رسوم تجديد الإيجار في اليابان: الأسعار وبيانات 2026

«وصل إشعار تجديد العقد، لكن ما هو المبلغ الذي يجب دفعه فعليًا؟» — هذا سؤال يطرحه علينا المستأجرون في اليابان مرة كل عامين تقريبًا. رسوم تجديد عقد الإيجار (更新料، Kōshin-ryō) هي ممارسة تعاقدية يابانية فريدة لا يوجد لها مكافئ مباشر في معظم أسواق الإيجار في دول الخليج العربي، حيث تعتمد العقود هناك عادةً على وديعة تأمين تُسترد عند انتهاء العقد دون رسوم دورية إضافية عند التجديد. لهذا السبب بالتحديد، من الضروري لأي مستثمر أجنبي يفكر في تملّك أو تأجير عقار سكني في اليابان أن يفهم بدقة كيف يعمل هذا النظام، ومتى ولمن تُدفع هذه المبالغ. أُعدّ هذا المقال لمن يرغب في معرفة القيمة الفعلية لرسوم التجديد ورسوم المعاملات الإدارية للتجديد، ولمن يريد التفاوض على الإيجار عند نقطة التجديد، ولمن يواجه صعوبة في توفير تكلفة التجديد. نعتمد حصريًا على بيانات أولية صادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة (国土交通省، Kokudo Kōtsū-shō، MLIT)، ووزارة الشؤون الداخلية والاتصالات (総務省، Sōmu-shō، MIC)، ومصلحة الضرائب الوطنية (国税庁، Kokuzei-chō، NTA)، ووزارة الصحة والعمل والرفاه (厚生労働省، Kōsei Rōdō-shō، MHLW)، لنقدّم صيغة تتيح لك حساب المبلغ الفعلي المطابق لإيجارك الخاص. سنوضح أيضًا أحدث الأرقام المتاحة حتى عام 2026، مع تحديد السنة التي تعود إليها كل بيانات.

لنبدأ بالخلاصة. لا يوجد معدّل موحّد لرسوم التجديد على مستوى اليابان بأكملها؛ بل يتفاوت الأمر بحسب المنطقة من صفر شهر إلى 1.4 شهر من قيمة الإيجار. آخر مسح حكومي شامل قارن رسوم التجديد بين المحافظات صدر عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة في يونيو 2007 (السنة اليابانية هيسي 19)، وبيّن أن المتوسط في طوكيو 1.0 شهر، وفي كاناغاوا 0.8 شهر، بينما في أوساكا لا توجد هذه الرسوم إطلاقًا (0 شهر). في المقابل، فإن «رسوم المعاملات الإدارية للتجديد» (更新事務手数料، Kōshin Jimu Tesūryō) — وهي مبلغ منفصل يُدفع لشركة الوساطة أو الإدارة العقارية، وليس للمالك — سُجّلت في مسح السنة المالية 2025 (ريوا 7) لدى 44.4% من الأسر، وكانت في نحو 70% من هذه الحالات تساوي بالضبط شهرًا واحدًا من الإيجار.

أبرز النقاط في هذا المقال

• معدل رسوم التجديد الشائع ليس «شهرًا إلى شهرين من الإيجار» كما يُشاع أحيانًا. وفقًا للبيانات الأولية الصادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، فإن المتوسط في جميع المحافظات الـ16 المشمولة بالمسح لا يتجاوز 1.4 شهرًا، وغالبيتها تدور حول 0.5 شهر فقط.
• المبالغ المستحقة عند التجديد لا تقتصر على رسوم التجديد وحدها؛ بل يجب التحقق من أربعة بنود مجتمعة: رسوم التجديد، ورسوم المعاملات الإدارية للتجديد، وقسط التأمين ضد الحريق، ورسوم تجديد ضمان التزامات الإيجار.
• باحتساب متوسط الإيجار في المناطق الحضرية الكبرى الثلاث البالغ 83,381 ين (نحو 2,085 ريال سعودي)، يتراوح إجمالي التكلفة النقدية لتجديد عقد لمدة عامين بين 83,381 ين (نحو 2,085 ريال) في نمط أوساكا، و166,762 ين (نحو 4,169 ريال) في نمط طوكيو، و200,114 ين (نحو 5,003 ريال) في نمط كيوتو — أي بفارق يتجاوز الضعف بين المناطق.
• يوجد أساس قانوني للتفاوض على الإيجار عند التجديد بموجب المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمباني (借地借家法، Shakuchi Shakkaho). غير أن إيجارات القطاع الخاص لم تتحرك كثيرًا، إذ سجّلت زيادة طفيفة بنسبة 0.6% فقط على أساس سنوي حتى يونيو 2026، ما يجعل طلب «الإبقاء على الإيجار الحالي دون زيادة» أكثر واقعية من طلب تخفيض كبير.
• عند عدم القدرة على دفع رسوم التجديد، فإن إعانة تأمين السكن (住居確保給付金، Jūkyo Kakuho Kyūfukin) تغطي الإيجار فقط، ولا تشمل رسوم التجديد. لذلك ينبغي التعامل مع الأمرين بمسارين منفصلين: التقدم للإعانة بخصوص الإيجار، والتفاوض مع المالك أو شركة الإدارة على تقسيط أو تخفيض رسوم التجديد نفسها.

كم تبلغ رسوم تجديد الإيجار؟ | نسب التحصيل والمتوسط الشهري حسب المحافظة

عند البحث عن السعر الشائع لرسوم التجديد، أول مصدر ينبغي الرجوع إليه هو مسح «الحالة الفعلية للمساكن الإيجارية الخاصة (وكلاء العقارات)» الذي نشرته وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة في 29 يونيو 2007 (السنة اليابانية هيسي 19). وُزّعت استمارات المسح على 934 شركة عضوة في جمعية إدارة المساكن الإيجارية اليابانية (日本賃貸住宅管理協会)، ووردت ردود من 204 شركة (نسبة استجابة 21.8%)، وجُمعت الأسئلة المتعلقة بالمبالغ المقطوعة (一時金) من 175 ردًا صالحًا. وحتى أغسطس 2026، لم نعثر على بيانات حكومية أحدث تقارن نسب تحصيل رسوم التجديد ومتوسط شهورها بين المحافظات على هذا النطاق الشامل.

نسبة تحصيل رسوم التجديد ومتوسطها الشهري في 16 محافظة

شملت عينة المسح العقارات التي أُبرمت عقودها بين أبريل 2005 ومارس 2006. يشير عمود «النسبة» إلى نسبة العقارات في تلك المحافظة التي تُحصّل رسوم تجديد، بينما يشير عمود «المتوسط (بالشهر)» إلى عدد أشهر الإيجار التي تعادلها رسوم التجديد عند تحصيلها فعليًا.

