일본 맨션 구입 초기비용｜신축 3~6%, 중고 6~10%

일본에서 맨션(マンション, 철근콘크리트 구조의 구분소유 공동주택)을 구입할 때의 초기비용은 신축이 물건 가격의 3~6%, 중고가 6~10%가 기준입니다. 3,000만 엔(약 2억 8,500만 원)짜리 중고 맨션이라면 약 200만~220만 엔(약 1,900만~2,090만 원), 7,000만 엔(약 6억 6,500만 원)이라면 약 430만~460만 엔(약 4,085만~4,370만 원). 이 가운데 계약금(手付金)과 중개보수의 절반은 주택담보대출이 실행되기 전에 현금으로 지급합니다.

이 비용 구조는 일본에만 존재하는 것입니다. 한국에서 아파트를 매수해 본 독자라면 취득세·중개보수·법무사 비용이라는 세 덩어리를 떠올리시겠지만, 일본은 항목의 구성도 요율의 수준도 다릅니다. 일본에는 계약서 자체에 부과되는 인지세(印紙税)가 있고, 등기 시에는 매매가가 아니라 정부가 정한 고정자산세 평가액을 과세표준으로 삼는 등록면허세(登録免許税)가 붙으며, 중개보수 상한은 한국의 0.4~0.7% 수준이 아니라 3.3%(부가세 포함)입니다. 반면 취득 후에 별도로 부과되는 부동산취득세(不動産取得税)는 각종 공제를 겹치면 0엔이 되는 경우도 드물지 않습니다. 요율만 놓고 비교하면 오판하기 쉬운 구조입니다.

물건 가격만으로 자금 계획을 세웠다가 계약 직전에 "현금이 얼마나 필요한가"를 두고 당황하시는 분이 적지 않습니다. 이 글에서는 가격대별로 초기비용을 시산하고, 어느 비용이 언제 현금으로 필요한지를 정리합니다. 구입 후의 매달 부담과 2026년(레이와 8년도) 세제개정에 따른 경감조치까지, 일본 정부의 1차 자료를 근거로 정리했습니다. 본문의 원화 환산은 1엔 ≈ 9.5원(2026년 8월 개산)을 적용한 참고치이며, 판단의 기준은 어디까지나 엔화 금액입니다.

이 글의 핵심

• 초기비용의 기준은 신축이 가격의 3~6%, 중고가 6~10%. 가격이 낮을수록 비율은 올라갑니다.
• 계약금·중개보수의 절반·인지세는 대출 실행 전에 발생하므로 현금 준비가 필요합니다.
• 구입 후에는 「대출 상환＋관리비＋수선적립금」으로, 수도권 신축은 월 20만 엔(약 190만 원) 가까이가 평균적인 모습입니다.
• 레이와 8년도(2026년도) 세제개정으로 주택담보대출 감세는 5년 연장, 신축의 고정자산세 1/2 감액은 2031년 3월 31일까지 연장되었습니다.
• 제비용 대출(諸費用ローン)은 이용할 수 있지만, 담보가치를 초과한 차입으로 인해 장래의 매각·대환이 막힙니다.

일본 맨션 구입의 초기비용은 얼마인가? 신축 3~6%·중고 6~10%가 기준

일본 맨션 구입의 초기비용은 신축이 물건 가격의 3~6%, 중고가 6~10%가 기준입니다. 다만 이 비율은 인지세·중개보수·등기비용·주택담보대출 제비용을 쌓아 올린 결과에 지나지 않습니다. 비율만 외워서는 견적서가 타당한지 판단할 수 없습니다.

한국 독자에게 먼저 짚어 둘 점이 있습니다. 한국에서는 주택 취득세(지방교육세·농어촌특별세 포함)가 초기비용의 대부분을 차지하고 중개보수는 상대적으로 작지만, 일본에서는 그 관계가 뒤집힙니다. 일본의 중개보수가 초기비용의 최대 항목이 되고, 취득 단계의 세금은 각종 경감조치로 눌려 있습니다. 따라서 일본 물건을 검토할 때는 "세금이 얼마인가"보다 "중개가 개입하는가, 그리고 대출 제비용을 어느 방식으로 지불하는가"가 총액을 결정합니다.

왜 중고 맨션 쪽이 초기비용이 더 높은가

차이의 대부분은 중개보수입니다. 중고는 매도인과 매수인 사이에 중개회사가 개입하기 때문에 가격의 3.3%(부가세 포함) 전후가 얹힙니다. 일본의 신축 분양 맨션은 매도인(디벨로퍼)에게서 직접 사는 형태가 많아 이 3.3%가 발생하지 않습니다. 다만 신축에는 인도 시점의 수선적립기금(修繕積立基金)이 20만~80만 엔(약 190만~760만 원) 정도 있습니다.

한국에서는 신축 분양이든 기존 아파트 매매든 중개보수 상한이 거래금액의 0.4~0.7% 수준으로 정해져 있어 신축·중고의 차이가 초기비용에 크게 반영되지 않습니다. 일본은 3.3%라는 요율 자체가 높은 데다, 그 유무가 신축·중고를 가르기 때문에 총액 차이가 훨씬 선명하게 나타납니다. 해외에서 일본 물건을 보실 때 "신축이 비싸 보이는데 초기비용은 오히려 낮다"는 현상은 여기서 나옵니다.

실제로 구입자는 현금을 얼마나 준비하고 있는가

「자기자금 없이도 살 수 있다」와 「실제로 현금을 얼마나 넣고 있는가」는 별개의 이야기입니다. 주택금융지원기구(住宅金融支援機構, Japan Housing Finance Agency)의 2024년도 플랫35 이용자 조사(2024年度フラット35利用者調査)에 따른 자기보유금(手持金) 실적은 다음과 같습니다.

• 신축 맨션: 구입가액 전국 5,592.2만 엔(약 5억 3,126만 원)에 대해 자기보유금 1,337.9만 엔(약 1억 2,710만 원, 23.9%). 수도권은 6,569.3만 엔(약 6억 2,408만 원)에 대해 1,833.3만 엔(약 1억 7,416만 원, 27.9%)
• 중고 맨션: 구입가액 전국 3,032.8만 엔(약 2억 8,812만 원)에 대해 자기보유금 524.4만 엔(약 4,982만 원, 17.3%). 수도권은 3,405.3만 엔(약 3억 2,350만 원)에 대해 646.8만 엔(약 6,145만 원, 19.0%)

자기보유금에는 계약금 성격의 자기자금과 제비용이 모두 포함됩니다. 플랫35(フラット35, 주택금융지원기구가 민간 금융기관과 제휴해 제공하는 최장 35년 전액 고정금리 주택담보대출) 이용자로 한정된 모집단이지만, 구입자가 가격의 2할 전후를 현금으로 넣고 있는 실세를 읽을 수 있습니다. 한국의 LTV 규제처럼 법령으로 일률적인 한도가 걸려 있는 것이 아니라, 실무상 자연스럽게 이 수준으로 수렴한다는 점이 특징입니다.

지금 수도권 중고 맨션은 얼마인가

동일본레인즈(東日本レインズ, 일본 국토교통성 지정 유통기구)의 월례 마켓워치 2026년 6월분(月例マーケットウォッチ 2026年6月度)에서는 수도권 중고 맨션 성약가격이 5,208만 엔(약 4억 9,476만 원), ㎡ 단가 82.64만 엔/㎡(약 785만 원/㎡), 전용면적 63.02㎡, 건축연수 27.48년이었습니다. 이 평균적인 모습이라면 초기비용은 약 315만~340만 엔(약 2,993만~3,230만 원)입니다.

