Beim Kauf einer Immobilie kommt man am „Wohnungsbaudarlehen“ nicht vorbei. Wenn Sie im Vorfeld verstehen, bei wem Sie finanzieren, welche Zinsart Sie wählen und wie hoch die monatliche Rückzahlung ausfällt, können Sie einen tragfähigen Finanzierungsplan aufstellen. In diesem Artikel erläutern wir die Grundlagen von Wohnungsbaudarlehen und typische Modellfälle verständlich.
Wo kann man ein Wohnungsbaudarlehen aufnehmen? Welche Arten von Finanzinstituten gibt es und was zeichnet sie aus?
Die wichtigsten Anlaufstellen für Wohnungsbaudarlehen lassen sich in die folgenden drei Kategorien einteilen.
- Großbanken, Regionalbanken, Kreditgenossenschaften usw. (Filialbanken)：Persönliche Beratung erleichtert die Termin- und Prozesssteuerung. Wenn es sich um Ihre Hausbank handelt, sind in manchen Fällen auch Zinsvergünstigungen möglich
- Online-Banken：Der größte Vorteil ist das niedrige Zinsniveau. Da sämtliche Verfahren online abgewickelt werden, fällt die Prüfung der Unterlagen tendenziell strenger aus
- Mitarbeiterdarlehen des Arbeitgebers：Je nach Modell kann es Vorteile geben, etwa dass kein Bürge erforderlich ist. Im aktuellen Umfeld extrem niedriger Zinsen ist der Vorteil aus Zinsdifferenzen jedoch gering
Wie unterscheiden sich die Zinsarten und das Zinsniveau bei Wohnungsbaudarlehen?
Bei Wohnungsbaudarlehen gibt es drei Zinsmodelle.
- Variabler Zinssatz：Der Zinssatz wird alle sechs Monate überprüft. Dies ist die günstigste Variante; in Kombination mit einer Online-Bank lässt sich oft das niedrigste Niveau erreichen
- Befristet festgeschriebener Zinssatz：Der Zinssatz wird für einen bestimmten Zeitraum, etwa 5 oder 10 Jahre, festgelegt und nach Ablauf neu gewählt. Zu beachten ist das Risiko von Zinsänderungen nach Ende der Festschreibungsfrist
- Über die gesamte Laufzeit fester Zinssatz (Flat 35)：Der Zinssatz bleibt während der gesamten Rückzahlungsdauer unverändert. Da die monatliche Rate feststeht, lässt sich die Lebensplanung leichter gestalten
Rückzahlungsbeträge anhand eines Modellfalls simulieren
Ein durchschnittlicher Fall von Nutzern eines Wohnungsbaudarlehens auf Basis von Daten des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus aus dem Jahr 2017:
- Alter：35 Jahre, Jahreseinkommen：6 Mio. Yen, Eigenkapital：8 Mio. Yen, Rückzahlungsdauer：30 Jahre (vollständige Tilgung bis 65 Jahre)
- Immobilie：Neubau-Einfamilienhaus für 38 Mio. Yen (einschließlich 1 Mio. Yen Nebenkosten und 1 Mio. Yen Bankspesen)
- Darlehensbetrag：32 Mio. Yen, bei 1% Zins beträgt die monatliche Rückzahlung rund 80.000 Yen + Bonuszahlungen von rund 140.000 Yen
Als sichere Orientierung gilt, dass das gesamte Darlehen das Fünffache des Jahreseinkommens möglichst nicht überschreiten sollte. In diesem Fall liegt es beim rund 5,3-Fachen des Jahreseinkommens, kann aber noch als vertretbar gelten.
Nutzen Sie die Wohnungsbaudarlehenssteuerermäßigung
Die Wohnungsbaudarlehenssteuerermäßigung ist ein System, mit dem ein bestimmter Prozentsatz des Darlehenssaldos von der Einkommensteuer und der Einwohnersteuer abgezogen werden kann. Liegt der Zinssatz bei etwa 1%, kann es während des Begünstigungszeitraums vorteilhafter sein, die Steuerermäßigung vollständig auszuschöpfen, statt vorzeitig zu tilgen. Da sich die Detailvoraussetzungen des Systems (Baujahr, Fläche, Einkommensobergrenze usw.) je nach Jahr ändern, sollten Sie aktuelle Informationen beim Finanzamt oder beim Immobilienunternehmen einholen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Bei welchem Finanzinstitut sollte man am besten ein Wohnungsbaudarlehen aufnehmen?
A. Wenn niedrige Zinsen im Vordergrund stehen, sind Online-Banken im Vorteil. Wenn Sie Wert auf persönliche Betreuung legen, eignen sich Regionalbanken oder Kreditgenossenschaften besser. Wichtig ist, bei mehreren Finanzinstituten eine Vorprüfung einzuholen und Zinsen, Gebühren und Bedingungen zu vergleichen.
F. Sollte man einen variablen oder einen festen Zinssatz wählen?
A. Variable Zinsen sind zwar niedrig, bergen aber das Risiko künftig steigender Zinsen. Ein fester Zinssatz (Flat 35) sorgt dafür, dass die monatliche Rate gleich bleibt und die Haushaltsplanung leichter fällt. Entscheiden Sie auf Basis der Laufzeit, Ihrer Risikotoleranz und Ihrer Einschätzung der Zinsentwicklung.
F. Wie viel kann man bei einem Wohnungsbaudarlehen aufnehmen?
A. Allgemein gilt das Fünf- bis Siebenfache des Jahreseinkommens als Richtwert. Ebenso wichtig ist jedoch, ob die monatliche Rückzahlung innerhalb von 25% bis 30% des verfügbaren Einkommens bleibt.
F. Was ist die Wohnungsbaudarlehenssteuerermäßigung?
A. Es handelt sich um ein Steuervorteilssystem, bei dem ein bestimmter Prozentsatz des Wohnungsbaudarlehenssaldos von der Einkommensteuer und der Einwohnersteuer abgezogen werden kann. Da Abzugssatz und Zeitraum je nach Jahr unterschiedlich sind, sollten Sie das aktuelle System vor dem Kauf prüfen.
F. Ab wann sollte man mit Sondertilgungen beginnen?
A. Während der Zeitraum der Wohnungsbaudarlehenssteuerermäßigung läuft, kann es sinnvoll sein, den Darlehenssaldo aufrechtzuerhalten, um den Abzugsbetrag zu maximieren. Eine gängige Strategie ist, Sondertilgungen nach Ablauf des Begünstigungszeitraums mit überschüssigen Mitteln zu prüfen.
