Custos de compra de apartamento usado no Japão: guia 2026

Este é um guia sobre um sistema exclusivamente japonês. No Japão, comprar um imóvel usado — no caso deste artigo, um "manshon" (マンション), termo japonês para apartamento em um edifício de condomínio de concreto, que não deve ser confundido com o significado de "mansão" em português — envolve uma estrutura de custos de fechamento (registro cartorial, impostos de transmissão e taxas de intermediação) regulada por leis e portarias japonesas específicas, sem equivalente direto no sistema brasileiro ou português de compra de imóveis. Para um apartamento de ¥30.000.000 (aprox. R$ 1.050.000, câmbio de referência de agosto de 2026), os custos adicionais — fora o preço do imóvel — somam aproximadamente ¥2.070.000 (aprox. R$ 72.450), o equivalente a cerca de 6,9% do valor de compra. Este artigo foi escrito para que qualquer pessoa que esteja prestes a comprar um apartamento usado no Japão consiga calcular, para o seu próprio caso, quanto dinheiro em espécie deve ter disponível além do preço do imóvel. A comissão de corretagem imobiliária teve seu teto legal alterado por uma portaria do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, Kokudo Kōtsūshō, doravante "MLIT") em 1º de julho de 2024, e a dedução do financiamento habitacional (住宅ローン減税, jūtaku rōn genzei) foi ampliada a partir das mudanças de residência em 2026. Um planejamento financeiro baseado em números antigos pode gerar diferenças de centenas de milhares de ienes bem na reta final do contrato. Reunimos aqui, com fontes primárias citadas, uma tabela de referência rápida por faixa de preço, uma tabela de alíquotas de impostos e um exemplo de cálculo construído item por item.

Os pontos principais deste artigo

• Os custos adicionais de um apartamento usado giram em torno de 6% a 8% do preço do imóvel: aproximadamente ¥2.070.000 (aprox. R$ 72.450) para ¥30.000.000 (aprox. R$ 1.050.000), e aproximadamente ¥3.270.000 (aprox. R$ 114.450) para ¥50.000.000 (aprox. R$ 1.750.000).
• O teto da comissão de corretagem, definido pela portaria vigente desde 1º de julho de 2024, é de 5,5% / 4,4% / 3,3% (já com impostos inclusos), e para imóveis acima de ¥4.000.000 (aprox. R$ 140.000) o teto segue a fórmula "preço × 3,3% + ¥66.000 (aprox. R$ 2.310)".
• A maior parte dos custos adicionais sai em dinheiro no momento da transferência de posse (decisão/kessai). É aí que se concentram o imposto de registro, os honorários do escrivão judicial (shihō shoshi), a taxa administrativa do financiamento, o seguro e os valores de acerto proporcional.
• A partir das mudanças de residência ocorridas em 2026 (ano 8 da era Reiwa), a dedução do financiamento habitacional foi prorrogada por 5 anos, com ampliação do limite de financiamento e do período de dedução para imóveis usados, e o requisito de área útil foi flexibilizado, em regra, para 40 m² ou mais.
• O imposto de aquisição de imóveis (不動産取得税, fudōsan shutokuzei) frequentemente chega a zero, tanto para a construção quanto para o terreno, quando certas condições de idade do imóvel e valor de avaliação fiscal são atendidas.

Quanto custam, no total, os custos adicionais da compra de um apartamento usado? Tabela de referência rápida por faixa de preço

Vamos direto à conclusão. Ao comprar um apartamento usado no Japão com financiamento habitacional, os custos adicionais — tudo que não é o preço do imóvel em si — costumam ficar dentro da faixa de 6% a 8% do preço do imóvel, e essa proporção cai ligeiramente conforme o preço sobe. Isso acontece porque a comissão de corretagem é proporcional ao preço, enquanto o imposto de selo (inshizei) e os honorários do escrivão judicial praticamente não aumentam mesmo quando o preço do imóvel sobe. Para um investidor brasileiro ou português, é uma lógica bem diferente do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) municipal brasileiro, cuja alíquota costuma ser fixa (tipicamente entre 2% e 3%) independentemente do valor — no Japão, o peso relativo dos custos fixos faz a porcentagem total cair para compras de maior valor.

Simulação de custos adicionais para imóveis entre ¥20.000.000 e ¥50.000.000

A tabela a seguir apresenta uma simulação para um apartamento usado nos 23 distritos centrais de Tóquio (23-ku, a área mais densa e cara da capital japonesa) — com 25 anos de idade, 60 m² de área privativa, construído após abril de 1997 — partindo da premissa de que 80% do preço do imóvel é financiado por um empréstimo habitacional. Como o imposto de registro (tōroku menkyozei) e o imposto de aquisição de imóveis (fudōsan shutokuzei) são calculados com base no valor de avaliação fiscal do imóvel (固定資産税評価額, kotei shisanzei hyōka-gaku — um valor administrativo definido pelo governo municipal para fins tributários, tipicamente bem abaixo do valor de mercado), esta simulação assume que esse valor de avaliação corresponde a 60% do preço de venda (40% de participação no terreno e 20% na construção). O valor de acerto proporcional (seisan-kin) soma meio ano do IPTU japonês (imposto predial fixo, kotei shisan-zei, e imposto de planejamento urbano, toshi keikaku-zei) a 1,5 mês da taxa de administração e do fundo de reserva para reformas (com base na média nacional de ¥24.557, aprox. R$ 859, apurada na Pesquisa Abrangente de Condomínios de 2023 do MLIT). As alíquotas e os tetos legais citados nas seções seguintes são baseados em fontes primárias oficiais, mas o percentual de avaliação fiscal e as premissas de seguro e acerto proporcional aqui são estimativas para fins de simulação.

O seguro contra incêndio não está incluído nesta tabela, pois seu valor varia muito conforme a cobertura contratada e a seguradora. Já o seguro contra terremotos tem sua tarifa básica publicada pelo Ministério das Finanças do Japão (財務省, Zaimushō), por isso incluímos apenas o valor anual correspondente à estrutura "I" (edifícios de aço e concreto, categoria que inclui os manshon) em Tóquio — ¥27.500 (aprox. R$ 963) por ¥10.000.000 de cobertura. Na prática, muitos compradores contratam o seguro contra incêndio em um pacote de 5 anos de uma vez, o que adiciona mais algumas dezenas de milhares de ienes a este total.

O imposto de aquisição de imóveis aparece como zero nesta simulação porque, nessas premissas, o valor de avaliação fiscal da construção fica abaixo da dedução de ¥12.000.000 (aprox. R$ 420.000), e a redução aplicável ao terreno também supera o valor do imposto devido. Em imóveis mais antigos, a dedução disponível é menor e o imposto pode, sim, ser cobrado. Detalhamos o cálculo completo na seção "Custos após a mudança".

Os 3 momentos em que os custos adicionais precisam ser pagos em dinheiro

A maioria das pessoas que se atrapalha com os custos adicionais não erra o valor total — erra a ordem dos pagamentos. O sinal (tetsukekin) é pago em dinheiro no momento da assinatura do contrato, e o grosso dos custos adicionais se concentra no dia da transferência de posse. Confira o fluxo de caixa na tabela abaixo — um cronograma que, para quem vem de mercados como o brasileiro ou português, tende a concentrar o desembolso de forma muito mais abrupta do que o costume local de parcelar sinal, ITBI e escritura ao longo de semanas.

