Beim Kauf einer Eigentumswohnung aus zweiter Hand fallen neben dem Kaufpreis viele weitere Nebenkosten an. Wenn diese Kosten nicht im Vorfeld eingeplant werden, kann die Finanzierungsplanung deutlich aus dem Gleichgewicht geraten. In diesem Beitrag erläutern wir die Nebenkosten beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung systematisch in drei Phasen: bei Vertragsabschluss, bei der Übergabe und nach dem Einzug.
Welche Nebenkosten fallen bei Vertragsabschluss an?
Bei Vertragsabschluss entstehen vor allem drei Kostenpositionen: Anzahlung, Stempelsteuer und Maklerprovision.
Anzahlung
Als Richtwert gilt eine Anzahlung von etwa 10% des Kaufpreises, sie kann jedoch je nach Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer variieren. Wenn der Käufer aus eigenen Gründen storniert, verfällt die Anzahlung. Wenn der Verkäufer aus eigenen Gründen storniert, wird dem Käufer das Doppelte der Anzahlung ausgezahlt. In der Finanzierungsplanung sollte daher das Risiko berücksichtigt werden, dass die Anzahlung nicht zurückerlangt werden kann.
Stempelsteuer
Die Steuer wird durch das Aufkleben einer Steuermarke auf den Kaufvertrag entrichtet. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis: Bei mehr als 10 Mio. Yen bis 50 Mio. Yen beträgt der Richtwert 10.000 Yen, bei mehr als 50 Mio. Yen bis 100 Mio. Yen 30.000 Yen.
Maklerprovision
Diese Kosten entstehen, wenn eine Immobiliengesellschaft die Transaktion vermittelt. Die gesetzliche Obergrenze ist wie folgt festgelegt：
・bis 2 Mio. Yen: Immobilienpreis × 5%
・mehr als 2 Mio. Yen bis 4 Mio. Yen: Immobilienpreis × 4% + 20.000 Yen
・mehr als 4 Mio. Yen: Immobilienpreis × 3% + 60.000 Yen
Welche Nebenkosten fallen bei der Übergabe an?
Kosten im Zusammenhang mit dem Wohnungsdarlehen
Auch für den Darlehensvertrag ist eine Steuermarke erforderlich. Bei einem Darlehensbetrag von 10 Mio. bis 50 Mio. Yen beträgt die Stempelsteuer 20.000 Yen.
Darlehensbürgschaftsgebühr
Es gibt zwei Varianten: die einmalige Vorauszahlung und die Zinsaufschlagsmethode. Wenn ausreichend Eigenkapital vorhanden ist, lässt sich mit der einmaligen Vorauszahlung der Gesamtzahlungsbetrag reduzieren. Wenn die anfänglichen Kosten niedrig gehalten werden sollen, ist die Zinsaufschlagsmethode eine Option, allerdings steigt dann der Gesamtzahlungsbetrag.
Prämie für die Gruppen-Risikolebensversicherung
Diese Versicherung übernimmt die Rückzahlung des Darlehens, wenn der Darlehensnehmer verstirbt oder eine schwere Behinderung erleidet. Je nach Gesundheitszustand kann es Fälle geben, in denen ein Beitritt nicht möglich ist. Eine vorherige Prüfung ist daher unerlässlich.
Welche Nebenkosten fallen nach dem Einzug an?
Grunderwerbsteuer
Berechnungsformel: (Bewertungswert für die Grundsteuer - Freibetrag) × Steuersatz 3%. Einige Zeit nach dem Erwerb erhält man eine Mitteilung von der zuständigen Kommune. Eine Steuererleichterung ist möglich, wenn die Bedingungen erfüllt sind: Wohnfläche von 50 bis 240㎡, Wohnnutzung, Baujahr 1982 oder später und Erfüllung der neuen Erdbebensicherheitsstandards.
Instandhaltungsrücklage
Die von Bewohnern erhobene Instandhaltungsrücklage liegt üblicherweise bei etwa 10.000 bis 30.000 Yen. Bitte berücksichtigen Sie auch die Details zu den laufenden Kosten und erstellen Sie auf dieser Basis Ihre Einnahmen- und Ausgabenplanung.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie viel Prozent des Immobilienpreises sollte man beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung als Nebenkosten einplanen?
Allgemein gelten etwa 7 bis 10% des Immobilienpreises als Richtwert für die Nebenkosten. Wenn ein Darlehen genutzt wird, kommen zusätzlich Bürgschaftsgebühren und sonstige Gebühren hinzu.
Wie hoch ist die übliche Maklerprovision und wo liegt ihre Obergrenze?
Bei Immobilien mit einem Wert von mehr als 4 Mio. Yen liegt die gesetzliche Obergrenze bei "Immobilienpreis × 3% + 60.000 Yen (zzgl. Steuer)". Je nach Verhandlung kann es auch Fälle geben, in denen ein Preisnachlass möglich ist.
Was ist erforderlich, um eine Steuererleichterung bei der Grunderwerbsteuer zu erhalten?
Voraussetzungen sind eine Wohnfläche von 50 bis 240㎡, Wohnnutzung (oder ein Zweitwohnsitz), ein Baujahr ab 1982 sowie die Erfüllung der neuen Erdbebensicherheitsstandards.
Welche Variante der Darlehensbürgschaftsgebühr ist günstiger: Einmalzahlung oder Zinsaufschlag?
Bezogen auf den gesamten Rückzahlungsbetrag ist die einmalige Vorauszahlung in vielen Fällen vorteilhafter. Wenn jedoch nur wenig Anfangskapital vorhanden ist, ist die Zinsaufschlagsmethode oft die realistischere Wahl.
