Der Kauf einer Eigentumswohnung (Manshon, マンション – die in Japan gängige Bezeichnung für Eigentumswohnungen in mehrgeschossigen Gebäuden, vergleichbar mit einer deutschen Eigentumswohnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, WEG) gehört für die meisten Menschen zu den größten Anschaffungen ihres Lebens – das gilt in Japan ebenso wie in den DACH-Ländern. Äußere Merkmale wie Grundriss, Baujahr oder die Entfernung zum Bahnhof vergleicht jeder Interessent selbstverständlich. Was die Zufriedenheit nach dem Kauf jedoch wirklich bestimmt, liegt meiner Erfahrung nach in den Bereichen, die auf den ersten Blick unsichtbar bleiben. Anders als in Deutschland, wo die Instandhaltungsrücklage zwar üblich, aber oft nur locker kalkuliert wird, ist das japanische System der Rücklagenbildung sehr viel stärker formalisiert – und genau hier entstehen die größten Überraschungen. In den Beratungsgesprächen, die uns tatsächlich erreichen, geht es denn auch selten um das Wohngefühl selbst, sondern meist um nach dem Kauf entdeckte Kostenbelastungen oder Mängel in der Gebäudeverwaltung. Dieser Artikel ordnet die drei zentralen Prüfpunkte – Gesamtzahl der Einheiten, Instandhaltungsrücklage und Katastrophenrisiko – und erläutert außerdem, wie man bei gebrauchten Objekten die entscheidenden Unterlagen liest und die Finanzplanung aufbaut.
Der Gesamtüberblick, um beim Wohnungskauf in Japan nichts zu bereuen
Eine Eigentumswohnung ist kein Produkt, dessen Zahlungen mit dem Kaufabschluss enden. Solange man Eigentümer ist, laufen die Verwaltungsgebühr (kanrihi, 管理費), die Instandhaltungsrücklage (shūzen tsumitatekin, 修繕積立金), die Grundsteuer sowie die Rückzahlung des Immobilienkredits weiter. Zudem lassen sich diese Belastungen nicht allein durch eigene Entscheidungen steuern: Da japanische Eigentumswohnungen als kubun shoyū (区分所有, Stockwerkeigentum – rechtlich der deutschen Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem WEG ähnlich, jedoch mit eigenem Gesetz, dem Kubun-shoyū-hō) organisiert sind, wird die Instandhaltung des gesamten Gebäudes durch Beschluss der Eigentümerversammlung (sōkai, 総会) der Verwaltungsgemeinschaft (kanri kumiai, 管理組合) festgelegt. Wer kauft, übernimmt damit als Mitglied dieser Verwaltungsgemeinschaft auch künftige Lasten – ein Punkt, der Käufern aus Ländern mit weniger formalisierten Eigentümerstrukturen oft erst nach dem Einzug bewusst wird.
Es gibt zahlreiche Punkte zu prüfen, doch mit Prioritäten gesetzt lassen sie sich auf drei zentrale Punkte verdichten. Alle drei haben gemeinsam, dass sie sich nach dem Kauf durch individuellen Einsatz kaum noch verändern lassen.
| Prüfpunkt | Risiko bei Übersehen | Prüfbare Unterlage |
|---|---|---|
| Gesamtzahl der Einheiten | Höhere Sanierungslast pro Einheit | Verkaufsunterlagen, Verwaltungsordnung (kanri kiyaku) |
| Höhe und Methode der Instandhaltungsrücklage | Künftige Erhöhungen oder Sonderumlagen | Langfristiger Sanierungsplan, Bericht zu wichtigen Sachverhalten |
| Katastrophenrisiko | Wertminderung durch Schadensfall | Gefahrenkarte (hazādo mappu), Zeitpunkt der Baugenehmigung |
Checkpunkt 1: Die Gesamtzahl der Einheiten bestimmt die langfristigen Kosten
Wie sich die Sanierungskosten auf die Anzahl der Einheiten verteilen
In Japan wird eine Großsanierung (dai-kibo shūzen, 大規模修繕) in der Regel alle 12 bis 15 Jahre durchgeführt. Dazu zählen die Ausbesserung und der Neuanstrich der Fassade, die Abdichtung des Dachs sowie die Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen. Die Kosten trägt die Gemeinschaft aus der von allen Eigentümern angesparten Instandhaltungsrücklage.