المصدر: وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، «مسح الحالة الفعلية للمساكن الإيجارية الخاصة (وكلاء العقارات)» (يونيو 2007، 175 ردًا صالحًا) (النشرة الصحفية)

يمكن استخلاص ثلاث نقاط من هذا الجدول. أولًا، في منطقة العاصمة طوكيو الكبرى، تكاد رسوم التجديد تكون معيارًا قياسيًا: كاناغاوا 90.1%، وتشيبا 82.9%، وطوكيو 65.0%، في حين تسجّل أوساكا وهيوغو 0% — أي أن هذا العرف غير موجود إطلاقًا في هاتين المحافظتين. هذا التباين وحده يوضح لماذا لا يمكن التعامل مع «اليابان» كسوق إيجار واحدة متجانسة عند تقييم عقار للاستثمار. ثانيًا، ارتفاع نسبة التحصيل لا يعني بالضرورة ارتفاع المبلغ؛ فكاناغاوا تُحصّل الرسوم في 90% من العقارات، لكن متوسطها 0.8 شهر، وهو أقل من متوسط طوكيو البالغ 1.0 شهر. ثالثًا، أعلى متوسط هو كيوتو بـ1.4 شهر؛ ورغم أن نسبة التحصيل فيها متوسطة نسبيًا (55.1%)، فإن المبلغ عند تحصيله هو الأثقل في اليابان بأكملها.

هل صحيح أن رسوم التجديد «شهر إلى شهرين من الإيجار»؟ | البيانات الأولية تُظهر أن الغالبية حول 0.5 شهر

كثيرًا ما نجد تفسيرات تقول إن معدل رسوم التجديد «شهر إلى شهرين من الإيجار»، لكن هذا النطاق يبدو مبالغًا فيه مقارنة بالبيانات الأولية أعلاه. من بين المحافظات الـ16، تتجاوز كيوتو وحدها حاجز الشهر الواحد بمتوسط 1.4 شهر، بينما طوكيو وتشيبا عند شهر واحد بالضبط، والمحافظات الـ11 المتبقية تتراوح بين 0.1 و0.8 شهر. لا توجد أي محافظة في هذا المسح تسجّل رقمًا يعادل «شهرين».

إذا تلقيت إشعار تجديد يذكر رسوم تجديد تعادل شهرين من الإيجار، فهذا يعني أن المبلغ يتجاوز بوضوح المتوسط الإقليمي. وكما سنوضح لاحقًا، فإن حكم المحكمة العليا اليابانية يستثني الحالات التي تكون فيها رسوم التجديد مرتفعة بشكل مفرط مقارنة بالإيجار ومدة التجديد؛ لذا يستحق الأمر أولًا مراجعة بند رسوم التجديد في العقد، ثم طلب توضيح المبلغ وأساسه من شركة الإدارة.

لماذا توقفت البيانات عند عام 2007، وكيف نقرأها بحذر اليوم

لا توجد بيانات وطنية شاملة مماثلة صدرت بعد هذا المسح، والسبب هو أن رسوم التجديد عرف تجاري لا يستند إلى أي نص قانوني — وهذا في حد ذاته أمر يستحق الانتباه من أي مستثمر أجنبي معتاد على أنظمة إيجار مقننة بتفصيل أكبر. يوضح دليل وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة «مجموعة حالات الاستشارات المتعلقة بالمساكن الإيجارية الخاصة (النسخة المنقحة)» (مارس 2022) بشأن رسوم التجديد أنه «لا يوجد نص قانوني يُلزم بها، وليست عرفًا وطنيًا بالضرورة بالضبط، ولذلك لا تُذكر في نموذج عقد الإيجار القياسي الصادر عن الوزارة». وبما أنها ليست نظامًا رسميًا، فهي ليست موضوع مسوحات إحصائية مستمرة.

لذلك، ينبغي قراءة هذا الجدول لا باعتباره «جدول أسعار 2026»، بل باعتباره «خريطة توضح قوة العرف المحلي» في كل منطقة. بما أن المسح يعود إلى ما يقارب 20 عامًا، فمن المحتمل أن تكون النسب والمتوسطات قد تغيّرت منذ ذلك الحين. للحصول على المبلغ الفعلي، استخدم هذا الجدول لتكوين تصور عام عن مستوى منطقتك، ثم اعتبر المبلغ المذكور في بند رسوم التجديد بعقد الإيجار الخاص بك هو المرجع النهائي. وإذا لم يتضمن العقد بندًا لرسوم التجديد، فلا يوجد أساس تعاقدي لمطالبتك بها عند التجديد.

كم تدفع فعليًا عند التجديد؟ | تفصيل التكاليف وأمثلة حسابية

لا تقتصر نفقات التجديد على رسوم التجديد وحدها. من الناحية العملية، تُطالَب بأربعة بنود في التوقيت نفسه: رسوم التجديد، ورسوم المعاملات الإدارية للتجديد، وقسط التأمين ضد الحريق، ورسوم تجديد ضمان التزامات الإيجار. تختلف جهة الدفع والطبيعة القانونية لكل بند، لذلك فإن فصل هذه البنود عن بعضها هو نقطة الانطلاق لتقييم مدى معقولية المبلغ الإجمالي.

مقارنة بين البنود الأربعة المستحقة عند التجديد

من بين هذه البنود الأربعة، لا توجد إحصاءات رسمية وطنية لقسط التأمين ضد الحريق ورسوم تجديد الضمان. لذلك، للتحقق من معقولية المبلغ، ارجع إلى وثيقة التأمين وعقد تفويض الضمان لمعرفة المبلغ الفعلي ودورة التجديد. من ناحية ضريبة الاستهلاك، فإن كلاً من قسط التأمين ضد الحريق ورسوم ضمان التزامات الإيجار معفيان من الضريبة. تذكر مصلحة الضرائب الوطنية «أقساط التأمين» و«رسوم الضمان الائتماني» ضمن المعاملات المعفاة من الضريبة (رقم 6201، المعاملات المعفاة من الضريبة). غير أنه إذا ذُكرت رسوم إدارية منفصلة في فاتورة شركة الضمان، فإن هذا الجزء يُعد مقابلًا لخدمة ويخضع للضريبة. لمزيد من التفصيل حول بنية تكلفة ضمان التزامات الإيجار، راجع مقال كيفية قراءة معدل رسوم ضمان الإيجار وهيكل التسعير.

أما التفريق بين رسوم التجديد ورسوم المعاملات الإدارية للتجديد، فتحدده استمارة المسح الحكومي بوضوح. تتضمن استمارة مسح اتجاهات سوق الإسكان للسنة المالية 2025 ملاحظة تقول: «لا يُدرج في رسوم المعاملات الإدارية للتجديد المبلغ المدفوع للمالك كرسوم تجديد؛ بل يُذكر هنا فقط المقابل المدفوع لوكيل الوساطة عن الأعمال الإدارية المتعلقة بالتجديد». أي أن رسوم التجديد مبلغ مقطوع يُدفع للمالك، بينما رسوم المعاملات الإدارية للتجديد مقابل خدمة يُدفع للوسيط. إذا كانت الفاتورة تكتفي بذكر «رسوم التجديد» دون تفصيل، يُنصح بطلب توضيح لكل بند على حدة ومقداره.

