In diesem Artikel wird das Hypothekendarlehen für den Kauf eines Hauses in Japan erläutert, in dem Sie oder Ihre Verwandten leben. Bei japanischen Wohnungsbaudarlehen wird der anwendbare Zinssatz berechnet, indem der Reduzierungsbetrag gemäß den Vertragsbedingungen von dem im Geschäft angezeigten Standardzinssatz abgezogen wird. Daher ist es nicht möglich, die Rückzahlungsbedingungen anhand der niedrigen beworbenen Zahl zu vergleichen. Entgegen der im Ausland verbreiteten Auffassung, „die angezeigten Zinssätze selbst zu vergleichen“, ist es notwendig, den Basiszinssatz, den Kürzungsbetrag und die Konditionen nach Ablauf der Periode als Ganzes zu überprüfen. Darüber hinaus können private Hypothekendarlehen in Japan grundsätzlich nicht für Anlageimmobilien genutzt werden und die Prüfung und Produkteigenschaften unterscheiden sich von Darlehen für einkommensgenerierende Immobilien.
Was ist ein Vorzugszinssatz? Zwei Arten von Wohnungsbaudarlehensstrukturen und Kriterien für die Refinanzierung
Selbst wenn Sie in einem Leitfaden für Hypothekendarlehen „0,○ % pro Jahr“ oder „maximal ▲○ % pro Jahr“ sehen, können Sie sich nicht allein auf der Grundlage dieser Zahlen für einen Rückzahlungsplan entscheiden. Wenn Sie nicht prüfen, ab welchem Basiszinssatz, bis wann und zu welchen Konditionen der scheinbar niedrige Zinssatz gesenkt wird, kann es nach Ablauf der Festlaufzeit oder bei der Umfinanzierung zu einer anderen Rückzahlungssumme als erwartet kommen.
Der Vorzugszinssatz ist der Abschlagsbetrag, der vom Basiszinssatz des Baudarlehens abgezogen wird. In diesem Artikel erklären wir den Unterschied zwischen der Vorzugsbehandlung für die gesamte Laufzeit und der Vorzugsbehandlung für den ersten Zeitraum, wie die Vergleichstabelle zu lesen ist und in welcher Reihenfolge Refinanzierungsentscheidungen getroffen werden sollten. Wohnimmobiliendarlehen können grundsätzlich nicht für Anlageimmobilien genutzt werden. Wenn es um die Finanzierung von Renditeobjekten geht, müssen Sie die Produktqualität und das Screening getrennt betrachten.
Was ist ein Vorzugszinssatz?
Der Vorzugszinssatz bezieht sich auf den Betrag der Ermäßigung, der vom Standardzinssatz (angegebener außerbörslicher Zinssatz) abgezogen wird, der von einem Finanzinstitut gemäß den Vertragsbedingungen angegeben wird. Beträgt der Basiszins beispielsweise 3,125 % pro Jahr und der Vorzugszinssatz -2,18 % pro Jahr, beträgt der anwendbare Zinssatz 0,945 % pro Jahr. Bei den niedrigen Zinssätzen, die Sie in der Werbung sehen, handelt es sich häufig um den geltenden Zinssatz und nicht um den Basiszinssatz selbst.
Der Umfang der Vorzugsleistungen kann je nach Arbeitsplatz, Eigentum, Eigenmitteln, Darlehenslaufzeit, Gruppenkreditlebensversicherung, Transaktionen mit Finanzinstituten usw. variieren. Möglicherweise können Sie auch unter Ihren eigenen Bedingungen nicht die „maximale Vorzugsbehandlung“ erhalten. Überprüfen Sie daher bitte separat die nach der Vorprüfung vorgelegten Bedingungen und die Bedingungen des formellen Darlehensvertrags.
Im Beispiel der Bank of Mitsubishi UFJ im Juli 2026 beträgt der variable Zinssatz „Immer bevorzugter Behandlungskurs“ 0,945 % pro Jahr, der außerbörsliche Zinssatz beträgt 3,125 % pro Jahr und die Reduzierung beträgt 2,18 % pro Jahr. Dies ist ein Beispiel für ein Finanzinstitut und bestimmte Bedingungen. Das Zinsniveau und die Vorzugsbehandlungsspanne ändern sich jeden Monat, jedes Produkt und jedes Screening.