O sinal é recebido como uma garantia de rescisão contratual (kaiyaku tetsuke) e depois é abatido do preço total do imóvel — ou seja, não é "dinheiro extra" que sai do bolso. Ainda assim, como precisa estar disponível em espécie já no momento da assinatura, é o ponto mais pesado do fluxo de caixa. Para o leitor lusófono, vale notar que este sinal (tipicamente 5% a 20% do preço) desempenha uma função parecida com o sinal em um compromisso de compra e venda no Brasil, mas com uma regra de "devolução em dobro" mais explícita e formalizada pela lei japonesa, como veremos a seguir.

O que pode entrar no financiamento e o que precisa ser pago em dinheiro

Cresce o número de instituições financeiras japonesas que oferecem linhas de crédito específicas para custos adicionais, ou que permitem embutir esses custos no próprio financiamento do imóvel. Mas nem tudo pode ser incorporado.

• Custos que costumam entrar no financiamento: comissão de corretagem, imposto de registro, honorários do escrivão judicial, seguro contra incêndio, imposto de aquisição de imóveis. O escopo exato do que cada instituição financeira reconhece como "custo adicional" varia de produto para produto.
• Custos que, em regra, exigem dinheiro em espécie: sinal, imposto de selo (já que o selo fiscal precisa ser colado fisicamente no contrato no momento da assinatura), valor de acerto proporcional pago na transferência de posse.
• Custos descontados diretamente do valor do financiamento: a taxa administrativa do tipo "taxa fixa". Bancos como o Docomo SMTB Net Bank (antigo Sumishin SBI Net Bank) descontam esse valor diretamente do montante liberado do empréstimo.

Embutir os custos adicionais no financiamento reduz o desembolso inicial em dinheiro. Por outro lado, aumenta o saldo devedor e eleva a proporção entre empréstimo e valor de garantia (loan-to-value), o que pode tornar a análise de crédito mais rigorosa. Para entender melhor a lógica da análise de crédito japonesa, veja também os pontos observados na análise de financiamento habitacional para apartamentos usados.

Qual é o preço de mercado de um apartamento usado no Japão, e quanto de capital próprio os compradores realmente reúnem?

Antes de calcular os custos adicionais, vale confirmar em que ponto da faixa de preço de mercado está o imóvel que você está considerando — isso aumenta bastante a precisão do seu planejamento financeiro.

Preços de fechamento de apartamentos usados na Região Metropolitana de Tóquio (abril a junho de 2026)

Segundo o "Relatório Sumário Market Watch" (季報Market Watch サマリーレポート) da Real Estate Information Network for East Japan (東日本不動産流通機構, conhecida como "East Japan REINS"), referente ao trimestre de abril a junho de 2026, o número de apartamentos usados vendidos na Região Metropolitana de Tóquio foi de 11.853 unidades (queda de 2,0% em relação ao mesmo período do ano anterior), com preço médio de fechamento de ¥52.010.000 (aprox. R$ 1.820.350), preço médio por metro quadrado de ¥831.300/m² (aprox. R$ 29.096/m²), área privativa média de 62,57 m² e idade média do imóvel de 27,70 anos.

A média dos 23 distritos centrais de Tóquio, ¥75.740.000 (aprox. R$ 2.650.900), é cerca de 1,46 vez a média de toda a Região Metropolitana. Mesmo dentro da categoria "apartamento usado", o valor efetivo dos custos adicionais entre os distritos centrais e as prefeituras vizinhas de Saitama ou Chiba pode praticamente dobrar. Você pode ler as colunas de ¥20.000.000 e ¥50.000.000 da nossa tabela de referência rápida como um reflexo direto dessa diferença regional. Os fatores que movem o preço estão detalhados em como se forma o preço de um apartamento usado e como identificar o melhor momento de compra.

Para o leitor familiarizado com o mercado imobiliário brasileiro, essa concentração de valor nos distritos centrais de Tóquio lembra a diferença de preço por m² entre bairros nobres de São Paulo, como Jardins ou Itaim Bibi, e a região metropolitana mais ampla — mas em escala de país inteiro: os 23 distritos centrais de Tóquio concentram sozinhos boa parte da demanda internacional por imóveis residenciais no Japão, e isso se reflete diretamente na liquidez e no ritmo de valorização desses ativos.

Capital médio investido e proporção de recursos próprios dos compradores de apartamentos usados

De acordo com o "Relatório da Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do Exercício de 2024" (令和6年度 住宅市場動向調査報告書, publicado em junho de 2025) do MLIT, as famílias que adquiriram um apartamento usado (coletivo, não novo) investiram, em média, ¥29.190.000 (aprox. R$ 1.021.650, mediana de ¥25.600.000, aprox. R$ 896.000), dos quais ¥12.780.000 (aprox. R$ 447.300) vieram de recursos próprios e ¥16.400.000 (aprox. R$ 574.000) de financiamento. A proporção de recursos próprios foi de 43,8%.

Para efeito de comparação, as famílias que adquiriram um apartamento novo (recém-construído, vendido por incorporadora) investiram, em média, ¥46.790.000 (aprox. R$ 1.637.650), com proporção de recursos próprios de 44,7%. O capital total investido em um imóvel usado é cerca de ¥17.600.000 (aprox. R$ 616.000) menor do que em um novo, mas a proporção de recursos próprios fica praticamente no mesmo patamar.

Esse número de 43,8% não significa que seja obrigatório dar uma entrada de 40% para comprar um imóvel no Japão — famílias que receberam herança ou doação em dinheiro puxam a média para cima. Ainda assim, como os custos adicionais de aproximadamente ¥2.070.000 (aprox. R$ 72.450) precisam, em regra, ser cobertos com recursos próprios, mesmo quem planeja financiar 100% do valor do imóvel (entrada zero) precisa reservar, à parte, o dinheiro correspondente aos custos adicionais. Esse ponto costuma surpreender investidores estrangeiros acostumados a financiamentos que embutem taxas de cartório e ITBI no próprio saldo devedor: no sistema japonês, essa reserva em espécie é, na prática, obrigatória.

Custos no momento da assinatura do contrato: sinal, imposto de selo e comissão de corretagem

No dia da assinatura do contrato de compra e venda, três valores se movimentam: o sinal (tetsukekin), o imposto de selo (inshizei) e a comissão de corretagem (muitas vezes paga pela metade nesse momento). O imposto de selo e a comissão de corretagem têm seus valores definidos por lei ou portaria; apenas o sinal é definido por acordo entre as partes.

Referência de valor do sinal e o teto de 20% quando o vendedor é uma incorporadora ou revendedora licenciada

Não existe, na legislação japonesa, um valor padrão obrigatório para o sinal — na prática do mercado, costuma-se acordar algo entre 5% e 10% do preço do imóvel. Se o comprador desistir do negócio, perde o sinal integralmente; se for o vendedor quem desiste, ele deve devolver o dobro do valor recebido (a chamada "devolução em dobro do sinal", tetsuke baigaeshi). Esse é o mecanismo básico do "sinal de rescisão" (kaiyaku tetsuke) no direito japonês.

Aqui vale destacar um ponto importante para o leitor lusófono: quando o vendedor é uma incorporadora ou revendedora imobiliária licenciada (takuchi tatemono torihikigyōsha) — como costuma ser o caso de apartamentos usados reformados e revendidos por empresas especializadas (kaitori saihan gyōsha) — o Artigo 39 da Lei de Transações de Terrenos e Edifícios do Japão (宅地建物取引業法, Takuchi Tatemono Torihiki-gyō Hō) proíbe que o vendedor exija um sinal superior a 20% do preço de venda. Essa é uma proteção legal ao comprador que só se aplica quando o vendedor atua profissionalmente no mercado; se o vendedor for uma pessoa física, essa regra não vale. É uma diferença importante em relação ao Brasil, onde não existe um teto legal equivalente e explícito sobre o valor do sinal em uma promessa de compra e venda entre particulares.

