在日本購買公寓大廈（日文稱「マンション」，指鋼筋混凝土結構的集合住宅），初期費用新成屋約為房價的3〜6%、中古屋約6〜10%。以3,000萬日圓（約新台幣638萬）的中古屋計算約需200萬〜220萬日圓（約新台幣43萬〜47萬），7,000萬日圓（約新台幣1,489萬）則約需430萬〜460萬日圓（約新台幣92萬〜98萬）。其中「手付金」（訂金）與仲介服務費的一半，必須在房貸撥款之前以現金支付。
只看房價就編資金計畫，結果在簽約前夕才發現「原來要準備這麼多現金」的買家並不少見。這篇文章依價格帶試算日本的購屋初期費用，並整理出哪一筆費用會在哪個時點必須以現金支付。從購屋後的每月負擔，到2026年（日本令和8年度）稅制改正後的減免措施，全部以日本官方一手資料為依據。
對台灣、香港的投資人而言，這裡有一個必須先建立的前提：本文所有稅目與費率都是日本的制度。日本沒有台灣的契稅與房地合一稅，取而代之的是印花稅、登錄許可稅（登録免許稅）、不動產取得稅與固定資產稅這一整組結構完全不同的稅制。用台灣買房的直覺去推估日本的初期費用，幾乎必然低估。
本文重點
- 初期費用的概估值：新成屋為房價的3〜6%、中古屋6〜10%。房價越低，比率反而越高。
- 手付金、仲介服務費的一半、印花稅都發生在房貸撥款之前，必須自備現金。
- 購屋後的實際負擔是「還款＋管理費＋修繕公積金」，日本首都圈新成屋平均每月接近20萬日圓（約新台幣4.3萬）。
- 2026年度稅制改正將房貸扣抵稅額延長5年，新成屋的固定資產稅減半措施延長至2031年3月31日。
- 雜費也可以貸款，但一旦負債超過房產價值，未來的出售與轉貸都會卡住。
日本買公寓的初期費用是多少？新成屋3〜6%、中古屋6〜10%
在日本購買公寓大廈的初期費用，新成屋約為房價的3〜6%、中古屋約6〜10%。不過這個比率只是把印花稅、仲介服務費、登記費用、房貸相關費用一項一項堆疊之後的結果。只記住比率，並無法判斷手上這份估價單是否合理。
這一點與台灣的購屋經驗差異很大。在台灣，買方端的主要支出是契稅、印花稅、代書費與仲介服務費，結構相對單純；日本則因為「登錄許可稅按固定資產稅評價額課徵」「印花稅按契約金額分級」「房貸手續費有定額型與定率型兩套算法」等設計，同樣的房價會因為選擇不同而出現數十萬日圓的落差。
為什麼中古屋的初期費用反而比較高
差距大部分來自仲介服務費。中古屋在賣方與買方之間會有仲介公司介入，因此會多出房價3.3%（含稅）左右的服務費。日本的新建銷售型公寓大廈多半是直接向建商（賣方）購買，不會產生這3.3%。但新成屋另有交屋時一次繳納的修繕基金（修繕積立基金，約20萬〜80萬日圓／約新台幣4.3萬〜17萬）。
對台灣讀者來說，這裡有一個容易誤判的地方：日本的仲介服務費由買賣雙方各自向自己的仲介支付，買方端的3.3%（含稅）是法定上限的一部分，並非台灣常見的「買方1〜2%、賣方4%」的慣例分攤。
實際上，購屋者準備了多少現金
「零頭期款也能買」和「實際上放進去多少現金」是兩回事。根據日本住宅金融支援機構的2024年度 Flat 35 使用者調查（住宅金融支援機構，日本政策性長期固定利率房貸），自備款（手持金）的實績如下。
- 新成屋公寓：購買價格全國平均5,592.2萬日圓（約新台幣1,190萬），自備款1,337.9萬日圓（約新台幣285萬，占23.9%）。首都圈為6,569.3萬日圓（約新台幣1,398萬）對1,833.3萬日圓（約新台幣390萬，占27.9%）。
- 中古屋公寓：購買價格全國平均3,032.8萬日圓（約新台幣645萬），自備款524.4萬日圓（約新台幣112萬，占17.3%）。首都圈為3,405.3萬日圓（約新台幣725萬）對646.8萬日圓（約新台幣138萬，占19.0%）。
這裡的「自備款」同時包含頭期款與各項雜費。雖然母體僅限使用 Flat 35 的購屋者，仍可讀出日本購屋者實際投入約兩成現金的行情。對習慣了台灣八成貸款的投資人而言，這個比率其實相當接近，差別在於日本的兩成之中有相當比重被雜費吃掉。
目前日本首都圈的中古公寓行情
根據東日本不動產流通機構（東日本レインズ，REINS）的月例市場觀察 2026年6月度，首都圈中古公寓的成交價為5,208萬日圓（約新台幣1,108萬），每平方公尺單價82.64萬日圓（約新台幣17.6萬／㎡），專有面積63.02㎡，屋齡27.48年。以這個平均樣貌計算，初期費用約為315萬〜340萬日圓（約新台幣67萬〜72萬）。
