Nishi-Shinagawa 1-chome, no distrito de Shinagawa, a 6 minutos a pé da estação JR Osaki. Esta área de aproximadamente 3,9 hectares, que anteriormente abrigava uma autoescola e uma zona densamente ocupada por construções em madeira, foi completamente transformada no outono de 2018 como "Osaki Garden City". Com cerca de 10 anos dedicados à construção de consenso com aproximadamente 300 proprietários de terrenos, um investimento total de 134,6 bilhões de ienes e uma área construída total de 220.000 m², este é o maior empreendimento de redesenvolvimento misto da região de Osaki. Que impacto ele trouxe para o valor imobiliário do subcentro de Osaki? Neste artigo, revisamos a totalidade do projeto e analisamos os dados de mercado atuais, sete anos após a conclusão das obras.
O que é o redesenvolvimento do distrito de Nishi-Shinagawa 1-chome — Informações básicas do projeto
Visão geral do executor, área de abrangência e escala do empreendimento
O nome oficial deste projeto é "Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito de Nishi-Shinagawa 1-chome". O executor é a Associação de Redesenvolvimento Urbano do Distrito de Nishi-Shinagawa 1-chome, tendo a Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. desempenhado um papel central na condução do projeto como proprietária de terrenos e membro participante da associação. A área de execução é de aproximadamente 3,9 ha (cerca de 39.000 m²), abrangendo os lotes 1 a 3 de Nishi-Shinagawa 1-chome, Osaki 1-chome e Hiromachi 2-chome, no distrito de Shinagawa, Tóquio.
A escala do empreendimento se destaca na região de Osaki. É composto por dois edifícios: o edifício comercial do Bloco A, "Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower" (2 subsolos e 24 andares acima do solo, 114,15 m de altura, área construída de aproximadamente 178.140 m²), e o edifício residencial de aluguel do Bloco B, "Osaki Garden Residence" (2 subsolos e 22 andares acima do solo, área construída de aproximadamente 41.430 m²), totalizando uma área construída de cerca de 220.000 m². O investimento total do projeto é de aproximadamente 134,6 bilhões de ienes.
Origem do nome "Osaki Garden City" e conceito de desenvolvimento
O nome "Osaki Garden City (OSAKI GARDEN CITY)" incorpora o conceito de criação de um espaço urbano rico em áreas verdes. No centro do terreno foi implantada uma praça verde de aproximadamente 6.000 m², com o total de espaços públicos abertos alcançando cerca de 8.000 m². O projeto visou criar um distrito vibrante 24 horas por dia, integrando dois usos — escritórios e residências — em um planejamento unificado.
Contexto do surgimento do projeto — Os desafios do subcentro de Osaki e da área de Nishi-Shinagawa
A designação como "subcentro" em 1982 e a transformação da estação de Osaki em terminal de transporte
A designação da área de Osaki como "subcentro" pelo Governo Metropolitano de Tóquio ocorreu em 1982. Posteriormente, entre 2001 e 2002, as linhas Shonan-Shinjuku, Saikyo e Rinkai foram estendidas até a estação de Osaki, reforçando significativamente sua função como terminal de conexão com a linha Yamanote. Essa melhoria na acessibilidade de transporte impulsionou ainda mais o ambiente favorável ao redesenvolvimento na região de Osaki.
Foi justamente por isso que, em 2002, a área ao redor da estação de Osaki (aproximadamente 60 ha) foi designada como "Zona de Urgência para Regeneração Urbana", estabelecendo um sistema em que o governo nacional e metropolitano apoiam o redesenvolvimento liderado pelo setor privado. Osaki New City (1987), Gate City Osaki (1999), ThinkPark (2007), Osaki West City Towers (2009) e Osaki Wiz Tower (2014) — uma série de grandes redesenvolvimentos avançou de forma contínua ao redor da estação de Osaki. O distrito de Nishi-Shinagawa 1-chome é considerado o "capítulo final" dessa transformação do subcentro de Osaki.