أحدث بيانات رسوم المعاملات الإدارية للتجديد (مسح اتجاهات سوق الإسكان للسنة المالية 2025)

أحدث بيانات أولية متعلقة بالتجديد هي مسح اتجاهات سوق الإسكان للسنة المالية 2025 الصادر عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، ونُشر تقريره في يوليو 2026. بلغ عدد الاستمارات الموزعة على الأسر المقيمة في مساكن إيجارية خاصة 600 استمارة، وورد منها 590 (نسبة استجابة 98.3%)، وأُجري المسح بين 1 سبتمبر و9 ديسمبر 2025، وشمل الأسر التي انتقلت بين أبريل 2024 ومارس 2025. يجدر التنبيه هنا إلى أن نطاق المسح للمساكن الإيجارية الخاصة يقتصر على المناطق الحضرية الكبرى الثلاث (طوكيو الكبرى، ناغويا، وأوساكا الكبرى)، وليس متوسطًا وطنيًا شاملًا.

المصدر: وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، «تقرير مسح اتجاهات سوق الإسكان للسنة المالية 2025» (يوليو 2026، عدد الردود الصالحة للأسر في مساكن إيجارية خاصة 590، المناطق الحضرية الكبرى الثلاث)

النقطة الأساسية في قراءة هذه البيانات أن توزيع رسوم المعاملات الإدارية يأتي على شكل «أقل قليلًا من نصف الأسر تدفعها، وعند الدفع تكون شهرًا واحدًا من الإيجار». بعبارة أخرى، فإن هذا البند يغيّر الإجمالي بشكل كبير بناءً على «وجوده من عدمه» أكثر من تغيّره بمقدار المبلغ نفسه. عند وصول إشعار التجديد، تحقق أولًا مما إذا كان هذا البند مطبقًا على عقدك أم لا.

محاكاة تكلفة تجديد عقد لمدة عامين بإيجار شهري 83,381 ين

لتوضيح المبلغ الفعلي، سنستخدم متوسط الإيجار في المناطق الحضرية الكبرى الثلاث البالغ 83,381 ين (نحو 2,085 ريال) كأساس مشترك من مسح السنة المالية 2025، مع تغيير عدد أشهر رسوم التجديد فقط حسب كل نمط إقليمي. وسنفترض أن رسوم المعاملات الإدارية للتجديد تساوي شهرًا واحدًا بالضبط، وهو الرقم الأكثر شيوعًا في المسح ذاته.

بنفس مستوى الإيجار، يمكن أن يتفاوت الإنفاق كل عامين بين 83,381 ين (نحو 2,085 ريال) و200,114 ين (نحو 5,003 ريال) بمقدار 2.4 ضعف، لمجرد اختلاف العرف المحلي. ولأن متوسط الإيجار الفعلي في منطقة العاصمة يبلغ 94,068 ين (نحو 2,352 ريال)، فإن من يسكن هناك في عقار تبلغ فيه رسوم التجديد ورسوم المعاملات الإدارية شهرًا واحدًا لكل منهما، ستكون تكلفة التجديد كل عامين نحو 188,136 ين (نحو 4,703 ريال).

المبلغ النقدي الفعلي المطلوب كل عامين هو هذا الإجمالي مضافًا إليه قسط التأمين ضد الحريق لمدة عامين ورسوم تجديد ضمان التزامات الإيجار. لا توجد بيانات رسمية عن هذين البندين، لذا يجب جمع المبالغ الفعلية المذكورة في وثيقة التأمين وعقد تفويض الضمان للحصول على الإجمالي الشخصي. يُنصح بتجهيز هذا المبلغ كسيولة نقدية قبل ثلاثة أشهر من موعد التجديد لتجنب أي ارتباك في اللحظة الأخيرة.

هل تخضع رسوم التجديد لضريبة الاستهلاك؟ (السكني معفى، التجاري خاضع)

تختلف معاملة رسوم التجديد الضريبية حسب كون المبنى سكنيًا أو تجاريًا. تنص «إجابة الضرائب رقم 6225» الصادرة عن مصلحة الضرائب الوطنية على أن المبالغ غير المستردة المرتبطة بإبرام أو تجديد عقود الإيجار السكني — كالودائع، والمقابل الحقوقي (権利金)، ووديعة الضمان، ورسوم التجديد — معفاة من ضريبة الاستهلاك، بينما تخضع هذه البنود للضريبة في المباني التجارية كالمكاتب.

وبالتالي، إذا كانت رسوم التجديد لشقتك السكنية تتضمن ضريبة استهلاك مضافة، فقد يكون هذا خطأً. طريقة التحقق بسيطة: تأكد من أن مبلغ رسوم التجديد المذكور في إشعار التجديد يساوي بالضبط «عدد الأشهر × الإيجار الشهري». فإذا كان الإيجار 83,381 ين ورسوم التجديد شهرًا واحدًا، يجب أن يكون المبلغ 83,381 ين (نحو 2,085 ريال) بالضبط؛ وإذا ظهر مبلغ مثل 91,719 ين (نحو 2,293 ريال) — أي أعلى بمعامل 1.1 — فهذا يعني أن ضريبة الاستهلاك أُضيفت خطأً. في المقابل، فإن رسوم المعاملات الإدارية للتجديد مقابل خدمة يقدّمها الوسيط، لذا فإن خضوعها للضريبة أمر صحيح.

المصدر: مصلحة الضرائب الوطنية، «رقم 6225: إيجار الأرض والمباني، والمقابل الحقوقي، ووديعة الضمان وغيرها» (وفق الأنظمة السارية حتى 1 أبريل 2025)

لماذا تُفرض رسوم التجديد؟ | الأساس القانوني وحكم المحكمة العليا

لا يوجد أساس قانوني رسمي لرسوم التجديد. ينشأ الالتزام بالدفع فقط عندما يتضمن عقد الإيجار بندًا صريحًا لرسوم التجديد. فهم هذه النقطة يوضح بدقة ما ينبغي التحقق منه عند التجديد.

نموذج العقد القياسي الحكومي لا يتضمن رسوم التجديد

نشرت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة نموذجًا قياسيًا لعقد الإيجار يُسمى «عقد الإيجار السكني القياسي» (賃貸住宅標準契約書)، لكنه لا يتضمن أي بند لرسوم التجديد. ويوضح دليل الوزارة نفسها «مجموعة حالات الاستشارات المتعلقة بالمساكن الإيجارية الخاصة (النسخة المنقحة)» (مارس 2022، فريق بحث الاستشارات المتعلقة بمنازعات الإيجار) أن السبب هو عدم وجود نص قانوني يُلزم بها، وأنها ليست عرفًا وطنيًا بالضرورة. بعبارة أخرى، رسوم التجديد بند إضافي يستند إلى العرف الإقليمي، وليس جزءًا من الشروط التعاقدية التي تعتبرها الحكومة قياسية. هذا يختلف جوهريًا عن أسواق الإيجار في دول الخليج التي تُنظَّم عادةً عبر أنظمة إيجار موحدة (مثل نظام «إيجاري» في الإمارات العربية المتحدة) تحدد بوضوح البنود المسموح بذكرها في العقد؛ ففي اليابان، يبقى تحديد وجود رسوم التجديد ومقدارها متروكًا بالكامل لما هو مكتوب في نص العقد الفردي.