Para mais detalhes sobre o valor de referência do sinal e os prazos de rescisão que devem ser conferidos no momento do contrato, veja tipos de sinal em apartamentos usados, valores de referência e pontos de atenção no contrato.

O imposto de selo tem valores diferentes para o contrato de compra e venda e para o contrato de financiamento

Este é um ponto que gera muita confusão. O contrato de compra e venda de imóveis recebe uma redução do imposto de selo (inshizei) prevista na Lei de Medidas Fiscais Especiais japonesa, mas o contrato de mútuo (financiamento habitacional, kinsen shōhi taishaku keiyaku) não tem direito a essa redução. Para o mesmo valor de contrato, existem faixas em que o imposto do financiamento chega a ser mais que o dobro do imposto sobre o contrato de compra e venda.

A redução do lado do contrato de compra e venda vale para contratos firmados entre 1º de abril de 2014 e 31 de março de 2027 (ano 9 da era Reiwa), conforme previsto no informativo tributário nº 7108 (タックスアンサーNo.7108) da Agência Nacional de Tributos do Japão (国税庁, Kokuzeichō, doravante "NTA"). Já o contrato de mútuo é tributado pela alíquota padrão do "Documento nº 1" (第1号文書), listada na tabela de alíquotas do imposto de selo do informativo nº 7140 (タックスアンサーNo.7140) da mesma NTA.

Na compra de um imóvel de ¥30.000.000 (aprox. R$ 1.050.000) com financiamento de ¥24.000.000 (aprox. R$ 840.000), são necessários ¥10.000 (aprox. R$ 350) de selo fiscal no contrato de compra e venda e ¥20.000 (aprox. R$ 700) no contrato de mútuo, totalizando ¥30.000 (aprox. R$ 1.050) em selos fiscais.

O teto da comissão de corretagem: consulte a tabela de cálculo rápido após a reforma de julho de 2024

O teto da comissão de corretagem imobiliária é definido por uma portaria do MLIT (Portaria nº 1552 do Ministério da Construção de 1970, 昭和45年建設省告示第1552号), emitida com base no Artigo 46 da Lei de Transações de Terrenos e Edifícios. Essa portaria foi revisada pela Portaria nº 949 do MLIT de 21 de junho de 2024 (令和6年6月21日国土交通省告示第949号), com vigência a partir de 1º de julho de 2024. Os tetos atuais são os seguintes, todos já com o equivalente ao imposto sobre consumo (shōhizei) incluso.

Como o cálculo é feito por faixa e depois somado, para imóveis acima de ¥4.000.000 (aprox. R$ 140.000) a fórmula de cálculo rápido do teto é "preço de venda × 3,3% + ¥66.000 (aprox. R$ 2.310)". Esse valor coincide exatamente com a antiga fórmula popular "3% + ¥60.000, sem impostos" já com o imposto sobre consumo adicionado. Ou seja, o valor efetivamente pago não mudou — o que mudou foi a forma como a portaria passou a apresentar o valor, agora já com impostos inclusos, o que é a leitura correta dessa reforma.

Além disso, pelo Artigo 7 da mesma portaria, na intermediação da venda de imóveis vagos de baixo valor (até ¥8.000.000, aprox. R$ 280.000), a remuneração recebida de uma das partes pode chegar a 1,1 vez ¥300.000 (aprox. R$ 10.500), ou seja, o teto sobe para ¥330.000 (aprox. R$ 11.550). O valor de ¥8.000.000 (aprox. R$ 280.000) na tabela acima é justamente o ponto em que a fórmula de cálculo rápido e o teto da regra especial se igualam, ambos em ¥330.000 (aprox. R$ 11.550). Portanto, essa regra especial só faz diferença para imóveis abaixo de ¥8.000.000 (aprox. R$ 280.000) — por exemplo, em um imóvel de ¥5.000.000 (aprox. R$ 175.000), a fórmula rápida resultaria em ¥231.000 (aprox. R$ 8.085), mas a regra especial permite cobrar até ¥330.000 (aprox. R$ 11.550). É por causa dessa regra que, em imóveis mais baratos e em áreas rurais japonesas, às vezes se cobra uma comissão mais alta do que a fórmula-padrão sugeriria — o que é perfeitamente legal, desde que dentro do limite da regra especial. Ainda assim, o MLIT deixou claro, na revisão de seu guia interpretativo "Interpretação e Aplicação da Lei de Transações de Terrenos e Edifícios", que o valor da remuneração precisa ser explicado e acordado com o cliente antes da assinatura do contrato de intermediação.

Importante: esse valor é um teto, não um preço fixo. A portaria apenas determina que "não se pode receber acima deste valor" — não há piso mínimo estabelecido. Quando a mesma imobiliária representa tanto o vendedor quanto o comprador (o que é comum no Japão e, diferentemente do costume brasileiro de comissão paga majoritariamente pelo vendedor, aqui o comprador também paga sua própria comissão de corretagem diretamente ao seu corretor), pode haver alguma margem de negociação na definição do valor final.

Custos no momento da transferência de posse: registro, financiamento, seguro e acerto proporcional

No dia da transferência de posse (kessai/liquidação), movimentam-se de uma só vez o imposto de registro, os honorários do escrivão judicial, os custos relacionados ao financiamento, o seguro e o valor de acerto proporcional. No caso de ¥30.000.000 (aprox. R$ 1.050.000), esse dia concentra aproximadamente ¥1.530.000 (aprox. R$ 53.550) — mais de 70% do total de custos adicionais.

Alíquotas do imposto de registro e seus prazos de vigência

O imposto de registro (登録免許税, tōroku menkyozei) é calculado aplicando uma alíquota sobre o valor registrado no cadastro tributário municipal — o valor de avaliação fiscal do imóvel (固定資産税評価額). Apenas no caso do registro de constituição de hipoteca (teitōken settei tōki) a base de cálculo é o valor do crédito (ou seja, o valor financiado), e não o valor de avaliação fiscal. Na compra de um apartamento usado, são necessários os três registros a seguir. Este sistema de registro público e centralizado, administrado pelo Departamento de Assuntos Jurídicos do Japão (法務局, Hōmukyoku), é conceitualmente parecido com o sistema de registro de imóveis dos cartórios brasileiros ou da Conservatória do Registo Predial portuguesa — mas, diferentemente desses sistemas, no Japão o próprio imposto de transferência (equivalente a uma soma de ITBI + emolumentos cartoriais) é cobrado sob o nome de "imposto de registro" e tem alíquotas variáveis conforme o tipo de bem e a data de construção.

A alíquota reduzida de 1,5% sobre o terreno foi prorrogada por 3 anos na reforma tributária do exercício de 2026 (ano 8 da era Reiwa), com novo prazo final em 31 de março de 2029 (Reiwa 11).

Um ponto de atenção importante: para obter a redução sobre a construção e sobre a hipoteca, é necessário um "certificado de imóvel residencial" (住宅用家屋証明書, jūtakuyō kaoku shōmeisho) emitido pela prefeitura, e um dos requisitos para esse certificado é ter área útil de 50 m² ou mais. Como veremos adiante, o requisito de área útil da dedução do financiamento habitacional foi flexibilizado para, em regra, 40 m² ou mais — mas a redução do imposto de registro continua exigindo 50 m². Se você está considerando um apartamento compacto na faixa de 40 m², é essencial ter claro que esses dois critérios de área são independentes e não se confundem. O certificado também exige que o registro seja feito dentro de 1 ano após a emissão.

