Japan: Nebenkosten beim Wohnungskauf 2026 im Überblick

Bei einer gebrauchten Eigentumswohnung (japanisch: 中古マンション, chūko manshon) mit einem Kaufpreis von 30 Millionen Yen (ca. 174.400 €; Wechselkurs 1 EUR ≈ 172 JPY, Stand 07.08.2026) fallen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis Nebenkosten von rund 2,07 Millionen Yen (ca. 12.040 €) an – das sind etwa 6,9 % des Kaufpreises. Dieser Artikel richtet sich an alle, die eine gebrauchte Eigentumswohnung in Japan kaufen möchten, und soll dabei helfen, für den eigenen Fall zu berechnen, wie viel Bargeld zusätzlich zum Kaufpreis bereitstehen muss.

Diese Nebenkostenstruktur ist ein japanspezifisches System, das kein direktes Äquivalent im deutschsprachigen Raum hat. Anstelle einer einzigen Grunderwerbsteuer, wie sie in Deutschland, Österreich und der Schweiz je nach Kanton bzw. Bundesland üblicherweise 3,5–6,5 % des Kaufpreises ausmacht, setzt sich der japanische Betrag aus vielen kleineren Einzelposten zusammen: Maklerprovision, Registersteuer (登録免許税, tōroku menkyo-zei), Honorar des shihō shoshi (司法書士 – ein auf Grundbucheintragungen spezialisierter Rechtsdienstleister, dessen Funktion in etwa der eines deutschen Notars bei der Grundbuchabwicklung entspricht, jedoch ohne dessen umfassende notarielle Beurkundungspflicht), Kreditbearbeitungsgebühr oder Bürgschaftsgebühr, Versicherungsprämien sowie eine taggenaue Abrechnung von Grundsteuer, Stadtplanungssteuer und Hausgeld. Wer diese Struktur nicht kennt, unterschätzt leicht, wie viel Bargeld – nicht Kreditvolumen – am Übergabetag tatsächlich bereitstehen muss.

Am 1. Juli 2024 wurde die Bekanntmachung zur Maklerprovision geändert, und die Steuervergünstigung für Wohnungsbaudarlehen (住宅ローン減税, jūtaku rōn genzei) wurde für Einzüge ab 2026 erweitert. Wer mit veralteten Zahlen plant, riskiert kurz vor Vertragsabschluss Abweichungen im Bereich mehrerer Hunderttausend Yen. Dieser Artikel ordnet eine Übersichtstabelle nach Kaufpreis, mehrere Steuertabellen sowie ein vollständig durchgerechnetes Rechenbeispiel – jeweils mit Quellenangabe zu japanischen Primärquellen wie dem Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) und der japanischen Steuerbehörde (国税庁, NTA). Alle Euro-Beträge in diesem Artikel sind grobe Orientierungswerte zum genannten Stichtagskurs und schwanken mit dem tatsächlichen Wechselkurs; bitte vor einer verbindlichen Finanzplanung den aktuellen Kurs prüfen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Nebenkosten für eine gebrauchte Eigentumswohnung liegen als Faustregel bei 6–8 % des Kaufpreises: bei 30 Mio. Yen (ca. 174.400 €) rund 2,07 Mio. Yen (ca. 12.040 €), bei 50 Mio. Yen (ca. 290.700 €) rund 3,27 Mio. Yen (ca. 19.010 €).
• Die Obergrenze der Maklerprovision ist in der seit 1. Juli 2024 geltenden Bekanntmachung gestaffelt bei 5,5 % / 4,4 % / 3,3 % (jeweils inkl. Verbrauchsteuer); für Objekte über 4 Mio. Yen (ca. 23.300 €) gilt als Obergrenze die Formel „Kaufpreis × 3,3 % + 66.000 Yen (ca. 384 €)“.
• Der Großteil der Nebenkosten wird am Übergabetag bar fällig. Registersteuer, Honorar des shihō shoshi, Kreditbearbeitungsgebühr, Versicherungsprämien und die taggenaue Abrechnungssumme konzentrieren sich auf diesen einen Tag.
• Für Einzüge ab 2026 (Reiwa 8) wurde die Steuervergünstigung für Wohnungsbaudarlehen um fünf Jahre verlängert; Kreditobergrenze und Abzugszeitraum für Bestandsimmobilien wurden ausgeweitet, und die Wohnflächenanforderung wurde grundsätzlich auf 40 m² gesenkt.
• Bei der Grunderwerbsteuer-Entsprechung (不動産取得税, fudōsan shutoku-zei) sind Gebäude und Grundstücksanteil in nicht wenigen Fällen mit 0 Yen veranlagt, sofern Baujahr und Einheitswert bestimmte Bedingungen erfüllen – ein deutlicher Unterschied zur deutschen Grunderwerbsteuer, die praktisch bei jedem Kauf anfällt.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung insgesamt? Übersichtstabelle nach Kaufpreis

Vorweg das Ergebnis: Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung mit einem Hypothekendarlehen finanziert, bleibt mit den Nebenkosten meist innerhalb von 6–8 % des Kaufpreises, wobei die Quote mit steigendem Preis leicht sinkt. Der Grund: Die Maklerprovision skaliert proportional zum Kaufpreis, während Stempelsteuer und Honorar des shihō shoshi mit steigendem Preis kaum zunehmen.

Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum lohnt sich hier ein kurzer Vergleich: Während in Deutschland seit 2020 Käufer und Verkäufer die Maklerprovision meist hälftig teilen (oder der Verkäufer sie vollständig trägt), trägt in Japan in aller Regel der Käufer die volle Maklerprovision selbst – strukturell einer der Hauptgründe, warum die japanische Kostenquote auf den ersten Blick hoch wirkt.

Nebenkosten-Simulation für Kaufpreise zwischen 20 und 50 Millionen Yen

Die folgende Tabelle zeigt eine Modellrechnung für eine gebrauchte Eigentumswohnung in den 23 Bezirken Tokios (東京23区, Tōkyō 23-ku – das historische Kernstadtgebiet Tokios, in etwa vergleichbar mit den zentralen Bezirken einer deutschen Großstadt), 25 Jahre alt, 60 m² Wohnfläche, Neubau nach April 1997. Zugrunde gelegt wird ein Kauf mit einem Hypothekendarlehen in Höhe von 80 % des Kaufpreises. Da Registersteuer und Grunderwerbsteuer-Entsprechung auf Basis des Einheitswerts (固定資産税評価額, kotei shisan-zei hyōka-gaku – ein von der Gemeinde festgesetzter, meist deutlich unter dem Marktwert liegender Steuerwert) berechnet werden, wird hier angenommen, dass dieser Einheitswert 60 % des Kaufpreises beträgt (40 % Grundstücksanteil, 20 % Gebäudeanteil). Die Abrechnungssumme setzt sich aus der Hälfte der Jahressteuer für Grundsteuer/Stadtplanungssteuer sowie 1,5 Monatsraten Hausgeld/Instandhaltungsrücklage zusammen (berechnet auf Basis des Durchschnittswerts von 24.557 Yen, ca. 143 €, aus der Mansion-Gesamterhebung des Geschäftsjahres Reiwa 5/2023). Steuersätze und Obergrenzen folgen, wie in den nachstehenden Kapiteln erläutert, den jeweiligen Primärquellen; das Verhältnis von Einheitswert zu Kaufpreis sowie die Annahmen zu Versicherung und Abrechnungssumme sind hingegen Modellannahmen dieser Beispielrechnung.

Kostenposten	20 Mio. Yen (ca. 116.300 €)	30 Mio. Yen (ca. 174.400 €)	40 Mio. Yen (ca. 232.600 €)	50 Mio. Yen (ca. 290.700 €)
Maklerprovision (Obergrenze, inkl. Steuer)	726.000 Yen (ca. 4.220 €)	1.056.000 Yen (ca. 6.140 €)	1.386.000 Yen (ca. 8.060 €)	1.716.000 Yen (ca. 9.980 €)
Stempelsteuer (Kaufvertrag, nach Ermäßigung)	10.000 Yen (ca. 60 €)	10.000 Yen (ca. 60 €)	10.000 Yen (ca. 60 €)	10.000 Yen (ca. 60 €)
Stempelsteuer (Darlehensvertrag)	20.000 Yen (ca. 120 €)	20.000 Yen (ca. 120 €)	20.000 Yen (ca. 120 €)	20.000 Yen (ca. 120 €)
Registersteuer (Grundstücksübertragung, 1,5 %)	120.000 Yen (ca. 700 €)	180.000 Yen (ca. 1.050 €)	240.000 Yen (ca. 1.400 €)	300.000 Yen (ca. 1.740 €)
Registersteuer (Gebäudeübertragung, 0,3 %)	12.000 Yen (ca. 70 €)	18.000 Yen (ca. 105 €)	24.000 Yen (ca. 140 €)	30.000 Yen (ca. 175 €)
Registersteuer (Hypothekeneintragung, 0,1 %)	16.000 Yen (ca. 95 €)	24.000 Yen (ca. 140 €)	32.000 Yen (ca. 185 €)	40.000 Yen (ca. 235 €)
Honorar des shihō shoshi (Übertragung + Eintragung)	ca. 100.000 Yen (ca. 580 €)	ca. 100.000 Yen (ca. 580 €)	ca. 100.000 Yen (ca. 580 €)	ca. 100.000 Yen (ca. 580 €)
Kreditbearbeitungsgebühr (Pauschalsatz 2,2 %)	352.000 Yen (ca. 2.050 €)	528.000 Yen (ca. 3.070 €)	704.000 Yen (ca. 4.090 €)	880.000 Yen (ca. 5.120 €)
Erdbebenversicherung (Jahresprämie, Bauklasse I, Präf. Tokio)	27.500 Yen (ca. 160 €)	27.500 Yen (ca. 160 €)	27.500 Yen (ca. 160 €)	27.500 Yen (ca. 160 €)
Abrechnungssumme (Grundsteuer/Stadtplanungssteuer, Hausgeld etc.)	ca. 82.000 Yen (ca. 475 €)	ca. 105.000 Yen (ca. 610 €)	ca. 128.000 Yen (ca. 745 €)	ca. 150.000 Yen (ca. 870 €)
Grunderwerbsteuer-Entsprechung	0 Yen (0 €)	0 Yen (0 €)	0 Yen (0 €)	0 Yen (0 €)
Summe	ca. 1,47 Mio. Yen (ca. 8.550 €)	ca. 2,07 Mio. Yen (ca. 12.040 €)	ca. 2,67 Mio. Yen (ca. 15.520 €)	ca. 3,27 Mio. Yen (ca. 19.010 €)
Anteil am Kaufpreis	7,3 %	6,9 %	6,7 %	6,5 %

Die Feuerversicherungsprämie ist in dieser Tabelle nicht enthalten, da sie je nach Deckungsumfang und Versicherer stark schwankt und es dafür keine amtliche Tarifübersicht gibt. Anders bei der Erdbebenversicherung: Sie basiert auf einem vom japanischen Finanzministerium (財務省, Zaimu-shō, MOF) veröffentlichten Grundtarif, weshalb hier die Jahresprämie für die bei Eigentumswohnungen einschlägige Bauklasse I (Stahl-/Stahlbetonbau) in der Präfektur Tokio angesetzt ist – 27.500 Yen (ca. 160 €) je 10 Mio. Yen (ca. 58.100 €) Versicherungssumme, nur für ein Jahr. In der Praxis wird die Feuerversicherung häufig für fünf Jahre im Voraus abgeschlossen, wodurch weitere 20.000 bis über 100.000 Yen (ca. 115–600 €) hinzukommen.

