في العام المالي 2026، تمضي جمعية إعادة تطوير حي ميياماسوزاكا قدماً في إجراءات الموافقة على خطة تحويل الحقوق، وتدخل مرحلة تفصلها نحو سنة ونصف عن بدء البناء. إذا اكتملت المنشأة المتعددة الاستخدامات الضخمة بتكلفة إجمالية تبلغ نحو 243.1 مليار ين ياباني، و33 طابقاً فوق الأرض، وارتفاع نحو 180م في عام 2031، فإن البنية العمرانية لمنطقة المخرج الشرقي لمحطة شيبويا ستتغير جذرياً. بالنسبة للمستثمرين العقاريين والملاك، نستعرض ما يجب مراقبته خلال "فترة التهيؤ" هذه، مع توضيح النطاق الكامل للمشروع وبيانات السوق.
ما هو إعادة تطوير حي ميياماسوزاكا — فتح الستار على "المرحلة الثانية" للمخرج الشرقي لشيبويا؟
منذ سنوات طويلة، تركّز إعادة التطوير الكبرى حول محطة شيبويا على المخرجين الغربي والجنوبي. غير أن منطقة ميياماسوزاكا على الجانب الشرقي من المحطة تأخّر فيها تطوير البنية التحتية الحضرية بسبب التضاريس الشديدة الانحدار والمناطق الحضرية المتهالكة. وللتعامل مع هذه التحديات، أُسِّس مجلس دراسة تطوير حي ميياماسوزاكا في 2015، وتراكمت جهود التعاون بين القطاعين العام والخاص على مدى نحو عشر سنوات.
في 12 أبريل 2023 أصدرت دائرة شيبويا القرار العمراني (إعلان دائرة شيبويا رقم 129)، وفي 30 أبريل 2025 منح حاكم مترو طوكيو الموافقة على تأسيس الجمعية. المنفذ هو جمعية إعادة تطوير حي ميياماسوزاكا، حيث تشارك شركة توكيو وشركة Hulic بوصفهما متعاونَين في المشروع وأعضاء مشاركين. سيولد في الموقع المخطط له البالغة مساحته نحو 1.4 هكتار قرب تقاطع ميياماسوزاكا معلمٌ بارز يصبح "وجه" المخرج الشرقي لشيبويا.
النطاق الكامل للمشروع — هيكل مكوّن من 3 بلوكات، تكلفة إجمالية تبلغ 243.1 مليار ين
يتألف هذا المشروع من 3 بلوكات: A وB وC. يتمتع البلوك A الأساسي بمقياس 33 طابقاً فوق الأرض وطابقَي علوية و3 طوابق تحت الأرض، بارتفاع نحو 180م ومساحة إجمالية نحو 192,057 م². يضم التصميم الوظيفي فنادق بمستوى دولي في الطوابق العليا، ومكاتب في الطوابق الوسطى، وقاعة كبرى ومرافق مؤتمرات ومرافق دعم تنمية الصناعة في الطوابق السفلى، مع محلات تجارية ومواقف سيارات في القبو.
البلوك B مبنى تجاري مؤلف من 7 طوابق فوق الأرض وطابقَين تحتها، بمساحة إجمالية نحو 8,490 م². أما البلوك C فيضم طابقَين فوق الأرض وطابقاً واحداً تحتها بمساحة نحو 754 م²، وهو خصصٌ لإعادة بناء وتطوير ضريح أونتاكي داخل الحي. تبلغ التكلفة الإجمالية للمشروع نحو 243,140,800,000 ين ياباني (منها تكاليف إنشاء نحو 175,099,900,000 ين). تضطلع بالتصميم شركة مشتركة بين Mitsubishi Jisho Sekkei وNihon Sekkei (Miyamasuzaka Development Design Joint Body)، ويضطلع بدور مهندس التصميم MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO.
إعادة هيكلة شبكة المشاة — التكامل مع المحطة وانفتاح المدينة
يتخطى هذا المشروع مجرد تشييد ناطحة سحاب، إذ يكمن جوهره في الربط متعدد الطوابق للمشاة بمحطة شيبويا. بالجمع بين الساحات السفلية والجسور العلوية، يُضمن مسار سلس من بوابات مخرج شيبويا الشرقي إلى البلوكَين A وB. يُزيل ذلك "الشعور بالانفصال عن المحطة" السائد حالياً في منطقة ميياماسوزاكا، مما يعزز إمكانية التجوّل في المنطقة الشرقية بأسرها.
