En el distrito Nishi-Shinagawa 1-chome del barrio de Shinagawa, a solo 6 minutos a pie de la estación JR Osaki, se encontraba un área de aproximadamente 3,9 hectáreas que antiguamente albergaba una autoescuela y una zona densamente edificada con construcciones de madera. En otoño de 2018, este espacio se transformó completamente bajo el nombre de "Osaki Garden City". Tras aproximadamente 10 años de negociaciones para alcanzar el consenso con unos 300 propietarios, este proyecto de reurbanización mixta —el mayor del área de Osaki, con una inversión total de 134.600 millones de yenes y 220.000 m² de superficie construida— ¿qué impacto ha tenido en el valor inmobiliario del subcentro de Osaki? En este artículo repasamos la totalidad del proyecto y lo contrastamos con los datos actuales del mercado, siete años después de su finalización.
¿Qué es la reurbanización del distrito Nishi-Shinagawa 1-chome? Información básica del proyecto
Promotor, zona de actuación y dimensiones del proyecto
La denominación oficial de este proyecto es "Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Distrito Nishi-Shinagawa 1-chome". El promotor fue la Asociación de Reurbanización Urbana del Distrito Nishi-Shinagawa 1-chome, con Sumitomo Realty & Development como propietario y miembro participante de la asociación, desempeñando un papel central en la ejecución del proyecto. El área de actuación abarca aproximadamente 3,9 hectáreas (unos 39.000 m²), comprendiendo los números 1 a 3 de Nishi-Shinagawa 1-chome, Osaki 1-chome y Hiromachi 2-chome, en el barrio de Shinagawa, Tokio.
La envergadura del proyecto destaca notablemente en el área de Osaki. Está compuesto por dos edificios: la torre de oficinas "Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower" en el Bloque A (2 plantas subterráneas y 24 plantas sobre rasante, 114,15 m de altura, aproximadamente 178.140 m² de superficie construida) y el complejo residencial de alquiler "Osaki Garden Residence" en el Bloque B (2 plantas subterráneas y 22 plantas sobre rasante, aproximadamente 41.430 m² de superficie construida), alcanzando una superficie total construida de unos 220.000 m². La inversión total del proyecto ascendió a aproximadamente 134.600 millones de yenes.
Origen del nombre "Osaki Garden City" y concepto de desarrollo
El nombre "Osaki Garden City (OSAKI GARDEN CITY)" refleja el concepto de crear un espacio urbano rico en vegetación. En la zona central del recinto se habilitó una plaza verde de aproximadamente 6.000 m², y el total de espacios públicos abiertos alcanza los 8.000 m². El proyecto buscó generar un distrito activo las 24 horas del día mediante la integración de dos usos complementarios: oficinas y viviendas.
Contexto del proyecto: los desafíos del subcentro de Osaki y el área de Nishi-Shinagawa
La designación como "subcentro" en 1982 y la transformación de la estación de Osaki en nudo de transporte
El área de Osaki fue designada como "subcentro" por el Gobierno Metropolitano de Tokio en 1982. Posteriormente, entre 2001 y 2002, las líneas Shonan-Shinjuku, Saikyo y Rinkai se extendieron hasta la estación de Osaki, reforzando significativamente su función como terminal de conexión con la línea Yamanote. Esta mejora en la accesibilidad del transporte impulsó aún más el dinamismo de reurbanización en los alrededores de Osaki.
Precisamente por ello, en 2002, la zona circundante a la estación de Osaki (aproximadamente 60 hectáreas) fue designada como "Zona de Urgente Regeneración Urbana", estableciéndose un marco en el que el gobierno nacional y metropolitano respaldaban la reurbanización liderada por el sector privado. Desde Osaki New City (1987), Gate City Osaki (1999), ThinkPark (2007), Osaki West City Towers (2009) hasta Osaki Wiz Tower (2014), los grandes proyectos de reurbanización se han sucedido de forma continuada alrededor de la estación de Osaki. El proyecto de Nishi-Shinagawa 1-chome se posiciona como el "capítulo final" de esta transformación del subcentro de Osaki.
