2023年2月，白金高輪的天際線迎來了一座地上45層、高156公尺的塔樓。這就是白金一丁目東部北地區第一種市街地再開發事業，通稱「白金 THE SKY（SHIROKANE The SKY）」。自籌備組合成立起算，歷時約16年、總事業費約793億日圓的大型專案，已於2025年2月在取得再開發組合解散認可後正式完工。這項事業究竟為白金高輪的都市結構與不動產價值帶來了什麼變化，本文將從業主與投資人的角度重新加以整理。
事業概要：約1.7 公頃地區曾面臨淹水與老朽化課題
白金一丁目東部北地區雖然距離東京 Metro 南北線、都營三田線「白金高輪站」步行僅約3至4分鐘，地段優越，卻長年面臨多重課題。包括古川水位上升造成的淹水災害、建築物老朽化，以及道路基盤不足，難以充分確保行人安全。若任由這些問題持續存在，便無法充分發揮其作為都心核心地段的潛力，這樣的問題意識也成為城市更新推動的起點。
地區面積約1.7公頃。施行者為白金一丁目東部北地區市街地再開發組合，權利人數達285名。都市計畫於2013年7月確定，再開發組合於2015年4月獲得設立認可。此後歷經權利變換計畫核准（2018年3月）、建築工程開工（2019年8月），並於2023年2月完工。之後在2025年2月取得組合解散認可，本事業至此完成全部流程。
山手線內最大級代表何種規模：1,247戶、三棟構成的建築
本事業所整備的設施規模，即使放在都心再開發專案中也格外突出。建築由3棟組成，其中作為主體的東棟為地上45層、地下1層、高156.1公尺；西棟為地上19層、地下1層、高約70公尺；另有承擔工廠與醫療機能的低層棟，為地上4層、地下1層。總樓地板面積約134,998m²，住宅戶數1,247戶，並設有409個停車位。
1,247戶的住宅供給量，以山手線內側單一再開發事業而言屬於最大級水準，也大幅改變了白金高輪地區的人口結構與街區質感。施工由大林組與長谷工 Corporation 組成的建設共同企業體負責，設計則由梓設計操刀。參與組合員包括東京建物、長谷工不動產、住友不動產、野村不動產、三井不動產 Residential 等日本五大企業，展現出專案的高度可信賴性與雄厚資本實力。
住、商、工、醫一體化是怎樣的再開發模式
白金一丁目東部北地區再開發之所以特殊，在於其將「住、商、工、醫」四種都市機能整合於一體。住宅、工廠與醫療設施能在同一基地內共存，這是一般住宅型再開發中少見的做法。該地區原本就有工廠與醫院存在，因此在再開發之後仍維持並更新這些機能，成為凝聚共識的前提。經過與285位權利人長達16年的細緻協商，最終實現了一個在保留既有都市機能的同時推動高密度化、接近理想城市更新形態的專案。
公共設施的整備同樣值得關注。地區幹線道路1號（寬度12至約14公尺）與地區幹線道路2號（寬度10公尺）已完成新設與拓寬，道路基盤得以完善，進一步保障行人安全。此外，也新建了面積約500m²的公園。再者，活用古川沿岸位置所打造的人行通道，讓河畔的親水空間以更開放的方式服務市民。過去承受淹水風險的古川沿岸地區，如今已成為都心珍貴的濱水資源。
此外，關於本事業更詳細的經過與意義，也可參考我們先前整理的「白金高輪地區再開發對不動產價值的影響（截至2025年4月）」。
事業完成後的地價走勢與白金高輪的資產價值
白金 THE SKY 竣工後，白金高輪地區的地價持續穩健上升。根據2025年的公告地價資料，白金高輪站周邊地價平均已達約220萬日圓/m²（每坪約728萬日圓），較前一年上升約13.2%。這在港區內亦屬較高漲幅，數據顯示再開發確實帶來了持續性的價值提升。
白金 THE SKY 的中古流通行情（截至2026年3月）即使最低價位也約為8,200萬日圓，高端物件則已超過12億日圓，顯示其作為面向富裕層物件的評價已趨於穩固。原本白金、白金台地區就已確立都心高級住宅區的地位，而大規模再開發進一步提升了街區質感，也對周邊既有物件產生了外溢效應。
關於東京都心再開發對地價所帶來的結構性影響，也可參閱「東京都心再開發對不動產價值的影響｜虎之門、澀谷、品川投資分析」一文中的詳細分析。
下一波變化：西部中地區再開發與南北線延伸加速區域轉型
白金高輪的轉變尚未結束。隨著白金一丁目東部北地區事業完成前後，下一個大型專案已經開始推進。
白金一丁目西部中地區第一種市街地再開發事業是以距離白金高輪站西側步行約3分鐘、面積約1.6公頃的區域為對象的事業。規劃整備包含地上39層、高約140公尺、973戶住宅在內的複合設施，預定於2025年10月27日開工，2030年竣工。施行者為白金一丁目西部中地區市街地再開發組合，東急不動產、三井不動產 Residential、大成建設、大成有樂不動產、日本郵政不動產則以參與組合員身份加入。
此外，東京 Metro 南北線延伸計畫更進一步推升了白金高輪地區的關注度。這項自白金高輪站向南延伸約2.5公里至品川站的專案，已於2024年11月動工，目標是在2030年代中期通車。若此延伸得以實現，白金高輪站的交通便利性將進一步提升，並可直通作為中央新幹線起點站的品川站。從國際競爭力的觀點來看，白金高輪這一據點的戰略定位也將大幅改變。
此外，高輪 Gateway City（JR東日本、總事業費約6,000億日圓）已在品川站北側成形，考量其與白金高輪的地理鄰近性，亦可期待帶動整體區域價值的連動效應。
