O que é o contrato eletrônico na compra e venda de imóveis? Pontos essenciais sobre Web juyosetsumei e uso de procuração

O contrato eletrônico na compra e venda de imóveis passou a ser plenamente permitido com a revisão de maio de 2022 da Lei de Transações Imobiliárias do Japão, que reconheceu a digitalização da explicação de pontos importantes e do contrato de compra e venda (documento do artigo 37). Ainda assim, na prática de mercado, especialmente entre casais de dupla renda que compram por meio de financiamento em casal, os casos em que “tudo se conclui de forma totalmente eletrônica” ainda são minoria. Mesmo nas aquisições de moradia própria de clientes ultra high net worth e high net worth intermediadas pela INA&Associates, o formato mais adotado combina Web juyosetsumei com procuração em papel. Neste artigo, organizamos os pontos essenciais que o comprador deve compreender, desde o fluxo e o momento da assinatura até a procuração e o alinhamento com o banco.

Pontos principais deste artigo

• Com a revisão de maio de 2022 da Lei de Transações Imobiliárias, passaram a ser permitidos a entrega eletrônica e o fim da exigência de carimbo para a explicação de pontos importantes e o documento do artigo 37 nas compras e vendas de imóveis, e o juyosetsumei por TI entrou em fase de operação efetiva nas transações de venda.
• Para casais de dupla renda que compram com financiamento em casal e têm um dos cônjuges trabalhando longe ou expatriado, o contrato eletrônico e o Web juyosetsumei reduzem de forma significativa a carga de “tempo de deslocamento e gestão das folgas”.
• Mesmo quando o contrato eletrônico é possível, a prática predominante continua sendo manter a procuração em papel, com carimbo oficial e certificado de registro do carimbo. Isso se deve às práticas de aceitação de instituições financeiras, escrivães judiciais e do órgão de registro jurídico.
• Ainda que o contrato de compra e venda possa ser digitalizado, não é incomum que o contrato bancário de empréstimo permaneça em papel, e a qualidade do desenho do cronograma influencia diretamente o risco na liquidação.

Por que o contrato eletrônico na compra e venda de imóveis foi plenamente liberado? Contexto e estágio alcançado em 2026

Em síntese, a revisão de maio de 2022 da Lei de Transações Imobiliárias abriu de fato a digitalização no campo das vendas, e, em 2026, estamos em uma etapa em que “o ambiente para digitalizar já existe, mas a escolha é feita nos casos em que se consegue o consenso entre todas as partes envolvidas”.

Pontos da revisão de maio de 2022 da Lei de Transações Imobiliárias

O contrato eletrônico na compra e venda de imóveis começou a avançar de forma concreta com a revisão da Lei de Transações Imobiliárias, em vigor desde 18 de maio de 2022. Com isso, passaram a ser permitidas a entrega eletrônica da explicação de pontos importantes (documento do artigo 35) e do contrato de compra e venda (documento do artigo 37), além da eliminação da obrigatoriedade de carimbo. Com o consentimento da outra parte, os documentos podem ser entregues por meio eletrônico e formalizados com assinatura eletrônica.

Antes da revisão, o juyosetsumei por TI já vinha sendo utilizado no mercado de locação após projetos-piloto, mas as vendas estavam fora desse escopo. A liberação para compra e venda teve grande significado, e o fluxo operacional de compradores, corretoras e escrivães judiciais foi amplamente revisto.

O papel da operação em escala do IT juyosetsumei (Web juyosetsumei)

No caso das transações de compra e venda, o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão apresentou em 30 de março de 2021 sua diretriz para operação em escala do juyosetsumei por TI, e a adoção nacional começou no ano fiscal de 2021. Hoje, o “Manual de implementação da explicação de pontos importantes com uso de TI” do ministério e o manual da federação nacional do setor imobiliário (revisão de dezembro de 2024) já se consolidaram como diretrizes de referência.

Ainda assim, persiste uma distância entre “o contrato eletrônico é possível” e “o caso será conduzido de forma eletrônica”. Se a empresa do lado vendedor, a instituição financeira ou o escrivão judicial parte do pressuposto de operação em papel, a vontade do comprador, sozinha, não basta para viabilizar uma digitalização completa. Mesmo em 2026, a taxa de digitalização dos contratos de compra e venda varia de acordo com cada caso.

Em compras por casais de dupla renda com financiamento em casal, em que situações o contrato eletrônico funciona bem e em quais funciona menos?

