日本房屋續約金要多少？行情、試算與2026數據

「收到續約通知了，到底要付多少錢？」——在日本，簽兩年期租約的房客大約每兩年就會被這個問題困擾一次。本文要談的更新料（續約金），是日本租屋市場一項對台灣、香港讀者來說相當陌生的制度：它既不是保證金，也不是台灣常見的續約行政規費，而是房客在合約更新時，另外支付給房東的一筆現金——在台灣或香港的租賃慣例中，並沒有直接對應的做法。本文只採用日本國土交通省、總務省、國稅廳、厚生勞動省的官方一手資料，整理成「代入自己的租金，就能算出實際金額」的形式，並標明每項數字來自哪一年的調查，方便讀者判斷資訊的新舊。想知道更新料與更新事務手續費實際金額的人、想趁續約時機和房東議價的人，以及一時繳不出續約費用而困擾的人，都可以把這篇文章當成工具書使用。

先說結論。更新料的行情並非全國統一，而是依地區從租金的0個月到1.4個月不等，差距不小。這種因地區而異、甚至完全不存在的收費慣例，本身就是台灣、香港投資人初次接觸日本租屋市場時最容易誤解的地方。橫向調查各都道府縣更新料的官方數據，最近一次是國土交通省於平成19年（2007年）6月公布的實態調查，結果顯示平均為東京1.0個月、神奈川0.8個月、大阪0個月（大阪根本沒有這項慣例）。此外，付給房東的更新料之外，房客通常還要另付一筆給仲介或管理公司的「更新事務手續費」，令和7年度（2025年度）的調查顯示，44.4%的住戶有這項支出，其中約七成金額恰好是租金的1個月份。

本文重點

• 更新料的行情並不是「租金的1～2個月」。根據國土交通省的官方資料，16個都道府縣全數平均在1.4個月以下，多數落在0.5個月上下。
• 續約時要付的錢不只更新料一項，還必須確認更新事務手續費、火災保險費、房租債務保證的續約保證費，合計四種費用。
• 以三大都市圈平均月租83,381日圓（約NT$17,500）試算，兩年一次的續約現金支出，大阪模式為83,381日圓（約NT$17,500），東京模式為166,762日圓（約NT$35,000），京都模式為200,114日圓（約NT$42,000），地區間差距超過2倍。
• 續約時的租金議價有明確法律依據，即借地借家法第32條。不過截至2026年6月，日本民間住宅租金較去年同月僅上漲0.6%，波動很小，比起大幅調降，主張「維持原租金」更務實可行。
• 若繳不出更新料，日本的住居確保給付金（住房保障補助金）補助對象是房租，不包含更新料。更新料本身，則要另外循房東、管理公司協商分期的途徑處理。

日本的續約金行情是多少｜按都道府縣分類的收取比例與平均月數

想知道更新料行情，第一份該看的資料是國土交通省（日本主管國土開發、住宅與運輸政策的中央部會，職能相當於其他國家住宅部與交通部的合體）在平成19年（2007年）6月29日公布的〈民間賃貸住宅に係る実態調査（不動産業者）〉（民間出租住宅實態調查・不動產業者版）。調查對象是日本賃貸住宅管理協會的934家會員管理公司，回收204份問卷（回收率21.8%），其中一次性費用相關的有效回答為175家。就我們在2026年8月查證的範圍，這是目前唯一一份橫向整理各都道府縣更新料收取比例與平均月數的官方資料，之後不曾有過同類型的全國性調查。

這裡要先說明一件事：更新料是道地的日本特有慣例。在台灣，租約到期續租通常只需雙方口頭或書面同意延長，頂多依《房屋租賃契約書範本》調整押金；香港的做法也類似，續租一般不涉及額外收取「續約金」這種名目。日本的更新料則完全不同——它不是押金、不是保證金，而是房客為了「延續合約」這件事本身，另外付給房東的一筆錢，且在多數地區完全不會退還。對台灣、香港投資人而言，理解這項制度的地區差異，是評估日本收租型物件長期持有成本時不可省略的一步。

