Wie SHIROKANE The SKY Shirokane-Takanawa verändert hat | 79,3 Mrd. Yen Redevelopment und Immobilienwert

Im Februar 2023 entstand am Himmel über Shirokane-Takanawa ein 45-geschossiger, 156 m hoher Turm. Es handelt sich um das Stadtteilentwicklungsprojekt erster Klasse im nördlichen Ostbezirk von Shirokane 1-chome, bekannt als "SHIROKANE The SKY". Rechnet man ab der Gründung der Vorbereitungsgesellschaft, dauerte dieses Großprojekt mit Gesamtprojektkosten von rund 79,3 Milliarden Yen etwa 16 Jahre und wurde im Februar 2025 mit der Genehmigung zur Auflösung der Entwicklungsgenossenschaft offiziell abgeschlossen. Welche Veränderungen dieses Projekt für die urbane Struktur und den Immobilienwert von Shirokane-Takanawa gebracht hat, ordnen wir aus Sicht von Eigentümern und Investoren noch einmal ein.

Projektüberblick: Ein rund 1,7 ha großes Gebiet, in dem Überflutungen und bauliche Alterung zentrale Herausforderungen waren

Der nördliche Ostbezirk von Shirokane 1-chome lag zwar in hervorragender Lage, nur etwa 3 bis 4 Gehminuten von der Station Shirokane-Takanawa der Tokyo Metro Namboku Line und der Toei Mita Line entfernt, war jedoch über viele Jahre mit mehreren Herausforderungen konfrontiert. Hochwasserschäden durch den Anstieg des Furukawa, die Alterung der Gebäude und eine unzureichende Straßeninfrastruktur für die Sicherheit von Fußgängern. Das Bewusstsein, dass man dieses Potenzial als erstklassigen innerstädtischen Standort nicht voll ausschöpfen kann, wenn diese Probleme ungelöst bleiben, war der Ausgangspunkt der Stadtentwicklungsaktivitäten.

Die Fläche des Gebiets beträgt rund 1,7 Hektar. Projektträger ist die Stadtentwicklungsgenossenschaft des nördlichen Ostbezirks von Shirokane 1-chome, und die Zahl der Rechteinhaber beläuft sich auf 285. Der städtebauliche Beschluss wurde im Juli 2013 gefasst, die Gründung der Entwicklungsgenossenschaft im April 2015 genehmigt. Danach folgten die Genehmigung des Rechteumwandlungsplans im März 2018 und der Baubeginn im August 2019, bevor die Bauarbeiten im Februar 2023 abgeschlossen wurden. Im Februar 2025 wurde schließlich die Auflösung der Genossenschaft genehmigt, womit das Projekt alle Phasen vollständig abschloss.

白金ザ・スカイ（SHIROKANE The SKY）東棟・西棟外観 — Gesamtansicht von SHIROKANE The SKY. Links der 45-geschossige Ostturm, rechts der 19-geschossige Westturm. Quelle:Stadtentwicklungsprojekte von Haseko

Was bedeutet eine der größten Dimensionen innerhalb der Yamanote-Linie: Architektur mit 1.247 Wohneinheiten in drei Gebäuden

Der Umfang der im Rahmen dieses Projekts entwickelten Anlagen ist selbst für ein innerstädtisches Redevelopment-Projekt bemerkenswert. Der Gebäudekomplex besteht aus drei Baukörpern: Der zentrale Ostturm hat 45 Geschosse über der Erde, ein Untergeschoss und eine Höhe von 156,1 m. Der Westturm hat 19 Geschosse über der Erde, ein Untergeschoss und eine Höhe von rund 70 m. Hinzu kommt ein niedriges Gebäude mit vier oberirdischen und einem unterirdischen Geschoss für Industrie- und Gesundheitsfunktionen. Die Gesamtgeschossfläche beträgt rund 134.998 m², es wurden 1.247 Wohnungen geschaffen und 409 Stellplätze gesichert.

