Elektronische Verträge beim Immobilienkauf wurden durch die Reform des Real Estate Brokerage Act im Mai 2022 vollständig zugelassen, da die Digitalisierung der Erklärung wichtiger Punkte und des Kaufvertragsdokuments (Dokument nach Artikel 37) anerkannt wurde. In der Praxis, insbesondere bei Doppelverdiener-Ehepaaren, die mit einem Paar-Darlehen kaufen, bleibt jedoch ein Modell, bei dem "alles vollständig elektronisch abgeschlossen" wird, weiterhin die Ausnahme. Auch beim Erwerb von Eigenheimen durch ultra-vermögende und vermögende Kundinnen und Kunden, die wir bei INA&Associates begleiten, wird am häufigsten ein Modell gewählt, das Web-Erklärungen wichtiger Punkte mit schriftlichen Vollmachten kombiniert. In diesem Beitrag ordnen wir die entscheidenden Punkte ein, die Käuferinnen und Käufer kennen sollten, von der Vorbereitung über den Zeitpunkt der Unterzeichnung bis hin zu Vollmachten und der Abstimmung mit Banken.
Die wichtigsten Punkte dieses Artikels
- Durch die Reform des Real Estate Brokerage Act im Mai 2022 wurden die elektronische Übermittlung der Erklärung wichtiger Punkte und des Dokuments nach Artikel 37 sowie der Wegfall der Stempelpflicht beim Immobilienkauf zugelassen. Auch IT-gestützte Erklärungen wichtiger Punkte sind damit im Kaufgeschäft in die Phase des regulären Einsatzes eingetreten.
- Für Doppelverdiener-Ehepaare mit Paar-Darlehen, bei denen eine Person fernab arbeitet oder im Ausland entsandt ist, verringern elektronische Verträge und Web-Erklärungen wichtiger Punkte die Belastung durch Reisezeiten und Freistellungen erheblich.
- Auch wenn elektronische Verträge möglich sind, ist es in der Praxis weiterhin üblich, Vollmachten in Papierform zusammen mit dem registrierten Siegel und der Siegelbescheinigung zu belassen. Der Grund liegt in den Annahmepraktiken von Finanzinstituten, Gerichtsschreibern und dem Rechtsamt.
- Selbst wenn sich der Kaufvertrag elektronisch abwickeln lässt, ist es nicht ungewöhnlich, dass der Gelddarlehensvertrag der finanzierenden Bank in Papierform bleibt. Die Qualität der Terminplanung beeinflusst dann unmittelbar das Abwicklungsrisiko.
Warum wurden elektronische Verträge beim Immobilienkauf vollständig freigegeben? Hintergrund und Stand im Jahr 2026
Kurz gesagt: Mit der Reform des Real Estate Brokerage Act im Mai 2022 wurde die Digitalisierung im Kaufbereich ernsthaft freigegeben. Im Jahr 2026 befinden wir uns nun in einer Phase, in der die Voraussetzungen für die Elektronisierung geschaffen sind, sie aber in Fällen gewählt wird, in denen unter allen Beteiligten Einvernehmen hergestellt werden kann.
Kernpunkte der Reform des Real Estate Brokerage Act im Mai 2022
Elektronische Verträge beim Immobilienkauf kamen mit der Reform des Real Estate Brokerage Act, die am 18. Mai 2022 in Kraft trat, wirklich in Bewegung. Dadurch wurde die elektronische Übermittlung der Erklärung wichtiger Punkte (Dokument nach Artikel 35) und des Kaufvertragsdokuments (Dokument nach Artikel 37) zugelassen, und auch die Pflicht zur Anbringung eines Siegels wurde abgeschafft. Mit Zustimmung der Gegenpartei können Dokumente elektronisch übermittelt und mit einer elektronischen Signatur abgeschlossen werden.
