في فبراير 2023، وُلد في سماء شيروكانه-تاكاناوا برج بارتفاع 156 مترًا ويتألف من 45 طابقًا فوق الأرض. إنه مشروع إعادة التطوير الحضري من الفئة الأولى للمنطقة الشمالية الشرقية من الحي الشرقي 1-تشومي في شيروكانه، المعروف باسم «Shirokane The SKY». وإذا احتسبنا المدة منذ تأسيس الجمعية التحضيرية، فإن المشروع الضخم استغرق نحو 16 عامًا، وبإجمالي تكلفة أعمال بلغ نحو 79.3 مليار ين، وقد اكتمل رسميًا في فبراير 2025 مع اعتماد حل جمعية إعادة التطوير. نعيد هنا تنظيم ما الذي أضافه هذا المشروع إلى البنية الحضرية والقيمة العقارية في شيروكانه-تاكاناوا من منظور المالك والمستثمر.
نظرة عامة على المشروع: منطقة تبلغ مساحتها نحو 1.7 هكتار كانت تعاني من الفيضانات وتقادم المباني
كانت المنطقة الشمالية الشرقية من الحي الشرقي 1-تشومي في شيروكانه، رغم موقعها الممتاز الذي لا يبعد سوى 3 إلى 4 دقائق سيرًا على الأقدام عن محطة «Shirokane-Takanawa» على خط طوكيو مترو نامبوكو وخط توي ميتا، منطقة تحمل منذ سنوات عدة تحديات. من بينها أضرار الفيضانات الناتجة عن ارتفاع منسوب نهر فوروكاوا، وتقادم المباني، وعدم توافر بنية طرقية كافية لضمان سلامة المشاة. وقد شكّل الوعي بأن ترك هذه المشكلات من دون معالجة سيحول دون الاستفادة الكاملة من إمكانات المنطقة باعتبارها موقعًا رئيسيًا في قلب المدينة، نقطة انطلاق جهود صناعة المدينة.
تبلغ مساحة المنطقة نحو 1.7 هكتار. والجهة المنفذة هي جمعية إعادة التطوير الحضري للمنطقة الشمالية الشرقية من الحي الشرقي 1-تشومي في شيروكانه، ويبلغ عدد أصحاب الحقوق فيها 285 شخصًا. وقد تم إقرار التخطيط الحضري في يوليو 2013، واعتماد تأسيس جمعية إعادة التطوير في أبريل 2015. وبعد ذلك، جرى اعتماد خطة تحويل الحقوق في مارس 2018، ثم بدء أعمال البناء في أغسطس 2019، واكتملت الأعمال في فبراير 2023. وفي فبراير 2025، تم اعتماد حل الجمعية، وبذلك اختتم المشروع جميع مراحله.
ما حجم مشروع يُعد من الأكبر داخل خط يامانوتيه: 1,247 وحدة وبناء مكوّن من ثلاثة مبانٍ
حجم المرافق التي جرى تطويرها في هذا المشروع يبرز حتى بالمقارنة مع مشاريع إعادة التطوير في وسط طوكيو. يتألف المشروع من ثلاثة مبانٍ، ويُعد البرج الشرقي المبنى الرئيسي بارتفاع 156.1 مترًا ويتكون من 45 طابقًا فوق الأرض وطابق واحد تحت الأرض. أما البرج الغربي فيتكون من 19 طابقًا فوق الأرض وطابق واحد تحت الأرض بارتفاع يقارب 70 مترًا. وإلى جانب ذلك، يوجد مبنى منخفض الارتفاع مخصص للمصانع والوظائف الطبية، ويتكون من 4 طوابق فوق الأرض وطابق واحد تحت الأرض. وتبلغ المساحة الإجمالية المبنية نحو 134,998 مترًا مربعًا، فيما يبلغ عدد الوحدات السكنية 1,247 وحدة، مع توفير 409 مواقف سيارات.
ويُعد عدد الوحدات السكنية البالغ 1,247 من أكبر مستويات المعروض السكني ضمن مشروع إعادة تطوير واحد داخل الحلقة الداخلية لخط يامانوتيه، ما أدى إلى إعادة تشكيل ملموسة للبنية السكانية ولمشهد المدينة في منطقة شيروكانه-تاكاناوا. وقد تولت التنفيذ شركة مشتركة للبناء تضم أوباياشي وهاسيكو كوربوريشن، فيما قامت أزوما ديزاين بأعمال التصميم. أما أعضاء المشاركة في الجمعية فهم خمس شركات يابانية كبرى هي Tokyo Tatemono وHaseko Real Estate وSumitomo Realty & Development وNomura Real Estate وMitsui Fudosan Residential، وهو ما يعكس موثوقية المشروع وقوة قاعدته الرأسمالية.