علاوة على ذلك، يتضمن المشروع خطة لإعادة تطوير ميياماسوزاكا نفسه ليصبح فضاءً محورياً للمشاة، بالتنسيق مع مشروع تحسين البيئة في شارع أوياما الذي تروج له دائرة شيبويا. موعد الإنجاز في سبتمبر 2031، يتزامن مع اكتمال المرحلة الثانية من Shibuya Scramble Square (المبنى المركزي والغربي) في العام المالي ذاته. مع تجدد المخرجَين الشرقي والغربي في آنٍ واحد، تُتوقع ارتفاعٌ في القيمة الحضرية الإجمالية لمحيط محطة شيبويا.
جدول المشروع والتقدم الحالي (مارس 2026)
المرحلة الراهنة هي معالجة "الموافقة على خطة تحويل الحقوق". ومن المتوقع أن تحصل عليها خلال العام المالي 2026، يعقب ذلك بدء البناء في أكتوبر 2027 وإنجازه في سبتمبر 2031. وإليك ملخص أبرز المحطات:
- 30 أبريل 2025: موافقة حاكم مترو طوكيو على تأسيس جمعية إعادة التطوير
- العام المالي 2026 (الحالي): إجراءات الموافقة على خطة تحويل الحقوق جارية
- أكتوبر 2027: موعد بدء البناء المقرر
- سبتمبر 2031: موعد الإنجاز المقرر
من منظور قرار الاستثمار، تمتد "فترة التهيؤ الهادئة" قبيل بدء البناء نحو عامين، من هذا العام المالي حتى 2027. ثمة خطر في تفويت فرص الاستحواذ بأسعار مناسبة بعد أن تتجلى قيمة المنطقة في أعقاب الإنجاز. هذا الأمر ينطوي على دلالة مهمة عند قراءته جنباً إلى جنب مع بيانات السوق التالية.
سوق العقارات في منطقة شيبويا والأثر الاستثماري
في الحديث عن إعادة تطوير حي ميياماسوزاكا، لا غنى عن اتجاهات أسعار الأراضي والإيجارات في المحيط بوصفها بيانات خلفية أساسية. وفق أسعار الأراضي المعلنة لعام 2025، ارتفعت الأراضي السكنية في دائرة شيبويا بنسبة 7.0% على أساس سنوي، والأراضي التجارية بنسبة 7.3% سنوياً. وبلغ متوسط سعر الأرض المعلن في منطقة محطة شيبويا نحو 9.61 مليون ين/م² (ارتفاع 12.87% سنوياً)، محافظاً على مستوى من بين الأعلى في طوكيو.
على صعيد إيجارات المكاتب، تُظهر منطقة شيبويا تحركاً لافتاً إذ تحتل المرتبة الأولى في معدل ارتفاع متوسط الإيجار بين المناطق الخمس المركزية، بنسبة 8.24% سنوياً. يُضاف إلى ذلك أن حجم العرض المكتبي الكبير في 2026-2028 مرجّح أن يبلغ نحو 600,000 م² سنوياً، أي دون متوسط 820,000 م² المتوقع سنوياً للفترة 2024-2028. مع إضافة الطوابق المكتبية الكبيرة لحي ميياماسوزاكا في ظل تراجع العرض، قد يزداد توتر معادلة العرض والطلب في المحيط.
فضلاً عن ذلك، حصل هذا المشروع على تصنيف المنطقة الاستراتيجية الوطنية الخاصة، وهو ما يُوظّف تطوير فنادق بمستوى دولي وقاعات كبرى ومرافق مؤتمرات بوصفه مشروعاً محدداً. كما تُخطَّط مرافق دعم تنمية الصناعة لتضطلع بدور محور الشركات الناشئة وتبادل الأعمال الدولية، مشكّلةً نواة التعاون بين القطاعين العام والخاص نحو تحقيق "طوكيو شيبويا مدينةً رائدةً عالمياً لتبادل الأعمال الدولية".
للاطلاع على الصورة الشاملة لإعادة تطوير محيط محطة شيبويا، يُرجى الرجوع إلى نظرة شاملة على إعادة تطوير محيط محطة شيبويا وتأثيره على قيم العقارات.
الإجراءات التي يجب على الملاك اتخاذها
الإنجاز المقرر لحي ميياماسوزاكا في سبتمبر 2031. غير أن التقييم المسبق لقيمة المنطقة يبدأ عادةً قبل الإنجاز بعامَين إلى ثلاثة، وهو التوجه الطبيعي للسوق. وفيما يلي ثلاثة إجراءات محددة ينبغي اتخاذها الآن:
1. مراجعة المحفظة في محيط ميياماسوزاكا — لأصحاب العقارات الذين يمتلكون وحدات قائمة في المنطقة الشرقية لشيبويا، حان الوقت لمراجعة تحديد الإيجارات استباقاً لاكتمال إعادة التطوير، وتأكيد سياسات التملك طويل الأمد. تعزيز العلاقة مع المستأجرين وتحديث المرافق قبيل تسليم الوحدات المنافسة الجديدة يُخفّض من مخاطر الشواغر.