Entscheidend ist hierbei, dass ein Teil der Baukosten unabhängig vom Gebäudeumfang anfällt. Aufwendungen für Gerüstbau, Baustellenmanagement oder Planungshonorare sinken bei einer geringeren Einheitenzahl kaum. Im Ergebnis gilt: Je kleiner die Gesamtzahl der Einheiten, desto tendenziell höher die Belastung pro Einheit. Bei identischem Bauumfang unterscheidet sich die gefühlte Last zwischen einer Anlage mit 20 und einer mit 150 Einheiten erheblich – anders als in Deutschland, wo Eigentümergemeinschaften häufig kleiner sind und Sonderumlagen dadurch von vornherein stärker eingepreist werden.
Worauf bei kleineren Wohnanlagen zu achten ist
Das bedeutet jedoch nicht, dass kleinere Anlagen grundsätzlich im Nachteil sind. Niedriggeschossige Objekte in ruhigen Wohngebieten oder an seltenen Lagen besitzen einen Wert, der sich nicht allein an der Einheitenzahl bemisst. Auch wir schließen ein Objekt nicht allein wegen einer geringen Einheitenzahl aus der engeren Auswahl aus.
Bei kleineren Objekten lohnt sich vielmehr eine sorgfältige Prüfung, ob der langfristige Sanierungsplan dem tatsächlichen Baukostenniveau entspricht, ob der Rücklagenbestand gegenüber dem Plan ausreicht und ob die Eigentümerversammlung mit ausreichendem Quorum funktionsfähig ist. Eine kleine Entscheidergruppe kann Beschlüsse zwar schneller herbeiführen, birgt zugleich aber das Risiko, dass sich die Verwaltung an den Interessen Einzelner ausrichtet.
Checkpunkt 2: Höhe und Ansparmethode der Instandhaltungsrücklage
Die Richtlinie des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus richtig nutzen
Als Orientierung, ob eine Instandhaltungsrücklage angemessen ist, dient die vom japanischen Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT – Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism) veröffentlichte „Richtlinie zur Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen“ (マンションの修繕積立金に関するガイドライン). Sie gibt je nach Geschosszahl und Gesamtgeschossfläche einen monatlichen Durchschnittswert pro Quadratmeter Sondereigentumsfläche sowie eine Bandbreite an Beispielwerten vor. Da die konkreten Zahlen bei Überarbeitungen angepasst werden, sollten Interessenten stets die aktuelle Fassung im Original prüfen; die Tendenz je Kategorie stellt sich jedoch wie folgt dar:
| Gebäudekategorie | Tendenz des Preisniveaus | Hintergrund |
|---|---|---|
| Niedrig- bis mittelgeschossig, kleine Gesamtfläche | Tendenziell höher | Fixkosten lassen sich schwer verteilen |
| Niedrig- bis mittelgeschossig, große Gesamtfläche | Tendenziell niedriger | Skaleneffekte greifen |
| Hochhaus ab 20 Stockwerken | Tendenziell höher | Höherer Spezifikationsstandard treibt die Baupreise |
| Mit mechanischer Parkanlage | Zuschlag erforderlich | Eigene Unterhalts- und Erneuerungskosten fallen zusätzlich an |
Die Anwendung ist einfach: Man multipliziert den Richtwert pro Quadratmeter mit der Sondereigentumsfläche der betrachteten Wohnung und vergleicht das Ergebnis mit der tatsächlich festgelegten Rücklage. Setzt man beispielsweise einen Richtwert von 250 ¥ pro Quadratmeter und Monat (ca. 1,50 € bei einem Kurs von 170 ¥/€) und eine Sondereigentumsfläche von 70 Quadratmetern an, ergibt sich ein Richtwert von rund 17.500 ¥ im Monat (ca. 103 €). Dies ist lediglich ein Rechenbeispiel, doch liegt der ausgewiesene Betrag deutlich darunter, muss man eine künftige Erhöhung einkalkulieren – ein Umstand, der DACH-Käufer überraschen kann, da deutsche Rücklagen selten nach einem derart standardisierten Flächenmaßstab kommuniziert werden.
