Bei Eigentumswohnungen und Wohnungseigentum laufen feste Kosten wie Verwaltungsgebühren und Instandhaltungsrücklagen auch nach der vollständigen Rückzahlung des Immobilienkredits weiter. Die Höhe der Verwaltungsgebühren steht in direktem Zusammenhang mit dem Vermögenswert der Immobilie, und die einfache Annahme, dass „günstiger besser“ sei, kann zu Fehlentscheidungen bei der Investition führen. In diesem Artikel erläutern wir aus Sicht von Investoren und Eigentümern die Struktur der Verwaltungsgebühren, marktübliche Niveaus, die Unterschiede zur Instandhaltungsrücklage und die Risiken bei Zahlungsrückständen.
Wie sieht das Gesamtbild der laufenden Kosten beim Leben in einer Eigentumswohnung aus?
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, hat fortlaufend mit den folgenden Unterhaltskosten zu rechnen.
| Kostenposten | Monatlicher Richtwert | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Verwaltungsgebühr | 15.000 bis 20.000 Yen | Tendenz: Jahr für Jahr steigend |
| Instandhaltungsrücklage | 10.000 bis 15.000 Yen | Steigt mit dem Gebäudealter |
| Parkplatzgebühr | 5.000 bis 30.000 Yen (in zentralen Lagen 50.000 bis 80.000 Yen) | Abhängig von Lage und Ausstattung |
| Feuer- und Erdbebenversicherung | (10-Jahres-Zahlung 50.000 bis 100.000 Yen) | Abhängig vom Leistungsumfang |
| Grundsteuer und Stadtplanungssteuer | 100.000 bis 150.000 Yen pro Jahr (Neubau in Tokio) | Schwankt je nach Bewertungswert |
Über 30 Jahre hinweg können allein Verwaltungsgebühren und Instandhaltungsrücklagen kumuliert 9,0 bis 12,6 Millionen Yen erreichen (einschließlich Parkplatz, Steuern und Versicherungen 12,15 bis 18,2 Millionen Yen).
Was sind Verwaltungsgebühren bei Eigentumswohnungen? Unterschiede zur Instandhaltungsrücklage
Verwaltungsgebühren sind Kosten für die laufende Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsflächen. Dazu zählen die Reinigung von Fluren, Aufzügen, Eingangsbereichen und Parkplätzen, der Kauf von Verbrauchsmaterialien, die Wartung von Anlagen, Feuerversicherungsprämien sowie Wasser- und Energiekosten. Ein großer Teil wird als Vergütung an die Hausverwaltung verwendet.
Dagegen ist die Instandhaltungsrücklage eine angesparte Summe für größere Sanierungsmaßnahmen. Sie wird etwa für Fassadenanstriche, den Austausch von Aufzügen oder die Reparatur von Fahrradabstellplätzen verwendet; ihre Verwendung ist in der „Standardverwaltungsordnung für Eigentumswohnungen“ des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus begrenzt.
Wie hoch sind marktübliche Verwaltungsgebühren?
Die Verwaltungsgebühr einer typischen Eigentumswohnung liegt im Schnitt bei etwa 16.000 Yen pro Einheit und Monat, variiert jedoch je nach Größe der Anlage.
- Kleine Wohnanlagen mit 20 Einheiten oder weniger: rund 19.000 Yen pro Monat
- Große Wohnanlagen mit 500 Einheiten oder mehr: rund 15.000 Yen pro Monat (günstiger dank Skaleneffekten)
Wohnanlagen mit Concierge-Service vor Ort und hochwertiger Ausstattung liegen noch darüber.
Warum niedrige Verwaltungsgebühren nicht automatisch besser sind
Unzureichende Verwaltung verschlechtert die Wohnqualität
Niedrige Verwaltungsgebühren bedeuten weniger Mittel für die Verwaltung. Das kann zu verzögerten Erneuerungen von Anlagen, fehlendem Verwaltungspersonal, geringerer Sicherheit und unzureichender Reinigung der Gemeinschaftsbereiche führen und damit die Zufriedenheit der Bewohner senken.