Problemas urbanos complejos: autoescuela abandonada, zona de edificación densa en madera y desniveles del terreno
Los desafíos que enfrentaba el distrito de Nishi-Shinagawa 1-chome eran de considerable complejidad. Tomando como núcleo el antiguo terreno de la autoescuela adquirido por Sumitomo Realty, coexistían una zona de edificación densa en madera (mokumitsu) y un pronunciado desnivel de aproximadamente 8 metros. Este desnivel dificultaba el desplazamiento de los residentes del entorno y exigía una solución urgente desde las perspectivas de la prevención de desastres y la accesibilidad universal.
De hecho, la existencia de estos problemas complejos fue precisamente lo que otorgó mayor trascendencia social al proyecto. Resolver simultáneamente el desnivel del terreno y renovar la zona de edificación densa se convirtió en la causa que justificó el largo proceso de consenso entre la asociación de reurbanización y los propietarios.
De la constitución de la asociación preparatoria a la finalización: 10 años de desarrollo
El proceso de consenso con aproximadamente 300 propietarios
El mayor desafío de este proyecto fue alcanzar el consenso con los aproximadamente 300 propietarios afectados. Tras la adquisición del terreno de la autoescuela por parte de Sumitomo Realty, alrededor de 2009 se constituyó la asociación preparatoria y se intensificaron las negociaciones con los propietarios. En 2012, el barrio de Shinagawa aprobó el plan urbanístico y, el 31 de julio de 2013, se obtuvo la autorización del gobernador de Tokio para la constitución formal de la asociación de reurbanización.
Tras un periodo preparatorio de aproximadamente 4 años, en julio de 2015 se iniciaron las obras del Bloque A (torre de oficinas), seguidas en enero de 2016 por las del Bloque B (edificio residencial). El Bloque A se completó en enero de 2018 y abrió sus puertas el 20 de marzo del mismo año. El Bloque B se finalizó a finales de agosto de 2018, y el 11 de octubre de ese año se celebró la ceremonia de inauguración del conjunto completo de Osaki Garden City. Desde la constitución de la asociación preparatoria, el proyecto abarcó aproximadamente 10 años; desde la autorización formal de la asociación hasta la finalización, unos 5 años.
Bloque A: el mayor edificio de oficinas del área de Osaki, "Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower"
La "Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower", construida en el Bloque A, es un edificio de oficinas de 24 plantas sobre rasante (114,15 m de altura) con estructura de aislamiento sísmico. Con una superficie de parcela de 19.928 m² y una superficie construida de 178.140 m², su escala es la mayor del área de Osaki. Coincidiendo con la finalización, se logró un importante hito en la captación de inquilinos: el Grupo Sega Sammy contrató más de la mitad de todas las plantas para su sede central y 20 empresas del grupo.
La incorporación de un gran inquilino desde el inicio fue un factor clave del éxito del proyecto en términos de tasa de ocupación y estabilidad de ingresos. En los edificios de oficinas, el riesgo de vacancia constituye el principal desafío, pero al contar con un grupo empresarial de renombre como Sega Sammy como inquilino ancla, el reconocimiento de Osaki Garden City se elevó desde su apertura.
Bloque B: viviendas urbanas de alquiler con estructura antisísmica y 423 unidades, "Osaki Garden Residence"
"Osaki Garden Residence", en el Bloque B, es un complejo residencial urbano de alquiler con estructura de hormigón armado y aislamiento sísmico, de 22 plantas sobre rasante (parcialmente 23 plantas) y un total de 423 viviendas. Sumitomo Realty posee 195 unidades que opera como viviendas de alquiler. Las superficies oscilan entre 25 y 100 m², con alquileres mensuales que van desde poco más de 100.000 yenes hasta más de 500.000 yenes, adaptándose a diversos estilos de vida: personas solas, parejas sin hijos y familias.
