Die Entscheidung zwischen Mieten und Eigentum darf nicht nur am „heutigen Leben“ ausgerichtet werden, sondern muss die gesamte „künftige Lebensplanung“ einschließen. Beide Wege haben Vor- und Nachteile, deshalb ist es entscheidend, sie mit dem eigenen Lebensstil und den langfristigen Zielen abzugleichen. Für Leserinnen und Leser aus dem DACH-Raum ist dabei ein Punkt vorab wichtig: In Deutschland, Österreich und der Schweiz ist Mieten kulturell und rechtlich ein vollwertiger Dauerzustand – in Deutschland wohnt rund die Hälfte der Haushalte zur Miete, ein europäischer Extremwert. In Japan hingegen gilt Wohneigentum traditionell als Zeichen einer abgeschlossenen Lebensplanung, weshalb die folgende Abwägung dort eine etwas andere Gewichtung erhält.
Was sind die Vor- und Nachteile des Mietens?
Vorteile des Mietens
Die wichtigsten Vorteile des Mietens sind die folgenden.
- Unkomplizierter Umzug (leichter anpassbar an Versetzung im Beruf oder veränderte Familienstruktur)
- Keine Belastung durch Tilgung eines Immobiliendarlehens und dadurch ein geringeres Risiko einer finanziellen Schieflage
- Defekte an der Ausstattung und Reparaturen am Gebäude übernimmt die Eigentümerseite
- Grundsteuer und die bei Eigentumswohnungen übliche Verwaltungsgebühr (kanri-hi, 管理費, monatliche Umlage für Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage) müssen nicht selbst getragen werden
Nachteile des Mietens
Auf der anderen Seite hat das Mieten die folgenden Nachteile.
- Große, familientaugliche Wohnungen sind tendenziell seltener im Angebot
- Umbauten und DIY-Maßnahmen sind stark eingeschränkt
- Solange man wohnen bleibt, muss die Miete dauerhaft weitergezahlt werden
- Wird das Einkommen im Alter allein auf die Rente reduziert, besteht das Risiko, dass man die Bonitätsprüfung nicht besteht und nur noch eine begrenzte Zahl an Wohnungen mieten kann
Gerade der letzte Punkt trennt den japanischen vom deutschsprachigen Wohnungsmarkt spürbar. In Japan werden Mietverträge klassisch befristet abgeschlossen und müssen regelmäßig verlängert werden; bei jeder Verlängerung prüft die Vermieterseite erneut Einkommen und Bürgen. Wer im Alter nur Rente bezieht oder keinen Bürgen (hoshōnin, 保証人, eine private Person, die für die Mietschulden haftet) mehr stellen kann, wird häufig abgewiesen. Im DACH-Raum wirkt das befremdlich: Der unbefristete Mietvertrag ist dort der Normalfall, das Mietrecht schützt Bestandsmieter stark, und eine Kündigung wegen Alters oder eines Wechsels von Erwerbseinkommen auf Rente ist rechtlich kaum möglich. Was in Deutschland die Bürgschaft ersetzt, ist meist eine Mietkaution von bis zu drei Kaltmieten – nicht die dauerhafte Haftung einer Privatperson.
Was sind die Vor- und Nachteile von Wohneigentum?
Vorteile von Wohneigentum
Die wichtigsten Vorteile von Wohneigentum sind die folgenden.
- Viele Objekte weisen eine hohe Erdbebensicherheit und Energieeffizienz auf, sodass man langfristig beruhigt wohnen kann
- Umbauten und Neuerrichtung sind frei möglich, sodass sich das ideale Wohnumfeld verwirklichen lässt
- Nach vollständiger Tilgung des Immobiliendarlehens sinken die Wohnkosten deutlich
- Die Immobilie lässt sich als Vermögenswert nutzen; über eine Umkehrhypothek (reverse mortgage, ein Kredit gegen das selbstbewohnte Eigenheim mit Rückzahlung erst nach dem Tod oder Auszug) oder durch Verkauf lässt sich Kapital für das Alter sichern
Ein Aspekt, der deutschsprachige Leser überraschen dürfte, ist die Betonung der Erdbebensicherheit (taishin-sei, 耐震性). In Japan ist sie ein zentrales, gesetzlich geregeltes Qualitätsmerkmal und trennt Objekte vor und nach der Baunormenreform von 1981 wertmäßig deutlich – ein Kriterium, das im DACH-Markt praktisch keine Rolle spielt und dort durch Themen wie Denkmalschutz oder energetische Sanierungspflicht ersetzt wird. Auch die Umkehrhypothek ist im deutschsprachigen Raum bislang ein Nischenprodukt, während sie in Japan angesichts der stark alternden Gesellschaft als Baustein der Altersvorsorge aktiv diskutiert wird.
Nachteile von Wohneigentum
Wohneigentum hat die folgenden Nachteile.