Diese Erdbebenversicherung ist selbst ein japanspezifisches Element: Anders als im deutschsprachigen Raum, wo eine Elementarschadenversicherung gegen Erdbeben meist ein optionaler Zusatzbaustein der Wohngebäudeversicherung ist, gehört sie in Japan aufgrund der hohen seismischen Aktivität für viele Käufer praktisch zum Standardpaket, und der Basistarif wird staatlich reguliert und veröffentlicht.

Dass die Grunderwerbsteuer-Entsprechung hier mit 0 Yen ausgewiesen ist, liegt in diesem Modell daran, dass der Einheitswert des Gebäudes unter dem Freibetrag von 12 Mio. Yen (ca. 69.800 €) liegt und beim Grundstück die Ermäßigung die eigentliche Steuerschuld übersteigt. Bei älteren Objekten fällt der Freibetrag geringer aus, sodass tatsächlich Steuer anfällt – eine ausführliche Beispielrechnung folgt im Kapitel „Kosten nach dem Einzug“.

Die drei Zeitpunkte, zu denen Nebenkosten bar fällig werden

Viele Käufer unterschätzen bei den Nebenkosten nicht die Gesamtsumme, sondern lesen die Zahlungsreihenfolge falsch. Die Anzahlung wird bei Vertragsabschluss in bar fällig, der Großteil der übrigen Nebenkosten konzentriert sich auf den Übergabetag. Prüfen Sie Ihre Liquiditätsplanung anhand der folgenden Tabelle.

Zeitpunkt	Wesentliche Kostenposten	Richtwert für den Fall 30 Mio. Yen (ca. 174.400 €)	Zahlungsart
Bei Vertragsabschluss	Anzahlung, Stempelsteuer (Kaufvertrag), hälftige Maklerprovision	Anzahlung 1,5–3,0 Mio. Yen (ca. 8.720–17.440 €) + ca. 540.000 Yen (ca. 3.140 €)	grundsätzlich vollständig bar
Bei Übergabe (Abschlusstermin)	Registersteuer, Honorar des shihō shoshi, Kreditbearbeitungsgebühr oder Bürgschaftsgebühr, Stempelsteuer (Darlehensvertrag), Feuer-/Erdbebenversicherung, Abrechnungssumme, restliche Maklerprovision	ca. 1,53 Mio. Yen (ca. 8.895 €)	bar oder aus der Darlehensauszahlung
Nach dem Einzug (Richtwert: 3–6 Monate später)	Grunderwerbsteuer-Entsprechung	0 Yen bis mehrere Hunderttausend Yen (0 bis ca. 1.700 €)	Zahlung per Steuerbescheid

Die Anzahlung (手付金, tetsuke-kin) wird als sogenanntes „Rücktritts-Angeld“ (解約手付, kaiyaku tetsuke) geleistet und später vollständig auf den Kaufpreis angerechnet – es handelt sich also nicht um zusätzlich verlorenes Geld. Da sie jedoch im Moment des Vertragsabschlusses in bar bereitstehen muss, ist sie liquiditätsmäßig die größte einzelne Hürde im gesamten Prozess.

Diese Konstruktion unterscheidet sich deutlich vom deutschen System: Während in Deutschland eine Anzahlung vor notarieller Beurkundung unüblich und sogar riskant ist – der Kaufpreis wird regulär erst nach Fälligkeitsmitteilung des Notars und meist nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung gezahlt –, ist das japanische Angeld ein etabliertes, gesetzlich geregeltes Vertragselement mit klar definierter Rücktrittsfunktion: Zieht sich der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung; zieht sich der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer das Doppelte erstatten (手付倍返し, tetsuke bai-gaeshi).

Welche Kosten sich mitfinanzieren lassen und welche bar benötigt werden

Immer mehr japanische Banken bieten Nebenkosten-Darlehen an, bei denen die Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis mitfinanziert werden. Allerdings lässt sich nicht jeder Posten auf diese Weise mitfinanzieren.

• Leicht mitfinanzierbare Posten: Maklerprovision, Registersteuer, Honorar des shihō shoshi, Feuerversicherungsprämie, Grunderwerbsteuer-Entsprechung. Welcher Umfang jeweils als „Nebenkosten“ anerkannt wird, unterscheidet sich je nach Kreditprodukt.
• Grundsätzlich bar zu zahlende Posten: Anzahlung, Stempelsteuer (da die Steuermarke bereits bei Vertragsabschluss aufgeklebt werden muss), sowie die Abrechnungssumme bei Übergabe.
• Vom Darlehensbetrag direkt abgezogene Posten: die pauschale Kreditbearbeitungsgebühr. Manche Banken, etwa die Docomo-SMTB-Netbank (ehemals Sumishin-SBI-Netbank), ziehen diese Gebühr unmittelbar vom ausgezahlten Darlehensbetrag ab.

Werden die Nebenkosten mitfinanziert, sinkt die anfängliche Barbelastung. Gleichzeitig steigt der Darlehenssaldo und damit die Beleihungsquote im Verhältnis zum Beleihungswert der Sicherheit, was die Kreditprüfung erschweren kann. Weiterführende Hinweise zur Finanzierungslogik finden Sie auch unter Worauf Banken bei der Hypothekenprüfung für gebrauchte Eigentumswohnungen achten.

Marktpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen und das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital

Bevor Sie Ihre eigenen Nebenkosten berechnen, lohnt sich ein Blick darauf, wo die von Ihnen ins Auge gefasste Preisklasse innerhalb des Marktes liegt – das erhöht die Genauigkeit der Finanzplanung.

Abschlusspreise für gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio (April–Juni 2026)

Laut dem „Quartalsbericht Market Watch, Zusammenfassung Q2 2026 (April–Juni)“ der East Japan Real Estate Distribution Organization (東日本不動産流通機構, bekannt als Higashi-Nihon REINS – dem für Ostjapan zuständigen Immobilien-Vermittlungsnetzwerk mit Abschlusspreisdaten, das in seiner Funktion entfernt einem MLS-System ähnelt, wie es in dieser Form im deutschsprachigen Raum nicht existiert) wurden im Großraum Tokio im zweiten Quartal 2026 insgesamt 11.853 gebrauchte Eigentumswohnungen verkauft (–2,0 % gegenüber dem Vorjahresquartal). Der durchschnittliche Abschlusspreis lag bei 52,01 Mio. Yen (ca. 302.400 €), der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 831.300 Yen/m² (ca. 4.830 €/m²), die durchschnittliche Wohnfläche bei 62,57 m² und das durchschnittliche Gebäudealter bei 27,70 Jahren.

Gebiet	Durchschnittlicher Abschlusspreis	Abschlusspreis pro m²
Großraum Tokio (gesamt)	52,01 Mio. Yen (ca. 302.400 €)	831.300 Yen/m² (ca. 4.830 €/m²)
Tokio, 23 Bezirke	75,74 Mio. Yen (ca. 440.300 €)	1.362.200 Yen/m² (ca. 7.920 €/m²)
Tokio, Tama-Gebiet	38,82 Mio. Yen (ca. 225.700 €)	―
Yokohama-Stadt / Kawasaki-Stadt	43,92 Mio. Yen (ca. 255.300 €)	―
Präfektur Kanagawa (übrige Gebiete)	30,95 Mio. Yen (ca. 179.900 €)	―
Präfektur Saitama	30,48 Mio. Yen (ca. 177.200 €)	―
Präfektur Chiba	29,88 Mio. Yen (ca. 173.700 €)	―

Der Durchschnitt für die 23 Bezirke Tokios liegt mit 75,74 Mio. Yen (ca. 440.300 €) etwa beim 1,46-Fachen des gesamten Großraum-Tokio-Durchschnitts. Selbst innerhalb der Kategorie „gebrauchte Eigentumswohnung“ unterscheiden sich die tatsächlichen Nebenkosten zwischen den 23 Bezirken und den Präfekturen Saitama bzw. Chiba um fast das Doppelte. Sie können die Spalten „20 Mio. Yen“ und „50 Mio. Yen“ der Übersichtstabelle oben direkt als diesen Gebietsunterschied lesen. Welche Faktoren die Preisentwicklung antreiben, erläutern wir ausführlich unter Wie sich Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen bilden und wie Sie den richtigen Kaufzeitpunkt erkennen.

Durchschnittliches Kaufbudget und Eigenkapitalquote von Käuferhaushalten

Laut dem MLIT-Bericht „Untersuchung zu Trends am Wohnimmobilienmarkt, Geschäftsjahr Reiwa 6/2024“ (国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」, veröffentlicht Juni 2025) gaben Haushalte, die eine bestehende (gebrauchte) Eigentumswohnung erworben haben, im Durchschnitt 29,19 Mio. Yen (ca. 169.700 €; Median 25,6 Mio. Yen, ca. 148.800 €) aus, davon 12,78 Mio. Yen (ca. 74.300 €) aus Eigenkapital und 16,4 Mio. Yen (ca. 95.300 €) als Darlehen. Die Eigenkapitalquote lag bei 43,8 %.

Zum Vergleich: Haushalte, die eine neu gebaute Eigentumswohnung erwarben, gaben im Schnitt 46,79 Mio. Yen (ca. 272.000 €) aus, bei einer Eigenkapitalquote von 44,7 %. Käufer gebrauchter Wohnungen zahlen damit rund 17,6 Mio. Yen (ca. 102.300 €) weniger, während die Eigenkapitalquote nahezu identisch bleibt.