Además de su ubicación a 6 minutos a pie de la estación de Osaki, la elevada resistencia sísmica proporcionada por la estructura de aislamiento y las completas instalaciones comunes de carácter urbano mantienen una alta demanda tanto por parte de contratos corporativos como individuales. Al igual que la reurbanización de la estación de Koiwa en zonas cercanas, el mercado de viviendas de alquiler del área de Osaki ha ido ganando solidez progresivamente.
8.000 m² de espacios públicos abiertos y accesibilidad universal mediante la eliminación del desnivel
Uno de los logros más destacados de este proyecto en materia de mejora urbana es la habilitación de aproximadamente 8.000 m² de espacios públicos abiertos y la eliminación del desnivel de unos 8 metros. La plaza verde central (aproximadamente 6.000 m²) está abierta al público, y se llevaron a cabo la ampliación de las calles circundantes, la creación de nuevas rutas peatonales y el refuerzo de la accesibilidad universal.
Esta dotación de espacio público no solo resolvió los problemas urbanos previos —la zona de edificación densa y el desnivel del terreno—, sino que también contribuye a mejorar la conectividad peatonal del conjunto del subcentro de Osaki. Es un ejemplo paradigmático de cómo un proyecto de reurbanización trasciende el mero desarrollo inmobiliario para asumir un papel de mejora de las infraestructuras del territorio.
Relación con otros proyectos de reurbanización: evolución y futuro del subcentro de Osaki
Historia del desarrollo: de Osaki New City a Gate City y ThinkPark
Repasando la evolución del subcentro de Osaki, desde Osaki New City en 1987, se han encadenado grandes proyectos de reurbanización durante más de 30 años: Gate City Osaki (1999), ThinkPark (2007), Osaki West City Towers (2009), NBF Osaki Building (antiguo Sony City Osaki, 2011), Osaki Wiz Tower (2014) y Park City Osaki (2015).
Esta sucesión continua de desarrollos ha elevado gradualmente el valor de marca de Osaki, generando un entorno de mercado favorable que impulsó la viabilidad del proyecto de Nishi-Shinagawa 1-chome. La demanda acumulada de oficinas, viviendas y comercio generada por cada proyecto de reurbanización ha configurado la categoría urbana que el subcentro de Osaki ostenta en la actualidad.
Tendencias de reurbanización en el área de Osaki posteriores a Osaki Garden City
Tras la finalización de Osaki Garden City, el área de Osaki sigue acogiendo nuevos desarrollos. En la salida oeste de la estación de Osaki, "Osaki Station Residence" (37 plantas, 143 m de altura) comenzó a recibir residentes en marzo de 2026. Asimismo, el proyecto del distrito Higashi-Gotanda 2-chome Tercera Zona (Osaki Riverwalk Garden) está en fase de ejecución. Además, la zona circundante a Shinagawa-ura (Kita-Shinagawa 1-chome y Higashi-Shinagawa 1-chome, aproximadamente 13 hectáreas) avanza hacia la aprobación del plan urbanístico prevista para el ejercicio 2026.
El proyecto de reordenación parcelaria de la salida oeste de la estación de Shinagawa se suma a la serie de grandes proyectos interconectados en todo el barrio de Shinagawa, y el amplio corredor urbano que se extiende de Osaki a Shinagawa se encuentra inmerso en una transformación continua. Esta cadena de desarrollos constituye un factor estructural que sostiene el incremento persistente de los valores del suelo.Impacto en el mercado inmobiliario: el valor patrimonial de Osaki según los datos de precios del suelo y alquileres
Evolución de los precios del suelo frente a la estación de Osaki (datos oficiales de 2025)
Transcurridos aproximadamente 7 años desde la finalización de Osaki Garden City, ¿cómo ha evolucionado el valor inmobiliario del área de Osaki? Según los datos oficiales de precios del suelo de 2025, el precio medio del suelo en los alrededores de la estación de Osaki alcanza los 2,52 millones de yenes/m² (aproximadamente 8,35 millones de yenes/tsubo), registrando una tasa de incremento interanual del +11,47%. Asimismo, en el conjunto del barrio de Shinagawa se confirma un incremento medio del +12,15% en el valor del suelo (precios oficiales de 2025, Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo).
