Le secteur nord d'Akasaka 9-chome, dans l'arrondissement de Minato à Tokyo, où s'étendaient des zones de constructions en bois denses et des pentes abruptes, s'est transformé en une tour de grande hauteur d'environ 166 m. Le projet de redéveloppement urbain de catégorie I du secteur nord d'Akasaka 9-chome a mobilisé cinq années, entre la décision d'urbanisme de 2013 et l'achèvement de 2018, pour améliorer en profondeur la résilience du quartier face aux catastrophes et son cadre résidentiel. Dans cet article, nous examinons ce que ce redéveloppement a apporté au quartier d'Akasaka dans l'arrondissement de Minato, ainsi que la manière dont il convient de l'interpréter dans le contexte des redéveloppements successifs qui se poursuivent encore aujourd'hui.
Le secteur nord d'Akasaka 9-chome : un « site difficile à redévelopper » confronté à trois défis
Le triple fardeau des falaises, de la densité des constructions en bois et des petites parcelles
Le secteur nord d'Akasaka 9-chome était déjà confronté à de graves problèmes urbains avant le redéveloppement. Des maisons en bois se concentraient le long de voies étroites et au pied des falaises, et les conditions d'accès aux parcelles étaient mauvaises, tandis que les terrains eux-mêmes étaient exigus, ce qui empêchait presque toute reconstruction individuelle de progresser. À cela s'ajoutait le risque topographique lié aux fortes pentes, si bien que la vulnérabilité du quartier en matière de prévention des catastrophes était extrêmement élevée.
Dans ce type de quartier, il est fréquent que les propriétaires, même lorsqu'ils souhaitent reconstruire, se retrouvent dans l'impossibilité d'agir en raison de contraintes juridiques et physiques. Le maintien de maisons en bois vieillissantes et densément implantées accroît également le risque que les dommages dus aux incendies ou aux séismes s'étendent à une large zone. « Résoudre, par la coopération entre les pouvoirs publics et le secteur privé, des problématiques urbaines qu'un individu ne peut résoudre seul » : l'essence même du redéveloppement urbain se trouvait précisément condensée dans ce quartier.
Pourquoi ce site a-t-il été retenu pour un redéveloppement urbain ?
Du point de vue de l'urbanisme, l'arrondissement de Minato suivait ce quartier de près depuis longtemps. En effet, l'ouverture de Tokyo Midtown en 2007 avait rendu plus manifestes encore l'inefficacité de l'usage du sol dans cette zone adjacente ainsi que ses problèmes de sécurité. La zone d'intervention, d'environ 0,8 hectare, n'était certes pas vaste, mais compte tenu des difficultés topographiques et de la complexité des droits fonciers, le choix du dispositif de redéveloppement urbain de catégorie I s'imposait naturellement.
Après la décision d'urbanisme de juin 2013, l'association de redéveloppement a été constituée en décembre de la même année. Cette création rapide de l'association montre que la formation du consensus entre les ayants droit a progressé de manière relativement fluide, et constitue aussi la preuve que les problèmes du quartier étaient particulièrement urgents.
Aperçu du projet de redéveloppement et processus de mise en oeuvre
L'intention urbanistique concentrée dans une zone d'intervention de 0,8 ha
Le maître d'ouvrage du projet de redéveloppement urbain de catégorie I du secteur nord d'Akasaka 9-chome était l'« Association de redéveloppement urbain du secteur nord d'Akasaka 9-chome », avec Mitsui Fudosan Residential Co., Ltd. en qualité de partenaire du projet. Pour réaliser, sur un terrain d'environ 0,8 hectare, un immeuble de 44 étages au-dessus du sol, 1 niveau en sous-sol et 2 niveaux techniques, avec une surface totale de plancher d'environ 44 440 m², il a fallu une planification urbaine minutieuse fondée sur une utilisation intensive du sol, avec un coefficient d'occupation des sols d'environ 630 %.