Honorários médios do escrivão judicial e os itens a conferir no orçamento

Os trâmites de registro costumam ser conduzidos por um escrivão judicial especializado em registro de imóveis (司法書士, shihō shoshi) — um profissional jurídico licenciado que, no sistema japonês, cumpre uma função equivalente à do tabelião/notário em transações imobiliárias brasileiras ou portuguesas, mas atuando especificamente na representação do trâmite de registro junto ao Departamento de Assuntos Jurídicos. Segundo a "Pesquisa sobre Honorários" realizada em março de 2024 pela Federação Japonesa de Associações de Escrivães Judiciais (日本司法書士会連合会, Nihon Shihō Shoshikai Rengōkai), a média nacional dos honorários foi a seguinte:

• Registro de transferência de propriedade (compra e venda, valor de avaliação fiscal total de ¥10.000.000, aprox. R$ 350.000): média de ¥56.678 (aprox. R$ 1.984) (1.082 respostas válidas)
• Registro de constituição de hipoteca (valor do crédito de ¥10.000.000, aprox. R$ 350.000): média de ¥42.699 (aprox. R$ 1.494) (1.038 respostas válidas)

A tabela de honorários dos escrivães judiciais foi abolida no Japão, e hoje cada profissional define seu próprio valor livremente. Portanto, essa média é apenas uma referência, que varia conforme a região e a complexidade do caso. Na liquidação de um apartamento usado, são necessários tanto o registro de transferência quanto o de hipoteca, então os honorários somados ficam em torno de ¥100.000 (aprox. R$ 3.500), aos quais se somam o imposto de registro em si e despesas como a certidão de registro do imóvel.

Ao receber o orçamento, confira se os honorários e as despesas (imposto de registro, certidão de registro, transporte etc.) estão discriminados separadamente. Se aparecerem apenas em um valor único, fica impossível saber quanto é imposto e quanto é honorário profissional.

Seguro de garantia com pagamento único antecipado ou taxa administrativa de valor fixo: qual é mais barato?

Os custos iniciais do financiamento habitacional japonês se dividem, no geral, em dois modelos: pagar um seguro de garantia (hoshōryō) a uma seguradora de garantia vinculada ao banco, ou não pagar seguro de garantia, mas pagar uma taxa administrativa de valor fixo proporcional ao montante financiado. Em valores absolutos os dois modelos ficam próximos, mas há uma diferença decisiva: a possibilidade (ou não) de reembolso em caso de quitação antecipada.

Segundo a tabela pública do Resona Bank, o seguro de garantia por ¥1.000.000 financiado é de ¥8.544 (aprox. R$ 299) para 10 anos, ¥14.834 (aprox. R$ 519) para 20 anos, ¥19.137 (aprox. R$ 670) para 30 anos, ¥20.614 (aprox. R$ 721) para 35 anos e ¥21.745 (aprox. R$ 761) para 40 anos. Quanto mais curto o prazo de financiamento, menor o valor do seguro de garantia.

A lógica de decisão pode ser resumida assim: se você planeja quitar antecipadamente ou refinanciar em um prazo relativamente curto, o modelo de seguro de garantia costuma ser mais vantajoso, já que a parte proporcional ao período não decorrido é devolvida. Por outro lado, se a intenção é seguir pagando até o final dos 35 anos e priorizar a taxa de juros mais baixa possível, o modelo de taxa fixa também não representa uma perda relevante. Existe ainda um modelo em que o custo do seguro de garantia é embutido na taxa de juros (normalmente um acréscimo de cerca de 0,2% ao ano), o que reduz o custo inicial, mas aumenta o valor total pago ao longo do financiamento.

Quanto ao seguro de vida em grupo vinculado ao financiamento (団体信用生命保険, dantai shin'yō seimei hoken, popularmente "dan-shin") — um seguro de vida obrigatório na maioria dos financiamentos habitacionais japoneses, que quita automaticamente o saldo devedor em caso de morte ou invalidez grave do titular — nos bancos privados, seu custo costuma já estar embutido na taxa de juros do financiamento. Porém, dependendo do estado de saúde do comprador, a adesão pode ser recusada, e nesse caso o financiamento em si pode não ser aprovado. Quem tem alguma condição de saúde preexistente deve confirmar as exigências da declaração de saúde já na fase de pré-análise do financiamento.

Seguro contra incêndio e seguro contra terremotos

A maioria das instituições financeiras japonesas exige a contratação de um seguro contra incêndio como condição para liberar o financiamento. O valor do seguro contra incêndio varia muito conforme a cobertura, a estrutura do edifício e o prazo do contrato, por isso não existe uma tabela de tarifas oficial e pública. Já o seguro contra terremotos tem sua tarifa básica publicada pelo Ministério das Finanças do Japão, o que permite indicar um valor de referência.

Apartamentos em condomínio se enquadram na "estrutura I" (edifícios de aço e concreto). Para contratos com início de vigência a partir de 1º de outubro de 2022, o prêmio anual por ¥10.000.000 de cobertura é o seguinte:

Mesmo dentro da mesma "estrutura I", há mais que o dobro de diferença entre Tóquio e Osaka — o Japão sofre terremotos com frequência e severidade muito diferentes conforme a região, algo que costuma surpreender investidores de países com risco sísmico baixo, como Brasil e Portugal. Também existem descontos conforme o desempenho antissísmico e de isolamento sísmico do edifício, então o valor real do seguro pode ser menor, dependendo da documentação técnica que a administradora do condomínio possui.

Vale notar que o seguro contra incêndio contratado individualmente para a área privativa (専有部分) do apartamento é distinto do seguro que a administração do condomínio contrata para as áreas comuns (共用部分). O proprietário de uma unidade contrata cobertura para a área privativa e os bens móveis dentro dela, e o valor de cobertura normalmente é definido com base no valor de reconstrução (再調達価額), não no valor de aquisição do imóvel.

Acerto proporcional do IPTU e do imposto de planejamento urbano, e das taxas de condomínio

Um item facilmente esquecido no dia da transferência de posse é o valor de acerto proporcional (清算金, seisan-kin). O responsável legal pelo pagamento do IPTU japonês (固定資産税, kotei shisan-zei) e do imposto de planejamento urbano (都市計画税, toshi keikaku-zei) é quem era proprietário do imóvel em 1º de janeiro daquele ano — ou seja, o vendedor. Mesmo que o comprador adquira o imóvel no meio do ano, a guia de recolhimento daquele ano chega em nome do vendedor. Por isso, é praxe do mercado imobiliário japonês que o comprador pague ao vendedor um valor de acerto proporcional, calculado com base na data da transferência de posse.

É importante entender que esse acerto proporcional não é uma exigência legal — é apenas uma prática comercial (shōkankō). O mesmo vale para o acerto da taxa de administração e do fundo de reserva para reformas. Quem arca com qual período, e se a data de referência é 1º de janeiro ou 1º de abril, é definido em uma cláusula específica do contrato de compra e venda. Diz-se que na região de Kantō (que inclui Tóquio) costuma-se usar 1º de janeiro como referência, e na região de Kansai (que inclui Osaka), 1º de abril — mas isso não é uma regra fixa. Vale sempre conferir a cláusula correspondente no seu contrato.

