Beim Handel mit gebrauchten Eigentumswohnungen sind Maklergebühren neben dem Kaufpreis ein wichtiger Kostenfaktor. Bei einer Immobilie für 30 Millionen Yen können Maklergebühren von mehr als 1 Million Yen anfallen. Für Investoren und Käufer ist ein präzises Verständnis dieser Kostenstruktur daher eine Grundlage jeder Renditeberechnung.
Was sind Maklergebühren bei gebrauchten Eigentumswohnungen?
Maklergebühren sind eine erfolgsabhängige Vergütung, die ein Immobilienunternehmen dafür erhält, zwischen Verkäufer und Käufer zu vermitteln und den Abschluss herbeizuführen.Grundsätzlich werden sie bei abgeschlossener Übergabe gezahlt; kommt kein Geschäft zustande, entsteht keine Zahlungspflicht. Das Höchstmaß ist durch das japanische Gesetz über Immobiliengeschäfte geregelt.
Wie hoch ist die Obergrenze der Maklergebühr? Die Berechnung erklärt
Gesetzliche Höchstformel: (Immobilienpreis × 3 % + 60.000 Yen) × 1,1 (Verbrauchsteuer)
| Immobilienpreis | Obergrenze der Maklergebühr (inkl. Steuer) |
|---|---|
| 10 Millionen Yen | 435.600 Yen |
| 20 Millionen Yen | 759.000 Yen (ca. 760.000 Yen) |
| 30 Millionen Yen | 1.155.000 Yen (ca. 1,16 Millionen Yen) |
| 50 Millionen Yen | 1.815.000 Yen (ca. 1,82 Millionen Yen) |
Eine Forderung über diese Obergrenze hinaus ist rechtswidrig. Liegt der Betrag jedoch unterhalb der Obergrenze, kann er im Einvernehmen beider Parteien frei zwischen 0 Yen und dem Höchstbetrag festgelegt werden.
Wie ist es bei Maklergebühren für Neubauwohnungen?
Bei Neubauwohnungen sind die Vertriebskosten in der Regel bereits im Kaufpreis enthalten. Deshalb zahlt der Käufer üblicherweise keine separate Maklergebühr.
Was passiert, wenn der Vertrag wegen einer abgelehnten Darlehensprüfung aufgehoben wird?
Wird ein Vertrag hinfällig, weil ein Wohnungsdarlehen nicht genehmigt wird, ist die Zahlung einer Maklergebühr in der Regel nicht erforderlich. Allerdings verlangen manche Immobilienunternehmen dafür eine Art „Aufwandsentschädigung“, weshalb eine vorherige Klärung zu empfehlen ist.
Verhandlungstipps, um Maklergebühren zu senken
Der richtige Zeitpunkt für die Verhandlung ist entscheidend
Die Grundregel lautet, über einen Nachlass möglichst früh vor Vertragsabschluss zu sprechen.Verhandlungen nach Vertragsunterzeichnung bergen das Risiko, die Beziehung zu belasten.
Fälle, in denen ein Nachlass eher durchsetzbar ist
- Immobilien, die über einen langen Zeitraum unverkauft geblieben sind (der Verkäufer wünscht einen zügigen Abschluss)
- Immobilien mit besonderer Lage oder speziellem Umfeld
- Wenn die Maklergebühr auf den Höchstbetrag festgesetzt ist
- Verhandlungen, die mit einem Preisnachlass auf die Immobilie selbst kombiniert werden
Fälle, in denen die Maklergebühr entfällt oder niedrig ausfällt
Bei einer Doppelprovisionierung (einem Geschäft, bei dem vom Verkäufer und vom Käufer Gebühren vereinnahmt werden) kann die Gebühr auf Käuferseite entfallen oder reduziert werden.In diesem Fall wird es tendenziell schwieriger, zusätzlich einen Preisnachlass auf die Immobilie selbst zu verhandeln. Auch bei Ankaufs- und Wiederverkaufsobjekten, bei denen das Immobilienunternehmen selbst direkter Verkäufer ist, fällt keine Maklergebühr an.
Einfluss der Maklergebühr auf die Rendite, den Investoren kennen sollten
Bei der Renditeberechnung im Immobilieninvestment ist es wichtig, nicht nur den Kaufpreis, sondern die „tatsächlichen Anschaffungskosten“ einschließlich Maklergebühr, Eintragungskosten, Steuern und weiterer Nebenkosten zu berücksichtigen. Fallen bei einer Immobilie für 30 Millionen Yen Maklergebühren von mehr als 1 Million Yen an, wirkt sich das mit etwa 0,3 bis 0,4 % auf die tatsächliche Rendite aus.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Wie sollte man die Verhandlung über einen Nachlass bei der Maklergebühr anstoßen?
Am wirksamsten ist eine offene Formulierung wie: „Die Maklergebühr liegt beim Höchstbetrag. Wäre es möglich, hier etwas anzupassen?“ In Kombination mit Preisverhandlungen zur Immobilie steigen die Erfolgschancen zusätzlich.
F2. Kann die Maklergebühr als Aufwand geltend gemacht werden?
Maklergebühren beim Kauf einer Anlageimmobilie können als Anschaffungskosten in den Buchwert der Immobilie einbezogen werden oder je nach steuerlicher Wahl als Aufwand erfasst werden. Klären Sie dies bitte mit Ihrem Steuerberater.
F3. Wer zahlt die Maklergebühr, Verkäufer oder Käufer?
Verkäufer und Käufer zahlen jeweils an das zuständige Immobilienunternehmen. In der Praxis verlangen das Immobilienunternehmen auf Verkäuferseite und das auf Käuferseite jeweils häufig den Höchstbetrag, aber wenn ein Unternehmen beide Seiten betreut und eine Doppelprovisionierung vorliegt, besteht Verhandlungsspielraum.