L'un des résultats les plus remarquables du projet est d'avoir concrétisé un développement mixte intégrant non seulement une fonction résidentielle, mais aussi des équipements de soutien à la parentalité et un établissement de soins à domicile multifonctionnel de petite taille. Au-delà de la simple construction d'une tour résidentielle, ce redéveloppement se distingue par l'intégration de fonctions multiples attentives à la durabilité de la communauté locale, ce qui témoigne de la forte dimension d'intérêt public de l'opération.
De la décision d'urbanisme à l'achèvement : le parcours de cinq années
| Jalon | Période |
|---|---|
| Décision d'urbanisme | Juin 2013 |
| Autorisation de création de l'association | Décembre 2013 |
| Autorisation du plan de conversion des droits | Novembre 2014 |
| Démarrage des travaux de construction | Février 2015 |
| Achèvement des travaux de construction | Février 2018 |
| Autorisation de dissolution de l'association (fin du projet) | Mars 2019 |
Sur environ six ans, de 2013 à 2019, le projet a été mené de manière cohérente, de la décision d'urbanisme jusqu'à la dissolution de l'association. Le délai de seulement trois mois entre l'autorisation du plan de conversion des droits (novembre 2014) et le démarrage des travaux (février 2015) montre combien la formation du consensus entre les ayants droit et les procédures administratives ont avancé avec ordre et efficacité. Alors que, dans les projets de redéveloppement urbain, les retards de concertation deviennent souvent un problème, ce dossier peut être considéré comme un exemple de gestion d'avancement de référence.
Pourquoi Mitsui Fudosan Residential, Taisei Corporation et Kengo Kuma se sont-ils réunis ?
La conception a été assurée par Nikken Sekkei, avec Kengo Kuma and Associates en charge de la conception architecturale. La construction a été réalisée par Taisei Corporation, tandis que Mitsui Fudosan Residential intervenait comme partenaire du projet. Un projet situé à l'immédiate proximité de Tokyo Midtown et confronté aux contraintes d'un terrain en falaise et d'un tissu dense de constructions en bois exigeait un haut niveau d'expertise dans chacun de ces domaines. La participation de Mitsui Fudosan Residential comme partenaire du projet a permis de compléter l'opération par son savoir-faire en matière de conception de produit et de commercialisation pour un immeuble résidentiel en copropriété.
La valeur ajoutée du redéveloppement incarnée par Park Court Akasaka Hinokicho The Tower
Une philosophie de conception inspirée d'« un cyprès unique » et le Good Design Award 2018
Park Court Akasaka Hinokicho The Tower est une réalisation dont la conception architecturale a été confiée à Kengo Kuma and Associates autour du concept d'« un cyprès unique ». L'année suivant son achèvement, en 2018, l'immeuble a reçu le Good Design Award, reconnaissant publiquement la qualité de son évaluation architecturale. Une conception qui sublime directement le toponyme « Hinokicho » en concept constitue un exemple réussi de fusion entre la mémoire du lieu et le renouvellement urbain.
Malgré une hauteur de 166,23 m (hauteur maximale) et 44 étages au-dessus du sol, l'apparence extérieure, pensée dans la continuité paysagère, végétale et aquatique avec Tokyo Midtown, a nettement amélioré la qualité de l'espace urbain du quartier. Lorsqu'on parle de « valeur patrimoniale » de l'immobilier, l'avantage du design architectural est souvent sous-estimé, mais cet exemple montre bien comment le design peut rehausser l'évaluation de l'ensemble d'un quartier.
Un développement mixte à contribution locale intégrant des équipements de soutien à la parentalité et de soins
Outre 322 logements au total (125 logements de propriétaires fonciers, 34 logements du partenaire du projet et 163 logements commercialisés au grand public), l'immeuble accueille un équipement de soutien à la parentalité et un établissement de soins à domicile multifonctionnel de petite taille. Cette orientation a été définie dans le cadre des discussions entre l'association de redéveloppement et l'arrondissement de Minato, avec pour objectif combiné non seulement de fournir des logements, mais aussi de renforcer les infrastructures locales de protection sociale et d'accompagnement de l'enfance.