ما نموذج إعادة التطوير الذي يجمع بين السكن والتجارة والصناعة والطب
ما جعل إعادة تطوير المنطقة الشمالية الشرقية من الحي الشرقي 1-تشومي في شيروكانه فريدة هو أنها دمجت أربع وظائف حضرية في مشروع واحد: «السكن، التجارة، الصناعة، والطب». فوجود المساكن والمصانع والمرافق الطبية معًا داخل الموقع نفسه هو تركيبة لا تُرى عادة في مشاريع إعادة التطوير السكنية التقليدية. وكانت المنطقة تضم أصلًا مصانع ومستشفى، ولذلك كان الحفاظ على هذه الوظائف وتحديثها بعد إعادة التطوير شرطًا أساسيًا في بناء التوافق. وبعد 16 عامًا من المشاورات الدقيقة مع 285 من أصحاب الحقوق، تحقق مشروع يقترب من المثال المثالي لصناعة المدينة، يقوم على زيادة الكثافة مع صون الوظائف الحضرية القائمة.
كما أن تطوير المرافق العامة يستحق الانتباه. فقد تم إنشاء وتوسعة الطريق المحوري المحلي رقم 1 (بعرض يتراوح بين 12 ونحو 14 مترًا) والطريق المحوري المحلي رقم 2 (بعرض 10 أمتار)، ما أرسى بنية طرقية تضمن سلامة المشاة. كذلك جرى إنشاء حديقة بمساحة تقارب 500 متر مربع. وإضافة إلى ذلك، تم تطوير ممر للمشاة على امتداد نهر فوروكاوا مستفيدًا من موقع المشروع على ضفافه، بما فتح المجال المائي على النهر أمام السكان. وقد تحولت المنطقة الممتدة على طول نهر فوروكاوا، التي كانت تعاني سابقًا من مخاطر الفيضانات، إلى مورد واجهة مائية ثمين في قلب المدينة.
وللاطلاع على الخلفية التفصيلية لهذا المشروع وأهميته، يمكن أيضًا الرجوع إلى مقالنا السابق: «تأثير إعادة تطوير منطقة شيروكانه-تاكاناوا على القيمة العقارية (حتى أبريل 2025)».
اتجاهات أسعار الأراضي بعد اكتمال المشروع والقيمة الرأسمالية لمدينة شيروكانه-تاكاناوا
بعد اكتمال Shirokane The SKY، واصلت أسعار الأراضي في منطقة شيروكانه-تاكاناوا ارتفاعها بثبات. ووفقًا لبيانات أسعار الأراضي المعلنة لعام 2025، بلغ متوسط سعر الأرض حول محطة شيروكانه-تاكاناوا نحو 2.2 مليون ين للمتر المربع (نحو 7.28 مليون ين للتسوبو)، مسجلًا ارتفاعًا سنويًا يقارب 13.2%. ويُعد هذا من أعلى معدلات الارتفاع داخل منطقة ميناتو، ما يظهر بالأرقام أن إعادة التطوير جلبت تحسنًا مستدامًا في القيمة.
أما سوق التداول الثانوي في Shirokane The SKY (حتى مارس 2026)، فقد بلغ حتى في أدنى مستوياته نحو 82 مليون ين، بينما تجاوزت الوحدات الأعلى مستوى 1.2 مليار ين، وهو ما يوضح ترسخ تقييمه كعقار موجه لذوي الملاءة العالية. وكانت منطقتا شيروكانه وشيروكانه-داي قد رسختا أصلًا مكانتهما كمناطق سكنية راقية في قلب طوكيو، إلا أن إعادة التطوير واسعة النطاق رفعت جودة المشهد الحضري درجة إضافية، ما خلق أثرًا ممتدًا شمل العقارات القائمة المجاورة أيضًا.
وفي ما يتعلق بالأثر الهيكلي لإعادة التطوير في قلب طوكيو على أسعار الأراضي، ناقشنا ذلك أيضًا بالتفصيل في مقال: «تأثير إعادة التطوير في وسط طوكيو على القيمة العقارية | تحليل استثماري لتورانومون وشيبويا وشيناگاوا».