Schon vor der Reform wurden IT-gestützte Erklärungen wichtiger Punkte im Mietbereich nach Pilotversuchen eingesetzt, der Kaufbereich war jedoch ausgeschlossen. Dass nun auch Kaufverträge zugelassen wurden, ist von großer Bedeutung und hat die Abläufe für Käufer, Maklerunternehmen und Gerichtsschreiber grundlegend verändert.
Einordnung des regulären Einsatzes von IT-Erklärungen wichtiger Punkte (Web-Erklärungen)
Für Kauftransaktionen hat das Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus am 30. März 2021 die Linie für den regulären Einsatz von IT-Erklärungen wichtiger Punkte vorgegeben, und seit dem Geschäftsjahr Reiwa 3 wurden sie landesweit ausgerollt. Heute sind das "Handbuch zur Durchführung von Erklärungen wichtiger Punkte unter Nutzung von IT" des Ministeriums sowie das Handbuch der ZenTakuren (überarbeitet im Dezember Reiwa 6) als Leitlinien etabliert.
Trotzdem besteht weiterhin ein Abstand zwischen "elektronische Verträge sind möglich" und "wir wickeln den Vorgang elektronisch ab". Wenn der Verkäufer, das Finanzinstitut oder der Gerichtsschreiber auf Papierabläufe ausgerichtet ist, kann der Käufer die vollständige Elektronisierung nicht allein durchsetzen. Auch im Jahr 2026 variiert die Elektronisierungsquote bei Kaufverträgen je nach Einzelfall deutlich.
In welchen Situationen wirken elektronische Verträge beim Immobilienkauf bei Doppelverdiener-Ehepaaren mit Paar-Darlehen gut und in welchen weniger?
Kurz gesagt: Bei Einschränkungen, gemeinsam anwesend zu sein, etwa wegen Fernarbeit, Auslandsentsendung oder Kinderbetreuung, ist die Elektronisierung sehr wirksam. Bereiche wie der Darlehensvertrag der finanzierenden Bank oder die Anwesenheit bei der Abwicklung bleiben dagegen weiterhin von Papier und persönlicher Präsenz geprägt.
Wirksame Situationen: Zeitliche Einschränkungen durch Fernarbeit, Auslandsentsendung oder Kinderbetreuung
Bei einem Paar-Darlehen ist jede Ehepartnerin bzw. jeder Ehepartner selbst Darlehensnehmer. Daher ist es grundsätzlich ideal, dass sowohl die Erklärung wichtiger Punkte als auch der Kaufvertrag in vollständiger gemeinsamer Anwesenheit beider Personen erfolgen. Allerdings sind Fälle keineswegs selten, in denen eine Person versetzt in einer anderen Region arbeitet, im Ausland entsandt ist oder kurz nach der Geburt das Haus nur schwer verlassen kann. Web-Erklärungen wichtiger Punkte und elektronische Signaturen lösen diese Anwesenheitsbeschränkung unmittelbar auf.
Auch in einem von uns begleiteten Fall konnte ein Doppelverdiener-Ehepaar, bei dem der Ehemann in Singapur entsandt war und die Ehefrau in Tokio Kinder betreute, die Web-Erklärung wichtiger Punkte in einer Stunde zwischen dem Einsatzort und dem Zuhause abschließen und den Kaufvertrag elektronisch unterzeichnen. Da Flugtickets und bezahlter Urlaub nicht mehr erforderlich waren, hatte man den Eindruck, dass sich die Qualität der Entscheidung selbst verbessert hat.
Weniger wirksame Situationen: Wenn die finanzierende Bank nur Papierverträge akzeptiert und bei der Anwesenheit zur Abwicklung
Auf der anderen Seite gibt es auch Prozessschritte, bei denen die Elektronisierung nur schwer vorankommt. Ein typisches Beispiel ist der Gelddarlehensvertrag der finanzierenden Bank. Selbst bei Großbanken gibt es Produkte, die elektronische Verträge unterstützen, und andere, die nur in Papierform verfügbar sind; bei Regionalbanken und Kreditgenossenschaften bleibt Papier weiterhin Standard. Hinzu kommt, dass bei der Abwicklung am Tag der Übergabe der Gerichtsschreiber die Originale der Eintragungsunterlagen prüft, weshalb eine vollständig online abgeschlossene Abwicklung derzeit schwierig ist.
