从JR大崎站步行6分钟即可到达品川区西品川一丁目。这片曾经分布着驾校和木造密集住宅区的约3.9公顷区域，于2018年秋季以"大崎花园城"的全新面貌整体竣工。历经约10年与约300名产权人的协商达成共识，总投资额1,346亿日元、总建筑面积22万㎡——这一大崎地区最大规模的综合再开发项目，究竟给大崎副都心的房地产价值带来了怎样的影响？本文将在回顾项目全貌的同时，结合竣工7年后的最新市场数据进行深入分析。
西品川一丁目地区再开发概述——项目基本信息
实施主体、施工区域及项目规模概况
本项目的正式名称为"西品川一丁目地区第一种市街地再开发事业"。实施主体为西品川一丁目地区市街地再开发组合，住友不动产株式会社作为产权人及参与组合成员，在项目推进中发挥了核心作用。施工面积约3.9公顷（约39,000㎡），覆盖东京都品川区西品川一丁目1至3番、大崎一丁目及广町二丁目区域。
项目规模在大崎地区首屈一指。由A街区的办公大楼"住友不动产大崎花园塔"（地下2层、地上24层，高114.15米，建筑面积约178,140㎡）和B街区的租赁住宅"大崎花园公馆"（地下2层、地上22层，建筑面积约41,430㎡）两栋建筑组成，总建筑面积达约22万㎡。总投资额约1,346亿日元。
"大崎花园城"街区命名的由来与开发理念
"大崎花园城（OSAKI GARDEN CITY）"这一名称蕴含着打造绿意盎然城市空间的开发理念。项目在地块中央区域整备了约6,000㎡的绿地广场，公共开放空间总面积达约8,000㎡。通过将办公与住宅两大功能一体化规划，旨在营造全天候充满活力的城市街区。
项目诞生的背景——大崎副都心与西品川地区的课题
1982年"副都心"定位与大崎站交通枢纽化
大崎地区被东京都指定为"副都心"是在1982年。此后，2001至2002年间，湘南新宿线、�的京线、临海线相继延伸并停靠大崎站，其作为山手线换乘枢纽的功能得到大幅强化。交通便利性的提升进一步推动了大崎周边的再开发热潮。
正因如此，2002年大崎站周边地区（约60公顷）被指定为"都市再生紧急整备地域"，形成了国家和东京都支持民间主导再开发的体制。从大崎新城（1987年）、门城大崎（1999年）、ThinkPark（2007年）、大崎西城塔（2009年），到大崎威兹塔（2014年），大崎站周边的大型再开发项目持续推进。西品川一丁目地区可以说是大崎副都心发展历程中的"收官之作"。
驾校旧址、木造密集区与悬崖地形——复合型城市问题
西品川一丁目地区面临的课题错综复杂。以住友不动产收购的驾校旧址为核心，木造密集住宅区与高差约8米的陡峭崖地交织在一起。这处崖地不仅阻碍了周边居民的出行，从防灾和无障碍通行的角度来看也亟待解决。
然而，正是这些复合型课题的存在，提升了项目的社会意义。同步消除崖地障碍并更新木造密集区，成为再开发组合与产权人长期推进共识形成的核心使命。
从筹备组合成立到竣工——历时10年的项目历程
与约300名产权人的共识形成过程
本项目最大的难点在于与约300名产权人达成共识。住友不动产收购驾校旧址后，自2009年左右成立筹备组合，正式开启与产权人的协商。其后，2012年品川区确定城市规划，2013年7月31日取得东京都知事的再开发组合设立认可。
经过约4年的筹备，2015年7月A街区（办公楼）动工，次年2016年1月B街区（住宅楼）开工建设。2018年1月A街区竣工，同年3月20日正式开业。B街区于2018年8月底竣工，同年10月11日举行了大崎花园城整体竣工仪式。从筹备组合成立算起历时约10年，从组合正式设立认可到竣工约5年，这一大型项目终于圆满完成。
A街区：大崎地区最大办公大楼"住友不动产大崎花园塔"