투자 판단의 관점에서 짚어 둘 점은 건축연수 27.48년이라는 수치입니다. 서울의 재건축 시장에서는 준공 30년이 사업성의 기준선으로 이야기되지만, 일본 수도권의 중고 맨션 시장에서는 27년 전후의 물건이 유통의 중심에 서 있으면서도 재건축이 아니라 대규모 수선을 전제로 계속 사용됩니다. 즉 일본에서 중고 맨션을 살 때의 자산 가치는 재건축 기대가 아니라 관리 상태와 수선적립금의 충실도로 결정된다는 뜻이며, 이는 뒤에서 다룰 수선적립금 검산이 왜 결정적인지와 직결됩니다.

【가격대별】1,000만 엔~1억 엔 맨션 초기비용 시뮬레이션

중고 맨션(중개 개입)의 제비용은 1,000만 엔(약 9,500만 원)에서 약 85만~100만 엔(약 808만~950만 원), 3,000만 엔(약 2억 8,500만 원)에서 약 200만~220만 엔(약 1,900만~2,090만 원), 7,000만 엔(약 6억 6,500만 원)에서 약 430만~460만 엔(약 4,085만~4,370만 원), 1억 엔(약 9억 5,000만 원)에서 약 605만~640만 엔(약 5,748만~6,080만 원)이 기준입니다. 저가격대일수록 비율이 높은 것은, 가격에 비례하지 않는 고정비가 있기 때문입니다.

시산의 전제: 차입 비율 80%／대출 제비용은 사무수수료(정률형·차입액×2.2%)와 금전소비대차계약서의 인지세 합계／등기는 주택용 가옥의 경감을 적용／고정자산세 평가액은 매매가격의 약 60%(그중 토지 4할·건물 6할)／법무사(司法書士) 보수는 합계 약 10만 엔(약 95만 원)／일본 수도권의 중고를 상정. 실제 금액은 물건과 금융기관에 따라 달라집니다. 원화는 1엔 ≈ 9.5원으로 환산한 참고치입니다.

물건 가격	인지세 (경감 후)	중개보수 (부가세 포함 상한)	등기비용	대출 제비용 (정률 2.2%형)	중고 합계 기준	신축 합계 기준
1,000만 엔 (약 9,500만 원)	5,000엔 (약 4.8만 원)	39.6만 엔 (약 376만 원)	약 16만 엔 (약 152만 원)	약 19만 엔 (약 181만 원)	약 85~100만 엔 (약 808만~950만 원, 8.5~10.0%)	약 65~100만 엔 (약 618만~950만 원)
2,000만 엔 (약 1억 9,000만 원)	1만 엔 (약 9.5만 원)	72.6만 엔 (약 690만 원)	약 21만 엔 (약 200만 원)	약 37만 엔 (약 352만 원)	약 140~160만 엔 (약 1,330만~1,520만 원, 7.0~8.0%)	약 90~125만 엔 (약 855만~1,188만 원)
3,000만 엔 (약 2억 8,500만 원)	1만 엔 (약 9.5만 원)	105.6만 엔 (약 1,003만 원)	약 27만 엔 (약 257만 원)	약 55만 엔 (약 523만 원)	약 200~220만 엔 (약 1,900만~2,090만 원, 6.7~7.3%)	약 115~150만 엔 (약 1,093만~1,425만 원)
4,000만 엔 (약 3억 8,000만 원)	1만 엔 (약 9.5만 원)	138.6만 엔 (약 1,317만 원)	약 32만 엔 (약 304만 원)	약 72만 엔 (약 684만 원)	약 255~275만 엔 (약 2,423만~2,613만 원, 6.4~6.9%)	약 140~180만 엔 (약 1,330만~1,710만 원)
5,000만 엔 (약 4억 7,500만 원)	1만 엔 (약 9.5만 원)	171.6만 엔 (약 1,630만 원)	약 38만 엔 (약 361만 원)	약 90만 엔 (약 855만 원)	약 315~340만 엔 (약 2,993만~3,230만 원, 6.3~6.8%)	약 170~215만 엔 (약 1,615만~2,043만 원)
7,000만 엔 (약 6억 6,500만 원)	3만 엔 (약 28.5만 원)	237.6만 엔 (약 2,257만 원)	약 49만 엔 (약 466만 원)	약 129만 엔 (약 1,226만 원)	약 430~460만 엔 (약 4,085만~4,370만 원, 6.1~6.6%)	약 220~280만 엔 (약 2,090만~2,660만 원)
1억 엔 (약 9억 5,000만 원)	3만 엔 (약 28.5만 원)	336.6만 엔 (약 3,198만 원)	약 65만 엔 (약 618만 원)	약 182만 엔 (약 1,729만 원)	약 605~640만 엔 (약 5,748만~6,080만 원, 6.1~6.4%)	약 310~380만 엔 (약 2,945만~3,610만 원)

합계란에는 화재보험료나 정산금 등(10만~50만 엔, 약 95만~475만 원 정도)도 반영했고, 신축은 중개보수를 제외하고 수선적립기금을 더했습니다. 이사 비용·가구·부동산취득세는 포함하지 않습니다.

이 표를 한국 시장의 감각으로 읽을 때 주의할 점은, 고가격대로 갈수록 비율이 떨어진다는 사실입니다. 한국의 주택 취득세가 구간에 따라 오히려 올라가는 누진 구조를 갖는 것과 달리, 일본의 초기비용은 인지세가 계단식이고 중개보수 상한이 정률이며 등기비용에 고정 성격의 법무사 보수가 섞이기 때문에 총액 비율이 완만하게 내려갑니다. 해외 투자자가 일본에서 소액 물건을 여러 채 사는 전략을 검토할 때, 이 「저가격대일수록 제비용률이 높다」는 성질이 실질 수익률을 갉아먹는 요인이 됩니다.

800만 엔 이하 물건에서 놓치기 쉬운 중개보수 특례

500만 엔(약 4,750만 원)짜리 중고 맨션이라면, 속산식 「가격×3.3%＋6.6만 엔(약 63만 원)」으로 나오는 중개보수 상한은 23.1만 엔(약 219만 원)입니다. 그런데 실제로는 33만 엔(약 314만 원)을 청구받는 경우가 있습니다. 일본 국토교통성(国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT)의 보수액 고시(報酬額の告示, 1970년 건설성 고시 제1552호／최종개정 2024년 6월 21일) 제7에서, 대금 800만 엔(약 7,600만 원) 이하의 「저렴한 빈집 등(低廉な空家等)」의 매개에 대해서는 30만 엔(약 285만 원)의 1.1배에 해당하는 33만 엔까지 받을 수 있다고 정해져 있기 때문입니다. 정확히 800만 엔인 물건은 통상의 상한도 33만 엔이므로 차이가 나지 않지만, 가격이 낮아질수록 차이는 벌어집니다. 정규 특례이므로, 매개계약(媒介契約) 체결 전에 산정 근거를 확인하시기 바랍니다. 저가격대는 가격에 비례하지 않는 고정비의 비율이 높아, 1,000만 엔짜리 물건이라도 제비용률은 8.5~10%가 됩니다.

이 특례는 일본의 빈집(空家) 문제라는 사회적 배경에서 나온 제도입니다. 지방의 저가 물건은 중개회사가 통상 요율로는 채산이 맞지 않아 취급을 기피하고, 그 결과 빈집이 유통되지 않고 방치된다는 문제의식에서 상한을 끌어올린 것입니다. 한국의 중개보수 규정에는 대응하는 제도가 없으므로, 일본의 지방 저가 물건을 검토하는 한국 투자자는 「상한이 올라가는 것이 정상」임을 미리 알고 협상 테이블에 앉는 편이 낫습니다.

