일본 월세 갱신료 얼마? 시세·계산법·2026 데이터

“갱신 안내장이 왔는데, 결국 얼마를 내야 하나요.” 일본에서 월세로 거주하는 세입자들에게서 2년에 한 번씩 듣는 질문입니다. 갱신료(更新料, koushinryou)는 임대차 계약을 연장할 때 세입자가 임대인에게 지급하는 일본 특유의 일시금으로, 법적 근거 없이 지역 관행으로 자리 잡은 제도입니다. 이 기사는 갱신료와 갱신사무수수료의 실제 금액을 알고 싶은 분, 갱신 시점에 월세 협상을 하고 싶은 분, 그리고 갱신 비용을 마련하지 못해 곤란한 분을 위해 국토교통성・총무성・국세청・후생노동성의 1차 데이터만을 근거로 “내 월세라면 얼마가 되는지” 계산할 수 있도록 정리했습니다. 2026년 시점에 공개된 최신 수치와, 그것이 몇 년도 조사인지도 함께 밝힙니다.

결론부터 말씀드립니다. 갱신료 시세는 전국에서 일률적이지 않고, 지역에 따라 월세의 0개월치부터 1.4개월치까지 차이가 있습니다. 도도부현별 갱신료를 전국 단위로 조사한 공적 데이터는 국토교통성이 2007년(헤이세이 19년) 6월에 발표한 실태조사가 마지막이며, 이에 따르면 평균은 도쿄 1.0개월·가나가와 0.8개월·오사카 0개월입니다. 한편 임대인에게 내는 갱신료와는 별도로 중개·관리회사에 내는 “갱신사무수수료(更新事務手数料)”는 2025년도(레이와 7년도) 조사에서 44.4%의 가구에서 발생했고, 그중 약 70%가 월세 정확히 1개월치였습니다.

이 기사의 핵심

• 갱신료 시세는 “월세의 1~2개월치”가 아닙니다. 국토교통성의 1차 데이터에서는 16개 도도부현 전체에서 평균이 1.4개월 이하이고, 대부분은 0.5개월 전후입니다.
• 갱신 시 지불하는 돈은 갱신료만이 아닙니다. 갱신사무수수료・화재보험료・임대보증회사의 갱신보증료까지 총 4가지 항목을 확인해야 합니다.
• 3대 도시권 평균 월세 83,381엔(약 74만원)으로 시산하면, 2년 갱신의 현금 지출은 오사카형 83,381엔(약 74만원), 도쿄형 166,762엔(약 148만원), 교토형 200,114엔(약 178만원)으로 지역에 따라 2배 이상 차이가 납니다.
• 갱신 시 월세 협상에는 차지차가법(借地借家法) 32조라는 법적 근거가 있습니다. 다만 민간 월세는 2026년 6월 기준 전년 동월 대비 +0.6%로 변동폭이 작아, 대폭 감액보다는 “동결(据え置き)” 요청이 현실적입니다.
• 갱신료를 낼 수 없을 때, 주거확보급여금(住居確保給付金)은 월세만 지원 대상이며 갱신료는 대상이 아닙니다. 갱신료 자체는 임대인・관리회사와의 분할 상담으로 별도 대응해야 합니다.

본격적으로 들어가기 전에 한 가지 짚어 둘 점이 있습니다. 갱신료는 일본에만 있는 관행으로, 전세(傳貰) 제도를 가진 한국의 임대차와는 근본적으로 발상이 다릅니다. 한국의 주택임대차보호법은 2020년 개정으로 세입자에게 계약갱신청구권을 부여해, 세입자가 원하면 임대인의 동의 없이도 1회에 한해 계약을 연장할 수 있고 이때 별도의 갱신 비용은 발생하지 않습니다(임대료 인상률은 5% 이내로 제한됩니다). 반면 일본에는 이러한 갱신청구권 자체가 없고, 대신 계약을 연장할 때마다 임대인에게 갱신료라는 일시금을 지급하는 관행이 지역별로 다른 강도로 남아 있습니다. 즉 한국에서는 “갱신=권리 행사”이지만, 일본에서는 “갱신=비용 이벤트”입니다. 이 발상의 차이를 이해하지 못하면, 갱신 안내장에 적힌 금액이 부당한 청구인지 정상적인 관행인지 판단할 수 없습니다.

갱신료 시세는 얼마인가｜도도부현별 징수 비율과 평균 개월수

갱신료 시세를 알고 싶을 때 가장 먼저 봐야 할 자료는 국토교통성이 2007년(헤이세이 19년) 6월 29일에 발표한 「민간임대주택에 관한 실태조사(부동산업자)(民間賃貸住宅に係る実態調査（不動産業者）)」입니다. 일본임대주택관리협회 회원인 임대주택관리회사 934개사에 조사표를 배포해 204개사로부터 회신을 받았고(회수율 21.8%), 일시금에 관한 질문은 유효 회답 175개사를 집계했습니다. 도도부현별 갱신료의 징수 비율과 평균 개월수를 전국 단위로 정리한 공적 데이터는, 2026년 8월 시점에서 저희가 확인한 범위에서는 이 조사 외에 존재하지 않습니다.

16개 도도부현의 갱신료 징수 비율과 평균 개월수

집계 대상은 2005년 4월부터 2006년 3월까지 계약한 물건입니다. “비율”은 해당 도도부현에서 갱신료를 징수하는 물건의 비율, “평균(개월)”은 징수하는 경우 월세 대비 개월수입니다.

출처: 국토교통성(国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT) 「민간임대주택에 관한 실태조사(부동산업자)」2007년 6월・유효 회답 175개사(보도자료)

이 표에서 읽을 수 있는 사실은 세 가지입니다. 첫째, 가나가와 90.1%・지바 82.9%・도쿄 65.0%로 수도권에서는 갱신료가 사실상 표준 관행인 반면, 오사카와 효고는 0%로 관행 자체가 존재하지 않습니다. 둘째, 징수 비율의 높낮이와 금액의 높낮이는 일치하지 않습니다. 가나가와는 9할의 물건에서 징수하지만 평균은 0.8개월로, 도쿄의 1.0개월보다 낮습니다. 셋째, 가장 높은 곳은 교토의 1.4개월입니다. 교토는 징수 비율이 55.1%로 중위권이지만, 지불하는 경우의 금액은 전국에서 가장 무겁습니다.