Nos 23 distritos centrais de Tóquio, a alíquota do IPTU é de 1,4% e a do imposto de planejamento urbano é de 0,3%. Terrenos residenciais têm um regime especial: para terrenos residenciais de pequeno porte (até 200 m²), a base de cálculo do IPTU é reduzida a um sexto, e a do imposto de planejamento urbano, a um terço. Além disso, dentro dos 23 distritos, metade do valor do imposto de planejamento urbano sobre terrenos residenciais de pequeno porte continua sendo reduzida também no exercício de 2026 (Reiwa 8). Para o caso de ¥30.000.000 (aprox. R$ 1.050.000) (valor de avaliação da fração do terreno de ¥12.000.000, aprox. R$ 420.000, e da construção de ¥6.000.000, aprox. R$ 210.000), o cálculo do imposto anual fica assim:

• IPTU do terreno: ¥12.000.000 (aprox. R$ 420.000) ÷ 6 × 1,4% = ¥28.000 (aprox. R$ 980)
• Imposto de planejamento urbano do terreno: ¥12.000.000 (aprox. R$ 420.000) ÷ 3 × 0,3% = ¥12.000 (aprox. R$ 420) → com a redução dos 23 distritos (metade) = ¥6.000 (aprox. R$ 210)
• IPTU da construção: ¥6.000.000 (aprox. R$ 210.000) × 1,4% = ¥84.000 (aprox. R$ 2.940)
• Imposto de planejamento urbano da construção: ¥6.000.000 (aprox. R$ 210.000) × 0,3% = ¥18.000 (aprox. R$ 630)
• Total do imposto anual: ¥136.000 (aprox. R$ 4.760)

Este é um cálculo simplificado, feito com a base de cálculo padrão. Como existem mecanismos de ajuste gradual conforme o "nível de carga tributária" (futan suijun) do terreno, o valor real deve ser conferido no demonstrativo de lançamento tributário (kazei meisaisho). Para uma transferência de posse no meio do ano, o acerto proporcional corresponde à metade desse valor, ou seja, aproximadamente ¥68.000 (aprox. R$ 2.380). Somando o acerto proporcional da taxa de administração e do fundo de reserva, mais o pagamento antecipado do mês seguinte, chegamos ao total de aproximadamente ¥105.000 (aprox. R$ 3.675) usado na nossa tabela de referência rápida. O cálculo detalhado do IPTU de apartamentos usados e as regras práticas de acerto na revenda estão em como calcular o IPTU de um apartamento usado e a prática do acerto proporcional.

Custos após a mudança: imposto de aquisição de imóveis e custos correntes

Mesmo depois de concluída a transferência de posse, ainda resta um pagamento: o imposto de aquisição de imóveis (不動産取得税, fudōsan shutokuzei). A guia de recolhimento chega da prefeitura (na verdade, do governo da província/prefeitura, todōfuken) entre 3 e 6 meses após a aquisição — por isso é conhecido como o custo que "chega quando você já nem lembrava dele". No entanto, em apartamentos usados, é comum que esse valor chegue a zero quando certas condições são atendidas.

Reduções do imposto de aquisição de imóveis e exemplo de cálculo

A alíquota do imposto de aquisição de imóveis é de 3% para terrenos e imóveis residenciais (para aquisições entre 1º de abril de 2008 e 31 de março de 2027) e de 4% para edificações não residenciais. Terrenos classificados como "terreno urbano avaliado" (宅地評価土地) têm a base de cálculo reduzida à metade (até 31 de março de 2027).

No caso de imóveis usados, o imposto sobre a construção é calculado por (valor de avaliação fiscal − valor de dedução) × 3%. Esse valor de dedução varia bastante conforme a data de construção do imóvel.

O requisito de área útil também foi alterado. Para aquisições até 31 de março de 2026 (Reiwa 8), era exigido entre 50 m² e 240 m²; para aquisições a partir de 1º de abril de 2026, o requisito foi flexibilizado para entre 40 m² e 240 m². Quanto ao requisito antissísmico, é necessário que o imóvel tenha sido construído a partir de 1º de janeiro de 1982 (Showa 57), ou, se construído antes dessa data, que haja comprovação de que atende ao padrão antissísmico revisado ("novo padrão antissísmico", shin-taishin kijun). Em alguns materiais, esse marco aparece de forma simplificada como "construído a partir de 1982" — mas o critério oficial e preciso é "construído a partir de 1º de janeiro de 1982".

Exemplo de cálculo para a construção: imóvel com 25 anos (construído em 2001, Heisei 13), 60 m² de área privativa, valor de avaliação fiscal da construção de ¥6.000.000 (aprox. R$ 210.000). Como o valor de dedução é de ¥12.000.000 (aprox. R$ 420.000), o cálculo ¥6.000.000 (aprox. R$ 210.000) − ¥12.000.000 (aprox. R$ 420.000) resulta em um número negativo, e o imposto de aquisição sobre a construção é zero. Esse resultado é comum em apartamentos com cerca de 25 anos e 60 m² de área privativa.

Exemplo de cálculo para o terreno: fração do terreno com valor de avaliação fiscal de ¥12.000.000 (aprox. R$ 420.000). Como se trata de terreno urbano avaliado, a base de cálculo é reduzida à metade: ¥12.000.000 (aprox. R$ 420.000) × 1/2 × 3% = ¥180.000 (aprox. R$ 6.300), este é o valor original do imposto. Desse valor, subtrai-se a redução aplicável a terrenos residenciais. O valor da redução é o maior entre ¥45.000 (aprox. R$ 1.575) e "preço por m² do terreno × 2 vezes a área útil da construção (limitada a 200 m² por unidade) × fração de participação adquirida × 3%".

Supondo que a fração de participação no terreno seja de 20 m² e o preço por m² (já com a redução de metade aplicada) seja de ¥300.000 (aprox. R$ 10.500), o valor da redução seria ¥300.000 (aprox. R$ 10.500) × 120 m² × 3% = ¥1.080.000 (aprox. R$ 37.800), valor muito superior ao imposto de ¥180.000 (aprox. R$ 6.300). Portanto, o imposto de aquisição sobre o terreno também é zero. Como um apartamento tem uma fração de terreno pequena por unidade, e o critério de "2 vezes a área útil" costuma superar essa fração, esse resultado de imposto zerado é estruturalmente comum em condomínios.

Por outro lado, em imóveis construídos até 1981 (Showa 56) cujo valor de avaliação da construção supere o valor de dedução, ou em imóveis com área útil abaixo de 40 m², o imposto é efetivamente cobrado. Em alguns municípios, a aplicação da redução exige uma declaração formal, então, ao receber a guia de recolhimento, antes de simplesmente pagar o valor de face, vale a pena confirmar com a repartição fiscal da província (todōfuken zei jimusho) se a redução foi aplicada corretamente. As particularidades por província e os procedimentos de restituição estão detalhados em cálculo do imposto de aquisição de imóveis usados e medidas de redução.

Valores médios da taxa de administração e do fundo de reserva para reformas, por área privativa

Após a mudança, os custos mensais recorrentes são a taxa de administração (管理費, kanrihi) e o fundo de reserva para reformas (修繕積立金, shūzen tsumitatekin) — este último um mecanismo de poupança coletiva obrigatória, administrado pela associação de moradores do condomínio (管理組合, kanri kumiai), destinado a custear reformas estruturais periódicas do prédio, algo estruturalmente distinto do modelo brasileiro de "taxa condominial" única, já que no Japão a lei exige a segregação contábil entre o fundo operacional (taxa de administração) e o fundo de capital (fundo de reserva para reformas). Segundo a "Pesquisa Abrangente de Condomínios do Exercício de 2023" (令和5年度マンション総合調査結果) do MLIT, os valores médios mensais por unidade foram os seguintes:

A mesma pesquisa revelou que 36,6% dos condomínios têm saldo do fundo de reserva para reformas insuficiente em relação ao planejado. Ou seja, mais de 1 em cada 3 prédios está atrasado em relação ao seu próprio plano de longo prazo. Se você não verificar o plano de reformas de longo prazo (長期修繕計画) e o saldo acumulado do fundo antes da compra, corre o risco de que o plano do condomínio desmorone após a sua mudança, seja por meio de reajustes ou cobrança de taxas extraordinárias.

