2026년도, 미야마스자카 지구 시가지 재개발 조합은 권리 변환 계획 인가 절차를 진행하고 있으며, 착공까지 약 1년 반이라는 국면을 맞이하고 있습니다. 총사업비 약 2,431억 엔, 지상 33층·높이 약 180m의 거대 복합시설이 2031년에 준공되면 시부야 동쪽 출구 지역의 도시 구조는 근본적으로 변합니다. 부동산 투자자와 오너에게, 이 「준비 기간」에 무엇을 확인해야 할지, 프로젝트의 전체 모습과 시장 데이터를 정리합니다.
미야마스자카 지구 재개발이란——시부야 동쪽 출구 「2단계」의 막이 오르다？
시부야역 주변의 대규모 재개발은 오랫동안 서쪽 출구·남쪽 출구 지역을 중심으로 진행되어 왔습니다. 그러나 시부야역 동쪽의 미야마스자카 지역은 급경사 지형과 노후화된 시가지가 얽혀 도시 인프라 정비가 뒤처져 있었습니다. 이 과제 해결을 위해 2015년 미야마스자카 지구 도시 개발 검토 협의회가 발족하여, 약 10년간의 관민 협력이 쌓여왔습니다.
2023년 4월 12일 시부야구가 도시 계획을 결정하고（시부야구 고시 제129호）, 2025년 4월 30일에는 도쿄도 지사에 의한 조합 설립 인가가 내려졌습니다. 시행자는 미야마스자카 지구 시가지 재개발 조합이며, 도큐 주식회사와 Hulic 주식회사가 사업 협력자·참가 조합원으로 이름을 올렸습니다. 미야마스자카 교차로 부근 약 1.4ha의 계획지에 시부야 동쪽 출구의 「얼굴」이 될 랜드마크가 탄생합니다.
프로젝트 전체 모습——3블록 구성·총사업비 2,431억 엔
본 사업은 A·B·C의 3블록으로 구성되어 있습니다. 핵심인 A블록은 지상 33층·탑옥 2층·지하 3층, 높이 약 180m, 연면적 약 192,057㎡라는 규모를 자랑합니다. 기능 구성은 고층부에 호텔（국제 수준의 숙박 시설）, 중층부에 오피스, 저층부에 대홀·컨퍼런스 시설과 산업 육성 지원 시설을 배치하고, 지하에는 상점과 주차장이 들어섭니다.
B블록은 지상 7층·지하 2층, 연면적 약 8,490㎡의 상업 시설 동입니다. C블록은 지상 2층·지하 1층, 연면적 약 754㎡로, 지구 내 온타케 신사를 재건·재정비하는 구획입니다. 총사업비는 약 2,431억 4,080만 엔（그중 공사비는 약 1,750억 9,990만 엔）에 달합니다. 설계는 미쓰비시지쇼 설계·일본설계 공동체（미야마스자카 개발 설계 공동체）가 담당하며, 디자인 아키텍트로는 MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO（하라다 마사히로·하라다 마오）가 기용되었습니다.
보행자 네트워크 재편——역과의 일체화와 거리 개방
본 사업이 단순한 초고층 빌딩 건설에 그치지 않는 이유는 시부야역과의 다층적인 보행자 연결에 있습니다. 지하 광장과 공중 통로를 조합함으로써, 시부야역 동쪽 출구 개찰구에서 A블록·B블록까지의 원활한 동선이 확보됩니다. 이를 통해 현재 미야마스자카 지역이 가진 「역으로부터의 단절감」이 해소되어 동쪽 출구 지역 전체의 보행 편의성이 크게 향상됩니다.
나아가 시부야구가 추진하는 오야마 가도 환경 정비 사업과 연계하여, 미야마스자카 자체를 보행자 중심 공간으로 재정비하는 계획도 포함되어 있습니다. 완성 시기는 2031년 9월로, 같은 연도에 완성 예정인 시부야 스크램블 스퀘어 제Ⅱ기（중앙동·서동）와 겹칩니다. 동쪽 출구와 서쪽 출구가 동시에 새로워짐으로써 시부야역 주변 전체의 도시 가치가 향상될 것으로 전망됩니다.
사업 일정과 현재 진행 상황（2026년 3월 시점）
현재 단계는 「권리 변환 계획 인가」 절차 진행 중입니다. 2026년도 중에 인가가 내려질 전망이며, 이후 2027년 10월 착공, 2031년 9월 준공이라는 일정이 이어집니다. 주요 마일스톤을 정리하면 다음과 같습니다.
- 2025년 4월 30일：시가지 재개발 조합 설립 인가（도쿄도 지사）
- 2026년도（현재）：권리 변환 계획 인가 절차 진행 중
- 2027년 10월：착공 예정
- 2031년 9월：준공 예정
투자 판단 관점에서 보면, 착공 전의 「조용한 준비 기간」은 올해부터 2027년까지의 약 2년간입니다. 준공 후 지역 가치가 가시화된 이후에는 저렴한 취득 기회를 놓칠 가능성이 있습니다. 이 점은 후술하는 시장 데이터와 함께 고려할 때 중요한 시사점을 제공합니다.