Problemas urbanos complexos: terreno da antiga autoescola, zona densa em madeira e encostas íngremes
Os desafios enfrentados pelo distrito de Nishi-Shinagawa 1-chome eram de difícil solução. Em torno do terreno da antiga autoescola adquirido pela Sumitomo Realty, coexistiam uma zona de construções densas em madeira (mokumitsu) e uma encosta íngreme com desnível de aproximadamente 8 metros. Essa encosta dificultava a mobilidade dos moradores vizinhos, exigindo solução urgente tanto do ponto de vista da prevenção de desastres quanto da acessibilidade.
Na verdade, a existência desses desafios complexos foi justamente o que elevou a relevância social do projeto. Resolver simultaneamente a eliminação da encosta e a renovação da zona densa em madeira tornou-se a grande causa pela qual a associação de redesenvolvimento e os proprietários de terrenos se empenharam ao longo de anos na construção de consenso.
Da criação da associação preparatória à conclusão das obras — 10 anos de história do projeto
Processo de construção de consenso com aproximadamente 300 proprietários
O maior obstáculo deste projeto foi a construção de consenso com cerca de 300 proprietários de terrenos. Após a aquisição do terreno da autoescola pela Sumitomo Realty, uma associação preparatória foi constituída por volta de 2009, dando início às negociações formais com os proprietários. Em seguida, em 2012, o distrito de Shinagawa aprovou o plano urbanístico e, em 31 de julho de 2013, o governador de Tóquio concedeu a autorização para o estabelecimento da associação de redesenvolvimento.
Após cerca de quatro anos de preparação, as obras do Bloco A (edifício de escritórios) iniciaram em julho de 2015, seguidas pelo Bloco B (edifício residencial) em janeiro de 2016. O Bloco A foi concluído em janeiro de 2018 e inaugurado em 20 de março do mesmo ano. O Bloco B foi concluído no final de agosto de 2018, e em 11 de outubro de 2018 realizou-se a cerimônia de conclusão de todo o Osaki Garden City. Contando desde a criação da associação preparatória, foram cerca de 10 anos; da autorização da associação à conclusão, aproximadamente 5 anos para a realização deste grande empreendimento.
Bloco A: O maior edifício de escritórios da região de Osaki — "Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower"
O "Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower", construído no Bloco A, é um edifício de escritórios de 24 andares (114,15 m de altura) com estrutura de isolamento sísmico. Com uma área de terreno de 19.928 m² e área construída de 178.140 m², sua escala é a maior da região de Osaki. Logo na conclusão, o grupo Sega Sammy obteve sucesso ao contratar mais da metade de todos os andares para sua sede e 20 empresas do grupo, configurando uma importante captação de inquilino âncora.
A ocupação por um grande inquilino desde o início foi um fator determinante para o sucesso do empreendimento em termos de taxa de ocupação e estabilidade de receitas. Embora o risco de vacância seja o maior desafio para edifícios comerciais, o fato de um grupo empresarial renomado como o Sega Sammy ter se tornado inquilino principal elevou o reconhecimento do Osaki Garden City desde sua inauguração.
Bloco B: Residências urbanas de aluguel com estrutura antissísmica e 423 unidades — "Osaki Garden Residence"
O "Osaki Garden Residence" do Bloco B é um edifício residencial urbano de aluguel em concreto armado com estrutura de isolamento sísmico, com 22 andares (parcialmente 23 andares) e um total de 423 unidades. A Sumitomo Realty detém 195 unidades, operando-as como residências de aluguel. As áreas úteis variam de 25 a 100 m², com aluguéis mensais que vão de pouco mais de 100.000 ienes até a faixa dos 500.000 ienes, atendendo a diversos estilos de vida — desde moradores individuais até casais sem filhos (DINKs) e famílias.
