Osaki Garden City: Die Stadterneuerung Nishi-Shinagawa 1-Chome und ihre Auswirkungen auf die Grundstückspreise

Im Stadtteil Nishi-Shinagawa 1-Chome im Bezirk Shinagawa, nur sechs Gehminuten vom JR-Bahnhof Osaki entfernt, erstreckte sich einst auf rund 3,9 Hektar ein Gelände mit einer Fahrschule und dicht bebauten Holzhausvierteln. Im Herbst 2018 wurde dieses Areal als „Osaki Garden City" vollständig fertiggestellt. Nach rund zehn Jahren Konsensbildung mit etwa 300 Grundstückseigentümern stellt sich die Frage: Welchen Einfluss hatte dieses größte Mischnutzungsprojekt im Gebiet Osaki – mit Gesamtkosten von 134,6 Milliarden Yen und einer Bruttogeschossfläche von 220.000 m² – auf die Immobilienwerte im Subzentrum Osaki? In diesem Beitrag blicken wir auf das gesamte Projekt zurück und analysieren die aktuellen Marktdaten sieben Jahre nach der Fertigstellung.

Die Stadterneuerung Nishi-Shinagawa 1-Chome – Grundlegende Projektdaten

Projektträger, Planungsgebiet und Projektumfang

Die offizielle Bezeichnung dieses Vorhabens lautet „Stadterneuerungsprojekt Typ 1 im Gebiet Nishi-Shinagawa 1-Chome". Projektträger ist die Stadterneuerungsgenossenschaft Nishi-Shinagawa 1-Chome, wobei die Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. als Grundstückseigentümerin und beteiligte Genossenschaftsmitglied eine zentrale Rolle bei der Projektdurchführung übernahm. Das Planungsgebiet umfasst rund 3,9 Hektar (ca. 39.000 m²) in den Bereichen Nishi-Shinagawa 1-Chome 1–3, Osaki 1-Chome und Hiromachi 2-Chome im Bezirk Shinagawa, Tokio.

Das Projekt sticht im Gebiet Osaki durch seine Dimensionen hervor. Es besteht aus zwei Gebäuden: dem Büroturm „Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower" im Block A (2 Untergeschosse, 24 Obergeschosse, Höhe 114,15 m, Bruttogeschossfläche ca. 178.140 m²) und dem Mietwohngebäude „Osaki Garden Residence" im Block B (2 Untergeschosse, 22 Obergeschosse, Bruttogeschossfläche ca. 41.430 m²). Die Gesamtbruttogeschossfläche beträgt rund 220.000 m² bei Gesamtprojektkosten von etwa 134,6 Milliarden Yen.

Herkunft des Namens „Osaki Garden City" und Entwicklungskonzept

Der Name „Osaki Garden City (OSAKI GARDEN CITY)" verkörpert das Konzept, einen grünen urbanen Raum zu schaffen. Im Zentrum des Geländes wurde eine Grünfläche von rund 6.000 m² angelegt, die öffentlich zugänglichen Freiflächen umfassen insgesamt etwa 8.000 m². Durch die integrierte Entwicklung von Büro- und Wohnnutzung sollte ein Stadtviertel entstehen, das rund um die Uhr lebendig und attraktiv ist.

 

Hintergrund des Projekts – Das Subzentrum Osaki und die Herausforderungen von Nishi-Shinagawa

Die Ernennung zum „Subzentrum" 1982 und der Ausbau des Bahnhofs Osaki zum Verkehrsknotenpunkt

Das Gebiet Osaki wurde 1982 von der Metropolregierung Tokio zum „Subzentrum" ernannt. In den Jahren 2001 bis 2002 wurden die Shōnan-Shinjuku-Linie, die Saikyō-Linie und die Rinkai-Linie bis zum Bahnhof Osaki verlängert, wodurch seine Funktion als Umsteigeknoten zur Yamanote-Linie erheblich gestärkt wurde. Diese verbesserte Verkehrsanbindung trieb die Dynamik für Stadterneuerungsprojekte im Umfeld von Osaki weiter voran.

Aus diesem Grund wurde das Gebiet rund um den Bahnhof Osaki (ca. 60 ha) im Jahr 2002 als „Dringliches Stadtentwicklungsgebiet" ausgewiesen, womit ein Rahmen für die staatliche und metropolitane Unterstützung privatwirtschaftlich geführter Stadterneuerung geschaffen wurde. Von Osaki New City (1987) über Gate City Osaki (1999), ThinkPark (2007), Osaki West City Towers (2009) bis hin zum Osaki Wiz Tower (2014) – rund um den Bahnhof Osaki wurden kontinuierlich Großprojekte realisiert. Das Projekt Nishi-Shinagawa 1-Chome gilt als „letztes Kapitel" dieser Transformation des Subzentrums Osaki.