值得台灣投資人注意的是「屋齡27.48年」這個數字。日本市場對屋齡近30年的鋼筋混凝土公寓仍有健全的流通量與貸款可得性，這與台灣中古市場對屋齡的敏感度不同，也是日本中古公寓能維持交易深度的結構性原因之一。
【依價格帶試算】1,000萬〜1億日圓公寓的初期費用模擬
中古公寓（有仲介）的各項雜費概估：1,000萬日圓約需85萬〜100萬日圓，3,000萬日圓約需200萬〜220萬日圓，7,000萬日圓約需430萬〜460萬日圓，1億日圓約需605萬〜640萬日圓。低價格帶的比率之所以較高，是因為當中存在不隨房價等比例縮小的固定費用。
試算前提：貸款成數80%／房貸雜費為手續費（定率型・貸款額×2.2%）與金錢消費借貸契約書印花稅的合計／登記適用住宅用房屋的減免／固定資產稅評價額以買賣價格的約60%計（其中土地4成、建物6成）／司法書士（相當於台灣的地政士／代書）報酬合計約10萬日圓（約新台幣2.1萬）／設定為日本首都圈的中古屋。實際金額會因物件與金融機構而異。
| 房屋價格 | 印花稅 （減免後） | 仲介服務費 （含稅上限） | 登記費用 | 房貸雜費 （定率2.2%型） | 中古屋合計概估 | 新成屋合計概估 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000萬日圓 （約新台幣213萬） | 5,000日圓 | 39.6萬日圓 | 約16萬日圓 | 約19萬日圓 | 約85〜100萬日圓（8.5〜10.0%） 約新台幣18萬〜21萬 | 約65〜100萬日圓 約新台幣14萬〜21萬 |
| 2,000萬日圓 （約新台幣426萬） | 1萬日圓 | 72.6萬日圓 | 約21萬日圓 | 約37萬日圓 | 約140〜160萬日圓（7.0〜8.0%） 約新台幣30萬〜34萬 | 約90〜125萬日圓 約新台幣19萬〜27萬 |
| 3,000萬日圓 （約新台幣638萬） | 1萬日圓 | 105.6萬日圓 | 約27萬日圓 | 約55萬日圓 | 約200〜220萬日圓（6.7〜7.3%） 約新台幣43萬〜47萬 | 約115〜150萬日圓 約新台幣24萬〜32萬 |
| 4,000萬日圓 （約新台幣851萬） | 1萬日圓 | 138.6萬日圓 | 約32萬日圓 | 約72萬日圓 | 約255〜275萬日圓（6.4〜6.9%） 約新台幣54萬〜59萬 | 約140〜180萬日圓 約新台幣30萬〜38萬 |
| 5,000萬日圓 （約新台幣1,064萬） | 1萬日圓 | 171.6萬日圓 | 約38萬日圓 | 約90萬日圓 | 約315〜340萬日圓（6.3〜6.8%） 約新台幣67萬〜72萬 | 約170〜215萬日圓 約新台幣36萬〜46萬 |
| 7,000萬日圓 （約新台幣1,489萬） | 3萬日圓 | 237.6萬日圓 | 約49萬日圓 | 約129萬日圓 | 約430〜460萬日圓（6.1〜6.6%） 約新台幣92萬〜98萬 | 約220〜280萬日圓 約新台幣47萬〜60萬 |
| 1億日圓 （約新台幣2,128萬） | 3萬日圓 | 336.6萬日圓 | 約65萬日圓 | 約182萬日圓 | 約605〜640萬日圓（6.1〜6.4%） 約新台幣129萬〜136萬 | 約310〜380萬日圓 約新台幣66萬〜81萬 |
合計欄已納入火災保險費與結算金等項目（約10萬〜50萬日圓／約新台幣2.1萬〜10.6萬），新成屋則扣除仲介服務費、加入修繕基金。不含搬家費用、家具與不動產取得稅。
800萬日圓以下物件常被忽略的仲介服務費特例
以500萬日圓（約新台幣106萬）的中古公寓為例，用速算式「房價×3.3%＋6.6萬日圓」算出的仲介服務費上限是23.1萬日圓（約新台幣4.9萬）。但實務上有可能被請款33萬日圓（約新台幣7萬）。原因在於日本國土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT）的報酬額告示（1970年建設省告示第1552號／最終修正 2024年6月21日）第七條規定，價金800萬日圓以下的「低價空屋等」媒介，可收取30萬日圓的1.1倍、也就是33萬日圓為上限。正好800萬日圓的物件，一般上限同樣是33萬日圓因此沒有差距，但房價越低，差距就越大。這是正規的特例規定，請在簽訂媒介契約前確認計算依據。低價格帶因為不隨房價比例縮小的固定費用占比高，即使是1,000萬日圓的物件，雜費率仍會落在8.5〜10%。