같은 나라 안에서도 도시에 따라 관행의 유무 자체가 갈린다는 점은, 단일한 전국 시세를 전제로 하는 한국의 임대차 감각으로는 이해하기 어려운 대목입니다. 한국에서는 전세든 월세든 갱신 시 임대인에게 별도의 일시금을 내는 관행 자체가 없으므로, 일본 물건에 투자하거나 거주할 계획이라면 “어느 지역인가”를 확인하는 것이 곧 “갱신 비용이 발생하는가”를 확인하는 것과 같은 의미를 가집니다.

“월세 1~2개월치”는 사실인가｜1차 데이터에서는 대부분 0.5개월 전후

갱신료 시세로 “월세 1~2개월치”라는 설명을 흔히 접하지만, 위의 1차 데이터와 비교하면 이 범위는 실태보다 높게 잡혀 있습니다. 16개 도도부현 중 1개월을 넘는 곳은 교토의 1.4개월뿐이고, 정확히 1.0개월인 곳은 도쿄와 지바이며, 나머지 11개 지역은 0.1~0.8개월에 머뭅니다. “2개월치”에 해당하는 수치는 이 조사의 어느 도도부현에도 존재하지 않습니다.

갱신 안내장에 월세 2개월치의 갱신료가 적혀 있었다면, 그것은 지역 평균에서 크게 벗어난 수준이라는 뜻입니다. 뒤에서 다룰 최고재판소 판결은 갱신료 금액이 임대료나 갱신 기간에 비추어 지나치게 고액인 경우를 예외로 취급하고 있으므로, 우선 계약서의 갱신료 조항을 확인하고 금액과 근거를 관리회사에 설명해 달라고 요청할 가치가 있습니다.

데이터가 2007년에서 멈춘 이유와, 이를 읽을 때의 주의점

이 조사 이후 같은 종류의 전국 횡단 데이터가 보이지 않는 이유는, 갱신료가 법령에 근거가 없는 상관행(商慣行)이기 때문입니다. 국토교통성의 「민간임대주택에 관한 상담대응 사례집(재개정판)(民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版）)」(2022년 3월)은 갱신료에 대해 “법령상 근거가 되는 규정이 없고, 반드시 전국적인 관행도 아니기 때문에 국토교통성의 임대주택 표준계약서에는 기재가 없다”고 명시하고 있습니다. 제도가 아니기 때문에, 지속적인 통계조사의 대상이 되지 않는 것입니다.

따라서 이 표는 “2026년의 시세표”가 아니라 “지역별 관행의 강도를 보여주는 지도”로 읽는 것이 적절합니다. 약 20년 전 조사이므로 비율이나 개월수가 당시에서 움직였을 가능성은 있습니다. 실제 금액을 알고 싶다면 이 표로 자신이 사는 지역의 수준감을 먼저 파악한 뒤, 본인의 임대차계약서에 적힌 갱신료 조항의 금액을 기준으로 삼으시기 바랍니다. 계약서에 갱신료 규정이 없다면, 갱신 시 갱신료를 청구받을 근거 자체가 없습니다.

갱신 시 실제로 얼마를 내는가｜비용 내역과 계산 예시

갱신 시의 지출은 갱신료만이 아닙니다. 실무상으로는 갱신료・갱신사무수수료・화재보험료・임대보증회사의 갱신보증료 네 가지가 같은 시점에 청구됩니다. 지급 대상도 법적 성격도 각각 다르므로, 먼저 내역을 나누어 파악하는 것이 금액의 타당성을 판단하는 출발점이 됩니다.

갱신 시 발생하는 4가지 비용 비교

이 4가지 중 화재보험료와 갱신보증료에는 전국적인 공적 통계가 없습니다. 따라서 금액의 타당성은 보험증권과 보증위탁계약서에 적힌 실제 금액과 갱신 주기로 확인하셔야 합니다. 참고로 소비세 처리는 화재보험료와 임대보증의 보증료 모두 비과세입니다. 국세청은 비과세 거래로 “보험료”와 “신용보증료”를 들고 있습니다(No.6201 비과세가 되는 거래). 다만 보증회사의 청구서에 사무수수료가 별도 항목으로 기재되어 있는 경우, 그 부분은 용역의 대가로서 과세됩니다. 임대보증 비용 구조에 관해서는 임대보증료 시세와 요금 체계 보는 법에서 자세히 정리하고 있습니다.

갱신료와 갱신사무수수료의 구별에 관해서는, 정부의 조사표가 명확하게 선을 긋고 있습니다. 2025년도 주택시장동향조사의 조사표에는 “갱신수수료에는 집주인에게 지급하는 갱신료는 포함하지 않고, 중개업자에게 지급하는 갱신에 관한 사무수수료만 기재해 주십시오”라는 주석이 있습니다. 갱신료는 임대인에 대한 일시금, 갱신사무수수료는 업자에 대한 용역의 대가라는 정리입니다. 청구서에 “갱신료”라고만 적혀 있는 경우, 어느 쪽이 얼마인지를 나누어 보여 달라고 요청하는 것을 권합니다.

갱신사무수수료의 최신 실태(2025년도 주택시장동향조사)

갱신 관련해 가장 최신 1차 데이터는 국토교통성의 2025년도(레이와 7년도) 주택시장동향조사입니다. 2026년(레이와 8년) 7월에 보고서가 공표되었습니다. 민간임대주택 입주 가구의 조사표 배포 수는 600, 회수 수 590(회수율 98.3%), 조사 기간은 2025년 9월 1일부터 12월 9일까지, 대상은 2024년 4월부터 2025년 3월에 이사한 가구입니다. 여기서 한 가지 주의할 점은, 민간임대주택의 조사 대상이 3대 도시권으로 한정되어 있다는 것으로, 전국 평균이 아닙니다.

출처: 국토교통성 「2025년도 주택시장동향조사 보고서」(2026년 7월・민간임대주택 입주 가구 유효 회수 590, 3대 도시권)

이 데이터를 읽는 핵심은, 갱신수수료가 “발생하는 가구는 절반이 채 안 되고, 발생하면 월세 1개월치”라는 분포를 보인다는 점입니다. 즉 갱신사무수수료는 금액 자체보다 “있는가 없는가”로 총액이 크게 달라지는 항목입니다. 갱신 안내장이 도착하면 우선 이 항목의 유무부터 확인하시기 바랍니다.

