En Japón, los costes iniciales de comprar un apartamento se sitúan, como referencia, en el 3 a 6 % del precio del inmueble si es obra nueva y en el 6 a 10 % si es vivienda de segunda mano. Para un piso usado de 30.000.000 JPY (3.000万円, aprox. 176.500 EUR) hablamos de unos 2.000.000 a 2.200.000 JPY (aprox. 11.800 a 12.900 EUR); para uno de 70.000.000 JPY (7.000万円, aprox. 411.800 EUR), de unos 4.300.000 a 4.600.000 JPY (aprox. 25.300 a 27.100 EUR). Y hay un detalle decisivo: la señal y la mitad de la comisión de intermediación se pagan en efectivo antes de que el banco desembolse el préstamo hipotecario.
Conviene decirlo desde el principio: esta estructura de gastos es específicamente japonesa y no se parece a la que conoce un comprador en España o en América Latina. En Japón no existe el ITP ni el AJD, no hay una escritura pública ante notario en el sentido latino, no interviene un notario público que dé fe del contrato de compraventa, y tampoco existe un seguro de título como en el mundo anglosajón. En su lugar hay cuatro piezas propias: un impuesto de timbre (印紙税, inshizei) de unos pocos miles o decenas de miles de yenes que se paga adhiriendo un sello fiscal al contrato en papel; una comisión de intermediación cuyo máximo lo fija una orden ministerial, no el mercado; un impuesto de registro (登録免許税, tōroku menkyozei) que se calcula sobre el valor catastral y no sobre el precio pagado; y un profesional propio del sistema japonés, el shihō-shoshi (司法書士, gestor jurídico habilitado para inscribir en el registro de la propiedad), que sustituye funcionalmente al notario y al gestor que un comprador español esperaría encontrar.
Mucha gente planifica la operación mirando solo el precio del inmueble y descubre, días antes de firmar, cuánto efectivo exige realmente la compra. En este artículo simulamos los costes iniciales por tramos de precio, señalamos qué partidas hay que pagar en metálico y en qué fecha, y llevamos el análisis hasta la carga mensual posterior a la entrega y las medidas de reducción fiscal vigentes en 2026. Todas las cifras proceden de documentación primaria de la Administración japonesa o del propio sector.
Puntos clave de este artículo
- La referencia de coste inicial es el 3 a 6 % del precio en obra nueva y el 6 a 10 % en segunda mano. Cuanto más bajo es el precio, mayor es el porcentaje, porque varias partidas son fijas y no proporcionales.
- La señal, la mitad de la comisión de intermediación y el impuesto de timbre vencen antes del desembolso de la hipoteca: hay que aportarlos con fondos propios.
- Tras la entrega, la carga real es «cuota del préstamo + gastos de comunidad + fondo de reserva para obras». En obra nueva del área metropolitana de Tokio, el promedio ronda algo menos de 200.000 JPY (aprox. 1.180 EUR) al mes.
- Con la reforma fiscal del ejercicio 2026, la deducción por préstamo hipotecario se prorrogó cinco años y la reducción del 50 % del impuesto sobre bienes inmuebles en obra nueva se extendió hasta el 31 de marzo de 2031.
- Se pueden financiar los gastos, pero eso deja la deuda por encima del valor de venta y bloquea una futura venta o subrogación.
¿Cuánto cuestan los costes iniciales? Del 3 al 6 % en obra nueva y del 6 al 10 % en segunda mano
En Japón, los costes iniciales de comprar un apartamento son, como referencia, del 3 al 6 % del precio del inmueble en obra nueva y del 6 al 10 % en vivienda de segunda mano. Ahora bien, ese porcentaje no es más que el resultado de sumar el impuesto de timbre, la comisión de intermediación, los gastos de registro y los gastos asociados al préstamo hipotecario. Memorizar el porcentaje no sirve para juzgar si un presupuesto concreto es razonable.
Para el lector español o latinoamericano, la comparación útil es esta: en España, la compra de una vivienda usada arrastra un ITP cuyo tipo fija cada comunidad autónoma y que por sí solo suele situarse aproximadamente entre el 4 y el 10 % del precio, mientras que la obra nueva soporta IVA más AJD. En Japón no existe ninguno de esos dos impuestos de transmisión. El porcentaje japonés parece similar, pero está construido con piezas completamente distintas, y eso cambia dónde se puede negociar y dónde no.
Por qué la vivienda de segunda mano tiene costes iniciales más altos
La mayor parte de la diferencia es la comisión de intermediación. En segunda mano interviene una agencia entre vendedor y comprador, de modo que se añade en torno al 3,3 % del precio (impuestos incluidos). En la obra nueva de promoción, en cambio, lo habitual es comprar directamente al promotor vendedor, y ese 3,3 % no llega a devengarse. A cambio, la obra nueva incorpora en el momento de la entrega el fondo inicial de reserva para obras (修繕積立基金, shūzen tsumitate kikin: una aportación única de entrada al fondo de obras de la comunidad), del orden de 200.000 a 800.000 JPY (20万〜80万円, aprox. 1.180 a 4.700 EUR).
Esta aportación inicial no tiene equivalente directo en el mercado español. En Japón, la comunidad de propietarios de un edificio nace sin ahorro acumulado, y el promotor capitaliza el fondo de obras cobrando esa cantidad a cada comprador en la entrega. Para un inversor extranjero es una señal útil: un edificio japonés con fondo inicial elevado suele haber partido de un plan de mantenimiento a largo plazo mejor dotado.
¿Cuánto efectivo aporta realmente un comprador?
Una cosa es «se puede comprar sin entrada» y otra distinta cuánto efectivo pone de verdad la gente. Los datos reales de fondos propios aportados (手持金, temochikin) proceden de la Encuesta a usuarios de Flat 35 del ejercicio 2024 de la 住宅金融支援機構 (Japan Housing Finance Agency, JHF, la agencia pública de financiación de vivienda) (en japonés):
- Apartamento de obra nueva: frente a un precio de adquisición de 55.922.000 JPY (5.592,2万円, aprox. 329.000 EUR) en el conjunto de Japón, los fondos propios aportados fueron de 13.379.000 JPY (1.337,9万円, aprox. 78.700 EUR), el 23,9 %. En el área metropolitana de Tokio, 18.333.000 JPY (1.833,3万円, aprox. 107.800 EUR) sobre 65.693.000 JPY (6.569,3万円, aprox. 386.400 EUR), el 27,9 %.
- Apartamento de segunda mano: frente a un precio de adquisición de 30.328.000 JPY (3.032,8万円, aprox. 178.400 EUR) en el conjunto de Japón, fondos propios de 5.244.000 JPY (524,4万円, aprox. 30.800 EUR), el 17,3 %. En el área metropolitana de Tokio, 6.468.000 JPY (646,8万円, aprox. 38.000 EUR) sobre 34.053.000 JPY (3.405,3万円, aprox. 200.300 EUR), el 19,0 %.
Los fondos propios incluyen tanto la entrada como los gastos de la operación. La muestra se limita a quienes usan Flat 35 (el préstamo hipotecario a tipo fijo a largo plazo respaldado por la JHF), pero deja ver una práctica real: el comprador japonés pone en efectivo alrededor del 20 % del precio. A diferencia de lo que a veces se supone desde fuera, el mercado japonés no es un mercado de compradores apalancados al 100 %, aunque el producto exista.
¿A cuánto está hoy el apartamento usado en el área metropolitana de Tokio?
Según el Market Watch mensual de junio de 2026 de 東日本レインズ (REINS del Japón Oriental, el sistema de información de transacciones inmobiliarias de uso obligatorio para las agencias japonesas) (en japonés), el precio de cierre del apartamento de segunda mano en el área metropolitana de Tokio fue de 52.080.000 JPY (5.208万円, aprox. 306.400 EUR), con 826.400 JPY/m² (82,64万円/㎡, aprox. 4.860 EUR/m²), una superficie privativa de 63,02 m² y una antigüedad de 27,48 años. Con ese perfil medio, los costes iniciales serían de unos 3.150.000 a 3.400.000 JPY (約315〜340万円, aprox. 18.500 a 20.000 EUR).