- Ein Wohnungswechsel kostet Zeit und Geld (die Hürde für einen Umzug ist höher als beim Mieten)
- Anzahlung und Nebenkosten beim Kauf bedeuten eine hohe Anfangsinvestition
- Reparaturkosten etwa für defekte Ausstattung oder verwitterte Außenwände sind vollständig selbst zu tragen
Sollte man künftig eher Miete oder Eigentum wählen?
Bei Eigentum ist die Wahl einer werthaltigen Lage der Schlüssel
Der langfristige Vorteil von Wohneigentum hängt stark davon ab, ob der Vermögenswert erhalten bleibt oder steigt. Bei einem Objekt in einer Gegend, in der der Wert kaum sinkt, lässt sich im Alter eine Umkehrhypothek nutzen oder durch Verkauf ein Gewinn erzielen. Wichtig ist, das Zukunftspotenzial der Lage sorgfältig zu bewerten, bevor man die Kaufentscheidung trifft. Für DACH-Investoren ist hier ein Kontrast bedeutsam: Während in Teilen Deutschlands und der Schweiz von langfristig stabilen oder steigenden Preisen ausgegangen wird, sind in Japan außerhalb weniger Ballungsräume sinkende Werte und der demografische Rückgang die Grundannahme – die Lagewahl ist deshalb kein Feinschliff, sondern die eigentliche Investitionsentscheidung.
Die Risiken des Mietwohnens im Alter verstehen
Auch wer im Erwerbsleben bequem zur Miete wohnt, trägt im Alter ein Risiko: Kann kein Bürge mehr gestellt werden, wird die Vertragsverlängerung schwierig. Selbst wenn man nach dem Ruhestand noch über den Erwerb von Wohneigentum nachdenkt, kann die Altersgrenze der Darlehensprüfung (in Japan liegt das Alter bei vollständiger Tilgung häufig bei höchstens 80 Jahren) zur Hürde werden. Wer die Absicht hat, Eigentum zu erwerben, sollte den Plan frühzeitig fassen und umsetzen. Deutschsprachige Leser sollten beachten, dass genau dieses „Verlängerungsrisiko“ im DACH-Raum kaum existiert: Da unbefristete Verträge und ein starkes Mietrecht die Regel sind, ist das Wohnen zur Miete bis ins hohe Alter dort deutlich sicherer – ein struktureller Unterschied, der die japanische Dringlichkeit, rechtzeitig Eigentum zu bilden, erst erklärt.
Wer die Wohnform mit einer übergreifenden Vermögensstrategie für Immobilien verbinden möchte, findet in Die 4 eisernen Regeln, um bei Immobilien nicht zu teuer zu kaufen eine gute Orientierung. Und wer die Perspektive einer vermietenden Eigentümerseite einnehmen will, sollte auch Wie man die richtige Hausverwaltung auswählt im Blick behalten.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Sind die Lebenszeitkosten bei Eigentum niedriger als bei Miete?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Es hängt von vielen Variablen ab, etwa dem Zinssatz des Immobiliendarlehens, den Instandhaltungskosten des Objekts und dem Vermögenswert beim späteren Verkauf. Wir empfehlen, eine individuelle Simulation der Lebensplanung durchzuführen.
F. Gibt es Vorkehrungen, um im Alter dauerhaft zur Miete wohnen zu können?
Eine Option ist die Nutzung von seniorengerechten Wohnformen wie „betreuten Seniorenmietwohnungen mit Serviceleistungen“ (sākōjū, サービス付き高齢者向け住宅, ein Wohnangebot mit Betreuungs- und Assistenzdiensten, vergleichbar mit dem betreuten Wohnen im DACH-Raum) oder „Mietwohnungen für Seniorinnen und Senioren“. Zudem trägt es zur Sicherung der Wohnsituation im Alter bei, wenn man bereits im Erwerbsleben Ersparnisse und Vermögensbildung vorantreibt.
F. Bis zu welchem Alter sollte man Wohneigentum erwerben?
Nimmt man ein Immobiliendarlehen auf, liegt der Zeitpunkt der vollständigen Tilgung bei einem Kauf bis etwa 35 bis 45 Jahren allgemein rund um das 70. Lebensjahr, was zur Senkung der Wohnkosten im Alter beiträgt. Der optimale Zeitpunkt unterscheidet sich jedoch je nach Einkommens- und Sparsituation.
F. Sind beruflich häufig Versetzte mit Miete besser bedient?
Das hängt von der Häufigkeit der Versetzungen und den betroffenen Regionen ab. Die eigene Wohnung während der Versetzung zu vermieten und selbst anderswo zur Miete zu wohnen, kann gegen die im Darlehensvertrag festgelegte „Selbstnutzungsauflage“ verstoßen und ist ohne vorherige Zustimmung des Kreditinstituts grundsätzlich nicht zulässig. Bitte entscheiden Sie erst, nachdem Sie Optionen wie einen alleinigen Umzug aus beruflichen Gründen oder eine Vermietung als Kapitalanlage abgewogen haben.
