Este é um artigo que explica o empréstimo hipotecário para a compra de uma casa no Japão, onde você ou seus parentes moram. Com os empréstimos à habitação japoneses, a taxa de juro aplicável é calculada subtraindo o montante da redução de acordo com os termos do contrato da taxa de juro padrão apresentada na loja, pelo que não é possível comparar as condições de reembolso apenas olhando para o baixo número anunciado. Ao contrário da visão comum no exterior de “comparar as próprias taxas de juros exibidas”, é necessário verificar a taxa básica de juros, o valor da redução e as condições após o final do período como um conjunto. Além disso, os empréstimos hipotecários residenciais no Japão não podem, em princípio, ser utilizados para propriedades de investimento, e a triagem e as características do produto são diferentes do financiamento para propriedades de rendimento.
O que é taxa de juros preferencial? Dois tipos de estruturas de crédito à habitação e critérios de refinanciamento
Mesmo que você veja 0,○% ao ano'' oumáximo ▲○% ao ano'' em um guia de empréstimo hipotecário, você não pode decidir sobre um plano de reembolso com base apenas nesses números. Se você não verificar a partir de qual taxa básica, quando e em que condições a taxa de juros aplicável, que parece baixa, será reduzida, você poderá acabar com um valor de reembolso diferente do esperado após o término do período fixo ou no momento do refinanciamento.
A taxa de juro preferencial é o montante da redução que é deduzido da taxa de juro base do empréstimo à habitação. Neste artigo, explicaremos a diferença entre o tratamento preferencial de longo prazo e o tratamento preferencial de período inicial, como ler a tabela de comparação e a ordem em que as decisões de refinanciamento devem ser tomadas. Regra geral, os empréstimos hipotecários residenciais não podem ser utilizados para investimento imobiliário. Quando se trata de financiar imóveis de renda, é preciso considerar a qualidade do produto e a triagem separadamente.
O que é taxa de juros preferencial?
Taxa de juros preferencial refere-se ao valor da redução que é deduzido da taxa de juros padrão (indicada taxa de juros de balcão) indicada por uma instituição financeira de acordo com os termos do contrato. Por exemplo, se a taxa básica de juros for 3,125% ao ano e a taxa preferencial for -2,18% ao ano, a taxa de juros aplicável será de 0,945% ao ano. As baixas taxas de juros que você vê nos anúncios geralmente são a taxa de juros aplicável, e não a taxa básica de juros em si.
A gama de benefícios preferenciais pode variar dependendo do seu local de trabalho, propriedade, fundos próprios, período do empréstimo, seguro de vida prestamista em grupo, transações com instituições financeiras, etc. Você pode não conseguir receber o "tratamento preferencial máximo" mesmo nas suas próprias condições, portanto, verifique separadamente as condições apresentadas após o exame preliminar e as condições do contrato formal de empréstimo.
No exemplo do Banco Mitsubishi UFJ de julho de 2026, a taxa de juros variável “Curso de tratamento sempre preferencial” é de 0,945% ao ano, a taxa de juros do balcão é de 3,125% ao ano e a redução é de 2,18% ao ano. Este é um exemplo de uma instituição financeira e de certas condições, e o nível da taxa de juros e a faixa de tratamento preferencial mudarão a cada mês, produto e triagem.
Diferença entre tratamento preferencial de período completo e tratamento preferencial de período inicial
É mais fácil organizar o sistema de tratamento preferencial dividindo-o em duas partes principais.
Tratamento preferencial durante todo o período
O método de tratamento preferencial para todo o período aplica o mesmo valor de redução até que o empréstimo seja quitado integralmente. São frequentemente utilizados com taxas de juro variáveis, e se a taxa de juro base for revista, a taxa de juro aplicável mudará, mas o intervalo preferencial de “quantos pontos percentuais serão deduzidos da taxa base” continua a ser a condição no momento da contratação.
É adequado para pessoas que podem garantir fundos e, ao mesmo tempo, manter o valor do reembolso inicial baixo e, ao mesmo tempo, assumir que as taxas de juros poderão subir no futuro. Não é apenas a taxa de juros atual que você deve observar. Calcule como o valor e o saldo do seu reembolso mensal mudarão se a taxa básica de juros aumentar em 0,5% ou 1,0%.