Dos datos merecen la atención del inversor extranjero. El primero es la antigüedad media de 27,48 años: en Japón, el edificio de vivienda colectiva de hormigón armado se transacciona con normalidad pasados los veinte y treinta años, algo que contrasta con la percepción, extendida fuera del país, de que la vivienda japonesa se deprecia hasta valer cero. El segundo es que la cifra que acaba de leer es un precio de cierre y no un precio de oferta: REINS es la red de información entre agencias en la que estas deben registrar los inmuebles y comunicar las operaciones efectivamente cerradas. Muy pocos mercados del mundo publican esa estadística con granularidad mensual.
Simulación por tramos: costes iniciales de 10.000.000 a 100.000.000 JPY
Para un apartamento de segunda mano comprado con intermediación, los gastos de la operación son, como referencia, de unos 850.000 a 1.000.000 JPY (約85〜100万円, aprox. 5.000 a 5.900 EUR) con un precio de 10.000.000 JPY (1.000万円, aprox. 58.800 EUR); de unos 2.000.000 a 2.200.000 JPY (約200〜220万円, aprox. 11.800 a 12.900 EUR) con 30.000.000 JPY (3.000万円, aprox. 176.500 EUR); de unos 4.300.000 a 4.600.000 JPY (約430〜460万円, aprox. 25.300 a 27.100 EUR) con 70.000.000 JPY (7.000万円, aprox. 411.800 EUR); y de unos 6.050.000 a 6.400.000 JPY (約605〜640万円, aprox. 35.600 a 37.600 EUR) con 100.000.000 JPY (1億円, aprox. 588.200 EUR). El porcentaje sube en los tramos bajos porque hay costes fijos que no son proporcionales al precio.
Hipótesis del cálculo: financiación del 80 % del precio; los gastos del préstamo son la comisión de apertura (modalidad porcentual, importe financiado × 2,2 %) más el impuesto de timbre del contrato de préstamo; el registro aplica la reducción para vivienda; el valor catastral se estima en torno al 60 % del precio de venta (de ese valor, 40 % suelo y 60 % edificación); los honorarios del shihō-shoshi suman unos 100.000 JPY (約10万円, aprox. 590 EUR); se supone vivienda de segunda mano en el área metropolitana de Tokio. Los importes reales varían según el inmueble y la entidad financiera.
Una nota sobre cómo leer las cifras japonesas: en Japón los importes se agrupan en unidades de man (万, 10.000 yenes) y de oku (億, 100 millones de yenes). Por eso «3.000万円» son 30.000.000 JPY y «1億円» son 100.000.000 JPY. En la tabla conservamos la notación original japonesa entre paréntesis junto al importe completo, para que pueda contrastarla con cualquier presupuesto que le entreguen en Japón.
| Precio del inmueble | Impuesto de timbre (tras reducción) | Comisión de intermediación (máximo, impuestos incl.) | Gastos de registro | Gastos del préstamo (modalidad 2,2 %) | Total estimado, segunda mano | Total estimado, obra nueva |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.000.000 JPY (1.000万円 / aprox. 58.800 EUR) | 5.000 JPY (5.000円 / aprox. 29 EUR) | 396.000 JPY (39,6万円 / aprox. 2.330 EUR) | aprox. 160.000 JPY (約16万円 / aprox. 940 EUR) | aprox. 190.000 JPY (約19万円 / aprox. 1.120 EUR) | aprox. 850.000 a 1.000.000 JPY (約85〜100万円 / aprox. 5.000 a 5.900 EUR / 8,5 a 10,0 %) | aprox. 650.000 a 1.000.000 JPY (約65〜100万円 / aprox. 3.800 a 5.900 EUR) |
| 20.000.000 JPY (2.000万円 / aprox. 117.600 EUR) | 10.000 JPY (1万円 / aprox. 59 EUR) | 726.000 JPY (72,6万円 / aprox. 4.270 EUR) | aprox. 210.000 JPY (約21万円 / aprox. 1.240 EUR) | aprox. 370.000 JPY (約37万円 / aprox. 2.180 EUR) | aprox. 1.400.000 a 1.600.000 JPY (約140〜160万円 / aprox. 8.200 a 9.400 EUR / 7,0 a 8,0 %) | aprox. 900.000 a 1.250.000 JPY (約90〜125万円 / aprox. 5.300 a 7.400 EUR) |
| 30.000.000 JPY (3.000万円 / aprox. 176.500 EUR) | 10.000 JPY (1万円 / aprox. 59 EUR) | 1.056.000 JPY (105,6万円 / aprox. 6.210 EUR) | aprox. 270.000 JPY (約27万円 / aprox. 1.590 EUR) | aprox. 550.000 JPY (約55万円 / aprox. 3.240 EUR) | aprox. 2.000.000 a 2.200.000 JPY (約200〜220万円 / aprox. 11.800 a 12.900 EUR / 6,7 a 7,3 %) | aprox. 1.150.000 a 1.500.000 JPY (約115〜150万円 / aprox. 6.800 a 8.800 EUR) |
| 40.000.000 JPY (4.000万円 / aprox. 235.300 EUR) | 10.000 JPY (1万円 / aprox. 59 EUR) | 1.386.000 JPY (138,6万円 / aprox. 8.150 EUR) | aprox. 320.000 JPY (約32万円 / aprox. 1.880 EUR) | aprox. 720.000 JPY (約72万円 / aprox. 4.240 EUR) | aprox. 2.550.000 a 2.750.000 JPY (約255〜275万円 / aprox. 15.000 a 16.200 EUR / 6,4 a 6,9 %) | aprox. 1.400.000 a 1.800.000 JPY (約140〜180万円 / aprox. 8.200 a 10.600 EUR) |
| 50.000.000 JPY (5.000万円 / aprox. 294.100 EUR) | 10.000 JPY (1万円 / aprox. 59 EUR) | 1.716.000 JPY (171,6万円 / aprox. 10.090 EUR) | aprox. 380.000 JPY (約38万円 / aprox. 2.240 EUR) | aprox. 900.000 JPY (約90万円 / aprox. 5.290 EUR) | aprox. 3.150.000 a 3.400.000 JPY (約315〜340万円 / aprox. 18.500 a 20.000 EUR / 6,3 a 6,8 %) | aprox. 1.700.000 a 2.150.000 JPY (約170〜215万円 / aprox. 10.000 a 12.600 EUR) |
| 70.000.000 JPY (7.000万円 / aprox. 411.800 EUR) | 30.000 JPY (3万円 / aprox. 176 EUR) | 2.376.000 JPY (237,6万円 / aprox. 13.980 EUR) | aprox. 490.000 JPY (約49万円 / aprox. 2.880 EUR) | aprox. 1.290.000 JPY (約129万円 / aprox. 7.590 EUR) | aprox. 4.300.000 a 4.600.000 JPY (約430〜460万円 / aprox. 25.300 a 27.100 EUR / 6,1 a 6,6 %) | aprox. 2.200.000 a 2.800.000 JPY (約220〜280万円 / aprox. 12.900 a 16.500 EUR) |
| 100.000.000 JPY (1億円 / aprox. 588.200 EUR) | 30.000 JPY (3万円 / aprox. 176 EUR) | 3.366.000 JPY (336,6万円 / aprox. 19.800 EUR) | aprox. 650.000 JPY (約65万円 / aprox. 3.820 EUR) | aprox. 1.820.000 JPY (約182万円 / aprox. 10.700 EUR) | aprox. 6.050.000 a 6.400.000 JPY (約605〜640万円 / aprox. 35.600 a 37.600 EUR / 6,1 a 6,4 %) | aprox. 3.100.000 a 3.800.000 JPY (約310〜380万円 / aprox. 18.200 a 22.400 EUR) |
Las columnas de totales incorporan también la prima del seguro de incendios y las liquidaciones prorrateadas, del orden de 100.000 a 500.000 JPY (10万〜50万円, aprox. 590 a 2.940 EUR). En obra nueva se excluye la comisión de intermediación y se añade el fondo inicial de reserva para obras. No se incluyen la mudanza, el mobiliario ni el impuesto de adquisición de inmuebles.