حكم المحكمة العليا في 15 يوليو 2011 | القضية بشأن المادة 10 من قانون عقود المستهلك

ظلت صحة بند رسوم التجديد محل نزاع قانوني طويل، وتباينت أحكام المحاكم الأدنى درجة. وقد حسمت المسألة الدائرة الثانية الصغرى بالمحكمة العليا اليابانية (最高裁判所) في حكمها الصادر في 15 يوليو 2011 (مجموعة أحكام المحكمة العليا المدنية، المجلد 65، العدد 5، ص 2269). كانت القضية المحورية هي ما إذا كان بند رسوم التجديد يخالف المادة 10 من قانون عقود المستهلك (消費者契約法، Shōhisha Keiyaku Hō) بما يجعله باطلًا.

قضت المحكمة العليا بأن رسوم التجديد ذات طبيعة مركّبة تشمل معنى تكملة الإيجار أو دفعه مقدمًا، إضافة إلى كونها مقابلًا لاستمرار عقد الإيجار. وعليه، فإن بند رسوم التجديد المذكور بوضوح ودقة في عقد الإيجار يُعد ساريًا من حيث المبدأ ولا يُعد إضرارًا أحاديًا بمصلحة المستهلك بموجب المادة 10 من قانون عقود المستهلك، ما لم يكن مبلغ رسوم التجديد مرتفعًا بشكل مفرط قياسًا إلى قيمة الإيجار ومدة التجديد أو توجد ظروف استثنائية أخرى مشابهة.

لهذا الحكم دلالتان عمليتان. الأولى: إذا كان المبلغ وتوقيت الدفع مذكورين بوضوح في العقد، فإن بند رسوم التجديد يُعد صحيحًا من حيث المبدأ، وبالتالي يصعب رفض الدفع من جانب واحد. الثانية: يبقى هناك مجال استثنائي في حال كان المبلغ «مرتفعًا بشكل مفرط». ويشير دليل الاستشارات المذكور سابقًا أيضًا إلى أهمية التشاور مع المالك مع مراعاة مدى الانحراف الملحوظ عن العرف والمعدل الإقليمي، وأنه في حال تعذّر التوافق يمكن التفكير في تقديم طلب وساطة (調停) أمام المحكمة.

نضيف هنا توضيحًا لنقطة يسهل الوقوع في سوء فهمها: البند الذي حُكم بصحته في هذه القضية كان ينص على رسوم تجديد تعادل شهرين من الإيجار مقابل فترة تجديد مدتها سنة واحدة. أي أن مجرد كون المبلغ أعلى من المعدل السائد لا يجعل البند باطلًا تلقائيًا. الأسلوب العملي الواقعي عند عدم الاقتناع بالمبلغ ليس الدفع بالبطلان، بل طلب شرح الأساس الذي استند إليه المبلغ ثم التفاوض مع المالك على الشروط.

لماذا يفرض الملّاك رسوم التجديد؟ (دخل من مبلغ مقطوع 53.0% / عرف قديم 50.4%)

معرفة دوافع المالك تساعد في بناء موقف تفاوضي أفضل. سأل مسح عام 2007 المذكور سابقًا 117 شركة (ردود متعددة الخيارات) عن أسباب تحصيل رسوم التجديد. جاء في المقدمة «توقّعها كدخل من مبلغ مقطوع» بنسبة 53.0%، تلاها «عرف قديم متبع منذ سنوات طويلة» بنسبة 50.4%، ثم «تعويض انخفاض الإيجار الشهري» بنسبة 21.4%، و«مصدر تمويل لإصلاح الاستهلاك» بنسبة 20.5%.

بعبارة أخرى، نصف رسوم التجديد يقوم على تخطيط دخل تجاري، والنصف الآخر على العرف فقط. عند التفاوض على تخفيض المبلغ، يمكن الاستناد إلى البيانات الإقليمية للرد على حجة «هذا هو العرف»، لكن الجزء المُدرج في تخطيط الدخل يصعب على المالك التنازل عنه. مع فهم هذا التوازن، فإن مناقشة الصورة الكاملة — بما يشمل تحديثات التجهيزات وشروط الإيجار، وليس رسوم التجديد وحدها — تكون عادةً أكثر قابلية للوصول إلى نتيجة مُرضية.

آلية تجديد العقد | الفرق بين التجديد بالاتفاق والتجديد القانوني والإيجار محدد المدة

يأخذ التجديد في اليابان شكلين: «التجديد بالاتفاق» (合意更新، Gōi Kōshin) القائم على اتفاق الطرفين، و«التجديد القانوني» (法定更新، Hōtei Kōshin) المستند إلى أحكام قانون إيجار الأراضي والمباني. يختلف باختلاف الشكل كل من مدة العقد اللاحقة ومعاملة رسوم التجديد.

لماذا تكون مدة العقد الشائعة عامين؟ (المادة 29 الفقرة 1 من قانون إيجار الأراضي والمباني)

يعود سبب شيوع مدة العامين لعقود الإيجار السكني في اليابان إلى المادة 29 الفقرة 1 من قانون إيجار الأراضي والمباني (借地借家法، Shakuchi Shakkaho)، والتي تنص على أن «عقد إيجار المبنى الذي تقل مدته عن سنة واحدة يُعتبر عقدًا غير محدد المدة». إذا أُبرم العقد لأقل من سنة، يُعامَل كعقد غير محدد المدة، ويصبح على المالك عندئذٍ إثبات «سبب مشروع» (正当事由) وفق المادة 28 لإنهائه، ما يجعل إدارته أصعب من منظور المالك. لهذا السبب تُستخدم على نطاق واسع مدة سنة واحدة أو أكثر، وتحديدًا عامان كممارسة شائعة في السوق. هذا الإطار القانوني يختلف عن كثير من عقود الإيجار السنوية القابلة للتجديد التلقائي في دول الخليج، حيث تُعد مدة السنة الواحدة هي القاعدة المعتادة دون اشتراط «سبب مشروع» مماثل لإنهاء العقد من جانب المالك.

ماذا يحدث عند التجديد القانوني؟ (المادة 26 من قانون إيجار الأراضي والمباني)

تنص المادة 26 الفقرة 1 من قانون إيجار الأراضي والمباني على أنه إذا لم يُرسل المالك إشعارًا بعدم التجديد (أو إشعارًا بعدم التجديد إلا بتغيير الشروط) خلال الفترة الممتدة من سنة قبل انتهاء العقد إلى ستة أشهر قبله، فيُعتبر العقد مجدَّدًا بنفس الشروط السابقة. غير أن مدة هذا التجديد تُعتبر غير محددة. وحتى إذا أرسل المالك الإشعار، فإن استمرار المستأجر في استخدام العقار بعد انتهاء المدة دون اعتراض فوري من المالك يؤدي إلى المعاملة نفسها (الفقرة 2 من المادة ذاتها).