시부야 지역 부동산 시황과 투자 임팩트
미야마스자카 지구 재개발을 이야기할 때, 주변의 지가·임대료 동향은 빠뜨릴 수 없는 배경 데이터입니다. 2025년 공시 지가에 따르면 시부야구 주거지는 전년 대비 +7.0%, 상업지는 전년 대비 +7.3%의 상승을 기록했습니다. 시부야역 지역의 평균 공시 지가는 약 961만 엔/㎡（전년 대비 +12.87%）에 달하며, 도쿄 내에서도 최상위의 지가 수준을 유지하고 있습니다.
오피스 임대료 측면에서도 시부야 지역은 두드러진 움직임을 보이고 있습니다. 도심 5구 중 평균 임대료 상승률이 가장 높아 전년 대비 +8.24%라는 수준입니다. 또한 2026〜2028년의 대규모 오피스 공급량은 연간 약 60만㎡로, 2024〜2028년의 연간 평균 82만㎡를 밑도는 전망입니다. 공급이 조여드는 국면에서 미야마스자카 지구의 대형 오피스 층이 더해지면 주변의 수급 구조는 더욱 타이트한 방향으로 움직일 가능성이 있습니다.
또한 본 사업은 국가 전략 특구 지정을 받았으며, 국제 수준 호텔·대홀·컨퍼런스 기능의 정비가 특정 사업으로 자리매김하고 있습니다. 산업 육성 지원 시설에는 스타트업과 국제 비즈니스 교류 거점으로서의 기능도 담당시킬 계획으로, 「세계를 선도하는 국제 비즈니스 교류 도시·도쿄 시부야」 실현을 향한 관민 협력의 핵심이 됩니다.
시부야역 주변 재개발의 전체 모습에 대해서는 시부야역 주변 재개발의 전체상과 부동산 가치에 미치는 영향도 함께 참조하세요.
거래가격은 실제로 어떻게 움직이고 있는가
재개발에 대한 기대가 실제 거래가격에 어디까지 반영되어 있는지를, 국토교통성이 공표하는 부동산 거래가격 데이터로 확인했습니다. 지구명에 '시부야(渋谷)'가 포함된 중고 아파트 거래를 시부야구 전체와 나란히 놓은 것이 다음 표입니다.
| 연도 | 거래 건수 | 해당 지역의 제곱미터당 단가(중앙값) | 시부야구 전체의 제곱미터당 단가(중앙값) |
|---|---|---|---|
| 2023년 | 34건 | 171.2만 엔 | 131.4만 엔 |
| 2024년 | 46건 | 165.0만 엔 | 146.7만 엔 |
| 2025년 | 66건 | 220.0만 엔 | 157.5만 엔 |
| 2026년(1분기만) | 8건 | 224.3만 엔 | 162.9만 엔 |
2023년부터 2025년까지의 상승률은 시부야 지구가 +28.5%, 시부야구 전체가 +19.9%입니다. 시부야역 주변은 구 안에서도 두드러진 움직임을 보이고 있습니다.
실제 금액으로 보면, 2025년 이후 시부야 지구의 중고 아파트 거래는 중앙값 1억 2,000만 엔·전용면적 50㎡이며, 거래의 대략 절반이 5,825만 엔에서 1억 8,000만 엔 범위에 들어갑니다.
출처: 국토교통성 부동산정보 라이브러리(国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)의 「부동산 거래가격 정보」(국토교통성)를 바탕으로 INA&Associates 주식회사 작성. 2026년 9월 시점에 취득할 수 있었던 데이터에 따릅니다. 최근 분기는 이후에 거래가 추가되므로 잠정치입니다.
숫자로 본 보충(2026년 9월 시점)
시부야역 주변의 가격 상승은 서쪽의 재개발이 먼저 평가된 결과로 일어나고 있습니다.히카리에(ヒカリエ) 이후 동쪽 출구의 움직임도 있었지만, 가격을 밀어 올려 온 주역은 사쿠라가오카(桜丘)와 도겐자카(道玄坂) 쪽의 사업이었습니다.
미야마스자카 지구가 '2단계'라고 불리는 것은 이 순서를 가리킵니다. 동쪽 출구 쪽의 대규모 사업은 이제부터 착공하는 단계이며, 그만큼은 현재 가격에 아직 들어가 있지 않다고 봅니다.총사업비 2,431억 엔이라는 규모가 형태를 갖추는 것은 2031년입니다.
다만 전제로서, 전용면적 50㎡에 1억 2,000만 엔이라는 수준은 살기 위해 사는 층의 손이 닿는 가격대가 아닙니다. 이 시장은 투자 자금이 형성하고 있어, 금리나 환율 같은 외부 환경에 반응하기 쉬운 구조에 있습니다.