La excepción de comisión que se pasa por alto por debajo de 8.000.000 JPY
En un apartamento usado de 5.000.000 JPY (500万円, aprox. 29.400 EUR), la fórmula abreviada «precio × 3,3 % + 66.000 JPY (6,6万円)» arroja un máximo de comisión de 231.000 JPY (23,1万円, aprox. 1.360 EUR). Y, sin embargo, es posible que le facturen 330.000 JPY (33万円, aprox. 1.940 EUR). No es un abuso. El artículo séptimo del Aviso sobre el importe de la retribución de los agentes inmobiliarios (Aviso n.º 1552 del Ministerio de Construcción de 1970, última modificación de 21 de junio de 2024) del 国土交通省 (Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, MLIT) (en japonés) establece que, en la intermediación de las llamadas «viviendas vacías de bajo valor y similares» (低廉な空家等, teiren na akiya tō) con un precio de 8.000.000 JPY (800万円, aprox. 47.100 EUR) o menos, la agencia puede percibir hasta 300.000 JPY (30万円) multiplicados por 1,1, es decir, 330.000 JPY (33万円).
En un inmueble de exactamente 8.000.000 JPY el máximo ordinario también son 330.000 JPY, así que no hay diferencia; pero cuanto más baja el precio, más se abre la brecha. Se trata de una excepción legalmente prevista, de modo que conviene pedir la base de cálculo antes de firmar el contrato de intermediación. En los tramos bajos, el peso de los costes fijos es alto: incluso en un inmueble de 10.000.000 JPY (1.000万円), el porcentaje de gastos se sitúa entre el 8,5 y el 10 %.
Esta regla nació de un problema muy japonés: la crisis de las akiya (空き家, viviendas vacías), que se cuentan por millones en las zonas rurales y periurbanas. Con la comisión ordinaria, ninguna agencia tenía incentivo económico para tramitar una venta de 3.000.000 JPY (aprox. 17.600 EUR) o 5.000.000 JPY (aprox. 29.400 EUR), y esos inmuebles quedaban fuera del mercado. Para un inversor extranjero atraído por los titulares sobre «casas japonesas por el precio de un coche», este es el primer ajuste de expectativas: en ese tramo, los costes de transacción no bajan en proporción al precio.
Las diferencias que aparecen a partir de 70.000.000 JPY
Por encima de 50.000.000 JPY (5.000万円), el impuesto de timbre sube de 10.000 JPY (1万円) a 30.000 JPY (3万円) y los gastos de registro se acercan a los 500.000 JPY (50万円, aprox. 2.940 EUR). Pero lo que más pesa es el límite del importe financiado que da derecho a la deducción por préstamo hipotecario. Incluso para una vivienda de obra nueva calificada como chōki yūryō jūtaku (長期優良住宅, vivienda certificada de alta durabilidad) o teitanso jūtaku (低炭素住宅, vivienda baja en carbono) con entrada en 2026, ese límite se queda en 45.000.000 JPY (4.500万円, aprox. 264.700 EUR), o 50.000.000 JPY (5.000万円, aprox. 294.100 EUR) para hogares con hijos y asimilados. Por tanto, si compra un inmueble de 70.000.000 JPY financiando el 80 %, más de 10.000.000 JPY (1.000万円, aprox. 58.800 EUR) quedan fuera del ámbito de la deducción. Si tiene dudas sobre la estructura de financiación, le será útil consultar también los tipos de interés hipotecarios en Japón y las bases del sistema de deducción.
El dinero que hay que tener «en efectivo» el día de la firma: señal, timbre y comisión
El efectivo que hay que preparar para el día de la firma del contrato de compraventa es la señal, el impuesto de timbre y la mitad de la comisión de intermediación. Como el préstamo hipotecario se desembolsa el día de la entrega, en esta fase todavía no se puede utilizar el dinero del banco. Ahí está el origen real del problema de «no puedo pagar los costes iniciales».
Este calendario en dos actos, firma del contrato y entrega, es una de las diferencias operativas más importantes frente a España o América Latina, donde el contrato de arras y la escritura pueden estar separados por pocas semanas y donde la provisión de fondos se gestiona a menudo con el propio banco en la misma mesa. En Japón, entre ambos momentos suelen pasar de uno a tres meses, y el comprador tiene que llegar al primero con dinero propio.
La señal es del 5 al 10 % del precio, pero la ley fija un tope
La señal (手付金, tetsukekin) se mueve habitualmente entre el 5 y el 10 % del precio: para 30.000.000 JPY (3.000万円), entre 1.500.000 y 3.000.000 JPY (150万〜300万円, aprox. 8.800 a 17.600 EUR). Se imputa al precio, pero el dinero sale de su cuenta en el momento de la firma. Cuando el vendedor es un agente inmobiliario profesional, el artículo 39, apartado 1, de la Ley de Transacciones de Terrenos y Edificaciones de Japón (宅地建物取引業法) (en japonés) le impide recibir una señal superior a dos décimas partes del precio. El apartado 2 del mismo artículo dispone que la señal se considerará, sea cual sea su naturaleza, señal de desistimiento: el comprador puede resolver perdiéndola y el profesional puede resolver ofreciendo efectivamente el doble.
Dicho de otro modo: rebajar la señal aligera la carga del día de la firma, pero también hace que el vendedor pueda desistir asumiendo un coste menor. Es exactamente el mismo mecanismo económico que las arras penitenciales del Código Civil español, con una diferencia de fondo: en Japón la calificación como señal de desistimiento se impone por ley cuando el vendedor es profesional, no depende de cómo se redacte la cláusula.
El artículo 41 de esa misma ley establece además que, en inmuebles cuya obra no ha finalizado, el profesional no puede recibir señales y cantidades a cuenta sin adoptar medidas de garantía, salvo en supuestos como que dichas cantidades no superen 5 centésimas partes del precio y, a la vez, no superen el importe fijado por reglamento (10.000.000 JPY, 1.000万円, aprox. 58.800 EUR). Para inmuebles ya terminados, el artículo 41-2 sitúa ese umbral en el 10 %. La existencia o no de esas medidas de garantía se comprueba en la explicación de las cuestiones relevantes previa al contrato (重要事項説明, jūyō jikō setsumei), un acto obligatorio que un agente titulado debe realizar en persona antes de firmar. Para el comprador extranjero, este trámite es el equivalente funcional a la diligencia previa que en España se reparte entre nota simple, notario y asesoría, concentrado en un solo documento y en una sola sesión.
El impuesto de timbre se calcula con la tarifa reducida, y el contrato de préstamo queda fuera
Lo importante aquí es que el cálculo se hace con el tipo reducido, no con el tipo ordinario. Según la consulta Tax Answer n.º 7108 de la 国税庁 (Agencia Nacional Tributaria de Japón, NTA) (en japonés), la reducción se aplica a los contratos de transmisión de inmuebles formalizados entre el 1 de abril de 2014 y el 31 de marzo de 2027.
| Importe del contrato | Tipo ordinario | Tras la reducción |
|---|---|---|
| Más de 5.000.000 y hasta 10.000.000 JPY (500万円超 1,000万円以下) | 10.000 JPY (1万円 / aprox. 59 EUR) | 5.000 JPY (5.000円 / aprox. 29 EUR) |
| Más de 10.000.000 y hasta 50.000.000 JPY (1,000万円超 5,000万円以下) | 20.000 JPY (2万円 / aprox. 118 EUR) | 10.000 JPY (1万円 / aprox. 59 EUR) |
| Más de 50.000.000 y hasta 100.000.000 JPY (5,000万円超 1億円以下) | 60.000 JPY (6万円 / aprox. 353 EUR) | 30.000 JPY (3万円 / aprox. 176 EUR) |
| Más de 100.000.000 y hasta 500.000.000 JPY (1億円超 5億円以下) | 100.000 JPY (10万円 / aprox. 588 EUR) | 60.000 JPY (6万円 / aprox. 353 EUR) |
Compare estas cifras con lo que soporta una compraventa equivalente en España y verá la primera gran asimetría del sistema japonés: donde un comprador español paga decenas de miles de euros de ITP o de IVA más AJD, un comprador japonés paga por el documento algunas decenas de euros. El coste de transmitir un inmueble en Japón no está en la fiscalidad de la transmisión, sino en la comisión de intermediación y en el impuesto de registro.