16個都道府縣的更新料收取比例與平均月數

統計對象是平成17年4月至平成18年3月間簽約的物件。「比例」是該都道府縣收取更新料的物件占比，「平均（月）」是有收取時，相對於租金的月數。

資料來源：國土交通省〈民間賃貸住宅に係る実態調査（不動産業者）／民間出租住宅實態調查（不動產業者版）〉平成19年6月・有效回答175家（記者發布資料）

從這張表可以讀出三個重點。第一，神奈川90.1%、千葉82.9%、東京65.0%，首都圈幾乎把更新料當成標準配備，但大阪、兵庫是0%，這項慣例根本不存在。第二，收取比例的高低，和金額的高低並不一致：神奈川雖然九成物件都收，平均卻只有0.8個月，反而低於東京的1.0個月。第三，金額最高的是京都的1.4個月——京都的收取比例55.1%只是中段班，但一旦收取，金額是全國最重的。

「租金1～2個月」是真的嗎｜官方資料顯示多數落在0.5個月左右

網路上常見「更新料行情是租金1～2個月」的說法，但對照上述官方資料，這個區間明顯偏高。16個都道府縣中，超過1個月的只有京都的1.4個月，剛好1.0個月的是東京與千葉，其餘11個地區都落在0.1～0.8個月之間。「2個月份」這個數字，在這份調查的任何一個都道府縣都不存在。

如果續約通知上寫著相當於租金2個月份的更新料，代表這個金額已經明顯偏離地區平均水準。後文會提到的日本最高法院判決，是把「更新料金額相對於租金與續約期間顯著過高」列為例外情形，因此建議先確認契約書中的更新料條款，再請管理公司說明金額的計算依據。

資料停在平成19年的原因，以及該怎麼解讀

這份調查之後，之所以再也沒有同類型的全國橫向資料，是因為更新料是一項沒有法律依據的商業慣例。國土交通省的〈民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版）〉（民間出租住宅諮詢應對案例集・再修訂版，令和4年3月）明白指出：更新料「沒有法令上的依據規定，也未必是全國性的慣例，因此國土交通省的賃貸住宅標準契約書範本中並未記載」。正因為它不是制度性收費，才沒有被持續納入官方統計。

因此，這張表不該被當成「2026年的最新行情表」，而應該理解為「呈現各地區慣例強弱的一張地圖」。畢竟這是將近20年前的調查，各地的比例與月數不無可能已經變動。若想知道實際金額，建議先用這張表掌握自己所在地區的大致水準，再以手邊租賃契約書上寫明的更新料條款金額為準。如果契約書中根本沒有更新料的約定，那麼房東在續約時就沒有請求更新料的依據。

續約時實際要付多少錢｜四種費用的內容與計算範例

續約時的支出並不只有更新料一項。實務上，更新料、更新事務手續費、火災保險費、房租債務保證的續約保證費這四筆錢，通常會在同一時間一起請款。付款對象與法律性質各不相同，先把這四項拆開理解，是判斷金額是否合理的第一步。

續約時會發生的四種費用比較

這四項當中，火災保險費與續約保證費沒有全國性的官方統計，金額是否合理，請以保險單與保證委託契約書上載明的實際金額與續約週期為準。順帶一提，消費稅的處理上，火災保險費與房租債務保證的保證費都屬於免稅項目。國稅廳將「保險費」與「信用保證費」列為免稅交易（No.6201 非課稅となる取引／免稅交易一覽）。不過，如果保證公司的請款單上另外列出「事務手續費」，這部分因為屬於服務對價，仍須課徵消費稅。房租債務保證的費用結構，可參考〈房租保證費行情與收費結構解析〉一文。

更新料與更新事務手續費的區分，官方調查表其實劃得很清楚。令和7年度住宅市場動向調查的問卷上註明：「更新手續費不包含付給房東的更新料，請只填寫付給仲介業者的續約相關事務手續費」。更新料是付給房東的一次性費用，更新事務手續費則是付給業者的服務對價——這是官方的區分方式。如果請款單上只寫「更新料」而沒有拆開，建議請對方分別列出金額與名目。

更新事務手續費的最新實態（令和7年度住宅市場動向調查）

續約相關最新的官方資料，是國土交通省的令和7年度住宅市場動向調查，報告書已於令和8年（2026年）7月公布。民間出租住宅入住家庭的問卷發放數為600份，回收590份（回收率98.3%），調查期間為令和7年9月1日至12月9日，對象是2024年4月至2025年3月間搬遷入住的家庭。這裡有一點必須特別提醒讀者：民間出租住宅的調查對象僅限於三大都市圈（東京圈、名古屋圈、大阪圈），並非全國平均值。