Fahrschulgelände, Holzhausviertel und Steilhang – ein komplexes städtebauliches Problem

Die Herausforderungen im Gebiet Nishi-Shinagawa 1-Chome waren vielschichtig. Um das von Sumitomo Realty erworbene ehemalige Fahrschulgelände herum befanden sich dicht bebaute Holzhausviertel sowie ein steiler Geländesprung von etwa 8 Metern Höhe. Dieser Steilhang behinderte die Mobilität der Anwohner und erforderte aus Gründen des Katastrophenschutzes und der Barrierefreiheit dringend eine Lösung.

Gerade diese komplexen Herausforderungen erhöhten jedoch die gesellschaftliche Bedeutung des Projekts. Die gleichzeitige Beseitigung des Steilhangs und die Erneuerung der Holzhausviertel bildeten die übergeordnete Begründung, die es der Erneuerungsgenossenschaft und den Grundstückseigentümern ermöglichte, sich über einen langen Zeitraum auf einen Konsens hinzuarbeiten.

Von der Vorbereitungsgenossenschaft bis zur Fertigstellung – zehn Jahre Projektgeschichte

Der Konsensprozess mit rund 300 Grundstückseigentümern

Die größte Herausforderung des Projekts war die Konsensbildung mit rund 300 Grundstückseigentümern. Nach dem Erwerb des Fahrschulgeländes durch Sumitomo Realty wurde um 2009 eine Vorbereitungsgenossenschaft gegründet, und die Verhandlungen mit den Eigentümern begannen ernsthaft. 2012 verabschiedete der Bezirk Shinagawa den Bebauungsplan, und am 31. Juli 2013 erteilte der Gouverneur von Tokio die Genehmigung zur Gründung der Erneuerungsgenossenschaft.

Nach einer rund vierjährigen Vorbereitungsphase begannen im Juli 2015 die Bauarbeiten für Block A (Büroturm), gefolgt von Block B (Wohnturm) im Januar 2016. Block A wurde im Januar 2018 fertiggestellt und am 20. März 2018 eröffnet. Block B wurde Ende August 2018 fertiggestellt, und am 11. Oktober 2018 fand die feierliche Einweihung der gesamten Osaki Garden City statt. Von der Gründung der Vorbereitungsgenossenschaft bis zur Fertigstellung vergingen rund zehn Jahre, von der Genossenschaftsgenehmigung bis zur Fertigstellung etwa fünf Jahre.

Block A: Das größte Bürogebäude im Gebiet Osaki – „Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower"

Der im Block A errichtete „Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower" ist ein erdbebenisoliertes Bürogebäude mit 24 Obergeschossen (Höhe 114,15 m). Mit einer Grundstücksfläche von 19.928 m² und einer Bruttogeschossfläche von 178.140 m² gehört er zu den größten Gebäuden im Gebiet Osaki. Bereits bei der Fertigstellung gelang es, die Sega Sammy-Gruppe als Großmieter zu gewinnen – mit ihrem Hauptsitz und 20 Konzernunternehmen belegte sie mehr als die Hälfte aller Etagen.

Der frühzeitige Einzug eines Großmieters war ein entscheidender Erfolgsfaktor für die Auslastung und Ertragsstabilität des Gebäudes. Leerstand stellt das größte Risiko für Büroimmobilien dar, doch mit der Sega Sammy-Gruppe als prominentem Kernmieter stieg der Bekanntheitsgrad der Osaki Garden City bereits ab der Eröffnung deutlich.

Block B: 423 erdbebenisolierte Stadtwohnungen – „Osaki Garden Residence"

Die „Osaki Garden Residence" in Block B ist ein erdbebenisoliertes Stahlbetongebäude mit 22 Obergeschossen (teilweise 23 Geschosse) und insgesamt 423 Wohneinheiten. Sumitomo Realty hält 195 Einheiten und betreibt sie als Mietwohnungen. Die Wohnflächen reichen von 25 bis 100 m², die monatlichen Mieten bewegen sich zwischen knapp über 100.000 Yen und über 500.000 Yen – ein breites Angebot für Singles, Paare ohne Kinder und Familien.