En cambio, el contrato de préstamo (金銭消費貸借契約書, kinsen shōhi taishaku keiyakusho) que se firma con el banco no disfruta de la reducción. Se encuadra en los documentos del apartado 1-3 de la consulta Tax Answer n.º 7140 de la Agencia Nacional Tributaria de Japón (en japonés): si el importe financiado es superior a 10.000.000 y hasta 50.000.000 JPY, son 20.000 JPY (2万円, aprox. 118 EUR); si es superior a 50.000.000 y hasta 100.000.000 JPY, 60.000 JPY (6万円, aprox. 353 EUR). Conviene saber, además, que con contratación electrónica, al no existir un documento en papel, el criterio general es que no se devenga el impuesto de timbre. Lo explicamos en detalle en la práctica de la firma electrónica y la explicación de cuestiones relevantes por videoconferencia en la compraventa japonesa.
La comisión de intermediación es un «máximo», no una tarifa
El tope está en el artículo segundo del aviso ya citado: 5,5 % sobre la parte de hasta 2.000.000 JPY (200万円, aprox. 11.800 EUR), 4,4 % sobre la parte superior a 2.000.000 y hasta 4.000.000 JPY (400万円, aprox. 23.500 EUR), y 3,3 % sobre la parte que exceda de 4.000.000 JPY (importes con el equivalente al impuesto sobre el consumo incluido). La fórmula abreviada no es más que la suma simplificada de esos tres tramos y, como el aviso dice «hasta», estamos ante un máximo y no ante una tarifa fija.
Aquí hay una diferencia estructural con el mercado español que conviene subrayar: en España la comisión la paga por norma general el vendedor y se pacta libremente; en Japón la agencia puede cobrar a ambas partes dentro del tope legal, y cuando la misma agencia representa a comprador y vendedor a la vez (両手, ryōte, «las dos manos») cobra dos comisiones por una sola operación. Por eso el margen de negociación existe, pero debe valorarse junto con el volumen de servicio prestado. Hemos ordenado los criterios en el cálculo del máximo legal de la comisión en vivienda usada y la negociación del descuento.
El pago se reparte habitualmente en dos mitades, una a la firma del contrato y otra en la liquidación. Para un inmueble de 30.000.000 JPY, eso son 528.000 JPY (52,8万円, aprox. 3.110 EUR) el día de la firma. Sumando una señal de 1.500.000 JPY (150万円) y 10.000 JPY (1万円) de timbre, solo ese día se mueven algo más de 2.000.000 JPY (200万円, aprox. 11.800 EUR).
El dinero que hace falta en la entrega: registro y gastos del préstamo
El día de la entrega hay que atender los gastos de registro, los gastos del préstamo hipotecario, la prima del seguro de incendios, la liquidación prorrateada del impuesto sobre bienes inmuebles y otros tributos, y la parte proporcional de los gastos de comunidad. Ese es el día en que se desembolsa el préstamo.
Frente a la práctica española, donde todo confluye en la notaría, en Japón el acto de liquidación (決済, kessai) se celebra normalmente en una sucursal bancaria: se reúnen comprador, vendedor, agentes de ambas partes, el representante del banco y el shihō-shoshi, se comprueba la documentación, se ordena la transferencia y solo entonces el shihō-shoshi sale hacia el registro (法務局, hōmukyoku) a presentar la inscripción. No hay escritura pública ni fedatario notarial del contrato.
Gastos de registro = impuesto de registro + honorarios del shihō-shoshi
La base imponible del impuesto de registro no es el precio de venta, sino el valor catastral (固定資産税評価額, el valor asignado a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles, que suele situarse claramente por debajo del precio de mercado). Los tipos son los que recogen el Aviso sobre las medidas de reducción de los tipos del impuesto de registro (abril de 2026) de la Agencia Nacional Tributaria de Japón (en japonés) y las medidas especiales para viviendas del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón (en japonés).
| Tipo de inscripción | Tipo ordinario | Tras la reducción | Vigencia hasta |
|---|---|---|---|
| Transmisión de propiedad del suelo (compraventa) | 2,0 % | 1,5 % | 31 de marzo de 2029 |
| Inscripción inicial de propiedad de la edificación (obra nueva) | 0,4 % | 0,15 % | 31 de marzo de 2027 |
| Transmisión de propiedad de la edificación (segunda mano) | 2,0 % | 0,3 % | 31 de marzo de 2027 |
| Constitución de hipoteca | 0,4 % | 0,1 % | 31 de marzo de 2027 |
El 1,5 % del suelo se prorrogó tres años con la reforma fiscal del ejercicio 2026 y llega ahora hasta el 31 de marzo de 2029. En las consultas Tax Answer de la Agencia Nacional Tributaria puede quedar publicada todavía la fecha antigua, así que conviene verificar la prórroga en el aviso citado más arriba. Para obtener la reducción de la edificación y de la hipoteca hay que adjuntar a la solicitud de inscripción el certificado de vivienda (住宅用家屋証明書, jūtakuyō kaoku shōmeisho, expedido por el ayuntamiento y que acredita, entre otros requisitos, una superficie construida de 50 m² o más) e inscribir dentro del año siguiente a la construcción o a la adquisición. En segunda mano se exige además que la edificación sea posterior al 1 de enero de 1982 o que acredite el cumplimiento de la normativa sismorresistente. No se aplica de oficio.
Ese requisito de antigüedad merece un comentario para el lector extranjero: 1982 es la frontera del shin-taishin (新耐震, la nueva norma sismorresistente que entró en vigor en junio de 1981), y funciona en el mercado japonés como una línea divisoria que afecta a la fiscalidad, a la financiación y al precio de reventa. Al analizar un inmueble japonés, la fecha de licencia de obra es un dato tan relevante como la ubicación.
Los honorarios del shihō-shoshi cuentan con importes reales en la encuesta sobre retribuciones (realizada en marzo de 2024) de la 日本司法書士会連合会 (Federación Japonesa de Colegios de Shihō-shoshi) (en japonés). La inscripción de transmisión de propiedad por compraventa de una parcela y una edificación con un valor catastral conjunto de 10.000.000 JPY (1.000万円, aprox. 58.800 EUR) tiene un promedio de 56.678 JPY (aprox. 333 EUR), y la inscripción de hipoteca por un crédito de 10.000.000 JPY, un promedio de 42.699 JPY (aprox. 251 EUR). Son promedios de un supuesto modelo y varían, por ejemplo, si hay desplazamientos.
En los gastos del préstamo, elegir bien la modalidad mueve cientos de miles de yenes
- Comisión de apertura: modalidad de importe fijo (de 30.000 a algo más de 50.000 JPY, 3万〜5万円台, aprox. 176 a 294 EUR) o modalidad porcentual (importe financiado × 2,2 %). Con 30.000.000 JPY financiados, la modalidad porcentual son 660.000 JPY (66万円, aprox. 3.880 EUR).
- Comisión de garantía: puede pagarse de una vez al formalizar (modalidad externa, 外枠) o repercutirse en el tipo de interés con un recargo del orden del 0,2 % (modalidad interna, 内枠). El importe de la modalidad externa depende del plazo, así que conviene pedir una cifra concreta. Flat 35 no la exige.