Der Vermögenswert sinkt leichter
Unter Investoren heißt es oft: Bei Eigentumswohnungen kauft man die Verwaltung. Der Verwaltungszustand wirkt sich unmittelbar auf den Immobilienwert aus. Wohnanlagen mit mangelhafter Instandhaltung altern schneller, wodurch ein Verkauf zu einem hohen Preis schwieriger wird. Bei Investitionen in Wohnungseigentum ist die Prüfung des Verwaltungsniveaus daher unverzichtbar.
Was tun, wenn die Verwaltungsgebühren zur Belastung werden?
- Umschuldung bei einem Finanzinstitut mit niedrigerem Zinssatz (eine Umschuldung mit festem Zinssatz gibt mehr Sicherheit)
- Der Eigentümergemeinschaft einen Wechsel der Verwaltungsgesellschaft vorschlagen (als Tagesordnungspunkt bei einer Erläuterungsveranstaltung zur Preisänderung)
- Den Parkplatz auf einen nahegelegenen Monatsparkplatz umstellen (unter Umständen günstiger als innerhalb der Anlage)
- Einen FP (Finanzplaner) konsultieren, um die Einnahmen-Ausgaben-Balance zu optimieren
- Sondertilgungen oder eine Umschuldung des Immobilienkredits, um die Gesamtrückzahlung zu senken
Was passiert bei Zahlungsverzug bei Verwaltungsgebühren? Risiken, die Eigentümer kennen sollten
Laut der „Umfassenden Wohnungsumfrage 2018“ des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus sind bei rund 25 % der Einheiten Verwaltungsgebühren und Instandhaltungsrücklagen seit drei Monaten oder länger im Rückstand. Hält der Zahlungsverzug an, entstehen die folgenden Risiken.
- Telefonische Mahnungen und schriftliche Zahlungsaufforderungen durch die Verwaltungsgesellschaft
- Offenlegung des Namens im Vorstand der Eigentümergemeinschaft
- Berechnung von Verzugszinsen (in vielen Wohnanlagen 14,6 % pro Jahr)
- Möglichkeit eines Zwangsverkaufs per Versteigerung (bei hartnäckigen Rückständen drohen Klagen und Versteigerung)
Außerdem führen Wohnanlagen mit vielen säumigen Zahlern bei Verwaltungsgebühren zu mehr Leerstand und drücken den Vermögenswert der gesamten Immobilie.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Werden Verwaltungsgebühren und Instandhaltungsrücklagen künftig steigen?
Die Instandhaltungsrücklage wird häufig mit zunehmendem Gebäudealter erhöht und kann vor größeren Sanierungen weiter ansteigen. Auch bei den Verwaltungsgebühren besteht das Risiko von Erhöhungen, etwa durch das wirtschaftliche Umfeld und steigende Personalkosten.
Q. Was sind die einmalig beim Kauf einer Neubauwohnung zu zahlenden „Verwaltungsvorbereitungskosten“ und der „Instandhaltungsrücklagenfonds“?
Die Verwaltungsvorbereitungskosten sind eine Einmalzahlung, damit die Verwaltung der Eigentumswohnung reibungslos starten kann; der Instandhaltungsrücklagenfonds ist eine anfängliche Rücklage für größere Sanierungen. Beide Kosten werden nicht erstattet und müssen deshalb in die Finanzplanung beim Kauf einbezogen werden.
Q. Wie sollte man es bewerten, wenn die Verwaltungsgebühr einer Eigentumswohnung über dem Marktpreis liegt?
Vergleichen Sie sie mit den Verwaltungsgebühren benachbarter Wohnanlagen ähnlicher Größe und Lage und prüfen Sie, ob der Verwaltungsinhalt (Concierge, Ausstattung usw.) dazu passt. Entscheidend ist, ob die Kosten dem Serviceniveau entsprechen.
Q. Wenn es einen Wohnungseigentümer mit Rückständen bei den Verwaltungsgebühren gibt, hat das Auswirkungen auf andere Eigentümer?
Wenn die Zahl der säumigen Zahler steigt, können Bauarbeiten möglicherweise nicht wie im Sanierungsplan vorgesehen umgesetzt werden, das Verwaltungsniveau sinkt und am Ende können die Verwaltungsgebühren steigen. Diese Auswirkungen treffen auch die anderen Eigentümer.