Eine nüchterne Abgrenzung dessen, was sich durch die Elektronisierung verkürzen lässt und was nicht, ist die erste Entscheidung, um die Zeit der Käufer zu schützen. Wir empfehlen, frühzeitig mit dem Maklerunternehmen zu klären, ob der jeweilige Vertrag überhaupt elektronisch abgewickelt werden kann. Wer hierzu Unsicherheit verspürt, kann dies individuell über die kostenlose Beratungsstelle von INA ordnen.
Wie läuft eine Web-Erklärung wichtiger Punkte (IT-Erklärung) ab? Vorbereitung bis zum Termin und Ablauf am Tag selbst
Kurz gesagt: Wenn vor dem Termin die vier Punkte Vorabübermittlung, Bestätigung des Lesens, Prüfung der Kommunikationsumgebung und Speicherung der Aufzeichnung vorbereitet sind, lässt sich die Erklärung am Tag selbst in kurzer Zeit konzentriert durchführen.
Praxis der Vorabübermittlung und Lesebestätigung
Der entscheidende Punkt bei der Web-Erklärung wichtiger Punkte ist, sie nicht erst am Tag selbst ohne Vorbereitung zu beginnen. Auch das Handbuch des Ministeriums verlangt eine Vorabübermittlung der Erklärung wichtiger Punkte und eine Bestätigung, dass sie gelesen wurde. Üblicherweise werden die Unterlagen einige Tage vor dem Vertragstermin in elektronischer Form bereitgestellt, offene Fragen vorab mit dem Makler besprochen und erst dann der Termin durchgeführt.
Nach praktischer Erfahrung dauern Erklärungen am Tag selbst kürzer, wenn zuvor Fragen ausgetauscht wurden; je weniger Vorabfragen gestellt werden, desto länger zieht sich der Termin häufig. Leserinnen und Lesern empfehlen wir, zwischen Vorabübermittlung und dem Termin selbst zwei bis drei Geschäftstage einzuplanen.
Identitätsprüfung, Kommunikationsumgebung und Aufzeichnung am Tag selbst
Am Tag selbst prüft die Immobilienfachkraft den Lichtbildausweis über die Kamera, kontrolliert die Verbindungsqualität und die Verständlichkeit des Tons und beginnt erst dann mit der Erklärung. Das Handbuch des Ministeriums empfiehlt Video- und Audioaufzeichnungen, und viele Maklerunternehmen speichern mit Zustimmung des Käufers eine Aufzeichnung. Diese verhindert spätere Unstimmigkeiten darüber, was gesagt wurde, und schafft auch auf Käuferseite zusätzliche Sicherheit.
Abstimmung des Zeitpunkts der elektronischen Signatur - ein Modell mit getrennten Vertragstagen
Der Bereich mit dem größten Gestaltungsspielraum bei Paar-Darlehen ist der Zeitpunkt der elektronischen Signatur. Auch wenn nicht beide Personen am selben Tag gleichzeitig anwesend sind, ist eine zeitversetzte Unterzeichnung technisch möglich. Bei cloudbasierten elektronischen Signaturdiensten (etwa CloudSign) kann jede Person innerhalb der Gültigkeitsfrist von 48 bis 72 Stunden nach Versand der Signaturanfrage zu einem passenden Zeitpunkt unterzeichnen.
Allerdings muss dies mit dem Zeitpunkt der Unterzeichnung auf Verkäuferseite abgestimmt werden. Wenn ein Modell mit getrennten Vertragstagen gewählt wird, ist die Zustimmung von Verkäufer, Makler und Gerichtsschreiber Voraussetzung. Besonders zu beachten ist der Zahlungstag der Anzahlung, sodass der Tag des Vertragsschlusses und der Abwicklung der Anzahlung deckungsgleich geplant werden.