這一點對打算在日本地方城市入手低總價套房的台灣投資人特別重要：房價從1,000萬降到500萬日圓，仲介服務費卻可能不降反升，實質報酬率的計算必須以「含雜費的取得成本」為基礎重算。
7,000萬日圓等級才會浮現的差距
超過5,000萬日圓後，印花稅會從1萬日圓上升到3萬日圓，登記費用也會來到50萬日圓上下。影響更大的是房貸扣抵稅額（住宅ローン減税，日本的房貸所得稅扣抵制度）的貸款上限額。即使是2026年入住的長期優良住宅、低碳住宅（新成屋），上限也僅有4,500萬日圓（育兒家庭等為5,000萬日圓），因此以貸款成數80%購買7,000萬日圓的物件時，會有超過1,000萬日圓的貸款落在扣抵範圍之外。若您對資金計畫有疑問，也建議一併參閱日本房貸的利率類型與扣抵制度基礎。
簽訂買賣契約時必須「用現金」支付的錢｜手付金、印花稅、仲介服務費
簽約當天要準備的現金是：手付金、印花稅，以及仲介服務費的一半。日本的房貸是在交屋日才撥款，所以在簽約這個階段還無法動用貸款資金。這正是「付不出初期費用」這個煩惱的真正來源。
與台灣的流程對照會更清楚：台灣簽約後常見以「簽約款、備證款、完稅款、尾款」分期支付，銀行貸款也多在過戶前後撥付；日本則是把現金需求集中壓在簽約日這一個時點，資金調度的壓力點完全不同。
手付金為房價的5〜10%，但法律上設有上限
手付金（頭期訂金，兼具解約金性質的日本特有制度）的行情是房價的5〜10%，3,000萬日圓的物件就是150萬〜300萬日圓（約新台幣32萬〜64萬）。這筆錢雖然會充抵價金，但在簽約時點就必須實際支付現金。若賣方為宅建業者（領有日本不動產交易執照的業者），依宅地建物取引業法（Real Estate Brokerage Act）第39條第1項規定，業者不得收受超過價金十分之二的手付金。同條第2項並規定，手付金不論其性質一律視為解約手付，買方可拋棄手付金、業者則須實際提供加倍金額，以此解除契約。
也就是說，把手付金壓低確實能減輕簽約當天的負擔，但同時賣方也能以較小的代價解除契約。此外，同法第41條規定，尚未完工的物件，除手付金等在價金的100分之5以下且在政令所定金額（1,000萬日圓）以下等情形外，未採取保全措施即不得收受（已完工物件則依第41條之2以10%為基準）。是否有保全措施，會在重要事項說明時確認。
對海外買家而言，這個「解約手付」的雙向性是日本制度的特徵：台灣的定金多半只約束買方單向沒收，日本則明文賦予賣方加倍返還即可解約的權利，議價時把手付金壓得太低，反而是把主導權讓給賣方。
印花稅要用減免後的稅額計算，房貸契約書不適用減免
必須掌握的重點是：計算時要用減免後的稅額，而不是本則稅額。依日本國稅廳（National Tax Agency）Tax Answer No.7108，適用對象為2014年4月1日至2027年3月31日期間製作的不動產讓渡契約書。
| 契約金額 | 本則 | 減免後 |
|---|---|---|
| 超過500萬日圓 至1,000萬日圓以下 | 1萬日圓 | 5,000日圓 |
| 超過1,000萬日圓 至5,000萬日圓以下 | 2萬日圓 | 1萬日圓 |
| 超過5,000萬日圓 至1億日圓以下 | 6萬日圓 | 3萬日圓 |
| 超過1億日圓 至5億日圓以下 | 10萬日圓 | 6萬日圓 |
另一方面，辦理房貸時簽訂的金錢消費借貸契約書並不適用減免。依日本國稅廳Tax Answer No.7140，該文件屬於第1號之3文書，貸款額超過1,000萬日圓至5,000萬日圓以下為2萬日圓，超過5,000萬日圓至1億日圓以下為6萬日圓。此外，若採用不製作紙本契約書的電子契約，一般認定不課徵印花稅。詳細內容整理於日本不動產買賣的電子契約與線上重要事項說明實務。
仲介服務費是「上限」而非定價
上限依前述告示第二條規定：200萬日圓以下的部分為5.5%、超過200萬至400萬日圓以下為4.4%、超過400萬日圓為3.3%（均含消費稅等相當額）。速算式只是把這三個級距合併計算的簡便算法，既然告示明定為「以內」，那就是上限而非定價。不過議價必須與仲介公司提供的服務量一併判斷。相關思路整理於日本中古公寓仲介服務費的上限計算與議價。