Diese Zahl von 1.247 neu geschaffenen Wohneinheiten gehört innerhalb der Yamanote-Linie zu den größten Volumina, die ein einzelnes Redevelopment-Projekt erreicht hat, und hat die Bevölkerungsstruktur und das Stadtbild von Shirokane-Takanawa deutlich verändert. Die Ausführung übernahm ein Baukonsortium aus Obayashi Corporation und Haseko Corporation, die Planung stammt von Azusa Sekkei. Zu den teilnehmenden Genossenschaftsmitgliedern zählen fünf führende inländische Unternehmen: Tokyo Tatemono, Haseko Real Estate, Sumitomo Realty & Development, Nomura Real Estate und Mitsui Fudosan Residential. Das unterstreicht die Verlässlichkeit des Projekts und die Stärke seiner Kapitalbasis.

白金ザ・スカイ航空写真周辺全景 — Luftaufnahme der Umgebung von SHIROKANE The SKY. Sie zeigt die direkte Nähe zur Station Shirokane-Takanawa und die Lage entlang des Furukawa. Quelle:Stadtentwicklungsprojekte von Haseko

Welches Redevelopment-Modell steht hinter der Integration von Wohnen, Gewerbe, Produktion und Medizin?

Besonders war die Neuentwicklung des nördlichen Ostbezirks von Shirokane 1-chome, weil sie vier urbane Funktionen in einem integrierten Konzept zusammenführt: Wohnen, Handel, Produktion und Medizin. Dass Wohnungen, Fabriken und medizinische Einrichtungen auf demselben Grundstück koexistieren, ist ein Ansatz, der in typischen wohnungsorientierten Redevelopment-Projekten kaum zu finden ist. In diesem Gebiet gab es ursprünglich Fabriken und Krankenhäuser, und die Grundlage für den Konsens war, diese Funktionen auch nach der Neuentwicklung zu erhalten und zu erneuern. Nach 16 Jahren sorgfältiger Abstimmung mit 285 Rechteinhabern wurde ein Projekt verwirklicht, das dem Ideal der Stadtentwicklung sehr nahekommt: höhere Dichte bei gleichzeitiger Bewahrung der bestehenden urbanen Funktionen.

Auch der Ausbau der öffentlichen Infrastruktur verdient Beachtung. Die Gebietshauptstraße Nr. 1 mit einer Breite von 12 bis etwa 14 m und die Gebietshauptstraße Nr. 2 mit 10 m Breite wurden neu angelegt beziehungsweise erweitert, wodurch eine Straßeninfrastruktur für sichere Fußwege geschaffen wurde. Darüber hinaus wurde ein Park mit einer Fläche von rund 500 m² angelegt. Zudem entstand ein Fußweg entlang des Furukawa, der den Uferraum für die Öffentlichkeit zugänglich macht. Das Gebiet am Furukawa, das früher ein Überflutungsrisiko trug, fungiert heute als wertvolle Waterfront-Ressource im Stadtzentrum.

白金ザ・スカイ中央広場公共空間 — Der im Rahmen der Neuentwicklung geschaffene zentrale Platz. Begrünung und Fußgängerflächen wurden gesichert und bilden einen öffentlichen Raum, der für die Nachbarschaft offen ist. Quelle:Stadtentwicklungsprojekte von Haseko

Weitere Einzelheiten zum Verlauf und zur Bedeutung dieses Projekts finden Sie auch in unserem früheren Beitrag "Einfluss der Neuentwicklung im Gebiet Shirokane-Takanawa auf den Immobilienwert (Stand April 2025)".

Bodenpreisentwicklung nach Projektabschluss und Vermögenswert von Shirokane-Takanawa

Nach der Fertigstellung von SHIROKANE The SKY steigen die Bodenpreise im Gebiet Shirokane-Takanawa stetig weiter. Laut den veröffentlichten Bodenpreisdaten für 2025 erreichten die Grundstückspreise rund um die Station Shirokane-Takanawa im Durchschnitt etwa 2,2 Millionen Yen pro m², was einem Anstieg von rund 13,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Damit gehört die Steigerungsrate zu den höheren im Bezirk Minato und zeigt auch zahlenbasiert, dass die Neuentwicklung zu einer nachhaltigen Wertsteigerung beiträgt.