- Seguro de vida colectivo del prestatario (団体信用生命保険, dantai shinyō seimei hoken): en la mayoría de los casos va incluido en el tipo de interés, y las coberturas por enfermedad se añaden como recargo de tipo. Es una pieza estructural del sistema japonés: al fallecer el prestatario, el seguro cancela la deuda, algo que en España se contrata aparte y de forma no siempre obligatoria.
- Impuesto de registro por la constitución de hipoteca: importe financiado × 0,1 %.
Seguro de incendios, liquidaciones prorrateadas y fondo inicial de obras
En un apartamento, el seguro cubre solo la parte privativa, de modo que la prima es más contenida que en una vivienda unifamiliar. Según el 損害保険料率算出機構 (Organización de Cálculo de Tarifas de Seguros Generales de Japón, GIROJ), la prima pura de referencia del seguro de incendios se elevó un 13,0 % de media nacional en la notificación de junio de 2023 (en japonés). La prima pura de referencia no es la prima final, pero la tendencia al alza conviene incorporarla al plan financiero. Detrás de esa subida está un factor típicamente japonés: la frecuencia creciente de tifones e inundaciones, que en las pólizas japonesas se tratan dentro del seguro de incendios y no como un ramo aparte.
El impuesto sobre bienes inmuebles se gira por el año completo a quien figure como propietario a 1 de enero, y cuando la entrega se produce a mitad de año la práctica comercial es que el comprador asuma la parte proporcional por días. Esta liquidación no es una obligación legal, y la fecha de inicio del cómputo varía según la región: en Kantō (área de Tokio) se toma el 1 de enero y en Kansai (área de Osaka y Kioto) el 1 de abril, así que con la misma fecha de entrega el importe cambia. Los malentendidos entre compradores que miran un inmueble de Kansai con criterios de Kantō ocurren de verdad, de modo que conviene leer el contrato. Los gastos de comunidad y el fondo de reserva para obras también se prorratean, y en obra nueva se añade el fondo inicial de reserva, de 200.000 a 800.000 JPY (20万〜80万円, aprox. 1.180 a 4.700 EUR).
Lo que le reclamarán después de mudarse: impuesto de adquisición y primer recibo del impuesto sobre bienes inmuebles
Con la entrega no terminan los pagos. El importe más difícil de anticipar es el impuesto de adquisición de inmuebles (不動産取得税, fudōsan shutokuzei), cuya liquidación llega cuando ya nadie la espera, meses después de la compra. El tipo estándar ordinario es del 4 %, pero para vivienda y suelo está reducido al 3 % (hasta el 31 de marzo de 2027). La base imponible es el valor que consta en el padrón catastral, y las reducciones son las siguientes (Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones de Japón, 総務省, y Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, 国土交通省):
- La vivienda de obra nueva deduce 12.000.000 JPY (1.200万円, aprox. 70.600 EUR) de la base imponible. La vivienda de segunda mano deduce hasta un máximo de 12.000.000 JPY según la fecha de construcción.
- El suelo residencial y los terrenos comerciales y similares comprimen a la mitad el valor que sirve de base imponible.
- En el suelo residencial se resta de la cuota el mayor de estos dos importes: 1.500.000 JPY (150万円, aprox. 8.800 EUR) o el valor del terreno correspondiente al doble de la superficie construida (con un límite de 200 m²), multiplicado por el tipo.
Superponiendo todas estas reducciones, en un apartamento de tamaño corriente no es raro que la cuota acabe siendo de 0 yenes. Ahora bien, en algunas prefecturas la reducción no se aplica si no se presenta la correspondiente declaración. Lo seguro es consultar en la oficina tributaria de la prefectura después de la adquisición. Los trámites están resumidos en las reducciones del impuesto de adquisición de inmuebles y el procedimiento de solicitud de devolución.
Para un comprador no residente, este punto es el que más disgustos causa: el impuesto es prefectural, la comunicación llega en japonés a la dirección registrada del inmueble, y el plazo para pedir la reducción o la devolución es limitado. Si compra desde el extranjero, designe desde el principio a un representante fiscal o a una gestora que reciba y tramite esa correspondencia. A diferencia de España, aquí no hay un notario que le advierta de la liquidación pendiente en el propio acto de compra.
Además, a partir del año siguiente a la entrega se le girarán a su nombre el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de planificación urbana (tipo estándar del 1,4 % y máximo del 0,3 %, respectivamente). En cuanto a la mudanza, el precio cambia mucho entre la temporada alta de marzo y abril, coincidiendo con el inicio del año fiscal y escolar japonés, y los meses tranquilos. Y una advertencia práctica: en la vivienda nueva es muy frecuente que las cortinas de la casa anterior no encajen en las ventanas, así que medir los huecos durante la visita ayuda a anticipar ese gasto. Las dimensiones de ventana japonesas rara vez coinciden con las europeas o latinoamericanas, de modo que el mobiliario textil traído desde fuera suele acabar siendo inservible.
Después de comprar, ¿cuánto se paga cada mes y cada año?
El gasto mensual no se agota en la cuota del préstamo. La carga real del hogar es «cuota + gastos de comunidad + fondo de reserva para obras + plaza de aparcamiento», y en obra nueva del área metropolitana de Tokio ronda algo menos de 200.000 JPY (aprox. 1.180 EUR) al mes.
Aquí aparece otra particularidad japonesa. En Japón, la cuota de comunidad se divide siempre en dos conceptos separados: el kanrihi (管理費, gastos corrientes de administración y mantenimiento) y el shūzen tsumitatekin (修繕積立金, aportación mensual a un fondo finalista para las grandes obras periódicas). No es una derrama que se aprueba cuando surge el problema: es un ahorro obligatorio y planificado a treinta años. Para quien viene de un mercado donde la derrama extraordinaria es la norma, este sistema resulta más previsible, pero exige leer con lupa si el fondo está bien dotado.
Valores reales del pago mensual total
Según la ya citada encuesta a usuarios de Flat 35 (ejercicio 2024), la cuota mensual prevista era de 159.500 JPY (aprox. 938 EUR) en el conjunto de Japón y de 172.500 JPY (aprox. 1.015 EUR) en el área metropolitana de Tokio para el apartamento de obra nueva (con una ratio de esfuerzo total del 22,2 % y del 23,1 %, respectivamente), y de 93.400 JPY (aprox. 549 EUR) y 101.200 JPY (aprox. 595 EUR) en segunda mano (19,7 % y 20,3 %).
A eso se suman los gastos de comunidad y el fondo de reserva. Según los Resultados de la Encuesta General sobre Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal del ejercicio 2023 del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón (en japonés), el promedio mensual por vivienda, descontada la parte financiada con los ingresos por aparcamiento, es de 11.503 JPY (aprox. 68 EUR) de gastos de comunidad y 13.054 JPY (aprox. 77 EUR) de fondo de reserva. Así, en obra nueva del área metropolitana de Tokio la cuenta es «172.500 JPY + 25.000 JPY = algo menos de 200.000 JPY al mes» (17,25万円＋2,5万円＝月20万円弱), y en segunda mano «101.000 JPY + 25.000 JPY = unos 126.000 JPY» (10,1万円＋2,5万円＝月12,6万円前後, aprox. 740 EUR). El desglose puede consultarse en los importes de referencia de los gastos de comunidad y su diferencia con el fondo de reserva para obras.