Aunque no puede atribuirse este incremento exclusivamente a Osaki Garden City, es razonable considerar que un complejo de usos mixtos de 220.000 m² de superficie construida, al incrementar sustancialmente el número de trabajadores, residentes y visitantes del área, ha ejercido un impacto directo en el fortalecimiento de la demanda regional.
Evolución de los precios de reventa y alquileres de Osaki Garden Residence
Los precios en el mercado de segunda mano de Osaki Garden Residence, a junio de 2025, oscilan entre 51,33 y 174,16 millones de yenes, con un precio por m² situado entre 2,05 y 2,29 millones de yenes. En el mercado de alquiler se mantiene una amplia horquilla de precios, desde poco más de 100.000 yenes hasta más de 500.000 yenes mensuales, lo que evidencia una demanda sólida tanto del segmento corporativo como del segmento de alto poder adquisitivo.
En comparación con el momento de la finalización (2018), el valor patrimonial ha crecido de forma constante en consonancia con el incremento de los precios del suelo en la zona, y los fundamentales del área de Osaki son favorables también desde la perspectiva de la inversión inmobiliaria a largo plazo. Como se expone en el artículo sobre el impacto de la reurbanización del centro de Tokio en el valor inmobiliario, la concatenación de mejoras en infraestructuras y proyectos de reurbanización constituye el eje de valoración más relevante en la formación de precios inmobiliarios en Tokio.
Potencial futuro del área de Osaki para inversores inmobiliarios
El área de Osaki cuenta con la ventaja de ser un nudo de transporte donde confluyen múltiples líneas ferroviarias (JR Yamanote, Shonan-Shinjuku, Saikyo y Rinkai), mientras que la cadena de grandes reurbanizaciones ha impulsado la expansión continua de la demanda de oficinas, viviendas y comercio. Osaki Garden City, como proyecto central de esta dinámica, ha contribuido de manera decisiva a elevar la marca del área.
No obstante, el incremento sostenido de los precios del suelo implica también una reducción de las rentabilidades de inversión. En el caso de nuevas inversiones en niveles de precios elevados, resulta imprescindible realizar estimaciones de retorno a largo plazo que contemplen la compresión de las tasas de capitalización, así como un análisis riguroso de la estabilidad de los inquilinos. En lugar de centrarse únicamente en la revalorización a corto plazo, una evaluación integral del avance de las infraestructuras, la sostenibilidad de la demanda de inquilinos y el pipeline de desarrollo del área en su conjunto permitirá tomar decisiones de inversión más fiables.
Conclusión: las posibilidades de regeneración urbana que demuestra Osaki Garden City
El Proyecto de Reurbanización Urbana Tipo 1 del Distrito Nishi-Shinagawa 1-chome (Osaki Garden City) es un caso práctico de regeneración urbana que trasciende el mero desarrollo inmobiliario a gran escala. Ante problemas urbanos complejos como la zona de edificación densa en madera, el desnivel del terreno y el solar de la antigua autoescuela, aproximadamente 300 propietarios, la asociación de reurbanización y Sumitomo Realty trabajaron durante más de 10 años para materializar en 2018 el nuevo rostro del subcentro de Osaki.
A continuación se resumen los puntos clave que se extraen de este proyecto:
- El valor del consenso a largo plazo: aproximadamente 10 años de negociaciones con unos 300 propietarios hicieron posible un proyecto de 133.600 millones de yenes de inversión y 220.000 m² de superficie construida
- Efecto sinérgico de los usos mixtos: la combinación de oficinas, viviendas y espacios públicos abiertos ha generado la activación del distrito durante todo el día y la mejora de la marca del área
- Contribución a las infraestructuras urbanas: la eliminación del desnivel, la accesibilidad universal y la habilitación de aproximadamente 8.000 m² de espacios públicos han mejorado directamente el entorno de vida de los residentes del entorno
- Efecto sobre los precios del suelo y el valor patrimonial: los precios oficiales del suelo frente a la estación de Osaki registran un incremento interanual del +11,47% (datos oficiales de 2025), confirmándose el efecto continuado de la reurbanización
- Efecto catalizador para desarrollos futuros: el proyecto ha servido como impulsor de desarrollos posteriores como Osaki Station Residence y la zona de Shinagawa-ura
La regeneración urbana no se completa con un solo proyecto, sino que es un proceso de creación de valor territorial con visión a largo plazo. Osaki Garden City constituye un ejemplo paradigmático que ofrece valiosas enseñanzas tanto en el ámbito de la inversión inmobiliaria como en el de la planificación urbana.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Dónde se ubica el Proyecto de Reurbanización Urbana del Distrito Nishi-Shinagawa 1-chome (Osaki Garden City)?