여기서 한국 독자를 위한 비교점을 하나 짚어 둡니다. 礼金(레이킨, 사례금)과 敷金(시키킨, 보증금)은 일본 임대차에 특유한 초기비용 항목으로, 礼金은 계약 종료 후에도 반환되지 않는 “감사의 뜻”이라는 명목의 일시금이고, 敷金은 원상회복 정산 후 잔액이 돌아오는 예치금입니다. 한국의 전세보증금은 계약 종료 시 전액이 반환되는 것이 원칙인 데 비해, 일본의 礼金은 애초에 돌려받을 것을 전제하지 않는 돈이라는 점에서 발상 자체가 다릅니다. 위 표에서 礼金이 “있음 43.1%”로 나타나는 것은, 일본 임대차 시장에서 이 관행이 여전히 절반 가까운 물건에 남아 있다는 뜻입니다.

월세 83,381엔(약 74만원)으로 시산하는 2년 갱신 시뮬레이션

실제 금액의 감을 잡으실 수 있도록, 2025년도 조사의 3대 도시권 평균 월세 83,381엔(약 74만원)을 공통의 기준으로 두고 갱신료 개월수만 지역별로 바꾸어 계산합니다. 갱신사무수수료는 같은 조사에서 가장 많았던 월세 1.0개월치로 설정했습니다.

같은 월세라도 지역 관행의 차이만으로 2년마다의 지출이 83,381엔(약 74만원)에서 200,114엔(약 178만원)까지, 2.4배의 차이가 생깁니다. 수도권의 실제 평균 월세는 94,068엔(약 84만원)이므로, 수도권에서 갱신료・갱신사무수수료가 각 1.0개월인 물건에 거주 중이라면 2년마다의 갱신 비용은 188,136엔(약 167만원) 수준이 됩니다.

2년마다 현금으로 필요한 금액은 이 합계에 화재보험료 2년분과 임대보증의 갱신보증료를 더한 금액입니다. 이 두 가지는 공적인 시세 데이터가 없으므로, 보험증권과 보증위탁계약서에 적힌 실제 금액을 더해 본인의 총액을 산출해야 합니다. 갱신 3개월 전에는 이 총액을 미리 마련해 두시면 당황하지 않으실 수 있습니다.

갱신료에 소비세가 붙는가(거주용은 비과세, 사업용은 과세)

갱신료의 소비세 처리는 그 건물이 주택용인지 사업용인지에 따라 갈립니다. 국세청 택스앤서(タックスアンサー) No.6225는 주택에 관한 임대차계약의 체결이나 갱신에 따른 보증금・권리금・보증금(敷金)・갱신료 등 중 반환하지 않는 것은 비과세로 하고, 사무소 등 사업용 건물에 대해서는 이를 과세 대상으로 하고 있습니다.

따라서 거주 중인 방의 갱신료에 소비세가 얹혀 있다면, 오류일 가능성이 있습니다. 구분법은 간단합니다. 갱신 안내장에 적힌 갱신료 금액이 “월세×개월수”와 정확히 일치하는지 확인하는 것뿐입니다. 월세 83,381엔(약 74만원)에 갱신료 1.0개월이라면 83,381엔이어야 하며, 91,719엔(약 82만원)처럼 1.1배가 되어 있다면 소비세가 가산된 것입니다. 한편 갱신사무수수료는 업자의 용역에 대한 대가이므로, 이쪽에 소비세가 붙는 것은 올바른 처리입니다.

출처: 국세청 「No.6225 지대, 임대료나 권리금, 보증금 등」(2025년 4월 1일 현재 법령 등)

갱신료는 왜 발생하는가｜법적 근거와 최고재판소 판례

갱신료에 법률상 근거는 없습니다. 지급 의무가 생기는 것은 임대차계약서에 갱신료 조항이 적혀 있는 경우뿐입니다. 이 점을 알아 두면, 갱신 시점에 무엇을 확인해야 하는지가 명확해집니다.

정부의 표준계약서에는 갱신료 항목이 없다

국토교통성은 임대차계약의 표준 양식으로 「임대주택 표준계약서(賃貸住宅標準契約書)」를 공표하고 있지만, 그 안에 갱신료 항목은 없습니다. 같은 부처의 「민간임대주택에 관한 상담대응 사례집(재개정판)」(2022년 3월・임대차 트러블에 관한 상담대응 연구회)은 그 이유를 갱신료에 법령상 근거가 되는 규정이 없고 전국적인 관행도 아니기 때문이라고 설명하고 있습니다. 즉 갱신료는 정부가 표준으로 여기는 계약 조건에는 포함되지 않는, 지역 관행에 근거한 추가 항목이라는 뜻입니다.

한국의 주택임대차보호법 표준계약서에도 갱신료 항목이 없다는 점은 일본과 같지만, 그 배경은 정반대입니다. 한국은 계약갱신청구권제로 갱신 자체가 세입자의 법적 권리이자 무상 행위이므로 애초에 갱신료라는 개념이 제도적으로 설 자리가 없습니다. 반면 일본은 갱신료라는 관행이 지역별로 실재하면서도, 그것을 법령이나 표준계약서 차원에서 뒷받침하지 않는다는 “관행은 있으나 제도는 없는” 어중간한 위치에 있습니다. 이 차이 때문에 갱신료를 둘러싼 다툼이 재판까지 가는 사례가 반복되어 온 것입니다.

최고재판소 2011년 7월 15일 판결｜쟁점은 소비자계약법 10조였다

갱신료 조항의 유효성은 오랫동안 다투어졌고, 하급심 판단도 갈려 있었습니다. 결론을 낸 것이 최고재판소 제2소법정 2011년(헤이세이 23년) 7월 15일 판결(민집 65권 5호 2269쪽)입니다. 쟁점은 갱신료 조항이 일본 소비자계약법(消費者契約法) 10조를 위반해 무효가 되는지 여부였습니다.

