2023年2月，白金高轮的天际线迎来了一座地上45层、高156米的塔楼。它就是白金一丁目东部北地区第一种市街地再开发事业，通称“白金The Sky（SHIROKANE The SKY）”。从筹备组合成立算起，历时约16年、总事业费约793亿日元的大型项目，于2025年2月在再开发组合获准解散后正式宣告完成。本文将从业主与投资者的视角，重新梳理这一项目为白金高轮的城市结构与不动产价值带来了什么。
项目概况：约1.7公顷、曾受淹水与老化困扰的片区
白金一丁目东部北地区虽然距离东京地铁南北线、都营三田线“白金高轮站”步行仅需3至4分钟，区位优越，但多年来一直面临多重课题。包括古川水位上涨带来的淹水损害、建筑老化，以及道路基础设施不足以保障行人安全。正是基于“若放任这些问题不管，这块都心核心地段的潜力就无法得到充分发挥”的认识，地区营造工作由此启动。
片区面积约1.7公顷。实施主体为白金一丁目东部北地区市街地再开发组合，权利人数量达到285名。城市规划于2013年7月确定，再开发组合于2015年4月获准设立。此后历经权利变换计划获批（2018年3月）、建筑工程开工（2019年8月），工程于2023年2月完工。随后在2025年2月，组合解散获得批准，本项目全部流程至此结束。
何谓山手线内最大级规模：1,247户、三栋构成的建筑群
本项目建成设施的规模，即使放在都心再开发项目中也十分突出。建筑由三栋构成，核心的东栋为地上45层、地下1层、高156.1米；西栋为地上19层、地下1层、高约70米；另有承担工厂与医疗功能的低层栋，为地上4层、地下1层。总建筑面积约134,998平方米，住宅共1,247户，并配备409个停车位。
这1,247户的住宅供应量，作为山手线内侧单一再开发项目而言，属于最大级别，也大幅改写了白金高轮这一片区的人口结构与街区质感。施工由大林组与长谷工Corporation组成的建设联合体承担，设计则由梓设计负责。参与组合员包括东京建物、长谷工不动产、住友不动产、野村不动产、三井不动产Residential等日本五大企业，体现出项目在可靠性与资本实力方面的厚度。
住、商、工、医一体化：这是一种怎样的再开发模式
白金一丁目东部北地区再开发的独特之处，在于将“住、商、工、医”四种城市功能整合为一体。住宅、工厂以及医疗设施共存于同一地块之上的构成，在一般住宅型再开发中并不常见。该地区原本就存在工厂和医院，因此在再开发后继续维持并更新这些功能，成为形成共识的前提。在与285名权利人进行了长达16年的细致协商后，这一在保护既有城市功能的同时实现高密度化、接近理想城市营造状态的项目得以落地。
公共设施的完善同样值得关注。区内新建并拓宽了地区干线道路1号（宽12至约14米）及地区干线道路2号（宽10米），形成了能够保障行人安全的道路基础设施。此外，还建设了面积约500平方米的公园。进一步而言，依托古川沿岸区位打造的人行通道也已建成，使沿河水岸空间以面向市民开放的形式呈现。过去承担淹水风险的古川沿岸区域，如今已成为都心珍贵的滨水资源。
另外，关于本项目更为详细的来龙去脉与意义，也可参考我们此前整理的“白金高轮片区再开发对不动产价值的影响（截至2025年4月）”。
项目完成后的地价走势与白金高轮的资产价值
白金The Sky竣工后，白金高轮片区的地价持续稳步上升。根据2025年的公示地价数据，白金高轮站周边地价平均已达到约220万日元/平方米（约合每坪728万日元），同比上涨约13.2%。这一涨幅即使在港区内也处于较高水平，数字说明再开发正在带来持续性的价值提升。
截至2026年3月，白金The Sky的二手流通价格，即使在最低区间也约为8,200万日元，高位房源则已超过12亿日元，可见其作为面向高净值人群物业的市场评价已经稳固。原本白金、白金台片区就已确立都心高端住宅区的定位，而大规模再开发进一步提升了街区质感，也对周边既有物业形成了外溢带动效应。
关于东京都心再开发对地价带来的结构性影响，我们也在“东京都心再开发对不动产价值的影响｜虎之门、涩谷、品川的投资分析”一文中进行了更为详细的讨论。
下一波变化：西部中地区再开发与南北线延伸正在加速片区演变
白金高轮的变化尚未结束。随着白金一丁目东部北地区项目的完成，前后相继，下一批大型项目已经启动。
白金一丁目西部中地区第一种市街地再开发事业是以白金高轮站西侧步行约3分钟、约1.6公顷范围为对象的项目。规划建设包含地上39层、高约140米、住宅973户在内的综合设施，预计于2025年10月27日开工，2030年竣工。实施主体为白金一丁目西部中地区市街地再开发组合，东急不动产、三井不动产Residential、大成建设、大成有乐不动产、日本邮政不动产等作为参与组合员加入其中。
此外，东京地铁南北线延伸计划也进一步提升了市场对白金高轮片区的关注度。该项目将自白金高轮站向南延伸约2.5公里直达品川站，已于2024年11月开工，目标是在2030年代中期投入运营。若延伸实现，白金高轮站的交通便利性将进一步提升，并实现与作为中央新干线起点站的品川站直接连通。从国际竞争力的角度看，白金高轮这一节点的战略定位也将发生显著变化。
与此同时，高轮Gateway City（JR东日本、总事业费约6,000亿日元）已在品川站北侧成形。结合其与白金高轮的地理邻近性，整个片区的价值联动效应也值得期待。