Unterschied zwischen der Vorzugsbehandlung für den gesamten Zeitraum und der Vorzugsbehandlung für den ersten Zeitraum
Es ist einfacher, das System der Vorzugsbehandlung zu organisieren, indem man es in zwei Hauptteile unterteilt.
Vorzugsbehandlung während des gesamten Zeitraums
Bei der Vorzugsbehandlung für den gesamten Zeitraum gilt die gleiche Kürzung, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Sie werden oft mit variablen Zinssätzen verwendet, und wenn der Basiszinssatz geändert wird, ändert sich der anwendbare Zinssatz, aber die Vorzugsspanne, „wie viele Prozentpunkte vom Basiszinssatz abgezogen werden“, bleibt die Bedingung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Es eignet sich für Personen, die sich Mittel sichern und gleichzeitig den anfänglichen Rückzahlungsbetrag niedrig halten können, während sie davon ausgehen, dass die Zinssätze in Zukunft steigen könnten. Es ist nicht nur der aktuelle Zinssatz, auf den Sie achten sollten. Berechnen Sie, wie sich Ihr monatlicher Rückzahlungsbetrag und Ihr Guthaben ändern, wenn der Basiszinssatz um 0,5 % oder 1,0 % steigt.
Art der Vorzugsbehandlung in der Anfangsphase
Bei der Vorzugsbehandlungsart für den Anfangszeitraum handelt es sich um die Idee, dass der Vorzugsbehandlungsbereich nur während des Anfangszeitraums erweitert wird, z. B. um einen festen Zeitraum von drei oder zehn Jahren. Während der Festlaufzeit lässt sich der Rückzahlungsbetrag gut ablesen, nach Ablauf der Laufzeit gibt es jedoch einige Produkte, bei denen eine geringere Vorzugsspanne auf den damaligen Basiszinssatz angewendet wird.
Bei einer 10-jährigen Festlaufzeit bei der Bank of Mitsubishi UFJ ab Juli 2026 beträgt der zunächst anwendbare Zinssatz 3,35 % pro Jahr. Auf derselben Seite unterscheidet sich der Reduzierungsbetrag nach Ablauf des Festzeitraums von der ursprünglichen Bedingung. Bei der Kreditaufnahme müssen Sie nicht nur den 10-Jahres-Zinssatz prüfen, sondern auch, nach welchen Kriterien der Zinssatz im 11. Jahr erfolgt und wie viel Prozent der Vorzugszinsen gewährt werden.
| Vergleichsartikel | Vorzugsbehandlung für den gesamten Zeitraum | Vorzugsbehandlung in der Anfangsphase |
|---|---|---|
| Vorzugsbehandlungsbereich | Grundsätzlich gilt die gleiche Spanne bis zur vollständigen Rückzahlung | Es ist in der Anfangsphase groß und kann danach reduziert werden |
| Hauptauswahlsituationen | Sie möchten einen variablen Zinssatz wählen und die Vorzugsbehandlungsspanne beibehalten | Sie möchten für einen bestimmten Zeitraum einen festen Rückzahlungsbetrag und eine feste Prognose haben |
| Zu beachtende Punkte | Steigt der Basiszinssatz, erhöht sich auch der geltende Zinssatz | Der Zinssatz und die Vorzugsbehandlungsspanne ändern sich nach Ablauf der Festlaufzeit |
| Konfirmationsmaterialien | Zinsüberprüfungsregeln, Probeberechnung des Rückzahlungsbetrags | Begünstigter Behandlungsrahmen nach Erstkündigung, wählbare Zinsarten |
Wenn Sie Zinssätze vergleichen, entscheiden Sie sich nicht nur auf der Grundlage des „geltenden Zinssatzes“.