R. Se encuentra en Nishi-Shinagawa 1-chome, números 1 a 3, barrio de Shinagawa, Tokio, a aproximadamente 6 minutos a pie de la estación JR Osaki (líneas Yamanote, Shonan-Shinjuku, Saikyo y Rinkai). El área de actuación es de aproximadamente 3,9 hectáreas (unos 39.000 m²), situado en la zona sur del subcentro de Osaki. Colinda con el área central del subcentro donde se concentran proyectos como Osaki New City y Gate City Osaki.
P2. ¿Cuáles son las dimensiones de las instalaciones y la inversión total de Osaki Garden City?
R. Está compuesto por dos edificios: la torre de oficinas "Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower" en el Bloque A (24 plantas, aproximadamente 178.140 m² de superficie construida) y el complejo residencial de alquiler "Osaki Garden Residence" en el Bloque B (22 plantas, 423 viviendas), con una superficie total construida de aproximadamente 220.000 m². La inversión total ascendió a unos 133.600 millones de yenes, constituyendo el mayor proyecto de reurbanización mixta del área de Osaki. La ceremonia de inauguración se celebró el 11 de octubre de 2018.
P3. ¿Qué papel desempeñó Sumitomo Realty como miembro participante de la asociación?
R. Tras adquirir el terreno de la antigua autoescuela, Sumitomo Realty lideró durante aproximadamente 10 años el proceso de consenso con los cerca de 300 propietarios, desempeñando un papel central como miembro participante de la asociación. Como refleja la denominación de la Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower, la presencia de la compañía en el área de Osaki perdura tras la finalización del proyecto.
P4. ¿Qué impacto ha tenido la finalización de Osaki Garden City en los precios del suelo del entorno?
R. Los precios oficiales del suelo en los alrededores de la estación de Osaki alcanzaron en 2025 una media de aproximadamente 2,52 millones de yenes/m² (incremento interanual del +11,47%), registrando un nivel de crecimiento elevado. En el conjunto del barrio de Shinagawa se confirma asimismo un incremento del +12,15% interanual en los valores del suelo. Se estima que la sucesión de proyectos de reurbanización encabezados por Osaki Garden City ha estimulado la demanda tanto de oficinas como de viviendas, contribuyendo a la mejora del atractivo global del área. Los precios de reventa de Osaki Garden Residence se mantienen en 2025 en un rango de 50 a más de 170 millones de yenes (precios oficiales de 2025, Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo).
Fuentes y referencias
- Oficina de Desarrollo Urbano del Gobierno Metropolitano de Tokio, "Proyecto de Reurbanización Urbana del Distrito Nishi-Shinagawa 1-chome"
- Barrio de Shinagawa, "Situación de los proyectos de reurbanización urbana" (actualizado el 4 de febrero de 2025)
- Barrio de Shinagawa, "Noticias fotográficas de Shinagawa: ceremonia de inauguración del Proyecto de Reurbanización del Distrito Nishi-Shinagawa 1-chome" (11 de octubre de 2018)
- Comunicado de prensa de Sumitomo Realty, "Apertura de Sumitomo Fudosan Osaki Garden Tower" (20 de marzo de 2018)
- Comunicado de prensa de Sumitomo Realty, "Finalización completa de Osaki Garden City y ceremonia de inauguración" (16 de octubre de 2018)
- Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, "Precios oficiales del suelo del año Reiwa 7" (datos oficiales de 2025)