Compruebe antes de comprar si el fondo de reserva «no será demasiado barato»
Esta es la verificación de mayor impacto que puede hacer antes de comprar. Un edificio con un fondo de reserva por debajo del mercado no es una ganga: en muchos casos es simplemente una factura futura que se ha ido aplazando. Las Directrices sobre el fondo de reserva para obras en edificios en propiedad horizontal (revisión de junio de 2024) del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón (en japonés) contienen importes mensuales de referencia por metro cuadrado de superficie privativa.
| Número de plantas sobre rasante / superficie construida total | Horquilla que abarca dos tercios de los casos | Valor medio |
|---|---|---|
| Menos de 20 plantas y menos de 5.000 m² | 235 a 430 JPY/m² al mes (aprox. 1,38 a 2,53 EUR) | 335 JPY/m² al mes (aprox. 1,97 EUR) |
| Menos de 20 plantas y de 5.000 a menos de 10.000 m² | 170 a 320 JPY/m² al mes (aprox. 1,00 a 1,88 EUR) | 252 JPY/m² al mes (aprox. 1,48 EUR) |
| Menos de 20 plantas y de 10.000 a menos de 20.000 m² | 200 a 330 JPY/m² al mes (aprox. 1,18 a 1,94 EUR) | 271 JPY/m² al mes (aprox. 1,59 EUR) |
| Menos de 20 plantas y 20.000 m² o más | 190 a 325 JPY/m² al mes (aprox. 1,12 a 1,91 EUR) | 255 JPY/m² al mes (aprox. 1,50 EUR) |
| 20 plantas o más | 240 a 410 JPY/m² al mes (aprox. 1,41 a 2,41 EUR) | 338 JPY/m² al mes (aprox. 1,99 EUR) |
La comprobación tiene tres pasos. Primero, divida el fondo de reserva de la vivienda entre su superficie privativa para obtener el importe por metro cuadrado y compárelo con la fila que corresponda al número de plantas y a la superficie construida total. Si queda por debajo, pida el plan de obras a largo plazo (長期修繕計画書, chōki shūzen keikakusho) y el informe de investigación de cuestiones relevantes (重要事項調査報告書), y confirme si hay subidas previstas o derramas extraordinarias. Si el edificio tiene aparcamiento mecánico, añada el coste de reparación por plaza multiplicado por el número de plazas y dividido entre la superficie privativa total.
Por ejemplo, con 70 m² de superficie privativa y 6.000 JPY (aprox. 35 EUR) al mes, el importe unitario es de unos 86 JPY/m² (aprox. 0,51 EUR). En un edificio de menos de 20 plantas y menos de 5.000 m² de superficie construida, eso no llega ni a la mitad del límite inferior de 235 JPY/m². A ese nivel, lo más probable es que haya prevista una subida de más del doble o que el dinero no alcance para la gran obra de rehabilitación. Un fondo de reserva barato no es una compra ventajosa: es una factura diferida. Hemos ordenado los criterios de lectura en los importes de referencia del fondo de reserva y el riesgo de subida.
Para el inversor extranjero, esta verificación es probablemente el mejor uso de una hora de trabajo antes de comprar en Japón. En un mercado donde la calidad de la administración del edificio se refleja directamente en el precio de reventa, un plan de obras bien financiado protege el valor mejor que cualquier reforma interior.
En cómputo anual se producen además el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de planificación urbana, la renovación del seguro de incendios, las eventuales derramas de la gran obra de rehabilitación y las revisiones de la tarifa del aparcamiento. Si desea una mirada independiente sobre el estado de administración de un inmueble concreto, puede utilizar la consulta gratuita de INA&Associates.
Las reducciones que cambiaron en 2026 (reforma fiscal del ejercicio 2026)
Quien vaya a adquirir o a entrar a vivir en 2026 debe montar su plan financiero sobre la reforma fiscal del ejercicio 2026. A partir del resumen de esa reforma publicado por el Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, ordenamos aquí lo que afecta a los costes iniciales y al coste de tenencia.
Un apunte de contexto para el lector extranjero: en Japón la fiscalidad de la vivienda se revisa cada año mediante la reforma fiscal anual, y las medidas se aprueban con fechas de caducidad que después se van prorrogando. Por eso las tablas de cualquier artículo japonés sobre este tema llevan siempre una fecha límite al lado: no son regímenes permanentes.
La deducción por préstamo hipotecario se prorroga cinco años y se amplía en vivienda usada
El porcentaje de deducción se mantiene en el 0,7 % y la medida se prorroga cinco años. Entre paréntesis figura el límite aplicable a los hogares con hijos y asimilados (hogares con hijos menores de 19 años, o en los que uno de los cónyuges tiene menos de 40 años).
| Categoría de vivienda | Obra nueva y rehabilitación para reventa | Vivienda existente (segunda mano) |
|---|---|---|
| Vivienda certificada de alta durabilidad y vivienda baja en carbono | 45.000.000 JPY (4.500万円 / aprox. 264.700 EUR), o 50.000.000 JPY (5.000万円 / aprox. 294.100 EUR), × 13 años | 35.000.000 JPY (3.500万円 / aprox. 205.900 EUR), o 45.000.000 JPY (4.500万円 / aprox. 264.700 EUR), × 13 años |
| Vivienda de eficiencia energética nivel ZEH | 35.000.000 JPY (3.500万円 / aprox. 205.900 EUR), o 45.000.000 JPY (4.500万円 / aprox. 264.700 EUR), × 13 años | 35.000.000 JPY (3.500万円 / aprox. 205.900 EUR), o 45.000.000 JPY (4.500万円 / aprox. 264.700 EUR), × 13 años |
| Vivienda conforme a los estándares de eficiencia energética | 20.000.000 JPY (2.000万円 / aprox. 117.600 EUR), o 30.000.000 JPY (3.000万円 / aprox. 176.500 EUR), × 13 años (entradas a vivir de 2026 y 2027) | 20.000.000 JPY (2.000万円 / aprox. 117.600 EUR), o 30.000.000 JPY (3.000万円 / aprox. 176.500 EUR), × 13 años |
| Resto de viviendas | Fuera del ámbito de apoyo | 20.000.000 JPY (2.000万円 / aprox. 117.600 EUR) × 10 años |
El requisito de renta es de 20.000.000 JPY (2.000万円, aprox. 117.600 EUR) y el de superficie, de 40 m² o más (50 m² o más para quienes superan los 10.000.000 JPY, 1.000万円, de renta y para quienes usan los límites incrementados). La obra nueva conforme a los estándares de eficiencia energética queda, por regla general, fuera del régimen a partir de las entradas a vivir de 2028 (las que hubieran obtenido la licencia de obra antes de finales de 2027 y supuestos similares mantienen 20.000.000 JPY × 10 años). Y desde las entradas a vivir de 2028 en adelante, también quedan excluidas las viviendas de obra nueva situadas en las llamadas «zonas rojas» de riesgo de desastre.
Para quien esté valorando una vivienda usada, lo relevante es que el límite de la vivienda existente se amplía a 35.000.000 JPY (3.500万円), o 45.000.000 JPY (4.500万円) para hogares con hijos y asimilados, × 13 años. Es un cambio de peso, porque históricamente el sistema japonés de incentivos ha favorecido la obra nueva frente a la rehabilitación de lo existente, al contrario de lo que ocurre en buena parte de Europa. El primer año hay que presentar declaración de la renta, así que conviene revisar el procedimiento de declaración del primer año para la deducción por préstamo hipotecario.
La reducción del 50 % del impuesto sobre bienes inmuebles en obra nueva se prorroga hasta el 31 de marzo de 2031
La medida que reduce a la mitad el impuesto sobre bienes inmuebles de la vivienda de obra nueva (5 años en edificios ignífugos de altura media y alta, como los apartamentos, y 3 años en vivienda unifamiliar) se prorrogó cinco años, hasta el 31 de marzo de 2031. El umbral mínimo de superficie se flexibiliza además de 50 m² a 40 m² con carácter general, y al mismo tiempo quedan excluidas las viviendas situadas en determinadas zonas de riesgo. Según las estimaciones del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, en una vivienda de 25.000.000 JPY (2.500万円, aprox. 147.100 EUR) el ahorro es de unos 270.000 JPY (約27万円, aprox. 1.590 EUR) en tres años (182.000 JPY al año, 18,2万円, aprox. 1.070 EUR, sin la medida; 91.000 JPY al año, 9,1万円, aprox. 535 EUR, con ella). A veces se lee que «la obra nueva paga la mitad durante cinco años», pero en vivienda unifamiliar son 3 años y en apartamento, 5.