資料來源：國土交通省〈令和7年度 住宅市場動向調査報告書〉（令和8年7月・民間出租住宅入住家庭 有效回收590份，三大都市圈）

要注意的是「押金（敷金）」與「禮金（禮金）」也是日本租屋特有的名目。押金性質接近台灣的押租金，但退還金額要依「原狀回復」規定扣除修繕費後計算，不是全額退還保證；禮金則是付給房東、完全不退還的「感謝金」，性質與更新料相似，只是收取時間點在新約簽訂時而非續約時——這兩項在台灣、香港的租賃實務中同樣沒有直接對應的做法。從上表可以看出，更新手續費呈現「發生的家庭不到一半，一旦發生就是租金1個月」的分布。換句話說，更新事務手續費真正影響總支出的，不是金額本身，而是「有沒有」這個項目。收到續約通知時，第一步就是先確認這個項目是否存在。

以月租83,381日圓（約NT$17,500）試算兩年續約情境

為了讓讀者掌握具體金額，我們以令和7年度調查中三大都市圈的平均月租83,381日圓（約NT$17,500）為共同基準，只替換各地區的更新料月數來計算。更新事務手續費則統一採用同一份調查中最常見的1.0個月份。

同樣的租金，光是地區慣例不同，兩年一次的支出就從83,381日圓（約NT$17,500）拉開到200,114日圓（約NT$42,000），差了2.4倍。首都圈的實際平均租金是94,068日圓（約NT$19,800），如果是住在首都圈、更新料與更新事務手續費各1.0個月的物件，兩年一次的續約費用水準會來到188,136日圓（約NT$39,500）。

每兩年實際需要準備的現金，是這筆合計金額，再加上兩年份的火災保險費與房租債務保證的續約保證費。這兩項沒有公開的官方行情資料，請將保險單與保證委託契約書上寫明的實際金額加總，算出自己的總支出。建議在續約前三個月，就把這筆總額準備好放在手邊資金裡，才不會臨時措手不及。

更新料要課消費稅嗎（居住用免稅、營業用課稅）

更新料的消費稅處理方式，依建物是住宅用或營業用而不同。國稅廳的稅務問答No.6225規定，住宅相關租賃契約簽訂或續約時所收取、且不予退還的保證金、權利金、押金、更新料等，屬於免稅；但辦公室等營業用建物的同類費用，則屬於課稅對象。

因此，如果你居住的房屋，更新料被額外加收了消費稅，那很可能是錯誤的收費。判斷方式很簡單：只要確認續約通知上寫的更新料金額，是不是恰好等於「租金月數×租金」。以租金83,381日圓為例，若更新料是1.0個月，就應該剛好是83,381日圓；如果變成91,719日圓（約NT$19,300）之類、被乘上1.1倍的數字，就代表加收了消費稅。相對地，更新事務手續費屬於業者的服務對價，課徵消費稅則是正確的處理方式。

資料來源：國稅廳〈No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など／地租、房租、權利金、押金等的消費稅規定〉（以令和7年4月1日當時法令為準）

更新料為什麼存在｜法律依據與最高法院判例

更新料在日本並沒有法律上的強制依據。之所以產生支付義務，僅限於租賃契約書中明文寫有更新料條款的情況。掌握這一點，就能清楚知道續約時該確認什麼。

對台灣、香港讀者來說，這一點特別值得留意：台灣的《消費者保護法》與《平均地權條例》對定型化契約有規範，但並沒有針對「續約金」這種名目的特別規則，原因很單純——台灣的租賃實務裡本來就不存在這項收費。日本則不同，正因為更新料普遍存在卻缺乏法律明文規範，才會演變成需要靠最高法院判例去劃定界線的局面，這正是日本租屋制度的一項獨特之處。

國家的標準契約書範本裡沒有更新料

國土交通省公布了作為租賃契約範本的「賃貸住宅標準契約書」，但裡面並沒有更新料這個項目。同省的〈民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版）〉（令和4年3月・賃貸借トラブルに係る相談対応研究会／租賃糾紛諮詢應對研究會）說明，理由是更新料沒有法令上的依據，也不是全國性的慣例。也就是說，更新料是政府認定的標準契約條件之外，依地區慣例額外加上去的項目。