Die Lage nur sechs Gehminuten vom Bahnhof Osaki entfernt, kombiniert mit der hohen Erdbebensicherheit durch die Basisisolierung und der modernen Gemeinschaftsausstattung, sorgt sowohl bei Firmen- als auch bei Privatmietern für eine anhaltend hohe Nachfrage. Ähnlich wie bei der Stadterneuerung am Bahnhof Koiwa hat der Mietwohnungsmarkt im gesamten Gebiet Osaki an Tiefe gewonnen.

8.000 m² öffentliche Freiflächen und Barrierefreiheit durch Beseitigung des Steilhangs

Einer der herausragenden Beiträge dieses Projekts zur Stadtverbesserung ist die Schaffung von rund 8.000 m² öffentlich zugänglichen Freiflächen sowie die Beseitigung des etwa 8 Meter hohen Geländesprungs. Die zentrale Grünanlage (ca. 6.000 m²) steht der Öffentlichkeit offen, und es wurden Straßenverbreiterungen, neue Fußgängerwege und barrierefreie Zugänge realisiert.

Diese Gestaltung des öffentlichen Raums löst nicht nur die früheren städtebaulichen Probleme der Holzhausviertel und des Steilhangs, sondern verbessert auch die Durchlässigkeit und Erreichbarkeit im gesamten Subzentrum Osaki. Das Projekt ist ein Paradebeispiel dafür, wie Stadterneuerung über reine Immobilienentwicklung hinausgeht und eine Rolle als Infrastrukturmaßnahme für die Region übernimmt.

Zusammenhang mit umliegenden Projekten – Die Entwicklung des Subzentrums Osaki

Von Osaki New City über Gate City bis ThinkPark – eine Entwicklungsgeschichte

Blickt man auf die Entwicklung des Subzentrums Osaki zurück, so reihten sich über rund 30 Jahre hinweg Großprojekte aneinander: Osaki New City (1987), Gate City Osaki (1999), ThinkPark (2007), Osaki West City Towers (2009), NBF Osaki Building (ehemals Sony City Osaki, 2011), Osaki Wiz Tower (2014) und Park City Osaki (2015).

Diese aufeinanderfolgenden Entwicklungen steigerten den Markenwert von Osaki schrittweise und schufen ein Marktumfeld, das die Realisierung des Projekts Nishi-Shinagawa 1-Chome begünstigte. Die kumulierte Büro-, Wohn- und Einzelhandelsnachfrage, die durch die einzelnen Projekte entstand, prägt das heutige urbane Profil des Subzentrums Osaki.

Weitere Entwicklungen im Gebiet Osaki nach der Osaki Garden City

Auch nach der Fertigstellung der Osaki Garden City gehen die Entwicklungen im Gebiet Osaki weiter. Am Westausgang des Bahnhofs Osaki wurde die „Osaki Station Residence" (37 Geschosse, 143 m Höhe) im März 2026 bezugsfertig. Zudem befindet sich das Projekt Higashi-Gotanda 2-Chome Block 3 (Osaki Riverwalk Garden) in der Umsetzung. Darüber hinaus wird für das Gebiet Shinagawa-Ura (Kita-Shinagawa 1-Chome und Higashi-Shinagawa 1-Chome, ca. 13 ha) die städtebauliche Genehmigung im Fiskaljahr 2026 angestrebt.

Einschließlich des Bodenordnungsprojekts am Westausgang des Bahnhofs Shinagawa sind im gesamten Bezirk Shinagawa Großprojekte miteinander verknüpft, und das weiträumige Gebiet von Osaki bis Shinagawa befindet sich inmitten eines kontinuierlichen urbanen Wandels. Diese Kette von Entwicklungsprojekten stellt einen strukturellen Faktor dar, der den nachhaltigen Anstieg der Grundstückspreise begünstigt.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt – Grundstückspreise und Mietdaten als Indikatoren für Osakas Vermögenswerte

Entwicklung der Grundstückspreise am Bahnhof Osaki (Veröffentlichung 2025)

Wie haben sich die Immobilienwerte im Gebiet Osaki rund sieben Jahre nach der Fertigstellung der Osaki Garden City entwickelt? Laut den offiziellen Bodenrichtwerten 2025 liegt der durchschnittliche Grundstückspreis in der Umgebung des Bahnhofs Osaki bei rund 2,52 Millionen Yen/m² (ca. 8,35 Millionen Yen/Tsubo) – ein Anstieg von +11,47 % gegenüber dem Vorjahr. Auch im gesamten Bezirk Shinagawa wurde ein durchschnittlicher Grundstückspreisanstieg von +12,15 % verzeichnet (Offizielle Bodenrichtwerte 2025, Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus).