Der Unterschied zwischen der stufenweisen Erhöhungsmethode und der gleichmäßigen Ansparmethode
Dass eine Rücklage günstig wirkt, hat häufig methodische Gründe. Beim Erstverkauf eines Neubaus wurde lange Zeit verbreitet die stufenweise Erhöhungsmethode (dankai zōgaku hōshiki, 段階増額方式) gewählt, bei der die anfängliche monatliche Belastung niedrig angesetzt und in mehrjährigen Abständen erhöht wird, um den Kauf attraktiver erscheinen zu lassen. Daneben gibt es die gleichmäßige Ansparmethode (kintō tsumitate hōshiki, 均等積立方式), bei der der insgesamt benötigte Betrag durch den Planungszeitraum geteilt und von Beginn an ein konstanter Betrag angespart wird. Auch das Ministerium selbst nennt diese Methode als grundsätzlich vorzugswürdig, um künftige Lastensprünge und schwierige Beschlussfassungen zu vermeiden. Für DACH-Investoren lohnt sich hier ein Vergleich: Die deutsche WEG-Reform von 2020 verpflichtet Eigentümergemeinschaften zwar zu einer „angemessenen Erhaltungsrücklage“, schreibt aber – anders als die japanische MLIT-Richtlinie – keine flächenbezogene Berechnungsmethode vor. Die japanische Systematik ist damit für Käufer leichter überprüfbar, verlangt im Gegenzug aber eine genauere Lektüre des langfristigen Sanierungsplans, bevor man sich auf einen scheinbar günstigen Monatsbetrag verlässt.
| Vergleichspunkt | Stufenweise Erhöhungsmethode | Gleichmäßige Ansparmethode |
|---|---|---|
| Anfängliche monatliche Belastung | Niedrig | Angemessenes Niveau |
| Künftige Belastung | Steigt stufenweise | Grundsätzlich konstant |
| Schwierigkeit der Beschlussfassung | Bei jeder Erhöhung erneut nötig | Nur bei der Erstfestlegung |
| Risiko eines Kapitalengpasses | Entsteht leicht bei Ablehnung der Erhöhung | Vergleichsweise gering |
Es genügt nicht, nur den in den Verkaufsunterlagen genannten Monatsbetrag zu betrachten – man sollte auch die im langfristigen Sanierungsplan vorgesehenen künftigen Anpassungen prüfen. Viele Kaufinteressenten sparen sich diesen zusätzlichen Schritt jedoch. Gerade deshalb entsteht zwischen denjenigen, die genau hinschauen, und denjenigen, die es nicht tun, nach dem Kauf ein deutlicher Unterschied im Grad der Sicherheit.
Checkpunkt 3: Katastrophenrisiken anhand von Karte und Gebäude gemeinsam bewerten
Da es sich um japanische Immobilien handelt, gibt es keine Lage, die vollständig frei von Erdbeben-, Überschwemmungs-, Hangrutsch-, Tsunami- oder Sturmflutrisiken wäre – ein Unterschied zu weiten Teilen der DACH-Region, wo Erdbeben- und Tsunamirisiken praktisch keine Rolle spielen und entsprechende Versicherungen kaum verbreitet sind. Entscheidend ist daher nicht, ein Risiko schlicht mit Ja oder Nein zu bewerten, sondern zu verstehen, welche Risikoarten in welchem Ausmaß bestehen und ob sich diese durch Bauweise oder Versicherung abfedern lassen.
Ausgangspunkt der Prüfung ist das vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus betriebene Gefahrenkarten-Portal (hazādo mappu pōtaru saito, disaportal.gsi.go.jp). Nach Eingabe der Adresse lassen sich die erwartete Überflutungstiefe, ausgewiesene Hangrutsch-Warngebiete und die geschätzte Tsunami-Überflutung gebündelt einsehen. Ergänzend lohnt sich ein Blick auf die regionalen Karten der Gemeinde sowie auf geomorphologische Klassifikationskarten, die zusätzlich Aufschluss über die Entstehungsgeschichte des Bodens geben.
