Im Geschäftsjahr 2026 schreitet die Stadtentwicklungsgesellschaft des Miyamasuzaka-Viertels mit dem Genehmigungsverfahren für den Rechteumwandlungsplan voran und befindet sich in einer Phase etwa eineinhalb Jahre vor dem Baubeginn. Wenn die riesige Multifunktionsanlage mit Gesamtprojektkosten von rund 243,1 Milliarden Yen, 33 Stockwerken über der Erde und einer Höhe von etwa 180m im Jahr 2031 fertiggestellt wird, wird sich die städtische Struktur des Gebiets um den Ostausgang von Shibuya grundlegend verändern. Für Immobilieninvestoren und Eigentümer fassen wir zusammen, was während dieser "Vorbereitungsperiode" zu beachten ist, zusammen mit dem vollständigen Projektumfang und Marktdaten.
Was ist die Neugestaltung des Miyamasuzaka-Viertels? — Die Eröffnung des „Zweiten Akts" am Ostausgang von Shibuya?
Die umfangreiche Stadterneuerung rund um den Shibuya Bahnhof hat sich seit Langem auf den West- und Südausgangsbereich konzentriert. Das Miyamasuzaka-Gebiet auf der Ostseite des Bahnhofs hinkt jedoch in der Entwicklung der städtischen Infrastruktur aufgrund des steilen Geländes und des veralteten Stadtbildes hinterher. Um diese Herausforderungen anzugehen, wurde 2015 der Stadtentwicklungs-Studienrat des Miyamasuzaka-Viertels gegründet, und die Bemühungen zur öffentlich-privaten Zusammenarbeit haben sich über etwa 10 Jahre angesammelt.
Der Shibuya-Bezirk beschloss den Stadtplan am 12. April 2023 (Shibuya-Bezirks-Bekanntmachung Nr. 129), und der Metropolitangouverneur von Tokyo genehmigte die Gründung der Gesellschaft am 30. April 2025. Der Durchführende ist die Stadtentwicklungsgesellschaft des Miyamasuzaka-Viertels, mit Tokyu Corporation und Hulic Co., Ltd. als Projektpartner und teilnehmende Mitglieder. Auf dem geplanten Gelände von etwa 1,4 Hektar nahe der Miyamasuzaka-Kreuzung wird ein Wahrzeichen entstehen, das zum "Gesicht" des Ostausgangs von Shibuya wird.
Vollständiger Projektumfang — 3-Block-Struktur, Gesamtprojektkosten von 243,1 Milliarden Yen
Dieses Projekt besteht aus 3 Blöcken: A, B und C. Der zentrale Block A hat 33 Stockwerke über der Erde, 2 Dachgeschossebenen und 3 Untergeschosse, mit einer Höhe von etwa 180m und einer Gesamtnutzfläche von etwa 192.057 m². Das Funktionsprogramm platziert ein Hotel (internationaler Standard) in den oberen Stockwerken, Büros in den mittleren Stockwerken, und eine große Halle, Konferenzeinrichtungen und Industrieförderungseinrichtungen in den unteren Stockwerken, mit Geschäften und Parkplätzen im Untergeschoss.
Block B ist ein Gewerbebau mit 7 Stockwerken über der Erde und 2 darunter, mit einer Gesamtnutzfläche von etwa 8.490 m². Block C hat 2 Stockwerke über der Erde und 1 darunter, mit einer Gesamtnutzfläche von etwa 754 m², und ist der Abschnitt für den Neubau und die Umgestaltung des Ontake-Schreins im Viertel. Die Gesamtprojektkosten belaufen sich auf etwa 243.140.800.000 Yen. Das Design wird von einem Gemeinschaftsunternehmen von Mitsubishi Jisho Sekkei und Nihon Sekkei übernommen, und MOUNT FUJI ARCHITECTS STUDIO wurde als Designarchitekt ernannt.
Umstrukturierung des Fußgängernetzes — Integration mit dem Bahnhof und Öffnung der Stadt
Der Grund, warum dieses Projekt über den bloßen Bau eines Hochhauses hinausgeht, liegt in seiner mehrstöckigen Fußgängerverbindung mit dem Shibuya Bahnhof. Durch die Kombination von Untergeschossplätzen und erhöhten Gehwegen wird ein nahtloser Verkehrsfluss von den Drehkreuzen des Ostausgangs des Shibuya Bahnhofs zu den Blöcken A und B sichergestellt. Dies wird das aktuelle "Gefühl der Trennung vom Bahnhof" im Miyamasuzaka-Bereich beseitigen und die Gehbarkeit des gesamten Ostausgangsbereichs erheblich verbessern.