لهذا ثلاث دلالات عملية. الأولى: نسيان إجراءات التجديد لا يعني انتهاء العقد أو الإخلاء القسري. الثانية: بعد التجديد القانوني يصبح العقد «غير محدد المدة»، وبالتالي يزول مفهوم موعد التجديد التالي أصلًا. الثالثة: يتوقف انطباق بند رسوم التجديد في حالة التجديد القانوني على صياغة نص العقد نفسه. فإذا نصّ العقد على أن رسوم التجديد تُدفع «في حال التجديد بالاتفاق»، فقد يُفهم أن ذلك لا يشمل التجديد القانوني؛ أما إذا كُتب بشكل عام «عند التجديد»، فقد يصبح ذلك موضع خلاف. التحقق من صياغة هذا البند هو أول نقطة ينبغي فحصها عند أي استشارة تتعلق بالتجديد القانوني.

كما أن إشعار رفض التجديد وحده لا يستلزم الإخلاء بالضرورة. فرفض المالك للتجديد يتطلب توافر «سبب مشروع» بموجب المادة 28 من القانون ذاته. وتنص هذه المادة على أن الحكم يُبنى على تقييم شامل يشمل مدى حاجة كل من المالك والمستأجر لاستخدام المبنى، وتاريخ العلاقة التعاقدية، وحالة استخدام المبنى، وحالته الفعلية، وأي عرض لمزايا مالية مثل تعويض الإخلاء (立退料).

مقارنة بين الإيجار العادي والإيجار محدد المدة

المصدر: محرك بحث الأنظمة الحكومية e-Gov، قانون إيجار الأراضي والمباني؛ وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، «تقرير مسح اتجاهات سوق الإسكان للسنة المالية 2025»

لا يزال الوعي بنظام الإيجار محدد المدة منخفضًا نسبيًا؛ ففي مسح السنة المالية 2025، أجاب 17.1% بأنهم «يعرفون» هذا النظام، و24.6% «يعرفون الاسم فقط»، بينما شكّل «لا يعرفون» نسبة 54.4%. يمكن تحديد نوع عقدك من خلال نقطتين: هل يُذكر في عنوان العقد أو المادة الأولى منه عبارة «عقد إيجار مبنى محدد المدة» (定期建物賃貸借契約)؟ وهل استلمت وثيقة توضيحية تفيد بعدم وجود تجديد؟ لمزيد من التفصيل حول الفرق بين النوعين، راجع مقال الفرق بين الإيجار العادي والإيجار محدد المدة.

ثلاث نقاط يجب التحقق منها عند تجديد شقة في مبنى تمليك مؤجرة

حتى في حالة استئجار وحدة داخل مبنى شقق تمليك (分譲マンション)، فإن المعاملة القانونية للتجديد لا تختلف عن الإيجار العادي. غير أن المالك في هذه الحالة يكون غالبًا فردًا وليس شركة إدارة، ما يجعل الفروق التالية أكثر شيوعًا:

1. تفاوت كبير في وجود بند رسوم التجديد من مالك لآخر. قد يُستخدم عقد خاص بالمالك بدلًا من النموذج القياسي لشركة الإدارة، ما يجعل وجود رسوم التجديد ومقدارها يختلف من عقار لآخر. يُنصح بالرجوع مباشرة إلى البند المعني في العقد.
2. التحقق مسبقًا من جهة الاتصال الخاصة بالتجديد. جمعية إدارة المبنى ككل تختلف عن شركة إدارة عقد الإيجار الخاص بك. من المفيد تدوين جهة إرسال وثائق التجديد وجهة الاتصال للاستفسار لتجنّب أي تأخير في الإجراءات.
3. قد تنعكس تعديلات لائحة إدارة المبنى عند التجديد. يمكن أن تُضاف شروط جديدة تتعلق بتربية الحيوانات الأليفة أو العزف الموسيقي أو مواقف الدراجات إلى شروط العقد بعد التجديد. ويشير دليل الاستشارات المذكور سابقًا إلى أهمية طلب التوضيح والتباحث الجيد عند إضافة أي شرط خاص جديد وقت التجديد.

لمزيد من التفاصيل حول خصائص استئجار شقق التمليك بحد ذاتها، راجع مقال مزايا وعيوب استئجار شقق التمليك.

هل يمكن التفاوض على الإيجار عند التجديد؟

نعم، يمكن ذلك. بل إن لحظة التجديد هي أنسب توقيت طبيعي يمكن للمستأجر أن يفتح فيه موضوع الإيجار. غير أن مجرد القول «الإيجار مرتفع، أرجو تخفيضه» بشكل انطباعي لن يُحرّك النقاش. أما إذا استندت إلى أساس قانوني ومؤشرات رسمية، فسيكون لدى المالك أو شركة الإدارة أرضية موضوعية للنظر في الطلب.

الأساس القانوني: طلب تخفيض الإيجار بموجب المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمباني

تنص المادة 32 الفقرة 1 من قانون إيجار الأراضي والمباني على أنه إذا أصبح إيجار المبنى غير متناسب بسبب تغيّر الضرائب أو الأعباء الأخرى، أو ارتفاع أو انخفاض قيمة الأرض والمبنى، أو تغيّر الظروف الاقتصادية الأخرى، أو مقارنةً بإيجار مبانٍ مماثلة في الجوار، جاز لأي من الطرفين طلب زيادة أو تخفيض الإيجار مستقبلًا بصرف النظر عن شروط العقد. ويشمل هذا النص أيضًا حق المستأجر في طلب التخفيض.

أكثر ما يمكن استخدامه عمليًا هو «مقارنة الإيجار بمبانٍ مماثلة في الجوار». ما هو الإيجار المعروض حاليًا لغرفة أخرى في المبنى نفسه، أو لعقار مشابه في العمر والمساحة على مسافة قريبة سيرًا على الأقدام؟ هذه هي أقوى مادة ملموسة يمكن الاستناد إليها. مع ذلك، يجب الانتباه إلى أنه في حال وجود شرط خاص ينص على عدم زيادة الإيجار لفترة معينة، يُطبَّق هذا الشرط (استثناء المادة 32 الفقرة 1)، وأن المادة 32 لا تُطبَّق في عقود الإيجار محدد المدة التي تتضمن شرطًا خاصًا لتعديل الإيجار (المادة 38 الفقرة 9). لمزيد من التفصيل حول كيفية استخدام هذا النص، راجع مقال المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمباني وكيفية المطالبة بتعديل الإيجار.

مؤشرات الإيجار الرسمية المفيدة في التفاوض

لا يمكن معرفة معلومات العقارات «المماثلة في الجوار» إلا بالبحث الفردي، لكن يمكن تتبّع حركة السوق بشكل عام من خلال الإحصاءات الرسمية. فيما يلي بيانان موضوعيان يمكن استخدامهما في نقاش التجديد.