Wie wird die Vollmacht bei einem Paar-Darlehen gehandhabt, wenn nur eine Person anwesend sein kann?
Kurz gesagt: Auch im Zeitalter elektronischer Verträge ist es in der Praxis weiterhin üblich, Vollmachten in Papierform zusammen mit dem registrierten Siegel und der Siegelbescheinigung zu belassen. Der Umfang der Vertretungsmacht muss konkret bestimmt werden; bei einer Auslandsentsendung wird dies durch eine Unterschriftsbescheinigung ersetzt.
Warum bleibt die Vollmacht in Papierform bestehen?
Auch wenn elektronische Verträge zunehmen, bleibt gerade die Vollmacht in Papierform zusammen mit registriertem Siegel und Siegelbescheinigung bestehen der praktische Standard. Dafür gibt es drei Gründe. Erstens besteht bei Finanzinstituten, Gerichtsschreibern und dem Rechtsamt weiterhin stark die Praxis, die Echtheit einer Vollmacht über das registrierte Siegel und die Siegelbescheinigung zu sichern, wenn darin der Umfang der übertragenen Vertretungsmacht, etwa Kaufpreis, Anzahlung, Übergabetag und Finanzierungsbedingungen, festgelegt wird. Zweitens gibt es Fälle, in denen bei Eintragungsanträgen beim Rechtsamt ein Papieroriginal als Nachweis der Vertretungsbefugnis verlangt wird. Drittens sind die Identifizierungsabläufe vieler Finanzinstitute auf papiergebundene Vollmachten ausgelegt.
Nach dem Gesetz über elektronische Signaturen ist eine Digitalisierung der Vollmacht zwar nicht ausgeschlossen. Allerdings ist der Aufwand, eine Einigung darüber zu erzielen, dass alle Beteiligten sie elektronisch akzeptieren, derzeit hoch, und in vielen Fällen ist ein einziges Papierdokument schneller und verlässlicher.
Unverzichtbare Angaben in der Vollmacht
In die Vollmacht sollten Kaufpreis, Höhe der Anzahlung, geplanter Übergabetag, Obergrenzen der Finanzierung und sogar die Behandlung von Rücktrittsrechten konkret aufgenommen werden. Eine pauschale Vollmacht mit Formulierungen wie "alle Angelegenheiten werden übertragen" wird in der Annahmepraxis von Finanzinstituten und Gerichtsschreibern häufig zurückgewiesen; die genaue Bestimmung des Umfangs der Vertretungsmacht ist daher zwingend. Auch das Public Interest Incorporated Foundation Real Estate Transaction Promotion Center weist in seinen Hinweisen für Fälle, in denen eine Vertragspartei beim Kaufvertrag durch eine Vertretung handelt, in dieselbe Richtung.
Unterschriftsbescheinigung und Aufenthaltsbescheinigung bei Auslandsentsendung
Wenn der Ehemann im Ausland entsandt ist, kann keine Siegelbescheinigung beschafft werden. Deshalb werden der Vollmacht eine von der Auslandsvertretung ausgestellte Unterschriftsbescheinigung und eine Aufenthaltsbescheinigung beigefügt. Für die Beschaffung ist eine Terminreservierung bei der Auslandsvertretung erforderlich, und je nach Land kann dies zwei bis drei Wochen dauern. Vom Abwicklungstag des Paar-Darlehens zurückgerechnet ist es sicher, spätestens einen Monat vorher mit den Vorbereitungen zu beginnen. Wer Unterstützung bei der Gestaltung der Unterlagen benötigt, kann die Kaufbegleitungsberatung von INA nutzen.
Welche Risiken und welches Vorgehen bestehen, wenn die finanzierende Bank elektronische Verträge nicht unterstützt?