Der Wiederverkaufsmarkt für SHIROKANE The SKY lag im März 2026 selbst im unteren Bereich bei etwa 82 Millionen Yen, während Spitzenobjekte die Marke von 1,2 Milliarden Yen überschritten. Daran lässt sich erkennen, dass sich die Bewertung als Immobilie für vermögende Käufer etabliert hat. Shirokane und Shirokanedai galten schon zuvor als hochwertige innerstädtische Wohnlagen. Durch die groß angelegte Neuentwicklung wurde die Qualität des Quartiers jedoch noch einmal auf ein höheres Niveau gehoben, was auch auf bestehende Immobilien in der Umgebung ausstrahlt.

Zu den strukturellen Auswirkungen innerstädtischer Neuentwicklungen in Tokio auf die Bodenpreise haben wir auch in "Einfluss der innerstädtischen Neuentwicklung Tokios auf den Immobilienwert | Investitionsanalyse zu Toranomon, Shibuya und Shinagawa" ausführlich Stellung genommen.

Die nächste Welle: Gebietswandel beschleunigt sich durch die Neuentwicklung des westlichen Mittelbezirks und die Verlängerung der Namboku-Linie

Der Wandel von Shirokane-Takanawa ist noch nicht abgeschlossen. Parallel zum Abschluss des Projekts im nördlichen Ostbezirk von Shirokane 1-chome sind bereits die nächsten Großprojekte angelaufen.

Stadtteilentwicklungsprojekt erster Klasse im westlichen Mittelbezirk von Shirokane 1-chomeist ein Projekt für ein rund 1,6 Hektar großes Areal etwa drei Gehminuten westlich der Station Shirokane-Takanawa. Geplant ist ein gemischt genutzter Komplex mit 39 oberirdischen Geschossen, einer Höhe von rund 140 m und 973 Wohneinheiten. Der Baubeginn ist für den 27. Oktober 2025 vorgesehen, die Fertigstellung für 2030. Träger ist die Stadtentwicklungsgenossenschaft des westlichen Mittelbezirks von Shirokane 1-chome, an der Tokyu Land Corporation, Mitsui Fudosan Residential, Taisei Corporation, Taisei-Yuraku Real Estate und Japan Post Real Estate als teilnehmende Genossenschaftsmitglieder beteiligt sind.

Darüber hinaus erhöht die geplante Verlängerung der Tokyo Metro Namboku Linedie Aufmerksamkeit für das Gebiet Shirokane-Takanawa zusätzlich. Dieses Projekt, das die Strecke von der Station Shirokane-Takanawa etwa 2,5 km nach Süden bis zur Station Shinagawa verlängert, wurde im November 2024 baulich gestartet und zielt auf eine Inbetriebnahme Mitte der 2030er Jahre. Wird die Verlängerung realisiert, verbessert sich die Verkehrsanbindung von Shirokane-Takanawa weiter, und es entsteht eine direkte Verbindung zur Station Shinagawa, dem Ausgangspunkt der Chuo-Shinkansen-Maglev-Linie. Auch aus Sicht der internationalen Wettbewerbsfähigkeit wird sich die strategische Position von Shirokane-Takanawa deutlich verändern.

Hinzu kommt, dass nördlich der Station Shinagawa mit Takanawa Gateway City ein weiteres Großprojekt von JR East mit Gesamtprojektkosten von rund 600 Milliarden Yen entstanden ist. Angesichts der geografischen Nähe zu Shirokane-Takanawa sind positive Kopplungseffekte für den Wert der gesamten Gegend zu erwarten.

白金ザ・スカイ南側歩道状空地古川沿い整備 — Die entlang des Furukawa angelegte südliche fußwegartige Freifläche. Sie hat sich von einem überflutungsgefährdeten Ort zu einem Uferraum für Fußgänger gewandelt. Quelle:Stadtentwicklungsprojekte von Haseko

Welche Maßnahmen sollten Eigentümer jetzt ergreifen?

Die Veränderungen im Gebiet Shirokane-Takanawa eröffnen Eigentümern mit Vermögenswerten an diesem Standort mehrere Handlungsoptionen.

