2023년 2월, 시로카네타카나와의 하늘에 지상 45층, 높이 156m의 타워가 탄생했습니다. 시로카네 1초메 동부 북지구 제1종 시가지 재개발사업, 통칭 ‘시로카네 더 스카이(SHIROKANE The SKY)’입니다. 준비조합 발족부터 따지면 약 16년, 총사업비 약 793억 엔이 투입된 대규모 프로젝트는 2025년 2월 재개발조합의 해산 인가를 통해 공식적으로 완료되었습니다. 이 사업이 시로카네타카나와의 도시 구조와 부동산 가치에 무엇을 가져왔는지, 오너와 투자자의 시각에서 다시 정리해 보겠습니다.
사업 개요: 침수와 노후화가 과제였던 약 1.7ha 지구
시로카네 1초메 동부 북지구는 도쿄메트로 난보쿠선·도에이 미타선 ‘시로카네타카나와역’에서 도보 3~4분에 불과한 뛰어난 입지에 있으면서도, 오랜 기간 여러 과제를 안고 있던 지구였습니다. 후루카와의 증수로 인한 침수 피해, 건축물의 노후화, 그리고 보행자의 안전을 확보할 수 있을 만큼 도로 기반이 정비되어 있지 않다는 점입니다. 이러한 과제를 방치해서는 도심 핵심 입지로서의 잠재력을 충분히 살릴 수 없다는 문제의식이, 도시 만들기 활동의 출발점이 되었습니다.
지구 면적은 약 1.7헥타르입니다. 시행자는 시로카네 1초메 동부 북지구 시가지 재개발조합이며, 권리자 수는 285명에 이릅니다. 도시계획 결정은 2013년 7월, 재개발조합 설립 인가는 2015년 4월이었습니다. 이후 권리변환계획 인가(2018년 3월), 건축공사 착공(2019년 8월)을 거쳐 2023년 2월 공사가 완료되었습니다. 그리고 2025년 2월 조합 해산이 인가되며, 본 사업은 모든 공정을 마쳤습니다.
야마노테선 안쪽 최대급이란 어떤 규모인가: 1,247가구·3개 동 구성의 건축
본 사업으로 정비된 시설 규모는 도심 재개발 프로젝트로서도 두드러집니다. 건물은 3개 동으로 구성되며, 메인이 되는 동동은 지상 45층, 지하 1층, 높이 156.1m입니다. 서동은 지상 19층, 지하 1층, 높이 약 70m입니다. 그리고 공장과 의료 기능을 담당하는 저층동은 지상 4층, 지하 1층으로 구성되어 있습니다. 연면적은 약 134,998m², 주택 수는 1,247가구이며, 주차장은 409대를 확보하고 있습니다.
이 1,247가구라는 주택 공급 규모는 야마노테선 안쪽의 단일 재개발사업으로서는 최대급 수준이며, 시로카네타카나와라는 지역의 인구 구조와 거리의 질감을 크게 바꾸게 되었습니다. 시공은 오바야시구미와 하세코 코퍼레이션의 건설 공동기업체가 맡았고, 설계는 아즈사 세케이가 담당했습니다. 참여 조합원으로는 도쿄타테모노, 하세코부동산, 스미토모부동산, 노무라부동산, 미쓰이부동산 레지덴셜 등 일본 대형 5개사가 이름을 올리고 있어, 프로젝트의 신뢰성과 자본력의 두터움을 보여줍니다.
주거·상업·공업·의료 일체형이란 어떤 재개발 모델인가
시로카네 1초메 동부 북지구 재개발이 특이했던 점은 ‘주거·상업·공업·의료’라는 네 가지 도시 기능을 일체화했다는 데 있습니다. 주택과 공장, 그리고 의료시설이 동일 부지 내에 공존하는 구성은 일반적인 주거계 재개발에서는 보기 드문 시도입니다. 이 지구에는 원래 공장과 병원이 존재하고 있었으며, 재개발 후에도 그러한 기능을 유지하고 갱신하는 것이 합의 형성의 전제가 되어 있었습니다. 권리자 285명과 16년에 걸친 세심한 협의를 거듭해, 기존 도시 기능을 지키면서도 고밀도화를 도모하는, 도시 만들기의 이상에 가까운 프로젝트가 실현되었습니다.