最高法院平成23年7月15日判決｜爭點是消費者契約法第10條

更新料條款是否有效，過去在日本長期存在爭議，下級法院的判斷也不一致。為此定調的，是最高法院第二小法庭平成23年7月15日判決（民集65卷5號2269頁）。爭點在於：更新料條款是否違反消費者契約法第10條而無效。

最高法院認為，更新料具有補充租金、預付租金、延續租約對價等多重性質，並判斷：只要租賃契約書上明確且具體地記載了更新料條款，除非更新料金額相對於租金及續約期間顯著過高等特殊情況，否則不構成消費者契約法第10條所稱「單方面損害消費者利益」。

從這個判決能讀出兩個實務意涵。第一，只要契約書上清楚寫明金額與支付時點，更新料條款原則上有效，房客要單方面拒絕支付並不容易。第二，「金額過高」的情況仍留有被認定無效的空間。前述的諮詢案例集也指出，判斷時要考量是否明顯偏離地區慣例與行情，並建議與房東協商，協商不成時也可以考慮申請調解。

這裡要補充一個容易誤解的地方。這起訴訟中被判定為有效的條款，更新料是租金的2個月份，續約期間為1年。也就是說，並非「金額比行情高」就會讓條款無效。如果對金額有疑慮，實際可行的做法不是主張條款無效，而是先要求房東說明依據，再協商條件。

房東收取更新料的理由（一次性收入53.0%／長年慣例50.4%）

作為議價的參考資訊，了解房東的動機有助於安排協商策略。前述平成19年調查中，針對收取更新料的理由，向有效回答的117家業者做了複選調查。最多的是「當作一次性收入來規劃」53.0%，其次是「長年的慣例」50.4%，接著是「補足租金偏低的收入」21.4%、「作為修繕耗損的財源」20.5%。

換句話說，更新料有一半是房東的經營收入規劃，另一半則是慣例使然。協商減額時，針對「慣例」這部分，可以用地區數據作為依據；但已經納入收入計畫的部分，對房東而言比較難以讓步。理解這個結構後，與其單獨談更新料金額，不如把設備更新或租金條件一併納入整體協商，通常更容易達成共識。

續約的機制｜合意續約、法定續約與定期租賃的差異

日本的租約續約，分成雙方合意的「合意續約」，以及依借地借家法規定自動生效的「法定續約」兩種型態。走哪一種，會影響後續的契約期間，也會影響更新料是否適用。

這一整套「法定續約」機制，正是日本借地借家法（日本規範房屋與土地租賃關係的專法）最具代表性的特色，在台灣的民法租賃篇中沒有完全對應的規定。台灣房東若不續租，原則上租期屆滿即可終止契約，房客通常沒有要求續約的法定權利；日本的借地借家法卻反過來，透過「正當事由」制度大幅限制房東拒絕續約的自由，房客的居住穩定性因此受到更強的法律保障。這項制度差異，直接影響台灣、香港投資人在日本持有出租物件時，處理空置與換約的節奏與策略。

為什麼2年契約特別多（借地借家法第29條第1項）

日本租賃契約多半以2年為期，背後的原因是借地借家法第29條第1項。該條規定：「租期未滿1年的建物租賃契約，視為未定期限的建物租賃契約。」如果契約期限訂在1年以下，就會被視為無期限契約，房東要終止契約必須具備「正當事由」（借地借家法第28條），管理上反而更麻煩。因此實務上普遍採用1年以上、多數為2年的期限。

變成法定續約會怎樣（借地借家法第26條）

借地借家法第26條第1項規定：房東若未在租期屆滿前1年到6個月之間，發出不續約的通知（或變更條件才續約的通知），契約就視為以原條件自動續約。但續約後的期限視為未定期限。即使房東已發出通知，只要期滿後房客仍繼續使用房屋，而房東沒有立即提出異議，同樣會產生相同效果（同條第2項）。