Dieser Preisanstieg lässt sich zwar nicht ausschließlich auf die Osaki Garden City zurückführen, doch die großflächige Mischnutzungsanlage mit 220.000 m² Bruttogeschossfläche hat die Zahl der Beschäftigten, Bewohner und Besucher in der Region deutlich erhöht und damit direkt zur Stärkung der lokalen Nachfrage beigetragen.

Preisentwicklung und Mietmarkt der Osaki Garden Residence

Die Gebrauchtmarktpreise der Osaki Garden Residence bewegen sich im Juni 2025 zwischen 51,33 Millionen und 174,16 Millionen Yen, mit Quadratmeterpreisen von etwa 2,05 bis 2,29 Millionen Yen. Auf dem Mietmarkt werden weiterhin Mieten von knapp über 100.000 Yen bis über 500.000 Yen pro Monat aufgerufen, was auf eine stabile Nachfrage sowohl von Unternehmen als auch von vermögenden Privatpersonen hindeutet.

Im Vergleich zum Fertigstellungsjahr 2018 sind die Vermögenswerte im Einklang mit den steigenden Grundstückspreisen der Umgebung kontinuierlich gestiegen, sodass die Fundamentaldaten des Gebiets Osaki auch aus Sicht langfristig orientierter Immobilieninvestoren als solide einzustufen sind. Wie in unserem Beitrag Auswirkungen der Stadterneuerung in Tokios Innenstadt auf Immobilienwerte erläutert, bilden Infrastrukturausbau und die Verkettung von Erneuerungsprojekten den wichtigsten Bewertungsmaßstab für die Wertentwicklung von Immobilien in Tokio.

Zukunftspotenzial des Gebiets Osaki für Immobilieninvestoren

Das Gebiet Osaki verfügt als Verkehrsknotenpunkt mit mehreren Bahnlinien (JR Yamanote-Linie, Shōnan-Shinjuku-Linie, Saikyō-Linie und Rinkai-Linie) über einen standortbedingten Vorteil, während die Kette großer Stadterneuerungsprojekte die Nachfrage nach Büro-, Wohn- und Einzelhandelsflächen kontinuierlich steigert. Die Osaki Garden City hat als zentrales Projekt maßgeblich zur Stärkung der Gebietsmarke beigetragen.

Allerdings bedeuten weiter steigende Grundstückspreise auch sinkende Investitionsrenditen. Bei Neuinvestitionen auf hohem Preisniveau sind langfristige Renditeschätzungen unter Berücksichtigung der Kapitalisierungsraten-Kompression sowie eine sorgfältige Prüfung der Mieterstabilität unerlässlich. Statt sich ausschließlich auf kurzfristige Preissteigerungen zu konzentrieren, führt eine Gesamtbewertung des Infrastrukturausbaus, der Nachhaltigkeit der Mieternachfrage und der gesamten Projektpipeline des Gebiets zu fundierteren Investitionsentscheidungen.

Fazit: Das Potenzial der Stadterneuerung am Beispiel der Osaki Garden City

Das Stadterneuerungsprojekt Typ 1 im Gebiet Nishi-Shinagawa 1-Chome (Osaki Garden City) ist weit mehr als eine reine Großimmobilienentwicklung – es ist ein praktisches Beispiel für urbane Regeneration. Die komplexen städtebaulichen Herausforderungen aus Holzhausvierteln, Steilhang und Fahrschulgelände wurden von rund 300 Grundstückseigentümern gemeinsam mit der Genossenschaft und Sumitomo Realty über mehr als zehn Jahre hinweg bewältigt und 2018 als neues Wahrzeichen des Subzentrums Osaki vollendet.

Die zentralen Erkenntnisse aus diesem Projekt lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Der Wert langfristiger Konsensbildung: Die rund zehnjährigen Verhandlungen mit etwa 300 Grundstückseigentümern ermöglichten ein Großprojekt mit Gesamtkosten von 133,6 Milliarden Yen und 220.000 m² Bruttogeschossfläche
• Synergieeffekte der Mischnutzung: Die Kombination aus Büro, Wohnen und öffentlichen Freiflächen schuf rund um die Uhr ein lebendiges Stadtviertel und stärkte die Gebietsmarke
• Beitrag zur städtischen Infrastruktur: Die Beseitigung des Steilhangs, die Barrierefreiheit und die Schaffung von rund 8.000 m² öffentlichen Freiflächen verbesserten unmittelbar die Lebensqualität der Anwohner
• Auswirkungen auf Grundstückspreise und Vermögenswerte: Die Grundstückspreise am Bahnhof Osaki verzeichneten mit +11,47 % gegenüber dem Vorjahr (Bodenrichtwerte 2025) weiterhin ein hohes Wachstum – ein Beleg für die nachhaltige Wirkung der Stadterneuerung
• Impulse für Folgeprojekte: Das Projekt diente als Katalysator für Nachfolgevorhaben wie die Osaki Station Residence und das Gebiet Shinagawa-Ura