業主應採取的行動是什麼
白金高輪地區的變化，為在此持有資產的業主帶來了多種選擇。
重新評估持有資產的價值。隨著白金 THE SKY 竣工及公告地價上升，周邊物件的估值也可能已發生變化。定期進行估價並確認市場價格，是資產策略不可或缺的基礎。若物件位於白金高輪站步行圈內，與再開發前相比，預期將有相當程度的價值提升。
審慎判斷出售時機。隨著西部中地區於2030年竣工，以及南北線延伸預計在2030年代中期通車，市場對該區域的關注度預計將在中期持續升高。正因如此，對於「現在該賣還是應該等待」的判斷，不能只做單純的市況比較，而需要結合自身持有物件的特性與整體資產組合進行審慎評估。與其追逐短期價格上漲，更重要的是從長期價值軸線思考。
考慮提前布局下一期再開發周邊。隨著西部中地區再開發逐步推進，周邊地價與租金水準可能再次進入上升階段。對於目前已持有或取得白金高輪周邊物件的業主而言，應認識到自己正處於可望享受此波紅利的位置。
關於東京都心再開發周邊的投資策略，也建議參閱「東京再開發區域主要專案調查報告｜投資、居住適性與未來性」。
INA 的觀點
回顧白金一丁目東部北地區的事業歷程，我最關注的是「16年」這一事業期間，以及「285名」這一權利人數。再開發並不只是單純重建建物的行為，而是一段長時間累積共識的過程，涉及那些在此生活、工作、建立人生據點的人們。能夠在延續工廠機能的同時，將住宅、醫療與商業整合起來，並非僅靠經濟合理性就能成立，而是必須建立在對街區的尊重之上。
不動產的價值，並非僅由建築規格所決定。那座城市如何守護並培育人們的生活與活動，其歷史脈絡才是長期資產價值的根基。若白金高輪未來仍能持續被評價為都心高級住宅區，我認為正是因為這些細緻城市營造的累積。
INA&Associates株式会社透過都心高價不動產的買賣與管理，持續深度參與這類城市轉型的現場。為了讓持有白金高輪地區資產的業主們，在下一個階段也能做出最合適的選擇，我們將持續提供誠實、值得信賴的資訊與建議。
總結
- 白金一丁目東部北地區第一種市街地再開發事業，是自2009年至2025年、歷時約16年完成、總事業費約793億日圓的大型專案。
- 其由包含地上45層、高156.1公尺東棟在內的三棟建築構成，供應山手線內最大級的1,247戶住宅，大幅改變了白金高輪的都市結構。
- 在維持住、商、工、醫複合機能的同時，也整備了古川沿岸的人行通道、公園與道路基盤，同步改善防災能力與步行環境。
- 白金高輪站周邊的公告地價於2025年上升至平均約220萬日圓/m²（年增13.2%），以數據印證了竣工後的地價上升。
- 白金一丁目西部中地區再開發（預定2030年竣工）與東京 Metro 南北線延伸（預定2030年代中期通車）正構成下一波變化，區域關注度將在中長期持續延續。
- 重新評估持有資產價值、審視出售時機，以及布局下一期開發周邊，是當前業主應採取的行動。
常見問題（FAQ）
Q. 白金 THE SKY（SHIROKANE The SKY）是在什麼時候完工的？
工程已於2023年2月1日完工。之後，再開發組合在2025年2月取得解散認可，事業所有流程也正式結束。
Q. 為什麼白金一丁目東部北地區再開發歷時長達16年？
権利者285名との合意形成が大きな理由です。住宅・工場・医療という異なる機能を持つ権利者が混在するエリアであったため、全員の権利を守りながら事業計画を總結るために、準備組合発足（2009年）から都市計画決定（2013年）・組合設立（2015年）・権利変換（2018年）・着工（2019年）という長い手順を踏む必要がありました。
Q. 白金高輪地區的地價未來還會持續上升嗎？
白金一丁目西部中地區再開發（預定2030年竣工）與東京 Metro 南北線延伸至品川（預定2030年代中期通車）等多項利多仍在持續，中期而言有望維持甚至提升市場關注度。不過，地價仍會受到利率走勢、整體市場調整以及個別物件條件影響，因此建議定期確認市場狀況並諮詢專業人士。
Q. 在白金高輪地區持有資產的業主現在應該做什麼？
建議首先從掌握持有資產的現值開始。受竣工後地價上升影響，目前估值可能已與數年前的查估價格有明顯差異。無論是出售、繼續持有，還是轉向下一筆投資，都應根據最新資料進行比較與審慎評估。INA&Associates株式会社也提供專注於都心高價物件的資產諮詢服務。
引用與參考資料
- 白金一丁目東部北地區第一種市街地再開發事業（已完成）｜港區
- 白金一丁目東部北地區第一種市街地再開發事業｜東京都都市整備局
- 住、商、工、醫複合型城市營造「白金一丁目東部北地區第一種市街地再開發事業」取得再開發組合設立認可｜長谷工 Corporation（2015年4月24日）
- 住、商、工複合型城市營造「白金一丁目東部北地區第一種市街地再開發事業」權利變換計畫核准｜長谷工 Corporation（2018年3月30日）
- 白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発事業（白金ザ・スカイ）実績紹介｜長谷工的再開發事業
- 白金一丁目西部中地區第一種市街地再開發事業｜港區
- 關於南北線延伸｜東京 Metro
- 東京 Metro 南北線支線（品川〜白金高輪）計畫｜東京都都市整備局