這在實務上有三層意義。第一，就算忘記辦理續約手續，也不會因此被要求搬離。第二，法定續約之後契約就變成「未定期限契約」，「下一次續約日」這個概念本身也就消失了。第三，法定續約時是否適用更新料條款，要看契約書的文字寫法。若寫明「合意續約時支付更新料」，一般解讀為不適用於法定續約；但若只寫「續約時」這種概括性文字，就有可能成為爭點。確認這一句話怎麼寫，是遇到法定續約相關問題時第一件該做的事。

另外要提醒的是，即使房東發出拒絕續約的通知，也不代表房客就必須立刻搬走。房東要拒絕續約，必須具備借地借家法第28條規定的「正當事由」。該條規定，須綜合考量房東與房客使用建物的必要性、過去的經過、建物的使用狀況與現況，以及是否提出搬遷費等財產性給付等因素來判斷。

普通租賃與定期租賃的比較

資料來源：e-Gov法令検索 借地借家法、國土交通省〈令和7年度 住宅市場動向調査報告書〉

定期租賃制度目前的認知度還不高，令和7年度調查中，回答「知道」的占17.1%，「只聽過名字」占24.6%，而「不知道」則高達54.4%。想確認自己的契約屬於哪一種，可以檢查契約書標題或第1條是否寫著「定期建物賃貸借契約」，以及是否收到過說明「不會續約」的書面文件。這兩點確認之後，大致就能判斷自己簽的是哪一種契約。兩者的差異可參考〈普通租賃與定期租賃的差異〉一文的詳細整理。

分售式出租公寓（區分所有）續約時該確認的3件事

就算是承租分售式公寓（區分所有，一戶一屋主的類型）的其中一戶，法律上的續約規則和一般租賃並無不同。不過，這類物件的房東通常是個人屋主，因此以下3點特別容易出現差異。

1. 更新料條款的有無因屋主而異。有些物件用的不是管理公司的制式格式，而是屋主自己準備的契約書，更新料的有無和金額因物件而異，建議直接確認契約書上的相關條款。
2. 事先確認續約的聯繫窗口。整棟大樓的管理委員會，和負責租賃契約的管理公司，通常是兩個不同單位。建議先記下續約文件的寄送單位，以及有問題時該聯絡誰，辦手續才不會卡關。
3. 管理規約的變更有時會反映在續約條件上。例如飼養寵物、演奏樂器、腳踏車停放條件等，可能在續約後被納入新的契約條件。前述的諮詢案例集也提到，若續約時新增了特約條款，房東應該說明理由，雙方好好溝通再決定。

分售式出租公寓本身的特性，整理在〈分售式出租公寓的優缺點〉一文中。

續約時機可以議價租金嗎

可以。而且續約，正是房客最自然能主動提出租金話題的時機。不過，光靠感覺說「太貴了，請調降」是談不出結果的。附上法律依據與官方數據，房東與管理公司才有討論的立足點。

法律依據是借地借家法第32條的減租請求權

借地借家法第32條第1項規定：當建物租金因租稅等負擔增減、土地建物價格漲跌等其他經濟情勢變動，或與周邊同類建物的租金相比已顯失公平時，不論契約條件如何約定，雙方都可以請求向未來調整租金增減。房客要求減租的權利，就包含在這條規定裡。

實務上最好用的依據，是「與周邊同類建物租金比較」。同一棟大樓的其他房間，或是步行可達範圍內、屋齡與坪數相近的物件，目前的招租租金是多少，是最具體的參考材料。不過要注意，如果契約中訂有「一定期間內不調漲租金」的特約，須依該約定辦理（第32條第1項但書）；定期租賃契約若訂有租金調整特約，則不適用第32條（第38條第9項）。這條法規的實際運用方式，可參考〈借地借家法第32條與租金增減請求的操作方式〉的詳細說明。

可作為議價材料的官方租金指標

「周邊同類物件」的行情需要個別查詢，但整體市場的走勢，可以透過官方統計來確認。以下兩份資料，是續約對話中可以使用的客觀數據。

資料來源：總務省〈2020年基準 消費者物価指數 全國 2026年（令和8年）6月分／2020年基準消費者物價指數 全國 2026年6月〉、總務省統計局〈令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果／令和5年住宅與土地統計調查 住宅與家戶基本統計結果〉