7,000만 엔급에서 드러나는 차이

5,000만 엔(약 4억 7,500만 원)을 넘으면 인지세가 1만 엔에서 3만 엔으로 올라가고, 등기비용도 50만 엔(약 475만 원) 전후가 됩니다. 여기에 더 크게 작용하는 것이 주택담보대출 감세(住宅ローン減税)의 차입 한도액입니다. 2026년 입주하는 장기우량주택·저탄소주택(신축)이라도 4,500만 엔(약 4억 2,750만 원, 양육세대 등 5,000만 엔＝약 4억 7,500만 원)에 그치기 때문에, 7,000만 엔짜리 물건을 차입 80%로 사면 1,000만 엔(약 9,500만 원) 이상이 공제 대상 밖으로 나갑니다. 자금 계획에 고민이 있으시다면 일본 주택담보대출의 금리 종류와 공제 제도의 기본도 함께 보시기 바랍니다.

한국의 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제가 주택 가액 기준으로 대상을 가리는 것과 달리, 일본의 주택담보대출 감세는 차입 잔액에 상한을 두고 그 잔액의 0.7%를 세액에서 직접 공제하는 구조입니다. 세액공제이므로 효과가 크지만, 상한을 넘는 차입 부분은 아무런 혜택이 없습니다. 고가 물건을 살수록 「차입을 늘리는 것」의 세제상 이점이 급격히 사라진다는 뜻이며, 도쿄 도심의 억 단위 물건을 검토하는 투자자에게는 자기자금 비율 설계의 출발점이 됩니다.

매매계약 시에 「현금으로」 필요한 돈｜계약금·인지세·중개보수

계약 당일에 준비할 현금은 계약금(手付金)·인지세·중개보수의 절반입니다. 주택담보대출의 실행은 인도일이므로, 이 단계에서는 차입금을 쓸 수 없습니다. 여기가 「초기비용을 낼 수 없다」는 고민의 정체입니다.

한국의 아파트 매매에서도 계약금 10%·중도금·잔금이라는 흐름이 있으므로 구조 자체는 낯설지 않으실 것입니다. 다만 일본에서는 중도금 단계가 없는 거래가 많고, 대신 계약 당일에 중개보수의 절반과 인지세가 함께 빠져나갑니다. 즉 한국 감각으로 「계약금만 준비하면 된다」고 보면 계약 당일 현금이 수백만 원에서 수천만 원 단위로 부족해질 수 있습니다.

계약금은 물건 가격의 5~10%. 다만 법률상 상한이 있다

계약금의 시세는 물건 가격의 5~10%로, 3,000만 엔(약 2억 8,500만 원)이라면 150만~300만 엔(약 1,425만~2,850만 원)입니다. 대금에 충당되지만, 계약 시점에 현금이 움직입니다. 매도인이 택지건물거래업자(宅地建物取引業者, 일본의 면허를 받은 부동산업자)인 경우, 택지건물거래업법(宅地建物取引業法) 제39조 제1항에 따라 대금의 10분의 2를 넘는 계약금을 수령할 수 없습니다. 같은 조 제2항은, 계약금은 성질을 불문하고 해약계약금(解約手付)으로 간주되어 매수인은 이를 포기하고, 업자는 배액을 현실로 제공하여 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.

즉 계약금을 낮추면 계약 시의 부담은 가벼워지지만, 매도인 측도 적은 부담으로 해제할 수 있게 됩니다. 또한 같은 법 제41조는, 공사 완료 전의 물건에 대해 계약금 등이 대금의 100분의 5 이하이면서 정령으로 정하는 금액(1,000만 엔, 약 9,500만 원) 이하인 경우 등을 제외하고는, 보전조치 없이 수령할 수 없다고 정하고 있습니다(완성 물건은 제41조의2에서 10%가 기준입니다). 보전조치의 유무는 중요사항설명(重要事項説明)에서 확인합니다.

한국의 주택도시보증공사(HUG) 분양보증이 사업 단위로 걸리는 것과 달리, 일본의 이 보전조치는 개별 거래의 계약금 자체를 대상으로 하며 기준 금액을 넘을 때만 의무가 발생합니다. 해외 매수인은 계약서에 보전조치의 방식(은행 보증인지 보증보험인지)이 명시되어 있는지를 서명 전에 반드시 확인해야 합니다. 여기가 일본 물건 매수에서 가장 실질적인 원금 보전 장치입니다.

인지세는 경감 후의 금액. 대출 계약서는 경감 대상 밖

짚어 둘 점은 본칙이 아니라 경감 후의 세액으로 계산한다는 점입니다. 일본 국세청(国税庁, National Tax Agency)의 택스앤서 No.7108(タックスアンサーNo.7108)에 따라, 2014년 4월 1일부터 2027년 3월 31일까지 작성되는 부동산 양도 계약서가 대상입니다.

계약 금액	본칙	경감 후
500만 엔 초과 1,000만 엔 이하 (약 4,750만~9,500만 원)	1만 엔 (약 9.5만 원)	5,000엔 (약 4.8만 원)
1,000만 엔 초과 5,000만 엔 이하 (약 9,500만~4억 7,500만 원)	2만 엔 (약 19만 원)	1만 엔 (약 9.5만 원)
5,000만 엔 초과 1억 엔 이하 (약 4억 7,500만~9억 5,000만 원)	6만 엔 (약 57만 원)	3만 엔 (약 28.5만 원)
1억 엔 초과 5억 엔 이하 (약 9억 5,000만~47억 5,000만 원)	10만 엔 (약 95만 원)	6만 엔 (약 57만 원)

한편 주택담보대출에서 체결하는 금전소비대차계약서(金銭消費貸借契約書)는 경감 대상 밖입니다. 일본 국세청 택스앤서 No.7140(タックスアンサーNo.7140)의 제1호의3 문서에 해당하여, 차입액 1,000만 엔 초과 5,000만 엔 이하라면 2만 엔(약 19만 원), 5,000만 엔 초과 1억 엔 이하라면 6만 엔(약 57만 원)입니다. 또한 종이 계약서를 작성하지 않는 전자계약이라면 인지세가 부과되지 않는 취급이 일반적입니다. 자세한 내용은 일본 부동산 매매의 전자계약과 웹 중요사항설명 실무에서 해설하고 있습니다.

한국에도 부동산 매매계약서에 붙는 인지세가 있지만 금액대가 다르고, 무엇보다 일본은 매매계약서와 대출계약서가 각각 별도로 과세된다는 점을 놓치기 쉽습니다. 3,000만 엔짜리 물건을 2,400만 엔 차입으로 살 경우 매매계약서 1만 엔＋금전소비대차계약서 2만 엔으로 합계 3만 엔(약 28.5만 원)이 됩니다. 금액 자체는 크지 않지만, 전자계약을 선택하는 것만으로 그대로 사라지는 비용이라는 점에서 가장 확실한 절감 항목입니다.

중개보수는 「상한」이지 정가가 아니다

상한은 앞서 언급한 일본 국토교통성 고시 제2에서, 200만 엔(약 1,900만 원) 이하의 부분 5.5%, 200만 엔 초과 400만 엔(약 3,800만 원) 이하 4.4%, 400만 엔 초과 3.3%입니다(소비세 등 상당액 포함). 속산식은 이 3단계를 합산한 간편 계산에 지나지 않으며, 고시가 「~이내」라고 정하고 있는 이상 상한이지 정가가 아닙니다. 다만 할인은 중개회사의 역무량과 세트로 판단합니다. 사고방식은 일본 중고 맨션 중개보수의 상한 계산과 할인 협상에서 정리하고 있습니다.

