Osaki Garden City : le réaménagement de Nishi-Shinagawa 1-chome et son impact sur les prix fonciers

À Nishi-Shinagawa 1-chome, arrondissement de Shinagawa, à 6 minutes à pied de la gare JR d'Osaki : ce secteur d'environ 3,9 hectares, autrefois occupé par une auto-école et un tissu urbain dense de constructions en bois, a été entièrement achevé à l'automne 2018 sous le nom d'« Osaki Garden City ». Après environ 10 ans de concertation avec quelque 300 propriétaires fonciers, ce projet de réaménagement mixte — le plus important du quartier d'Osaki avec un coût total de 134,6 milliards de yens et une surface de plancher totale de 220 000 m² — quel impact a-t-il eu sur la valeur immobilière du sous-centre d'Osaki ? Cet article retrace l'ensemble du projet et en évalue les effets à la lumière des données de marché, sept ans après son achèvement.

Le réaménagement du quartier Nishi-Shinagawa 1-chome : informations fondamentales

Maître d'ouvrage, périmètre et envergure du projet

Le nom officiel de ce projet est « Opération de rénovation urbaine de type 1 du quartier Nishi-Shinagawa 1-chome ». Le maître d'ouvrage est l'Association de rénovation urbaine du quartier Nishi-Shinagawa 1-chome, avec Sumitomo Realty & Development comme propriétaire foncier et membre participant, jouant un rôle central dans la conduite du projet. Le périmètre couvre environ 3,9 ha (environ 39 000 m²), englobant les parcelles 1 à 3 de Nishi-Shinagawa 1-chome, Osaki 1-chome et Hiromachi 2-chome dans l'arrondissement de Shinagawa, Tokyo.

L'envergure du projet se distingue nettement dans le quartier d'Osaki. Il se compose de deux bâtiments : la tour de bureaux du bloc A, « Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower » (2 niveaux en sous-sol, 24 étages, hauteur de 114,15 m, surface de plancher d'environ 178 140 m²), et la résidence locative du bloc B, « Osaki Garden Residence » (2 niveaux en sous-sol, 22 étages, surface de plancher d'environ 41 430 m²), pour une surface de plancher totale d'environ 220 000 m². Le coût total du projet s'élève à environ 134,6 milliards de yens.

Origine du nom « Osaki Garden City » et concept de développement

Le nom « Osaki Garden City (OSAKI GARDEN CITY) » traduit le concept de création d'un espace urbain riche en verdure. Un espace vert d'environ 6 000 m² a été aménagé au centre du site, portant la surface totale des espaces publics ouverts à environ 8 000 m². En intégrant deux vocations — bureaux et logements — au sein d'un même ensemble, le projet vise à créer un quartier animé 24 heures sur 24.

 

Contexte du projet : les enjeux du sous-centre d'Osaki et du quartier Nishi-Shinagawa

La désignation de « sous-centre » en 1982 et la transformation d'Osaki en pôle de transports

C'est en 1982 que le quartier d'Osaki a été désigné « sous-centre » par la Métropole de Tokyo. Par la suite, entre 2001 et 2002, les lignes Shōnan-Shinjuku, Saikyō et Rinkai ont été prolongées jusqu'à la gare d'Osaki, renforçant considérablement sa fonction de pôle de correspondance avec la ligne Yamanote. Cette amélioration de l'accessibilité a encore stimulé la dynamique de réaménagement dans le secteur.

C'est précisément pour cette raison qu'en 2002, le périmètre autour de la gare d'Osaki (environ 60 ha) a été classé « zone prioritaire de renouvellement urbain », mettant en place un dispositif de soutien de l'État et de la Métropole aux opérations de rénovation portées par le secteur privé. D'Osaki New City (1987) à Gate City Osaki (1999), ThinkPark (2007), Osaki West City Towers (2009) et Osaki Wiz Tower (2014), les grands projets de réaménagement se sont succédé autour de la gare. Le quartier Nishi-Shinagawa 1-chome peut être considéré comme le « chapitre final » de cette transformation du sous-centre d'Osaki.