최고재판소는 갱신료가 임대료의 보충 내지 선불, 임대차계약을 계속하기 위한 대가 등의 취지를 포함하는 복합적인 성질을 갖는다고 하면서도, 임대차계약서에 일의적이고 구체적으로 기재된 갱신료 조항은, 갱신료 금액이 임대료 금액・임대차계약이 갱신되는 기간 등에 비추어 지나치게 고액이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 소비자계약법 10조가 말하는 소비자의 이익을 일방적으로 해치는 것에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

여기서 읽을 수 있는 실무상의 의미는 두 가지입니다. 첫째, 계약서에 금액과 지급 시기가 명확히 적혀 있다면 갱신료 조항은 원칙적으로 유효하므로, 일방적으로 지급을 거부하기는 어렵다는 것. 둘째, “지나치게 고액”인 경우는 예외로 다루어질 여지가 남아 있다는 것입니다. 앞서 소개한 상담대응 사례집도 지역의 관행이나 시세와 현저히 괴리되지 않았는지를 고려하면서 임대인과 상담하는 것이 중요하며, 합의에 이르지 못할 경우 조정 등의 신청도 고려할 수 있다고 밝히고 있습니다.

여기서 오해하기 쉬운 점을 하나 보충합니다. 이 사건에서 유효로 판단된 조항은 갱신료를 임대료 2개월치, 갱신 기간을 1년으로 하는 것이었습니다. 즉 시세보다 높다는 이유만으로 조항이 무효가 되는 것은 아닙니다. 금액에 납득이 가지 않을 때 현실적인 방법은 무효를 주장하는 것이 아니라, 근거 설명을 요구한 뒤 임대인과 조건을 협의하는 것입니다.

임대인이 갱신료를 받는 이유(일시금 수입 53.0%／오랜 관행 50.4%)

협상 재료로서 임대인 측의 동기를 알아 두면 이야기를 풀어가기 쉬워집니다. 앞서 소개한 2007년 조사는 갱신료를 징수하는 이유를 유효 회답 117개사에 복수응답으로 물었습니다. 가장 많았던 것은 “일시금 수입으로 예상하고 있다” 53.0%, 다음으로 “오랜 관행” 50.4%, “낮은 임대료를 보전하기 위한 수입 확보” 21.4%, “손모를 보수하기 위한 재원” 20.5%였습니다.

즉 갱신료의 절반은 경영상의 수입 계획, 나머지 절반은 관행으로 성립되어 있습니다. 감액을 상담할 때, “관행이니까”라는 이유에 대해서는 지역 데이터를 제시할 여지가 있지만, 수입 계획에 포함된 부분은 임대인 입장에서 양보하기 어려운 부분입니다. 이 구도를 이해한 뒤, 갱신료 자체보다 설비 갱신이나 임대료 조건을 포함한 전체적인 관점에서 협의하는 편이 결과적으로 합의에 이르기 쉽습니다.

계약 갱신의 구조｜합의갱신・법정갱신・정기차가의 차이

갱신에는 당사자의 합의에 의한 “합의갱신(合意更新)”과, 차지차가법(借地借家法, Shakuchi Shakuya Hō, Act on Land and Building Leases)의 규정에 의한 “법정갱신(法定更新)” 두 가지 형태가 있습니다. 어느 쪽이 되는지에 따라 이후의 계약 기간도, 갱신료의 취급도 달라집니다.

왜 2년 계약이 많은가(차지차가법 29조 1항)

임대차계약의 기간이 2년으로 설정되는 경우가 많은 배경에는 차지차가법 29조 1항이 있습니다. 이 조항은 “기간을 1년 미만으로 하는 건물의 임대차는, 기간의 정함이 없는 건물의 임대차로 본다”고 정하고 있습니다. 1년 미만으로 계약하면 기간의 정함이 없는 계약으로 간주되어, 임대인은 해지 통보에 정당사유(차지차가법 28조)가 필요해지므로 임대인 입장에서 관리하기 어려워집니다. 그래서 1년 이상, 실무상으로는 2년이라는 기간이 널리 쓰이는 것입니다.

한국의 주택임대차보호법도 임대차 기간을 최소 2년으로 보장한다는 점에서 일본과 겉보기에 비슷합니다. 다만 그 취지는 정반대입니다. 한국의 2년은 세입자를 보호하기 위한 최소 보장 기간으로, 세입자가 원하면 1년 계약을 했더라도 2년을 주장할 수 있습니다. 반면 일본의 2년은 임대인이 “기간의 정함이 없는 계약”이 되는 것을 피하기 위해 실무적으로 정착한 기간이며, 세입자 보호가 1차 목적이 아닙니다. 같은 “2년”이라는 숫자가 한국에서는 세입자의 권리, 일본에서는 임대인의 관리 편의에서 출발했다는 점은, 일본 임대차를 살펴볼 때 놓치기 쉬운 지점입니다.

법정갱신이 되면 어떻게 되는가(차지차가법 26조)

차지차가법 26조 1항은, 임대인이 기간 만료 1년 전부터 6개월 전까지 사이에 갱신하지 않는다는 취지의 통지(또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 취지의 통지)를 하지 않았을 때는, 종전과 같은 조건으로 갱신한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 다만 그 기간은 정함이 없는 것으로 취급됩니다. 통지를 했더라도 기간 만료 후 임차인이 사용을 계속하고 임대인이 지체 없이 이의를 제기하지 않으면 같은 취급이 됩니다(같은 조 2항).

실무상의 의미는 세 가지입니다. 첫째, 갱신 절차를 잊더라도 계약이 끊겨 쫓겨나는 일은 없습니다. 둘째, 법정갱신 후에는 “기간의 정함이 없는 계약”이 되므로, 다음 갱신일이라는 개념 자체가 사라집니다. 셋째, 법정갱신의 경우에도 갱신료 조항이 적용되는지는 계약서 문구에 달려 있습니다. “합의갱신의 경우 갱신료를 지급한다”고 적혀 있으면 법정갱신에는 미치지 않는 것으로 읽히는 반면, “갱신의 경우”라고 포괄적으로 적혀 있으면 쟁점이 될 수 있습니다. 이 한 문장의 표현을 확인하는 것이, 법정갱신을 둘러싼 상담에서 가장 먼저 봐야 할 지점입니다.