투자자로서의 판단 기준
- 동쪽 출구의 반영은 이제부터라는 전제로 봅니다.착공에서 준공에 이르는 몇 년이 가격이 움직이는 국면이 될 수 있습니다.
- 출구의 매수자가 누구인지를 상정해 둡니다.실수요가 닿지 않는 가격대인 이상, 매각할 때도 투자자가 상대가 됩니다.
- 2026년 1분기는 8건으로 적어 판단의 재료가 되지 않습니다.거래가격 데이터는 분기마다 갱신되므로 같은 절차로 추적할 수 있습니다.
오너가 취해야 할 액션
미야마스자카 지구의 준공은 2031년 9월입니다. 다만, 지역 가치의 선행 평가는 준공 2〜3년 전부터 시작되는 것이 통상적인 시장 동향입니다. 지금 행동해야 할 구체적인 액션으로 다음 세 가지를 제시합니다.
1. 미야마스자카 주변 포트폴리오 검토 시부야 동쪽 출구 지역에 기존 물건을 보유한 경우, 재개발 완성 후를 내다본 임대료 설정 재검토와 장기 보유 방침 확인이 필요한 시기입니다. 경쟁 신규 물건 준공 전에 입주자와의 관계 강화·설비 업데이트를 검토함으로써 공실 위험을 낮출 수 있습니다.
2. 주변 지역 신규 취득 검토 메이지 거리변 및 미야마스자카에서 도보권 내의 주거·상업 물건은 랜드마크 준공 후 수요 증가를 흡수할 수 있는 입지입니다. 현재는 아직 「재개발 확실성에 대한 프리미엄」이 제한적인 국면이며, 착공（2027년）전 진입이 장기적인 우위성으로 이어집니다.
3. 최신 일정 모니터링 권리 변환 계획 인가의 타이밍과 시공 체제 확정 정보는 투자 판단의 중요한 출발점이 됩니다. 시부야구 공식 사이트와 조합의 공고를 정기적으로 확인하고, 진척에 따라 액션을 조정하는 것이 중요합니다.
정리
미야마스자카 지구 제1종 시가지 재개발 사업은 총사업비 2,431억 엔·높이 약 180m·2031년 9월 준공이라는 시부야 동쪽 출구 최대 계획입니다. 2026년도에 권리 변환 계획 인가가 예상되는 지금, 착공 전 준비 기간으로서 시장의 관심도가 높아지고 있습니다.
- 시행자：미야마스자카 지구 시가지 재개발 조합（사업 협력：도큐·Hulic）
- A블록：지상 33층·높이 약 180m·연면적 약 192,057㎡（오피스·호텔·대홀 등）
- 총사업비：약 2,431억 4,080만 엔
- 착공：2027년 10월 / 준공：2031년 9월
- 시부야구 상업지 지가：전년 대비 +7.3%, 시부야 지구 오피스 임대료：전년 대비 +8.24%
- 국가 전략 특구 지정·국제 비즈니스 교류 거점 기능 정비
자주 묻는 질문（FAQ）
Q1. 미야마스자카 지구 재개발의 준공은 언제인가요？
2031년 9월 준공을 예정하고 있습니다. 현재（2026년 3월）는 권리 변환 계획 인가 절차 진행 중으로, 2027년 10월 착공을 향해 준비가 진행되고 있습니다.
Q2. 미야마스자카 지구 재개발에 참여하는 기업은 어디인가요？
시행자는 미야마스자카 지구 시가지 재개발 조합입니다. 도큐 주식회사와 Hulic 주식회사가 사업 협력자·참가 조합원으로 참여하며, 설계는 미쓰비시지쇼 설계·일본설계 공동체（미야마스자카 개발 설계 공동체）가 담당합니다. 디자인 아키텍트는 MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO입니다.
Q3. 시부야 동쪽 출구 지역의 지가는 얼마나 상승하고 있나요？
2025년 공시 지가에 따르면 시부야구 상업지는 전년 대비 +7.3%의 상승을 기록하며, 시부야역 지역의 평균 공시 지가는 약 961만 엔/㎡（전년 대비 +12.87%）에 달합니다. 재개발의 진전이 지가 상승의 한 원인이 되고 있다고 여겨집니다.
Q4. 미야마스자카 지구 재개발과 시부야 스크램블 스퀘어의 관계는？
시부야 스크램블 스퀘어 제Ⅱ기（중앙동·서동）도 2031년도 완성 예정으로, 미야마스자카 지구 재개발과 준공 시기가 겹칩니다. 동쪽 출구와 서쪽 출구가 동시에 쇄신됨으로써 시부야역 주변 전체의 보행 편의성과 도시 가치 향상이 기대됩니다.
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인용·참고 자료
