JR 오사키역에서 도보 6분 거리의 시나가와구 니시시나가와 1초메. 한때 자동차 교습소와 목조 밀집지역이 펼쳐져 있던 이 약 3.9ha 면적의 지역이 2018년 가을 '오사키 가든시티'로 전체 완공되었다. 약 300명의 토지권리자와의 합의 형성에 약 10년을 투입하고, 총사업비 1,346억 엔·총 연면적 22만㎡라는 오사키 지역 최대 규모의 복합 재개발은 오사키 부도심의 부동산 가치에 어떤 영향을 가져왔을까. 본고에서는 사업의 전모를 돌아보면서, 준공 후 7년이 경과한 현재의 시황 데이터와 함께 검증한다.
니시시나가와 1초메 지구 재개발이란──사업의 기본 정보
시행자·시행구역·사업 규모 개요
본 사업의 정식 명칭은 '니시시나가와 1초메 지구 제1종 시가지 재개발사업'이다. 시행자는 니시시나가와 1초메 지구 시가지 재개발조합이며, 스미토모부동산 주식회사가 토지권리자·참가조합원으로서 사업 추진의 핵심적 역할을 담당했다. 시행 면적은 약 3.9ha(약 39,000㎡)로, 도쿄도 시나가와구 니시시나가와 1초메 1~3번, 오사키 1초메, 히로마치 2초메 구역이 대상이다.
사업 규모는 오사키 지역에서 단연 돋보인다. A구역의 오피스 빌딩 '스미토모부동산 오사키 가든타워'(지하 2층·지상 24층, 높이 114.15m, 연면적 약 178,140㎡)와 B구역의 임대주택 '오사키 가든레지던스'(지하 2층·지상 22층, 연면적 약 41,430㎡) 2개 동으로 구성되며, 총 연면적은 약 22만㎡에 달한다. 총사업비는 약 1,346억 엔이다.
'오사키 가든시티'라는 블록명의 유래와 개발 콘셉트
'오사키 가든시티(OSAKI GARDEN CITY)'라는 명칭에는 녹음이 풍부한 도시 공간을 창출한다는 콘셉트가 담겨 있다. 부지 중앙부에는 약 6,000㎡의 녹지 광장이 조성되었으며, 공개 광장 공간의 합계는 약 8,000㎡에 달했다. 오피스와 주거라는 두 가지 용도를 일체적으로 정비함으로써, 24시간 활기 넘치는 블록을 만들어내는 것을 목표로 한 사업이다.
사업 탄생의 배경──오사키 부도심과 니시시나가와 지역의 과제
1982년 '부도심' 지정과 오사키역의 교통 터미널화
오사키 지역이 도쿄도의 '부도심'으로 지정된 것은 1982년의 일이다. 이후 2001~2002년에 걸쳐 쇼난신주쿠라인·사이쿄선·린카이선이 오사키역까지 연장·정차하게 되면서, 야마노테선과의 환승 터미널로서의 기능이 크게 강화되었다. 이러한 교통 편의성 향상이 오사키 주변의 재개발 기운을 한층 더 높이게 된다.
이에 따라 2002년에는 오사키역 주변 지역(약 60ha)이 '도시재생긴급정비지역'으로 지정되어, 민간 주도의 재개발을 국가와 도쿄도가 지원하는 체제가 갖춰졌다. 오사키 뉴시티(1987년), 게이트시티 오사키(1999년), ThinkPark(2007년), 오사키 웨스트시티 타워즈(2009년), 오사키 위즈타워(2014년) 등 오사키역 주변에서는 지속적으로 대형 재개발이 추진되어 왔다. 니시시나가와 1초메 지구는 이러한 오사키 부도심 변천의 '최종장'으로도 자리매김되는 사업이다.
자동차 교습소 부지·목조 밀집지역·절벽이라는 복합적 도시 문제
니시시나가와 1초메 지구가 안고 있던 과제는 단순하지 않았다. 스미토모부동산이 취득한 자동차 교습소 부지를 중심으로, 목조 밀집(목밀) 지역과 고저차 약 8m의 급경사 절벽이 혼재해 있었다. 이 절벽은 주변 주민의 이동을 방해하여, 방재·배리어프리 관점에서도 조속한 해결이 요구되고 있었다.
오히려 이러한 복합적인 과제의 존재가 사업의 사회적 의의를 높이는 요인이기도 했다. 절벽 해소와 목밀 지역의 갱신을 동시에 실현하는 것은, 재개발조합과 토지권리자가 장기간에 걸쳐 합의 형성에 매진하는 대의가 되었다.