Plazos del impuesto de registro, del impuesto de adquisición y de la donación exenta
- Inscripción de transmisión de propiedad del suelo al 1,5 %: hasta el 31 de marzo de 2029 (prorrogado tres años).
- Reducción del impuesto de registro para viviendas, tipo del 3 % del impuesto de adquisición de inmuebles y deducción de 12.000.000 JPY (1.200万円, aprox. 70.600 EUR): hasta el 31 de marzo de 2027.
En cuanto a la ayuda económica de los padres, el régimen de exención de la donación de fondos para la adquisición de vivienda cubre las donaciones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2026. Según la consulta Tax Answer n.º 4508 de la Agencia Nacional Tributaria de Japón, el límite es de 10.000.000 JPY (1.000万円, aprox. 58.800 EUR) para viviendas de alta eficiencia energética y asimiladas, y de 5.000.000 JPY (500万円, aprox. 29.400 EUR) para el resto. El donatario debe tener 18 años o más a 1 de enero del año de la donación y una renta total no superior a 20.000.000 JPY (2.000万円). Hay dos advertencias. La primera: aunque el impuesto sobre donaciones resulte de 0 yenes, hay que presentar declaración. La segunda: el destino está limitado a la contraprestación de la adquisición de vivienda y no puede usarse para mobiliario, electrodomésticos ni para amortizar el préstamo.
Esta transferencia intergeneracional exenta es una pieza muy japonesa de la política de vivienda: el objetivo declarado es movilizar el ahorro acumulado por la generación mayor hacia el consumo de vivienda de la generación joven. Compradores con familia en Japón deberían al menos verificar si encajan, porque la ventana temporal se renueva por tramos y no está garantizada más allá de la fecha vigente.
Cinco medidas prácticas para contener los costes iniciales
Los costes iniciales se dividen entre los que se pueden recortar y los que no. Enumeramos cinco en los que el criterio de decisión está claro. Observe que ninguna de ellas consiste en «negociar el precio»: en Japón, el margen está en la estructura del contrato y en los trámites, no en el regateo.
- Firmar la compraventa en formato electrónico: en un inmueble de 30.000.000 JPY (3.000万円), la diferencia es de 10.000 JPY (1万円) del contrato de compraventa más 20.000 JPY (2万円) del contrato de préstamo, es decir, 30.000 JPY (3万円, aprox. 176 EUR) en total. Conviene preguntar si la operación admite firma electrónica ya en la fase de estudio previo de la hipoteca. Para un comprador que reside fuera de Japón, esta opción tiene además un valor logístico evidente.
- Comparar en importes reales la modalidad de comisión de apertura y la de comisión de garantía: la modalidad porcentual del 2,2 % es tanto más desfavorable cuanto mayor es el importe financiado; con 56.000.000 JPY (5.600万円, aprox. 329.400 EUR) son 1.230.000 JPY (123万円, aprox. 7.240 EUR). La comisión de garantía en modalidad externa puede dar derecho a la devolución de la parte no consumida si se amortiza anticipadamente. Pida que le calculen el coste total con el supuesto «plazo de X años con amortización anticipada».
- Recordar que la comisión de intermediación es un máximo y no una tarifa: el aviso ministerial dice «hasta». Ahora bien, la negociación va indisolublemente unida al volumen de servicio. La comisión «gratuita» responde a una estructura en la que la agencia cobra del lado vendedor, así que conviene mirar de quién recibe su retribución la empresa antes de decidir.
- Ajustar la cobertura del seguro de incendios y valorar la contratación a largo plazo: si la planta tiene un riesgo bajo de inundación, la prima baja. Pero recortar en exceso deja el seguro inservible cuando hace falta. Decida mirando el mapa de riesgos (ハザードマップ, hazādo mappu, los mapas municipales de amenaza por inundación, tsunami y deslizamiento) y la planta del inmueble.
- Tener presente que las reducciones no se aplican si no se solicitan: el impuesto de registro exige el certificado de vivienda, el impuesto de adquisición de inmuebles exige la declaración ante la prefectura, y la deducción por préstamo hipotecario exige la declaración de la renta del primer año. Antes de la liquidación conviene aclarar «qué reducción, quién la tramita y cuándo».
Opciones realistas cuando no se pueden pagar los costes iniciales
Existe la posibilidad de financiar los gastos, pero tiene efectos secundarios, de modo que antes de «pedir prestado» recomendamos «revisar el plan».
El tipo de interés del préstamo de gastos (諸費用ローン, shohiyō rōn) es más alto que el del préstamo hipotecario. El problema no es solo que aumente el total a devolver. Como se financia por encima del precio del inmueble, justo después de la compra es fácil quedar en una situación en la que la deuda viva supera el precio de venta, y si un traslado laboral o la pérdida del empleo obligan a vender, no se puede cancelar el saldo pendiente y además cuesta pasar el estudio de una subrogación.
Se lo digo con franqueza: antes que endeudarme también por los gastos y comprar con prisa, prefiero dedicar entre seis meses y un año a engordar la posición de efectivo, porque al final queda más en la mano. No crear, en el mismo instante de la compra, una situación en la que no se puede vender es la mejor defensa patrimonial que existe.
La ayuda económica de familiares se apoya en la exención de la donación ya comentada, vigente hasta el 31 de diciembre de 2026. Si se articula como préstamo, hay que formalizar un contrato de préstamo y conservar el registro de las devoluciones. Un movimiento de fondos sin contrato ni historial de amortización puede ser calificado como donación a efectos fiscales. La Agencia Nacional Tributaria japonesa es particularmente estricta con los llamados «préstamos familiares» que nunca se devuelven, y el ajuste llega años después.
Negociar una señal más baja aligera la carga del día de la firma, pero coloca también al vendedor en posición de desistir asumiendo menos coste. Más eficaz que eso es revisar el presupuesto. La ratio de esfuerzo total de los usuarios de Flat 35 es del 22,2 % en apartamento de obra nueva (23,1 % en el área metropolitana de Tokio) y del 19,7 % en segunda mano (20,3 %). Un plan que supere ampliamente esas cifras es, antes que un problema de costes iniciales, una señal de que el propio plan de amortización no se sostiene.
Lo que hay que evitar es cubrir la señal con un crédito al consumo o un préstamo personal. En el estudio de la hipoteca se consulta el historial crediticio personal, y un endeudamiento inmediatamente anterior juega en contra tanto en la ratio de esfuerzo como en la valoración de solvencia.
Los costes iniciales de la «inversión en apartamentos» son otra cosa
Hasta aquí hemos partido de que se compra la vivienda en la que se va a residir. En el inmueble de inversión el régimen es distinto y no se puede calcular con los mismos números. Las diferencias son tres.
- Cambia el préstamo: no se puede usar el préstamo hipotecario de vivienda, sino un préstamo de inversión inmobiliaria, con tipos de interés en niveles más altos.
- No se pueden usar las reducciones: la deducción por préstamo hipotecario, la reducción del impuesto de registro para viviendas y la deducción de vivienda en el impuesto de adquisición de inmuebles exigen destino a residencia propia, de modo que en principio no resultan aplicables.
- El porcentaje de gastos es más alto: como el impuesto de registro se aplica al tipo ordinario, es fácil que los gastos se sitúen en torno al 7 a 10 % del precio del inmueble.
Esta distinción es especialmente relevante para el inversor extranjero, porque buena parte del contenido japonés que circula en internet sobre «costes de comprar en Japón» está escrito pensando en la vivienda habitual y no advierte de que casi todas las ventajas fiscales desaparecen en cuanto el destino es el alquiler. Los detalles están en los costes iniciales y los costes recurrentes de la explotación de apartamentos en alquiler, y para el producto de inversión de segunda mano, en la panorámica completa de los gastos al comprar un apartamento usado.