Wenn Ihnen ein niedriger Zinssatz angeboten wird, sind Sie versucht, nur den monatlichen Rückzahlungsbetrag zu vergleichen. Allerdings lässt sich die Gesamtbelastung nicht vergleichen, wenn man nicht die Kreditsumme, die Restlaufzeit, die Kreditgebühren, die Garantiegebühren, die Gruppenkreditgarantie und die Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung berücksichtigt.
Ein Darlehen mit fester Laufzeit zeichnet sich dadurch aus, dass der Rückzahlungsbetrag unabhängig von Zinserhöhungen festgelegt werden kann. Laut dem von der Japan Housing Finance Agency veröffentlichten Flat 35 vom Juli 2026 beträgt der gängigste Zinssatz für Kredite mit einer Kreditlaufzeit von 21 bis 35 Jahren und einem Kreditzins von 90 % oder weniger 3,140 % pro Jahr. Auch wenn er höher erscheint als ein variabler Zinssatz, hängt es von der finanziellen Leistungsfähigkeit Ihres Haushalts und der Haltedauer ab, ob es sich für Sie lohnt, Ihre zukünftigen Rückzahlungen festzulegen.
Bitte ordnen Sie beim Vergleich mindestens die folgenden vier Punkte auf der Grundlage derselben Annahmen an.
- Kreditsaldo und verbleibende Rückzahlungsdauer
- Wenn sich der aktuell geltende Zinssatz und die Vorzugsbehandlungsspanne ändern
- Verschiedene Ausgaben wie Darlehensgebühren, Registrierungsgebühren, Stempelsteuern, Gerichtsschreibergebühren usw.
- Garantierte Einzelheiten zum Gruppenkredit, Gebühren für vorzeitige Rückzahlung und Regeln zur Überprüfung des Rückzahlungsbetrags
Man kann nicht einfach sagen: „Ich refinanziere, weil die Zinsdifferenz 0,3 % pro Jahr beträgt.“ Wenn der Restbetrag gering, die Restlaufzeit kurz oder die Gebühren hoch sind, können die Kosten den Zinssenkungsbetrag übersteigen.
Drei Zeitpunkte, um über eine Refinanzierung nachzudenken
Eine Refinanzierung ist nicht nur ein Vorgang, wenn Sie Ihr bisheriges Vorzugsbehandlungsangebot ändern möchten. Dies ist eine Gelegenheit, Ihren Rückzahlungsplan zu überprüfen.
Bevor der feste Zeitraum endet
Beim Vorzugstyp „Anfangszeitraum“ besteht die erste Gelegenheit zum Vergleich, wenn Sie den Zinssatz und die Vorzugsspanne nach Ablauf des Festzeitraums bestätigen. Wenn Sie bis kurz vor Ablauf der Frist warten, haben Sie möglicherweise nicht genügend Zeit, um die Verfahren abzuschließen und zu überprüfen. Die Entscheidungsfindung fällt Ihnen leichter, wenn Sie etwa 6 Monate im Voraus die Konditionen Ihres aktuellen Kreditinstituts und die Konditionen einer anderen Bank mit gleicher Rückzahlungsdauer berechnen.
Bevor sich die Haushaltsfinanzen und Arbeitsstile änderten
Die Prüfungsbedingungen und die Rückzahlungsfähigkeit ändern sich vor und nach einem Jobwechsel, der Selbständigkeit, der Inanspruchnahme von Kinderbetreuungsurlaub oder dem Ruhestand. Auch wenn Sie Ihre Rückzahlungslast durch eine Refinanzierung senken, kann es sein, dass Sie Ihren Gesundheitszustand angeben müssen, um dem Gruppenkredit neu beizutreten. Bitte prüfen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch, ob der richtige Zeitpunkt für den Abschluss des Verfahrens ist.