A街区建设的"住友不动产大崎花园塔"是一座采用隔震结构的地上24层（高114.15米）办公大楼。建筑用地面积19,928㎡，建筑面积178,140㎡，规模为大崎地区之最。竣工之际，世嘉飒美集团即以总部及旗下20家关联企业签约租赁超过半数楼层，成功实现了大型租户引进。
大型租户的早期入驻在大楼出租率和收益稳定性方面成为项目成功的重要因素。办公大楼面临的最大风险是空置，而世嘉飒美集团这一知名企业集团成为核心租户，使大崎花园城从开业之初便获得了较高的市场认知度。
B街区：隔震结构、423户都市型租赁住宅"大崎花园公馆"
B街区的"大崎花园公馆"是一座钢筋混凝土隔震结构的地上22层（部分23层）都市型租赁住宅，共计423户。住友不动产持有其中195户，以租赁住宅形式运营。户型面积从25至100㎡不等，月租金从10万日元出头到50万日元以上，满足单身人士、双职工家庭及多口之家等多元化居住需求。
凭借距大崎站步行6分钟的优越区位、隔震结构带来的高抗震性能以及完善的都市型公共设施，无论法人客户还是个人租户都保持着旺盛的需求。与周边的小岩站再开发等项目类似，大崎地区的租赁住宅市场整体厚度持续增加。
约8,000㎡公共开放空间与崖地消除实现无障碍化
本项目在城市改善方面最值得关注的成果之一，是约8,000㎡公共开放空间的整备以及约8米高差崖地的消除。地块中央的绿地广场（约6,000㎡）向市民开放，同时实现了周边道路拓宽、新设步行通道及无障碍通行设施的强化。
公共空间的整备不仅解决了原有木造密集区和崖地等城市问题，还在提升大崎副都心整体步行通达性方面发挥了重要作用。这堪称再开发项目超越单纯房地产开发、承担区域基础设施建设职能的典范案例。
与周边再开发的关联——大崎副都心的演变与展望
从大崎新城到门城大崎、ThinkPark的开发史
回顾大崎副都心的演变历程，从1987年大崎新城开始，历经门城大崎（1999年）、ThinkPark（2007年）、大崎西城塔（2009年）、NBF大崎大厦（原索尼城大崎，2011年）、大崎威兹塔（2014年）、公园城大崎（2015年），约30年间大型再开发项目接连不断。
这种连续性开发逐步提升了大崎的品牌价值，为西品川一丁目地区的项目落地创造了有利的市场环境。各再开发项目带来的办公需求、住宅需求和商业需求层层叠加，共同塑造了今天大崎副都心的城市品格。
大崎花园城之后大崎地区再开发动向
大崎花园城竣工后，大崎地区的新开发仍在持续推进。大崎站西口的"大崎站公馆"（地上37层、高143米）已于2026年3月开始入住。此外，东五反田二丁目第3地区（大崎河滨漫步花园）也在施工中。品川浦周边地区（北品川一丁目、东品川一丁目，约13公顷）正以2026年度确定城市规划为目标推进项目化。
品川站西口土地区划整理事业在内，品川区整体的大型项目正在联动推进，从大崎到品川的广域区域正处于持续的城市变革之中。这种开发的连锁效应构成了地价持续上涨的结构性因素。对房地产市场的影响——从地价与租金数据解读大崎的资产价值
大崎站前地价走势（2025年公示）
大崎花园城竣工约7年后的今天，大崎地区的房地产价值发生了怎样的变化？根据2025年公示地价数据，大崎站周边平均地价已达约252万日元/㎡（折合每坪约835万日元），同比录得+11.47%的高水平涨幅。同时，品川区整体也确认了平均+12.15%的地价上涨（2025年公示地价，日本国土交通省）。
虽然不能断言地价上涨完全归因于大崎花园城，但总建筑面积22万㎡的大型综合设施大幅增加了区域的就业人口、居住人口和到访人数，可以认为对区域需求的整体提升产生了直接影响。
大崎花园公馆二手房价走势与租金行情
截至2025年6月，大崎花园公馆的二手市场价格在5,133万至1亿7,416万日元之间，每平方米单价约为205至229万日元。租赁市场方面，月租金从10万日元出头到50万日元以上的宽幅价格带持续维持，法人需求和高净值客户需求均表现坚挺。
