Eine Eigentumswohnung gehört zu den größten Anschaffungen im Leben. Selbst wenn Sie glauben, ausreichend geprüft zu haben, kommt es nicht selten vor, dass Sie nach dem Kauf Reue empfinden oder den Kauf als Fehlentscheidung bewerten. In diesem Artikel erläutern wir umfassend häufige Fehlbeispiele beim Wohnungskauf und die dazugehörigen Lösungen.
Welche typischen Fehlbeispiele gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Fehlbeispiel 1: Probleme bei der Objektauswahl
Häufig verlieren Käufer durch zu viele Besichtigungen ihre Entscheidungskriterien aus dem Blick, oder die Räume reichen später wegen Familienzuwachs oder der Einführung von Telearbeit nicht mehr aus. Wichtig ist, nicht alle Aussagen des Immobilienunternehmens ungeprüft zu übernehmen und auch die Regeln innerhalb der Wohnanlage vorab zu prüfen.
Fehlbeispiel 2: Probleme im Wohnumfeld
Viele Probleme lassen sich durch eine Vor-Ort-Prüfung vor dem Kauf vermeiden, etwa standortbezogene Hochwasserrisiken, die Schließung von Versorgungseinrichtungen, eine Verschlechterung der Sicherheitslage oder ein dunkler Heimweg. Es ist unerlässlich, das Umfeld mehrfach zu unterschiedlichen Tageszeiten sowie an Werktagen und Feiertagen zu prüfen.
Fehlbeispiel 3: Parkplatzprobleme
Zu den schwer erkennbaren Problemen bei der Besichtigung zählen eine zu geringe Anzahl an Stellplätzen, Höhen- und Gewichtsbeschränkungen sowie die Unbequemlichkeit mechanischer Parksysteme. Prüfen Sie vor dem Kauf unbedingt Anzahl, Beschränkungen und System des Parkplatzes.
Fehlbeispiel 4: Finanzielle Probleme
In solchen Fällen steigen die laufenden Kosten nach dem Kauf unerwartet stark an, etwa durch Einkommensrückgang infolge eines Jobwechsels, eine zu hohe Kreditaufnahme ohne Eigenkapital oder jährliche Erhöhungen der Instandhaltungsrücklage. Kalkulieren Sie nicht nur die Darlehensrate, sondern auch die monatlichen Kosten einschließlich Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklage und Steuern.
Fehlbeispiel 5: Lärmprobleme
Schritte aus der darüberliegenden Wohnung oder Straßen- und Bahnlärm können nach dem Einzug störend werden, selbst wenn es bei der Besichtigung ruhig wirkte. Wenn Sie die Stärke von Trennwänden und Böden, die Verwendung von Beton und möglichst eine Wohnanlage mit vielen Bewohnern ähnlicher Lebenssituation prüfen, lässt sich das Risiko verringern.
Fehlbeispiel 6: Nachbarschaftsprobleme
Dazu gehören zwischenmenschliche Reibungen, die typisch für Mehrfamilienhäuser sind, etwa überwachend auftretende Bewohner, Verstöße gegen Regeln zur Haustierhaltung oder besonders eigenwillige Nachbarn. Da eine direkte Konfrontation das Risiko von Groll und Vergeltung birgt, sollte bei Problemen grundsätzlich die Hausverwaltung eingeschaltet werden.
Lösungen, die sich aus Fehlkäufen von Eigentumswohnungen ableiten lassen
Informationen gründlich sammeln
Die Prüfung des Registrierungsstatus der Hausverwaltung (über das beim Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus einsehbare „Register der Wohnungseigentumsverwaltungsunternehmen“) und sogar der Bewohnersituation ist die wirksamste Waffe, um Fehlentscheidungen zu vermeiden.
Einen präzisen Finanzplan erstellen
Kalkulieren Sie künftige Ausgaben unter Einbeziehung der Grundsteuer, der Stadtplanungssteuer und des Zeitpunkts größerer Sanierungen (als Richtwert etwa alle 12 Jahre). Wenn Sie ein Darlehen mit variablem Zinssatz wählen, ist außerdem eine Rückzahlungssimulation für ein Szenario steigender Zinsen unverzichtbar.
Veränderungen im Lebensstil mit einplanen
Um auf unvorhergesehene Veränderungen wie Versetzung, Geburt oder Pflege reagieren zu können, hilft es langfristig ebenfalls, Objekte mit hoher Werthaltigkeit und gut verkäuflichen Lagen zu bevorzugen.
Punkte, bei denen je nach Neubau, Bestandsobjekt und jungem Bestandsobjekt leicht Fehler passieren
- Neubau: Da vor Fertigstellung gekauft wird, ist der tatsächliche Zustand unklar. Die Bewohnersituation und die Nutzbarkeit lassen sich vorab nicht erfassen.
- Bestandsobjekt: Die Prüfung von Verwaltungszustand und Instandhaltungshistorie ist zwingend. Bei Gebäuden nach altem Erdbebenstandard (vor 1981) ist die Prüfung für Wohnungsdarlehen strenger.
- Junges Bestandsobjekt: Die Prüfung des Verkaufsgrundes ist wichtig. In manchen Fällen werden problematische Objekte nach kurzer Zeit wieder abgegeben.
Das könnte Sie auch interessieren
- Gibt es „nicht veröffentlichte Immobilien“ wirklich nicht? Ein Experte erklärt die Mechanismen von Immobilieninformationen im Detail
- Risikovermeidung durch eine Second Opinion bei Immobilieninvestitionen | So helfen Experten, Fehlentscheidungen zu verhindern
- So wählen Sie eine Hausverwaltung für Mietobjekte aus | 7 Punkte, auf die Eigentümer achten sollten
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Was sollte ich als Erstes tun, um den Kauf einer Eigentumswohnung nicht zu bereuen?
A. Der erste Schritt ist, Budget, Gebiet und unverzichtbare Bedingungen zu ordnen und danach Vor-Ort-Prüfungen zu unterschiedlichen Tageszeiten und Wochentagen sowie die Zuverlässigkeit der Hausverwaltung zu prüfen.
F. Wie kann ich Lärmprobleme bei einer gebrauchten Eigentumswohnung prüfen?
A. Prüfen Sie die Stärke der Trennwände und des Bodenbetons und besichtigen Sie die Wohnung morgens und abends, um die tatsächlichen Alltagsgeräusche zu erleben.
F. Gibt es eine Möglichkeit, steigende Instandhaltungsrücklagen zu vermeiden?
A. Prüfen Sie vor dem Einzug den langfristigen Sanierungsplan und den Stufenplan für Erhöhungen der Rücklage. Wohnanlagen ohne solchen Plan bergen ein hohes Risiko.
F. Was sollte ich tun, wenn es in einer Eigentumswohnung zu Nachbarschaftsstreitigkeiten kommt?
A. Direkte Verhandlungen bergen das Risiko von Groll. Grundsätzlich sollten Sie über die Eigentümergemeinschaft oder die Hausverwaltung vorgehen.