Diese 43,8 % bedeuten nicht, dass ohne 40 % Eigenkapital kein Kauf möglich wäre. Haushalte mit hohem Eigenkapital durch Erbschaft oder Schenkung ziehen den Durchschnitt nach oben. Da jedoch die Nebenkosten von rund 2,07 Mio. Yen (ca. 12.040 €) grundsätzlich aus Eigenkapital beglichen werden müssen, ist selbst bei einer Finanzierung ohne Eigenkapitalanteil für den Kaufpreis ein separates Barreserve-Budget in Höhe der Nebenkosten erforderlich.

Für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum ist dieser Punkt besonders wichtig: Anders als bei einer klassischen deutschen Vollfinanzierung, bei der manche Banken zunehmend auch Kaufnebenkosten mitfinanzieren, verlangen japanische Banken bei ausländischen Käufern häufig strengere Eigenkapitalquoten und eine vollständige Bardeckung der Nebenkosten – ein Punkt, den Sie frühzeitig mit der finanzierenden Bank klären sollten.

Kosten bei Vertragsabschluss: Anzahlung, Stempelsteuer und Maklerprovision

Am Tag des Kaufvertragsabschlusses bewegen sich drei Zahlungen: Anzahlung, Stempelsteuer und – häufig zur Hälfte – die Maklerprovision. Während Stempelsteuer und Maklerprovision gesetzlich bzw. per Bekanntmachung geregelt sind, wird nur die Höhe der Anzahlung frei zwischen den Parteien vereinbart.

Übliche Anzahlungshöhe und die 20-%-Obergrenze bei gewerblichen Verkäufern

Für die Höhe der Anzahlung gibt es keine allgemeine gesetzliche Vorgabe; in der Praxis wird meist ein Betrag von 5–10 % des Kaufpreises vereinbart. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verfällt die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer das Doppelte der Anzahlung erstatten (手付倍返し, tetsuke bai-gaeshi) – das ist der Grundmechanismus des sogenannten Rücktritts-Angelds (解約手付, kaiyaku tetsuke).

Wichtig ist eine Ausnahme: Ist der Verkäufer ein lizenzierter Immobilienhändler (宅地建物取引業者, takuchi tatemono torihiki gyōsha), darf die Anzahlung nach Artikel 39 des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudetransaktionsgeschäfte (宅地建物取引業法) höchstens zwei Zehntel (20 %) des Kaufpreises betragen. Kaufen Sie eine gebrauchte Eigentumswohnung von einem sogenannten kaitori saihan-Unternehmen (買取再販業者 – einem Händler, der Bestandsimmobilien aufkauft, renoviert und weiterverkauft, vergleichbar einem deutschen Bauträger im Bestandssegment), greift diese Regelung als Käuferschutz. Ist der Verkäufer eine Privatperson, gilt diese Beschränkung nicht.

Diese gesetzliche Deckelung ist bemerkenswert im Vergleich zu Deutschland: Dort gibt es keine vergleichbare pauschale Obergrenze für eine Anzahlung vor notarieller Beurkundung – stattdessen schützt primär die notarielle Beurkundungspflicht selbst vor vorzeitigen Zahlungen ohne Grundbuchsicherung.

Übliche Anzahlungshöhen sowie die beim Vertragsabschluss zu prüfenden Rücktrittsfristen erläutern wir ausführlich unter Arten und übliche Höhen der Anzahlung bei gebrauchten Eigentumswohnungen sowie Punkte, die beim Vertragsabschluss zu beachten sind.

Die Stempelsteuer unterscheidet sich zwischen Kaufvertrag und Darlehensvertrag

Hier kommt es häufig zu Missverständnissen. Für Immobilienkaufverträge gilt eine Ermäßigung nach dem Sondermaßnahmengesetz zur Besteuerung (租税特別措置法), für den Darlehensvertrag (金銭消費貸借契約書, kinsen shōhi taishaku keiyaku-sho) hingegen nicht. Bei gleichem Vertragsbetrag kann die Steuer je nach Dokument mehr als doppelt so hoch ausfallen.

Vertragsbetrag	Immobilienkaufvertrag (nach Ermäßigung)	Darlehensvertrag (Regelsatz)
über 5 Mio. bis 10 Mio. Yen (ca. 29.100–58.100 €)	5.000 Yen (ca. 29 €)	10.000 Yen (ca. 60 €)
über 10 Mio. bis 50 Mio. Yen (ca. 58.100–290.700 €)	10.000 Yen (ca. 60 €)	20.000 Yen (ca. 120 €)
über 50 Mio. bis 100 Mio. Yen (ca. 290.700–581.400 €)	30.000 Yen (ca. 175 €)	60.000 Yen (ca. 350 €)
über 100 Mio. bis 500 Mio. Yen (ca. 581.400–2.907.000 €)	60.000 Yen (ca. 350 €)	100.000 Yen (ca. 580 €)

Die Ermäßigung für Kaufverträge gilt für Verträge, die zwischen dem 1. April 2014 und dem 31. März 2027 (Reiwa 9) abgeschlossen werden; die Regelung findet sich in der Steuerauskunft Nr. 7108 (タックスアンサーNo.7108) der japanischen Steuerbehörde (国税庁, NTA). Für den Darlehensvertrag gilt uneingeschränkt der Regelsatz für Dokumente der Kategorie 1 gemäß der Stempelsteuertabelle in Steuerauskunft Nr. 7140.

Beim Kauf einer Wohnung für 30 Mio. Yen (ca. 174.400 €) mit einem Darlehen von 24 Mio. Yen (ca. 139.500 €) fallen 10.000 Yen (ca. 60 €) Stempelsteuer für den Kaufvertrag und 20.000 Yen (ca. 120 €) für den Darlehensvertrag an – zusammen 30.000 Yen (ca. 175 €) an Steuermarken.

Die Obergrenze der Maklerprovision anhand der seit Juli 2024 geltenden Schnellberechnungstabelle

Die Obergrenze der Maklerprovision ist in einer Bekanntmachung des MLIT auf Grundlage von Artikel 46 des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudetransaktionsgeschäfte geregelt (Bekanntmachung Nr. 1552 des Bauministeriums von 1970). Diese Bekanntmachung wurde durch MLIT-Bekanntmachung Nr. 949 vom 21. Juni 2024 (Reiwa 6) geändert und trat am 1. Juli 2024 in Kraft. Die aktuellen Obergrenzen, jeweils inklusive Verbrauchsteuer, lauten wie folgt:

Kaufpreis-Stufe	Provisionsobergrenze (inkl. Steuer)	Frühere Angabe (exkl. Steuer)
bis 2 Mio. Yen (ca. 11.600 €)	5,5 % des Preises	5 %
über 2 Mio. bis 4 Mio. Yen (ca. 11.600–23.300 €)	4,4 % des Preises	4 %
über 4 Mio. Yen (ca. 23.300 €)	3,3 % des Preises	3 %
Niedrigpreisige Leerstandsimmobilien u. Ä. (bis 8 Mio. Yen, ca. 46.500 €)	max. 330.000 Yen (ca. 1.920 €) von einer Partei	300.000 Yen (ca. 1.740 €) + Verbrauchsteuer

Da für jede Preisstufe gesondert gerechnet und dann addiert wird, ergibt sich für Objekte über 4 Mio. Yen (ca. 23.300 €) als Schnellformel: „Kaufpreis × 3,3 % + 66.000 Yen (ca. 384 €)“. Das entspricht exakt der vor der Reform gebräuchlichen Formel „3 % + 60.000 Yen (exkl. Steuer)“ zuzüglich Verbrauchsteuer. Der tatsächlich zu zahlende Betrag hat sich also nicht verändert – lediglich die Darstellung in der Bekanntmachung wurde auf Bruttobeträge umgestellt.

Nach Artikel 7 der Bekanntmachung gilt zudem für die Vermittlung von niedrigpreisigen Leerstandsimmobilien und ähnlichen Objekten bis 8 Mio. Yen (ca. 46.500 €): Die von einem Auftraggeber erhobene Provision darf höchstens das 1,1-Fache von 300.000 Yen, also 330.000 Yen (ca. 1.920 €), betragen. Bei genau 8 Mio. Yen liefern sowohl die Schnellformel als auch diese Sonderregelung denselben Betrag von 330.000 Yen – das ist der Übergangspunkt. Die Sonderregelung greift somit im Preisbereich unter 8 Mio. Yen: Bei 5 Mio. Yen (ca. 29.100 €) etwa läge die Schnellformel bei 231.000 Yen (ca. 1.340 €), während die Sonderregelung bis zu 330.000 Yen (ca. 1.920 €) zulässt. Dass bei niedrigpreisigen Wohnungen in ländlichen Regionen ein höherer Betrag als nach der Schnellformel berechnet wird, liegt an diesem Mechanismus und ist innerhalb der Sonderregelung rechtmäßig. Das MLIT hat jedoch mit der geänderten Auslegungsrichtlinie zum Gesetz über Grundstücks- und Gebäudetransaktionsgeschäfte klargestellt, dass der Provisionsbetrag dem Auftraggeber bereits beim Abschluss des Vermittlungsvertrags erläutert und mit ihm vereinbart werden muss.

Kaufpreis	Provisionsobergrenze (inkl. Steuer)
8 Mio. Yen (ca. 46.500 €)	330.000 Yen (ca. 1.920 €) (Schnellformel und Sonderregelung identisch)
10 Mio. Yen (ca. 58.100 €)	396.000 Yen (ca. 2.300 €)
20 Mio. Yen (ca. 116.300 €)	726.000 Yen (ca. 4.220 €)
30 Mio. Yen (ca. 174.400 €)	1.056.000 Yen (ca. 6.140 €)
40 Mio. Yen (ca. 232.600 €)	1.386.000 Yen (ca. 8.060 €)
50 Mio. Yen (ca. 290.700 €)	1.716.000 Yen (ca. 9.980 €)
70 Mio. Yen (ca. 407.000 €)	2.376.000 Yen (ca. 13.810 €)

Zu beachten: Dieser Betrag ist eine Obergrenze, kein Festpreis. Die Bekanntmachung legt lediglich fest, dass dieser Betrag nicht überschritten werden darf; eine Untergrenze gibt es nicht. Vertritt der Makler sowohl Verkäufer als auch Käufer (Doppeltätigkeit), kann sich je nach Fallgestaltung ein gewisser Verhandlungsspielraum bei der Provisionshöhe ergeben.

Kosten bei der Übergabe: Grundbuch, Darlehen, Versicherung und Abrechnungssumme

Am Tag der Übergabe (Abschlusstermin) werden Registersteuer, Honorar des shihō shoshi, darlehensbezogene Kosten, Versicherungsprämien und die Abrechnungssumme gleichzeitig fällig. Im Fall von 30 Mio. Yen (ca. 174.400 €) sind das rund 1,53 Mio. Yen (ca. 8.895 €) – mehr als 70 % der gesamten Nebenkosten konzentrieren sich auf diesen einen Tag.