준비조합 설립부터 준공까지──10년의 사업 경위
약 300명 토지권리자와의 합의 형성 과정
본 사업의 최대 난관은 약 300명에 이르는 토지권리자와의 합의 형성이었다. 스미토모부동산이 자동차 교습소 부지를 취득한 후, 2009년경부터 준비조합이 설립되어 토지권리자와의 협의가 본격화된다. 이후 2012년에 시나가와구가 도시계획을 결정하고, 2013년 7월 31일에는 도쿄도지사로부터 재개발조합 설립 인가를 받았다.
약 4년간의 준비 기간을 거친 2015년 7월에 A구역(오피스동)이 착공되고, 이듬해 2016년 1월에는 B구역(주거동)이 착공된다. 그리고 2018년 1월에 A구역이 준공되어, 같은 해 3월 20일에 개업을 맞이한다. B구역은 2018년 8월 말에 준공되었으며, 같은 해 10월 11일에 오사키 가든시티 전체의 준공식이 거행되었다. 준비조합 설립부터 따지면 약 10년, 조합 설립 인가부터 준공까지 약 5년이라는 대형 사업의 완성이었다.
A구역: 오사키 지역 최대의 오피스 빌딩 '스미토모부동산 오사키 가든타워'
A구역에 건설된 '스미토모부동산 오사키 가든타워'는 면진 구조를 채택한 지상 24층(높이 114.15m) 규모의 오피스 빌딩이다. 건축 부지면적 19,928㎡, 연면적 178,140㎡라는 규모는 오사키 지역 최대급이다. 준공과 동시에 세가사미그룹이 본사 및 그룹사 20개사로 전체 층의 과반을 계약하는 대형 테넌트 유치에 성공했다.
대형 테넌트가 초기부터 입주한 것은 빌딩의 가동률과 수익 안정성 면에서 사업 성공의 큰 요인이 되었다. 오피스 빌딩은 공실 리스크가 최대 과제인데, 세가사미그룹이라는 저명한 기업 그룹이 핵심 테넌트가 됨으로써 오사키 가든시티의 인지도는 개업 초기부터 높아졌다.
B구역: 면진 구조·423세대 도시형 임대주택 '오사키 가든레지던스'
B구역의 '오사키 가든레지던스'는 RC조·면진 구조의 지상 22층(일부 23층), 총 423세대의 도시형 임대주택이다. 스미토모부동산이 195세대를 보유하며 임대주택으로 운영하고 있다. 전용면적은 25~100㎡로 폭넓으며, 월 임대료는 10만 엔대 초반부터 50만 엔대까지 갖춰져 있어 1인 가구·딩크족·가족 등 다양한 라이프스타일에 대응하고 있다.
오사키역 도보 6분이라는 입지에 더해, 면진 구조에 의한 높은 내진 성능과 도시형 충실한 공용 설비는 법인 계약·개인 계약을 불문하고 높은 수요를 유지하고 있다. 인근 고이와역 재개발 등과 마찬가지로, 오사키 지역의 임대주택 시장 전체가 두터워지고 있다.
약 8,000㎡ 공개 광장 공간과 절벽 해소를 통한 배리어프리화
본 사업이 도시 개선의 관점에서 특필할 만한 성과 중 하나가 약 8,000㎡의 공개 광장 공간 정비와 고저차 약 8m의 절벽 해소이다. 부지 중앙부의 녹지 광장(약 6,000㎡)은 시민에게 개방되었으며, 주변 도로의 확폭, 새로운 보행자 동선, 배리어프리 접근성 강화가 실현되었다.
이 공공 공간의 정비는 기존의 목밀 지역·절벽이라는 도시 문제를 해결하는 데 그치지 않고, 오사키 부도심 전체의 회유성을 높이는 역할을 하고 있다. 재개발 사업이 단순한 부동산 개발을 넘어 지역 인프라 정비로서의 역할을 담당하는 좋은 사례라 할 수 있다.
주변 재개발과의 관계──오사키 부도심의 변천과 향후 전망
오사키 뉴시티에서 게이트시티, ThinkPark까지의 개발사
오사키 부도심의 변천을 돌아보면, 1987년의 오사키 뉴시티를 시작으로 게이트시티 오사키(1999년), ThinkPark(2007년), 오사키 웨스트시티 타워즈(2009년), NBF 오사키 빌딩(구 소니시티 오사키, 2011년), 오사키 위즈타워(2014년), 파크시티 오사키(2015년) 등 약 30년에 걸쳐 대형 재개발이 연쇄적으로 이루어져 왔다.
