من المهم فهم توقيت تجديد العقد بشكل مناسب إذا كنت ترغب في الاستمرار في السكن في عقار مستأجر. فإذا لم تكن على دراية برسوم التجديد والإجراءات والآليات القانونية، فقد يؤدي ذلك إلى نفقات غير متوقعة أو مشكلات. في هذه المقالة، نشرح بالتفصيل آلية تجديد عقود الإيجار والنقاط التي ينبغي الانتباه إليها.
ما هي آلية قواعد تجديد العقارات المؤجرة؟
توجد في عقود الإيجار أنواع يمكن تجديدها وأخرى لا يمكن تجديدها.
- عقد الإيجار العادي (قابل للتجديد): وهو عقد الإيجار الشائع. بعد انتهاء مدة العقد (عادة سنتان)، يمكنك الاستمرار في السكن إذا أتممت إجراءات التجديد. وإذا رغب المستأجر في ذلك، فلا يجوز للمالك رفض التجديد ما لم يكن لديه سبب مشروع.
- عقد الإيجار محدد المدة (غير قابل للتجديد): تُحدَّد مدة العقد مسبقًا، وينتهي العقد بانتهاء تلك المدة. ومع ذلك، يمكن إبرام عقد جديد إذا اتفق الطرفان. وتميل هذه العقود إلى أن تكون بإيجارات أقل نسبيًا.
يُعد سبب تحديد مدة تجديد عقد الإيجار العادي بسنتين هو وجود نص في قانون إيجار الأراضي والمباني يفيد بأن «العقد الذي تقل مدته عن سنة واحدة يُعد عقدًا غير محدد المدة».
كم يبلغ متوسط رسوم التجديد؟ وهل توجد فروق بحسب المنطقة؟
رسوم التجديد ليست محددة بموجب القانون، بل تستند إلى أعراف تجارية متوارثة. وقد قضت المحكمة العليا في اليابان (عام 2011) بأن «رسوم التجديد تُعد ذات طبيعة تعويضية عن الأجرة أو دفعة مقدمة، وتكون صحيحة إذا وُجد اتفاق بشأنها».
وفيما يلي مؤشرات تقريبية لنسبة الحاجة إلى رسوم التجديد بحسب المنطقة.
- محافظة كاناغاوا: نحو 90% (مطلوبة في معظم العقارات تقريبًا)
- طوكيو: نحو 65%
- محافظة تشيبا: نحو 83%
- محافظة كيوتو: نحو 55%
- محافظة أوساكا: نحو 0% (لا يوجد عرف بذلك)
- محافظة فوكوؤكا: نحو 23%
وغالبًا ما يبلغ متوسط رسوم التجديد ما يعادل إيجار شهر إلى شهرين، وقد تُضاف إليها في بعض الحالات رسوم إدارية خاصة بإجراءات التجديد تُدفع لشركة الإدارة (بما يعادل إيجار نصف شهر إلى شهر).
ماذا ينبغي فعله إذا تعذر دفع رسوم التجديد؟
إذا كانت هناك صعوبة في سداد رسوم التجديد، فيمكن النظر في الخيارات التالية.
- التشاور مع المالك أو شركة الإدارة: قد تكون هناك حالات يمكن فيها الموافقة على تخفيض رسوم التجديد أو تقسيطها. ومن المهم التشاور مبكرًا.
- الانتقال إلى عقار لا يفرض رسوم تجديد: هناك أيضًا خيار الانتقال إلى عقار لا يحدد رسوم تجديد أو إلى عقار بعقد إيجار محدد المدة.
- التفاوض بشأن فترة إعفاء من الإيجار: يمكن كذلك طرح الأمر ضمن مواد التفاوض عند التجديد، إلى جانب طلب تحسينات في التجهيزات أو خفض الإيجار.
للاستمتاع بحياة مريحة في السكن المستأجر، من المهم فهم بيئة السكن أيضًا، وليس فقط بنود العقد.
هل يمكن أن تتغير شروط العقد عند التجديد؟
قد تُراجع شروط مثل الإيجار ورسوم الإدارة وشركة الضمان عند توقيت التجديد. وبالنسبة للمقيمين لفترات طويلة، قد تكون هذه فرصة للتفاوض على الإيجار أيضًا. راجع مستندات التجديد بعناية، وإذا كانت هناك أي تغييرات، فاحرص على توضيح أي تساؤلات قبل التوقيع.
قد يهمك أيضًا قراءة
الأسئلة الشائعة (FAQ)
- س. هل يمكنني رفض دفع رسوم التجديد؟
- ج. إذا كان عقد الإيجار يتضمن نصًا بشأن رسوم التجديد، فهناك التزام بالسداد من حيث المبدأ. وما لم يكن المبلغ مبالغًا فيه بشكل واضح، فمن الصعب رفض الدفع.
- س. ماذا يحدث إذا نسيت إجراءات التجديد؟
- ج. في حالة عقد الإيجار العادي، يستمر العقد تلقائيًا بوصفه «تجديدًا قانونيًا» حتى إذا لم تُستكمل إجراءات التجديد. ومع ذلك، ينبغي التأكد من كيفية التعامل مع رسوم التجديد.
- س. هل يعني ذلك أن العقارات بعقد إيجار محدد المدة لا يمكن تجديدها؟
- ج. لا يمكن تجديدها، ولكن يمكن «إبرام عقد جديد» إذا اتفق الطرفان. وتختلف شروط إعادة التعاقد بحسب العقار والمالك.
- س. هل يمكن التفاوض على الإيجار عند التجديد؟
- ج. نعم، هذا ممكن. ولا سيما في المناطق التي يسكنها مستأجرون لفترات طويلة أو التي تنخفض فيها إيجارات السوق، قد يكون التفاوض على خفض الإيجار عند التجديد فعالًا.