공공시설 정비도 주목할 만합니다. 지구 간선도로 1호(폭 12~약 14m)와 지구 간선도로 2호(폭 10m)가 신설·확장되어, 보행자의 안전을 확보하는 도로 기반이 갖추어졌습니다. 또한 면적 약 500m²의 공원도 조성되었습니다. 더불어 후루카와변 입지를 살린 보행자 통로가 정비되어, 하천변 수변 공간이 시민에게 열린 형태가 되었습니다. 과거에는 침수 위험을 안고 있던 후루카와변 지역이 이제는 도심의 소중한 워터프런트 자원으로 기능하고 있습니다.
참고로, 본 사업의 상세한 경위와 의의에 대해서는 저희가 이전에 정리한 ‘시로카네타카나와 지역 재개발이 부동산 가치에 미치는 영향(2025년 4월 현재)’도 함께 참고하실 수 있습니다.
권리변환이란 어떤 구조인가: 285명의 권리자와 참여 조합원의 역할
‘권리변환’이란 도시재개발법에 근거한 절차로, 종전의 토지·건물에 있던 소유권이나 차가권 등의 권리를, 금전에 의한 퇴거 보상이 아니라 재개발 후의 새로운 건물에서의 바닥(권리상)의 권리로 치환하는 구조입니다. 시로카네 1초메 동부 북지구에서는 2018년 3월 29일에 도쿄도지사가 권리변환계획을 인가했으며, 285명의 권리자가 가지고 있던 종전의 토지·건물 권리는 이 인가에 근거해 새로운 건물의 바닥 권리로 승계되었습니다.
한편, 사업비를 조달하기 위해 신설되는 바닥의 일부는 매각용(보류상)으로 처분됩니다. 이 보류상을 취득해 자금과 노하우를 제공하는 역할을 맡은 것이 ‘참여 조합원’으로, 시로카네 1초메 동부 북지구에서는 도쿄타테모노, 하세코부동산, 스미토모부동산, 노무라부동산, 미쓰이부동산 레지덴셜 5개사가 이에 해당합니다. 분양 맨션처럼 단일 ‘디벨로퍼’가 주체가 되는 개발과는 달리, 시가지재개발사업에서는 권리자에 의한 조합이 사업 주체(시행자)가 되고, 참여 조합원이 실질적인 개발 파트너로서 자금·실무 면을 지원하는 점이 구조상의 특징입니다.
사업 완료 후 공시지가 동향과 시로카네타카나와의 자산 가치
시로카네 더 스카이 준공 이후, 시로카네타카나와 지역의 지가는 꾸준히 상승하고 있습니다. 2025년 공시지가 데이터에 따르면, 시로카네타카나와역 주변 지가는 평균 약 220만 엔/m²(평당 약 728만 엔)에 도달해 전년 대비 약 13.2% 상승을 기록했습니다. 이는 미나토구 내에서도 높은 상승률이며, 재개발이 지속적인 가치 향상을 가져오고 있음을 수치로 보여줍니다.
시로카네 더 스카이의 중고 거래 시세(2026년 3월 시점)는 최저 수준도 약 8,200만 엔, 상위 물건은 12억 엔을 넘는 수준에 이르러, 부유층 대상 자산으로서의 평가가 정착되어 있음을 알 수 있습니다. 원래 시로카네·시로카네다이 지역은 도심의 고급 주거지로서 평가가 확립되어 있었지만, 대규모 재개발로 거리의 질감이 한 단계 끌어올려지면서 인근 기존 물건에도 파급 효과가 나타나고 있습니다.
도쿄 도심 재개발이 지가에 미치는 구조적 영향에 대해서는 ‘도쿄 도심 재개발이 부동산 가치에 미치는 영향 | 도라노몬·시부야·시나가와 투자 분석’에서 더 자세히 다루고 있습니다.