Le réaménagement du parc pour enfants commémoratif Kuwata, la création d'espaces publics ouverts et l'aménagement de cheminements accessibles ont également été réalisés. En intégrant ce type de « retour au quartier », la légitimité sociale du redéveloppement s'accroît et la concertation avec l'administration se fluidifie, créant un cercle vertueux. Il est essentiel de considérer que le redéveloppement urbain n'est pas une simple reconstruction, mais une politique urbaine qui renouvelle les fonctions d'intérêt public d'un quartier.
La résilience démontrée par la combinaison isolation sismique × amortissement hybride
Le bâtiment adopte une technologie antisismique avancée associant isolation sismique et système hybride d'amortissement des vibrations. Dans l'ancien tissu dense de constructions en bois, un séisme majeur aurait pu entraîner des dommages considérables en raison de l'enchaînement des effondrements de bâtiments et des incendies. La portée, en matière de prévention des catastrophes, du remplacement d'une zone aussi vulnérable par un bâtiment robuste doté des technologies antisismiques et d'amortissement les plus avancées est inestimable.
Le réaménagement des fortes pentes et des falaises a également été mené, réduisant en parallèle les risques topographiques. Le risque d'effondrement des falaises a été éliminé et la sécurité des voies alentour s'est améliorée. C'est notamment cette capacité à « résoudre en une seule fois des risques multiples de catastrophe » qui explique pourquoi le redéveloppement du secteur nord d'Akasaka 9-chome est salué comme un modèle réussi d'aménagement urbain résilient.
L'impact de l'achèvement du redéveloppement sur la valeur immobilière du quartier d'Akasaka, dans l'arrondissement de Minato
Évolution des prix des appartements en copropriété à Minato (2016 → 2025 : +106 %)
Le prix des appartements en copropriété dans le quartier d'Akasaka, dans l'arrondissement de Minato, est passé d'environ 1,01 million de yens/m² en 2016 à environ 2,09 millions de yens/m² en 2025, soit presque un doublement (+106 %). Cette hausse dépasse largement la moyenne des 23 arrondissements de Tokyo et illustre de manière très claire la solidité patrimoniale du quartier d'Akasaka.
Bien entendu, cette hausse des prix ne s'explique pas par le seul redéveloppement. L'afflux de capitaux d'investissement favorisé par l'assouplissement monétaire, la reprise de la demande liée au tourisme entrant et la concentration des actifs des ménages fortunés sur des biens haut de gamme en centre-ville se combinent à d'autres facteurs. Toutefois, nous considérons que le « socle » de cette hausse a été constitué par l'amélioration qualitative des infrastructures urbaines du quartier, à commencer par l'ouverture de Tokyo Midtown (2007) et ce redéveloppement (achevé en 2018). La structure par laquelle le redéveloppement rehausse le « standing » du quartier, et ce standing soutient durablement une évaluation patrimoniale premium, fonctionne de manière très nette dans le quartier d'Akasaka.
La formation d'une prime d'emplacement grâce à la proximité immédiate de Tokyo Midtown
L'implantation de Park Court Akasaka Hinokicho The Tower bénéficie de l'avantage exceptionnel d'être adjacente à Tokyo Midtown. La continuité végétale avec Midtown Garden est assurée, et l'accès à pied aux deux grands pôles commerciaux et culturels de Roppongi et d'Akasaka renforce encore son attrait. La combinaison de l'adresse très rare qu'offre Minato et de ces atouts de localisation a permis de créer une prime d'emplacement qui en fait « un lieu particulier, même au sein de Tokyo ».
Cette « rareté du lieu » constitue également un élément important du point de vue de la préservation patrimoniale à long terme dans l'investissement immobilier. Avec l'achèvement du redéveloppement, la rareté et la notoriété de l'ensemble du quartier augmentent, et l'évaluation des biens existants à proximité progresse en parallèle : cet « effet positif de diffusion » fonctionne de manière particulièrement marquée dans le quartier d'Akasaka.