Wenn Sie das Gefühl haben, dass Ihr Haushaltsbudget den Zinsanstieg nicht auffangen kann
Wenn Sie sich für einen variablen Zinssatz entschieden haben, ist es realistischer, den Rückzahlungsbetrag abhängig von der Steigerungsrate im Voraus zu berechnen, als sich nach der Zinserhöhung auf einen festen Zinssatz festzulegen. Wenn Sie die Festsetzung als einen Akt der Festlegung der Obergrenze des Rückzahlungsbetrags betrachten, den Haushalte akzeptieren können, und nicht als einen Akt der vollständigen Vorhersage zukünftiger Erhöhungen, wird es einfacher, eine Wahl zu treffen.
INAs Meinung｜Lesen Sie den Vorzugsbehandlungsbereich als Vertragsbedingung und nicht als „aktuell niedriger Preis“.
Als Vergleichsfaktor beim Hauskauf sind Vorzugszinsen sinnvoll. Was Sie aber wirklich vergleichen sollten, ist nicht der ausgeschriebene Mindestzinssatz, sondern wie lange die Vergünstigungsspanne bestehen bleibt und ob Ihre Haushaltskasse die Zinsänderung verträgt.
Wir prüfen nicht nur den Preis der Immobilie, sondern auch, ob Sie auch nach dem Kauf der Immobilie weiterhin Rückzahlungen leisten können, einschließlich Reparaturkosten, Schulungskosten und Änderungen im Arbeitsstil. Die Wahl eines niedrigen Zinssatzes ist nicht das Ziel an sich. Es ist wichtig, Konditionen zu wählen, die die Finanzen und das Vermögen Ihres Haushalts langfristig schützen.
Zusammenfassung
- Der Vorzugszinssatz ist der Betrag der Ermäßigung gegenüber dem Standardzinssatz und kann nicht nur anhand des angewandten Zinssatzes verglichen werden.
- Bei der Volllaufzeit-Vorzugsart bleibt die Vorzugsspanne bestehen, der Basiszinssatz unterliegt jedoch Schwankungen.
- Für den Vorzugstyp „Anfangszeitraum“ ist es erforderlich, den Vorzugsbehandlungsbereich und den Zinssatz nach Ablauf des Festzeitraums zu bestätigen.
- Bei der Refinanzierungsberechnung werden nicht nur die Zinsdifferenz, sondern auch der Saldo, die Restlaufzeit, sonstige Aufwendungen und der Gruppenkredit berücksichtigt.
- Betrachten Sie Wohnhypothekendarlehen und Investitionsimmobiliendarlehen getrennt.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Vorzugszins und Normalzins?
Der Basiszinssatz ist der von den Finanzinstituten angegebene Basiszinssatz und der Vorzugszinssatz der Betrag der Ermäßigung, der davon abgezogen wird. Der von Ihnen tatsächlich zu zahlende Zinssatz ergibt sich aus der Subtraktion des Vorzugszinssatzes vom Basiszinssatz.
Ist der bevorzugte Behandlungsplan für die Anfangsphase gefährlich?
Es gilt nicht als gefährlich. Dies hat den Vorteil, dass der Rückzahlungsbetrag während des festgelegten Zeitraums festgelegt werden kann. Wenn Sie sich jedoch nach Ablauf der Laufzeit für einen Kredit entscheiden, ohne die Begünstigungsspanne und den Zinssatz zu prüfen, kann es sein, dass Sie von der Veränderung Ihrer Rückzahlungshöhe überrascht werden.
Welcher prozentuale Zinsunterschied macht eine Refinanzierung vorteilhaft?
Es gibt keine einheitlichen Standards. Sie variiert je nach Kreditsaldo, Restlaufzeit, verschiedenen Ausgaben und Gruppenkreditdetails. Vergleichen Sie die aktuellen und Post-Refinanzierungsbedingungen mit der gleichen Rückzahlungsdauer und den gleichen Annahmen zur vorzeitigen Rückzahlung.
Kann ich ein Hypothekendarlehen für eine Anlageeigentumswohnung nutzen?
Grundsätzlich kann es nicht verwendet werden. Bei einer Wohnhypothek handelt es sich um ein Produkt, das dem Eigenheimbesitzer oder einem Verwandten als Wohnraum dienen soll. Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien verwenden wir von Finanzinstituten vergebene Immobilieninvestitionskredite.
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Zitate/Referenzen