지불은 계약 시와 결제 시에 절반씩이 일반적입니다. 3,000만 엔이라면 계약일에 52.8만 엔(약 502만 원). 계약금 150만 엔(약 1,425만 원)과 인지세 1만 엔을 합쳐, 계약일 하루에만 200만 엔(약 1,900만 원) 남짓이 움직입니다.

한국의 중개보수가 매도인·매수인 각각에게 거래금액의 0.4~0.7% 수준으로 부과되는 것과 비교하면, 일본의 3.3%는 4~8배 수준입니다. 다만 일본에서는 이 보수 안에 물건 조사, 등기부·법령 제한 조사, 중요사항설명서 작성과 택지건물거래사(宅地建物取引士)에 의한 설명이라는 법정 업무가 포함됩니다. 해외 매수인이 「무료」나 대폭 할인을 내세우는 중개를 만났을 때 확인해야 할 것은 요율이 아니라, 이 조사·설명 업무를 누가 어느 수준으로 수행하는가입니다. 원격지에서 물건을 사는 투자자일수록 조사의 밀도가 곧 리스크 관리이기 때문입니다.

인도(결제) 시에 필요한 돈｜등기비용과 주택담보대출 제비용

인도일에 필요한 것은 등기비용·주택담보대출 제비용·화재보험료·고정자산세 등의 정산금·관리비 등의 일할분입니다. 이날 대출이 실행됩니다.

한국에서는 잔금일에 소유권이전등기를 접수하면서 취득세를 납부하는 흐름이지만, 일본에서는 취득 단계의 세금이 등록면허세(국세)와 부동산취득세(도도부현세)로 나뉘어 있고, 후자는 인도일이 아니라 몇 달 뒤에 납세통지서로 날아옵니다. 인도일에 「세금을 다 냈다」고 안심하면 나중에 예산이 어긋나므로, 두 세금을 처음부터 분리해 계획하시는 편이 좋습니다.

등기비용＝등록면허세＋법무사 보수

등록면허세의 과세표준은 매매가격이 아니라 고정자산세 평가액입니다. 세율은 일본 국세청의 등록면허세 세율의 경감조치에 관한 안내(登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ, 2026년 4월)와 일본 국토교통성의 주택용 가옥의 특례조치(住宅用家屋の特例措置)와 같습니다.

등기의 종류	본칙	경감 후	적용 기한
토지의 소유권 이전(매매)	2.0%	1.5%	2029년 3월 31일
건물의 소유권 보존(신축)	0.4%	0.15%	2027년 3월 31일
건물의 소유권 이전(중고)	2.0%	0.3%	2027년 3월 31일
저당권의 설정	0.4%	0.1%	2027년 3월 31일

토지의 1.5%는 레이와 8년도(2026년도) 세제개정으로 3년 연장되어 2029년 3월 31일까지가 되었습니다. 일본 국세청의 택스앤서에는 옛 기한이 남아 있는 경우가 있으므로, 연장 여부는 위의 안내로 확인하시기 바랍니다. 건물과 저당권의 경감을 받으려면, 시구정촌(市区町村)이 발행하는 주택용 가옥 증명서(住宅用家屋証明書)(바닥면적 50㎡ 이상일 것 등의 증명)를 등기신청서에 첨부하고, 신축 또는 취득 후 1년 이내에 등기를 받아야 합니다. 중고는 1982년 1월 1일 이후의 건축 또는 내진기준 적합이 조건입니다. 자동으로는 적용되지 않습니다.

이 「자동으로는 적용되지 않는다」는 점이 한국 독자에게 가장 위험한 부분입니다. 한국의 취득세 감면은 신고 과정에서 요건을 확인해 처리되는 경우가 많지만, 일본의 등록면허세 경감은 매수인 측이 증명서를 미리 취득해 등기 신청에 붙이지 않으면 그대로 본칙 세율이 적용됩니다. 중고 건물이라면 0.3%가 2.0%가 되어, 평가액 1,000만 엔(약 9,500만 원)짜리 건물에서 17만 엔(약 162만 원)의 차이가 납니다. 원격지 매수라면 법무사에게 「주택용 가옥 증명서를 취득해 두었는가」를 결제 전에 문서로 확인해 두시기 바랍니다.

법무사 보수는 일본사법서사회연합회(日本司法書士会連合会, Japan Federation of Shiho-Shoshi Lawyer's Associations)의 보수에 관한 설문조사(報酬に関するアンケート, 2024년 3월 실시)에 실제 금액이 있습니다. 평가액 합계 1,000만 엔의 토지 1필·건물 1동의 소유권 이전 등기(매매)가 평균 56,678엔(약 54만 원), 채권액 1,000만 엔의 저당권 설정 등기가 평균 42,699엔(약 41만 원). 모델 설례의 평균이며 출장 등에 따라 달라집니다.

일본의 법무사(司法書士, shiho-shoshi)는 한국의 법무사와 역할이 비슷하지만, 일본의 부동산 결제 현장에서는 대금 지급과 등기 신청의 동시 이행을 담보하는 중립적 입회인으로서 반드시 자리에 앉습니다. 미국식 에스크로 회사가 존재하지 않는 일본에서 이 역할을 대신하는 것이 법무사이므로, 보수를 깎을 대상으로 보기보다 「누가 입회하는가」를 확인할 대상으로 보시는 편이 안전합니다.

주택담보대출 제비용은 방식 선택에 따라 수십만 엔이 움직인다

• 사무수수료(事務手数料): 정액형(3만~5만 엔대, 약 28.5만~47.5만 원대)과 정률형(차입액×2.2%). 3,000만 엔(약 2억 8,500만 원)의 차입이라면 정률형으로 66만 엔(약 627만 원).
• 보증료(保証料): 차입 시에 일괄로 내는 외부방식(外枠方式)과, 금리에 0.2% 정도를 얹는 내부방식(内枠方式). 외부방식의 금액은 차입 기간에 따라 달라지므로 실제 금액의 견적을 받습니다. 플랫35는 불필요합니다.
• 단체신용생명보험(団体信用生命保険): 대부분 금리에 포함되어 있고, 질병 특약은 금리 상승분입니다.
• 저당권 설정의 등록면허세: 차입액×0.1%.

한국의 주택담보대출에서 인지세와 근저당 설정비용 정도가 부대비용의 전부인 것과 달리, 일본은 사무수수료만으로 차입액의 2.2%가 나갈 수 있습니다. 3,000만 엔 차입이면 66만 엔, 원화로 600만 원이 넘는 금액이 금리와 별도로 선지출됩니다. 금리 0.1%포인트 차이보다 이 방식 선택이 총액에 크게 작용하는 구간이 존재하므로, 금융기관 비교는 반드시 「금리＋사무수수료＋보증료」의 총지불액으로 하셔야 합니다. 일본의 단체신용생명보험이 사실상 강제이면서 금리에 내포되어 있다는 점도, 별도 보험료를 내는 한국의 감각과는 다른 부분입니다.

화재보험료·고정자산세 등의 정산금·수선적립기금

맨션은 전유부분만이 보험의 대상이므로, 단독주택보다 보험료는 억제됩니다. 손해보험료율산출기구(損害保険料率算出機構, General Insurance Rating Organization of Japan)에 따르면 화재보험의 참고순율(参考純率)은 2023년 6월의 신고에서 전국 평균 13.0% 인상되었습니다. 참고순율은 보험료 그 자체는 아니지만, 상승 기조는 자금 계획에 미리 반영해 두는 것이 안전합니다.