支付方式一般是簽約時與交屋結算時各付一半。以3,000萬日圓的物件計算，簽約當天要付52.8萬日圓（約新台幣11.2萬）。加上手付金150萬日圓與印花稅1萬日圓，光是簽約當天就有超過200萬日圓（約新台幣43萬）的現金流出。
交屋（結算）時需要的錢｜登記費用與房貸雜費
交屋當天需要準備的是：登記費用、房貸雜費、火災保險費、固定資產稅等結算金，以及管理費等按日計算的分攤額。房貸也是在這一天撥款。
登記費用＝登錄許可稅＋司法書士報酬
登錄許可稅（登録免許稅，日本在辦理不動產登記時課徵的國稅）的課稅標準不是買賣價格，而是固定資產稅評價額。這一點與台灣的契稅以房屋評定現值為基礎的邏輯相近，但日本的土地與建物是分別適用不同稅率。稅率如日本國稅廳的關於登錄許可稅稅率減免措施的公告（2026年4月）與日本國土交通省的住宅用房屋的特例措施所示。
| 登記種類 | 本則 | 減免後 | 適用期限 |
|---|---|---|---|
| 土地所有權移轉（買賣） | 2.0% | 1.5% | 2029年3月31日 |
| 建物所有權保存（新建） | 0.4% | 0.15% | 2027年3月31日 |
| 建物所有權移轉（中古） | 2.0% | 0.3% | 2027年3月31日 |
| 抵押權設定 | 0.4% | 0.1% | 2027年3月31日 |
土地的1.5%在2026年度稅制改正中延長3年，至2029年3月31日為止。日本國稅廳的 Tax Answer 頁面有時仍留有舊的期限，是否已延長請以上述公告為準。要適用建物與抵押權的減免，必須向登記申請書附上市區町村（地方政府）核發的住宅用房屋證明書（證明樓地板面積在50㎡以上等要件），並於新建或取得後1年內完成登記。中古屋則須為1982年1月1日以後興建，或符合耐震基準。這些減免不會自動適用。
這是海外買家最容易失分的地方。日本的稅務減免多採「申請主義」，不像台灣許多優惠由地政或稅捐機關在流程中一併勾稽。委任的司法書士若未事前確認證明書的取得，稅額可能直接以本則稅率計算，中古建物的0.3%與2.0%之間差距近7倍。
司法書士報酬方面，日本司法書士會聯合會的報酬相關問卷調查（2024年3月實施）載有實際金額。評價額合計1,000萬日圓的土地1筆、建物1棟的所有權移轉登記（買賣）平均為56,678日圓（約新台幣1.2萬），債權額1,000萬日圓的抵押權設定登記平均為42,699日圓（約新台幣9,100元）。這是模型案例的平均值，會因出差等因素變動。
房貸雜費會因為方案選擇而相差數十萬日圓
- 手續費：分為定額型（3萬〜5萬日圓級距／約新台幣6,400〜10,600元）與定率型（貸款額×2.2%）。貸款3,000萬日圓時，定率型為66萬日圓（約新台幣14萬）。
- 保證費：分為借款時一次繳清的「外枠方式」，以及在利率上加碼約0.2%的「內枠方式」。外枠方式的金額會因貸款年期而變動，務必取得實際金額的報價。Flat 35 則不需要保證費。
- 團體信用壽險（團信）：多數已內含於利率中，疾病特約則採利率加碼。
- 抵押權設定的登錄許可稅：貸款額×0.1%。
對非居住者的台灣、香港投資人而言，這裡還要多加一層考量：日本多數銀行對非居住者的房貸條件較嚴，可選的方案本來就少，因此「定額型或定率型」的比較空間往往比日本本地買家更窄，實際雜費率容易偏高。
火災保險費、固定資產稅等結算金與修繕基金
公寓大廈的保險標的僅限專有部分，因此保費比透天住宅低。根據日本損害保險費率算出機構（General Insurance Rating Organization of Japan, GIROJ），火災保險的參考純費率在2023年6月的申報中全國平均調升13.0%。參考純費率本身並不等於保費，但把上升趨勢納入資金計畫會比較安全。
固定資產稅（日本的房屋暨土地持有稅，相當於台灣房屋稅與地價稅的合併概念）是向每年1月1日時點的所有權人課徵全年份稅額，年度中途交屋時，由買方按日分攤是商業慣例。這項結算並非法律義務，起算日也因地區而異。關東地區一般以1月1日、關西地區以4月1日為起算日，即使交屋日相同，負擔金額也會不同。用關東的感覺去看關西的物件而產生誤會，實務上確實會發生，請務必確認契約書。管理費與修繕公積金同樣按日結算，新成屋另需一次繳納約20萬〜80萬日圓（約新台幣4.3萬〜17萬）的修繕基金。