시로카네 더 스카이 접근: 인근 역에서의 소요 시간
시로카네 더 스카이는 도쿄메트로 난보쿠선·도에이 미타선 ‘시로카네타카나와’역에서 도보 약 3분입니다. 도에이 미타선을 이용하면 미타역까지 직통 3분, 히비야역까지 직통 10분, 오테마치역까지 직통 12분으로 접근할 수 있으며, 도쿄메트로 난보쿠선으로는 메구로역까지 4분, 시나가와역까지는 환승을 포함해 7분입니다(주간 평상시·환승 대기시간 제외 소요시간). 자동차를 이용할 경우에는 수도고속 2호 메구로선 ‘덴겐지’ 출입구가 가장 가깝고, 역에서 약 850m 거리에 있습니다.
난보쿠선의 시나가와 방면 연장(2030년대 중반 개업 예정)이 실현되면, 시로카네타카나와역에서 리니어 중앙신칸센의 시발역인 시나가와역으로 직결되어, 도심·공항·광역 교통 어느 면에서도 편의성이 한층 높아질 전망입니다.
다음 물결: 서부 중지구 재개발과 난보쿠선 연장이 가속하는 지역 변화
시로카네타카나와의 변화는 아직 끝나지 않았습니다. 시로카네 1초메 동부 북지구 사업 완료를 전후해, 이미 다음 대형 프로젝트가 움직이기 시작했습니다.
시로카네 1초메 서부 중지구 제1종 시가지 재개발사업은 시로카네타카나와역에서 서쪽으로 도보 약 3분 거리의 약 1.6헥타르를 대상으로 하는 사업입니다. 지상 39층, 높이 약 140m, 주택 991가구를 포함한 복합시설 정비를 계획하고 있으며, 2025년 10월 27일 착공, 2030년 준공이 예정되어 있습니다. 시행은 시로카네 1초메 서부 중지구 시가지 재개발조합이 맡고, 도큐부동산, 미쓰이부동산 레지덴셜, 다이세이건설, 다이세이유라쿠부동산, 일본우정부동산이 참여 조합원으로 참여하고 있습니다.
또한 도쿄메트로 난보쿠선 연장 계획이 시로카네타카나와 지역에 대한 주목도를 한층 높이고 있습니다. 시로카네타카나와역에서 시나가와역까지 남쪽으로 약 2.5km 연장하는 이 프로젝트는 2024년 11월 공사에 착수했으며, 2030년대 중반 개업을 목표로 하고 있습니다. 이 연장이 실현되면 시로카네타카나와역의 교통 편의성은 한층 높아지고, 리니어 중앙신칸센의 시발역이 되는 시나가와역과의 직결이 실현됩니다. 국제 경쟁력의 관점에서도 시로카네타카나와라는 거점의 전략적 위치는 크게 달라질 것입니다.
여기에 더해 다카나와 게이트웨이 시티(JR동일본, 총사업비 약 6,000억 엔)가 시나가와역 북측에 들어서 있어, 시로카네타카나와와의 지리적 근접성을 감안하면 지역 전체의 가치 연동 효과도 기대됩니다.
동시에 진행되는 주변 재개발: 미타 3·4초메 지구의 대규모 프로젝트
시로카네 1초메에 인접한 미타 지역에서도 대규모 시가지재개발이 병행하여 진행되고 있습니다. 미타 3·4초메 지구 제1종 시가지재개발사업은 지구 면적 약 4.0헥타르를 대상으로, 지상 42층·지하 4층·높이 약 215m의 복합동(연면적 약 199,710제곱미터)을 중심으로 주택 225가구 외 상업·업무 기능을 정비하는 사업입니다. 2017년 9월 도시계획 결정, 2018년 6월 조합설립 인가, 2020년 1월 권리변환계획 인가를 거쳐 2020년 3월 착공했으며, 2025년도 중 공사 완료가 예정되어 있습니다. 시로카네타카나와 지역의 재개발과 함께, 미나토구 남부에서는 여러 대규모 시가지재개발이 동시에 진행되고 있는 상황입니다.
오너가 취해야 할 액션은 무엇인가
시로카네타카나와 지역의 변화는 이곳에 자산을 보유한 오너에게 여러 선택지를 제시하고 있습니다.