Além da localização privilegiada a 6 minutos a pé da estação de Osaki, a alta performance antissísmica proporcionada pela estrutura de isolamento sísmico e as completas instalações comuns de padrão urbano mantêm uma demanda elevada tanto para contratos corporativos quanto individuais. Assim como o redesenvolvimento da estação de Koiwa nas proximidades, o mercado de aluguel residencial da região de Osaki como um todo vem ganhando consistência.
Aproximadamente 8.000 m² de espaço público aberto e acessibilidade universal pela eliminação da encosta
Uma das conquistas mais notáveis deste projeto do ponto de vista da melhoria urbana é a implantação de cerca de 8.000 m² de espaço público aberto e a eliminação da encosta com desnível de aproximadamente 8 metros. A praça verde central (cerca de 6.000 m²) é aberta ao público, e foram realizadas a ampliação das vias do entorno, novos percursos para pedestres e o reforço da acessibilidade universal.
Essa implantação de espaços públicos não apenas resolveu os problemas urbanos anteriores — a zona densa em madeira e a encosta —, como também desempenha um papel fundamental no aumento da circulação de pedestres em todo o subcentro de Osaki. É um excelente exemplo de como um projeto de redesenvolvimento vai além do simples desenvolvimento imobiliário, assumindo o papel de infraestrutura regional.
Relação com redesenvolvimentos vizinhos — A evolução do subcentro de Osaki e perspectivas futuras
Histórico de desenvolvimento: de Osaki New City a Gate City e ThinkPark
Ao revisitar a evolução do subcentro de Osaki, observa-se que, a partir do Osaki New City em 1987, uma cadeia de grandes redesenvolvimentos se sucedeu ao longo de aproximadamente 30 anos: Gate City Osaki (1999), ThinkPark (2007), Osaki West City Towers (2009), NBF Osaki Building (antigo Sony City Osaki, 2011), Osaki Wiz Tower (2014) e Park City Osaki (2015).
Essa sequência contínua de empreendimentos elevou gradualmente o valor de marca de Osaki e formou o ambiente de mercado que viabilizou o projeto do distrito de Nishi-Shinagawa 1-chome. A demanda por escritórios, residências e comércio gerada por cada redesenvolvimento se acumulou, moldando o status urbano que o subcentro de Osaki possui hoje.
Tendências de redesenvolvimento na região de Osaki após o Osaki Garden City
Mesmo após a conclusão do Osaki Garden City, novos empreendimentos continuam na região de Osaki. Na saída oeste da estação de Osaki, o "Osaki Station Residence" (37 andares, 143 m de altura) iniciou a ocupação em março de 2026. Além disso, o projeto do distrito de Higashi-Gotanda 2-chome Área 3 (Osaki River Walk Garden) também está em execução. Adicionalmente, a área ao redor de Shinagawa-ura (Kita-Shinagawa 1-chome e Higashi-Shinagawa 1-chome, aproximadamente 13 ha) avança na viabilização do projeto com meta de aprovação do plano urbanístico no ano fiscal de 2026.
O Projeto de Reajuste Fundiário da Saída Oeste da Estação de Shinagawa também se insere neste contexto — grandes projetos se interconectam em todo o distrito de Shinagawa, e a ampla região de Osaki a Shinagawa encontra-se em plena transformação urbana contínua. Essa cadeia de empreendimentos constitui um fator estrutural que sustenta a valorização contínua dos terrenos.Impacto no mercado imobiliário — O valor patrimonial de Osaki segundo dados de preços de terrenos e aluguéis
Evolução dos preços dos terrenos em frente à estação de Osaki (valores oficiais de 2025)
Passados cerca de sete anos desde a conclusão do Osaki Garden City, como evoluiu o valor imobiliário da região de Osaki? De acordo com os dados oficiais de preços de terrenos de 2025, o preço médio dos terrenos ao redor da estação de Osaki atingiu aproximadamente 2,52 milhões de ienes/m² (cerca de 8,35 milhões de ienes/tsubo), registrando uma taxa de valorização elevada de +11,47% em relação ao ano anterior. Além disso, o distrito de Shinagawa como um todo apresentou uma valorização média de +12,15% nos preços dos terrenos (valores oficiais de 2025, Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo).