入住後才會收到的帳單｜不動產取得稅與第一次的固定資產稅
交屋結束並不代表付款結束。其中金額最難預估的是不動產取得稅（日本在取得不動產時課徵一次的都道府縣稅，性質接近台灣的契稅），納稅通知書往往在您快忘記的時候才寄達。標準稅率本則為4%，但住宅及土地已減免至3%（至2027年3月31日）。課稅標準為固定資產課稅台帳上的評價額，減免內容如下（依日本總務省、國土交通省資料）。
- 新建住宅可從課稅標準扣除1,200萬日圓（約新台幣255萬）。中古住宅則依興建時期，最高扣除1,200萬日圓。
- 住宅用地與商業用地等，課稅標準價格壓縮至評價額的2分之1。
- 住宅用土地可就150萬日圓（約新台幣32萬），或樓地板面積2倍（以200㎡為限）所相當的土地價格，取較大者乘以稅率，自稅額中扣減。
把這些減免疊加起來，一般坪數的公寓大廈稅額變成0日圓的情況並不少見。但部分都道府縣採取未申報即不適用減免的作法。取得後向都道府縣稅事務所確認最為保險。手續整理於日本不動產取得稅的減免措施與退稅申請流程。
對人在海外的買家，這一點尤其致命：納稅通知書寄到日本的房屋所在地，若未指定納稅管理人，很可能在您完全不知情的狀況下逾期。日本在2026年起也強化了對非居住者不動產所有人的納稅管理人指定要求，購屋時就一併安排，會比事後補救省事得多。
此外，從交屋的隔年起，會以您本人的名義課徵固定資產稅與都市計畫稅（標準稅率1.4%，都市計畫稅上限0.3%）。搬家費用則會因3〜4月的旺季與淡季而有價差。新居常見的狀況是舊住處的窗簾尺寸不合，看屋時先量好窗戶尺寸，就能把這筆支出估得更準。
在日本買公寓後，每月、每年要花多少錢？
每月支出並不只有房貸還款。「還款＋管理費＋修繕公積金＋停車位費」才是實際的家計負擔，日本首都圈的新成屋大約會來到每月接近20萬日圓（約新台幣4.3萬）。
台灣的管理費多以每坪計價、且不強制提撥長期修繕財源；日本則把「管理費」與「修繕公積金」明確分開，後者依長期修繕計畫累積，是判斷一棟公寓體質的核心指標。這個差異，直接影響海外投資人在日本挑物件的方法。
每月總支付額的實際行情
前述 Flat 35 使用者調查（2024年度）的每月預定還款額為：新成屋公寓全國159,500日圓（約新台幣3.4萬）、首都圈172,500日圓（約新台幣3.7萬），總還款負擔率分別為22.2%與23.1%；中古屋為全國93,400日圓（約新台幣2萬）、首都圈101,200日圓（約新台幣2.2萬），負擔率19.7%與20.3%。
在這之上還要加計管理費與修繕公積金。根據日本國土交通省的2023年度公寓大廈綜合調查結果，扣除由停車位使用費等充抵的部分後，每月每戶平均為管理費11,503日圓（約新台幣2,400元）、修繕公積金13,054日圓（約新台幣2,800元）。以首都圈新成屋計算即為「17.25萬日圓＋2.5萬日圓＝每月接近20萬日圓」，中古屋則是「10.1萬日圓＋2.5萬日圓＝每月12.6萬日圓上下」（約新台幣2.7萬）。明細可於日本公寓大廈管理費行情與修繕公積金的差異確認。
買之前先驗算修繕公積金是否「便宜得不合理」
這是購屋前能做、效果也最大的一項確認。修繕公積金低於行情的公寓大廈，不是撿到便宜，而可能只是把未來的帳單往後延。日本國土交通省的公寓大廈修繕公積金相關指引（2024年6月修訂）載有每專有樓地板面積的每月金額基準。
| 地上樓層數／建築總樓地板面積 | 涵蓋3分之2案例的區間 | 平均值 |
|---|---|---|
| 20層以下・未滿5,000㎡ | 235〜430日圓/㎡・月 | 335日圓/㎡・月 |
| 20層以下・5,000〜未滿10,000㎡ | 170〜320日圓/㎡・月 | 252日圓/㎡・月 |
| 20層以下・10,000〜未滿20,000㎡ | 200〜330日圓/㎡・月 | 271日圓/㎡・月 |
| 20層以下・20,000㎡以上 | 190〜325日圓/㎡・月 | 255日圓/㎡・月 |
| 20層以上 | 240〜410日圓/㎡・月 | 338日圓/㎡・月 |