Un cumul de problématiques urbaines : friche d'auto-école, habitat dense en bois et dénivelé abrupt

Les défis du quartier Nishi-Shinagawa 1-chome étaient loin d'être simples. Autour du terrain de l'ancienne auto-école acquis par Sumitomo Realty, coexistaient un tissu dense de constructions en bois (mokumitsu) et un dénivelé abrupt d'environ 8 mètres. Cette falaise entravait les déplacements des riverains et nécessitait une résolution urgente tant sur le plan de la prévention des risques que de l'accessibilité.

C'est précisément la complexité de ces enjeux qui a renforcé la légitimité sociale du projet. Supprimer le dénivelé tout en renouvelant le tissu urbain dense constituait la raison d'être de l'engagement prolongé de l'association de rénovation et des propriétaires fonciers dans le processus de concertation.

Du comité préparatoire à l'achèvement : 10 ans de développement

Le processus de concertation avec environ 300 propriétaires fonciers

Le plus grand défi de ce projet a été la concertation avec environ 300 propriétaires fonciers. Après l'acquisition du terrain de l'auto-école par Sumitomo Realty, un comité préparatoire a été constitué vers 2009, marquant le début des négociations approfondies avec les propriétaires. En 2012, l'arrondissement de Shinagawa a approuvé le plan d'urbanisme, puis le 31 juillet 2013, le gouverneur de Tokyo a délivré l'agrément de constitution de l'association de rénovation.

Après environ quatre années de préparation, les travaux du bloc A (tour de bureaux) ont débuté en juillet 2015, suivis en janvier 2016 par ceux du bloc B (résidence). Le bloc A a été achevé en janvier 2018 et inauguré le 20 mars de la même année. Le bloc B a été livré fin août 2018, et la cérémonie d'achèvement de l'ensemble d'Osaki Garden City s'est tenue le 11 octobre 2018. Du comité préparatoire à la livraison : environ 10 ans ; de l'agrément de l'association à l'achèvement : environ 5 ans.

Bloc A : la plus grande tour de bureaux d'Osaki, « Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower »

La « Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower », édifiée dans le bloc A, est un immeuble de bureaux de 24 étages (hauteur : 114,15 m) doté d'une structure à isolation sismique. Avec une emprise au sol de 19 928 m² et une surface de plancher de 178 140 m², c'est l'un des plus grands bâtiments du quartier d'Osaki. Dès sa livraison, le groupe Sega Sammy a signé un bail couvrant plus de la moitié des plateaux pour son siège social et une vingtaine de filiales, constituant un succès majeur en matière d'attraction de locataires.

L'installation d'un locataire majeur dès l'ouverture a constitué un facteur déterminant de la réussite du projet en termes de taux d'occupation et de stabilité des revenus. Le risque de vacance est le principal défi des immeubles de bureaux, mais la présence du groupe Sega Sammy, entreprise de renom, comme locataire principal a assuré une forte notoriété à Osaki Garden City dès son inauguration.

Bloc B : « Osaki Garden Residence », 423 logements locatifs urbains à structure parasismique

L'« Osaki Garden Residence » du bloc B est un immeuble résidentiel locatif de 22 étages (partiellement 23 étages) en béton armé avec isolation sismique, totalisant 423 logements. Sumitomo Realty en détient 195 unités qu'elle exploite en location. Les surfaces vont de 25 à 100 m², avec des loyers mensuels allant d'un peu plus de 100 000 yens à plus de 500 000 yens, répondant à des modes de vie variés : personnes seules, couples sans enfants (DINKS) ou familles.