Den Wert bestehender Vermögenswerte neu bewerten.Durch die Fertigstellung von SHIROKANE The SKY und den Anstieg der veröffentlichten Bodenpreise könnten sich auch die Bewertungen benachbarter Objekte verändert haben. Regelmäßige Wertermittlungen und die Prüfung aktueller Marktpreise sind eine unverzichtbare Grundlage jeder Vermögensstrategie. Bei Immobilien in Gehweite zur Station Shirokane-Takanawa ist im Vergleich zur Zeit vor der Neuentwicklung mit einer deutlichen Wertsteigerung zu rechnen.

Den richtigen Verkaufszeitpunkt sorgfältig bestimmen.Mit Blick auf die Fertigstellung des westlichen Mittelbezirks im Jahr 2030 und die Inbetriebnahme der Namboku-Verlängerung Mitte der 2030er Jahre dürfte die Aufmerksamkeit für das Gebiet mittelfristig weiter steigen. Gerade deshalb sollte die Entscheidung, ob jetzt verkauft oder abgewartet werden sollte, nicht allein auf einem einfachen Marktvergleich beruhen. Erforderlich ist eine Prüfung, die die Eigenschaften des eigenen Objekts und das Gesamtportfolio berücksichtigt. Wichtiger als kurzfristige Preissteigerungen ist ein Bewertungsmaßstab mit langfristiger Perspektive.

Einen frühzeitigen Ansatz rund um die nächste Entwicklungsphase prüfen.Mit dem Fortschritt der Neuentwicklung im westlichen Mittelbezirk könnten Bodenpreise und Mietniveaus in der Umgebung erneut in eine Aufwärtsphase eintreten. Eigentümer, die bereits heute Immobilien im Umfeld von Shirokane-Takanawa halten oder erwerben, sollten sich bewusst machen, dass sie sich damit in einer Position befinden, von diesem Effekt zu profitieren.

Zur Investitionsstrategie rund um Redevelopment-Gebiete in der Tokioter Innenstadt empfehlen wir auch den Beitrag "Untersuchungsbericht zu den wichtigsten Redevelopment-Projekten in Tokio | Investition, Wohnqualität und Zukunftspotenzial".

Einschätzung von INA

Wenn ich auf das Projekt im nördlichen Ostbezirk von Shirokane 1-chome zurückblicke, fallen mir vor allem zwei Zahlen auf: die Projektdauer von 16 Jahren und die 285 Rechteinhaber. Redevelopment bedeutet nicht einfach, Gebäude zu ersetzen. Es ist ein langer Prozess, in dem schrittweise Einvernehmen unter Menschen aufgebaut wird, die dort gelebt, gearbeitet und ihren Lebensmittelpunkt gehabt haben. Der Ansatz, Fabriken fortzuführen und zugleich Wohnen, medizinische Versorgung und Handel zu integrieren, wäre nicht allein aus wirtschaftlicher Rationalität heraus möglich gewesen. Er konnte nur aus Respekt vor dem Ort entstehen.

Der Wert einer Immobilie wird nicht allein durch ihre baulichen Spezifikationen bestimmt. Der historische Kontext, in dem ein Stadtteil das Leben der Menschen schützt und entwickelt hat, bildet die Grundlage seines langfristigen Vermögenswerts. Wenn Shirokane-Takanawa auch künftig als hochwertige innerstädtische Wohnlage geschätzt wird, dann nach meiner Auffassung deshalb, weil sich dort über lange Zeit eine so sorgfältige Stadtentwicklung angesammelt hat.

INA&Associates Co., Ltd. ist durch den Verkauf und die Verwaltung hochpreisiger innerstädtischer Immobilien weiterhin eng mit diesen Orten des urbanen Wandels verbunden. Damit Eigentümer mit Vermögenswerten im Gebiet Shirokane-Takanawa auch in der nächsten Phase die bestmöglichen Entscheidungen treffen können, werden wir auch künftig verlässliche Informationen und aufrichtige Vorschläge bereitstellen.