고정자산세(固定資産税)는 1월 1일 시점의 소유자에게 1년분이 과세되며, 연도 중간의 인도에서는 일할로 매수인이 부담하는 것이 상관행입니다. 이 정산은 법률상의 의무가 아니며, 기산일도 지역에 따라 다릅니다. 간토(関東)는 1월 1일, 간사이(関西)는 4월 1일이 일반적이어서, 같은 인도일이라도 부담액이 달라집니다. 간사이의 물건을 간토의 감각으로 보고 놀라는 엇갈림은 실제로 일어나므로, 계약서를 확인하시기 바랍니다. 관리비와 수선적립금도 일할로 정산하고, 신축에서는 추가로 수선적립기금이 20만~80만 엔(약 190만~760만 원) 정도 듭니다.

한국의 재산세가 6월 1일 과세기준일 하나로 전국이 통일되어 있는 것과 달리, 일본은 과세기준일은 1월 1일로 전국 공통이지만 매매 당사자 간 정산의 기산일은 상관행에 맡겨져 있다는 이중 구조입니다. 도쿄와 오사카의 물건을 동시에 검토하는 투자자라면, 같은 가격·같은 인도일이라도 정산금이 수십만 엔 단위로 달라질 수 있다는 점을 견적 단계에서 물어보셔야 합니다.

입주 후에 청구되는 돈｜부동산취득세와 첫 고정자산세

인도가 끝나도 지불이 끝나는 것은 아닙니다. 금액을 읽기 어려운 것이 부동산취득세(不動産取得税)로, 잊어버릴 무렵에 납세통지서가 도착합니다. 표준세율은 본칙 4%이지만, 주택 및 토지는 3%로 경감되어 있습니다(2027년 3월 31일까지). 과세표준은 고정자산 과세대장의 평가액이며, 경감은 다음과 같습니다(일본 총무성·국토교통성).

• 신축 주택은 과세표준에서 1,200만 엔(약 1억 1,400만 원)을 공제. 중고 주택은 신축 시기에 따라 최고 1,200만 엔을 공제.
• 주택용지·상업지 등은, 과세표준이 되는 가격을 평가액의 2분의 1로 압축.
• 주택용 토지는, 150만 엔(약 1,425만 원) 또는 바닥면적의 2배(200㎡가 한도)에 상당하는 토지 가격 중 큰 쪽에 세율을 곱한 금액을 세액에서 감액.

이것들을 겹치면, 일반적인 넓이의 맨션에서는 세액이 0엔이 되는 경우도 드물지 않습니다. 다만 도도부현에 따라서는 신고하지 않으면 경감이 적용되지 않는 취급이 있습니다. 취득 후에 도도부현세 사무소에 확인하는 것이 확실합니다. 절차는 일본 부동산취득세의 경감조치와 환급 신청 절차에서 정리하고 있습니다.

한국의 주택 취득세가 취득가액과 보유 주택 수에 따라 1~3% 또는 그 이상의 중과 세율로 부과되고 실제로 상당한 금액을 납부하게 되는 것과 달리, 일본의 부동산취득세는 공제를 겹치면 실질 0엔이 되는 설계입니다. 다만 그 전제가 「신고」이므로, 일본에 거주하지 않는 매수인은 이 신고를 놓치기 쉽습니다. 통지서가 왔을 때 이미 경감 없이 계산되어 있다면, 도도부현에 따라 환급 절차로 되돌릴 수 있는 경우와 없는 경우가 갈립니다. 취득 직후에 관리 위탁처나 세무 대리인에게 신고 기한을 확인해 두시기 바랍니다.

이 밖에, 인도 다음 해부터 자기 명의로 고정자산세·도시계획세(都市計画税)가 과세됩니다(표준세율 1.4%, 도시계획세는 0.3%가 상한). 이사는 3~4월의 성수기와 비수기에 요금이 달라집니다. 새 집에서는 이전 주거의 커튼이 창에 맞지 않는 경우가 많으므로, 내부 확인 시에 창의 치수를 재 두면 지출을 예측할 수 있습니다.

일본 맨션 구입 후, 매달·매년 얼마가 드나요?

매달의 지출은 대출 상환만이 아닙니다. 「상환＋관리비＋수선적립금＋주차장 요금」이 실제 가계 부담이며, 수도권의 신축에서는 월 20만 엔(약 190만 원) 가까이가 됩니다.

매달 총지불액의 실세치

앞서 인용한 플랫35 이용자 조사(2024년도)의 1개월당 예정 상환액은, 신축 맨션이 전국 159,500엔(약 152만 원)·수도권 172,500엔(약 164만 원)(총상환부담률 22.2%／23.1%), 중고가 전국 93,400엔(약 89만 원)·수도권 101,200엔(약 96만 원)(19.7%／20.3%)이었습니다.

여기에 관리비와 수선적립금이 더해집니다. 일본 국토교통성의 2023년도 맨션 종합조사 결과(令和5年度マンション総合調査結果)에 따르면, 주차장 사용료 등으로부터의 충당액을 제외한 월·호당 평균은 관리비 11,503엔(약 11만 원), 수선적립금 13,054엔(약 12만 원). 수도권의 신축이라면 「17.25만 엔＋2.5만 엔＝월 20만 엔(약 190만 원) 가까이」, 중고라면 「10.1만 엔＋2.5만 엔＝월 12.6만 엔(약 120만 원) 전후」입니다. 내역은 일본 맨션 관리비의 시세와 수선적립금과의 차이에서 확인하실 수 있습니다.

여기서 한국 독자가 가장 놀라시는 부분이 수선적립금의 무게입니다. 한국 아파트의 장기수선충당금은 관리비 고지서 안에서 상대적으로 작은 항목이고, 임대차의 경우 임차인이 낸 뒤 퇴거 시 임대인에게 돌려받는 성격을 갖습니다. 반면 일본의 수선적립금은 구분소유자가 부담하는 돌려받지 못하는 고정비이며, 관리비와 거의 같은 규모로 매달 나갑니다. 월 2.5만 엔이면 연 30만 엔(약 285만 원), 20년이면 600만 엔(약 5,700만 원)입니다. 임대 운용을 전제로 한 투자자라면 이 금액이 그대로 순수익에서 빠지므로, 표면수익률이 아니라 반드시 관리비·수선적립금 차감 후로 계산하셔야 합니다.

수선적립금이 「너무 싸지 않은가」를 사기 전에 검산한다

구입 전에 할 수 있는, 가장 효과가 큰 확인입니다. 수선적립금이 시세보다 싼 맨션은, 저렴한 물건이 아니라 장래의 청구가 미뤄지고 있을 뿐인 경우가 있습니다. 일본 국토교통성의 맨션 수선적립금에 관한 가이드라인(マンションの修繕積立金に関するガイドライン, 2024년 6월 개정)에, 전유 바닥면적당 월액의 기준이 있습니다.