이러한 연속적인 개발이 오사키의 브랜드 가치를 단계적으로 향상시키고, 니시시나가와 1초메 지구의 사업화를 뒷받침하는 시장 환경을 형성했다고 볼 수 있다. 각 재개발이 창출한 오피스 수요·주거 수요·상업 수요가 축적되어 오늘날 오사키 부도심의 도시 격을 형성하고 있다.
오사키 가든시티 이후 오사키 지역 재개발 동향
오사키 가든시티 완성 이후에도 오사키 지역에서는 새로운 개발이 계속되고 있다. 오사키역 서쪽 출구에서는 '오사키 스테이션레지던스'(지상 37층·높이 143m)가 2026년 3월에 입주를 개시했다. 또한 히가시고탄다 2초메 제3지구(오사키 리버워크 가든)도 시행 중이다. 나아가 시나가와우라 주변 지구(기타시나가와 1초메·히가시시나가와 1초메, 약 13ha)가 2026년도 도시계획 결정을 목표로 사업화가 진행되고 있다.
시나가와역 서쪽 출구 토지구획정리사업을 포함하여 시나가와구 전체에서 대형 프로젝트가 연동되고 있으며, 오사키에서 시나가와에 이르는 광역 지역이 지속적인 도시 변혁의 한가운데에 있다. 이러한 개발의 연쇄가 지가 상승의 지속성을 높이는 구조적 요인이 되고 있다.부동산 시황에 미친 영향──지가·임대료 데이터로 읽는 오사키의 자산 가치
오사키역 앞 지가 추이(2025년 공시)
오사키 가든시티 준공 후 약 7년이 경과한 현재, 오사키 지역의 부동산 가치는 어떻게 변화했을까. 2025년 공시지가 데이터에 따르면, 오사키역 주변의 평균 지가는 약 252만 엔/㎡(평당 약 835만 엔)에 달하며, 전년 대비 +11.47%라는 높은 수준의 상승률을 기록하고 있다. 또한 시나가와구 전체에서도 평균 +12.15%의 지가 상승이 확인되고 있다(2025년 공시지가·국토교통성).
이 지가 상승이 오사키 가든시티에만 기인한다고 단정할 수는 없지만, 총 연면적 22만㎡라는 대규모 복합시설이 지역의 취업자 수·거주자 수·방문자 수를 대폭 증가시킨 것은 지역 수요 저변 확대에 직접적인 영향을 미쳤다고 볼 수 있다.
오사키 가든레지던스의 중고 가격 추이와 임대료 시세
오사키 가든레지던스의 중고 시장 가격은 2025년 6월 기준 5,133만~1억 7,416만 엔의 범위이며, ㎡ 단가로는 205~229만 엔 수준이 형성되어 있다. 임대 시장에서는 월 10만 엔대 초반부터 50만 엔대라는 폭넓은 가격대가 유지되고 있으며, 법인 수요·고소득층 수요 모두 견조한 추이를 보이고 있다.
준공 시점(2018년)과 비교하면, 주변 지역 지가 상승에 수반하여 자산 가치가 착실히 높아지고 있으며, 장기 보유를 전제로 한 부동산 투자 관점에서도 오사키 지역의 펀더멘털은 양호하다고 할 수 있다. 도쿄 도심 재개발이 부동산 가치에 미치는 영향에서 해설한 바와 같이, 인프라 정비와 재개발의 연쇄는 도쿄 부동산 가치 형성에 있어 가장 중요한 평가 기준이 되고 있다.
부동산 투자자가 주목해야 할 오사키 지역의 장래성
오사키 지역은 복수의 철도 노선(JR 야마노테선·쇼난신주쿠라인·사이쿄선·린카이선)이 집결하는 교통 허브로서의 우위성을 갖추면서, 대규모 재개발의 연쇄에 의해 오피스·주거·상업 수요가 지속적으로 확대되고 있다. 오사키 가든시티는 그 중심적 역할을 담당한 사업으로서 지역 브랜드 가치 향상에 크게 기여했다.
그러나 지가의 지속적 상승은 투자 수익률 하락도 의미한다. 고가 구간에서의 신규 투자에는 캡레이트 압축을 감안한 장기적 시야에서의 수익 시산과 테넌트 안정성 정밀 분석이 필수적이다. 단기적인 가격 상승에만 주목하는 것이 아니라, 인프라 정비 진척 상황·테넌트 수요의 지속성·지역 전체의 개발 파이프라인을 종합적으로 판단하는 것이 신뢰성 높은 투자 의사결정으로 이어진다.