驗算分三個步驟。首先把該戶的修繕公積金除以專有面積，算出每㎡單價，再與樓層數及總樓地板面積對應那一列的區間比較。若低於區間，就索取長期修繕計畫書與重要事項調查報告書，確認是否已排定調漲或一次性徵收。若設有機械式停車位，再加計「每台修繕工程費×台數÷總專有樓地板面積」。
舉例來說，專有面積70㎡、每月6,000日圓（約新台幣1,300元）的話，每㎡單價約86日圓。若屬於20層以下、總樓地板面積未滿5,000㎡，連區間下限235日圓的一半都不到。在這個水準下，通常不是已經規劃了加倍以上的調漲，就是大規模修繕的資金將會不足。便宜的公積金不是划算，而是被遞延的帳單。判讀方法也整理於日本修繕公積金的行情與調漲風險。
以年為單位來看，還會發生固定資產稅與都市計畫稅、火災保險續約、大規模修繕的一次性費用，以及停車位費用的調整。若您希望由第三方檢視物件的管理狀態，歡迎利用 INA&Associates株式會社的免費諮詢。
2026年（日本令和8年度稅制改正）調整後的減免措施
2026年入住或取得房產的人，應以2026年度稅制改正為前提來編資金計畫。以下自日本國土交通省的該次改正概要中，整理與初期費用及持有成本相關的部分。
房貸扣抵稅額延長5年，中古住宅額度擴大
扣抵率0.7%維持不變，制度整體延長5年。括號內為育兒家庭等（有未滿19歲子女的家庭，或夫妻其中一方未滿40歲的家庭）的上限額。
| 住宅類別 | 新建・買取再販 | 既有住宅（中古） |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・低碳住宅 | 4,500萬日圓（5,000萬日圓）×13年 | 3,500萬日圓（4,500萬日圓）×13年 |
| ZEH水準節能住宅 | 3,500萬日圓（4,500萬日圓）×13年 | 3,500萬日圓（4,500萬日圓）×13年 |
| 符合節能基準住宅 | 2,000萬日圓（3,000萬日圓）×13年（2026・2027年入住分） | 2,000萬日圓（3,000萬日圓）×13年 |
| 其他住宅 | 非支援對象 | 2,000萬日圓×10年 |
所得要件為2,000萬日圓（約新台幣426萬），樓地板面積要件為40㎡以上（所得超過1,000萬日圓者及使用加碼額度者為50㎡以上）。符合節能基準住宅的新建案，自2028年（令和10年）入住分起原則上不再適用（於2027年底前取得建築確認者等，適用2,000萬日圓×10年）。自2028年以後的入住分起，位於災害紅色警戒區（災害レッドゾーン）的新建住宅也將排除在外。對正在考慮中古屋的人來說，既有住宅額度擴大到3,500萬日圓（育兒家庭等4,500萬日圓）×13年，意義相當大。第一年必須辦理確定申告（結算申報），請先確認日本房貸扣抵稅額第一年的確定申告手續。
必須提醒台灣、香港的投資人：這項扣抵以自住為前提，且須為在日本繳納所得稅的納稅義務人。非居住者的投資型購屋原則上無法使用，因此把它算進報酬率是常見的誤區。
新建住宅的固定資產稅減半措施延長至2031年3月31日
將新建住宅的固定資產稅減為2分之1的措施（公寓大廈等中高層耐火建築物為5年，透天住宅為3年），已延長5年至2031年3月31日。樓地板面積要件的下限也從50㎡放寬為原則40㎡，同時將位於特定災害風險區域內的住宅排除於適用對象之外。依日本國土交通省的推估，2,500萬日圓（約新台幣532萬）的住宅在3年間約有27萬日圓（約新台幣5.7萬）的減免效果（無特例時每年18.2萬日圓／約新台幣3.9萬，有特例時每年9.1萬日圓／約新台幣1.9萬）。坊間常見「新建住宅5年減半」的說法，但正確來說透天住宅是3年、公寓大廈才是5年。
面積下限放寬至40㎡這件事，對鎖定東京都心小坪數物件的海外投資人是實質利多——過去許多30〜45㎡的1LDK因不足50㎡而被排除在外，如今多數已能納入。
登錄許可稅、不動產取得稅、贈與免稅的期限
- 土地所有權移轉登記1.5%：至2029年3月31日為止（延長3年）
- 住宅用房屋的登錄許可稅減免、不動產取得稅的3%與1,200萬日圓扣除：至2027年3月31日為止
來自父母的資金援助方面，「住宅取得等資金贈與免稅制度」適用於2026年12月31日之前的贈與。依日本國稅廳 Tax Answer No.4508，上限額為節能等住宅1,000萬日圓（約新台幣213萬）、其他住宅500萬日圓（約新台幣106萬）。受贈人須於贈與當年1月1日時點年滿18歲，且合計所得在2,000萬日圓以下。有兩個注意事項：即使贈與稅為0日圓也必須申報，以及適用對象僅限住宅取得等的對價，不得用於家具、家電或償還貸款。