Redéveloppement en chaîne : répercussions vers Akasaka 1-chome, 7-chome et 2/6-chome
Dans le quartier d'Akasaka, la vague de redéveloppement s'est poursuivie après l'achèvement du secteur nord d'Akasaka 9-chome. Avec le district d'Akasaka 1-chome (Akasaka Intercity AIR, achevé en août 2017), les fonctions urbaines de l'ensemble du quartier ont été renouvelées progressivement. À l'heure actuelle, le projet de redéveloppement urbain de catégorie I du district Akasaka 7-chome n°2 est en cours (début des travaux en juin 2025, achèvement prévu pour l'exercice 2028), tandis que le district d'Akasaka 2/6-chome (redéveloppement de TBS) progresse également vers un achèvement en 2028.
| Nom du projet | État | Achèvement |
|---|---|---|
| Secteur nord d'Akasaka 9-chome | Terminé | Février 2018 |
| District d'Akasaka 1-chome (Akasaka Intercity AIR) | Terminé | Août 2017 |
| District Akasaka 7-chome n°2 | En cours (travaux lancés en juin 2025) | Prévu pour l'exercice 2028 |
| District d'Akasaka 2/6-chome (redéveloppement de TBS) | En cours | Prévu pour 2028 |
Ce redéveloppement en chaîne ne correspond pas à une simple accumulation d'opérations individuelles ; il signifie le renforcement continu de la marque territoriale « Akasaka ». Le succès des précédentes opérations de redéveloppement facilite la formation du consensus pour les suivantes, créant une structure dans laquelle la valeur de l'ensemble du quartier s'élève en spirale.
Les possibilités ouvertes par le « redéveloppement de sites difficiles »
La principale portée du secteur nord d'Akasaka 9-chome réside dans la réussite du redéveloppement d'une zone cumulant le « triple fardeau » des falaises, de la densité des constructions en bois et des petites parcelles. De telles conditions se retrouvent largement, non seulement à Tokyo, mais aussi dans les tissus urbains vieillissants et denses de tout le Japon. Pour les quartiers qui avaient renoncé en pensant que « les conditions sont trop défavorables pour envisager un redéveloppement », cet exemple apporte une réponse concrète.
Cela étant, il ne faut pas oublier qu'au coeur de cette réussite se trouvent un processus persévérant de construction du consensus entre les ayants droit, ainsi qu'un travail d'équipe réunissant administration, partenaire du projet, concepteurs et entreprises de construction. Même lorsqu'un projet est techniquement possible, aucun redéveloppement n'avance sans confiance ni accord entre les parties prenantes. Le fait que la force du capital humain constitue le moteur fondamental qui permet de concrétiser des opérations de redéveloppement complexes demeure constant, quel que soit l'exemple observé.
L'efficacité d'un modèle de partenariat public-privé dans le redéveloppement urbain
Dans cette opération, un modèle a été adopté dans lequel, tout en conservant une forme portée par l'association de propriétaires fonciers, un acteur privé, Mitsui Fudosan Residential, participait comme partenaire du projet. Ce modèle constitue l'une des formes efficaces de partenariat public-privé, en ce qu'il préserve l'initiative des ayants droit tout en mobilisant la puissance financière, le savoir-faire de développement et la capacité commerciale du secteur privé.
L'administration (arrondissement de Minato) a également joué son rôle en mettant en place le cadre urbanistique et en garantissant l'intérêt public à travers la sécurisation d'espaces publics ouverts et d'équipements sociaux. À la lumière des dernières tendances du redéveloppement urbain à Tokyo, ce type de modèle de partenariat public-privé devrait continuer à jouer un rôle majeur dans la régénération urbaine. Il n'est pas exagéré de dire que la conception d'un cadre dans lequel administration, secteur privé et ayants droit avancent comme un tout détermine la réussite ou l'échec d'un projet de redéveloppement.
Les actions à envisager pour les propriétaires
Réévaluer la position des propriétaires détenant des actifs dans le quartier d'Akasaka
Pour les propriétaires qui détiennent des biens immobiliers dans le quartier d'Akasaka, dans l'arrondissement de Minato, le moment est important pour réévaluer leur position. En 2025, le prix des appartements en copropriété a atteint environ 2,09 millions de yens/m², et l'on peut encore anticiper une hausse de la valeur du quartier avec l'achèvement des redéveloppements d'Akasaka 7-chome n°2 et d'Akasaka 2/6-chome. Toutefois, précisément parce que le marché est orienté à la hausse, il est nécessaire de juger avec calme et dans une perspective de long terme s'il convient de conserver, de vendre et monétiser dès maintenant, ou de procéder à des investissements complémentaires.