Tipo de tratamento preferencial no período inicial
O tipo de tratamento preferencial do período inicial é a ideia de que a faixa de tratamento preferencial é aumentada apenas durante o período inicial, como um período fixo de 3 ou 10 anos. Durante o período fixo, o valor do reembolso pode ser facilmente lido, mas após o término do período, existem alguns produtos em que é aplicada uma faixa preferencial menor à taxa básica de juros naquele momento.
Por exemplo, no caso de um contrato fixo de 10 anos com o Banco da Mitsubishi UFJ a partir de julho de 2026, a taxa de juros inicial aplicável é de 3,35% ao ano. Na mesma página, o valor da redução após o término do período fixo é diferente da condição inicial. Ao pedir um empréstimo, você precisa verificar não apenas a taxa de juros de 10 anos, mas também em quais critérios a taxa de juros será baseada no 11º ano e qual percentual de tratamento preferencial estará disponível.
| Itens de comparação | Tratamento preferencial durante todo o período | Tratamento preferencial no período inicial |
|---|---|---|
| Gama de tratamento preferencial | Em princípio, o mesmo intervalo até ao reembolso integral | É grande durante o período inicial e pode ser reduzido posteriormente |
| Principais situações de seleção | Quer escolher uma taxa de juros variável e manter a faixa de tratamento preferencial | Quer ter um valor de reembolso fixo por um determinado período e ter uma perspectiva fixa |
| Pontos a serem observados | Se a taxa de juro base aumentar, a taxa de juro aplicável também aumentará | A taxa de juros e a faixa de tratamento preferencial serão alteradas após o término do período fixo |
| Materiais de confirmação | Regras de revisão das taxas de juro, cálculo experimental do montante do reembolso | Faixa de tratamento preferencial após rescisão inicial, tipos de taxas de juros selecionáveis |
Ao comparar taxas de juros, não decida com base apenas na “taxa de juros aplicável”
Quando lhe é oferecida uma taxa de juros baixa, você fica tentado a comparar apenas o valor do reembolso mensal. No entanto, o encargo total não pode ser comparado a menos que inclua o montante do empréstimo, o prazo restante, as taxas do empréstimo, as taxas de garantia, a garantia de crédito do grupo e as condições de reembolso antecipado.
Um empréstimo a prazo fixo é caracterizado pela capacidade de fixar o valor do reembolso sem ser afetado por aumentos nas taxas de juros. De acordo com o Flat 35 de julho de 2026 publicado pela Japan Housing Finance Agency, a taxa de juros mais comum para empréstimos com prazo de empréstimo de 21 a 35 anos e taxa de empréstimo de 90% ou menos é de 3,140% ao ano. Mesmo que pareça superior a uma taxa de juro variável, se acha que vale a pena fixar os seus pagamentos futuros depende da capacidade financeira do seu agregado familiar e do período de detenção.
Ao comparar, organize pelo menos os quatro itens a seguir com base nas mesmas suposições.
- Saldo do empréstimo e período de reembolso restante
- Quando a atual taxa de juros aplicável e a faixa de tratamento preferencial serão alteradas
- Despesas diversas, como taxas de empréstimo, taxas de registro, impostos de selo, taxas de escrivão judicial, etc.
- Detalhes garantidos de crédito do grupo, taxas de reembolso antecipado e regras para revisão do valor do reembolso
Você não pode simplesmente dizer: “Vou refinanciar porque a diferença na taxa de juros é de 0,3% ao ano”. Se o saldo for pequeno, o prazo restante for curto ou as taxas forem altas, o custo pode exceder o valor da redução de juros.
Três momentos para considerar o refinanciamento
O refinanciamento não é apenas um procedimento quando você deseja alterar sua faixa de tratamento preferencial atual. Esta é uma oportunidade para revisar seu plano de reembolso.
Antes do término do período fixo
Para o tipo preferencial de período inicial, a primeira oportunidade de comparação é quando você confirma a taxa de juros e a faixa preferencial após o término do período fixo. Se você esperar até pouco antes do prazo final, poderá não ter tempo suficiente para concluir os procedimentos e revisar. Será mais fácil tomar uma decisão calculando os termos da sua instituição financeira atual e os termos de outro banco com o mesmo período de reembolso com cerca de 6 meses de antecedência.