Outre sa localisation à 6 minutes à pied de la gare d'Osaki, la haute performance parasismique de sa structure à isolation et ses équipements collectifs urbains complets maintiennent une demande soutenue, tant pour les baux d'entreprise que pour les particuliers. À l'instar du réaménagement de la gare de Koiwa, l'ensemble du marché locatif du quartier d'Osaki gagne en profondeur.

8 000 m² d'espaces publics ouverts et suppression du dénivelé pour l'accessibilité universelle

L'une des réalisations les plus remarquables de ce projet en matière d'amélioration urbaine est l'aménagement d'environ 8 000 m² d'espaces publics ouverts et la suppression d'un dénivelé d'environ 8 mètres. L'espace vert central (environ 6 000 m²) est ouvert au public, et l'élargissement des voies environnantes, la création de nouveaux itinéraires piétons et le renforcement de l'accessibilité universelle ont été réalisés.

Cet aménagement des espaces publics ne se contente pas de résoudre les problèmes urbains liés à l'ancien tissu dense en bois et au dénivelé : il joue également un rôle dans l'amélioration de la circulation piétonne à l'échelle de l'ensemble du sous-centre d'Osaki. C'est un exemple éloquent d'opération de rénovation qui dépasse le simple développement immobilier pour assumer une fonction d'infrastructure territoriale.

Relations avec les projets voisins : évolution et avenir du sous-centre d'Osaki

De l'Osaki New City au Gate City et au ThinkPark : l'histoire du développement

En retraçant l'évolution du sous-centre d'Osaki, on constate qu'à partir d'Osaki New City en 1987, les grands projets de réaménagement se sont enchaînés sur près de 30 ans : Gate City Osaki (1999), ThinkPark (2007), Osaki West City Towers (2009), NBF Osaki Building (anciennement Sony City Osaki, 2011), Osaki Wiz Tower (2014) et Park City Osaki (2015).

Cette succession de projets a progressivement renforcé l'image de marque d'Osaki et créé un environnement de marché favorable à la concrétisation du projet de Nishi-Shinagawa 1-chome. La demande cumulée en bureaux, logements et commerces générée par chaque opération a façonné le standing urbain actuel du sous-centre d'Osaki.

Dynamique de réaménagement du quartier d'Osaki après Osaki Garden City

Après l'achèvement d'Osaki Garden City, de nouveaux projets continuent de voir le jour dans le quartier d'Osaki. À l'ouest de la gare, l'« Osaki Station Residence » (37 étages, 143 m de hauteur) a accueilli ses premiers résidents en mars 2026. Le projet Higashi-Gotanda 2-chome 3e secteur (Osaki Riverwalk Garden) est également en cours de réalisation. En outre, le secteur de Shinagawa-ura (Kita-Shinagawa 1-chome et Higashi-Shinagawa 1-chome, environ 13 ha) progresse vers une approbation du plan d'urbanisme prévue pour l'exercice 2026.

Le remembrement de la gare de Shinagawa côté ouest inclus, de grands projets se coordonnent à l'échelle de l'arrondissement de Shinagawa, et le vaste secteur s'étendant d'Osaki à Shinagawa est en pleine transformation urbaine continue. Cet enchaînement de projets constitue un facteur structurel soutenant la hausse durable des prix fonciers.

Impact sur le marché immobilier : valeur patrimoniale d'Osaki à travers les données foncières et locatives

Évolution des prix fonciers devant la gare d'Osaki (publication 2025)

Sept ans après l'achèvement d'Osaki Garden City, comment la valeur immobilière du quartier d'Osaki a-t-elle évolué ? Selon les données de la publication foncière 2025, le prix foncier moyen autour de la gare d'Osaki atteint environ 2,52 millions de yens/m² (environ 8,35 millions de yens/tsubo), enregistrant un taux de hausse élevé de +11,47 % en glissement annuel. L'arrondissement de Shinagawa dans son ensemble affiche également une hausse moyenne de +12,15 % (publication foncière 2025, ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme).

