'enquête sur la tendance du marché du logement, exercice 2025 » (juillet 2026)
• MLIT (国土交通省), page statistique « Enquête sur la tendance du marché du logement »
• MLIT (国土交通省), « Recueil sur le traitement des litiges relatifs aux logements locatifs privés (édition révisée) » (mars 2022, groupe de recherche sur le traitement des litiges locatifs)
• MLIT (国土交通省), page de publication du « Recueil sur le traitement des litiges relatifs aux logements locatifs privés »
• MLIT (国土交通省), « Enquête par questionnaire sur la gestion des logements locatifs (auprès des locataires) » (2019, 310 locataires)
• MLIT (国土交通省), aperçu de l'« Enquête par questionnaire sur la gestion des logements locatifs »
• MIC (総務省), « Indice des prix à la consommation, base 2020, national, juin 2026 (Reiwa 8) »
• Bureau des statistiques du MIC (総務省統計局), « Enquête sur le logement et le foncier 2023, résultats du recensement de base relatif aux logements et aux foyers (résultats confirmés) »
• e-Stat, « Enquête sur le logement et le foncier 2023, loyers des logements locatifs (par préfecture et 21 grandes villes) »
• Agence nationale des impôts (国税庁, NTA), fiche n° 6225 « Loyers fonciers, loyers, deniers clés, dépôts de garantie, etc. »
• Agence nationale des impôts (国税庁, NTA), fiche n° 6201 « Opérations exonérées de taxe »
• e-Gov, recherche législative, « Loi sur les baux fonciers et immobiliers » (articles 26, 28, 29, 32, 38)
• MHLW (厚生労働省), site spécial de soutien à la vie quotidienne, « Présentation de l'allocation de sécurisation du logement »