距離JR大崎站步行6分鐘的品川區西品川一丁目。這片約3.9公頃的區域，過去曾是汽車駕訓班與木造密集住宅區，於2018年秋季以「大崎花園城市」之姿全面完工。歷經約10年與約300名地權人的協商共識，總事業費1,346億日圓、總樓地板面積22萬㎡，堪稱大崎地區最大規模的複合再開發案，究竟為大崎副都心的不動產價值帶來了怎樣的影響？本文將回顧事業全貌，並結合竣工至今已逾7年的最新市場數據進行驗證。
西品川一丁目地區再開發概述──事業基本資訊
施行者、施行區域與事業規模概要
本事業的正式名稱為「西品川一丁目地區第一種市街地再開發事業」。施行者為西品川一丁目地區市街地再開發組合，住友不動產株式會社作為地權人暨參與組合成員，在事業推動中扮演核心角色。施行面積約3.9公頃（約39,000㎡），範圍涵蓋東京都品川區西品川一丁目1～3番、大崎一丁目及廣町二丁目。
本事業的規模在大崎地區格外突出。由A街區的辦公大樓「住友不動產大崎花園塔」（地下2層、地上24層，高度114.15公尺，樓地板面積約178,140㎡）與B街區的出租住宅「大崎花園公寓」（地下2層、地上22層，樓地板面積約41,430㎡）兩棟建築組成，總樓地板面積達約22萬㎡。總事業費約1,346億日圓。
「大崎花園城市」街區命名由來與開發理念
「大崎花園城市（OSAKI GARDEN CITY）」這一名稱，蘊含著打造綠意盎然都市空間的開發理念。基地中央規劃了約6,000㎡的綠地廣場，公開廣場空間合計達約8,000㎡。透過將辦公與住宅兩種用途進行一體化規劃，旨在創造全天候充滿活力的街區。
事業誕生背景──大崎副都心與西品川地區的課題
1982年「副都心」指定與大崎站交通樞紐化
大崎地區被東京都指定為「副都心」是在1982年。其後，2001至2002年間，湘南新宿線、埼京線、臨海線相繼延伸至大崎站停靠，大幅強化了與山手線的轉乘樞紐功能。交通便利性的提升，進一步激發了大崎周邊的再開發動能。
正因如此，2002年大崎站周邊地區（約60公頃）被指定為「都市再生緊急整備地域」，建立了由國家與東京都支持民間主導再開發的體制。從大崎新城（1987年）、Gate City大崎（1999年）、ThinkPark（2007年）、大崎West City Towers（2009年）到大崎Wiz Tower（2014年），大崎站周邊的大型再開發持續推進。西品川一丁目地區可說是大崎副都心變遷的「最終篇章」。
汽車駕訓班舊址、木造密集區與崖地的複合都市問題
西品川一丁目地區所面臨的課題絕非單純。以住友不動產收購的汽車駕訓班舊址為核心，周圍混雜著木造密集（木密）區域以及高低差約8公尺的陡峭崖地。這處崖地阻礙了周邊居民的通行，從防災與無障礙的角度來看，亟需儘速解決。
然而，正是這些複合性課題的存在，提升了本事業的社會意義。同時實現崖地消除與木密區域更新，成為再開發組合與地權人長期投入協商共識的正當理由。
從籌備組合成立到竣工──歷時10年的事業歷程
與約300名地權人的協商共識過程
本事業最大的難關，在於與約300名地權人的協商共識。住友不動產取得汽車駕訓班舊址後，約於2009年成立籌備組合，正式展開與地權人的協商。其後，2012年品川區完成都市計畫決定，2013年7月31日取得東京都知事核發的再開發組合設立許可。
經過約4年的準備期，2015年7月A街區（辦公棟）動工，翌年2016年1月B街區（住宅棟）隨之動工。2018年1月A街區竣工，同年3月20日正式開業。B街區於2018年8月底竣工，同年10月11日舉行了大崎花園城市整體竣工典禮。從籌備組合成立算起約10年，從組合設立許可到竣工約5年，這項大型事業終於圓滿完成。
A街區：大崎地區最大辦公大樓「住友不動產大崎花園塔」