Liegt ein Grundstück in einem ausgewiesenen Überflutungsgebiet, bedeutet das nicht automatisch, vom Kauf Abstand zu nehmen. Die tatsächliche Schadenshöhe hängt stark von der Lage des Elektro- und Maschinenraums, dem Vorhandensein einer Notstromversorgung sowie dem Verhältnis zwischen Wohngeschoss und erwarteter Überflutungstiefe ab. Erst die gemeinsame Bewertung von Kartenrisiko und baulicher Vorsorge führt zu einer praxistauglichen Einschätzung. Ebenso wichtig ist der Zeitpunkt der Baugenehmigung: Entscheidend ist, ob das Gebäude die seit Juni 1981 geltende neue Erdbebenschutznorm (shin-taishin kijun, 新耐震基準) erfüllt; bei älteren Gebäuden sollte man bei der Verwaltungsgemeinschaft nachfragen, ob eine Erdbebendiagnose oder Verstärkungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Auch beim Versicherungsschutz zeigt sich der Unterschied zur DACH-Region: Während die deutsche Wohngebäudeversicherung Elementarschäden meist als Zusatzbaustein abdeckt, ist die japanische Erdbebenversicherung (jishin hoken, 地震保険) gesetzlich an die Feuerversicherung gekoppelt und deckt in der Regel nur bis zu 50 Prozent der Feuerversicherungssumme ab. Für internationale Käufer bedeutet das: Das Katastrophenrisiko lässt sich in Japan nicht allein über eine Versicherung „wegkaufen“ – die beschriebene Prüfung von Lage, Baujahr und Gebäudetechnik bleibt unverzichtbarer Teil der Investitionsentscheidung.
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen den „Bericht zu wichtigen Sachverhalten“ lesen
Die wichtigsten Punkte im Bericht
Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung sollte man bei der Verwaltungsgesellschaft den „Bericht zu wichtigen Sachverhalten“ (jūyō jikō ni kakaru chōsa hōkokusho, 重要事項に係る調査報告書) anfordern. Dieses Dokument entspricht in seiner Funktion einem Gesundheitszeugnis des Gebäudes – ein in dieser standardisierten Form in den DACH-Ländern kaum verbreitetes Instrument. Die wichtigsten Angaben umfassen:
- Aktuelle Monatsbeträge von Verwaltungsgebühr und Instandhaltungsrücklage sowie geplante Anpassungen
- Angesparter Gesamtbetrag (Bestand) der Instandhaltungsrücklage und etwaige Kreditverbindlichkeiten
- Zahlungsrückstände bei Verwaltungsgebühr und Instandhaltungsrücklage sowie Anzahl der betroffenen Einheiten
- Historie durchgeführter Großsanierungen und künftige Planungen
- Regelungen mit Alltagsbezug wie Haustierhaltung sowie etwaige Zahlungsrückstände des Verkäufers
Was die Zahlen über die Gesundheit der Verwaltungsgemeinschaft verraten
Die bloße Durchsicht der Angaben bringt wenig. Man teilt den Rücklagenbestand durch die Einheitenzahl, um den Betrag pro Einheit zu ermitteln, und gleicht diesen mit dem Zeitpunkt der letzten Großsanierung ab. Ein niedriger Bestand kurz nach einer Sanierung ist normal; steht die nächste Maßnahme dagegen in wenigen Jahren an und der Bestand ist gering, rücken eine Erhöhung, eine Sonderumlage oder eine Kreditaufnahme in den Blick.
Bei Zahlungsrückständen kommt es weniger auf den absoluten Betrag als auf den Anteil der säumigen Einheiten an. Eine Gemeinschaft mit chronischen Rückständen deutet darauf hin, dass das Mahnwesen nicht funktioniert – ein Signal für allgemein laxe Verwaltung. Zahlungsrückstände schmälern unmittelbar die künftigen Sanierungsmittel. Da nach dem japanischen Stockwerkeigentumsgesetz (kubun shoyū hō, 区分所有法) Forderungen aus rückständigen Verwaltungsgebühren auch gegenüber dem Rechtsnachfolger geltend gemacht werden können, muss bei Rückständen des Verkäufers die Abwicklung bis zum Übergabetermin im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden – anders als in Deutschland, wo Hausgeldrückstände des Voreigentümers nicht ohne Weiteres auf den Käufer übergehen.