這些數字傳達的結論很清楚：日本市場租金一年來的漲幅不到1%。因此，用市場數據去主張「大幅減租」的說服力有限；但提出「希望維持原租金」或「請說明調漲依據」的要求，則有充分的數據支撐。對於被要求調漲租金時該如何應對，可參考〈續約被調漲租金時，房客可以拒絕的條件與協商步驟〉一文的整理。

提出時機與說法｜在續約通知寄出前先行動

提出議價的最佳時機，是續約通知寄出之前，也就是租期屆滿前4到6個月。原因在於，續約通知一旦寄出，代表條件在管理公司內部已經確定，事後要更動需要額外的內部程序。趁條件還沒定案前先提出，房東也才有討論的空間。

實務上，建議按以下順序表達。第一，先明確表達想繼續住下去的意願——對房東而言，最大的成本就是空置期，長期續住的意願本身就是議價籌碼。第二，具體提出同棟大樓或鄰近物件的招租條件。第三，把要求收斂成一項，租金、更新料、設備更新一次全部要求，只會讓焦點分散、難以有結論。第四，口頭談定的內容，務必用續約契約書或備忘錄以文字方式留存。

房東最想避免的，是搬遷造成的空置期與再招租費用。把這個判斷基準放在心上來安排對話，比較容易找到雙方都能接受的落點。

持續支付更新料，與搬到無更新料物件，哪個划算

「與其付更新料，搬家是不是更划算？」——這也是常見的疑問。以月租83,381日圓（約NT$17,500）為前提，用6年的總支出來比較。

首先，同一間房子住滿6年，會遇到2次續約（第2年、第4年）。將前面的試算直接乘以2，東京・千葉型為333,524日圓（約NT$70,000），埼玉・愛知・福岡型為250,144日圓（約NT$52,500），京都型為400,228日圓（約NT$84,000），大阪・兵庫型為166,762日圓（約NT$35,000）。

接下來看搬家的支出。以令和7年度調查的發生率與月數，累加出一個平均情境的初期費用。

不會退還的金額合計為166,762日圓（約NT$35,000），再加上搬家運費、舊居的原狀回復結算費用，以及新居的火災保險費與保證委託費。從這裡就能看出損益平衡點。另外，更新事務手續費在新物件同樣可能每次續約都要付，因此以下只單獨比較更新料。

• 東京・千葉型（更新料1.0個月）：更新料1次83,381日圓（約NT$17,500），對比搬家不會退還的支出166,762日圓（約NT$35,000）。要繳2次更新料才勉強打平，若再加上搬家運費，續住明顯更划算。
• 埼玉・愛知・福岡型（0.5個月）：更新料1次41,691日圓（約NT$8,800）。6年繳2次也只有83,382日圓（約NT$17,500），搬家明顯不划算。
• 京都型（1.4個月）：更新料1次116,733日圓（約NT$24,500），2次合計233,466日圓（約NT$49,000），已經超過搬家不退還支出的166,762日圓（約NT$35,000）。若打算住4年以上，搬家就會變成一個值得考慮的選項。

不過，這項比較有一個重要前提。令和7年度調查顯示，無禮金的比例有45.8%，無仲介手續費的比例有37.1%，依條件不同，搬家的不退還支出有可能趨近於零。換句話說，搬家划不划算，關鍵不在更新料金額本身，而在於新物件的初期費用高低，以及租金是否會下降。新物件初期費用的細項，可參考〈租屋初期費用與5個省錢方法〉一文。

繳不出更新料時可以怎麼做

當續約請款金額一時繳不出來時，最不該做的就是不聯絡、直接讓期限過去。可行的做法大致有3種，性質各不相同。

先跟管理公司、房東協商分期或減額

更新料是沒有法令依據的契約金錢，雙方合意就能協商分期或減額。協商時，建議具體傳達三件事：有付款的意願、什麼時候能付多少錢、以及想繼續住下去的意向。

這裡分享一份能呈現續約糾紛發生頻率的官方數據，來自國土交通省〈賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（入居者）〉（租賃住宅管理業務相關問卷調查・入住者版，2019年7月31日至8月1日實施，310名入住者的網路問卷）。

資料來源：國土交通省〈賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（入居者）／租賃住宅管理業務相關問卷調查（入住者版）〉（調查概要／310名回答者中，有糾紛經驗者占30.3%＝94人）