Steuersätze und Geltungsfristen der Registersteuer

Die Registersteuer wird berechnet, indem der im Einheitswertkataster eingetragene Wert (固定資産税評価額) mit dem jeweiligen Steuersatz multipliziert wird. Nur bei der Hypothekeneintragung bemisst sich die Bemessungsgrundlage nach dem Forderungsbetrag (dem Darlehensbetrag). Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung sind die folgenden drei Eintragungen erforderlich:

Art der Eintragung	Bemessungsgrundlage	Regelsteuersatz	Ermäßigter Satz	Geltungsfrist der Ermäßigung
Eigentumsübertragung des Grundstücks (Grundanteil) durch Kauf	Einheitswert	2,0 %	1,5 %	31. März 2029 (Reiwa 11)
Eigentumsübertragung des Wohngebäudes	Einheitswert	2,0 %	0,3 %	31. März 2027 (Reiwa 9)
Hypothekeneintragung im Zusammenhang mit einem Wohnungsbaudarlehen	Forderungsbetrag	0,4 %	0,1 %	31. März 2027 (Reiwa 9)
(Referenz) Eigentumsbegründung des Wohngebäudes = bei Neubau	Einheitswert	0,4 %	0,15 %	31. März 2027 (Reiwa 9)

Der ermäßigte Satz von 1,5 % für Grundstücke wurde mit der Steuerreform des Geschäftsjahres Reiwa 8 (2026) um drei Jahre verlängert; die Frist läuft nun bis zum 31. März 2029 (Reiwa 11).

Wichtig: Für die Ermäßigung bei Gebäude und Hypothek ist eine von der Gemeinde ausgestellte Wohngebäude-Bescheinigung (住宅用家屋証明書) erforderlich, zu deren Voraussetzungen eine Wohnfläche von mindestens 50 m² zählt. Die Wohnflächenanforderung der weiter unten beschriebenen Steuervergünstigung für Wohnungsbaudarlehen wurde zwar grundsätzlich auf 40 m² gesenkt, die Ermäßigung bei der Registersteuer bleibt jedoch bei 50 m². Wer eine kompakte Wohnung im Bereich von 40 m² in Betracht zieht, sollte diese beiden unterschiedlichen Schwellenwerte im Blick behalten. Zusätzliche Voraussetzung ist, dass die Eintragung innerhalb eines Jahres nach Ausstellung der Bescheinigung erfolgt.

Dieser Fokus auf die Wohnfläche als Schwellenwert für Steuervergünstigungen hat kein direktes Gegenstück im deutschen Recht, wo die Grunderwerbsteuer unabhängig von der Wohnungsgröße erhoben wird – ein Punkt, der für Investoren, die gezielt kompakte Einheiten zur Vermietung suchen, die Kalkulation spürbar verändern kann.

Durchschnittliches Honorar des shihō shoshi und worauf Sie im Kostenvoranschlag achten sollten

Die Eintragung wird üblicherweise einem shihō shoshi (司法書士) übertragen. Laut der im März 2024 (Reiwa 6) durchgeführten „Honorarumfrage“ des Japanischen Verbands der Justizschreiber (日本司法書士会連合会) lagen die bundesweiten Durchschnittshonorare bei:

• Eigentumsübertragung (Kauf, Einheitswert insgesamt 10 Mio. Yen, ca. 58.100 €): Durchschnitt 56.678 Yen (ca. 330 €) (1.082 gültige Antworten)
• Hypothekeneintragung (Forderungsbetrag 10 Mio. Yen, ca. 58.100 €): Durchschnitt 42.699 Yen (ca. 248 €) (1.038 gültige Antworten)

Verbindliche Honorarordnungen für shihō shoshi wurden abgeschafft; heute legt jeder Berufsträger sein Honorar frei fest. Der Durchschnittswert ist daher nur ein Richtwert, der je nach Region und Komplexität des Falls schwankt. Bei der Übergabe einer gebrauchten Eigentumswohnung sind sowohl Eigentumsübertragung als auch Hypothekeneintragung nötig, sodass allein das Honorar rund 100.000 Yen (ca. 580 €) beträgt – hinzu kommen die Registersteuer sowie Auslagen wie Grundbuchauszüge.

Prüfen Sie im Kostenvoranschlag, ob Honorar und Auslagen (Registersteuer, Kosten für Grundbuchauszüge, Fahrtkosten etc.) getrennt ausgewiesen sind. Bei einer reinen Summenangabe lässt sich nicht erkennen, ob Steuer oder Honorar den größeren Anteil ausmacht.

Einmalige Bürgschaftsgebühr oder pauschale Bearbeitungsgebühr – was ist günstiger?

Die anfänglichen Kosten eines Wohnungsbaudarlehens lassen sich grob in zwei Modelle einteilen: eines, bei dem eine Bürgschaftsgebühr an die Bürgschaftsgesellschaft der Bank gezahlt wird, und eines ohne Bürgschaftsgebühr, dafür aber mit einer pauschalen Bearbeitungsgebühr auf den Darlehensbetrag. Die absoluten Beträge liegen nah beieinander, entscheidend unterschiedlich ist jedoch, ob bei vorzeitiger Rückzahlung ein Teil erstattet wird.

Vergleichspunkt	Bürgschaftsgebühr (Einmalzahlung)	Bearbeitungsgebühr (Pauschalsatz)
Beispieltarif	20.614 Yen (ca. 120 €) je 1 Mio. Yen (ca. 5.810 €) Darlehen über 35 Jahre (Resona Bank)	2,2 % des Darlehensbetrags (Docomo-SMTB-Netbank)
Darlehen 24 Mio. Yen (ca. 139.500 €), 35 Jahre	494.736 Yen (ca. 2.877 €)	528.000 Yen (ca. 3.070 €)
Darlehen 30 Mio. Yen (ca. 174.400 €), 35 Jahre	618.420 Yen (ca. 3.596 €)	660.000 Yen (ca. 3.840 €)
Zahlungsart	bei Darlehensauszahlung bar oder aus der Darlehenssumme	wird teils direkt vom Darlehensbetrag abgezogen
Bei vorzeitiger Rückzahlung/Umschuldung	anteilige Erstattung der Restlaufzeit (abzüglich einer festgelegten Gebühr)	keine Erstattung
Verhältnis zur Laufzeit	günstiger bei kürzerer Laufzeit (bei 10 Jahren 8.544 Yen, ca. 50 €, je 1 Mio. Yen)	unabhängig von der Laufzeit proportional zum Darlehensbetrag

Laut der veröffentlichten Gebührentabelle der Resona Bank (りそな銀行) beträgt die Bürgschaftsgebühr je 1 Mio. Yen (ca. 5.810 €) Darlehen: 8.544 Yen (ca. 50 €) bei 10 Jahren, 14.834 Yen (ca. 86 €) bei 20 Jahren, 19.137 Yen (ca. 111 €) bei 30 Jahren, 20.614 Yen (ca. 120 €) bei 35 Jahren und 21.745 Yen (ca. 126 €) bei 40 Jahren. Je kürzer die Laufzeit, desto niedriger die Gebühr.

Die Entscheidung lässt sich so zusammenfassen: Wer innerhalb kurzer Zeit eine vorzeitige Rückzahlung oder Umschuldung plant, fährt mit dem Bürgschaftsmodell besser, da eine anteilige Erstattung zu erwarten ist. Wer hingegen die vollen 35 Jahre bis zur Tilgung durchhalten will und vor allem auf einen niedrigen Zinssatz achtet, verliert mit dem Pauschalmodell nichts. Es gibt zudem ein Modell, bei dem die Bürgschaftsgebühr über einen Zinsaufschlag (üblicherweise rund 0,2 % pro Jahr) finanziert wird – das senkt die Anfangskosten, erhöht jedoch die Gesamtzahlung über die Laufzeit.

Die Gruppenlebensversicherung für Kreditnehmer (団体信用生命保険, dantai shinyō seimei hoken, kurz dan-shin – eine Restschuldversicherung, die bei Tod oder schwerer Erwerbsunfähigkeit des Kreditnehmers die Restschuld tilgt) ist bei privaten Banken meist im Zinssatz enthalten. Je nach Gesundheitszustand kann eine Aufnahme jedoch verweigert werden, was in der Regel auch die Kreditvergabe selbst ausschließt. Personen mit Vorerkrankungen sollten die Gesundheitsangaben bereits in der Vorabprüfung sorgfältig klären.

Diese verpflichtende Kopplung von Hypothek und Lebensversicherung ist in dieser Form im deutschsprachigen Raum unüblich, wo eine Risikolebensversicherung zur Kreditabsicherung meist optional bleibt und separat abgeschlossen wird.

Feuerversicherung und Erdbebenversicherung

Die meisten Banken verlangen als Kreditvoraussetzung den Abschluss einer Feuerversicherung. Deren Prämie schwankt stark je nach Deckungsumfang, Bauweise und Vertragslaufzeit, weshalb es keine amtliche Tariftabelle gibt. Für die Erdbebenversicherung veröffentlicht das Finanzministerium hingegen einen Grundtarif, sodass sich hier ein Richtwert angeben lässt.

Eigentumswohnungen fallen unter die Bauklasse I (イ構造, Stahl-/Stahlbetonbau). Für Verträge mit Versicherungsbeginn ab dem 1. Oktober 2022 (Reiwa 4) gelten folgende Jahresprämien je 10 Mio. Yen (ca. 58.100 €) Versicherungssumme:

Standort	Jahresprämie Bauklasse I (je 10 Mio. Yen Versicherungssumme)
Präfekturen Tokio, Kanagawa, Chiba	27.500 Yen (ca. 160 €)
Präfektur Saitama	26.500 Yen (ca. 154 €)
Präfekturen Osaka, Aichi	11.600 Yen (ca. 67 €)

Selbst innerhalb derselben Bauklasse I liegt zwischen der Präfektur Tokio und der Präfektur Osaka ein Unterschied von mehr als dem Doppelten. Da es zudem Rabatte je nach Erdbeben-Isolations- und -Widerstandsfähigkeit des Gebäudes gibt, kann die tatsächliche Prämie niedriger ausfallen – abhängig von den bei der Eigentümergemeinschaft (管理組合, kanri kumiai) vorliegenden Bauprüfungsunterlagen.

Diese geografisch stark gestaffelte, staatlich regulierte Erdbebenprämie ist ein Punkt ohne direkte Entsprechung in Deutschland, wo Erdbebenrisiken regional weit geringer ausfallen und Elementarschadenversicherungen frei am Markt kalkuliert werden.