Nous recommandons de procéder à une évaluation patrimoniale globale, combinant le potentiel futur du quartier avec les facteurs propres à chaque actif, tels que l'ancienneté du bâtiment, son état, la dynamique locative et l'encours de financement. Une prise de décision fondée non sur l'intuition, mais sur les données et l'expertise, contribue à une gestion saine des actifs sur le long terme.
Stratégies de valorisation des actifs dans une zone de redéveloppements successifs
Les propriétaires qui possèdent des actifs dans une zone où les redéveloppements se succèdent disposent de plusieurs leviers d'action. Le premier consiste à revoir la politique de loyers en fonction de l'avancement des redéveloppements voisins. À mesure que la compétitivité du quartier progresse, même un bien existant peut encore améliorer son rendement locatif grâce à une rénovation adaptée et à un repositionnement tarifaire pertinent.
Le deuxième consiste à préparer l'ajustement des droits avec les futurs sites de redéveloppement. Lorsqu'un propriétaire possède un terrain ou un bâtiment dans un futur périmètre de redéveloppement, un dialogue précoce avec les partenaires du projet et l'association constitue la clé pour obtenir des conditions plus favorables. Il est important de ne pas attendre que la concertation du redéveloppement ait commencé : la collecte d'informations et la construction des relations doivent être engagées en amont. Une approche consistant à anticiper les évolutions du quartier, tout en suivant en continu les principaux projets de redéveloppement urbain à Tokyo et leur impact sur la valeur immobilière, est requise.
Le point de vue d'INA
Le redéveloppement du secteur nord d'Akasaka 9-chome me paraît incarner une conviction que je défends de longue date : « la valeur d'un bien immobilier ne se détermine pas par le seul bâtiment, mais par le contexte du quartier ». Le processus par lequel un site soumis aux conditions les plus difficiles, entre falaises et densité de constructions en bois, s'est transformé en l'une des résidences premium les plus remarquables de Tokyo grâce à la coopération entre administration, secteur privé et ayants droit, est riche d'enseignements pour toutes les personnes impliquées dans l'immobilier.
Chez INA&Associates Co., Ltd., nous suivons de manière continue les tendances du marché dans les zones centrales de Tokyo, y compris l'arrondissement de Minato, et nous accompagnons les propriétaires en combinant données et connaissance du terrain afin qu'ils puissent élaborer leurs stratégies patrimoniales dans une perspective de long terme. Les redéveloppements successifs en cours dans le quartier d'Akasaka devraient encore progresser au cours des prochaines années. Pour répondre à la question de savoir comment tirer parti de ces évolutions pour son propre patrimoine, il est indispensable de comprendre l'histoire du quartier et les grandes orientations de l'urbanisme, puis d'élaborer une stratégie en les confrontant à la situation propre de chaque actif.
Plutôt que de se laisser porter par les fluctuations à court terme du marché, je considère que l'essentiel de la gestion patrimoniale dans une zone de régénération urbaine en mutation rapide consiste à interpréter les changements structurels du quartier dans une perspective de long terme et agir au moment le plus opportun.
Conclusion
Le projet de redéveloppement urbain de catégorie I du secteur nord d'Akasaka 9-chome a permis d'améliorer en profondeur, à la fois sur le plan de la résilience face aux catastrophes et du cadre résidentiel, une zone difficile cumulant le triple fardeau des falaises, de la densité des constructions en bois et des petites parcelles. Achevé en 2018, Park Court Akasaka Hinokicho The Tower présente une valeur ajoutée multiple, entre conception signée Kengo Kuma, Good Design Award et structure hybride d'isolation sismique et d'amortissement, et a contribué, avec la prime d'emplacement liée à la proximité de Tokyo Midtown, à rehausser la valeur immobilière du quartier d'Akasaka.