A街區建造的「住友不動產大崎花園塔」是一棟採用隔震結構的地上24層建築（高度114.15公尺）。建築基地面積19,928㎡、樓地板面積178,140㎡的規模為大崎地區之最。竣工同時，世嘉颯美集團即以總部及旗下20家關聯企業簽約承租超過半數樓層，成功引進大型租戶。
大型租戶自初期即進駐，在大樓出租率與收益穩定性方面，成為事業成功的重要因素。辦公大樓面臨的最大風險在於空置問題，而世嘉颯美集團這樣知名的企業集團成為核心租戶，使大崎花園城市自開業之初便享有高知名度。
B街區：隔震結構、423戶都市型出租住宅「大崎花園公寓」
B街區的「大崎花園公寓」為RC造隔震結構的地上22層建築（部分23層），總戶數423戶的都市型出租住宅。住友不動產持有其中195戶，以出租住宅形式營運。專有面積從25至100㎡不等，月租金從10萬日圓出頭到50萬日圓以上，滿足單身、頂客族、家庭等多元生活型態的需求。
除了距大崎站步行6分鐘的優越地段外，隔震結構帶來的高耐震性能與完善的都市型公共設施，無論法人租約或個人租約，均維持著穩定的高需求。與鄰近的小岩站再開發類似，大崎地區的出租住宅市場整體日趨成熟。
約8,000㎡公開廣場空間與崖地消除實現無障礙化
本事業在都市改善方面最值得關注的成果之一，便是約8,000㎡公開廣場空間的整備，以及高低差約8公尺崖地的消除。基地中央的綠地廣場（約6,000㎡）對外開放，並實現了周邊道路拓寬、新增行人動線及強化無障礙通行。
這項公共空間的整備，不僅解決了過去木密區域與崖地的都市問題，更發揮了提升大崎副都心整體步行動線連貫性的作用。堪稱再開發事業超越單純不動產開發、承擔區域基礎設施整備角色的典範。
與周邊再開發的關聯──大崎副都心的變遷與未來
從大崎新城到Gate City、ThinkPark的開發歷程
回顧大崎副都心的變遷，以1987年的大崎新城為起點，歷經Gate City大崎（1999年）、ThinkPark（2007年）、大崎West City Towers（2009年）、NBF大崎大樓（原Sony City大崎，2011年）、大崎Wiz Tower（2014年）、Park City大崎（2015年），約30年間大型再開發接連推進。
這些連續性的開發逐步提升了大崎的品牌價值，形成了促成西品川一丁目地區事業化的市場環境。各項再開發所創造的辦公需求、住宅需求與商業需求層層累積，構築了今日大崎副都心的都市格局。
大崎花園城市之後的大崎地區再開發動態
大崎花園城市完工後，大崎地區的新開發仍持續進行。大崎站西口的「大崎Station Residence」（地上37層、高度143公尺）已於2026年3月開始入住。此外，東五反田二丁目第3地區（大崎River Walk Garden）也正在施工中。品川浦周邊地區（北品川一丁目、東品川一丁目，約13公頃）更以2026年度完成都市計畫決定為目標推進事業化。
品川站西口土地區劃整理事業在內，品川區整體的大型專案相互聯動，從大崎到品川的廣域地區正處於持續都市變貌的進程中。這樣的開發連鎖效應，成為支撐地價持續上漲的結構性因素。對不動產市場的影響──從地價與租金數據解讀大崎的資產價值
大崎站前地價走勢（2025年公告）
大崎花園城市竣工至今約7年，大崎地區的不動產價值究竟發生了怎樣的變化？根據2025年公告地價數據，大崎站周邊的平均地價已達約252萬日圓/㎡（每坪約835萬日圓），年增率高達+11.47%。此外，品川區整體也確認了平均+12.15%的地價漲幅（2025年公告地價，國土交通省）。
雖然不能斷言這一地價上漲完全歸因於大崎花園城市，但總樓地板面積22萬㎡的大型複合設施大幅增加了該區域的就業人口、居住人口與到訪人數，對區域需求的整體提升產生了直接影響。
大崎花園公寓的中古價格走勢與租金行情
大崎花園公寓的中古市場價格，截至2025年6月，範圍為5,133萬至1億7,416萬日圓，每㎡單價約在205至229萬日圓的水準。租賃市場維持著月租10萬日圓出頭至50萬日圓的寬幅價格帶，無論法人需求或高資產族群需求均呈現穩健態勢。
