Na compra de um apartamento usado, além do preço do imóvel, surgem diversos custos adicionais. Se eles não forem compreendidos com antecedência, o planejamento financeiro pode ficar significativamente desalinhado. Aqui, explicamos de forma sistemática os custos incidentais da compra de um apartamento usado, dividindo-os em três fases: contratação, entrega e pós-mudança.
Quais são os custos incidentais na contratação?
No momento da contratação, os três principais custos são o sinal, o imposto do selo e a comissão de corretagem.
Sinal
O sinal costuma ter como referência cerca de 10% do preço do imóvel, mas pode variar conforme o acordo entre vendedor e comprador. Se o cancelamento ocorrer por conveniência do comprador, o sinal é perdido; se ocorrer por conveniência do vendedor, o comprador recebe o dobro do valor do sinal. No planejamento financeiro, é necessário considerar o risco de não recuperação desse valor.
Imposto do selo
O pagamento é feito por meio da aposição de selo fiscal no contrato de compra e venda. O valor varia conforme o preço da transação, sendo uma referência de 10 mil ienes para valores acima de 10 milhões e até 50 milhões de ienes, e de 30 mil ienes para valores acima de 50 milhões e até 100 milhões de ienes.
Comissão de corretagem
É o custo cobrado quando a intermediação é feita por uma imobiliária. O limite máximo é definido por lei:
・Até 2 milhões de ienes: preço do imóvel × 5%
・Acima de 2 milhões e até 4 milhões de ienes: preço do imóvel × 4% + 20 mil ienes
・Acima de 4 milhões de ienes: preço do imóvel × 3% + 60 mil ienes
Quais são os custos incidentais na entrega do imóvel?
Custos relacionados ao financiamento imobiliário
O contrato de financiamento também exige selo fiscal. Para valores financiados entre 10 milhões e 50 milhões de ienes, o imposto do selo é de 20 mil ienes.
Tarifa de garantia do financiamento
Existem duas modalidades: pagamento antecipado em parcela única e acréscimo na taxa de juros. Se houver folga no capital próprio, a modalidade de pagamento antecipado em parcela única tende a reduzir o valor total pago. Para quem deseja conter o custo inicial, o acréscimo na taxa de juros pode ser uma opção, embora o total pago acabe sendo maior.
Prêmio do seguro de vida vinculado ao financiamento
Trata-se de um seguro que quita o saldo do financiamento em caso de falecimento ou invalidez grave do contratante. Como há casos em que a adesão não é possível em função do estado de saúde, a verificação prévia é indispensável.
Quais são os custos incidentais após a mudança?
Imposto sobre aquisição imobiliária
Fórmula de cálculo: (valor de avaliação do imposto sobre ativos fixos − valor da dedução) × alíquota de 3%. Após a aquisição, a notificação é enviada pelo governo local algum tempo depois. É possível obter a medida de redução tributária se forem atendidas as condições de área privativa entre 50 e 240 m², uso residencial e conformidade com o novo padrão sísmico para imóveis construídos a partir de 1982.
Fundo de reserva para reparos
O valor arrecadado dos moradores para o fundo de reserva para reparos costuma ficar entre 10 mil e 30 mil ienes. Consulte também os detalhes sobre os custos de manutenção ao elaborar o seu planejamento de receitas e despesas.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual percentual do preço do imóvel costuma ser necessário para os custos incidentais na compra de um apartamento usado?
Em geral, a referência é de cerca de 7% a 10% do preço do imóvel. Se houver uso de financiamento, somam-se ainda a tarifa de garantia e outras taxas.
Qual é a faixa usual e o limite máximo da comissão de corretagem?
Para imóveis acima de 4 milhões de ienes, o limite legal é “preço do imóvel × 3% + 60 mil ienes (sem impostos)”. Em alguns casos, pode haver desconto conforme a negociação.
O que é necessário para obter a redução do imposto sobre aquisição imobiliária?
As condições são: área privativa entre 50 e 240 m², uso residencial (ou segunda residência) e conformidade com o novo padrão sísmico para imóveis construídos a partir de 1982.
Na garantia do financiamento imobiliário, vale mais a pena pagar à vista ou optar pelo acréscimo na taxa de juros?
Ao considerar o total do reembolso, o pagamento antecipado em parcela única costuma ser mais vantajoso em muitos casos; porém, se o capital inicial for limitado, o acréscimo na taxa de juros pode ser a alternativa mais realista.