壓低日本購屋初期費用的5個實務作法
初期費用可以分成「削得掉」與「削不掉」兩類。以下列出判斷基準明確的5項。
- 將買賣契約改為電子契約：3,000萬日圓的物件，買賣契約書1萬日圓加金錢消費借貸契約書2萬日圓，合計可省下3萬日圓（約新台幣6,400元）。請在貸款事前審查階段就確認對方是否支援。
- 用實際金額比較手續費型與保證費型：定率2.2%型在貸款額越大時越不利，5,600萬日圓（約新台幣1,191萬）的貸款就是123萬日圓（約新台幣26萬）。外枠保證費型則在提前還款時，有機會取得未經過期間的退還。請要求對方以「貸款年期◯年、含提前還款」的條件試算總支付額。
- 仲介服務費是上限而非定價：告示明定為「以內」。但議價必須與服務量一併考量。所謂「零服務費」的結構是從賣方端收取報酬，因此應該從「這家公司的報酬由誰支付」來判斷。
- 火災保險縮小保障範圍，並評估長期契約：位於水災風險低的樓層，保費就會下降。但削得太過，保險就用不上了。請對照災害潛勢圖（ハザードマップ）與所在樓層再決定。
- 減免措施不申請就拿不到：登錄許可稅要住宅用房屋證明書，不動產取得稅要向都道府縣申報，房貸扣抵稅額要第一年的確定申告。請在交屋結算前確認「哪一項減免、由誰、在什麼時候辦」。
對海外買家來說，第5點請務必當成第1點來看待。日本的減免幾乎全數採申請主義，而多數申請書只受理日文、且以日本國內住址為前提，事前確定由誰代辦，才是真正省錢的關鍵。
付不出日本購屋初期費用時，有哪些現實的選項
「雜費貸款」（諸費用ローン）確實是一個選項，但因為有副作用，我們建議在「借錢」之前先「重新檢視計畫」。
雜費貸款的利率高於房貸。問題不只是總還款額增加。由於借款金額超過房屋價格，購入後立刻就容易陷入貸款餘額高於可售價格的狀態，一旦因調職或離職必須出售，就無法清償餘額，轉貸的審查也難以通過。
坦白說，與其連雜費都借來急著買，我認為花上半年到一年把現金部位加厚，最後留在手上的東西反而更多。不要在買下的瞬間就製造出「賣不掉的狀態」，這才是最好的資產防衛。
來自親屬的資金援助方面，前述的贈與免稅制度適用至2026年12月31日。若採借貸形式，請製作金錢消費借貸契約書並保留還款紀錄。既無契約書也無還款實績的資金移轉，在稅務上有可能被認定為贈與。
調降手付金的協商雖能減輕簽約當天的負擔，但同時也讓賣方能以較小的代價解約。比起這個，更有效的是重新檢視預算。Flat 35 使用者的總還款負擔率為：新成屋公寓22.2%（首都圈23.1%）、中古屋19.7%（首都圈20.3%）。大幅超出這個水準的計畫，代表問題不在初期費用，而是還款計畫本身就已經勉強。
最應該避免的，是用信用貸款或個人信貸去墊付手付金。日本的房貸審查會查詢個人信用資訊，臨門一腳前的新增借款，在還款比率與信用兩方面都會產生負面影響。
「公寓大廈經營（投資用）」的初期費用是另一回事
以上內容都以自住為前提。投資用適用的制度不同，不能用同一組數字計算。差異有3點。
- 貸款不同：無法使用房貸，須改用不動產投資貸款，利率水準較高。
- 無法適用減免措施：房貸扣抵稅額、住宅用房屋的登錄許可稅減免、不動產取得稅的住宅扣除，都以自住為要件，原則上不適用。
- 雜費率較高：由於登錄許可稅回到本則稅率，容易落在房價的7〜10%左右。
這一點對台灣、香港的投資人最為關鍵：本文前半的「中古屋6〜10%」是自住前提的數字，投資用請直接以7〜10%重算取得成本。詳細內容請參閱日本公寓大廈經營的初期費用與營運成本，中古投資型物件則請見購買日本中古公寓時的各項費用全貌。
簽約前想確認的10項檢查清單
以上內容整理成一份可以直接拿去問仲介公司與金融機構的清單。
- 是否收到逐項列示的雜費估價單（有沒有寫成「一式」）
- 手付金的金額。若賣方為宅建業者，是否會採取保全措施
- 印花稅是否已用減免後的稅額。能否選擇電子契約
- 仲介服務費的計算依據與支付時點。若在800萬日圓以下，是否適用低價空屋等特例
- 登記費用的報價中，登錄許可稅與司法書士報酬是否分開列示
- 手續費是定額型還是定率型。保證費是外枠還是內枠。是否以總支付額比較過
- 火災保險的保障範圍（是否需要水災保障）與契約年數