한국의 “묵시적 갱신(默示的更新)”과 일본의 법정갱신은 “당사자가 손을 놓고 있으면 자동으로 계약이 이어진다”는 발상은 비슷하지만, 결과는 크게 다릅니다. 한국의 묵시적 갱신은 전과 동일한 조건으로 2년간 연장되고, 세입자는 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 반면 일본의 법정갱신은 기간이 정해지지 않은 채로 이어지고, 세입자가 해지하려면 원칙적으로 3개월 전 예고(민법 617조)가 필요하지만, 임대인이 해지하려면 정당사유가 필요해 사실상 매우 어렵습니다. 즉 한국의 묵시적 갱신이 “다음 2년”을 정해 주는 것과 달리, 일본의 법정갱신은 “언제까지나 계속될 수 있는 상태”를 만든다는 점에서, 임대인·임차인 쌍방에게 주는 예측 가능성이 다릅니다.

또한 갱신 거절의 통지가 있었다고 해서 그것만으로 퇴거가 필요해지는 것은 아닙니다. 임대인이 갱신을 거절하려면 차지차가법 28조의 정당사유가 필요합니다. 같은 조는 임대인・임차인이 건물의 사용을 필요로 하는 사정 외에, 종전의 경과, 건물의 이용 상황, 건물의 현황, 입퇴료 등 재산상의 급부 제안을 종합적으로 고려해 판단한다고 정하고 있습니다.

보통차가와 정기차가의 비교

출처: e-Gov 법령검색 차지차가법, 국토교통성 「2025년도 주택시장동향조사 보고서」

정기차가는 제도로서의 인지도가 아직 낮아, 2025년도 조사에서는 “알고 있다” 17.1%, “이름만 안다” 24.6%인 데 비해 “모른다”가 54.4%를 차지합니다. 계약서의 표제나 제1조에 “정기건물임대차계약”이라고 적혀 있지 않은지, 갱신이 없다는 설명 서면을 받지 않았는지. 이 두 가지를 확인하면 본인의 계약이 어느 쪽인지 판별할 수 있습니다. 한국에는 이러한 “갱신 없는 확정기한 임대차”가 법정 유형으로 존재하지 않는다는 점도 짚어 둘 만합니다. 한국의 임대차는 최단 2년이 보장되는 것이 원칙이라, 일본의 정기차가처럼 애초에 갱신 자체가 제도적으로 배제된 계약 유형은 한국 임대차보호법 체계에는 없습니다. 두 유형의 차이는 보통차가와 정기차가의 차이에서 더 자세히 정리하고 있습니다.

분양임대 갱신 절차에서 확인해야 할 3가지

분양 맨션의 한 세대를 빌리는 경우도, 갱신의 법률상 취급은 일반 임대와 다르지 않습니다. 다만 임대인이 개인 오너인 경우가 많아, 다음 3가지 지점에서 차이가 나기 쉽습니다.

1. 갱신료 조항의 유무가 개인차가 크다. 관리회사의 정형 서식이 아니라 오너 고유의 계약서가 쓰이는 경우가 있어, 갱신료의 유무도 금액도 물건마다 편차가 있습니다. 계약서의 해당 조항을 직접 확인하시기 바랍니다.
2. 갱신 창구가 어디인지 사전에 확인한다. 맨션 전체의 관리조합과, 임대차계약의 관리회사는 별개입니다. 갱신 서류의 발신처와 문의처 연락처를 적어 두면 절차가 지체되지 않습니다.
3. 관리규약의 변경이 갱신 시 반영되는 경우가 있다. 반려동물 사육이나 악기 연주, 자전거 보관소 사용 조건 등이 갱신 후 계약 조건에 추가되는 경우가 있습니다. 앞서 소개한 상담대응 사례집도, 갱신 시 새로운 특약이 추가되었을 때는 설명을 요구하고 충분히 협의하는 것이 중요하다고 밝히고 있습니다.

분양임대 자체의 특성은 분양임대 물건의 장단점에 정리되어 있습니다.

갱신 시점에 월세 협상은 가능한가

가능합니다. 게다가 갱신은 세입자가 월세 이야기를 꺼내기에 가장 자연스러운 시점입니다. 다만 감각적으로 “비싸니까 내려 달라”고 전해서는 이야기가 진전되지 않습니다. 법적 근거와 공적 지표를 함께 제시하면, 임대인・관리회사 쪽도 검토할 토대를 가질 수 있습니다.

법적 근거는 차지차가법 32조의 임대료 감액청구권

차지차가법 32조 1항은, 건물의 임대료가 조세 기타 부담의 증감, 토지건물 가격의 상승이나 하락 기타 경제 사정의 변동, 또는 인근 동종 건물의 임대료와 비교해 부적정하게 되었을 때는 계약 조건에 관계없이 당사자가 장래를 향해 임대료의 증감을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 세입자 쪽에서 감액을 요구할 권리도 이 조문에 포함되어 있습니다.

실무에서 쓰기 좋은 것은 “인근 동종 건물의 임대료와의 비교”입니다. 같은 건물의 다른 세대나, 도보권 내 비슷한 연식・면적의 물건이 지금 얼마에 모집되고 있는지. 이것이 가장 구체적인 재료가 됩니다. 다만 일정 기간 임대료를 증액하지 않는다는 특약이 있으면 그 정함을 따라야 하고(32조 1항 단서), 정기차가계약에서 임대료 개정 특약이 있으면 32조가 적용되지 않는다는 점(38조 9항)에는 유의하시기 바랍니다. 조문의 활용법은 차지차가법 32조와 임대료 증감청구 진행법에서 자세히 해설하고 있습니다.

한국의 “전월세상한제(2020년 도입, 주택임대차보호법)”와 비교하면 접근 방식이 대조적입니다. 한국은 갱신청구권 행사 시 임대료 인상률을 직전 계약의 5% 이내로 법률이 상한을 못 박아 두었습니다. 일본의 차지차가법 32조는 상한을 정해 두지 않는 대신, “인근 시세와 비교해 부적정한가”라는 실질 기준으로 증감 여부를 판단합니다. 즉 한국은 상한선이 있는 대신 시세보다 낮은 인상률로도 임대인이 올릴 수 있는 구조이고, 일본은 상한이 없는 대신 시세와 크게 괴리되지 않는 한 증액도 감액도 요구하기 어려운 구조입니다. 한국의 5% 룰에 익숙한 세입자가 일본에서 “법으로 정해진 인상 한도가 몇 %인지” 찾으려 하면 답이 나오지 않는 이유가 여기에 있습니다. 일본에는 그런 숫자 자체가 존재하지 않고, 대신 “인근 시세”라는 비교 대상을 스스로 찾아 제시해야 합니다.