المصدر: وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، «مؤشر أسعار المستهلك الوطني (أساس عام 2020)، يونيو 2026»؛ مكتب الإحصاء بوزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، «نتائج التجميع الأساسي للمساكن والأسر - مسح إحصاءات المساكن والأراضي 2023»

الخلاصة التي تُظهرها هذه الأرقام واضحة: إيجار السوق لم يتحرك بأكثر من 1% سنويًا. لذلك، من الصعب بناء مبرر لطلب تخفيض كبير من بيانات السوق وحدها عند التجديد، لكن طلب «الإبقاء على الإيجار الحالي دون تغيير» أو «معرفة الأساس الذي استندت إليه أي زيادة مقترحة» له سند كافٍ. لمزيد من التفصيل حول كيفية التعامل عند اقتراح زيادة، راجع مقال شروط رفض المستأجر لزيادة الإيجار عند التجديد وخطوات التفاوض.

توقيت وأسلوب طرح الموضوع | التحرك قبل وصول إشعار التجديد

أنسب توقيت لطرح موضوع التفاوض هو قبل وصول إشعار التجديد، أي قبل أربعة إلى ستة أشهر من انتهاء المدة. والسبب أن الشروط تكون قد تحددت داخليًا بعد إرسال إشعار التجديد، وأي تعديل لاحق يتطلب جهدًا إضافيًا للتراجع عنها. أما التواصل قبل استقرار الشروط، فيمنح المالك مساحة أكبر للنظر في الطلب.

الترتيب العملي الموصى به في الطرح كالتالي: أولًا، التعبير بوضوح عن رغبتك في الاستمرار في السكن؛ فأكبر تكلفة يتحملها المالك هي شغور الوحدة، لذا فإن نية الإقامة طويلة الأمد تُعد بحد ذاتها مادة تفاوضية. ثانيًا، تقديم أمثلة محددة عن شروط العروض الحالية في المبنى نفسه أو المنطقة المجاورة. ثالثًا، حصر الطلب في نقطة واحدة؛ فطلب تخفيض الإيجار ورسوم التجديد وتحديث التجهيزات معًا يُشتت النقاش ويصعّب الوصول إلى نتيجة. رابعًا، توثيق أي اتفاق شفهي كتابيًا في عقد التجديد أو مذكرة رسمية.

أكثر ما يحرص المالك على تجنبه هو فترة شغور الوحدة بعد الإخلاء وتكلفة الإعلان عن عقار جديد. مع أخذ هذا المعيار في الحسبان عند بناء النقاش، يصبح الوصول إلى نقطة توافق معقولة أكثر واقعية.

مقارنة بين الاستمرار في دفع رسوم التجديد والانتقال إلى عقار بلا رسوم تجديد

كثيرًا ما نتلقى استفسارًا حول: «أليس الانتقال أوفر من دفع رسوم التجديد؟». سنقارن هنا التكاليف على مدى 6 سنوات، باستخدام إيجار 83,381 ين (نحو 2,085 ريال) كأساس.

أولًا، إذا استمر السكن في الوحدة نفسها لمدة 6 سنوات، يحدث تجديدان (في السنة الثانية والرابعة). بمضاعفة الحساب السابق مباشرة، يصبح المجموع 333,524 ين (نحو 8,338 ريال) في نمط طوكيو وتشيبا، و250,144 ين (نحو 6,254 ريال) في نمط سايتاما وآيتشي وفوكوأوكا، و400,228 ين (نحو 10,006 ريال) في نمط كيوتو، و166,762 ين (نحو 4,169 ريال) في نمط أوساكا وهيوغو.

ثانيًا، لنحسب التكاليف الفعلية للانتقال. سنبني الحساب على معدلات الحدوث وعدد الأشهر الواردة في مسح السنة المالية 2025.

مجموع المبالغ غير القابلة للاسترداد وحدها يبلغ 166,762 ين (نحو 4,169 ريال)، ويُضاف إليها أجرة النقل، وتسوية إعادة الحالة الأصلية للسكن القديم، وقسط التأمين ضد الحريق ورسوم الضمان للسكن الجديد. من هنا تتضح نقطة التعادل بين الخيارين. وبما أن رسوم المعاملات الإدارية للتجديد بند قد يتكرر في أي عقار جديد أيضًا، فسنقتصر في المقارنة التالية على رسوم التجديد وحدها.

• نمط طوكيو وتشيبا (رسوم تجديد 1.0 شهر): رسوم تجديد واحدة 83,381 ين (نحو 2,085 ريال) مقابل تكلفة انتقال غير قابلة للاسترداد قدرها 166,762 ين (نحو 4,169 ريال). يتعادل الحساب فقط بعد تجديدين، وإذا أُضيفت أجرة النقل، يصبح الاستمرار في السكن الخيار الأوفر.
• نمط سايتاما وآيتشي وفوكوأوكا (0.5 شهر): رسوم تجديد واحدة 41,691 ين (نحو 1,042 ريال). حتى مع دفعها مرتين خلال 6 سنوات، يبلغ المجموع 83,382 ين (نحو 2,085 ريال) فقط، ما يجعل الانتقال خيارًا غير مجدٍ بوضوح.
• نمط كيوتو (1.4 شهر): رسوم تجديد واحدة 116,733 ين (نحو 2,918 ريال)، وبمرتين 233,466 ين (نحو 5,837 ريال)، وهو ما يتجاوز تكلفة الانتقال غير القابلة للاسترداد البالغة 166,762 ين (نحو 4,169 ريال). لذلك، فإن الانتقال يصبح خيارًا واردًا إذا كانت مدة السكن المتوقعة 4 سنوات فأكثر.

غير أن هذه المقارنة تقوم على افتراض مهم: تُظهر بيانات السنة المالية 2025 أن نسبة عدم وجود مال الامتنان تبلغ 45.8%، وعدم وجود عمولة الوساطة 37.1%، ما يعني أن تكلفة الانتقال قد تقترب من الصفر حسب شروط العقار الجديد. بعبارة أخرى، ما يحدد جدوى الانتقال ليس مبلغ رسوم التجديد نفسه بقدر ما هو التكاليف الأولية للعقار الجديد وما إذا كان الإيجار سينخفض فعلًا. لمزيد من التفصيل حول بنود التكاليف الأولية عند الانتقال، راجع مقال التكاليف الأولية لعقد الإيجار وخمس طرق لتوفيرها.

ماذا يمكن فعله عند عدم القدرة على دفع رسوم التجديد

عندما يتعذر توفير المبلغ المطلوب للتجديد، فإن أسوأ ما يمكن فعله هو الوصول إلى الموعد النهائي دون أي تواصل. توجد ثلاثة مسارات رئيسية للتعامل مع الموقف، ولكل منها طبيعة مختلفة.

أولًا: التواصل مع شركة الإدارة أو المالك لطلب التقسيط أو التخفيض

بما أن رسوم التجديد مبلغ تعاقدي لا يستند إلى نص قانوني، فمن الممكن الاتفاق بين الطرفين على تقسيطه أو تخفيضه. عند التواصل، يُنصح بتوضيح ثلاث نقاط بشكل محدد: توفر النية للدفع، والمبلغ الذي يمكن دفعه وموعده، والرغبة في الاستمرار في السكن.

لنعرض هنا بيانات رسمية توضح مدى تكرار النزاعات المتعلقة بالتجديد، وهي مسح «استبيان حول أعمال إدارة المساكن الإيجارية (المستأجرون)» الصادر عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة (استبيان إلكتروني شمل 310 مستأجرين، أُجري بين 31 يوليو و1 أغسطس 2019).