Zu beachten: Die Feuerversicherung für den Sondereigentumsanteil einer Wohnung ist etwas anderes als die von der Eigentümergemeinschaft für das Gemeinschaftseigentum abgeschlossene Versicherung. Sondereigentümer versichern ihren eigenen Wohnungsanteil sowie den Hausrat, wobei die Versicherungssumme grundsätzlich nicht am Anschaffungspreis, sondern am Wiederbeschaffungswert bemessen wird.

Taggenaue Abrechnung von Grundsteuer, Stadtplanungssteuer, Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

Ein am Übergabetag oft übersehener Posten ist die Abrechnungssumme. Steuerschuldner für Grundsteuer und Stadtplanungssteuer ist, wer am 1. Januar des betreffenden Jahres Eigentümer ist – also der Verkäufer. Erwirbt der Käufer die Wohnung im Laufe des Jahres, geht der Steuerbescheid für dieses Jahr trotzdem an den Verkäufer. Es ist daher Marktpraxis, dass der Käufer dem Verkäufer eine taggenau ab dem Übergabedatum berechnete Ausgleichszahlung leistet.

Wichtig: Diese taggenaue Abrechnung ist keine gesetzliche Pflicht, sondern reine Handelspraxis – ebenso wie die anteilige Aufteilung von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage. Wer welchen Zeitraum trägt und ob der 1. Januar oder der 1. April als Stichtag gilt, wird in einer Zusatzvereinbarung des Kaufvertrags festgelegt. In der Region Kanto wird meist der 1. Januar, in der Region Kansai meist der 1. April als Stichtag verwendet – eine feste Regel ist das jedoch nicht. Prüfen Sie daher die entsprechende Vertragsklausel sorgfältig.

Für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum ist dies ein bemerkenswerter Unterschied: Anders als bei der ebenfalls oft verhandelbaren, aber meist einheitlich zum Übergabetag abgerechneten deutschen Grundsteuer gibt es in Japan keinen gesetzlich fixierten, landesweit einheitlichen Stichtag – die Verhandlungsposition und die genaue Vertragsformulierung entscheiden direkt über den zu zahlenden Betrag.

In den 23 Bezirken Tokios beträgt der Grundsteuersatz 1,4 %, der Stadtplanungssteuersatz 0,3 %. Für Wohnbauland gibt es eine Sonderregelung: Bei kleinen Wohngrundstücken bis 200 m² wird die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer auf ein Sechstel und die der Stadtplanungssteuer auf ein Drittel reduziert. Innerhalb der 23 Bezirke wird zudem die Stadtplanungssteuer für solche kleinen Wohngrundstücke auch im Geschäftsjahr Reiwa 8 (2026) weiterhin um die Hälfte ermäßigt. Für den Fall 30 Mio. Yen (Einheitswert Grundstücksanteil 12 Mio. Yen / ca. 69.800 €, Gebäude 6 Mio. Yen / ca. 34.900 €) ergibt sich folgende Jahressteuer:

• Grundsteuer auf das Grundstück: 12 Mio. Yen (ca. 69.800 €) ÷ 6 × 1,4 % = 28.000 Yen (ca. 163 €)
• Stadtplanungssteuer auf das Grundstück: 12 Mio. Yen ÷ 3 × 0,3 % = 12.000 Yen (ca. 70 €) → mit der Ermäßigung der 23 Bezirke (halbiert) 6.000 Yen (ca. 35 €)
• Grundsteuer auf das Gebäude: 6 Mio. Yen (ca. 34.900 €) × 1,4 % = 84.000 Yen (ca. 488 €)
• Stadtplanungssteuer auf das Gebäude: 6 Mio. Yen × 0,3 % = 18.000 Yen (ca. 105 €)
• Summe der Jahressteuer: 136.000 Yen (ca. 790 €)

Dies ist eine vereinfachte Modellrechnung auf Basis der regulären Bemessungsgrundlage. Da für Grundstücke eine Belastungsanpassung nach dem Belastungsniveau existiert, sollte der tatsächliche Steuerbetrag anhand der Bemessungsgrundlage im Steuerbescheid geprüft werden. Bei einer Übergabe zur Jahresmitte ergibt sich als Abrechnungssumme etwa die Hälfte davon, rund 68.000 Yen (ca. 395 €). Hinzu kommen die anteilige Aufteilung von Hausgeld/Instandhaltungsrücklage sowie eine Vorauszahlung für den Folgemonat, weshalb die Übersichtstabelle oben insgesamt rund 105.000 Yen (ca. 610 €) ansetzt. Die genaue Berechnung der Grundsteuer für gebrauchte Eigentumswohnungen sowie die Abrechnungspraxis beim Verkauf erläutern wir unter Berechnung der Grundsteuer für gebrauchte Eigentumswohnungen und Praxis der Abrechnung.

Kosten nach dem Einzug: Grunderwerbsteuer-Entsprechung und laufende Kosten

Auch nach der Übergabe bleibt eine Zahlung offen: die Grunderwerbsteuer-Entsprechung. Der Steuerbescheid der Präfektur trifft üblicherweise erst 3 bis 6 Monate nach dem Erwerb ein – ein Kostenpunkt, der Käufer oft überrascht, weil er zu diesem Zeitpunkt schon fast vergessen ist. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen liegt dieser Betrag jedoch bei Erfüllung bestimmter Bedingungen in nicht wenigen Fällen bei 0 Yen.

Ermäßigungen bei der Grunderwerbsteuer-Entsprechung und Berechnungsbeispiele

Der Steuersatz der Grunderwerbsteuer-Entsprechung beträgt für Grundstück und Wohngebäude 3 % (bei Erwerb zwischen dem 1. April 2008 und dem 31. März 2027), für Gebäude ohne Wohnnutzung 4 %. Für als Bauland bewertete Grundstücke wird die Bemessungsgrundlage bis zum 31. März 2027 halbiert.

Bei Bestandsimmobilien wird die Gebäudesteuer als (Einheitswert − Freibetrag) × 3 % berechnet. Dieser Freibetrag variiert stark je nach Baujahr des Gebäudes.

Baujahr des Wohngebäudes	Freibetrag
ab 1. April 1997 (Heisei 9)	12 Mio. Yen (ca. 69.800 €)
1. April 1989 – 31. März 1997	10 Mio. Yen (ca. 58.100 €)
1. Juli 1985 – 31. März 1989	4,5 Mio. Yen (ca. 26.160 €)
1. Juli 1981 – 30. Juni 1985	4,2 Mio. Yen (ca. 24.420 €)
1. Januar 1976 – 30. Juni 1981	3,5 Mio. Yen (ca. 20.350 €)
1. Januar 1973 – 31. Dezember 1975	2,3 Mio. Yen (ca. 13.370 €)
1. Januar 1964 – 31. Dezember 1972	1,5 Mio. Yen (ca. 8.720 €)
1. Juli 1954 – 31. Dezember 1963	1,0 Mio. Yen (ca. 5.810 €)

Auch die Wohnflächenanforderung wurde geändert. Bis zum 31. März 2026 galt eine Spanne von 50–240 m², seit dem 1. April 2026 (Reiwa 8) wurde sie auf 40–240 m² gesenkt. Bei der Erdbebensicherheit gilt: Das Gebäude muss entweder am oder nach dem 1. Januar 1982 (Shōwa 57) neu errichtet worden sein, oder – bei früherer Bauzeit – muss ein Nachweis der Erfüllung der neuen Erdbebenschutznormen vorliegen. In manchen älteren Beschreibungen heißt es vereinfachend „Baujahr ab 1982“; korrekt ist jedoch „Neubau am oder nach dem 1. Januar 1982“.

Berechnungsbeispiel für das Gebäude: 25 Jahre alt (Baujahr Heisei 13/2001), 60 m² Wohnfläche, Einheitswert des Gebäudes 6 Mio. Yen (ca. 34.900 €). Da der Freibetrag 12 Mio. Yen (ca. 69.800 €) beträgt, ergibt 6 Mio. Yen − 12 Mio. Yen einen negativen Wert – die Gebäudesteuer beträgt 0 Yen. Bei Eigentumswohnungen mit rund 25 Jahren Alter und etwa 60 m² Fläche tritt dieses Ergebnis häufig ein.

Berechnungsbeispiel für das Grundstück: Einheitswert des Grundstücksanteils 12 Mio. Yen (ca. 69.800 €). Da es sich um als Bauland bewertetes Land handelt, wird die Bemessungsgrundlage halbiert: 12 Mio. Yen × 1/2 × 3 % = 180.000 Yen (ca. 1.050 €) als eigentlich fällige Steuer. Davon wird die Ermäßigung für Wohnbauland abgezogen. Der Ermäßigungsbetrag ist der höhere Wert aus 45.000 Yen (ca. 262 €) und „Preis pro m² Grundstück × doppelte Wohnfläche (begrenzt auf 200 m² je Einheit) × erworbener Anteil × 3 %“.

Beträgt beispielsweise die Grundstücksfläche des Eigentumsanteils 20 m² und der Preis pro m² (nach Halbierung) 300.000 Yen (ca. 1.744 €), ergibt sich ein Ermäßigungsbetrag von 300.000 Yen × 120 m² × 3 % = 1.080.000 Yen (ca. 6.280 €) – deutlich mehr als die Steuerschuld von 180.000 Yen (ca. 1.050 €). Damit beträgt auch die Grunderwerbsteuer-Entsprechung auf das Grundstück 0 Yen. Da bei Eigentumswohnungen der Grundstücksanteil pro Einheit klein ausfällt, übersteigt der Berechnungsmaßstab „doppelte Wohnfläche“ häufig die tatsächliche Grundstücksfläche des Anteils, weshalb dieses Ergebnis strukturell häufig eintritt.

Umgekehrt fällt tatsächlich Steuer an, wenn bei vor 1981 (Shōwa 56) errichteten Gebäuden der Einheitswert über dem Freibetrag liegt oder die Wohnfläche unter 40 m² liegt. In manchen Gemeinden ist für die Anwendung der Ermäßigung eine gesonderte Anmeldung erforderlich. Zahlen Sie den im Steuerbescheid ausgewiesenen Betrag daher nicht ungeprüft, sondern klären Sie beim zuständigen Präfektur-Steueramt, ob die Ermäßigung berücksichtigt wurde. Die je nach Präfektur unterschiedliche Handhabung sowie das Verfahren für eine nachträgliche Erstattung erläutern wir unter Berechnung und Ermäßigungen der Grunderwerbsteuer-Entsprechung bei gebrauchten Eigentumswohnungen.