협상 재료가 되는 공적인 임대료 지표

“인근 동종” 물건 정보는 개별적으로 조사할 수밖에 없지만, 시장 전체의 움직임은 공적 통계로 확인할 수 있습니다. 다음 두 가지가 갱신 시 대화에서 쓸 수 있는 객관적 데이터입니다.

출처: 총무성(総務省) 「2020년 기준 소비자물가지수 전국 2026년(레이와 8년) 6월분」, 총무성 통계국 「2023년 주택・토지통계조사 주택 및 가구에 관한 기본집계 결과」

이 수치가 보여주는 결론은 명확합니다. 시장 임대료는 연 1% 미만으로만 움직이고 있습니다. 따라서 갱신 시 대폭 감액을 요구할 근거를 시장 데이터에서 만들기는 어려운 반면, “동결로 부탁드리고 싶다” 혹은 “인상 제시의 근거를 알고 싶다”는 요청에는 충분한 뒷받침이 있습니다. 인상을 제시받았을 때의 대응은 갱신 시 임대료가 인상되었을 때 세입자가 거부할 수 있는 조건과 협상 절차에서 정리하고 있습니다.

꺼내는 시기와 전달법｜갱신 통지가 오기 전에 움직인다

협상을 꺼내는 시기는 갱신 안내장이 도착하기 전, 기간 만료 4~6개월 전이 적절합니다. 이유는 갱신 통지가 발송된 후에는 조건이 사내에서 확정되어 있어, 변경에는 재검토의 수고가 들기 때문입니다. 조건이 굳어지기 전에 상담하면 임대인도 검토의 여지를 가질 수 있습니다.

전달 방식은 다음 순서가 실무적입니다. 첫째, 계속 거주하고 싶다는 의사를 분명히 전합니다. 임대인에게 가장 큰 비용은 공실이므로, 장기 거주 의향은 그 자체로 협상 재료가 됩니다. 둘째, 같은 건물이나 인근의 모집 조건을 구체적으로 제시합니다. 셋째, 요청을 하나로 좁힙니다. 임대료・갱신료・설비 갱신을 한꺼번에 요구하면 논점이 흩어져 결론이 나지 않습니다. 넷째, 구두로 합의한 내용은 갱신계약서나 각서에 문서로 남깁니다.

임대인이 가장 피하고 싶은 것은 퇴거로 인한 공실 기간과 다음 모집 비용입니다. 이 판단 기준을 염두에 두고 이야기를 구성하면, 무리 없는 합의점이 보이기 시작합니다.

갱신료를 계속 내며 사는 경우와, 갱신료 없는 물건으로 옮기는 경우의 비교

“갱신료를 내느니 이사하는 편이 이득 아닌가”라는 상담도 많이 받습니다. 월세 83,381엔(약 74만원)을 전제로, 6년간의 비용으로 비교해 보겠습니다.

먼저, 같은 방에 6년 계속 거주하는 경우 갱신은 2회입니다(2년 차와 4년 차). 앞서의 시산을 그대로 2배로 하면, 도쿄・지바형은 333,524엔(약 297만원), 사이타마・아이치・후쿠오카형은 250,144엔(약 223만원), 교토형은 400,228엔(약 356만원), 오사카・효고형은 166,762엔(약 148만원)이 됩니다.

다음으로, 이사할 경우의 지출입니다. 2025년도 조사의 발생률과 개월수로 평균적인 조건을 쌓아 보겠습니다.

돌아오지 않는 돈만 합계하면 166,762엔(약 148만원)이며, 여기에 이삿짐 운송비, 구 거주지의 원상회복 정산, 새 거주지의 화재보험료와 보증위탁료가 더해집니다. 여기서부터 손익분기가 보이기 시작합니다. 참고로 갱신사무수수료는 이사한 곳에서도 갱신 때마다 다시 발생할 수 있는 비목이므로, 아래에서는 갱신료만 비교합니다.

• 도쿄・지바형(갱신료 1.0개월): 갱신료 1회분 83,381엔(약 74만원)에 대해, 이사의 돌아오지 않는 지출은 166,762엔(약 148만원). 갱신 2회분이 되어야 겨우 맞먹는 계산이라, 이삿짐 운송비를 더하면 계속 거주하는 편이 유리합니다.
• 사이타마・아이치・후쿠오카형(0.5개월): 갱신료 1회 41,691엔(약 37만원). 6년간 2회를 내도 83,382엔(약 74만원)이므로, 이사는 명백히 불리합니다.
• 교토형(1.4개월): 갱신료 1회 116,733엔(약 104만원), 2회면 233,466엔(약 208만원). 돌아오지 않는 지출 166,762엔(약 148만원)을 웃돌므로, 4년 이상 거주할 예정이라면 이사도 선택지에 들어옵니다.

다만 이 비교에는 큰 전제가 있습니다. 2025년도 조사에서는 礼金 없음이 45.8%, 중개수수료 없음이 37.1%를 차지하고 있어, 조건에 따라 이사의 지출은 0에 가까워집니다. 반대로 말하면, 이사가 이득이 될지를 결정하는 것은 갱신료의 액수 자체보다 이사할 곳의 초기비용과 월세가 내려가는지 여부입니다. 이사할 곳의 초기비용 내역은 임대차 계약의 초기비용과 절약하는 5가지 방법에서 확인하실 수 있습니다.

갱신료를 낼 수 없을 때 할 수 있는 일

갱신 청구액을 마련하지 못했을 때, 가장 해서는 안 되는 것은 연락 없이 기일을 맞이하는 것입니다. 취할 수 있는 방법은 크게 3가지이며, 각각 성격이 다릅니다.