Kurz gesagt: Selbst wenn der Kaufvertrag elektronisch abgewickelt werden kann, lässt sich Verwirrung unmittelbar vor der Übergabe vermeiden, wenn bei Fällen mit papiergebundenem Darlehensvertrag Besuchstermine, Unterschiede bei der Stempelsteuer, Gebühren und Anwesenheitserfordernisse am Abwicklungstag im Voraus geklärt werden.
Terminverschiebungen zwischen Kaufvertrag (elektronisch) und Darlehensvertrag (Papier)
Es ist keineswegs garantiert, dass der elektronische Hypothekendarlehensvertrag im Gleichschritt mit dem Kaufvertrag verläuft. Selbst wenn der Kaufvertrag elektronisch abgeschlossen werden kann, muss bei einem papiergebundenen Darlehensvertrag der finanzierenden Bank oft einige Tage vor der Auszahlung in der Filiale unterzeichnet werden. Wenn bei einem Doppelverdiener-Ehepaar eine Person weit entfernt lebt oder arbeitet, kann ein nicht rechtzeitig gesicherter Filialtermin dazu führen, dass sich der Abwicklungstag nach hinten verschiebt.
Umgang mit Stempelsteuer und Gebühren für elektronische Verträge
Bei elektronischen Verträgen entfällt die Stempelsteuer auf den Kaufvertrag (nach Auffassung der japanischen Steuerbehörde gelten elektronische Daten nicht als steuerpflichtige Urkunden). Für Kaufverträge über mehr als 10 Millionen Yen bis höchstens 50 Millionen Yen beträgt die Stempelsteuer bei Anwendung der Ermäßigung 10.000 Yen, sodass der wirtschaftliche Vorteil der Elektronisierung nicht gering ist. Andererseits können bei cloudbasierten elektronischen Vertragsdiensten Gebühren anfallen, weshalb vorab beim Maklerunternehmen geklärt werden sollte, welcher Dienst genutzt wird und wer die Kosten trägt.
Punkte, die mit dem Vertriebsansprechpartner zu klären sind
Aus Käufersicht sollten fünf Punkte bestätigt werden. Erstens, ob das Finanzierungsprodukt elektronische Verträge unterstützt. Zweitens, in welcher Form der Darlehensvertrag geschlossen wird (elektronisch oder Papier, mit oder ohne Filialbesuch). Drittens, ob sich auch der Abschluss der Gebäudeversicherung elektronisch abwickeln lässt. Viertens, wie die Eintragungsidentifikationsinformationen übergeben werden (per Post oder bei persönlicher Abholung). Fünftens, welche Anwesenheitsanforderungen am Tag der Abwicklung bestehen. Wenn diese fünf Punkte früh geklärt sind, lässt sich Terminchaos unmittelbar vor der Übergabe weitgehend vermeiden.
Die Sicht von INA&Associates: Worin liegt der wirkliche Mehrwert der Elektronisierung?
Kurz gesagt: Der eigentliche Wert der Elektronisierung liegt nicht in der Einsparung von Stempelsteuer, sondern darin, dass Käufer und ihre Familien Zeit und Konzentration für fundierte Entscheidungen zurückgewinnen.
Der eigentliche Wert elektronischer Verträge beim Immobilienkauf liegt nicht in der Einsparung von Stempelsteuer. Er liegt darin, dass Käufer und ihre Familien Zeit und Konzentration für Entscheidungen zurückgewinnen. Gerade vermögende Doppelverdiener haben einen hohen Wert ihrer Zeit und können nur schwer mehrere halbe freie Werktage ansammeln. Ich bin der Ansicht, dass Elektronisierung und Web-Erklärungen wichtiger Punkte deshalb als Mittel zum Schutz dieses "Zeitvermögens" eingeordnet werden sollten.