الموجة التالية: إعادة تطوير المنطقة الوسطى الغربية وتمديد خط نامبوكو يسرّعان تحول المنطقة
لم يكتمل تحول شيروكانه-تاكاناوا بعد. فبالتزامن تقريبًا مع اكتمال مشروع المنطقة الشمالية الشرقية من الحي الشرقي 1-تشومي في شيروكانه، انطلقت بالفعل المشاريع الكبرى التالية.
مشروع إعادة التطوير الحضري من الفئة الأولى للمنطقة الوسطى الغربية من الحي 1-تشومي في شيروكانه هو مشروع يستهدف مساحة تقارب 1.6 هكتار على بُعد نحو 3 دقائق سيرًا غرب محطة شيروكانه-تاكاناوا. ويخطط المشروع لتطوير مجمع متعدد الاستخدامات يضم برجًا بارتفاع نحو 140 مترًا و39 طابقًا فوق الأرض، ويشمل 973 وحدة سكنية. ومن المقرر بدء الأعمال في 27 أكتوبر 2025، على أن يكتمل المشروع في عام 2030. وتتولى التنفيذ جمعية إعادة التطوير الحضري للمنطقة الوسطى الغربية من الحي 1-تشومي في شيروكانه، ويشارك فيها كأعضاء في الجمعية كل من Tokyu Land وMitsui Fudosan Residential وTaisei Corporation وTaisei-Yuraku Real Estate وJapan Post Real Estate.
إضافة إلى ذلك، فإن خطة تمديد خط نامبوكو التابع لطوكيو مترو ترفع مستوى الاهتمام بمنطقة شيروكانه-تاكاناوا بشكل أكبر. فهذا المشروع، الذي يمد الخط جنوبًا لمسافة تقارب 2.5 كيلومتر من محطة شيروكانه-تاكاناوا إلى محطة شيناگاوا، بدأت أعماله في نوفمبر 2024، ويستهدف افتتاحه في منتصف ثلاثينيات هذا القرن. وإذا تحقق هذا التمديد، فسوف تتحسن سهولة الوصول من محطة شيروكانه-تاكاناوا أكثر، كما سيتحقق الربط المباشر بمحطة شيناگاوا، التي ستكون محطة الانطلاق لقطار تشو شينكانسن المغناطيسي الخطي. ومن منظور التنافسية الدولية أيضًا، من المرجح أن يتغير الموقع الاستراتيجي لمحور شيروكانه-تاكاناوا بشكل كبير.
وعلاوة على ذلك، فقد ظهرت مدينة Takanawa Gateway City (لدى JR East وبإجمالي تكلفة أعمال يقارب 600 مليار ين) شمال محطة شيناگاوا، ومع الأخذ في الاعتبار القرب الجغرافي بينها وبين شيروكانه-تاكاناوا، فمن المتوقع أيضًا حدوث أثر ترابط في قيمة المنطقة بأكملها.
ما الإجراءات التي ينبغي على المالك اتخاذها
إن التغيرات التي تشهدها منطقة شيروكانه-تاكاناوا تطرح على الملاك الذين يمتلكون أصولًا فيها عدة خيارات.
إعادة تقييم قيمة الأصول المحتفظ بها. مع اكتمال Shirokane The SKY وارتفاع أسعار الأراضي المعلنة، من المحتمل أن تكون قيم تقييم العقارات المجاورة قد تغيرت أيضًا. إن إجراء تقييمات دورية والتحقق من الأسعار السوقية أمر لا غنى عنه كأساس لاستراتيجية الأصول. وإذا كان العقار يقع ضمن مسافة مشي من محطة شيروكانه-تاكاناوا، فمن المتوقع تحقيق ارتفاع ملموس في القيمة مقارنة بما قبل إعادة التطوير.
التحري الدقيق عن توقيت البيع. مع التوجه نحو اكتمال المنطقة الوسطى الغربية في عام 2030 وافتتاح تمديد خط نامبوكو في منتصف ثلاثينيات هذا القرن، يُتوقع أن يستمر مستوى الاهتمام بالمنطقة في الارتفاع على المدى المتوسط. ولهذا السبب بالتحديد، فإن الحكم على «هل يجب البيع الآن أم الانتظار؟» لا ينبغي أن يستند إلى مقارنة بسيطة لأوضاع السوق، بل إلى دراسة خصائص العقار المملوك ومحفظة الأصول الإجمالية لصاحبه. ومن المهم التفكير وفق محور قيمة طويل الأجل بدلًا من ملاحقة ارتفاعات الأسعار قصيرة الأجل.