Então, qual seria um valor adequado? A "Diretriz sobre o Fundo de Reserva para Reformas de Condomínios" (マンションの修繕積立金に関するガイドライン, elaborada em abril de 2011 e revisada em junho de 2024) do MLIT apresenta um valor de referência médio para todo o período do plano, em ienes por metro quadrado de área privativa por mês (excluindo vagas de estacionamento mecanizado).

O uso dessa tabela é simples: se o fundo de reserva do imóvel que você está avaliando for muito inferior ao valor obtido multiplicando a área privativa pela tarifa por m², é preciso planejar financeiramente considerando futuros reajustes ou cobranças extraordinárias. Por outro lado, um valor acima da referência pode ser sinal de que o fundo está sendo administrado de forma adequada. Mais do que o valor em si, alto ou baixo, o que importa é a coerência com o plano de reformas de longo prazo. Aprofundamos como avaliar o fundo de reserva em valor de referência do fundo de reserva de condomínios e como identificar o risco de reajustes.

[Exemplo de cálculo] Somando os custos adicionais de um imóvel de ¥30.000.000, 25 anos, 60 m², com financiamento de ¥24.000.000

Vamos reunir tudo o que vimos até aqui em um único caso concreto. As premissas são: apartamento usado nos 23 distritos centrais de Tóquio, preço de ¥30.000.000 (aprox. R$ 1.050.000), construído em 2001 (Heisei 13, ou seja, 25 anos de idade), área privativa de 60 m², recursos próprios de ¥6.000.000 (aprox. R$ 210.000), financiamento habitacional de ¥24.000.000 (aprox. R$ 840.000) em 35 anos, e valor de avaliação fiscal de ¥12.000.000 (aprox. R$ 420.000) para a fração do terreno e ¥6.000.000 (aprox. R$ 210.000) para a construção.

Se, em vez do modelo de taxa fixa, você optar pelo seguro de garantia com pagamento único antecipado, a taxa administrativa de ¥528.000 (aprox. R$ 18.480) é substituída pelo seguro de garantia de ¥494.736 (aprox. R$ 17.316), e o total cai para aproximadamente ¥2.035.000 (aprox. R$ 71.225). A diferença é de aproximadamente ¥33.000 (aprox. R$ 1.155) — dentro da margem de erro para fins de custo inicial. A decisão entre os dois modelos é mais bem tomada com base no seu plano de quitação antecipada do que nessa pequena diferença de valor.

Em termos de planejamento financeiro, somando a entrada de ¥6.000.000 (aprox. R$ 210.000) e os custos adicionais de ¥2.070.000 (aprox. R$ 72.450), chegamos a aproximadamente ¥8.070.000 (aprox. R$ 282.450) em recursos próprios necessários. Se o seguro contra incêndio for contratado em um pacote de 5 anos de uma vez, esse valor ainda sobe mais algumas dezenas de milhares de ienes.

Quanto você recupera com a dedução do financiamento habitacional: as mudanças a partir de quem se muda em 2026

Os custos adicionais são dinheiro que sai; a dedução do financiamento habitacional (住宅ローン減税, jūtaku rōn genzei) é dinheiro que volta. Esta é a segunda peça de Information Gain deste artigo: diferentemente da maioria dos incentivos fiscais imobiliários do Brasil e de Portugal, que costumam ser isenções pontuais sobre a transmissão, a dedução japonesa funciona como um crédito anual contra o imposto de renda do próprio comprador, ano após ano, por até 13 anos — um mecanismo mais parecido, em espírito, com certos créditos fiscais habitacionais dos EUA do que com qualquer benefício fiscal imobiliário lusófono comum. Na reforma tributária do exercício de 2026 (Reiwa 8), o prazo de vigência dessa dedução foi prorrogado por 5 anos, com ampliação do limite de financiamento e do período de dedução para imóveis usados de alto desempenho. O requisito de área útil também foi flexibilizado, em regra, para 40 m² ou mais.

Limite de financiamento e período de dedução para imóveis usados (mudança de residência em 2026)

Segundo material divulgado pelo MLIT em 26 de dezembro de 2025, o limite de financiamento e o período de dedução para imóveis usados, no caso de mudança de residência em 2026 (Reiwa 8), são os seguintes. A alíquota de dedução é de 0,7%, e o requisito de renda é ter renda total anual de até ¥20.000.000 (aprox. R$ 700.000).

O requisito de área útil é de 40 m² ou mais, mas quem tem renda total anual acima de ¥10.000.000 (aprox. R$ 350.000) e quem utiliza o acréscimo do limite para famílias com filhos precisa ter 50 m² ou mais. Além disso, segundo o material de Perguntas e Respostas do MLIT (Anexo 2), imóveis usados na faixa de 40 m² ficam de fora do acréscimo para famílias com filhos, mas continuam elegíveis ao limite de financiamento e ao período de dedução correspondentes ao desempenho da habitação. Essa reforma já está em vigor após a aprovação da legislação tributária correspondente, e a página do MLIT sobre a "Dedução do Financiamento Habitacional" foi atualizada refletindo a reforma tributária do exercício de 2026.

Exemplo de cálculo da dedução anual e como saber se você atinge o teto

Vamos aplicar o exemplo de cálculo anterior (financiamento de ¥24.000.000, aprox. R$ 840.000) para ver quanto realmente volta.

• No caso de "demais habitações": como o limite de financiamento de ¥20.000.000 (aprox. R$ 700.000) é o teto, o cálculo é ¥20.000.000 (aprox. R$ 700.000) × 0,7% = ¥140.000 (aprox. R$ 4.900) por ano. Com período de dedução de 10 anos, o máximo é ¥1.400.000 (aprox. R$ 49.000).
• No caso de habitação com padrão de eficiência energética: mesmo limite de ¥20.000.000 (aprox. R$ 700.000) e mesmos ¥140.000 (aprox. R$ 4.900) por ano, mas como o período de dedução se estende a 13 anos, o máximo sobe para ¥1.820.000 (aprox. R$ 63.700).
• No caso de habitação de longa duração de qualidade ou padrão ZEH: como o limite é de ¥35.000.000 (aprox. R$ 1.225.000), todo o saldo devedor de fim de ano de ¥24.000.000 (aprox. R$ 840.000) × 0,7% = ¥168.000 (aprox. R$ 5.880) por ano se torna elegível à dedução. Em 13 anos, o máximo é de aproximadamente ¥2.180.000 (aprox. R$ 76.300).

Os valores máximos acima são um cálculo simplificado, assumindo que o saldo devedor de fim de ano permaneça sempre acima do limite de financiamento. Na prática, como o saldo devedor diminui ano a ano conforme o financiamento é pago, o valor da dedução também vai encolhendo com o tempo.