À partir de l'achèvement de ce redéveloppement, des opérations successives se sont poursuivies dans le quartier d'Akasaka, et, en 2026, les projets d'Akasaka 7-chome n°2 et d'Akasaka 2/6-chome sont toujours en cours. Les prix des appartements en copropriété dans le quartier d'Akasaka, dans l'arrondissement de Minato, ont presque doublé entre 2016 et 2025, et cette évolution s'explique par l'accumulation continue de renouvellements urbains de cette nature.
Ce qui est commun aux redéveloppements réussis, c'est la force du « capital humain » : propriétaires fonciers, administration, opérateurs privés, concepteurs et entreprises de construction coopèrent dans une relation de confiance mutuelle et gardent la volonté de surmonter les difficultés. J'encourage les propriétaires immobiliers à prendre cet exemple comme point de référence, à suivre en continu les évolutions urbanistiques du quartier où se situent leurs actifs et à élaborer leurs stratégies patrimoniales dans une perspective de long terme.
FAQ
Q1. Quand le redéveloppement du secteur nord d'Akasaka 9-chome a-t-il été achevé ?
R. Les travaux de construction se sont achevés en février 2018, puis, après les opérations de liquidation et les procédures administratives, l'autorisation de dissolution de l'association a été accordée en mars 2019, marquant l'achèvement officiel du projet. Le bâtiment livré porte le nom de Park Court Akasaka Hinokicho The Tower.
Q2. Combien de logements ont été commercialisés au grand public ?
R. Sur un total de 322 logements, 163 ont été proposés à la vente au grand public. Le solde se composait de 125 logements de propriétaires fonciers et de 34 logements commercialisés par le partenaire du projet (Mitsui Fudosan Residential). Les plans allaient du 2LDK au 3LDK, avec des surfaces privatives comprises entre 57,61 m² et 203,96 m².
Q3. D'autres redéveloppements sont-ils prévus dans le quartier d'Akasaka ?
R. En 2026, le projet de redéveloppement urbain de catégorie I du district Akasaka 7-chome n°2 (travaux lancés en juin 2025, achèvement prévu pour l'exercice 2028) ainsi que le redéveloppement du district d'Akasaka 2/6-chome (lié au redéveloppement de TBS, prévu pour 2028) sont en cours. Il s'agit, dans les deux cas, de projets d'envergure qui renforceront encore les fonctions urbaines du quartier et sont suivis avec attention comme facteurs de soutien à moyen et long terme de la valeur immobilière d'Akasaka.
Q4. Comment les propriétaires fonciers ou de bâtiments situés dans une zone de redéveloppement urbain doivent-ils réagir ?
R. Il est important de recueillir des informations dès la phase de planification du redéveloppement et d'engager tôt le dialogue avec l'association et les partenaires du projet. Les négociations sur les conditions de conversion des droits sont souvent plus favorables lorsqu'on s'implique en amont ; nous recommandons donc de ne pas attendre passivement, mais d'avancer activement dans la collecte d'informations et la consultation de spécialistes. INA&Associates Co., Ltd. accompagne également les réflexions sur les stratégies patrimoniales dans ce type de zone de redéveloppement.
Sources et références
- Arrondissement de Minato, « Projet de redéveloppement urbain de catégorie I du secteur nord d'Akasaka 9-chome » (2019)
- Arrondissement de Minato, « Liste des projets de redéveloppement urbain de catégorie I »
- Bureau de l'aménagement urbain du Gouvernement métropolitain de Tokyo, « À propos des projets de redéveloppement urbain »
- Taisei Techsolu, « Projet de redéveloppement urbain du secteur nord d'Akasaka 9-chome »
- Kengo Kuma and Associates, « Park Court Akasaka Hinokicho The Tower »
- Arrondissement de Minato, « Projet de redéveloppement urbain de catégorie I du district Akasaka 7-chome n°2 »
- PR TIMES (Nippon Steel Kowa Real Estate), « Annonce du lancement des travaux du district Akasaka 7-chome n°2 » (2025)