النظر في مقاربة استباقية للمناطق المحيطة بمشاريع إعادة التطوير المقبلة. مع تقدم إعادة تطوير المنطقة الوسطى الغربية، قد تدخل أسعار الأراضي ومستويات الإيجارات في المناطق المحيطة مرحلة ارتفاع جديدة. ومن المهم أن يدرك المالكون الذين يحتفظون حاليًا بعقارات في محيط شيروكانه-تاكاناوا أو يعملون على اقتنائها، أنهم في موقع يمكّنهم من الاستفادة من هذه الموجة.
وفي ما يتعلق بالاستراتيجية الاستثمارية للمناطق المحيطة بإعادة التطوير في قلب طوكيو، نوصي أيضًا بقراءة: «تقرير بحثي حول المشاريع الرئيسية في مناطق إعادة التطوير بطوكيو | الاستثمار وملاءمة السكن والآفاق المستقبلية».
رأي INA
عند استعراض مشروع المنطقة الشمالية الشرقية من الحي الشرقي 1-تشومي في شيروكانه، فإن ما أركز عليه أكثر من غيره هو مدة المشروع البالغة «16 عامًا» وعدد أصحاب الحقوق البالغ «285 شخصًا». فإعادة التطوير ليست مجرد فعل استبدال مبنى بآخر. إنها مسار طويل من بناء التوافق بين أناس عاشوا وعملوا واتخذوا من المكان قاعدة لحياتهم. إن فكرة الإبقاء على المصانع مع دمج السكن والطب والتجارة لم تكن لتتحقق بمنطق الجدوى الاقتصادية وحده، بل احتاجت إلى احترام عميق للمدينة نفسها.
إن قيمة العقار لا تُحدد فقط بمواصفات المبنى. فالسياق التاريخي المتعلق بكيفية حماية المدينة لأنماط عيش الناس ورعايتها لها هو ما يشكل أساس القيمة الرأسمالية طويلة الأجل. وإذا استمرت شيروكانه-تاكاناوا في الحفاظ على تقييمها كمنطقة سكنية راقية في قلب المدينة، فأنا أرى أن السبب في ذلك هو تراكم هذا النوع من صناعة المدينة الدقيقة والمتأنية.
تواصل شركة INA&Associates Co., Ltd. انخراطها العميق في مواقع التحول الحضري هذه من خلال بيع وإدارة العقارات عالية القيمة في وسط المدينة. وسنواصل تقديم المعلومات والمقترحات بمهنية ونزاهة، لكي يتمكن المالكون الذين يمتلكون أصولًا في منطقة شيروكانه-تاكاناوا من اتخاذ أفضل الخيارات في المرحلة المقبلة أيضًا.
الخلاصة
- مشروع إعادة التطوير الحضري من الفئة الأولى للمنطقة الشمالية الشرقية من الحي الشرقي 1-تشومي في شيروكانه هو مشروع ضخم بلغت تكلفته الإجمالية نحو 79.3 مليار ين، واكتمل على مدى نحو 16 عامًا من 2009 إلى 2025.
- يتألف المشروع من ثلاثة مبانٍ، من بينها البرج الشرقي المكوّن من 45 طابقًا فوق الأرض وبارتفاع 156.1 مترًا، وقد وفّر 1,247 وحدة، وهو من أكبر المشاريع داخل خط يامانوتيه، ما أعاد تشكيل البنية الحضرية لشيروكانه-تاكاناوا بشكل كبير.
- مع الحفاظ على الوظائف المركبة للسكن والتجارة والصناعة والطب، تم تطوير ممرات المشاة على امتداد نهر فوروكاوا والحدائق والبنية الطرقية، بما حسّن في آن واحد مقاومة الكوارث وبيئة المشاة.
- ارتفع متوسط سعر الأرض المعلن حول محطة شيروكانه-تاكاناوا في عام 2025 إلى نحو 2.2 مليون ين/م² (بزيادة 13.2% على أساس سنوي)، ما يؤكد بالأرقام ارتفاع أسعار الأراضي بعد الإنجاز.
- تلوح في الأفق الموجة التالية من التغيير مع إعادة تطوير المنطقة الوسطى الغربية من الحي 1-تشومي في شيروكانه (المقرر اكتمالها في 2030) وتمديد خط نامبوكو التابع لطوكيو مترو (المقرر افتتاحه في منتصف ثلاثينيات هذا القرن)، ما يعني استمرار ارتفاع مستوى الاهتمام بالمنطقة على المديين المتوسط والطويل.