Der Fertigstellungstermin ist September 2031, was mit der geplanten Fertigstellung von Shibuya Scramble Square Phase II (Zentral- und Westgebäude) im gleichen Geschäftsjahr zusammenfällt. Da sich sowohl der Ost- als auch der Westausgang gleichzeitig erneuern, wird eine Aufwertung des gesamten städtischen Wertes des Bereichs rund um den Shibuya Bahnhof erwartet.
Projektzeitplan und Aktueller Fortschritt (März 2026)
Die aktuelle Phase befindet sich im Prozess der „Genehmigung des Rechteumwandlungsplans". Die Genehmigung wird innerhalb des Geschäftsjahres 2026 erwartet, gefolgt von dem für Oktober 2027 geplanten Baubeginn und der Fertigstellung im September 2031. Die wichtigsten Meilensteine sind:
- 30. April 2025: Gründung der Stadtentwicklungsgesellschaft genehmigt (Metropolitangouverneur von Tokyo)
- Geschäftsjahr 2026 (aktuell): Genehmigungsverfahren für den Rechteumwandlungsplan läuft
- Oktober 2027: Geplanter Baubeginn
- September 2031: Geplante Fertigstellung
Aus der Perspektive von Investitionsentscheidungen erstreckt sich die "stille Vorbereitungsperiode" vor dem Baubeginn auf etwa zwei Jahre von diesem Geschäftsjahr bis 2027. Es besteht das Risiko, Möglichkeiten zur Akquisition zu günstigen Preisen zu verpassen, nachdem der Gebietswert nach der Fertigstellung offensichtlich wird.
Immobilienmarkt im Shibuya-Gebiet und Investitionsauswirkung
Bei der Diskussion über die Neugestaltung des Miyamasuzaka-Viertels sind die umliegenden Trends bei Grundstückspreisen und Mieten unverzichtbare Hintergrunddaten. Laut den veröffentlichten Grundstückspreisen von 2025 stiegen die Wohngrundstücke im Shibuya-Bezirk um 7,0% im Jahresvergleich, und die Gewerbegrundstücke um 7,3%. Der durchschnittliche veröffentlichte Grundstückspreis in der Shibuya-Bahnhofszone hat etwa 9,61 Millionen Yen/m² erreicht (Anstieg von 12,87% im Jahresvergleich).
Auch bei den Büromieten zeigt das Shibuya-Gebiet bemerkenswerte Bewegungen. Es hat die höchste durchschnittliche Mietsteigerungsrate unter den fünf zentralen Bezirken von Tokyo, mit 8,24% im Jahresvergleich.
Darüber hinaus hat dieses Projekt die Bezeichnung als Nationale Strategische Sonderzone erhalten, und die Entwicklung von Hotels mit internationalem Standard, großen Sälen und Konferenzeinrichtungen ist als spezifisches Projekt positioniert.
Zusammenfassung
Das Stadtentwicklungsprojekt 1. Typs im Miyamasuzaka-Viertel ist das größte Projekt am Ostausgang von Shibuya, mit Gesamtprojektkosten von 243,1 Milliarden Yen, einer Höhe von etwa 180m und geplanter Fertigstellung im September 2031.
- Durchführender: Stadtentwicklungsgesellschaft des Miyamasuzaka-Viertels (Kooperation: Tokyu, Hulic)
- Block A: 33 Stockwerke, Höhe ~180m, Gesamtfläche ~192.057 m² (Büros, Hotel, große Halle usw.)
- Gesamtprojektkosten: ca. 243.140.800.000 Yen
- Baubeginn: Oktober 2027 / Fertigstellung: September 2031
- Gewerbegrundstückspreis Shibuya-Bezirk: +7,3% j/j; Büromiete Shibuya: +8,24% j/j
- Nationale Strategische Sonderzone; Entwicklung des Zentrums für internationalen Geschäftsaustausch
Verwandte Artikel
- Auswirkungen der Stadterneuerung im Tokioter Stadtzentrum auf Immobilienwerte
- Untersuchungsbericht zu Großprojekten in Tokioter Neugestaltungsgebieten
Referenzen