보유 자산의 가치 재평가를 실시합니다.시로카네 더 스카이 준공과 공시지가 상승에 따라 인근 물건의 평가액도 변동하고 있을 가능성이 있습니다. 정기적인 감정평가와 시장가격 확인은 자산 전략의 기초로서 빠질 수 없습니다. 시로카네타카나와역 도보권 물건이라면 재개발 이전과 비교해 상당한 가치 상승이 기대됩니다.
매각 타이밍을 신중하게 판단합니다.서부 중지구 준공(2030년)과 난보쿠선 연장 개업(2030년대 중반)을 향해 지역에 대한 주목도는 중기적으로 계속 높아질 전망입니다. 그렇기 때문에 ‘지금 팔아야 할지, 기다려야 할지’에 대한 판단은 단순한 시황 비교가 아니라, 본인이 보유한 물건의 특성과 자산 전체 포트폴리오를 바탕으로 검토할 필요가 있습니다. 단기적인 가격 상승을 좇기보다 장기적인 가치 축에서 생각하는 것이 중요합니다.
차기 재개발 주변에 대한 선제적 접근을 검토합니다.서부 중지구 재개발이 진전됨에 따라 주변의 지가와 임대료 수준은 다시 상승 국면을 맞을 가능성이 있습니다. 현시점에서 시로카네타카나와 주변 물건을 보유하거나 취득하고 있는 오너라면, 그 혜택을 누릴 수 있는 위치에 있다는 점을 인식해 주셨으면 합니다.
도쿄 도심에서 재개발 주변 투자 전략에 대해서는 ‘도쿄 재개발 지역 주요 프로젝트 조사 리포트 | 투자·거주 적합성과 미래성’도 함께 참고해 주십시오.
INA의 견해
시로카네 1초메 동부 북지구 사업을 돌아볼 때, 제가 가장 주목하는 것은 ‘16년’이라는 사업 기간과 ‘285명’이라는 권리자 수입니다. 재개발은 단순히 건물을 새로 짓는 행위가 아닙니다. 그곳에서 살아가고, 일하고, 삶의 거점을 두어 온 사람들의 합의를 차곡차곡 쌓아가는 긴 과정입니다. 공장을 지속시키면서 주거와 의료, 상업을 일체화한다는 발상은 단순한 경제적 합리성만으로는 성립하지 않으며, 도시에 대한 존중 없이는 나올 수 없는 것이었습니다.
부동산의 가치는 건물의 스펙만으로 결정되지 않습니다. 그 도시가 어떤 방식으로 사람들의 삶의 영위를 지키고 키워 왔는가라는 역사적 맥락이 장기적인 자산 가치의 토대를 형성합니다. 시로카네타카나와가 앞으로도 도심의 고급 주거지로 계속 평가받는다면, 그것은 이러한 세심한 도시 만들기의 축적이 있기 때문이라고 저는 생각합니다.
INA&Associates株式会社는 도심 고가 부동산의 매매와 관리를 통해 이러한 도시 변화의 현장에 깊이 관여해 왔습니다. 시로카네타카나와 지역에 자산을 보유한 오너 여러분이 다음 단계에서도 최선의 선택을 하실 수 있도록, 성실한 정보 제공과 제안을 계속해 나가겠습니다.
요약
- 시로카네 1초메 동부 북지구 제1종 시가지 재개발사업은 2009년부터 2025년까지 약 16년에 걸쳐 완료된 총사업비 약 793억 엔의 대규모 프로젝트입니다.
- 지상 45층, 높이 156.1m의 동동을 포함한 3개 동 구성으로, 야마노테선 안쪽 최대급인 1,247가구를 공급해 시로카네타카나와의 도시 구조를 크게 바꾸었습니다.
- 주거·상업·공업·의료의 복합 기능을 유지하면서 후루카와변 보행자 통로, 공원, 도로 기반을 정비해 방재성과 보행 환경을 모두 개선했습니다.
- 시로카네타카나와역 주변 공시지가는 2025년에 평균 약 220만 엔/m²(전년 대비 +13.2%)까지 상승해, 준공 후 지가 상승을 수치로 뒷받침하고 있습니다.
- 시로카네 1초메 서부 중지구 재개발(2030년 준공 예정)과 도쿄메트로 난보쿠선 연장(2030년대 중반 개업)이 다음 변화의 물결로 다가오고 있어, 지역에 대한 주목도는 중장기적으로 지속됩니다.