与竣工时（2018年）相比，随着周边地区地价的上涨，资产价值稳步攀升。从长期持有的房地产投资角度来看，大崎地区的基本面可谓良好。正如东京都心再开发对房地产价值的影响一文所述，基础设施建设与再开发的连锁效应已成为东京房地产价值形成中最重要的评价维度。
房地产投资者应关注的大崎地区未来潜力
大崎地区拥有多条铁路线路（JR山手线、湘南新宿线、埼京线、临海线）交汇的交通枢纽优势，加之大规模再开发的连锁效应，办公、住宅和商业需求持续扩大。大崎花园城作为其中的核心项目，为区域品牌的整体提升作出了重要贡献。
然而，地价的持续上涨也意味着投资回报率的下降。在高位区间进行新投资时，必须基于资本化率压缩的现实，以长期视角进行回报测算，并对租户稳定性进行审慎评估。不应仅着眼于短期价格上涨，而应综合判断基础设施建设进展、租户需求的可持续性以及区域整体的开发储备项目，方能做出可靠的投资决策。
【总结】大崎花园城展示的城市再生可能性
西品川一丁目地区第一种市街地再开发事业（大崎花园城）是一个超越单纯大型房地产开发的城市再生实践案例。面对木造密集区、崖地和驾校旧址等复合型城市课题，约300名产权人与再开发组合、住友不动产历经10余年的共同努力，于2018年将其打造为大崎副都心的崭新地标。
本项目带来的启示可归纳如下：
- 长期共识形成的价值：与约300名产权人历时约10年的协商，使总投资额1,336亿日元、总建筑面积22万㎡的大规模项目成为可能
- 复合功能的协同效应：办公、住宅与公共开放空间的组合，实现了街区全天候的活力与区域品牌的提升
- 对城市基础设施的贡献：崖地消除、无障碍化及约8,000㎡公共开放空间的整备，直接改善了周边居民的生活环境
- 对地价与资产价值的辐射效应：大崎站前地价同比上涨+11.47%（2025年公示），再开发的持续辐射效应得到印证
- 向下一代开发的传导：大崎站公馆、品川浦周边地区等后续项目的催化剂作用持续发挥
城市再生并非一次性项目即可完成，而是以长远视角培育区域价值的持续过程。大崎花园城作为成功范例，在房地产投资和城市建设两方面都提供了丰富的启示。
常见问题（FAQ）
Q1. 西品川一丁目地区市街地再开发事业（大崎花园城）位于哪里？
A. 位于东京都品川区西品川一丁目1至3番，距JR大崎站（山手线、湘南新宿线、埼京线、临海线）步行约6分钟。施工面积约3.9公顷（约39,000㎡），坐落于大崎副都心南侧，毗邻大崎新城、门城大崎等大崎副都心核心区域。
Q2. 大崎花园城的设施规模和总投资额是多少？
A. 由A街区的办公大楼"住友不动产大崎花园塔"（地上24层，建筑面积约178,140㎡）和B街区的租赁住宅"大崎花园公馆"（地上22层，423户）两栋建筑组成，总建筑面积约22万㎡。总投资额约1,336亿日元，是大崎地区最大规模的综合再开发项目。竣工仪式于2018年10月11日举行。
Q3. 参与组合成员住友不动产发挥了怎样的作用？
A. 住友不动产在收购驾校旧址后，历时约10年推动与约300名产权人的共识形成，作为参与组合成员在项目中发挥了核心作用。从"住友不动产大崎花园塔"的命名中也可以看出，该公司在大崎地区的影响力在竣工后持续延续。
Q4. 大崎花园城的竣工对周边地价产生了怎样的影响？
A. 截至2025年，大崎站周边公示地价平均约252万日元/㎡（同比+11.47%），录得高水平涨幅。品川区整体同比也确认了+12.15%的地价上涨，分析认为以大崎花园城为代表的系列再开发项目激活了办公和住宅双重需求，为区域整体品牌力的提升作出了贡献。大崎花园公馆的二手房价格在2025年也维持在5,000万至1亿7,000万日元以上的水平（2025年公示地价，日本国土交通省）。
引用与参考资料