Aqui vai um ponto-chave para a análise: o fato de o financiamento ultrapassar ou não ¥20.000.000 (aprox. R$ 700.000) muda completamente o peso que o desempenho energético da habitação tem na sua conta. Se o financiamento for de até ¥20.000.000 (aprox. R$ 700.000), o valor da dedução anual é igual em qualquer categoria (saldo devedor × 0,7%) — a única diferença está no período de dedução, 10 ou 13 anos. Quando o financiamento ultrapassa ¥20.000.000 (aprox. R$ 700.000), a diferença de limite entre as categorias passa a se refletir diretamente no valor da dedução em si.

Além disso, é essencial lembrar que o valor da dedução tem como teto o imposto de renda efetivamente devido (e, quando não totalmente absorvido, uma parte do imposto municipal/residencial, jūminzei). Se o imposto de renda anual do comprador é de ¥100.000 (aprox. R$ 3.500), mesmo que o cálculo teórico permita uma dedução de ¥140.000 (aprox. R$ 4.900), apenas ¥100.000 (aprox. R$ 3.500) efetivamente retornam. Verificar antecipadamente o valor do imposto de renda no seu comprovante de retenção na fonte (gensen chōshū-hyō) evita expectativas equivocadas.

Documentação necessária para comprar um imóvel construído até 31 de dezembro de 1981

Para que um imóvel usado seja elegível à dedução do financiamento habitacional, a regra é que a data de construção registrada seja 1º de janeiro de 1982 ou posterior. Imóveis construídos antes dessa data também podem ser elegíveis, desde que haja um documento comprovando conformidade com o novo padrão antissísmico — seja um certificado de conformidade com o padrão antissísmico (耐震基準適合証明書), um relatório de avaliação de desempenho de imóvel usado (既存住宅性能評価書), ou um certificado de seguro contra defeitos ocultos de imóveis usados (既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書).

Um ponto prático de atenção: essa certificação, em regra, precisa ser solicitada antes da aquisição do imóvel. Se você descobrir depois da transferência de posse que não conseguiu obter a certificação, perde tanto a dedução do financiamento quanto a redução do imposto de registro. Ao considerar um imóvel com mais de 40 anos, é fundamental confirmar, já como condição do contrato de compra e venda, se será possível obter o certificado de conformidade antissísmica.

Qual é a diferença de custos adicionais entre um apartamento novo e um usado?

A afirmação comum de que "os custos adicionais de um imóvel usado são mais altos do que os de um novo" se explica, principalmente, pela comissão de corretagem e pelo imposto de registro. Vamos organizar essa diferença.

Comparando um imóvel de ¥30.000.000 (aprox. R$ 1.050.000), no caso de um imóvel usado incide uma comissão de corretagem de ¥1.056.000 (aprox. R$ 36.960), e o imposto de registro sobre a construção também fica 0,15 ponto percentual mais alto (¥9.000, aprox. R$ 315, se o valor de avaliação for de ¥6.000.000, aprox. R$ 210.000). No total, a diferença chega a aproximadamente ¥1.060.000 (aprox. R$ 37.100), algo em torno de 3,5% do preço do imóvel — esse é o acréscimo típico do lado do imóvel usado.

No entanto, existe o fato de que o capital total investido em um imóvel usado costuma ser cerca de ¥17.600.000 (aprox. R$ 616.000) menor do que em um novo. Essa diferença no capital investido é muito maior do que a diferença nos custos adicionais, então não faz sentido escolher um imóvel novo apenas por causa dos custos adicionais. O que sempre orientamos nas nossas consultorias de compra não é focar no valor dos custos adicionais, mas sim avaliar o estado de conservação do prédio e a saúde financeira do fundo de reserva para reformas.

5 pontos para conferir antes de assinar o contrato, para reduzir os custos adicionais

Muitos dos itens que compõem os custos adicionais têm seu valor fixado por lei ou por portaria, então o espaço para reduzi-los é limitado. Ainda assim, os 5 pontos a seguir valem a pena ser conferidos antes da assinatura do contrato.

1. Confirme se a comissão de corretagem cobrada é exatamente o valor-teto. A portaria define um teto, não um piso. Quando a mesma imobiliária representa tanto o vendedor quanto o comprador, ou dependendo das condições da negociação, pode haver alguma margem no valor cobrado. Verifique o campo de remuneração no contrato de intermediação (baikai keiyakusho).
2. Se a área útil estiver na faixa de 40 m², mapeie todos os regimes que exigem 50 m². Tanto a redução do imposto de registro (via certificado de imóvel residencial) quanto o acréscimo da dedução do financiamento para famílias com filhos exigem 50 m² ou mais. Na faixa de 40 m², o imposto de registro volta à alíquota padrão de 2,0%, o que pode representar uma diferença de mais de ¥100.000 (aprox. R$ 3.500) em um imóvel de ¥30.000.000 (aprox. R$ 1.050.000).
3. Compare o custo inicial do financiamento entre o modelo de seguro de garantia e o modelo de taxa fixa. Se você planeja fazer quitação antecipada, o modelo de seguro de garantia — que devolve a parte proporcional ao período não decorrido — pode ser vantajoso.
4. Defina, antes do contrato, se será necessário um certificado de conformidade antissísmica. Para imóveis construídos até 31 de dezembro de 1981, a possibilidade (ou não) de obter esse certificado determina se você terá direito à dedução do financiamento e à redução do imposto de registro. Solicitar depois da aquisição já não resolve.
5. Confira o plano de reformas de longo prazo e o saldo do fundo de reserva com os documentos da associação de moradores. Segundo a pesquisa citada, 36,6% dos condomínios têm saldo do fundo de reserva insuficiente em relação ao plano. Um reajuste após a mudança pode pesar mais no seu orçamento do que os próprios custos adicionais da compra.

Para quem quer entender primeiro o panorama geral do processo de compra, veja também como comprar um apartamento usado no Japão e os pontos a conferir em cada etapa do processo.

Perguntas frequentes (FAQ)

Qual é a porcentagem de referência dos custos adicionais na compra de um apartamento usado no Japão?

Ao utilizar financiamento habitacional, a referência é de 6% a 8% do preço do imóvel. Nas simulações deste artigo: aproximadamente ¥1.470.000 (aprox. R$ 51.450, 7,3%) para ¥20.000.000 (aprox. R$ 700.000); aproximadamente ¥2.070.000 (aprox. R$ 72.450, 6,9%) para ¥30.000.000 (aprox. R$ 1.050.000); e aproximadamente ¥3.270.000 (aprox. R$ 114.450, 6,5%) para ¥50.000.000 (aprox. R$ 1.750.000). A proporção cai conforme o preço sobe porque o imposto de selo e os honorários do escrivão judicial não são proporcionais ao preço. O seguro contra incêndio é um custo à parte, não incluído nesses valores.

Qual é o teto da comissão de corretagem? É possível negociar desconto?

Para imóveis acima de ¥4.000.000 (aprox. R$ 140.000), o teto é "preço de venda × 3,3% + ¥66.000 (aprox. R$ 2.310), com impostos inclusos". Para um imóvel de ¥30.000.000 (aprox. R$ 1.050.000), isso equivale a ¥1.056.000 (aprox. R$ 36.960). Esse valor se baseia na portaria vigente desde 1º de julho de 2024 (Portaria nº 949 do MLIT, de 21 de junho de 2024). Como a portaria define apenas um teto, e não um preço fixo, pode haver alguma margem de negociação conforme as condições. Ainda assim, cobrar o valor máximo permitido é, em si, perfeitamente legal.

Em quais condições o imposto de aquisição de imóveis chega a zero?