由於實際人數只有1～4人，比例數字僅供參考，但結構相當清楚。續約時真正發生糾紛的機率不高，但一旦發生，讓人覺得嚴重的，往往不是金額，而是「被拒絕續約」「被要求非預期調漲」這類牽涉到能不能繼續住下去的問題。同一份調查中，對管理服務的不滿裡，「續約時說明不足」占10.1%。如果對金額有疑慮，第一步應該先要求對方說明每一筆費用的內容，這是化解糾紛最快的方式。

住居確保給付金補助房租，不含更新料

如果因為收入減少導致租金支付困難，日本厚生勞動省設有「住居確保給付金」（住房保障補助金）制度。適用對象是主要生計者離職・歇業未滿2年，或因非個人因素導致收入減少到接近離職・歇業程度的情況。補助金額以各市區町村訂定的上限（相當於生活保護制度的住宅扶助額）為限，補助實際租金原則3個月，最多可延長2次、合計最長9個月，補助款由地方政府直接支付給房東或仲介業者。東京都特別區的補助上限，單身族為月額53,700日圓（約NT$11,300），2人家庭64,000日圓（約NT$13,400），3人家庭69,800日圓（約NT$14,700）。

此外還有其他申請條件，包括：最近一個月的家庭總收入不超過基準額加租金的合計金額、家庭存款總額不超過基準額的6個月份（且不超過100萬日圓，約NT$210,000）、須在公共職業安定所（Hello Work）等機構進行求職活動等。

這裡要特別提醒：補助對象是房租本身，更新料不在補助範圍內。因此比較務實的做法，是把兩件事分開處理——房租的部分可以考慮申請住居確保給付金，更新料則另外和房東、管理公司協商分期。申請與諮詢窗口，是所在市區町村的自立相談支援機關。

資料來源：厚生勞動省 生活支援特設網站〈住居確保給付金 制度概要／住居確保給付金制度概要〉

放著不繳、也不聯絡，會發生什麼事

如果更新料一直不繳，也不主動聯絡，可能會演變成以下情況。第一，只要契約書上有更新料條款，未付款就會被視為債務不履行。第二，如果有使用房租債務保證，續約保證費未繳可能導致保證契約失效，房東可能會要求採取契約上的補救措施。第三，事態有可能進一步發展到解除契約或要求返還房屋的程序。

另一方面，只要符合法定續約的要件，單純因為沒辦續約手續，並不會被要求搬離。前述的諮詢案例集也指出，若房東拒絕續約，「只要符合法定續約的要件，應可認定不需要搬離」。繳不出來，和不聯絡，是兩碼子事。在期限之前先主動聯絡一聲，能選擇的應對方式會完全不同。

續約時收到的文件，該檢查的5個項目

收到續約通知後，簽名前請先確認以下5點。做到這幾點，事後才發現的糾紛幾乎都能事先避免。

1. 更新料與更新事務手續費是否分開列示。付款對象是房東還是業者，性質完全不同。如果是合併記載，請要求拆開列出明細。
2. 更新料是否被加收了消費稅。居住用的更新料應該免稅，可以檢算金額是否恰好等於「租金×月數」。
3. 租金、共益費、契約期間是否有變動。逐項對照舊契約書。若有調漲，可以要求說明依據。
4. 是否新增了特約條款。確認寵物、樂器、停車位、原狀回復的負擔範圍等是否新增規定。合意續約原則上須房東與房客雙方合意，但前述的諮詢案例集指出，若房客對變更條件的通知沒有明確拒絕就完成續約，會被視為以新條件續約。無法接受的項目，請在簽名前提出。
5. 火災保險與房租債務保證的續約時間、金額是否有明確記載。這兩項沒有公開的官方行情，須以保險單與保證委託契約書上的實際金額為準。

續約文件，決定的是接下來兩年的生活支出結構。契約的整體流程與所需文件，可參考〈租賃契約流程與所需文件〉一文。

常見問題（FAQ）

Q. 日本租屋的更新料大概要多少錢？

A. 依地區不同，從租金的0個月到1.4個月都有可能。根據國土交通省平成19年的調查，平均月數為東京1.0個月、神奈川0.8個月、千葉1.0個月、京都1.4個月、埼玉・愛知・福岡0.5個月，大阪・兵庫則是0個月（沒有這項慣例）。實際金額仍以自己租賃契約書上的更新料條款為準。