Durchschnittliche Höhe von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage sowie Richtwerte je Wohnfläche

Nach dem Einzug fallen monatlich Hausgeld und Instandhaltungsrücklage an. Laut dem MLIT-Bericht „Ergebnisse der Mansion-Gesamterhebung, Geschäftsjahr Reiwa 5/2023“ lagen die bundesweiten Durchschnittswerte je Wohneinheit und Monat bei:

Posten	Durchschnitt je Einheit/Monat	Anmerkung
Hausgeld (ohne Deckung aus Nutzungsgebühren u. Ä.)	11.503 Yen (ca. 67 €)	häufigste Preisspanne: über 10.000 bis 15.000 Yen (ca. 58–87 €), 30,8 %
Instandhaltungsrücklage	13.054 Yen (ca. 76 €)	Gesamtbetrag inkl. Deckung aus Parkplatzgebühren u. Ä.: 13.378 Yen (ca. 78 €)
Summe	ca. 24.557 Yen (ca. 143 €)	―

Laut derselben Erhebung liegt bei 36,6 % der Wohnanlagen der aktuelle Rücklagenbestand unter dem im Instandhaltungsplan vorgesehenen Soll. Mehr als jede dritte Anlage erreicht damit ihr Planziel nicht. Wer vor dem Kauf den langfristigen Instandhaltungsplan und den Rücklagenbestand nicht prüft, riskiert nach dem Einzug Beitragserhöhungen oder Sonderumlagen, die die eigene Finanzplanung durcheinanderbringen.

Doch welcher Betrag ist angemessen? Die MLIT-Leitlinie „Richtlinie zur Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen“ (平成23年4月策定・令和6年6月改定, erstmals erlassen im April 2011, zuletzt überarbeitet im Juni 2024) gibt für den gesamten Planungszeitraum einen Richtwert je Quadratmeter Wohnfläche und Monat an (ohne mechanische Parksysteme):

Gebäudegröße	Durchschnitt (Yen/m²/Monat)	Bandbreite (deckt zwei Drittel der Fälle ab)	Monatsbetrag umgerechnet auf 60 m² (Durchschnitt)
unter 20 Stockwerke, Bruttogeschossfläche unter 5.000 m²	335 Yen (ca. 1,95 €)	235–430 Yen (ca. 1,37–2,50 €)	20.100 Yen (ca. 117 €)
unter 20 Stockwerke, 5.000–10.000 m²	252 Yen (ca. 1,47 €)	170–320 Yen (ca. 0,99–1,86 €)	15.120 Yen (ca. 88 €)
unter 20 Stockwerke, 10.000–20.000 m²	271 Yen (ca. 1,58 €)	200–330 Yen (ca. 1,16–1,92 €)	16.260 Yen (ca. 95 €)
unter 20 Stockwerke, ab 20.000 m²	255 Yen (ca. 1,48 €)	190–325 Yen (ca. 1,10–1,89 €)	15.300 Yen (ca. 89 €)
ab 20 Stockwerken	338 Yen (ca. 1,97 €)	240–410 Yen (ca. 1,40–2,38 €)	20.280 Yen (ca. 118 €)

Die Anwendung dieser Tabelle ist einfach: Liegt die Instandhaltungsrücklage des geprüften Objekts deutlich unter dem Wert aus Wohnfläche × Richtsatz, sollten Sie künftige Beitragserhöhungen oder Sonderumlagen in Ihre Finanzplanung einkalkulieren. Liegt sie über dem Richtwert, kann dies umgekehrt ein Zeichen für eine angemessen aufgebaute Rücklage sein. Entscheidend ist weniger die absolute Höhe als die Übereinstimmung mit dem langfristigen Instandhaltungsplan. Wie Sie die Instandhaltungsrücklage richtig einschätzen, vertiefen wir unter Marktübliche Höhe der Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen und wie Sie das Risiko künftiger Erhöhungen einschätzen.

Auch hier zeigt sich ein struktureller Unterschied zum deutschsprachigen Raum: Während die Erhaltungsrücklage in Deutschland seit der WEG-Reform 2020 gesetzlich verpflichtend ist, jedoch ohne einheitlichen amtlichen Richtwert je Quadratmeter, bietet das MLIT in Japan eine landesweit standardisierte, regelmäßig aktualisierte Referenztabelle – ein Werkzeug, das internationalen Käufern eine vergleichsweise objektive Einschätzung der Instandhaltungsqualität eines Objekts ermöglicht, noch bevor die Protokolle der Eigentümerversammlung im Detail geprüft werden.

[Rechenbeispiel] Nebenkosten für ein Objekt zu 30 Mio. Yen, 25 Jahre alt, 60 m², Darlehen 24 Mio. Yen – Posten für Posten

Fassen wir die bisherigen Zahlen in einem konkreten Fall zusammen. Ausgangslage: eine gebrauchte Eigentumswohnung in den 23 Bezirken Tokios, Kaufpreis 30 Mio. Yen (ca. 174.400 €), Baujahr Heisei 13/2001 (25 Jahre alt), 60 m² Wohnfläche, Eigenkapital 6 Mio. Yen (ca. 34.900 €), Wohnungsbaudarlehen 24 Mio. Yen (ca. 139.500 €) über 35 Jahre, Einheitswert Grundstücksanteil 12 Mio. Yen (ca. 69.800 €) und Gebäude 6 Mio. Yen (ca. 34.900 €).

Kostenposten	Berechnungsformel	Betrag
Maklerprovision	30 Mio. Yen × 3,3 % + 66.000 Yen	1.056.000 Yen (ca. 6.140 €)
Stempelsteuer (Kaufvertrag)	über 10 Mio. bis 50 Mio. Yen, nach Ermäßigung	10.000 Yen (ca. 60 €)
Stempelsteuer (Darlehensvertrag)	über 10 Mio. bis 50 Mio. Yen, Regelsatz	20.000 Yen (ca. 120 €)
Registersteuer (Grundstücksübertragung)	12 Mio. Yen × 1,5 %	180.000 Yen (ca. 1.050 €)
Registersteuer (Gebäudeübertragung)	6 Mio. Yen × 0,3 %	18.000 Yen (ca. 105 €)
Registersteuer (Hypothekeneintragung)	24 Mio. Yen × 0,1 %	24.000 Yen (ca. 140 €)
Honorar des shihō shoshi	Übertragung 56.678 Yen + Eintragung 42.699 Yen (bundesweiter Durchschnitt)	99.377 Yen (ca. 578 €)
Kreditbearbeitungsgebühr	24 Mio. Yen × 2,2 % (Pauschalsatz)	528.000 Yen (ca. 3.070 €)
Erdbebenversicherung (1 Jahr)	Versicherungssumme 10 Mio. Yen, Bauklasse I, Präf. Tokio	27.500 Yen (ca. 160 €)
Abrechnungssumme (Grundsteuer u. a., Hausgeld)	Halbjahresbetrag der Jahressteuer 136.000 Yen + 1,5 Monatsraten Hausgeld etc.	ca. 105.000 Yen (ca. 610 €)
Grunderwerbsteuer-Entsprechung	Gebäude und Grundstück durch Ermäßigung	0 Yen (0 €)
Summe der Nebenkosten	―	ca. 2.068.000 Yen (ca. 12.020 €)
Anteil am Kaufpreis	―	ca. 6,9 %

Wählt man stattdessen das Modell mit einmaliger Bürgschaftsgebühr, ersetzt die Bürgschaftsgebühr von 494.736 Yen (ca. 2.877 €) die Bearbeitungsgebühr von 528.000 Yen (ca. 3.070 €), und die Summe sinkt auf ca. 2.035.000 Yen (ca. 11.830 €). Der Unterschied liegt bei rund 33.000 Yen (ca. 192 €) – als Anfangskosten praktisch eine Rundungsdifferenz. Sinnvoller ist es, die Entscheidung an den eigenen Plänen zur vorzeitigen Rückzahlung auszurichten.

Für die Finanzplanung bedeutet das: Anzahlung 6 Mio. Yen (ca. 34.900 €) plus Nebenkosten 2,07 Mio. Yen (ca. 12.040 €) ergeben einen Eigenkapitalbedarf von insgesamt rund 8,07 Mio. Yen (ca. 46.920 €). Wird die Feuerversicherung für fünf Jahre im Voraus abgeschlossen, kommen weitere 20.000 bis über 100.000 Yen (ca. 115–600 €) hinzu.

Rückerstattung durch die Steuervergünstigung für Wohnungsbaudarlehen: Änderungen für Einzüge ab 2026

Nebenkosten sind Geld, das abfließt – die Steuervergünstigung für Wohnungsbaudarlehen ist Geld, das zurückfließt. Mit der Steuerreform des Geschäftsjahres Reiwa 8 (2026) wurde die Geltungsdauer der Vergünstigung um fünf Jahre verlängert, und für hochwertige Bestandsimmobilien wurden Kreditobergrenze und Abzugszeitraum ausgeweitet. Auch die Wohnflächenanforderung wurde grundsätzlich auf 40 m² gesenkt.

Kreditobergrenze und Abzugszeitraum für Bestandsimmobilien (Einzug 2026)

Laut einem am 26. Dezember 2025 (Reiwa 7) veröffentlichten MLIT-Dokument gelten für Einzüge im Jahr 2026 (Reiwa 8) bei Bestandsimmobilien folgende Kreditobergrenzen und Abzugszeiträume. Der Abzugssatz beträgt 0,7 %, die Einkommensvoraussetzung liegt bei einem Gesamteinkommen von höchstens 20 Mio. Yen (ca. 116.300 €).

Wohnungskategorie (Bestandsimmobilie)	Kreditobergrenze	Für Familien mit Kindern u. Ä.	Abzugszeitraum
Langlebiges Qualitätswohnhaus / CO2-armes Wohnhaus	35 Mio. Yen (ca. 203.500 €)	45 Mio. Yen (ca. 261.600 €)	13 Jahre
Energiesparhaus nach ZEH-Standard	35 Mio. Yen (ca. 203.500 €)	45 Mio. Yen (ca. 261.600 €)	13 Jahre
Haus mit Erfüllung des Energiesparstandards	20 Mio. Yen (ca. 116.300 €)	30 Mio. Yen (ca. 174.400 €)	13 Jahre
sonstige Wohnhäuser	20 Mio. Yen (ca. 116.300 €)	―	10 Jahre

Die Wohnflächenanforderung liegt bei mindestens 40 m², jedoch benötigen Personen mit einem Gesamteinkommen über 10 Mio. Yen (ca. 58.100 €) sowie Personen, die die Zusatzförderung für Familien mit Kindern nutzen möchten, mindestens 50 m². Im MLIT-Q&A-Dokument (別紙2) wird zudem klargestellt, dass Bestandsimmobilien im Bereich von 40 m² zwar von der Zusatzförderung für Familien mit Kindern ausgeschlossen sind, die nach Wohnqualität gestaffelte Kreditobergrenze und der Abzugszeitraum jedoch weiterhin gelten. Diese Reform ist nach Verabschiedung der zugehörigen Steuergesetze bereits in Kraft, und auch die MLIT-Seite „Steuervergünstigung für Wohnungsbaudarlehen“ wurde entsprechend der Steuerreform des Geschäftsjahres Reiwa 8 aktualisiert.