【정리】오사키 가든시티가 보여주는 도시재생의 가능성
니시시나가와 1초메 지구 제1종 시가지 재개발사업(오사키 가든시티)은 단순한 대형 부동산 개발을 넘어선 도시재생의 실천 사례이다. 목밀 지역·절벽·자동차 교습소 부지라는 복합적인 도시 과제에 토지권리자 약 300명과 조합·스미토모부동산이 10년 이상에 걸쳐 매진하여, 2018년 오사키 부도심의 새로운 얼굴로 결실을 맺었다.
이 사업에서 읽어낼 수 있는 포인트를 정리한다.
- 장기 합의 형성의 가치: 토지권리자 약 300명과의 약 10년에 걸친 협의가 총사업비 1,336억 엔·총 연면적 22만㎡라는 대규모 사업을 가능하게 했다
- 복합 용도의 시너지 효과: 오피스·주거·공개 광장의 조합이 주야로 이어지는 블록 활성화와 지역 브랜드 가치 향상을 가져왔다
- 도시 인프라에의 기여: 절벽 해소·배리어프리화·약 8,000㎡의 공개 광장 정비가 주변 주민의 생활환경을 직접적으로 개선했다
- 지가·자산 가치에의 파급: 오사키역 앞 지가는 전년 대비 +11.47%(2025년 공시)로 높은 수준을 유지하며, 재개발의 지속적인 파급 효과가 확인된다
- 차세대 개발로의 연쇄: 오사키 스테이션레지던스·시나가와우라 주변 지구 등 후속 프로젝트의 기폭제 역할을 하고 있다
도시재생은 한 번의 사업으로 완결되는 것이 아니라, 장기적인 시야로 지역의 가치를 키워가는 과정이다. 오사키 가든시티는 그 좋은 사례로서 부동산 투자·마을 만들기 양면에서 많은 시사점을 제공한다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 니시시나가와 1초메 지구 시가지 재개발사업(오사키 가든시티)은 어디에 있나요?
A. 도쿄도 시나가와구 니시시나가와 1초메 1~3번에 위치하며, JR 오사키역(야마노테선·쇼난신주쿠라인·사이쿄선·린카이선)에서 도보 약 6분 거리입니다. 시행 면적은 약 3.9ha(약 39,000㎡)로, 오사키 부도심의 남쪽에 자리하고 있습니다. 오사키 뉴시티와 게이트시티 오사키 등이 집적된 오사키 부도심의 핵심 지역에 인접해 있습니다.
Q2. 오사키 가든시티의 시설 규모와 총사업비는?
A. A구역의 오피스 빌딩 '스미토모부동산 오사키 가든타워'(지상 24층·연면적 약 178,140㎡)와 B구역의 임대주택 '오사키 가든레지던스'(지상 22층·423세대) 2개 동으로 구성되며, 총 연면적은 약 22만㎡입니다. 총사업비는 약 1,336억 엔으로, 오사키 지역 최대 규모의 복합 재개발입니다. 준공식은 2018년 10월 11일에 거행되었습니다.
Q3. 참가조합원인 스미토모부동산은 어떤 역할을 담당했나요?
A. 스미토모부동산은 자동차 교습소 부지 취득 후 토지권리자 약 300명과의 합의 형성을 약 10년에 걸쳐 추진하며, 참가조합원으로서 사업의 핵심적 역할을 수행했습니다. '스미토모부동산 오사키 가든타워'라는 명칭에서도 나타나듯이, 동사의 오사키 지역에서의 존재감은 준공 이후에도 지속되고 있습니다.
Q4. 오사키 가든시티의 완성이 주변 지가에 미친 영향은?
A. 오사키역 주변의 공시지가는 2025년 기준 평균 약 252만 엔/㎡(전년 대비 +11.47%)로 높은 수준의 상승을 기록하고 있습니다. 시나가와구 전체에서도 전년 대비 +12.15%의 지가 상승이 확인되었으며, 오사키 가든시티를 비롯한 일련의 재개발이 오피스·주거 양 수요를 환기시키고 지역 전체의 브랜드 가치 향상에 기여한 것으로 분석됩니다. 오사키 가든레지던스의 중고 가격도 2025년 기준 5,000만~1억 7,000만 엔 이상의 수준을 유지하고 있습니다(2025년 공시지가·국토교통성).
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인용·참고 자료