Zusammenfassung

Das Stadtteilentwicklungsprojekt erster Klasse im nördlichen Ostbezirk von Shirokane 1-chome ist ein Großprojekt mit Gesamtprojektkosten von rund 79,3 Milliarden Yen, das über etwa 16 Jahre von 2009 bis 2025 abgeschlossen wurde.
Mit drei Baukörpern, darunter ein 45-geschossiger Ostturm mit einer Höhe von 156,1 m, wurden 1.247 Wohneinheiten geschaffen, was zu den größten Volumina innerhalb der Yamanote-Linie zählt und die urbane Struktur von Shirokane-Takanawa deutlich verändert hat.
Unter Beibehaltung der gemischten Funktionen Wohnen, Handel, Produktion und Medizin wurden ein Fußweg entlang des Furukawa, ein Park und die Straßeninfrastruktur ausgebaut, wodurch sowohl der Katastrophenschutz als auch die Fußgängerumgebung verbessert wurden.
Die veröffentlichten Bodenpreise rund um die Station Shirokane-Takanawa stiegen 2025 auf durchschnittlich rund 2,2 Millionen Yen pro m² und lagen damit um 13,2 % über dem Vorjahr. Damit wird der Preisanstieg nach der Fertigstellung auch statistisch bestätigt.
Mit der Neuentwicklung im westlichen Mittelbezirk von Shirokane 1-chome mit geplanter Fertigstellung 2030 und der Verlängerung der Tokyo Metro Namboku Line mit geplanter Inbetriebnahme Mitte der 2030er Jahre zeichnet sich bereits die nächste Welle des Wandels ab. Das Interesse an der Gegend bleibt damit mittel- bis langfristig bestehen.
Eine Neubewertung bestehender Vermögenswerte, die Prüfung des Verkaufszeitpunkts und ein frühzeitiger Ansatz rund um die nächste Entwicklungsphase sind die Handlungen, die Eigentümer jetzt in Betracht ziehen sollten.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Q. Wann wurde SHIROKANE The SKY fertiggestellt?

Die Bauarbeiten wurden am 1. Februar 2023 abgeschlossen. Anschließend erhielt die Entwicklungsgenossenschaft im Februar 2025 die Genehmigung zur Auflösung, womit alle Projektphasen offiziell beendet wurden.

Q. Warum hat die Neuentwicklung im nördlichen Ostbezirk von Shirokane 1-chome 16 Jahre gedauert?

Ein wesentlicher Grund war die Einigung mit 285 Rechteinhabern. Da in diesem Gebiet Rechteinhaber mit unterschiedlichen Funktionen aus Wohnen, Produktion und Medizin zusammenkamen, war ein langer Prozess notwendig, um die Rechte aller zu wahren und zugleich den Projektplan zu formulieren: von der Gründung der Vorbereitungsgesellschaft im Jahr 2009 über den städtebaulichen Beschluss 2013, die Gründung der Genossenschaft 2015, die Rechteumwandlung 2018 und den Baubeginn 2019.

Q. Werden die Bodenpreise im Gebiet Shirokane-Takanawa weiter steigen?

Mehrere Faktoren wirken fort, darunter die Neuentwicklung im westlichen Mittelbezirk von Shirokane 1-chome mit geplanter Fertigstellung 2030 und die Verlängerung der Tokyo Metro Namboku Line bis Shinagawa mit geplanter Inbetriebnahme Mitte der 2030er Jahre. Mittelfristig ist daher mit anhaltender oder steigender Aufmerksamkeit zu rechnen. Allerdings können Zinsentwicklung, Korrekturphasen des Gesamtmarkts und die Bedingungen einzelner Objekte zu Abweichungen führen. Deshalb empfehlen wir eine regelmäßige Marktprüfung und die Beratung durch Fachleute.

Q. Was sollten Eigentümer mit Vermögenswerten im Gebiet Shirokane-Takanawa jetzt tun?

Empfehlenswert ist zunächst, den aktuellen Wert der gehaltenen Vermögenswerte zu erfassen. Durch den Bodenpreisanstieg nach der Fertigstellung können sich die Bewertungspreise gegenüber vor einigen Jahren deutlich verändert haben. Wichtig ist, die Optionen Verkauf, Halten und Umschichtung in die nächste Investition anhand aktueller Daten miteinander zu vergleichen. INA&Associates Co., Ltd. bietet Vermögensberatung mit Schwerpunkt auf hochpreisigen innerstädtischen Immobilien an.

Weiterführende Artikel

Quellen und Referenzmaterialien