먼저 관리회사・임대인에게 분할이나 감액을 상담한다

갱신료는 법령에 근거가 없는 계약상의 금전이므로, 당사자 간 합의로 분할이나 감액이 가능합니다. 상담 시에는 지급 의사가 있다는 것, 언제까지 얼마를 낼 수 있는지, 계속 거주하고 싶은 의향이 있다는 것 세 가지를 구체적으로 전달하시기 바랍니다.

여기서 갱신 관련 트러블이 어느 정도 발생하는지 보여주는 공적 데이터를 소개합니다. 국토교통성 「임대주택 관리업무에 관한 설문조사(입주자)(賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（入居者）)」(2019년 7월 31일~8월 1일 실시・입주자 310명 대상 웹 설문)입니다.

출처: 국토교통성 「임대주택 관리업무에 관한 설문조사(입주자)」(조사 개요／응답자 310명 중 트러블 경험 있음은 30.3%=94명)

실수(實數)가 1~4명으로 적기 때문에 경험률은 참고치로 봐야 하지만, 구도는 명확합니다. 갱신으로 다투는 확률은 낮은 반면, 막상 발생했을 때 심각하다고 받아들여지는 것은 금액보다 “갱신을 거절당한다” “예상 밖의 인상을 요구받는다”는 계약의 지속 여부와 관련된 사안입니다. 같은 조사에서는 관리 서비스에 대한 불만으로 “계약 갱신 시 설명이 부족하다”를 10.1%가 꼽았습니다. 금액에 납득이 가지 않을 때는, 무엇에 얼마가 드는지에 대한 설명부터 요구하시기 바랍니다. 그것이 갈등이 커지기 전에 풀 수 있는 가장 빠른 길입니다.

주거확보급여금은 임대료가 대상이고, 갱신료는 대상 외

수입 감소로 임대료 지급이 어려워진 경우, 후생노동성(厚生労働省, Ministry of Health, Labour and Welfare)의 주거확보급여금(住居確保給付金, Jūkyo Kakuho Kyūfukin, Housing Security Benefit)이라는 제도가 있습니다. 주된 생계 유지자가 이직・폐업 후 2년 이내인 경우, 또는 개인의 책임・사정에 의하지 않고 급여 등을 얻을 기회가 이직・폐업과 동등한 수준까지 줄어든 경우가 대상입니다. 시정촌마다 정하는 금액(생활보호제도의 주택부조액)을 상한으로 실제 임대료액을 원칙 3개월간, 연장은 2회까지 최대 9개월간 지급하며, 급여금은 지자체에서 임대인이나 부동산중개업자에게 직접 지급됩니다. 도쿄도 특별구의 지급 상한액은 월액으로 1인 가구 53,700엔(약 48만원), 2인 가구 64,000엔(약 57만원), 3인 가구 69,800엔(약 62만원)입니다.

그 밖에 최근 월의 가구 소득 합계액이 기준액과 임대료의 합계를 초과하지 않을 것, 가구의 예・적금 합계액이 기준액의 6개월분(100만엔・약 890만원을 넘지 않는 금액) 이하일 것, 헬로워크(고용지원센터) 등에서 구직 활동을 할 것 등의 요건이 있습니다.

여기서 짚어 둘 점은, 지급 대상은 임대료이며 갱신료 자체는 대상 외라는 것입니다. 따라서 “임대료는 주거확보급여금 신청을 검토하고, 갱신료는 임대인・관리회사와의 분할 상담으로 대응한다”는 식으로 두 갈래로 나누어 움직이는 것이 현실적입니다. 신청과 상담 창구는 거주지 시정촌의 자립상담지원기관입니다.

한국의 주거급여(住居給與, 국민기초생활보장법)도 소득 요건을 충족하는 가구에 임대료를 지원한다는 점에서 발상은 비슷하지만, 지급 방식과 갱신료와의 관계는 다릅니다. 애초에 한국의 임대차에는 갱신료라는 항목 자체가 없으므로 이 논점이 성립하지 않고, 지원의 초점은 순수하게 월 임대료(또는 전세자금대출 이자)에 맞춰져 있습니다. 일본에 거주하거나 투자하는 한국인이라면, 임대료 지원 제도가 있다고 해서 갱신료까지 커버된다고 오해하지 않는 것이 중요합니다.

출처: 후생노동성 생활지원 특설 웹사이트 「주거확보급여금 제도 개요」

지불하지 않고 방치했을 때 일어나는 일

갱신료를 내지 않은 채 연락도 하지 않고 있으면, 다음과 같은 전개로 이어질 수 있습니다. 첫째, 계약서에 갱신료 조항이 있는 이상, 미지급은 채무불이행으로 취급됩니다. 둘째, 임대보증을 이용하고 있는 경우, 갱신보증료 미지급으로 보증계약이 실효되어 임대인으로부터 계약상의 시정을 요구받을 수 있습니다. 셋째, 계약 해제나 명도를 요구하는 절차로 진행될 가능성이 있습니다.

한편 법정갱신의 요건을 충족하고 있다면, 갱신 절차를 하지 않았다는 이유만으로 퇴거를 요구받는 일은 없습니다. 앞서 소개한 상담대응 사례집도 임대인으로부터 갱신을 거절당한 경우에 대해 “법정갱신의 요건이 충족되어 있다면, 퇴거할 필요는 없다고 여겨집니다”라고 밝히고 있습니다. 내지 못하는 것과, 연락하지 않는 것은 별개의 문제입니다. 기일 전에 한마디 전해 두는 것으로, 선택할 수 있는 방법은 크게 달라집니다.

갱신 시 도착하는 서류에서 확인해야 할 5가지 항목

갱신 안내장이 도착하면, 서명하기 전에 다음 5가지를 확인하시기 바랍니다. 이것만으로도 나중에 알게 되는 유형의 트러블은 대부분 막을 수 있습니다.