Antes das finanças domésticas e dos estilos de trabalho mudarem
As condições de rastreio e a capacidade de reembolso mudarão antes e depois de mudar de emprego, tornar-se independente, tirar licença parental ou reformar-se. Mesmo que você reduza sua carga de reembolso por meio de refinanciamento, poderá ser necessário notificar seu estado de saúde para ingressar novamente no crédito de grupo. Verifique não apenas a taxa de juros, mas também se é o momento certo para concluir o procedimento.
Quando você sente que seu orçamento familiar não consegue absorver o aumento das taxas de juros
Se você escolheu uma taxa de juros variável, é mais realista calcular o valor do reembolso antecipadamente, dependendo da taxa de aumento, em vez de correr para uma taxa fixa após o aumento da taxa de juros. Se pensarmos na fixação como um acto de decidir o limite superior do montante de reembolso que as famílias podem aceitar, em vez de um acto de prever completamente aumentos futuros, torna-se mais fácil escolher.
Opinião do INA｜Leia a faixa de tratamento preferencial como uma condição contratual, em vez de "preço baixo atual"
As taxas de juros preferenciais são úteis como fator de comparação na compra de uma casa. No entanto, o que você realmente deve comparar não é a taxa de juros mínima anunciada, mas por quanto tempo a faixa de tratamento preferencial permanecerá e se o seu orçamento familiar poderá suportar a mudança nas taxas de juros.
Verificamos não apenas o preço do imóvel, mas também se você pode continuar a fazer os reembolsos mesmo após a compra do imóvel, incluindo custos de reparos, custos de educação e mudanças no estilo de trabalho. Escolher uma taxa de juros baixa não é o objetivo em si. É importante escolher condições que protejam as finanças e os bens do seu agregado familiar durante muito tempo.
Resumo
- A taxa de juro preferencial é o valor da redução da taxa de juro normal, não podendo ser comparada apenas pela taxa de juro aplicada.
- Para a modalidade preferencial de prazo completo, a faixa preferencial continua, mas a taxa básica de juros está sujeita a flutuações.
- Para a modalidade preferencial de período inicial, é necessário confirmar a faixa de tratamento preferencial e a taxa de juros após o término do período fixo.
- Os cálculos de refinanciamento incluem não apenas a diferença da taxa de juros, mas também o saldo, prazo restante, despesas diversas e crédito do grupo.
- Considere separadamente os empréstimos hipotecários residenciais e os empréstimos imobiliários para investimento.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre taxa de juros preferencial e taxa de juros padrão?
A taxa de juros básica é a taxa básica de juros indicada pelas instituições financeiras, e a taxa de juros preferencial é o valor da redução que dela é deduzido. A taxa de juros aplicável que você realmente pagará é determinada subtraindo a taxa preferencial da taxa básica de juros.
O plano de tratamento preferencial do período inicial é perigoso?
Não é considerado perigoso. Tem a vantagem de poder fixar o valor do reembolso durante o período fixo. Porém, se você escolher um empréstimo sem verificar a faixa de tratamento preferencial e a taxa de juros após o término do prazo, poderá se surpreender com a alteração no valor do seu reembolso.
Qual diferença percentual na taxa de juros torna o refinanciamento vantajoso?
Não existem padrões uniformes. Varia dependendo do saldo do empréstimo, período restante, despesas diversas e detalhes de crédito do grupo. Compare as condições atuais e pós-refinanciamento com o mesmo período de reembolso e os mesmos pressupostos de reembolso antecipado.
Posso recorrer a um crédito habitação para um condomínio de investimento?
Em princípio, não pode ser usado. Uma hipoteca residencial é um produto projetado para ser usado como moradia para o proprietário ou parente morar. Para propriedades de investimento, utilizamos empréstimos para investimento imobiliário estabelecidos por instituições financeiras.
Eu também quero ler
- Vantagens, desvantagens e procedimentos de refinanciamento de um crédito à habitação | Explicação completa com exemplos
- Devo fazer um empréstimo para investimento em condomínio? Diferenças, vantagens e desvantagens entre empréstimos para investimento imobiliário e empréstimos à habitação
Citações/Referências