지상 층수／건축 연면적	사례의 3분의 2가 포함되는 폭	평균값
20층 미만·5,000㎡ 미만	235~430엔/㎡·월 (약 2,233~4,085원)	335엔/㎡·월 (약 3,183원)
20층 미만·5,000~10,000㎡ 미만	170~320엔/㎡·월 (약 1,615~3,040원)	252엔/㎡·월 (약 2,394원)
20층 미만·10,000~20,000㎡ 미만	200~330엔/㎡·월 (약 1,900~3,135원)	271엔/㎡·월 (약 2,575원)
20층 미만·20,000㎡ 이상	190~325엔/㎡·월 (약 1,805~3,088원)	255엔/㎡·월 (약 2,423원)
20층 이상	240~410엔/㎡·월 (약 2,280~3,895원)	338엔/㎡·월 (약 3,211원)

검산은 3단계입니다. 먼저 해당 호실의 수선적립금을 전유면적으로 나누어 ㎡ 단가를 내고, 층수와 연면적에 대응하는 행의 폭과 비교합니다. 밑돌고 있다면 장기수선계획서(長期修繕計画書)와 중요사항조사보고서(重要事項調査報告書)를 받아, 인상 예정과 일시금 징수의 유무를 확인합니다. 기계식 주차장이 있다면 1대당 수선공사비×대수÷총전유바닥면적을 가산합니다.

예를 들어 전유면적 70㎡에 월 6,000엔(약 5만 7천 원)이라면 ㎡ 단가는 약 86엔(약 817원). 20층 미만·연면적 5,000㎡ 미만이라면 폭의 하한 235엔의 절반에도 미치지 못합니다. 이 수준에서는 두 배 이상으로의 인상이 계획되어 있거나, 대규모 수선의 자금이 부족해지기 쉽다고 생각됩니다. 싼 적립금은 저렴한 물건이 아니라, 미뤄진 청구서입니다. 보는 방법은 일본 수선적립금의 시세와 인상 리스크에서도 정리하고 있습니다.

이 검산은 해외 투자자에게 특히 중요합니다. 한국에서는 재건축·리모델링이라는 출구가 존재하기 때문에 노후 아파트의 관리 부실이 오히려 사업성으로 치환되는 경우가 있지만, 일본의 맨션은 구분소유자 결의의 문턱이 높아 재건축이 현실적인 출구가 되기 어렵습니다. 결국 수선적립금의 충실도가 곧 그 건물의 장래 가치이며, 중요사항조사보고서 한 장을 읽었는가 아닌가로 수년 뒤의 매각 가격이 갈립니다. 원격지에서 사는 만큼, 이 서류의 입수를 매개계약 단계에서 조건으로 걸어 두시기를 권합니다.

연 단위로는 고정자산세·도시계획세, 화재보험의 갱신, 대규모 수선의 일시금, 주차장 요금의 개정이 발생합니다. 물건의 관리 상태에 제3자의 눈을 넣고 싶으신 경우에는, INA&Associates 주식회사의 무료 상담을 이용해 주십시오.

2026년(레이와 8년도 세제개정)에 바뀐 경감조치

2026년에 입주·취득하시는 분은, 레이와 8년도(2026년도) 세제개정을 전제로 자금 계획을 짭니다. 일본 국토교통성의 같은 개정 개요에서, 초기비용과 보유 비용에 관련된 부분을 정리합니다.

일본의 주택 세제는 연도 단위의 시한 조치를 반복 연장하는 구조입니다. 한국처럼 세법 본칙이 상시로 유지되는 것이 아니라, 매년 12월의 여당 세제개정대강과 이듬해 봄의 법 개정으로 기한이 갱신됩니다. 따라서 일본 물건을 검토할 때는 「세율이 몇 %인가」보다 「그 세율이 언제까지 유효한가」를 함께 확인하는 습관이 필요합니다. 아래의 기한은 모두 이번 개정 반영 후의 것입니다.

주택담보대출 감세는 5년 연장, 기존 주택이 확충

공제율 0.7%는 그대로 두고, 5년간 연장되었습니다. 괄호 안은 양육세대 등(19세 미만의 자녀가 있는 세대, 또는 부부 중 어느 한쪽이 40세 미만인 세대)의 한도액입니다.

주택의 구분	신축·매입재판매	기존 주택(중고)
장기우량주택·저탄소주택	4,500만 엔(5,000만 엔)×13년 (약 4억 2,750만 원／4억 7,500만 원)	3,500만 엔(4,500만 엔)×13년 (약 3억 3,250만 원／4억 2,750만 원)
ZEH 수준 에너지절약 주택	3,500만 엔(4,500만 엔)×13년 (약 3억 3,250만 원／4억 2,750만 원)	3,500만 엔(4,500만 엔)×13년 (약 3억 3,250만 원／4억 2,750만 원)
에너지절약 기준 적합 주택	2,000만 엔(3,000만 엔)×13년(2026·2027년 입주분) (약 1억 9,000만 원／2억 8,500만 원)	2,000만 엔(3,000만 엔)×13년 (약 1억 9,000만 원／2억 8,500만 원)
그 밖의 주택	지원 대상 외	2,000만 엔×10년 (약 1억 9,000만 원)

소득 요건은 2,000만 엔(약 1억 9,000만 원), 바닥면적 요건은 40㎡ 이상입니다(소득 1,000만 엔＝약 9,500만 원 초과인 분 및 상향 한도 이용자는 50㎡ 이상). 에너지절약 기준 적합 주택의 신축은 2028년(레이와 10년) 입주분부터 원칙적으로 대상 외가 됩니다(2027년 말까지 건축확인을 받은 것 등은 2,000만 엔×10년). 2028년 이후의 입주분부터는, 재해 레드존(災害レッドゾーン)의 신축 주택도 대상 외입니다. 중고를 검토 중이신 분에게는, 기존 주택의 한도가 3,500만 엔(양육세대 등 4,500만 엔)×13년으로 넓어진 의미가 클 것입니다. 첫해에는 확정신고가 필요하므로, 일본 주택담보대출 공제의 첫해 확정신고 절차를 확인해 두시기 바랍니다.

다만 이 제도는 자기 거주용이 요건이므로, 한국에 거주하면서 일본 물건을 임대 운용하는 투자자에게는 적용되지 않습니다. 일본에 이주하여 실제로 거주하는 경우에만 검토 대상이 되며, 그때도 소득 요건 2,000만 엔이라는 상한이 걸립니다. 이 점을 오해한 채 「세액공제가 있으니 유리하다」고 계산에 넣는 것은 위험합니다.

신축 주택의 고정자산세 1/2 감액은 2031년 3월 31일까지 연장

신축 주택의 고정자산세를 2분의 1로 감액하는 조치(맨션 등 중고층 내화건축물은 5년간, 단독주택은 3년간)는, 2031년 3월 31일까지 5년간 연장되었습니다. 바닥면적 요건의 하한도 50㎡에서 원칙 40㎡로 완화되었고, 아울러 일정한 재해위험구역(하자드 에어리어) 내에 있는 주택이 대상에서 제외됩니다. 일본 국토교통성의 추계로는, 2,500만 엔(약 2억 3,750만 원)짜리 주택에서 3년간 약 27만 엔(약 257만 원)의 경감 효과입니다(특례 없음 연 18.2만 엔＝약 173만 원, 특례 있음 연 9.1만 엔＝약 86만 원). 「신축은 5년간 반액」이라는 설명을 보게 되는 경우가 있는데, 단독주택은 3년, 맨션은 5년입니다.

이 「맨션 5년·단독주택 3년」이라는 구분은 일본 특유의 것으로, 한국의 재산세에는 대응하는 신축 감면이 없습니다. 도쿄 도심의 신축 맨션을 검토하는 투자자라면, 초기 5년간의 보유 비용이 눌려 있다가 6년째부터 원래대로 돌아온다는 계단을 현금흐름 계획에 미리 넣어 두셔야 합니다. 준공 6년차 물건이 시장에 나오는 이유 중 하나가 여기에 있습니다.