- 보유 자산의 가치 재평가, 매각 타이밍 검토, 차기 개발 주변에 대한 접근이 지금 오너에게 요구되는 액션입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 시로카네 더 스카이(SHIROKANE The SKY)의 완공 시기는 언제입니까?
2023년 2월 1일에 공사가 완료되었습니다. 이후 재개발조합은 2025년 2월 해산 인가를 취득했고, 사업의 모든 공정이 공식적으로 종료되었습니다.
Q. 시로카네 1초메 동부 북지구 재개발은 왜 16년이나 걸렸습니까?
권리자 285명과의 합의 형성이 큰 이유입니다. 주거, 공장, 의료라는 서로 다른 기능을 가진 권리자가 혼재한 지역이었기 때문에, 모두의 권리를 지키면서 사업계획을 정리하기 위해 준비조합 발족(2009년)부터 도시계획 결정(2013년), 조합 설립(2015년), 권리변환(2018년), 착공(2019년)이라는 긴 절차를 거칠 필요가 있었습니다.
Q. 시로카네타카나와 지역의 지가는 앞으로도 계속 상승합니까?
시로카네 1초메 서부 중지구 재개발(2030년 준공 예정)과 도쿄메트로 난보쿠선의 시나가와 연장(2030년대 중반 개업 예정)이라는 여러 재료가 이어지고 있어, 중기적으로는 주목도의 유지와 상승이 기대됩니다. 다만 금리 동향, 시장 전체의 조정 국면, 개별 물건의 조건에 따라 달라질 수 있으므로 정기적인 시장 점검과 전문가 상담을 권합니다.
Q. 시로카네타카나와 지역에 자산을 가진 오너는 지금 무엇을 해야 합니까?
우선 보유 자산의 현재 가치를 파악하는 것부터 시작하시기를 권합니다. 준공 후 지가 상승에 따라 몇 년 전의 감정가에서 크게 변동했을 가능성이 있습니다. 매각, 보유, 다음 투자로의 전환이라는 각각의 선택지를 최신 데이터를 바탕으로 비교 검토하는 것이 중요합니다. INA&Associates株式会社에서는 도심 고가 부동산에 특화한 자산 상담을 제공하고 있습니다.
Q. 시로카네 2초메에서도 재개발이 진행되고 있습니까?
2026년 9월 시점으로, 미나토구가 공표한 자료 중에 시로카네 2초메만을 대상으로 한 시가지재개발사업 계획은 확인되지 않습니다. 현재 진행 중이거나 완료된 대규모 시가지재개발은 모두 시로카네 1초메를 대상으로 한 동부 북지구(본 사업·완료됨)와 서부 중지구(2029년도 준공 예정)입니다. ‘시로카네 2초메’와 혼동하기 쉬우므로, 물건을 검토할 때는 초메명을 포함해 사업명을 확인하시기를 권장합니다.
인용·참고자료
- 시로카네 1초메 동부 북지구 제1종 시가지 재개발사업(완료) | 미나토구
- 시로카네 1초메 동부 북지구 제1종 시가지 재개발사업 | 도쿄도 도시정비국
- 주거·상업·공업·의료 복합 도시 만들기 ‘시로카네 1초메 동부 북지구 제1종 시가지 재개발사업’ 재개발조합 설립 인가 취득 | 하세코 코퍼레이션(2015년 4월 24일)
- 주거·상업·공업 복합 도시 만들기 ‘시로카네 1초메 동부 북지구 제1종 시가지 재개발사업’ 권리변환계획 인가 | 하세코 코퍼레이션(2018년 3월 30일)
- 시로카네 1초메 동부 북지구 제1종 시가지 재개발사업(시로카네 더 스카이) 실적 소개 | 하세코의 재개발사업
- 시로카네 1초메 서부 중지구 제1종 시가지 재개발사업 | 미나토구
- 난보쿠선 연장에 대하여 | 도쿄메트로
- 도쿄메트로 난보쿠선 분기선(시나가와~시로카네타카나와) 계획 | 도쿄도 도시정비국