المصدر: وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، «استبيان حول أعمال إدارة المساكن الإيجارية (المستأجرون)» (ملخص المسح / من إجمالي 310 مجيبين، بلغت نسبة من واجهوا مشكلات 30.3% أي 94 شخصًا)

بما أن الأعداد الفعلية تتراوح بين شخص وأربعة أشخاص فقط، ينبغي التعامل مع نسب التجربة كقيم استرشادية، لكن الصورة العامة واضحة: احتمال حدوث نزاع عند التجديد منخفض، لكن عند حدوثه فعلًا، يُنظر إلى المسائل المتعلقة باستمرارية العقد نفسه — مثل «رفض التجديد» أو «طلب زيادة غير متوقعة» — على أنها أكثر خطورة من مجرد المبلغ. وفي المسح نفسه، ذكر 10.1% من المستأجرين «نقص الشرح عند تجديد العقد» كأحد أسباب عدم رضاهم عن خدمة الإدارة. عندما لا تقتنع بالمبلغ، اطلب أولًا شرحًا واضحًا لما يُدفع ولماذا؛ فهذا هو أقصر طريق لحل الأمر قبل أن يتفاقم.

إعانة تأمين السكن تغطي الإيجار فقط، ولا تشمل رسوم التجديد

عند صعوبة سداد الإيجار بسبب انخفاض الدخل، يوجد نظام حكومي تديره وزارة الصحة والعمل والرفاه يُسمى «إعانة تأمين السكن» (住居確保給付金، Jūkyo Kakuho Kyūfukin). يشمل هذا النظام الحالات التي يكون فيها المعيل الرئيسي للأسرة قد ترك عمله أو أغلق نشاطه التجاري خلال آخر سنتين، أو الحالات التي انخفضت فيها فرصة الحصول على دخل بشكل مماثل لذلك دون تقصير أو رغبة شخصية. تُصرف الإعانة بحد أقصى يحدده كل بلدية (وفق مبلغ إعانة السكن في نظام الضمان الاجتماعي)، تغطي الإيجار الفعلي لمدة 3 أشهر من حيث المبدأ، مع إمكانية التمديد مرتين لتصل الفترة القصوى إلى 9 أشهر، وتُدفع الإعانة مباشرة من البلدية إلى المالك أو وسيط العقار وليس إلى المستأجر. في المناطق الخاصة بطوكيو (東京都特別区)، يبلغ الحد الأقصى الشهري للإعانة 53,700 ين (نحو 1,343 ريال) للفرد الواحد، و64,000 ين (نحو 1,600 ريال) لأسرة من شخصين، و69,800 ين (نحو 1,745 ريال) لأسرة من ثلاثة أشخاص.

توجد شروط إضافية، منها ألا يتجاوز إجمالي دخل الأسرة في الشهر الأخير مجموع المبلغ المرجعي والإيجار، وألا يتجاوز إجمالي مدخرات الأسرة ما يعادل 6 أشهر من المبلغ المرجعي (بحد أقصى مليون ين، أي نحو 25,000 ريال)، والقيام بأنشطة البحث عن عمل عبر مكتب التوظيف العام (Hello Work) أو ما شابهه.

النقطة المهمة هنا أن هذه الإعانة تغطي الإيجار فقط، ولا تشمل رسوم التجديد نفسها. لذلك، فإن النهج الواقعي هو التعامل مع الأمرين عبر مسارين منفصلين: التقدم بطلب إعانة تأمين السكن بخصوص الإيجار، والتفاوض مع المالك أو شركة الإدارة على تقسيط أو تخفيض رسوم التجديد. جهة تقديم الطلب والاستشارة هي مركز دعم الاستقلال الذاتي (自立相談支援機関) التابع لبلدية إقامتك.

المصدر: وزارة الصحة والعمل والرفاه، الموقع الخاص بدعم الحياة المعيشية، «نظرة عامة على نظام إعانة تأمين السكن»

ما الذي يحدث عند عدم الدفع وعدم التواصل

إذا استمر عدم دفع رسوم التجديد دون أي تواصل، فقد تتطور الأمور كالتالي: أولًا، ما دام العقد يتضمن بند رسوم تجديد، فإن عدم السداد يُعامَل كإخلال بالالتزام التعاقدي. ثانيًا، في حال الاستفادة من ضمان التزامات الإيجار، فإن عدم سداد رسوم تجديد الضمان قد يؤدي إلى سقوط عقد الضمان، وقد يطالب المالك بتصحيح الوضع التعاقدي. ثالثًا، قد تتخذ الأمور مسارًا نحو إنهاء العقد أو المطالبة بإخلاء العقار.

في المقابل، إذا استُوفيت شروط التجديد القانوني، فلن يُطلب منك الإخلاء لمجرد عدم إتمام إجراءات التجديد. ويشير دليل الاستشارات المذكور سابقًا أيضًا، بشأن حالات رفض المالك للتجديد، إلى أنه «إذا استُوفيت شروط التجديد القانوني، فيُعتقد أنه لا حاجة للإخلاء». عدم القدرة على الدفع وعدم التواصل مسألتان مختلفتان تمامًا. التواصل المبكر قبل الموعد النهائي يوسّع بشكل كبير الخيارات المتاحة أمامك.

خمس نقاط يجب فحصها في وثائق التجديد عند وصولها

عند وصول إشعار التجديد، تحقق من النقاط الخمس التالية قبل التوقيع. مجرد اتباع هذه الخطوة يمنع تقريبًا كل أنواع المشكلات التي يُكتشف وجودها لاحقًا.

1. هل رسوم التجديد ورسوم المعاملات الإدارية مذكورتان بشكل منفصل؟ تختلف طبيعة كل منهما بحسب كون الجهة المستفيدة هي المالك أو الوسيط. إذا وردا كمبلغ مُجمّع، اطلب تفصيلًا لكل بند.
2. هل أُضيفت ضريبة استهلاك إلى رسوم التجديد؟ رسوم التجديد للسكن معفاة من الضريبة. تحقق من أن المبلغ يساوي بالضبط «الإيجار × عدد الأشهر».
3. هل هناك تغيير في الإيجار أو رسوم المرافق المشتركة أو مدة العقد؟ قارن كل بند مع العقد السابق واحدًا تلو الآخر. وإذا وُجدت زيادة، يحق لك طلب توضيح أساسها.
4. هل أُضيف شرط خاص جديد؟ تحقق مما إذا أُضيفت شروط جديدة تتعلق بالحيوانات الأليفة أو الآلات الموسيقية أو مواقف السيارات أو توزيع مسؤولية إعادة الحالة الأصلية. التجديد بالاتفاق يقوم من حيث المبدأ على موافقة الطرفين، لكن دليل الاستشارات المذكور سابقًا يشير إلى أنه إذا جُدد العقد دون رفض واضح من المستأجر لإشعار تغيير الشروط، فإن التجديد يتم وفق الشروط المعروضة. لذا، أبلغ عن أي بند لا يمكنك الموافقة عليه قبل التوقيع.
5. هل مذكور بوضوح موعد ومبلغ تجديد التأمين ضد الحريق وضمان التزامات الإيجار؟ لا توجد لهذين البندين بيانات رسمية عن المعدل السائد، لذا تحقق من المبلغ الفعلي في وثيقة التأمين وعقد تفويض الضمان.