Gerade deshalb sollte der Grad der Elektronisierung vom Maßstab der Entscheidungsqualität her rückwärts geplant werden. Statt alles in voller Geschwindigkeit elektronisch durchzuziehen, sollten zentrale Punkte weiterhin auf Papier und im persönlichen Gespräch geprüft werden. Bei INA entwickeln wir für jede Kundin und jeden Kunden individuell, welche Schritte elektronisch und welche in Papierform verbleiben sollen, und unterstützen als Unternehmen für Investitionen in Humankapital nachhaltige Entscheidungen, die das Wohlergehen aller Beteiligten voraussetzen.
Zusammenfassung
Immobilienkäufe im Zeitalter elektronischer Verträge sind für Doppelverdiener-Ehepaare mit Paar-Darlehen ein deutlicher Rückenwind. Um diesen Rückenwind zu nutzen, müssen jedoch vier entscheidende Punkte verstanden werden: die Vorbereitung der Web-Erklärung wichtiger Punkte, die zeitliche Gestaltung der elektronischen Signatur, die papiergebundene Vollmacht und Terminverschiebungen beim Darlehensvertrag. Gerade weil sich der Bereich der Elektronisierung erweitert hat, ist heute umso stärker Urteilsvermögen gefragt, welche Teile bewusst in Papierform verbleiben sollten. Wer einen Kauf erwägt, sollte parallel zur Objektauswahl einen Maklerpartner wählen, mit dem sich auch die Gestaltung der Vertragsabläufe besprechen lässt.
Autor: Daisuke Inazawa (Representative Director, INA&Associates Co., Ltd.)
Zuletzt aktualisiert: April 2026
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Kann ein Immobilienkaufvertrag vollständig online abgeschlossen werden?
A. Technisch ist es möglich, die Erklärung wichtiger Punkte, den Kaufvertrag und sogar den Darlehensvertrag vollständig zu digitalisieren. In der Praxis sind Fälle, die komplett online abgewickelt werden, wegen unterschiedlicher Abläufe bei Finanzierungsbanken oder Anbietern auf Verkäuferseite jedoch weiterhin in der Minderheit. Wir empfehlen, den Umfang der möglichen Elektronisierung frühzeitig mit dem Maklerunternehmen zu klären.
Q2. Ist eine Vollmacht auch elektronisch wirksam?
A. Wenn die Anforderungen des Gesetzes über elektronische Signaturen erfüllt sind, kann auch eine elektronische Vollmacht wirksam sein. In der Praxis verlangen Finanzinstitute, Gerichtsschreiber und das Rechtsamt jedoch häufig Papier plus registriertes Siegel und Siegelbescheinigung, weshalb papiergebundene Abläufe dominieren. Der Umfang der Vertretungsmacht, etwa Kaufpreis, Anzahlung, Übergabetag und Finanzierungsbedingungen, sollte konkret bestimmt und festgehalten werden.
Q3. Ist bei einer IT-Erklärung wichtiger Punkte eine Aufzeichnung zwingend erforderlich?
A. Gesetzlich ist dies nicht verpflichtend. Da das Handbuch des Ministeriums jedoch Video- und Audioaufzeichnungen empfiehlt, speichern viele Maklerunternehmen mit Zustimmung des Käufers eine Aufzeichnung. Auch für Käufer ist dies als spätere Referenz hilfreich, sodass wir eine Zustimmung zur Aufzeichnung empfehlen.
Q4. Können Ehepartner bei einem Paar-Darlehen an unterschiedlichen Tagen elektronisch unterschreiben?
A. Bei cloudbasierten elektronischen Vertragsdiensten kann jede Person innerhalb der Gültigkeitsfrist der Signaturanfrage, die typischerweise 48 bis 72 Stunden beträgt, an einem anderen Tag unterzeichnen. Voraussetzung sind jedoch die Zustimmung von Verkäufer, Makler und Gerichtsschreiber sowie die Abstimmung mit dem Zahlungstag der Anzahlung. Die Vertragsgestaltung sollte deshalb vorab sorgfältig geklärt werden.
