Quels sont les coûts initiaux pour acheter un appartement ?

Lors de l’achat d’un appartement, divers frais initiaux s’ajoutent au prix du bien. Comme leur composition et leur montant varient fortement selon qu’il s’agit d’un logement neuf ou ancien, il est important de les connaître à l’avance. Nous expliquons ici l’ordre de grandeur et le détail des frais initiaux liés à l’achat d’un appartement, ainsi que les moyens de les réduire.

Quel est le montant estimatif des frais initiaux pour un appartement neuf ou ancien ?

Les frais initiaux lors de l’achat d’un appartement varient considérablement selon le type de bien.

• Appartement neuf : environ 3 % à 6 % du prix du bien
• Appartement ancien : environ 6 % à 9 % du prix du bien

Par exemple, pour un appartement de 30 millions de yens, les frais initiaux sont estimés entre 900 000 et 1,8 million de yens pour un logement neuf, et entre 1,8 et 2,7 millions de yens pour un logement ancien. Si l’ancien coûte davantage au départ, c’est parce qu’il faut ajouter les frais d’intermédiation et les coûts de rénovation.

Quel est le détail des frais à prévoir lors de l’achat et de la signature du contrat ?

Les frais initiaux liés à l’achat d’un appartement surviennent par étapes, comme suit.

Lors du contrat de vente

• Droit de timbre : 20 000 yens pour un bien de 10 à 50 millions de yens, et 60 000 yens pour un bien de 50 à 100 millions de yens
• Dépôt de garantie : 5 % à 10 % du prix du bien (paiement en espèces)
• Apport : à préparer séparément du dépôt de garantie (de 0 yen à 10 % à 20 % du prix du bien)

Jusqu’à la remise des clés

• Frais de garantie du prêt immobilier : environ 200 000 yens par tranche de 10 millions de yens empruntés
• Frais de dossier du prêt immobilier : formule forfaitaire ou formule proportionnelle correspondant à montant emprunté × 2,2 %
• Prime d’assurance incendie et d’assurance séisme : souvent obligatoire lors de la souscription du prêt immobilier
• Taxe d’enregistrement et de licence, et frais de demande d’inscription : d’environ plusieurs dizaines de milliers de yens à 200 000 yens
• Quote-part de taxe foncière : répartition avec le vendeur lorsque l’achat a lieu en cours d’année

Après l’emménagement

• Taxe d’acquisition immobilière : à payer entre six mois et un an après l’acquisition
• Taxe foncière et taxe d’urbanisme : dues chaque année (pour le neuf, une réduction de moitié s’applique pendant 5 ans)

Pourquoi les frais initiaux d’un appartement ancien sont-ils plus élevés ?

Deux facteurs principaux expliquent pourquoi les frais initiaux d’un appartement ancien sont généralement plus élevés que ceux d’un appartement neuf.

• Frais d’intermédiation : 3 % du prix du bien + 60 000 yens + taxe sur la consommation (souvent inutiles pour le neuf en cas d’achat direct)
• Coûts de rénovation : d’environ plusieurs centaines de milliers de yens à 3 millions de yens (et jusqu’à 5 à 10 millions de yens pour une rénovation de grande ampleur)

Comment réduire les frais initiaux ?

Voici quelques moyens d’alléger la charge des frais initiaux.

• Utiliser le contrat électronique du prêt immobilier pour économiser le droit de timbre
• Comparer les frais de dossier entre plusieurs établissements financiers
• Viser la basse saison des déménagements pour réduire les dépenses
• Tirer parti des mesures d’allégement applicables aux appartements neufs (taxe foncière et taxe d’acquisition immobilière)

Questions fréquentes (FAQ)

Q. Peut-on acheter un appartement sans apport ?

Oui, il est possible de contracter un prêt immobilier avec un apport de 0 yen. Toutefois, comme le montant emprunté augmente, la charge de remboursement mensuelle sera plus lourde. En règle générale, il est conseillé de prévoir un apport représentant 10 % à 20 % du prix du bien.

Q. Peut-on intégrer les frais initiaux dans le prêt ?

Selon l’établissement financier, ils peuvent être intégrés sous la forme d’un prêt destiné aux frais annexes. Toutefois, comme le montant total remboursé augmente, il est préférable de les préparer en espèces si possible.

Q. Les frais de dossier de réservation d’un appartement neuf sont-ils remboursés ?

En cas d’annulation de l’achat, les frais de dossier de réservation (généralement dans la limite de 100 000 yens) sont en principe remboursés.