Berechnungsbeispiele für den Jahresabzug und wie Sie erkennen, ob die Obergrenze erreicht wird

Anhand des vorigen Rechenbeispiels (Darlehen 24 Mio. Yen, ca. 139.500 €) betrachten wir, wie viel tatsächlich zurückfließt.

• Bei sonstigen Wohnhäusern: Da die Kreditobergrenze bei 20 Mio. Yen (ca. 116.300 €) liegt, ergibt sich 20 Mio. Yen × 0,7 % = 140.000 Yen (ca. 814 €) pro Jahr. Bei 10 Jahren Abzugszeitraum maximal 1,4 Mio. Yen (ca. 8.140 €).
• Bei Häusern mit Erfüllung des Energiesparstandards: ebenfalls 140.000 Yen (ca. 814 €) pro Jahr bei 20 Mio. Yen Obergrenze, jedoch mit 13 Jahren Abzugszeitraum maximal 1,82 Mio. Yen (ca. 10.580 €).
• Bei langlebigen Qualitätswohnhäusern und Energiesparhäusern nach ZEH-Standard: Da die Obergrenze bei 35 Mio. Yen (ca. 203.500 €) liegt, ist der gesamte Jahresendsaldo von 24 Mio. Yen (ca. 139.500 €) abzugsfähig: 24 Mio. Yen × 0,7 % = 168.000 Yen (ca. 977 €) pro Jahr. Über 13 Jahre maximal rund 2,18 Mio. Yen (ca. 12.670 €).

Diese Höchstbeträge sind vereinfachte Rechnungen unter der Annahme, dass der Jahresendsaldo dauerhaft über der Obergrenze bleibt. In der Praxis sinkt der Jahresendsaldo mit fortschreitender Tilgung, sodass der Abzugsbetrag von Jahr zu Jahr kleiner wird.

Ein zentraler Beobachtungspunkt: Ob der Darlehensbetrag 20 Mio. Yen (ca. 116.300 €) übersteigt oder nicht, verändert die Bedeutung der Wohnqualitätskategorie grundlegend. Liegt das Darlehen bei 20 Mio. Yen oder darunter, ist der Jahresabzug in jeder Kategorie gleich (Saldo × 0,7 %) – der einzige Unterschied liegt dann im Abzugszeitraum von 10 oder 13 Jahren. Übersteigt das Darlehen 20 Mio. Yen, schlägt sich der Unterschied bei der Obergrenze direkt im Abzugsbetrag nieder.

Zu beachten ist außerdem, dass der Abzugsbetrag stets durch die tatsächlich gezahlte Einkommensteuer (und, soweit nicht vollständig verrechenbar, einen Teil der Gemeindesteuer) begrenzt ist. Beträgt die gezahlte Steuer nur 100.000 Yen (ca. 581 €) im Jahr, fließen selbst bei einem rechnerischen Abzugsrahmen von 140.000 Yen (ca. 814 €) nicht die vollen 140.000 Yen zurück. Prüfen Sie vorab den Einkommensteuerbetrag auf Ihrer Lohnsteuerbescheinigung, um realistische Erwartungen zu haben.

Für internationale Investoren ist dies ein entscheidender Punkt: Die Steuervergünstigung setzt eine japanische Einkommensteuerpflicht voraus. Wer die Wohnung ausschließlich vermietet und selbst nicht in Japan steuerpflichtig ansässig ist, kann diese Vergünstigung in der Regel nicht in Anspruch nehmen – ein wesentlicher Unterschied zu manchen europäischen Förderprogrammen, die auch an nicht ortsansässige Vermieter gerichtet sind.

Erforderliche Nachweise beim Kauf von Gebäuden mit Baujahr vor dem 1. Januar 1982

Für Bestandsimmobilien, die für die Steuervergünstigung infrage kommen, gilt grundsätzlich, dass das im Grundbuch eingetragene Baudatum am oder nach dem 1. Januar 1982 (Shōwa 57) liegt. Auch früher errichtete Gebäude sind förderfähig, sofern eine der folgenden Bescheinigungen zur Erfüllung der neuen Erdbebenschutznormen vorliegt: eine Erdbebenschutz-Konformitätsbescheinigung, ein Leistungsbewertungsbericht für Bestandsimmobilien oder ein Versicherungsnachweis der Mängelversicherung für Bestandsimmobilien-Kaufverträge.

In der Praxis ist entscheidend, dass dieser Nachweis grundsätzlich vor dem Erwerb beantragt werden muss. Stellt sich erst nach der Übergabe heraus, dass die Bescheinigung nicht erlangt werden kann, entfallen sowohl die Steuervergünstigung als auch die Ermäßigung bei der Registersteuer. Wer eine über 40 Jahre alte Immobilie in Betracht zieht, sollte die Möglichkeit, eine Erdbebenschutz-Konformitätsbescheinigung zu erhalten, bereits als Bedingung im Kaufvertrag verankern.

Wie unterscheiden sich die Nebenkosten zwischen Neubau- und gebrauchten Eigentumswohnungen?

Dass gebrauchte Eigentumswohnungen angeblich höhere Nebenkosten haben als Neubauten, liegt vor allem an Maklerprovision und Registersteuer. Im Folgenden die Unterschiede im Überblick.

Kostenposten	Neubau-Eigentumswohnung	Gebrauchte Eigentumswohnung
Maklerprovision	entfällt beim Direktkauf vom Bauträger (Verkäufer)	bei Vermittlung Obergrenze „Preis × 3,3 % + 66.000 Yen (ca. 384 €)“
Registersteuer (Gebäude)	Eigentumsbegründung, 0,15 % (ermäßigt)	Eigentumsübertragung, 0,3 % (ermäßigt)
Registersteuer (Grundstück)	Eigentumsübertragung des Grundanteils, 1,5 % (ermäßigt)	ebenfalls 1,5 % (ermäßigt)
Instandhaltungs-Grundfonds	teils als Einmalzahlung bei Übergabe fällig	grundsätzlich entfällt (Rücklage des Verkäufers geht an die Eigentümergemeinschaft über)
Grunderwerbsteuer-Entsprechung (Freibetrag Gebäude)	bei Neubau 12 Mio. Yen (ca. 69.800 €)	je nach Baujahr 1,0–12 Mio. Yen (ca. 5.810–69.800 €)
Steuervergünstigung für Wohnungsbaudarlehen	höhere Obergrenze als bei Bestandsimmobilien, je nach Wohnqualität	bei Bestandsimmobilien 35 Mio. Yen (ca. 203.500 €) oder 20 Mio. Yen (ca. 116.300 €)
Durchschnittliches Kaufbudget (Erhebung Reiwa 6/2024)	neu gebaute Eigentumswohnung 46,79 Mio. Yen (ca. 272.000 €)	bestehende Eigentumswohnung 29,19 Mio. Yen (ca. 169.700 €)

Vergleicht man bei einem Objekt zu 30 Mio. Yen (ca. 174.400 €): Bei der gebrauchten Wohnung fällt eine Maklerprovision von 1,056 Mio. Yen (ca. 6.140 €) an, und die Gebäude-Registersteuer liegt um 0,15 Prozentpunkte höher (bei einem Einheitswert von 6 Mio. Yen, ca. 34.900 €, entspricht das 9.000 Yen, ca. 52 €). In Summe ergibt sich ein Aufschlag von rund 1,06 Mio. Yen (ca. 6.160 €) bzw. etwa 3,5 % des Kaufpreises für die gebrauchte Variante.

Allerdings liegt das durchschnittliche Kaufbudget bei gebrauchten Wohnungen um rund 17,6 Mio. Yen (ca. 102.300 €) niedriger. Der Nebenkostenunterschied fällt damit weit geringer aus als der Unterschied im Kaufbudget selbst, weshalb es kaum rational wäre, sich allein wegen der Nebenkosten für einen Neubau zu entscheiden. In unserer Kaufberatung raten wir stets: Entscheiden Sie nicht nach der Höhe der Nebenkosten, sondern nach dem Zustand der Verwaltung und der Solidität der Instandhaltungsrücklage.

Fünf Punkte, die Sie vor Vertragsabschluss prüfen sollten, um Nebenkosten zu begrenzen

Da die Höhe vieler Nebenkostenposten gesetzlich oder per Bekanntmachung festgelegt ist, ist der Spielraum zum Sparen begrenzt. Dennoch lohnt es sich, die folgenden fünf Punkte vor Vertragsabschluss zu prüfen.

1. Prüfen Sie, ob die Maklerprovision am zulässigen Höchstbetrag liegt. Die Bekanntmachung legt lediglich eine Obergrenze fest, keine Untergrenze. Je nach Konstellation – etwa bei Doppelvertretung von Verkäufer und Käufer – kann es Verhandlungsspielraum geben. Prüfen Sie das Feld für den Provisionsbetrag im Vermittlungsvertrag.
2. Liegt die Wohnfläche im Bereich von 40 m², prüfen Sie alle 50-m²-Schwellenwerte. Sowohl die Ermäßigung der Registersteuer (Wohngebäude-Bescheinigung) als auch die Zusatzförderung der Steuervergünstigung setzen mindestens 50 m² voraus. Im Bereich von 40 m² greift für die Registersteuer der volle Satz von 2,0 %, was bei einem Objekt zu 30 Mio. Yen (ca. 174.400 €) einen Unterschied von über 100.000 Yen (ca. 581 €) ausmachen kann.
3. Vergleichen Sie die Anfangskosten des Darlehens zwischen Bürgschafts- und Pauschalmodell. Wenn eine vorzeitige Rückzahlung geplant ist, kann das Bürgschaftsmodell mit anteiliger Erstattung die bessere Wahl sein.
4. Klären Sie vor Vertragsabschluss, ob eine Erdbebenschutz-Konformitätsbescheinigung erforderlich ist. Bei Gebäuden mit Baujahr vor dem 1. Januar 1982 entscheidet die Verfügbarkeit dieser Bescheinigung darüber, ob Steuervergünstigung und Registersteuer-Ermäßigung greifen. Eine Beantragung nach dem Erwerb kommt zu spät.
5. Prüfen Sie den langfristigen Instandhaltungsplan und den Rücklagenbestand anhand der Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Laut Erhebung liegt bei 36,6 % der Wohnanlagen der Rücklagenbestand unter dem Planziel. Eine spätere Beitragserhöhung kann finanziell schwerer wiegen als die Nebenkosten selbst.