Para a construção, o imposto é zero quando o valor de avaliação fiscal fica abaixo do valor de dedução correspondente à data de construção. Para imóveis construídos a partir de 1º de abril de 1997, o valor de dedução é de ¥12.000.000 (aprox. R$ 420.000), e em imóveis com cerca de 25 anos e 60 m² de área privativa, o valor de avaliação costuma ficar abaixo disso. Para o terreno, a redução aplicável — o maior valor entre ¥45.000 (aprox. R$ 1.575) e "preço por m² × 2 vezes a área útil × fração de participação × 3%" — costuma superar o imposto devido, o que também zera o valor na maioria dos condomínios. Para aquisições a partir de 1º de abril de 2026, o requisito de área útil é de 40 m² a 240 m².

Devo escolher o modelo de seguro de garantia ou o de taxa administrativa fixa no financiamento?

Se você planeja fazer quitação antecipada ou refinanciamento, o seguro de garantia com pagamento único antecipado costuma ser mais vantajoso, já que a parte proporcional ao período não decorrido é devolvida (descontada uma taxa administrativa). Se a intenção é seguir até a quitação total, priorizar a taxa de juros mais baixa não traz prejuízo relevante. Para um financiamento de ¥24.000.000 (aprox. R$ 840.000) em 35 anos, o custo inicial é de ¥494.736 (aprox. R$ 17.316) no modelo de seguro de garantia contra ¥528.000 (aprox. R$ 18.480) no modelo de taxa fixa de 2,2% — uma diferença de apenas cerca de ¥33.000 (aprox. R$ 1.155).

É possível embutir os custos adicionais no financiamento habitacional?

Itens como comissão de corretagem, imposto de registro, honorários do escrivão judicial e seguro contra incêndio podem, em alguns casos, ser incorporados a uma linha de crédito para custos adicionais ou a um financiamento ampliado. Já o sinal, o imposto de selo e o valor de acerto proporcional no momento da transferência de posse, em regra, precisam ser pagos em dinheiro. Embutir esses custos reduz o desembolso inicial, mas aumenta o saldo devedor e a proporção entre empréstimo e valor de garantia, o que pode afetar a análise de crédito. Confirme com a instituição financeira, já na fase de pré-análise, quais itens são elegíveis.

Quanto eu realmente recupero com a dedução do financiamento habitacional?

Para imóveis usados com mudança em 2026, o cálculo usa alíquota de dedução de 0,7%. Com financiamento de ¥24.000.000 (aprox. R$ 840.000): em "demais habitações", o limite de ¥20.000.000 (aprox. R$ 700.000) é o teto, resultando em ¥140.000 (aprox. R$ 4.900) por ano, ¥1.400.000 (aprox. R$ 49.000) no máximo em 10 anos. Em habitação com padrão de eficiência energética, o período de dedução sobe para 13 anos, com máximo de ¥1.820.000 (aprox. R$ 63.700). Em habitação de longa duração de qualidade ou padrão ZEH, o limite de ¥35.000.000 (aprox. R$ 1.225.000) permite ¥168.000 (aprox. R$ 5.880) por ano. Porém, o valor efetivamente restituído tem como teto o imposto de renda devido (e parte do imposto residencial).

Fontes e referências

• Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (国土交通省, MLIT) — "Valor da remuneração que corretores de imóveis podem receber em transações de venda de terrenos ou edificações" (Portaria nº 1552 do Ministério da Construção de 1970, com última revisão pela Portaria nº 949 do MLIT de 21 de junho de 2024)
• MLIT — "Lei de Transações de Terrenos e Edifícios (revisão da portaria de remuneração)"
• MLIT — "Revisão da circular 'Interpretação e Aplicação da Lei de Transações de Terrenos e Edifícios' (vigência a partir de 1º de julho de 2024)"
• Portal de Legislação e-Gov — "Lei de Transações de Terrenos e Edifícios" (Artigo 39, limitação do valor do sinal)
• Agência Nacional de Tributos do Japão (国税庁, NTA) — Informativo Tributário nº 7108, "Redução do imposto de selo em contratos de transferência de imóveis e de empreitada de obras"
• NTA — Informativo Tributário nº 7140, "Tabela de valores do imposto de selo (parte 1), Documentos nº 1 a nº 4"
• NTA — "Aviso sobre a redução da alíquota do imposto de registro na transferência de terrenos e no registro de propriedade original de imóveis residenciais" (abril de 2026)
• NTA — Informativo Tributário nº 7191, "Tabela de alíquotas do imposto de registro"
• Departamento de Tributação da Prefeitura de Tóquio (東京都主税局) — "Imposto de aquisição de imóveis"
• Departamento de Tributação da Prefeitura de Tóquio — "IPTU e imposto de planejamento urbano (terrenos e edificações)"
• MLIT — "Medidas necessárias relacionadas à dedução do financiamento habitacional e demais incentivos à aquisição de moradia (Anexo 1)" (26 de dezembro de 2025)
• MLIT — "Perguntas e Respostas sobre as mudanças na dedução do financiamento habitacional na reforma tributária do exercício de 2026 (Anexo 2)"
• MLIT — "Resumo da reforma tributária do exercício de 2026 do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo" (dezembro de 2025)
• MLIT — "Dedução do Financiamento Habitacional" (versão atualizada conforme a reforma tributária do exercício de 2026)
• Real Estate Information Network for East Japan (東日本不動産流通機構, East Japan REINS) — "Relatório Sumário Market Watch, trimestre de abril a junho de 2026" (17 de julho de 2026)
• MLIT — "Relatório da Pesquisa de Tendências do Mercado Habitacional do Exercício de 2024" (junho de 2025)
• MLIT — "Resultado da Pesquisa Abrangente de Condomínios do Exercício de 2023 (pesquisa direcionada às associações de moradores)"
• MLIT — "Sobre o resultado da Pesquisa Abrangente de Condomínios do Exercício de 2023 (compilação)"
• MLIT — "Diretriz sobre o Fundo de Reserva para Reformas de Condomínios" (elaborada em abril de 2011, revisada em junho de 2024)
• Federação Japonesa de Associações de Escrivães Judiciais (日本司法書士会連合会) — "Resultado da pesquisa sobre honorários" (realizada em março de 2024)
• Ministério das Finanças do Japão (財務省) — "Tarifa básica do seguro contra terremotos (contratos com início de vigência a partir de 1º de outubro de 2022)"
• Resona Bank (りそな銀行) — "Tabela de valores do seguro de garantia (pagamento único antecipado)"
• Docomo SMTB Net Bank (ドコモSMTBネット銀行) — "Financiamento habitacional: taxas e custos adicionais"

Os valores de impostos e tetos apresentados neste artigo foram elaborados com base nas fontes primárias listadas acima, mas a proporção do valor de avaliação fiscal, o valor do seguro e as premissas do acerto proporcional utilizadas nas simulações são estimativas para fins ilustrativos. O valor real varia conforme o imóvel e as condições do contrato. Para decisões tributárias específicas, consulte um contador (zeirishi) ou a repartição fiscal (tax office) competente — no caso de imóveis, isso corresponde à repartição fiscal nacional (para tributos federais) ou à repartição de tributos da província/prefeitura (para tributos locais, como o imposto de aquisição de imóveis e o IPTU). Este artigo trata de um sistema tributário e cartorial exclusivamente japonês; ele não constitui aconselhamento jurídico ou tributário sobre a legislação brasileira ou portuguesa, e compradores estrangeiros devem sempre confirmar, à parte, as implicações fiscais em seu próprio país de residência (como a tributação sobre ganhos de capital ou renda de aluguel no exterior).