- تشمل الإجراءات المطلوبة من المالك اليوم: إعادة تقييم قيمة الأصول المحتفظ بها، ودراسة توقيت البيع، والنظر في المقاربة للمناطق المحيطة بالتطوير المقبل.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. متى اكتمل مشروع Shirokane The SKY؟
اكتملت أعمال البناء في 1 فبراير 2023. وبعد ذلك، حصلت جمعية إعادة التطوير على اعتماد الحل في فبراير 2025، واكتملت جميع مراحل المشروع رسميًا.
س. لماذا استغرق إعادة تطوير المنطقة الشمالية الشرقية من الحي الشرقي 1-تشومي في شيروكانه 16 عامًا؟
السبب الرئيسي هو بناء التوافق مع 285 من أصحاب الحقوق. وبما أن المنطقة كانت تضم أصحاب حقوق ذوي وظائف مختلفة تشمل السكن والمصانع والقطاع الطبي، فقد كان من الضروري المرور بإجراءات طويلة بدأت مع تأسيس الجمعية التحضيرية في 2009، ثم إقرار التخطيط الحضري في 2013، وتأسيس الجمعية في 2015، وتحويل الحقوق في 2018، وبدء الأعمال في 2019، وذلك من أجل صياغة خطة المشروع مع صون حقوق الجميع.
س. هل ستواصل أسعار الأراضي في منطقة شيروكانه-تاكاناوا الارتفاع مستقبلًا؟
توجد عدة عوامل داعمة مستمرة، منها إعادة تطوير المنطقة الوسطى الغربية من الحي 1-تشومي في شيروكانه (المقرر اكتمالها في 2030) وتمديد خط نامبوكو إلى شيناگاوا (المقرر افتتاحه في منتصف ثلاثينيات هذا القرن)، ولذلك يُتوقع الحفاظ على مستوى الاهتمام بالمنطقة أو ارتفاعه على المدى المتوسط. ومع ذلك، نظرًا لتأثر السوق باتجاهات الفائدة، ومراحل التصحيح في السوق ككل، وظروف كل عقار على حدة، فإننا نوصي بالتحقق الدوري من السوق والتشاور مع المتخصصين.
س. ما الذي ينبغي على المالك الذي يمتلك أصولًا في منطقة شيروكانه-تاكاناوا أن يفعله الآن؟
نوصي أولًا بالبدء بفهم القيمة الحالية للأصول المحتفظ بها. فمن المحتمل أن تكون قد شهدت تغيرًا كبيرًا مقارنة بأسعار التقييم قبل بضع سنوات، في ضوء ارتفاع أسعار الأراضي بعد الإنجاز. ومن المهم مقارنة خيارات البيع، والاحتفاظ، والتحول إلى الاستثمار التالي استنادًا إلى أحدث البيانات. وتقدم شركة INA&Associates Co., Ltd. استشارات متخصصة في الأصول المرتبطة بالعقارات عالية القيمة في وسط المدينة.
المراجع والمواد المستند إليها
- مشروع إعادة التطوير الحضري من الفئة الأولى للمنطقة الشمالية الشرقية من الحي الشرقي 1-تشومي في شيروكانه (مكتمل) | منطقة ميناتو
- مشروع إعادة التطوير الحضري من الفئة الأولى للمنطقة الشمالية الشرقية من الحي الشرقي 1-تشومي في شيروكانه | مكتب التنمية الحضرية في طوكيو
- الحصول على اعتماد تأسيس جمعية إعادة التطوير لمشروع «إعادة تطوير المنطقة الشمالية الشرقية من الحي الشرقي 1-تشومي في شيروكانه» كمدينة متكاملة للسكن والتجارة والصناعة والطب | هاسيكو كوربوريشن (24 أبريل 2015)
- اعتماد خطة تحويل الحقوق لمشروع «إعادة تطوير المنطقة الشمالية الشرقية من الحي الشرقي 1-تشومي في شيروكانه» كمدينة متكاملة للسكن والتجارة والصناعة | هاسيكو كوربوريشن (30 مارس 2018)
- عرض إنجازات مشروع إعادة التطوير الحضري من الفئة الأولى للمنطقة الشمالية الشرقية من الحي الشرقي 1-تشومي في شيروكانه (Shirokane The SKY) | مشروع إعادة التطوير لدى هاسيكو
- مشروع إعادة التطوير الحضري من الفئة الأولى للمنطقة الوسطى الغربية من الحي 1-تشومي في شيروكانه | منطقة ميناتو
- حول تمديد خط نامبوكو | طوكيو مترو
- خطة الخط المتفرع لخط نامبوكو التابع لطوكيو مترو (شيناگاوا - شيروكانه-تاكاناوا) | مكتب التنمية الحضرية في طوكيو