Stadterneuerung ist kein einmaliges Ereignis, sondern ein langfristiger Prozess, der den Wert eines Gebiets kontinuierlich steigert. Die Osaki Garden City liefert als Musterbeispiel wertvolle Erkenntnisse sowohl für die Immobilieninvestition als auch für die Stadtentwicklung.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1: Wo befindet sich das Stadterneuerungsprojekt Nishi-Shinagawa 1-Chome (Osaki Garden City)?

A: Es liegt in Nishi-Shinagawa 1-Chome 1–3 im Bezirk Shinagawa, Tokio, etwa sechs Gehminuten vom JR-Bahnhof Osaki (Yamanote-Linie, Shōnan-Shinjuku-Linie, Saikyō-Linie, Rinkai-Linie). Das Planungsgebiet umfasst rund 3,9 Hektar (ca. 39.000 m²) und liegt im südlichen Teil des Subzentrums Osaki, in unmittelbarer Nähe zum Kerngebiet mit Osaki New City und Gate City Osaki.

F2: Wie groß ist die Osaki Garden City und wie hoch waren die Gesamtprojektkosten?

A: Das Projekt besteht aus dem Büroturm „Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower" in Block A (24 Geschosse, Bruttogeschossfläche ca. 178.140 m²) und dem Mietwohngebäude „Osaki Garden Residence" in Block B (22 Geschosse, 423 Wohneinheiten). Die Gesamtbruttogeschossfläche beträgt rund 220.000 m², die Gesamtprojektkosten belaufen sich auf etwa 133,6 Milliarden Yen – damit ist es das größte Mischnutzungsprojekt im Gebiet Osaki. Die feierliche Einweihung fand am 11. Oktober 2018 statt.

F3: Welche Rolle spielte Sumitomo Realty als beteiligtes Genossenschaftsmitglied?

A: Sumitomo Realty erwarb das ehemalige Fahrschulgelände und trieb über rund zehn Jahre die Konsensbildung mit etwa 300 Grundstückseigentümern voran. Als beteiligtes Genossenschaftsmitglied übernahm das Unternehmen eine zentrale Rolle im Projekt. Wie auch die Namensgebung des „Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower" zeigt, ist die Präsenz des Unternehmens im Gebiet Osaki auch nach der Fertigstellung ungebrochen.

F4: Welchen Einfluss hatte die Fertigstellung der Osaki Garden City auf die umliegenden Grundstückspreise?

A: Die offiziellen Bodenrichtwerte 2025 weisen für die Umgebung des Bahnhofs Osaki einen Durchschnittspreis von rund 2,52 Millionen Yen/m² aus (Vorjahresvergleich: +11,47 %). Auch im gesamten Bezirk Shinagawa wurde ein Anstieg von +12,15 % verzeichnet. Die Analyse zeigt, dass die Osaki Garden City zusammen mit weiteren Erneuerungsprojekten die Nachfrage nach Büro- und Wohnflächen angeregt und zur Stärkung der Gebietsmarke beigetragen hat. Die Gebrauchtmarktpreise der Osaki Garden Residence liegen 2025 zwischen 50 Millionen und über 170 Millionen Yen (Offizielle Bodenrichtwerte 2025, Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus).

Quellen und Referenzen

• Amt für Stadtentwicklung der Metropolregion Tokio: „Stadterneuerungsprojekt Nishi-Shinagawa 1-Chome"
• Bezirk Shinagawa: „Stand der Stadterneuerungsprojekte" (aktualisiert am 4. Februar 2025)
• Bezirk Shinagawa: „Shinagawa Fotonachrichten: Einweihungsfeier Stadterneuerungsprojekt Nishi-Shinagawa 1-Chome" (11. Oktober 2018)
• Sumitomo Realty Pressemitteilung: „Eröffnung des Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower" (20. März 2018)
• Sumitomo Realty Pressemitteilung: „Gesamtfertigstellung und Einweihungsfeier der Osaki Garden City" (16. Oktober 2018)
• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus: „Offizielle Bodenrichtwerte Reiwa 7" (Bodenrichtwerte 2025)