등록면허세·부동산취득세·증여 비과세의 기한

• 토지의 소유권 이전 등기 1.5%: 2029년 3월 31일까지(3년 연장)
• 주택용 가옥의 등록면허세 경감, 부동산취득세의 3%와 1,200만 엔(약 1억 1,400만 원) 공제: 2027년 3월 31일까지

부모로부터의 자금 원조는, 주택취득 등 자금의 증여 비과세 제도가 2026년 12월 31일까지의 증여를 대상으로 하고 있습니다. 일본 국세청 택스앤서 No.4508에 따르면 한도액은 에너지절약 등 주택 1,000만 엔(약 9,500만 원), 그 밖에는 500만 엔(약 4,750만 원). 수증자는 증여 연도의 1월 1일 시점에 18세 이상, 합계 소득 2,000만 엔 이하가 요건입니다. 주의점은 두 가지. 증여세가 0엔이라도 신고가 필요하다는 점과, 대상이 주택 취득 등의 대가에 한정되어 가구·가전이나 대출 상환 자금에는 쓸 수 없다는 점입니다.

한국의 증여재산공제가 10년 합산으로 관리되는 것과 달리, 일본의 이 제도는 기한이 정해진 시한 특례이며 신고 자체가 적용 요건입니다. 「세금이 0엔이니 신고하지 않아도 된다」는 판단이 그대로 비과세 상실로 이어집니다. 한일 양국에 걸친 자금 이동이라면 외국환거래 신고와 양국 세무 신고가 별개로 필요하므로, 증여를 실행하기 전에 세무 전문가와 순서를 확정해 두시기 바랍니다.

일본 맨션 구입의 초기비용을 줄이는 5가지 실천책

초기비용은 깎을 수 있는 것과 깎을 수 없는 것으로 나뉩니다. 판단 기준이 분명한 5가지를 들겠습니다. 한국에서는 취득세처럼 법정 세액이 대부분이라 「줄일 여지」 자체가 좁지만, 일본은 계약 방식과 대출 방식의 선택으로 실제 금액이 움직이는 항목이 여럿 있다는 점이 다릅니다.

1. 매매계약을 전자계약으로 한다: 3,000만 엔(약 2억 8,500만 원)짜리 물건이라면 매매계약서 1만 엔(약 9.5만 원)과 금전소비대차계약서 2만 엔(약 19만 원)으로 합계 3만 엔(약 28.5만 원)의 차이. 대응 가능 여부를 사전심사 단계에서 확인합니다.
2. 사무수수료형과 보증료형을 실제 금액으로 비교한다: 정률 2.2%형은 차입액이 클수록 불리하며, 5,600만 엔(약 5억 3,200만 원)이라면 123만 엔(약 1,169만 원). 외부방식 보증료형은 조기상환 시에 미경과분의 반환을 받을 수 있는 경우가 있습니다. 「차입 기간 ○년·조기상환 있음」으로 총지불액을 산출받습니다.
3. 중개보수는 상한이지 정가가 아니다: 고시는 「~이내」라고 정하고 있습니다. 다만 협상은 역무량과 세트로 생각하는 것입니다. 「무료」는 매도인 측으로부터 보수를 받는 구조이므로, 누구로부터 보수를 얻고 있는 회사인가를 보고 판단합니다.
4. 화재보험은 보상 범위를 좁히고, 장기계약을 검토한다: 수해 리스크가 낮은 층이라면 보험료가 내려갑니다. 다만 지나치게 줄이면 보험을 쓸 수 없습니다. 해저드 맵과 층수를 보고 정합니다.
5. 경감조치는 신청하지 않으면 받을 수 없다: 등록면허세에는 주택용 가옥 증명서, 부동산취득세에는 도도부현에의 신고, 주택담보대출 공제에는 첫해의 확정신고가 필요합니다. 결제 전에 「어느 경감을, 누가, 언제」를 확인합니다.

이 다섯 가지 중 해외 매수인에게 실효성이 가장 큰 것은 1번과 5번입니다. 2번과 4번은 금융기관·보험사의 상품 설계에 좌우되고 3번은 협상력의 문제이지만, 1번과 5번은 절차를 알고 있는가 아닌가만으로 결정되기 때문입니다. 특히 5번은 일본에 상주하지 않는 매수인이 가장 자주 놓치는 지점입니다.

일본 맨션 구입의 초기비용을 낼 수 없을 때의 현실적인 선택지

제비용 대출(諸費用ローン)이라는 선택지는 있지만, 부작용이 있으므로 「빌리는 것」보다 먼저 「계획을 재검토하는 것」을 권해 드립니다.

제비용 대출의 금리는 주택담보대출보다 높은 편입니다. 문제는 총상환액이 늘어나는 것만이 아닙니다. 물건 가격을 넘어 빌리기 때문에 구입 직후에는 차입 잔액이 매각 가격을 웃도는 상태가 되기 쉽고, 전근이나 이직으로 매각이 필요해졌을 때 잔채를 청산하지 못하며, 대환 심사도 통과하기 어려워집니다.

솔직히 말씀드리면, 저는 제비용까지 빌려서 서둘러 사느니 반년에서 1년을 들여 현금을 두텁게 하는 편이, 결과적으로 손에 남는 것이 많다고 생각합니다. 산 순간에 팔 수 없는 상태를 만들지 않는 것이, 가장 확실한 자산 방어입니다.

친족으로부터의 자금 원조는, 앞서 언급한 증여 비과세가 2026년 12월 31일까지입니다. 차입으로 하는 경우에는 금전소비대차계약서를 작성하고, 상환의 기록을 남깁니다. 계약서도 상환 실적도 없는 자금 이동은, 세무상 증여로 판단되는 경우가 있습니다.

계약금을 줄이는 협상은 계약일의 부담을 가볍게 하지만, 매도인도 적은 부담으로 해제할 수 있는 입장이 됩니다. 그보다 유효한 것이 예산의 재검토입니다. 플랫35 이용자의 총상환부담률은 신축 맨션 22.2%(수도권 23.1%), 중고 19.7%(동 20.3%). 이를 크게 넘는 계획은, 초기비용 이전에 상환 계획 자체에 무리가 있다는 신호입니다.

피해야 할 것은, 카드론이나 신용대출로 계약금을 마련하는 것입니다. 주택담보대출 심사에서는 개인신용정보가 조회되며, 직전의 차입은 상환 비율과 신용 양면에서 마이너스로 작용합니다. 한국의 DSR 규제처럼 일률적인 비율이 법령으로 걸려 있지는 않지만, 일본의 금융기관도 총상환부담률과 신용정보를 함께 보는 실무는 동일합니다. 신용대출로 자기자금을 만들어 두는 순서는 양국 모두에서 역효과입니다.

「맨션 경영(투자용)」의 초기비용은 별개입니다

여기까지는 자신이 거주할 맨션이 전제입니다. 투자용은 제도가 다르므로, 같은 숫자로 계산할 수 없습니다. 차이는 3가지입니다.

• 대출이 다르다: 주택담보대출은 쓸 수 없고 부동산투자 대출이 되며, 금리는 높은 수준입니다.
• 경감조치를 쓸 수 없다: 주택담보대출 공제, 주택용 가옥의 등록면허세 경감, 부동산취득세의 주택 공제는 자기 거주용이 요건이므로 원칙적으로 적용되지 않습니다.
• 제비용률이 높다: 등록면허세가 본칙 세율이 되므로, 물건 가격의 7~10% 정도가 되기 쉽습니다.