Ablauf der Vorkaufsprüfung und Orientierung für die Finanzplanung
Prüfschritte von der Besichtigung bis zum Vertragsabschluss
Auch wer die Prüfpunkte kennt, läuft bei falscher Reihenfolge in Zeitdruck. Wir empfehlen folgenden Ablauf:
- Beim Erhalt der Objektunterlagen Gesamtzahl der Einheiten, Baujahr, Verwaltungsform sowie Monatsbeträge von Verwaltungsgebühr und Instandhaltungsrücklage prüfen
- Bei der Besichtigung anhand von Gemeinschaftsflur, Müllraum, Fahrradabstellplatz und Aushangbrett die Qualität der Verwaltung erfassen
- Vor der endgültigen Kaufentscheidung Gefahrenkarte und Umgebung persönlich vor Ort prüfen
- Rund um die Antragstellung den Bericht zu wichtigen Sachverhalten, den langfristigen Sanierungsplan sowie das jüngste Protokoll der Eigentümerversammlung anfordern
- Bei der Erläuterung wichtiger Sachverhalte (jūyō jikō setsumei, 重要事項説明) die Beschränkungen der Verwaltungsordnung und Angaben zu künftigen Lasten prüfen
Das Protokoll der Eigentümerversammlung ist eine besonders informationsreiche Unterlage. Es hält den Verlauf von Diskussionen über Sanierungen und Konflikte zwischen Bewohnern unverblümt fest und vermittelt eine Stimmung innerhalb der Gemeinschaft, die sich aus reinen Zahlen nicht erschließt.
Leicht übersehene laufende Kosten
Die Nebenkosten beim Kauf setzen sich aus Maklerprovision, Grundbuchkosten, kreditbezogenen Gebühren, Feuerversicherungsprämie und Grunderwerbsteuer zusammen; bei gebrauchten Objekten gelten in Japan üblicherweise 6 bis 9 Prozent des Kaufpreises als grobe Orientierung. Da die Höhe je nach Bedingungen variiert, sollte man sich stets ein individuelles Angebot einholen. Während der Haltedauer fallen folgende Kosten an:
| Kostenart | Zeitpunkt | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|
| Verwaltungsgebühr | Monatlich | Angemessenheit gegenüber Verwaltungsform und Gemeinschaftseinrichtungen |
| Instandhaltungsrücklage | Monatlich | Künftige Anpassungen und Ansparmethode |
| Stellplatzgebühr | Monatlich | Bei mechanischer Anlage Grundlage für Erneuerungskosten |
| Grund- und Stadtplanungssteuer | Jährlich | Geltungsdauer etwaiger Ermäßigungen |
| Instandhaltung des Sondereigentums | Bei Bedarf | Erneuerungszeitpunkt von Durchlauferhitzer oder Klimaanlage |
| Sonderumlage | Unregelmäßig | Bisherige Erhebungshistorie |
Betrachtet man nur die Kreditrate, fallen diese Posten aus dem Blick. Die tatsächlichen Wohnkosten ergeben sich erst aus der Kreditrate zuzüglich Verwaltungsgebühr und Instandhaltungsrücklage. Die Gesamtausgaben in einem tragbaren Rahmen zu halten ist die Voraussetzung, um langfristig wohnen bleiben zu können.
Die Sichtweise von INA&Associates: Verwaltungsqualität entscheidet über den Vermögenswert
Wir, die INA&Associates Inc., sind sowohl in der Vermittlung von Immobilienkäufen und -verkäufen als auch in der Verwaltung tätig. Aus dieser Erfahrung heraus sind wir überzeugt: Selbst bei Objekten mit ähnlichem Baujahr und vergleichbarer Lage entsteht durch die Qualität der Verwaltung nach zehn oder zwanzig Jahren ein deutlicher Unterschied in der Bewertung. Gebäude, die fachgerecht saniert werden und deren Eigentümergemeinschaft funktionsfähig ist, werden auch am Markt angemessen bewertet – ein Zusammenhang, der in stark regulierten deutschen Wohnungsmärkten oft unterschätzt wird, weil Instandhaltungspflichten dort primär gesetzlich statt marktseitig durchgesetzt erscheinen.