- 固定資產稅等結算金的起算日是1月1日還是4月1日
- 修繕公積金的每㎡單價是否落在指引的區間內。是否看過長期修繕計畫書與重要事項調查報告書
- 新成屋的修繕基金是多少。中古屋最近一次與下一次的大規模修繕分別在什麼時候
第9項與第10項會左右未來的支出。若您在判斷上有疑慮，歡迎隨時向 INA&Associates株式會社洽詢。
常見問題（FAQ）
Q1. 1,000萬日圓的中古公寓，各項費用大約要多少？
A. 概估約85萬〜100萬日圓（約新台幣18萬〜21萬），相當於房價的8.5〜10%，比率高於高價格帶。明細為仲介服務費39.6萬日圓、登記費用約16萬日圓、房貸雜費約19萬日圓、印花稅5,000日圓，以及火災保險費與結算金。
Q2. 7,000萬日圓的中古公寓，各項費用又是多少？
A. 概估約430萬〜460萬日圓（約新台幣92萬〜98萬），約為房價的6.1〜6.6%。主要明細為仲介服務費237.6萬日圓、房貸雜費約129萬日圓（定率2.2%型手續費＋印花稅）、登記費用約49萬日圓、印花稅3萬日圓。超過扣抵上限額的貸款部分，不在扣抵對象之內。
Q3. 在日本買公寓後，每月要花多少錢？
A. 日本首都圈的新成屋公寓，平均樣貌是每月接近20萬日圓（約新台幣4.3萬）。這是 Flat 35 使用者調查（2024年度）中首都圈公寓的預定還款額172,500日圓，加上管理費11,503日圓與修繕公積金13,054日圓的金額。若為中古屋，則是每月12.6萬日圓上下（約新台幣2.7萬）。
Q4. 沒有頭期款也能在日本買公寓嗎？
A. 制度上可行，但並非常態。依 Flat 35 使用者調查，新成屋公寓購屋者的自備款為購買價格的23.9%（首都圈27.9%），中古屋為17.3%。頭期款為零會使還款壓力加重，出售時也容易出現貸款餘額高於售價的狀況。
Q5. 初期費用可以併入貸款嗎？
A. 有些金融機構可以用「雜費貸款」的形式併入。但利率高於房貸，總還款額會增加。由於借款超過房屋價格，購入後立刻容易出現餘額高於可售價格的情形，轉貸審查也較難通過。
Q6. 為什麼中古公寓的各項費用比新成屋高？
A. 因為多了仲介服務費。中古屋有仲介公司介入，會產生房價3.3%（含稅）左右的費用；新成屋多半是直接向賣方購買，因此不會發生。不過新成屋另有約20萬〜80萬日圓（約新台幣4.3萬〜17萬）的修繕基金。
在日本購買公寓大廈的初期費用，光靠「房價的百分之幾」這種概估是無法做判斷的。請用本文的價格帶試算與檢查清單，在估價單的每一行旁邊寫下「這是什麼費用、在什麼時候、要不要用現金支付」。整理到這個程度，資金計畫就不會再動搖了。
引用・參考資料
- 國稅庁（日本國稅廳，National Tax Agency）No.7108 不動產讓渡契約書的印花稅減免措施
- 國稅庁（日本國稅廳）No.7140 印花稅額一覽表
- 國稅庁（日本國稅廳）關於土地買賣及住宅用房屋所有權保存登記等登錄許可稅稅率減免措施的公告（2026年4月）
- 國稅庁（日本國稅廳）No.4508 住宅取得等資金贈與的免稅
- 國土交通省（日本國土交通省，MLIT）令和8年度（2026年度）稅制改正概要
- 國土交通省（日本國土交通省）住宅用房屋的登錄許可稅特例措施
- 國土交通省（日本國土交通省）住宅貸款減稅（房貸扣抵稅額）
- 國土交通省（日本國土交通省）不動產取得稅的特例措施
- 國土交通省（日本國土交通省）宅地建物取引業者得收取的報酬額（告示）
- 國土交通省（日本國土交通省）令和5年度（2023年度）公寓大廈綜合調查結果
- 國土交通省（日本國土交通省）公寓大廈修繕公積金指引
- 総務省（日本總務省，Ministry of Internal Affairs and Communications）地方稅制度｜不動產取得稅
- e-Gov法令検索 宅地建物取引業法（日本不動產仲介業法）
- 住宅金融支援機構（Japan Housing Finance Agency）2024年度 Flat 35 使用者調查
- 東日本レインズ（東日本不動產流通機構，REINS）月例市場觀察 2026年6月度
- 日本司法書士會連合會（日本司法書士會聯合會）報酬相關問卷調查
- 損害保険料率算出機構（日本損害保險費率算出機構，GIROJ）火災保險參考純費率修訂