Wer sich zunächst einen Überblick über den gesamten Kaufprozess verschaffen möchte, findet weiterführende Informationen unter Wie man eine gebrauchte Eigentumswohnung kauft: Ablauf und zu prüfende Punkte.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie viel Prozent des Kaufpreises betragen die Nebenkosten beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung?

Bei Finanzierung mit einem Hypothekendarlehen liegen die Nebenkosten als Richtwert bei 6–8 % des Kaufpreises. In den Berechnungen dieses Artikels ergaben sich bei 20 Mio. Yen (ca. 116.300 €) rund 1,47 Mio. Yen (ca. 8.550 €, 7,3 %), bei 30 Mio. Yen (ca. 174.400 €) rund 2,07 Mio. Yen (ca. 12.040 €, 6,9 %) und bei 50 Mio. Yen (ca. 290.700 €) rund 3,27 Mio. Yen (ca. 19.010 €, 6,5 %). Dass die Quote mit steigendem Preis sinkt, liegt daran, dass Stempelsteuer und Honorar des shihō shoshi nicht proportional zum Preis steigen. Die Feuerversicherungsprämie kommt separat hinzu.

Wie hoch ist die Obergrenze der Maklerprovision, und ist eine Ermäßigung möglich?

Für Objekte über 4 Mio. Yen (ca. 23.300 €) gilt als Obergrenze „Kaufpreis × 3,3 % + 66.000 Yen (inkl. Steuer)“. Bei 30 Mio. Yen (ca. 174.400 €) sind das 1.056.000 Yen (ca. 6.140 €). Dieser Betrag basiert auf der seit 1. Juli 2024 geltenden Bekanntmachung (MLIT-Bekanntmachung Nr. 949 vom 21. Juni 2024, Reiwa 6). Da die Bekanntmachung lediglich eine Obergrenze, keinen Festpreis festlegt, kann es je nach Bedingungen Verhandlungsspielraum geben. Die Forderung des Höchstbetrags selbst ist jedoch rechtmäßig.

Unter welchen Bedingungen beträgt die Grunderwerbsteuer-Entsprechung 0 Yen?

Beim Gebäude liegt die Steuer bei 0 Yen, wenn der Einheitswert unter dem vom Baujahr abhängigen Freibetrag liegt. Bei Neubauten ab dem 1. April 1997 beträgt der Freibetrag 12 Mio. Yen (ca. 69.800 €); bei rund 25 Jahre alten Wohnungen mit etwa 60 m² liegt der Einheitswert häufig darunter. Beim Grundstück wird der höhere Wert aus 45.000 Yen (ca. 262 €) und „Preis pro m² × doppelte Wohnfläche × Anteil × 3 %“ abgezogen, wodurch bei Eigentumswohnungen die Ermäßigung häufig die Steuerschuld übersteigt und der Betrag auf 0 Yen sinkt. Bei Erwerb ab dem 1. April 2026 ist eine Wohnfläche von 40–240 m² Voraussetzung.

Sollte ich das Bürgschaftsgebühr- oder das Bearbeitungsgebühr-Modell für mein Darlehen wählen?

Wenn eine vorzeitige Rückzahlung oder Umschuldung geplant ist, ist das Modell mit einmaliger Bürgschaftsgebühr vorteilhafter, da ein anteiliger Betrag für die Restlaufzeit (abzüglich einer festgelegten Gebühr) erstattet wird. Wer die volle Laufzeit bis zur Tilgung durchhalten möchte, kann bedenkenlos das Produkt mit dem niedrigeren Zinssatz priorisieren. Bei einem Darlehen von 24 Mio. Yen (ca. 139.500 €) über 35 Jahre betragen die Anfangskosten beim Bürgschaftsmodell 494.736 Yen (ca. 2.877 €) und beim Pauschalmodell mit 2,2 % 528.000 Yen (ca. 3.070 €) – ein Unterschied von nur rund 33.000 Yen (ca. 192 €).

Lassen sich die Nebenkosten in das Wohnungsbaudarlehen einbeziehen?

Maklerprovision, Registersteuer, Honorar des shihō shoshi, Feuerversicherungsprämie und Ähnliches lassen sich teils über ein Nebenkosten-Darlehen oder eine Aufstockung mitfinanzieren. Anzahlung, Stempelsteuer und die Abrechnungssumme bei Übergabe müssen hingegen grundsätzlich bar aufgebracht werden. Eine Mitfinanzierung senkt die anfängliche Barbelastung, erhöht jedoch den Darlehenssaldo und die Beleihungsquote, was sich auf die Kreditprüfung auswirken kann. Klären Sie bereits in der Vorabprüfung mit der Bank, welche Posten mitfinanzierbar sind.

Wie viel fließt durch die Steuervergünstigung für Wohnungsbaudarlehen tatsächlich zurück?

Bei Bestandsimmobilien mit Einzug 2026 wird mit einem Abzugssatz von 0,7 % gerechnet. Bei einem Darlehen von 24 Mio. Yen (ca. 139.500 €) ergeben sich bei sonstigen Wohnhäusern wegen der Obergrenze von 20 Mio. Yen (ca. 116.300 €) jährlich 140.000 Yen (ca. 814 €), über 10 Jahre maximal 1,4 Mio. Yen (ca. 8.140 €). Bei Häusern mit Erfüllung des Energiesparstandards verlängert sich der Abzugszeitraum auf 13 Jahre, maximal 1,82 Mio. Yen (ca. 10.580 €). Bei langlebigen Qualitätswohnhäusern und Energiesparhäusern nach ZEH-Standard liegt die Obergrenze bei 35 Mio. Yen (ca. 203.500 €), wodurch 168.000 Yen (ca. 977 €) jährlich abzugsfähig sind. Der tatsächliche Erstattungsbetrag ist jedoch stets durch die gezahlte Einkommensteuer (und teilweise die Gemeindesteuer) begrenzt.

Quellen und weiterführende Informationen

• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) „Höhe der Vergütung, die Immobilienhändler für die Vermittlung von Grundstücks- oder Gebäudekäufen erhalten dürfen“ (Bekanntmachung Nr. 1552 des Bauministeriums von 1970, zuletzt geändert durch MLIT-Bekanntmachung Nr. 949 vom 21. Juni 2024)
• MLIT „Gesetz über Grundstücks- und Gebäudetransaktionsgeschäfte (Änderung der Provisions-Bekanntmachung)“
• MLIT „Änderung der Auslegungs- und Anwendungsrichtlinie zum Gesetz über Grundstücks- und Gebäudetransaktionsgeschäfte (Rundschreiben), in Kraft seit 1. Juli 2024“
• e-Gov-Gesetzesdatenbank „Gesetz über Grundstücks- und Gebäudetransaktionsgeschäfte“ (Artikel 39, Beschränkung der Anzahlungshöhe u. a.)
• Japanische Steuerbehörde (国税庁, NTA) Steuerauskunft Nr. 7108 „Ermäßigung der Stempelsteuer für Verträge über Immobilienübertragungen und Bauaufträge“
• NTA Steuerauskunft Nr. 7140 „Tabelle der Stempelsteuerbeträge (Teil 1), Dokumente Nr. 1 bis Nr. 4“
• NTA „Mitteilung zur Ermäßigung der Registersteuersätze bei Grundstückskäufen und der Eigentumsbegründung von Wohngebäuden“ (April 2026)
• NTA Steuerauskunft Nr. 7191 „Tabelle der Registersteuerbeträge“
• Steueramt der Präfektur Tokio (東京都主税局) „Grunderwerbsteuer-Entsprechung“
• Steueramt der Präfektur Tokio „Grundsteuer und Stadtplanungssteuer (Grundstück und Gebäude)“
• MLIT „Erforderliche Maßnahmen zu Förderinstrumenten des Wohnungserwerbs einschließlich der Steuervergünstigung für Wohnungsbaudarlehen (Anlage 1)“ (26. Dezember 2025)
• MLIT „Fragen und Antworten zu den Änderungen der Steuervergünstigung für Wohnungsbaudarlehen im Rahmen der Steuerreform des Geschäftsjahres Reiwa 8 (Anlage 2)“
• MLIT „Überblick über die Steuerreform des MLIT für das Geschäftsjahr Reiwa 8“ (Dezember 2025)
• MLIT „Steuervergünstigung für Wohnungsbaudarlehen“ (aktualisierte Fassung unter Berücksichtigung der Steuerreform Reiwa 8)
• East Japan Real Estate Distribution Organization (東日本不動産流通機構, Higashi-Nihon REINS) „Quartalsbericht Market Watch, Zusammenfassung Q2 2026 (April–Juni)“ (17. Juli 2026)
• MLIT „Untersuchung zu Trends am Wohnimmobilienmarkt, Geschäftsjahr Reiwa 6/2024“ (Juni 2025)
• MLIT „Ergebnisse der Mansion-Gesamterhebung, Geschäftsjahr Reiwa 5/2023 (Ergebnisse der Befragung von Eigentümergemeinschaften)“
• MLIT „Zusammenfassung der Ergebnisse der Mansion-Gesamterhebung, Geschäftsjahr Reiwa 5/2023“
• MLIT „Richtlinie zur Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen“ (erstmals erlassen im April 2011, zuletzt überarbeitet im Juni 2024)
• Japanischer Verband der Justizschreiber (日本司法書士会連合会) „Ergebnisse der Honorarumfrage“ (durchgeführt im März 2024, Reiwa 6)
• Finanzministerium (財務省, MOF) „Grundtarif der Erdbebenversicherung (für Verträge mit Versicherungsbeginn ab 1. Oktober 2022, Reiwa 4)“
• Resona Bank (りそな銀行) „Tabelle der Bürgschaftsgebühren (Einmalzahlung)“
• Docomo-SMTB-Netbank (ドコモSMTBネット銀行) „Wohnungsbaudarlehen: Gebühren und Nebenkosten“

Die in diesem Artikel genannten Steuerbeträge und Obergrenzen basieren auf den oben genannten Primärquellen; das Verhältnis des Einheitswerts, die Versicherungsprämien und die Annahmen zur Abrechnungssumme sind jedoch Modellannahmen für diese Berechnungsbeispiele. Die tatsächlichen Beträge hängen von der jeweiligen Immobilie und den Vertragsbedingungen ab. Für eine individuelle steuerliche Beurteilung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater (Zeirishi) oder das zuständige Finanzamt bzw. das Steueramt der jeweiligen Präfektur.