Diez comprobaciones antes de firmar
Hemos resumido todo lo anterior en una lista de preguntas para la agencia inmobiliaria y para la entidad financiera.
- ¿Ha recibido el presupuesto de gastos desglosado por partidas (y no como un «todo incluido» sin detalle)?
- El importe de la señal. Si el vendedor es un agente inmobiliario profesional, ¿se adoptan medidas de garantía?
- ¿El impuesto de timbre está calculado con la tarifa reducida? ¿Se puede optar por la firma electrónica?
- La base de cálculo de la comisión de intermediación y su calendario de pago. Si el precio es de 8.000.000 JPY (800万円) o menos, ¿se aplica la excepción de las viviendas vacías de bajo valor y similares?
- En el presupuesto de registro, ¿aparecen separados el impuesto de registro y los honorarios del shihō-shoshi?
- La comisión de apertura, ¿es de importe fijo o porcentual? La comisión de garantía, ¿es de modalidad externa o interna? ¿Ha comparado por coste total?
- El alcance de la cobertura del seguro de incendios (¿necesita la garantía de inundación?) y la duración del contrato.
- La fecha de inicio del cómputo para la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles y demás, ¿es el 1 de enero o el 1 de abril?
- El importe por metro cuadrado del fondo de reserva para obras, ¿entra en la horquilla de las directrices? ¿Ha visto el plan de obras a largo plazo y el informe de investigación de cuestiones relevantes?
- En obra nueva, ¿a cuánto asciende el fondo inicial de reserva? En segunda mano, ¿cuándo fue la última gran obra de rehabilitación y cuándo está prevista la siguiente?
Los puntos 9 y 10 son los que deciden el gasto futuro. Si duda sobre cómo interpretarlos, puede consultarnos sin compromiso en INA&Associates.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Cuánto cuestan los gastos de un apartamento usado de 10.000.000 JPY?
R. La referencia es de unos 850.000 a 1.000.000 JPY (約85〜100万円, aprox. 5.000 a 5.900 EUR), es decir, del 8,5 al 10 % del precio, un porcentaje más alto que en los tramos superiores. El desglose es: comisión de intermediación 396.000 JPY (39,6万円, aprox. 2.330 EUR), gastos de registro unos 160.000 JPY (約16万円, aprox. 940 EUR), gastos del préstamo hipotecario unos 190.000 JPY (約19万円, aprox. 1.120 EUR), impuesto de timbre 5.000 JPY (5.000円, aprox. 29 EUR), más el seguro de incendios y las liquidaciones prorrateadas.
P2. ¿Y en un apartamento usado de 70.000.000 JPY?
R. La referencia es de unos 4.300.000 a 4.600.000 JPY (約430〜460万円, aprox. 25.300 a 27.100 EUR), en torno al 6,1 a 6,6 % del precio. Las partidas principales son: comisión de intermediación 2.376.000 JPY (237,6万円, aprox. 13.980 EUR), gastos del préstamo unos 1.290.000 JPY (約129万円, aprox. 7.590 EUR, comisión de apertura en modalidad porcentual del 2,2 % más el impuesto de timbre), gastos de registro unos 490.000 JPY (約49万円, aprox. 2.880 EUR) e impuesto de timbre 30.000 JPY (3万円, aprox. 176 EUR). La parte financiada que exceda del límite de la deducción queda fuera del beneficio fiscal.
P3. Después de comprar, ¿cuánto se paga al mes?
R. En apartamento de obra nueva del área metropolitana de Tokio, el promedio es algo menos de 200.000 JPY (aprox. 1.180 EUR) al mes. Resulta de sumar a la cuota prevista de 172.500 JPY (aprox. 1.015 EUR) de la encuesta a usuarios de Flat 35 (ejercicio 2024) los 11.503 JPY (aprox. 68 EUR) de gastos de comunidad y los 13.054 JPY (aprox. 77 EUR) de fondo de reserva para obras. En segunda mano, unos 126.000 JPY (12,6万円, aprox. 740 EUR) al mes.
P4. ¿Se puede comprar un apartamento sin entrada?
R. El sistema lo permite, pero no es la situación estándar. En la encuesta a usuarios de Flat 35, los fondos propios de los compradores de apartamento de obra nueva fueron el 23,9 % del precio de adquisición (27,9 % en el área metropolitana de Tokio) y el 17,3 % en segunda mano. Sin entrada, la amortización pesa más y, al vender, la deuda viva supera al precio.
P5. ¿Se pueden incorporar los costes iniciales al préstamo?
R. Hay entidades que permiten incorporarlos como préstamo de gastos. Ahora bien, el tipo de interés es más alto que el del préstamo hipotecario y aumenta el total a devolver. Como se financia por encima del precio del inmueble, justo después de comprar es fácil que la deuda viva supere el precio de venta, y también cuesta más pasar el estudio de una subrogación.
P6. ¿Por qué los gastos de la vivienda usada son más altos que los de la obra nueva?
R. Porque se añade la comisión de intermediación. En segunda mano interviene una agencia, de modo que se paga en torno al 3,3 % del precio (impuestos incluidos), mientras que en obra nueva lo habitual es comprar directamente al promotor vendedor y esa partida no se devenga. A cambio, la obra nueva incorpora un fondo inicial de reserva para obras de 200.000 a 800.000 JPY (20万〜80万円, aprox. 1.180 a 4.700 EUR).
Los costes iniciales de comprar un apartamento en Japón no se pueden juzgar solo con un porcentaje sobre el precio. Use la simulación por tramos y la lista de comprobación de este artículo para anotar, línea a línea del presupuesto, «qué gasto es este, cuándo vence y si hay que pagarlo en efectivo». Cuando llegue a ese nivel de orden, el plan financiero dejará de tambalearse.
Fuentes y documentación de referencia
- Agencia Nacional Tributaria de Japón, 国税庁: n.º 7108, reducción del impuesto de timbre en los contratos de transmisión de inmuebles (en japonés)
- Agencia Nacional Tributaria de Japón, 国税庁: n.º 7140, tabla de importes del impuesto de timbre (en japonés)
- Agencia Nacional Tributaria de Japón, 国税庁: aviso sobre las medidas de reducción de los tipos del impuesto de registro en la compraventa de suelo y en la inscripción inicial de propiedad de viviendas (abril de 2026) (en japonés)
- Agencia Nacional Tributaria de Japón, 国税庁: n.º 4508, exención del impuesto sobre donaciones de fondos para la adquisición de vivienda (en japonés)
- Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, 国土交通省: resumen de la reforma fiscal del ejercicio 2026 (en japonés)
- Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, 国土交通省: medidas especiales del impuesto de registro para viviendas (en japonés)
- Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, 国土交通省: deducción por préstamo hipotecario para vivienda (en japonés)
- Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, 国土交通省: medidas especiales del impuesto de adquisición de inmuebles (en japonés)
- Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, 国土交通省: importe de la retribución que pueden percibir los agentes inmobiliarios (aviso) (en japonés)
- Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, 国土交通省: resultados de la Encuesta General sobre Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal del ejercicio 2023 (en japonés)
- Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, 国土交通省: directrices sobre el fondo de reserva para obras en edificios en propiedad horizontal (en japonés)
- Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones de Japón, 総務省: sistema tributario local, impuesto de adquisición de inmuebles (en japonés)
- e-Gov, buscador de legislación japonesa: Ley de Transacciones de Terrenos y Edificaciones, 宅地建物取引業法 (en japonés)
- Japan Housing Finance Agency, 住宅金融支援機構: encuesta a usuarios de Flat 35 del ejercicio 2024 (en japonés)
- REINS del Japón Oriental, 東日本レインズ: Market Watch mensual de junio de 2026 (en japonés)
- Federación Japonesa de Colegios de Shihō-shoshi, 日本司法書士会連合会: encuesta sobre retribuciones (en japonés)
- Organización de Cálculo de Tarifas de Seguros Generales de Japón, 損害保険料率算出機構: revisión de la prima pura de referencia del seguro de incendios (en japonés)