On ne peut attribuer cette hausse foncière uniquement à Osaki Garden City, mais il est raisonnable de considérer que ce complexe de 220 000 m² de surface de plancher, en augmentant considérablement le nombre de travailleurs, de résidents et de visiteurs du quartier, a exercé un effet direct sur le renforcement de la demande locale.

Évolution des prix de revente et loyers de marché de l'Osaki Garden Residence

Les prix sur le marché de la revente de l'Osaki Garden Residence s'échelonnent, en juin 2025, de 51,33 millions à 174,16 millions de yens, avec un prix au mètre carré situé entre 2,05 et 2,29 millions de yens. Sur le marché locatif, une large gamme de loyers mensuels — d'un peu plus de 100 000 yens à plus de 500 000 yens — se maintient, témoignant d'une demande solide tant de la part des entreprises que des particuliers aisés.

Par rapport à la date d'achèvement (2018), la valeur patrimoniale a progressé de manière constante en lien avec la hausse des prix fonciers du secteur. Du point de vue de l'investissement immobilier à long terme, les fondamentaux du quartier d'Osaki demeurent favorables. Comme expliqué dans notre article sur l'impact des réaménagements du centre de Tokyo sur la valeur immobilière, l'enchaînement d'investissements en infrastructures et de projets de rénovation constitue l'axe d'évaluation le plus déterminant dans la formation de la valeur immobilière à Tokyo.

Perspectives du quartier d'Osaki pour les investisseurs immobiliers

Le quartier d'Osaki bénéficie de l'avantage d'être un pôle de transports desservi par plusieurs lignes ferroviaires (JR Yamanote, Shōnan-Shinjuku, Saikyō, Rinkai), tandis que l'enchaînement de grands projets de réaménagement alimente une expansion continue de la demande en bureaux, logements et commerces. Osaki Garden City, en tant que projet central de cette dynamique, a considérablement contribué au renforcement de l'image de marque du quartier.

Toutefois, la hausse continue des prix fonciers implique également une compression des rendements locatifs. Pour tout nouvel investissement dans un contexte de prix élevés, une projection des rendements à long terme tenant compte de la compression des taux de capitalisation, ainsi qu'une analyse rigoureuse de la stabilité locative, sont indispensables. Plutôt que de se focaliser uniquement sur la hausse des prix à court terme, c'est en évaluant globalement l'avancement des infrastructures, la pérennité de la demande locative et le pipeline de développement de l'ensemble du quartier que l'on parvient à des décisions d'investissement fiables.

Conclusion : les perspectives de renouvellement urbain illustrées par Osaki Garden City

L'opération de rénovation urbaine de type 1 du quartier Nishi-Shinagawa 1-chome (Osaki Garden City) constitue un cas pratique de renouvellement urbain dépassant le simple développement immobilier de grande envergure. Face à des problématiques urbaines cumulées — tissu dense en bois, dénivelé abrupt, friche d'auto-école —, environ 300 propriétaires fonciers, l'association de rénovation et Sumitomo Realty se sont engagés pendant plus de 10 ans pour donner naissance, en 2018, au nouveau visage du sous-centre d'Osaki.

Voici les enseignements clés de ce projet :

• La valeur d'une concertation de long terme : environ 10 ans de négociations avec quelque 300 propriétaires fonciers ont rendu possible un projet de 133,6 milliards de yens et 220 000 m² de surface totale
• Les synergies de la mixité fonctionnelle : la combinaison bureaux, logements et espaces publics ouverts a dynamisé le quartier de jour comme de nuit et renforcé son image de marque
• La contribution aux infrastructures urbaines : la suppression du dénivelé, l'accessibilité universelle et l'aménagement de 8 000 m² d'espaces publics ont directement amélioré le cadre de vie des riverains
• L'effet d'entraînement sur les prix fonciers et la valeur patrimoniale : le prix foncier devant la gare d'Osaki maintient un niveau élevé avec +11,47 % en glissement annuel (publication 2025), confirmant l'effet durable du réaménagement
• L'effet catalyseur sur les projets suivants : Osaki Station Residence, le secteur de Shinagawa-ura et d'autres projets successeurs témoignent de ce rôle de déclencheur

Le renouvellement urbain ne s'achève pas avec un seul projet : c'est un processus de valorisation progressive d'un territoire sur le long terme. Osaki Garden City en est un exemple réussi, riche d'enseignements tant pour l'investissement immobilier que pour l'aménagement urbain.