业主应采取哪些行动
白金高轮片区的变化，为在此持有资产的业主提供了多种选择。
重新评估持有资产的价值。随着白金The Sky竣工以及公示地价上涨，周边物业的评估价值也可能已经发生变化。定期估值与核实市场价格，是资产战略不可或缺的基础。若物业位于白金高轮站步行圈内，与再开发前相比，通常有望获得相当可观的价值提升。
审慎把握出售时机。面向西部中地区竣工（2030年）以及南北线延伸开业（2030年代中期），市场对白金高轮片区的关注预计将在中期持续升温。也正因如此，“现在该卖还是该等”的判断，不能只做简单的行情比较，而应结合自身持有物业的特性以及整体资产组合来审慎评估。与其追逐短期价格上涨，更重要的是从长期价值维度进行思考。
考虑提前布局下一阶段再开发周边。随着西部中地区再开发推进，周边地价与租金水平可能再次进入上升阶段。对于目前已经持有或正在取得白金高轮周边物业的业主而言，有必要认识到，自己正处于有望充分享受这一红利的位置。
关于东京都心再开发周边的投资策略，也欢迎一并参阅“东京再开发片区主要项目调研报告｜投资、居住适配性与未来潜力”。
INA的观点
回顾白金一丁目东部北地区项目时，我最关注的是“16年”的项目周期与“285名”的权利人数量。再开发并不只是简单地重建建筑，而是一项长期事业，需要不断累积那些在此生活、工作、安放人生根基的人们的共识。能够在持续保留工厂功能的同时，将住宅、医疗与商业整合在一起，这样的构想并非单靠经济合理性就能成立，而是离不开对城市与社区本身的敬意。
不动产价值并不只由建筑规格决定。一个街区如何守护并培育人的生活与活动，其历史脉络才是长期资产价值的基础。如果白金高轮今后仍能持续被评价为都心高端住宅区，我认为，原因正是在于这种细致城市营造的持续积累。
INA&Associates株式会社通过都心高价物业的买卖与管理，持续深度参与这样的城市演变现场。为了让持有白金高轮片区资产的业主在下一阶段也能做出最佳选择，我们将继续提供诚实、透明且具有建设性的资讯与建议。
总结
- 白金一丁目东部北地区第一种市街地再开发事业，是一个自2009年至2025年历时约16年、总事业费约793亿日元的大型项目。
- 项目由三栋建筑构成，包括地上45层、高156.1米的东栋，共提供1,247户住宅，属于山手线内最大级别，并大幅改写了白金高轮的城市结构。
- 在维持住、商、工、医复合功能的同时，项目还完善了古川沿岸的人行通道、公园与道路基础设施，兼顾提升防灾能力与步行环境。
- 白金高轮站周边的公示地价在2025年升至平均约220万日元/平方米（同比+13.2%），以数据印证了竣工后的地价上涨。
- 白金一丁目西部中地区再开发（预计2030年竣工）与东京地铁南北线延伸（预计2030年代中期开业）正作为下一波变化逼近，市场对白金高轮片区的关注将在中长期持续。
- 重新评估持有资产价值、研判出售时机，以及布局下一阶段开发周边，是当下业主需要认真考虑的行动。
常见问题（FAQ）
Q. 白金The Sky（SHIROKANE The SKY）何时完工？
工程已于2023年2月1日完工。此后，再开发组合于2025年2月获准解散，项目全部流程也正式结束。
Q. 为什么白金一丁目东部北地区再开发花了16年之久？
与285名权利人形成共识，是最主要的原因。由于该区域混合存在住宅、工厂、医疗等不同功能的权利主体，为了在保障所有人权利的前提下整合项目计划，必须经历从筹备组合成立（2009年）、城市规划确定（2013年）、组合设立（2015年）、权利变换（2018年）到开工（2019年）这一漫长流程。
Q. 白金高轮片区的地价今后还会继续上涨吗？
白金一丁目西部中地区再开发（预计2030年竣工）以及东京地铁南北线延伸至品川（预计2030年代中期开业）等多项因素仍在持续推进，中期内有望维持并提升市场关注度。不过，地价仍会受到利率走势、整体市场调整以及个别物业条件等因素影响，因此建议定期确认市场情况，并咨询专业人士。
Q. 在白金高轮片区持有资产的业主，现在应当做什么？
建议首先从掌握持有资产的当前价值开始。受竣工后地价上涨影响，几年前的估值价格可能已经发生较大变化。无论是出售、继续持有，还是转向下一笔投资，都应基于最新数据进行比较与审慎判断。INA&Associates株式会社提供专注于都心高价物业的资产咨询服务。
引用与参考资料
- 白金一丁目东部北地区第一种市街地再开发事业（已完成）｜港区
- 白金一丁目东部北地区第一种市街地再开发事业｜东京都都市整备局
- 住、商、工、医复合型街区营造“白金一丁目东部北地区第一种市街地再开发事业”获准设立再开发组合｜长谷工Corporation（2015年4月24日）
- 住、商、工复合型街区营造“白金一丁目东部北地区第一种市街地再开发事业”权利变换计划获批｜长谷工Corporation（2018年3月30日）
- 白金一丁目东部北地区第一种市街地再开发事业（白金The Sky）项目实绩介绍｜长谷工再开发事业
- 白金一丁目西部中地区第一种市街地再开发事业｜港区
- 关于南北线延伸｜东京地铁
- 东京地铁南北线分岔线（品川至白金高轮）计划｜东京都都市整备局