Embora não se possa atribuir essa valorização exclusivamente ao Osaki Garden City, é razoável considerar que um complexo de grande porte com 220.000 m² de área construída total aumentou significativamente o número de trabalhadores, residentes e visitantes da área, exercendo impacto direto no fortalecimento da demanda regional.
Evolução dos preços no mercado secundário e valores de aluguel do Osaki Garden Residence
Os preços no mercado secundário do Osaki Garden Residence apresentam, em junho de 2025, uma faixa de 51,33 milhões a 174,16 milhões de ienes, com valores unitários de aproximadamente 2,05 a 2,29 milhões de ienes/m². No mercado de locação, mantém-se uma ampla faixa de preços, de pouco mais de 100.000 ienes a mais de 500.000 ienes mensais, demonstrando demanda sólida tanto no segmento corporativo quanto no de alta renda.
Em comparação com o período de conclusão (2018), o valor patrimonial vem se consolidando de forma consistente, acompanhando a valorização dos terrenos na região, e os fundamentos da área de Osaki são favoráveis também sob a perspectiva de investimento imobiliário de longo prazo. Conforme analisado em O impacto do redesenvolvimento do centro de Tóquio no valor imobiliário, a cadeia de melhorias em infraestrutura e redesenvolvimentos constitui o eixo de avaliação mais importante na formação de valor imobiliário em Tóquio.
Potencial futuro da região de Osaki que investidores imobiliários devem observar
A região de Osaki possui a vantagem de ser um hub de transporte atendido por múltiplas linhas ferroviárias (JR Yamanote, Shonan-Shinjuku, Saikyo e Rinkai), ao mesmo tempo em que a demanda por escritórios, residências e comércio se expande continuamente através da cadeia de grandes redesenvolvimentos. O Osaki Garden City desempenhou um papel central nesse processo, contribuindo significativamente para a elevação da marca do área.
No entanto, a valorização contínua dos terrenos também implica em redução dos rendimentos de investimento. Para novos investimentos em patamares elevados de preços, são indispensáveis projeções de retorno de longo prazo que considerem a compressão dos cap rates e uma análise criteriosa da estabilidade dos inquilinos. Em vez de focar apenas na valorização de curto prazo, uma avaliação abrangente do progresso das melhorias em infraestrutura, da sustentabilidade da demanda por locação e do pipeline de desenvolvimento de toda a região conduz a decisões de investimento mais confiáveis.
【Conclusão】As possibilidades de regeneração urbana demonstradas pelo Osaki Garden City
O Projeto de Redesenvolvimento Urbano Tipo 1 do Distrito de Nishi-Shinagawa 1-chome (Osaki Garden City) é um caso prático de regeneração urbana que transcende o simples desenvolvimento imobiliário de grande porte. Diante de desafios urbanos complexos — zona densa em madeira, encostas íngremes e terreno de antiga autoescola —, cerca de 300 proprietários de terrenos, a associação de redesenvolvimento e a Sumitomo Realty trabalharam por mais de 10 anos, concretizando em 2018 o novo rosto do subcentro de Osaki.
Resumimos os principais pontos extraídos deste projeto:
- O valor da construção de consenso de longo prazo: Cerca de 10 anos de negociações com aproximadamente 300 proprietários viabilizaram um projeto de 133,6 bilhões de ienes e 220.000 m² de área construída total
- Sinergia do uso misto: A combinação de escritórios, residências e praças públicas proporcionou a revitalização do distrito durante o dia e a noite, além da valorização da marca do área
- Contribuição para a infraestrutura urbana: A eliminação da encosta, a acessibilidade universal e a implantação de cerca de 8.000 m² de espaço público aberto melhoraram diretamente o ambiente de vida dos moradores do entorno
- Impacto nos preços dos terrenos e no valor patrimonial: O preço dos terrenos em frente à estação de Osaki mantém uma valorização elevada de +11,47% em relação ao ano anterior (valores oficiais de 2025), confirmando o efeito contínuo do redesenvolvimento
- Cadeia para desenvolvimentos da próxima geração: Desempenha papel de catalisador para projetos subsequentes como o Osaki Station Residence e a área ao redor de Shinagawa-ura
A regeneração urbana não se completa em um único projeto — é um processo de cultivar o valor de uma região com visão de longo prazo. O Osaki Garden City, como caso exemplar, oferece valiosas lições tanto para o investimento imobiliário quanto para o planejamento urbano.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Onde fica o Projeto de Redesenvolvimento Urbano do Distrito de Nishi-Shinagawa 1-chome (Osaki Garden City)?