وثائق التجديد هي عقد يحدد نفقات معيشتك للعامين القادمين. لمزيد من التفصيل حول تسلسل إجراءات العقد بالكامل والمستندات المطلوبة، راجع مقال خطوات عقد الإيجار والمستندات المطلوبة.

الأسئلة الشائعة

س: كم تبلغ رسوم تجديد عقد الإيجار في اليابان؟

ج: تتفاوت من صفر إلى 1.4 شهر من قيمة الإيجار حسب المنطقة. وفقًا لمسح وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة لعام 2007، بلغ المتوسط في طوكيو 1.0 شهر، وكاناغاوا 0.8 شهر، وتشيبا 1.0 شهر، وكيوتو 1.4 شهر، وسايتاما وآيتشي وفوكوأوكا 0.5 شهر، بينما أوساكا وهيوغو 0 شهر (لا يوجد هذا العرف). المبلغ الفعلي هو ما يُذكر في بند رسوم التجديد بعقد الإيجار الخاص بك.

س: متى تُدفع رسوم التجديد؟

ج: عادةً تُدفع قبل تاريخ انتهاء مدة العقد، ويصل إشعار التجديد قبل أشهر عدة من الانتهاء. نظرًا لضخامة المبلغ، يُنصح بحساب إجمالي رسوم التجديد ورسوم المعاملات الإدارية وقسط التأمين ضد الحريق ورسوم تجديد الضمان قبل ثلاثة أشهر من الانتهاء، وتجهيزه كسيولة نقدية مسبقًا.

س: هل تخضع رسوم التجديد لضريبة الاستهلاك؟

ج: لا تخضع إذا كانت لسكنك الخاص. وفقًا لإجابة الضرائب رقم 6225 الصادرة عن مصلحة الضرائب الوطنية، فإن رسوم التجديد غير المستردة المرتبطة بتجديد عقود الإيجار السكني معفاة من الضريبة. أما رسوم التجديد للمباني التجارية كالمكاتب فتخضع للضريبة. علمًا أن رسوم المعاملات الإدارية المدفوعة للوسيط تخضع للضريبة لأنها مقابل خدمة.

س: هل تُدفع رسوم المعاملات الإدارية للتجديد بشكل منفصل عن رسوم التجديد؟

ج: نعم، إنهما تكلفتان منفصلتان. رسوم التجديد مبلغ مقطوع يُدفع للمالك، بينما رسوم المعاملات الإدارية للتجديد مقابل خدمة تُدفع لشركة الوساطة أو الإدارة، وتُميّز استمارة مسح وزارة الأراضي بوضوح بين الاثنين. في مسح السنة المالية 2025، حدثت رسوم المعاملات الإدارية لدى 44.4% من الأسر، وكانت شهرًا واحدًا بالضبط في 69.7% من الحالات.

س: هل تُستحق رسوم التجديد حتى في حال التجديد القانوني؟

ج: يتوقف ذلك على صياغة العقد. إذا كان بند رسوم التجديد مقتصرًا على «حالة التجديد بالاتفاق»، فقد يُفهم أنه لا يشمل التجديد القانوني؛ أما إذا كُتب بشكل عام «عند التجديد»، فقد يصبح موضع خلاف. تحقق أولًا من صياغة بند رسوم التجديد في عقدك. علمًا أن العقد بعد التجديد القانوني يصبح غير محدد المدة، وبالتالي يزول مفهوم موعد التجديد التالي أصلًا.

س: هل يمكن رفض دفع رسوم التجديد؟

ج: من حيث المبدأ، يصعب ذلك. قضت المحكمة العليا اليابانية في حكمها الصادر في 15 يوليو 2011 بأن بند رسوم التجديد المذكور بوضوح ودقة في العقد يُعد ساريًا، ما لم يكن المبلغ مرتفعًا بشكل مفرط قياسًا إلى الإيجار ومدة التجديد. غير أنه إذا لم يتضمن العقد بندًا لرسوم التجديد أصلًا، فلا ينشأ أي التزام بالدفع.

س: هل يمكن التفاوض على الإيجار عند التجديد؟

ج: نعم. تُجيز المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمباني طلب تخفيض الإيجار، ويكون الأساس هو عدم تناسبه مقارنة بإيجار مبانٍ مماثلة في الجوار. غير أن مؤشر أسعار المستهلك لإيجار القطاع الخاص سجّل زيادة طفيفة بنسبة 0.6% فقط على أساس سنوي حتى يونيو 2026، ما يجعل طلب الإبقاء على الإيجار الحالي أكثر قابلية للقبول من طلب تخفيض كبير.

المصادر والمراجع

• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، «مسح الحالة الفعلية للمساكن الإيجارية الخاصة (وكلاء العقارات)» (يونيو 2007، 175 ردًا صالحًا)
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، النشرة الصحفية «نتائج مسح الحالة الفعلية للمساكن الإيجارية الخاصة» (29 يونيو 2007)
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، «تقرير مسح اتجاهات سوق الإسكان للسنة المالية 2025» (يوليو 2026)
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، صفحة المعلومات الإحصائية لـ«مسح اتجاهات سوق الإسكان»
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، «مجموعة حالات الاستشارات المتعلقة بالمساكن الإيجارية الخاصة (النسخة المنقحة)» (مارس 2022، فريق بحث الاستشارات المتعلقة بمنازعات الإيجار)
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، صفحة نشر «مجموعة حالات الاستشارات المتعلقة بالمساكن الإيجارية الخاصة»
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، «استبيان حول أعمال إدارة المساكن الإيجارية (المستأجرون)» (2019، 310 مستأجرين)
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، ملخص «استبيان حول أعمال إدارة المساكن الإيجارية»
• وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، «مؤشر أسعار المستهلك الوطني (أساس عام 2020)، يونيو 2026»
• مكتب الإحصاء بوزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، «نتائج التجميع الأساسي (المؤكد) للمساكن والأسر - مسح إحصاءات المساكن والأراضي 2023»
• e-Stat، «إيجار المساكن المؤجرة حسب المحافظة و21 مدينة كبرى - مسح إحصاءات المساكن والأراضي 2023»
• مصلحة الضرائب الوطنية، إجابة الضرائب رقم 6225 «إيجار الأرض والمباني، والمقابل الحقوقي، ووديعة الضمان وغيرها»
• مصلحة الضرائب الوطنية، إجابة الضرائب رقم 6201 «المعاملات المعفاة من الضريبة»
• محرك بحث الأنظمة الحكومية e-Gov، «قانون إيجار الأراضي والمباني» (المواد 26 و28 و29 و32 و38)
• وزارة الصحة والعمل والرفاه، الموقع الخاص بدعم الحياة المعيشية، «نظرة عامة على نظام إعانة تأمين السكن»