與竣工時（2018年）相比，隨著周邊地區地價上漲，資產價值穩步攀升。從長期持有的不動產投資角度來看，大崎地區的基本面堪稱良好。正如東京都心再開發對不動產價值的影響一文所述，基礎設施整備與再開發的連鎖效應，已成為東京不動產價值形成中最重要的評估指標。
不動產投資者應關注的大崎地區未來潛力
大崎地區擁有多條鐵路路線（JR山手線、湘南新宿線、埼京線、臨海線）匯集的交通樞紐優勢，加上大規模再開發的連鎖效應，辦公、住宅、商業需求持續擴大。大崎花園城市作為其中扮演核心角色的事業，對提升區域品牌價值貢獻甚鉅。
然而，地價持續上漲也意味著投資報酬率的下降。在高價位進行新投資時，必須將資本化率壓縮納入考量，從長期視角進行報酬試算，並仔細審視租戶穩定性。不應僅著眼於短期價格上漲，而應綜合評估基礎設施整備進度、租戶需求的持續性及區域整體開發計畫，方能做出值得信賴的投資決策。
【總結】大崎花園城市展現的都市再生可能性
西品川一丁目地區第一種市街地再開發事業（大崎花園城市）是一個超越單純大型不動產開發的都市再生實踐案例。面對木密區域、崖地、汽車駕訓班舊址等複合性都市課題，地權人約300名與組合、住友不動產歷經10年以上的共同努力，於2018年結晶為大崎副都心的嶄新面貌。
從本事業可歸納出以下要點：
- 長期協商共識的價值：與約300名地權人歷時約10年的協商，使總事業費1,336億日圓、總樓地板面積22萬㎡的大規模事業得以實現
- 複合用途的綜效：辦公、住宅、公開廣場的組合，帶來了全天候街區活化與區域品牌價值的提升
- 對都市基礎設施的貢獻：崖地消除、無障礙化、約8,000㎡公開廣場整備，直接改善了周邊居民的生活環境
- 對地價與資產價值的波及效果：大崎站前地價年增率+11.47%（2025年公告），維持高水準，可確認再開發的持續波及效果
- 向下一代開發的連鎖效應：對大崎Station Residence、品川浦周邊地區等後續專案發揮了引爆劑的作用
都市再生並非一次事業即可完成，而是一個以長期視角培育區域價值的過程。大崎花園城市作為其中的典範案例，在不動產投資與城市營造兩方面均提供了豐富的啟示。
常見問題（FAQ）
Q1. 西品川一丁目地區市街地再開發事業（大崎花園城市）位於何處？
A. 位於東京都品川區西品川一丁目1～3番，距JR大崎站（山手線、湘南新宿線、埼京線、臨海線）步行約6分鐘。施行面積約3.9公頃（約39,000㎡），位於大崎副都心南側，毗鄰大崎新城及Gate City大崎等核心區域。
Q2. 大崎花園城市的設施規模與總事業費為何？
A. 由A街區的辦公大樓「住友不動產大崎花園塔」（地上24層、樓地板面積約178,140㎡）與B街區的出租住宅「大崎花園公寓」（地上22層、423戶）兩棟組成，總樓地板面積約22萬㎡。總事業費約1,336億日圓，為大崎地區最大規模的複合再開發。竣工典禮於2018年10月11日舉行。
Q3. 參與組合成員住友不動產扮演了怎樣的角色？
A. 住友不動產在取得汽車駕訓班舊址後，歷時約10年推動與約300名地權人的協商共識，作為參與組合成員在事業中發揮了核心作用。從住友不動產大崎花園塔的命名即可看出，該公司在大崎地區的影響力於竣工後仍持續至今。
Q4. 大崎花園城市的完工對周邊地價產生了怎樣的影響？
A. 截至2025年，大崎站周邊的公告地價平均約252萬日圓/㎡（年增率+11.47%），維持高水準的漲幅。品川區整體也確認了年增率+12.15%的地價上漲。分析認為，以大崎花園城市為首的一系列再開發帶動了辦公與住宅雙重需求，有助於提升整體區域品牌價值。大崎花園公寓的中古價格在2025年也維持在5,000萬至超過1億7,000萬日圓的水準（2025年公告地價，國土交通省）。
引用及參考資料