R. Localiza-se em Nishi-Shinagawa 1-chome, lotes 1 a 3, distrito de Shinagawa, Tóquio, a aproximadamente 6 minutos a pé da estação JR Osaki (linhas Yamanote, Shonan-Shinjuku, Saikyo e Rinkai). A área de execução é de aproximadamente 3,9 ha (cerca de 39.000 m²), situada na parte sul do subcentro de Osaki, adjacente à área central onde se concentram empreendimentos como Osaki New City e Gate City Osaki.
Q2. Qual é a escala das instalações e o investimento total do Osaki Garden City?
R. É composto por dois edifícios: o edifício de escritórios do Bloco A, "Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower" (24 andares, área construída de aproximadamente 178.140 m²), e o edifício residencial de aluguel do Bloco B, "Osaki Garden Residence" (22 andares, 423 unidades), totalizando uma área construída de aproximadamente 220.000 m². O investimento total é de cerca de 133,6 bilhões de ienes, configurando o maior redesenvolvimento misto da região de Osaki. A cerimônia de conclusão foi realizada em 11 de outubro de 2018.
Q3. Qual foi o papel da Sumitomo Realty como membro participante da associação?
R. Após adquirir o terreno da antiga autoescola, a Sumitomo Realty conduziu ao longo de aproximadamente 10 anos a construção de consenso com cerca de 300 proprietários de terrenos, desempenhando um papel central como membro participante da associação. Como evidenciado pelo nome Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower, a presença da empresa na região de Osaki permanece significativa mesmo após a conclusão do empreendimento.
Q4. Qual foi o impacto da conclusão do Osaki Garden City nos preços dos terrenos da região?
R. O preço oficial dos terrenos ao redor da estação de Osaki registrou, em 2025, uma média de aproximadamente 2,52 milhões de ienes/m² (+11,47% em relação ao ano anterior), mantendo um elevado patamar de valorização. O distrito de Shinagawa como um todo também apresentou valorização de +12,15% em relação ao ano anterior, sendo analisado que o Osaki Garden City e a série de redesenvolvimentos estimularam a demanda tanto por escritórios quanto por residências, contribuindo para a valorização da marca de toda a região. Os preços no mercado secundário do Osaki Garden Residence também se mantêm na faixa de 50 milhões a mais de 170 milhões de ienes em 2025 (valores oficiais de 2025, Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo).
Referências e fontes
- Secretaria de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio — "Projeto de Redesenvolvimento Urbano do Distrito de Nishi-Shinagawa 1-chome"
- Distrito de Shinagawa — "Situação dos Projetos de Redesenvolvimento Urbano" (atualizado em 4 de fevereiro de 2025)
- Distrito de Shinagawa — "Notícias em fotos de Shinagawa: Cerimônia de conclusão do Projeto de Redesenvolvimento Urbano do Distrito de Nishi-Shinagawa 1-chome" (11 de outubro de 2018)
- Comunicado de imprensa da Sumitomo Realty — "Inauguração do Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower" (20 de março de 2018)
- Comunicado de imprensa da Sumitomo Realty — "Conclusão total e cerimônia de inauguração do Osaki Garden City" (16 de outubro de 2018)
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo — "Publicação de Preços de Terrenos de 2025" (valores oficiais de 2025)