Q. 更新料什麼時候要付？

A. 一般是在契約期滿前支付，續約通知通常會在期滿前幾個月寄達。由於金額不小，建議在期滿前3個月，就先把更新料、更新事務手續費、火災保險費、續約保證費加總起來，預先準備好這筆資金，會比較安心。

Q. 更新料要課消費稅嗎？

A. 如果是自己居住的房屋，就不用課稅。根據國稅廳稅務問答No.6225，住宅租賃契約續約時所收取、且不予退還的更新料屬於免稅。但辦公室等營業用建物的更新料屬於課稅對象。另外，付給業者的更新事務手續費屬於服務對價，須課徵消費稅。

Q. 更新事務手續費是和更新料分開付的嗎？

A. 是兩筆不同的費用。更新料是付給房東的一次性費用，更新事務手續費是付給仲介・管理公司的服務對價，國土交通省的調查表也明確區分兩者。令和7年度住宅市場動向調查顯示，有更新手續費的家庭占44.4%，其中月數剛好1個月的占69.7%。

Q. 法定續約也需要付更新料嗎？

A. 要看契約書的文字寫法。如果更新料條款寫明僅限「合意續約時」，一般解讀為不適用於法定續約；但若寫成概括性的「續約時」，就可能成為爭點。建議先確認自己契約書上更新料條款的具體文字。另外，法定續約之後契約會變成未定期限契約，「下一次更新日」這個概念本身也就不存在了。

Q. 可以拒絕支付更新料嗎？

A. 原則上很困難。日本最高法院平成23年7月15日判決認為，只要租賃契約書上明確且具體記載了更新料條款，除非更新料金額相對於租金與續約期間顯著過高等特殊情況，否則條款有效。不過，如果契約書上根本沒有更新料的約定，就不會產生支付義務。

Q. 續約時可以議價租金嗎？

A. 可以。借地借家法第32條賦予房客請求減租的權利，依據是租金與周邊同類建物相比已顯失公平。不過，截至2026年6月，消費者物價指數中的民營租金較去年同月僅上漲0.6%，波動不大，因此比起要求大幅減租，提出「維持原租金」的訴求會比較容易被接受。

引用・參考資料

以下日圓金額之新台幣（NT$）換算，均為概算參考值，採匯率約1日圓≈NT$0.21（基準日2026年8月13日），實際金額請以當日匯率為準。

• 國土交通省〈民間賃貸住宅に係る実態調査（不動産業者）〉／民間出租住宅實態調查・不動產業者版（平成19年6月・有效回答175家）
• 國土交通省〈民間賃貸住宅実態調査の結果について〉記者發布資料（平成19年6月29日）
• 國土交通省〈令和7年度 住宅市場動向調査報告書〉（令和8年7月）
• 國土交通省〈住宅市場動向調査〉統計資訊頁面
• 國土交通省〈民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（再改訂版）〉／民間出租住宅諮詢應對案例集・再修訂版（令和4年3月・賃貸借トラブルに係る相談対応研究会）
• 國土交通省〈民間賃貸住宅に関する相談対応事例集〉刊載頁面
• 國土交通省〈賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（入居者）〉／租賃住宅管理業務相關問卷調查・入住者版（2019年・入住者310名）
• 國土交通省〈賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査〉調查概要
• 總務省〈2020年基準 消費者物価指數 全國 2026年（令和8年）6月分〉／2020年基準消費者物價指數 全國 2026年6月
• 總務省統計局〈令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果〉／令和5年住宅與土地統計調查基本集計結果
• e-Stat〈令和5年住宅・土地統計調査 借家の家賃（都道府県・21大都市別）〉／令和5年住宅與土地統計調查・出租住宅租金（按都道府縣・21大城市別）
• 國稅廳 稅務問答 No.6225〈地代、家賃や権利金、敷金など〉／地租、房租、權利金、押金等的消費稅規定
• 國稅廳 稅務問答 No.6201〈非課税となる取引〉／免稅交易一覽
• e-Gov法令検索〈借地借家法〉（第26條・第28條・第29條・第32條・第38條）
• 厚生勞動省 生活支援特設網站〈住居確保給付金 制度概要〉／住居確保給付金制度概要