한국에서 일본 부동산을 검토하시는 분의 대다수가 이 「투자용」에 해당합니다. 즉 이 글의 6~10%라는 수치가 아니라 7~10%를 전제로 자금 계획을 세우셔야 한다는 뜻입니다. 자기 거주를 전제로 한 경감조치가 통째로 빠지는 만큼, 표면수익률에서 제비용을 회수하는 데 걸리는 기간이 1년 이상 늘어난다고 보시면 됩니다. 자세한 내용은 일본 맨션 경영의 초기비용과 운영비용, 중고 투자용 물건은 일본 중고 맨션 구입 시 드는 제비용의 전체상을 봐 주십시오.

계약 전에 확인하고 싶은 10가지 체크리스트

여기까지의 내용을, 중개회사와 금융기관에 던질 질문 목록으로 정리했습니다. 일본어로 질문하시기 어려운 경우에도, 항목별로 서면 회신을 요구하시면 그 자체가 증거로 남습니다.

1. 제비용의 견적서를 항목별로 받았는가(「일식(一式)」 표기가 되어 있지 않은가)
2. 계약금의 금액. 매도인이 택지건물거래업자인 경우, 보전조치는 강구되는가
3. 인지세는 경감 후의 금액인가. 전자계약은 선택할 수 있는가
4. 중개보수의 산정 근거와 지급 시기. 800만 엔(약 7,600만 원) 이하라면 저렴한 빈집 등의 특례가 적용되는가
5. 등기비용의 견적에서 등록면허세와 법무사 보수가 나뉘어 있는가
6. 사무수수료는 정액형인가 정률형인가. 보증료는 외부방식인가 내부방식인가. 총지불액으로 비교했는가
7. 화재보험의 보상 범위(수해 담보의 요부)와 계약 연수
8. 고정자산세 등 정산금의 기산일은 1월 1일인가 4월 1일인가
9. 수선적립금의 ㎡ 단가는 가이드라인의 폭에 들어와 있는가. 장기수선계획서와 중요사항조사보고서를 보았는가
10. 신축이라면 수선적립기금은 얼마인가. 중고라면 직전과 다음 대규모 수선은 언제인가

9번과 10번은 장래의 지출을 좌우합니다. 판단에 고민이 있으시면, INA&Associates 주식회사로 편하게 상담해 주십시오.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 1,000만 엔짜리 중고 맨션의 제비용은 얼마인가요?

A. 약 85만~100만 엔(약 808만~950만 원)이 기준이며, 물건 가격의 8.5~10%로 고가격대보다 비율이 높아집니다. 내역은 중개보수 39.6만 엔(약 376만 원), 등기비용 약 16만 엔(약 152만 원), 주택담보대출 제비용 약 19만 엔(약 181만 원), 인지세 5,000엔(약 4.8만 원), 화재보험료와 정산금입니다.

Q2. 7,000만 엔짜리 중고 맨션이라면 제비용은 얼마인가요?

A. 약 430만~460만 엔(약 4,085만~4,370만 원)이 기준이며, 물건 가격의 6.1~6.6% 정도입니다. 중개보수 237.6만 엔(약 2,257만 원), 주택담보대출 제비용 약 129만 엔(약 1,226만 원, 사무수수료의 정률 2.2%형＋인지세), 등기비용 약 49만 엔(약 466만 원), 인지세 3만 엔(약 28.5만 원)이 주된 내역. 감세의 한도액을 넘는 차입 부분은 공제의 대상 외입니다.

Q3. 일본 맨션 구입 후, 매달 얼마가 드나요?

A. 수도권의 신축 맨션에서 월 20만 엔(약 190만 원) 가까이가 평균적인 모습입니다. 플랫35 이용자 조사(2024년도)의 수도권 맨션 예정 상환액 172,500엔(약 164만 원)에, 관리비 11,503엔(약 11만 원)과 수선적립금 13,054엔(약 12만 원)을 더한 금액. 중고라면 월 12.6만 엔(약 120만 원) 전후입니다.

Q4. 자기자금 없이 일본 맨션을 살 수 있나요?

A. 제도로서는 가능하지만, 표준적인 모습은 아닙니다. 플랫35 이용자 조사에서는, 신축 맨션 구입자의 자기보유금이 구입가액의 23.9%(수도권 27.9%), 중고에서는 17.3%. 자기자금이 0이면 상환이 무거워지고, 매각 시에 잔채가 가격을 웃돕니다.

Q5. 초기비용을 대출에 포함시킬 수 있나요?

A. 제비용 대출로 포함시킬 수 있는 금융기관은 있습니다. 다만 금리는 주택담보대출보다 높은 편이어서 총상환액이 늘어납니다. 물건 가격을 넘어 빌리기 때문에 구입 직후에는 잔채가 매각 가격을 웃돌기 쉽고, 대환 심사도 통과하기 어려워집니다.

Q6. 중고 맨션의 제비용이 신축보다 높은 것은 왜인가요?

A. 중개보수가 얹히기 때문입니다. 중고는 중개회사가 개입하므로 가격의 3.3%(부가세 포함) 전후가 들지만, 신축은 매도인으로부터 직접 구입하는 형태가 많아 발생하지 않습니다. 다만 신축에는 수선적립기금이 20만~80만 엔(약 190만~760만 원) 정도 듭니다.

일본 맨션 구입의 초기비용은, 가격의 몇 %라는 기준만으로는 판단할 수 없습니다. 이 글의 가격대별 시산과 체크리스트를 사용해, 견적서의 한 줄 한 줄에 「이것은 무슨 비용이고, 언제, 현금으로 필요한가」를 적어 넣어 보시기 바랍니다. 거기까지 정리할 수 있다면, 자금 계획은 흔들리지 않게 됩니다.

인용·참고자료

• 일본 국세청 No.7108 부동산 양도 계약서의 인지세 경감조치(国税庁 No.7108 不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置)
• 일본 국세청 No.7140 인지세액 일람표(国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表)
• 일본 국세청 토지의 매매나 주택용 가옥의 소유권 보존등기 등에 관한 등록면허세 세율의 경감조치에 관한 안내(2026년 4월)（国税庁 土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ・令和8年4月）
• 일본 국세청 No.4508 주택취득 등 자금의 증여 비과세(国税庁 No.4508 住宅取得等資金の贈与の非課税)
• 일본 국토교통성 레이와 8년도(2026년도) 세제개정 개요(国土交通省 令和8年度税制改正概要)
• 일본 국토교통성 주택용 가옥의 등록면허세 특례조치(国土交通省 住宅用家屋の登録免許税の特例措置)
• 일본 국토교통성 주택담보대출 감세(国土交通省 住宅ローン減税)
• 일본 국토교통성 부동산취득세에 관한 특례조치(国土交通省 不動産取得税に係る特例措置)
• 일본 국토교통성 택지건물거래업자가 받을 수 있는 보수의 액(고시)（国土交通省 宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額・告示）
• 일본 국토교통성 2023년도 맨션 종합조사 결과(国土交通省 令和5年度マンション総合調査結果)
• 일본 국토교통성 맨션의 수선적립금 가이드라인(国土交通省 マンションの修繕積立金ガイドライン)
• 일본 총무성 지방세 제도｜부동산취득세(総務省 地方税制度｜不動産取得税)
• e-Gov 법령검색 택지건물거래업법(e-Gov法令検索 宅地建物取引業法)
• 주택금융지원기구 2024년도 플랫35 이용자 조사(住宅金融支援機構 2024年度フラット35利用者調査)
• 동일본레인즈 월례 마켓워치 2026년 6월분(東日本レインズ 月例マーケットウォッチ 2026年6月度)
• 일본사법서사회연합회 보수에 관한 설문조사(日本司法書士会連合会 報酬に関するアンケート)
• 손해보험료율산출기구 화재보험 참고순율 개정(損害保険料率算出機構 火災保険参考純率改定)