1. 갱신료와 갱신사무수수료가 나누어 적혀 있는가. 지급 대상이 임대인인지 업자인지에 따라 성격이 다릅니다. 합산 표기라면 내역을 요구하시기 바랍니다.
2. 갱신료에 소비세가 얹혀 있지 않은가. 거주용 갱신료는 비과세입니다. 월세×개월수와 정확히 일치하는지 검산합니다.
3. 임대료・공익비・계약 기간에 변경이 없는가. 종전 계약서와 항목별로 대조합니다. 인상이 있다면 그 근거 설명을 요구할 수 있습니다.
4. 특약이 추가되지 않았는가. 반려동물, 악기, 주차장, 원상회복 부담 구분 등이 새로 추가되지 않았는지 확인합니다. 합의갱신은 임대인・임차인의 합의가 원칙이지만, 앞서 소개한 상담대응 사례집은 조건 변경 통지에 대해 임차인이 명확히 거절하지 않은 채 갱신한 경우에는 제시된 조건으로 갱신된 것으로 본다고 밝히고 있습니다. 받아들이기 어려운 항목은 서명 전에 전달하시기 바랍니다.
5. 화재보험과 임대보증의 갱신 시기・금액이 명기되어 있는가. 이 두 가지는 금액의 공적 시세가 없으므로, 증권과 보증위탁계약서로 실제 금액을 확인합니다.

갱신 서류는 다음 2년간의 생활비를 결정하는 계약입니다. 계약 전체의 흐름과 필요 서류는 임대차 계약의 흐름과 필요 서류에서 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 일본 임대차의 갱신료는 얼마입니까?

A. 지역에 따라 월세의 0개월치부터 1.4개월치까지 차이가 있습니다. 국토교통성의 2007년 조사에서는 평균 개월수가 도쿄 1.0개월, 가나가와 0.8개월, 지바 1.0개월, 교토 1.4개월, 사이타마・아이치・후쿠오카 0.5개월, 오사카・효고는 0개월(관행 없음)입니다. 실제 금액은 본인의 임대차계약서에 적힌 갱신료 조항의 금액이 기준이 됩니다.

Q. 갱신료는 언제 지급합니까?

A. 계약기간 만료일까지 지급하는 것이 일반적이며, 갱신 안내장은 만료 수개월 전에 도착합니다. 금액이 크기 때문에, 만료 3개월 전에는 갱신료・갱신사무수수료・화재보험료・갱신보증료의 합계를 계산해 미리 준비해 두시면 안심할 수 있습니다.

Q. 갱신료에 소비세가 붙습니까?

A. 거주용 방이라면 붙지 않습니다. 국세청 택스앤서 No.6225에 따라, 주택 임대차계약의 갱신에 따른 갱신료 중 반환하지 않는 것은 비과세입니다. 사무소 등 사업용 건물의 갱신료는 과세 대상이 됩니다. 참고로 업자에게 지급하는 갱신사무수수료는 용역의 대가이므로 소비세가 붙습니다.

Q. 갱신사무수수료는 갱신료와 별도로 지급합니까?

A. 별도의 비용입니다. 갱신료는 임대인에게 지급하는 일시금, 갱신사무수수료는 중개・관리회사에 지급하는 사무의 대가로, 국토교통성의 조사표도 양쪽을 명확히 구분하고 있습니다. 2025년도 주택시장동향조사에서는 갱신수수료가 발생한 가구가 44.4%, 그 개월수는 정확히 1개월이 69.7%였습니다.

Q. 법정갱신이 되어도 갱신료가 필요합니까?

A. 계약서 문구에 따라 다릅니다. 갱신료 조항이 “합의갱신의 경우”로 한정되어 적혀 있으면 법정갱신에는 미치지 않는 것으로 읽히지만, “갱신의 경우”라고 포괄적으로 적혀 있으면 쟁점이 될 수 있습니다. 먼저 계약서의 갱신료 조항 표현을 확인하시기 바랍니다. 참고로 법정갱신 후에는 기간의 정함이 없는 계약이 되어, 다음 갱신일이라는 개념 자체가 사라집니다.

Q. 갱신료 지급을 거부할 수 있습니까?

A. 원칙적으로 어렵습니다. 최고재판소 2011년 7월 15일 판결은, 임대차계약서에 일의적이고 구체적으로 기재된 갱신료 조항은 갱신료 금액이 임대료 금액이나 갱신 기간 등에 비추어 지나치게 고액이라는 등의 특별한 사정이 없는 한 유효하다고 판단하고 있습니다. 다만 계약서에 갱신료 규정이 없으면 지급 의무는 발생하지 않습니다.

Q. 갱신 시점에 월세 협상은 가능합니까?

A. 가능합니다. 차지차가법 32조가 임대료 감액청구를 인정하고 있으며, 인근 동종 건물의 임대료와 비교해 부적정하게 되었을 때가 근거가 됩니다. 다만 소비자물가지수의 민영 임대료는 2026년 6월 시점 전년 동월 대비 +0.6%로 변동폭이 작아, 대폭 감액보다는 동결 요청이 더 통하기 쉬운 상황입니다.

인용・참고자료

• 국토교통성 「민간임대주택에 관한 실태조사(부동산업자)」(2007년 6월・유효 회답 175개사)
• 국토교통성 「민간임대주택 실태조사 결과에 관하여」 보도자료(2007년 6월 29일)
• 국토교통성 「2025년도 주택시장동향조사 보고서」(2026년 7월)
• 국토교통성 「주택시장동향조사」 통계정보 페이지
• 국토교통성 「민간임대주택에 관한 상담대응 사례집(재개정판)」(2022년 3월・임대차 트러블에 관한 상담대응 연구회)
• 국토교통성 「민간임대주택에 관한 상담대응 사례집」게재 페이지
• 국토교통성 「임대주택 관리업무에 관한 설문조사(입주자)」(2019년・입주자 310명)
• 국토교통성 「임대주택 관리업무에 관한 설문조사」 조사 개요
• 총무성 「2020년 기준 소비자물가지수 전국 2026년(레이와 8년) 6월분」
• 총무성 통계국 「2023년 주택・토지통계조사 주택 및 가구에 관한 기본집계(확보집계) 결과」
• e-Stat 「2023년 주택・토지통계조사 차가의 임대료(도도부현・21대도시별)」
• 국세청 택스앤서 No.6225 「지대, 임대료나 권리금, 보증금 등」
• 국세청 택스앤서 No.6201 「비과세가 되는 거래」
• e-Gov 법령검색 「차지차가법」(26조・28조・29조・32조・38조)
• 후생노동성 생활지원 특설 웹사이트 「주거확보급여금 제도 개요」