2. النظر في استحواذات جديدة في المناطق المحيطة — الوحدات السكنية والتجارية على طول شارع ميجي وضمن مسافة المشي من ميياماسوزاكا مؤهّلة لاستيعاب الطلب المتزايد بعد اكتمال المعلم. يبقى "العلاوة على يقين إعادة التطوير" محدوداً في هذه المرحلة، والدخول قبل بدء البناء (2027) يفضي إلى ميزة تنافسية بعيدة المدى.
3. مراقبة الجدول الزمني الأخير — توقيت الموافقة على خطة تحويل الحقوق والمعلومات المؤكدة حول هيكل البناء تمثّل نقطة انطلاق مهمة لقرارات الاستثمار. التحقق الدوري من الموقع الرسمي لدائرة شيبويا وإعلانات الجمعية وتعديل الإجراءات وفق التقدم المحرز أمرٌ بالغ الأهمية.
ملخص
مشروع إعادة تطوير حي ميياماسوزاكا للفئة الأولى هو أكبر مشروع في المخرج الشرقي لشيبويا، بتكلفة إجمالية 243.1 مليار ين وارتفاع نحو 180م وإنجاز مقرر في سبتمبر 2031. مع توقع الموافقة على خطة تحويل الحقوق في العام المالي 2026، يتصاعد اهتمام السوق خلال فترة التهيؤ هذه قبيل بدء البناء.
- المنفذ: جمعية إعادة تطوير حي ميياماسوزاكا (تعاون: شركة توكيو، Hulic)
- البلوك A: 33 طابقاً، ارتفاع ~180م، مساحة إجمالية ~192,057م² (مكاتب، فندق، قاعة كبرى، إلخ)
- التكلفة الإجمالية: نحو 243,140,800,000 ين
- بدء البناء: أكتوبر 2027 / الإنجاز: سبتمبر 2031
- الأراضي التجارية في دائرة شيبويا: +7.3% سنوياً؛ إيجارات مكاتب منطقة شيبويا: +8.24% سنوياً
- تصنيف المنطقة الاستراتيجية الوطنية الخاصة؛ تطوير مرافق محور تبادل الأعمال الدولية
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س1. متى سيكتمل إعادة تطوير حي ميياماسوزاكا؟
الإنجاز مقرر في سبتمبر 2031. حالياً (مارس 2026) تجري إجراءات الموافقة على خطة تحويل الحقوق، وتسير الاستعدادات نحو بدء البناء في أكتوبر 2027.
س2. ما الشركات المشاركة في إعادة تطوير حي ميياماسوزاكا؟
المنفذ هو جمعية إعادة تطوير حي ميياماسوزاكا. تشارك شركة توكيو وشركة Hulic بوصفهما متعاونَين وأعضاء مشاركين، ويضطلع بالتصميم Miyamasuzaka Development Design Joint Body (Mitsubishi Jisho Sekkei وNihon Sekkei). مهندس التصميم هو MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO.
س3. بأي نسبة ارتفعت أسعار الأراضي في المنطقة الشرقية لشيبويا؟
وفق أسعار الأراضي المعلنة لعام 2025، ارتفعت الأراضي التجارية في دائرة شيبويا بنسبة 7.3% سنوياً، وبلغ متوسط سعر الأرض المعلن في منطقة المحطة نحو 9.61 مليون ين/م² (ارتفاع 12.87% سنوياً). يُعزى تقدم إعادة التطوير باعتباره أحد عوامل ارتفاع أسعار الأراضي.
س4. ما العلاقة بين إعادة تطوير حي ميياماسوزاكا وـ Shibuya Scramble Square؟
المرحلة الثانية من Shibuya Scramble Square (المبنى المركزي والغربي) مقررة أيضاً للإنجاز في العام المالي 2031، متزامنةً مع إعادة تطوير حي ميياماسوزاكا. مع تجدد المخرجَين الشرقي والغربي في آنٍ واحد، تُتوقع تحسّن إمكانية التجوّل وارتفاع القيمة الحضرية لمحيط محطة شيبويا برمّته.
مقالات ذات صلة
المصادر والمراجع