Im Zentrum unseres Geschäfts steht die Überzeugung, dass Menschen (jinzai, 人財 – ein japanischer Begriff, der Mitarbeitende bewusst als „Vermögenswert“ statt als bloße „Arbeitskraft“ bezeichnet) das wertvollste Kapital sind. Bei Eigentumswohnungen verhält es sich ähnlich: Mehr als die Bausubstanz selbst bestimmt die Haltung der Eigentümer, der Verwaltungsgemeinschaft und der Verwaltungsgesellschaft den langfristigen Wert. Genau deshalb teilen wir auch Informationen offen mit, die für Kaufinteressenten zunächst ungünstig klingen mögen, etwa absehbare künftige Belastungen. Kurzfristig ließen sich Verträge vermutlich leichter abschließen, wenn man solche Punkte verschweigt. Wir entscheiden uns jedoch bewusst für die langfristige Perspektive. Mehr zu unserem Denken finden Sie auch auf der Kategorieseite von INA NETWORK.
Zusammenfassung
Die zentralen Prüfpunkte beim Kauf einer Eigentumswohnung in Japan sind Gesamtzahl der Einheiten, Höhe und Methode der Instandhaltungsrücklage sowie Katastrophenrisiko. Die Einheitenzahl bestimmt die langfristige Sanierungslast, die Instandhaltungsrücklage kündigt künftige Erhöhungen oder Sonderumlagen an, und das Katastrophenrisiko wirkt als Faktor, der den Vermögenswert mindern kann. Bei gebrauchten Objekten lassen sich viele dieser Punkte anhand des Berichts zu wichtigen Sachverhalten, des langfristigen Sanierungsplans und der Protokolle der Eigentümerversammlung anhand konkreter Zahlen und Aufzeichnungen überprüfen.
Eine sorgfältige, zeitaufwendige Prüfung ist meiner Ansicht nach kein Ausdruck von Misstrauen, sondern eine Investition in ein langfristig zufriedenes Wohnen. Sollten Sie bei einer Entscheidung unsicher sein, lesen Sie gerne auch die Artikel in dieser Kategorie und ziehen Sie bei Bedarf eine Fachperson hinzu.
Häufig gestellte Fragen
Warum ist die Instandhaltungsrücklage bei vielen Eigentumswohnungen niedrig angesetzt?
Der Hauptgrund liegt darin, dass beim Erstverkauf lange Zeit verbreitet die stufenweise Erhöhungsmethode gewählt wurde, um die monatliche Belastung zunächst gering erscheinen zu lassen und sie anschließend schrittweise anzuheben. Problematisch ist dabei nicht die niedrige Höhe an sich, sondern ob der künftige Erhöhungsplan mit dem langfristigen Sanierungsplan übereinstimmt. Prüfen Sie den Anpassungsfahrplan und die vorgesehenen Beträge.
Wo lässt sich die Gefahrenkarte einsehen?
Auf dem Gefahrenkarten-Portal des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (disaportal.gsi.go.jp) lassen sich nach Eingabe der Adresse Einschätzungen zu Überschwemmung, Hangrutsch, Tsunami und Sturmflut gebündelt abrufen. Ergänzend lohnt sich ein Blick auf die von der jeweiligen Gemeinde herausgegebenen regionalen Karten.
Ist ein Zahlungsrückstand bei der Instandhaltungsrücklage bei einer gebrauchten Eigentumswohnung ein Problem?
Eine Verwaltungsgemeinschaft mit chronischen Zahlungsrückständen läuft eher Gefahr, bei einer künftigen Großsanierung in einen Kapitalengpass zu geraten. Bestehen zudem Rückstände seitens des Verkäufers, können diese nach dem japanischen Stockwerkeigentumsgesetz auch gegenüber dem Käufer geltend gemacht werden, weshalb die Abwicklung bis zum Übergabetermin im Kaufvertrag eindeutig geregelt sein muss.
Sollte man kleinere Eigentumswohnanlagen mit 20 Einheiten oder weniger meiden?
Ein pauschales Meiden ist nicht nötig. Zwar besteht die Tendenz zu einer höheren Sanierungslast pro Einheit, doch kann die Seltenheit der Lage oder die Qualität des Wohnumfelds dies aufwiegen. Empfehlenswert ist eine Gesamtbeurteilung nach Prüfung der Realistik des langfristigen Sanierungsplans, des Rücklagenbestands und der Funktionsfähigkeit der Eigentümerversammlung.