Questions fréquentes (FAQ)

Q1. Où se situe l'opération de rénovation urbaine de Nishi-Shinagawa 1-chome (Osaki Garden City) ?

R. Le projet est situé aux parcelles 1 à 3 de Nishi-Shinagawa 1-chome, arrondissement de Shinagawa, Tokyo, à environ 6 minutes à pied de la gare JR d'Osaki (lignes Yamanote, Shōnan-Shinjuku, Saikyō et Rinkai). Le périmètre couvre environ 3,9 ha (environ 39 000 m²), au sud du sous-centre d'Osaki. Il jouxte le cœur du sous-centre où se concentrent Osaki New City, Gate City Osaki et d'autres complexes.

Q2. Quelles sont les dimensions et le coût total d'Osaki Garden City ?

R. Le projet se compose de deux bâtiments : la tour de bureaux du bloc A « Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower » (24 étages, surface de plancher d'environ 178 140 m²) et la résidence locative du bloc B « Osaki Garden Residence » (22 étages, 423 logements), pour une surface de plancher totale d'environ 220 000 m². Le coût total s'élève à environ 133,6 milliards de yens, ce qui en fait la plus grande opération de réaménagement mixte du quartier d'Osaki. La cérémonie d'achèvement s'est tenue le 11 octobre 2018.

Q3. Quel rôle Sumitomo Realty a-t-elle joué en tant que membre participant ?

R. Après avoir acquis le terrain de l'ancienne auto-école, Sumitomo Realty a mené pendant environ 10 ans la concertation avec quelque 300 propriétaires fonciers, jouant un rôle central en tant que membre participant de l'association. Comme en témoigne le nom de la Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower, la présence de l'entreprise dans le quartier d'Osaki perdure bien au-delà de l'achèvement des travaux.

Q4. Quel impact l'achèvement d'Osaki Garden City a-t-il eu sur les prix fonciers environnants ?

R. Le prix foncier officiel autour de la gare d'Osaki atteint en 2025 une moyenne d'environ 2,52 millions de yens/m² (+11,47 % en glissement annuel), soit un niveau de hausse élevé. L'arrondissement de Shinagawa dans son ensemble enregistre également une hausse de +12,15 %. L'analyse montre que l'ensemble des opérations de réaménagement, à commencer par Osaki Garden City, a stimulé la demande en bureaux et en logements et contribué au renforcement de l'attractivité globale du quartier. Les prix de revente de l'Osaki Garden Residence se maintiennent en 2025 dans une fourchette de 50 millions à plus de 170 millions de yens (publication foncière 2025, ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme).

Sources et références

• Bureau de l'urbanisme de la Métropole de Tokyo — « Opération de rénovation urbaine du quartier Nishi-Shinagawa 1-chome »
• Arrondissement de Shinagawa — « État des opérations de rénovation urbaine » (mise à jour du 4 février 2025)
• Arrondissement de Shinagawa — « Actualités en images : cérémonie d'achèvement de l'opération de rénovation du quartier Nishi-Shinagawa 1-chome » (11 octobre 2018)
• Communiqué de presse Sumitomo Realty — « Inauguration de la Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower » (20 mars 2018)
• Communiqué de presse Sumitomo Realty — « Achèvement complet et cérémonie d'Osaki Garden City » (16 octobre 2018)
• Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme — « Publication foncière 2025 » (Reiwa 7)