Em conclusão, a digitalização é especialmente eficaz quando há restrições de presença por trabalho em outra localidade, expatriação ou cuidados com filhos, enquanto o contrato bancário de financiamento e a presença na liquidação ainda permanecem como áreas em que o papel e o atendimento presencial seguem relevantes.

Onde funciona bem: restrições de tempo por trabalho distante, expatriação e cuidados com filhos

No financiamento em casal, cada cônjuge se torna devedor, portanto, em princípio, tanto a explicação de pontos importantes quanto o contrato de compra e venda deveriam ocorrer com a presença conjunta dos dois . No entanto, não é raro que um esteja transferido para outra região, expatriado ou em fase imediatamente posterior ao parto, quando sair de casa é difícil. O Web juyosetsumei e a assinatura eletrônica ajudam a resolver diretamente essa limitação de presença.

Em um caso que assessoramos, por exemplo, o marido estava expatriado em Singapura e a esposa, em Tóquio, cuidando de um filho pequeno. O casal conseguiu concluir o Web juyosetsumei em uma hora, conectando o local de trabalho no exterior e a residência, e assinou eletronicamente o contrato de compra e venda. A eliminação da necessidade de usar passagens aéreas e férias remuneradas elevou, na nossa percepção, a própria qualidade da decisão.

Onde funciona menos: quando o banco só aceita contrato em papel e na presença para a liquidação

Por outro lado, há etapas em que a digitalização avança com mais dificuldade. O principal exemplo é o contrato bancário de financiamento. Mesmo entre os grandes bancos, há produtos compatíveis com contrato eletrônico e outros disponíveis apenas em papel; nos bancos regionais e cooperativas de crédito, a operação em papel ainda é predominante. Além disso, a presença no ato da liquidação e entrega continua sendo uma área difícil de concluir totalmente on-line, pois o escrivão judicial conduz o processo conferindo os documentos originais de registro.

Separar com serenidade “o que a digitalização consegue encurtar” e “o que ela não consegue encurtar” é o primeiro julgamento necessário para proteger o tempo do comprador. Recomendamos confirmar, desde cedo, com a corretora se o seu caso permite ou não a digitalização contratual. Se houver insegurança, é possível organizar os pontos individualmente no canal de consulta gratuita da INA .

Como funciona o Web juyosetsumei (IT juyosetsumei)? Preparação até o dia e fluxo no próprio dia

Em síntese, se antes do dia forem preparados os quatro pontos de envio prévio, confirmação de leitura, verificação do ambiente de comunicação e guarda da gravação, a explicação no dia tende a ser objetiva e bem organizada.

Prática de envio prévio e confirmação de leitura

O ponto central do Web juyosetsumei é não transformar o dia da reunião em uma estreia improvisada. O manual do ministério também exige o envio prévio da explicação de pontos importantes e a confirmação de leitura. Em termos práticos, o padrão é receber os documentos em formato eletrônico alguns dias antes da data do contrato, esclarecer dúvidas com o responsável da corretora e então chegar ao dia da formalização com essas questões já organizadas.

Na experiência de campo, os casos com troca prévia de perguntas têm menor tempo de explicação no dia, enquanto os casos sem nenhuma dúvida prévia tendem a se alongar. Aos leitores, recomendamos reservar de 2 a 3 dias úteis cheios entre o envio prévio e a reunião final.

Verificação de identidade no dia, ambiente de comunicação e guarda da gravação

No dia, o profissional habilitado confere pela câmera um documento de identidade com foto, verifica a qualidade da conexão e a clareza do áudio e só então inicia a explicação. O manual do ministério recomenda gravação de vídeo e áudio, e muitas corretoras guardam a gravação após obter o consentimento do comprador. A gravação evita discussões futuras do tipo “foi dito ou não foi dito” e também funciona como elemento de tranquilidade para o comprador.

Ajuste do momento da assinatura eletrônica: desenhar um cronograma com datas de contrato separadas

O ponto com maior margem de desenho para casais em financiamento conjunto é o momento da assinatura eletrônica. Mesmo que “os dois não estejam presentes no mesmo dia”, o contrato eletrônico permite tecnicamente que as assinaturas sejam feitas em momentos diferentes. Serviços de assinatura eletrônica em nuvem (como o CloudSign) permitem que cada pessoa assine no horário mais conveniente, desde que isso ocorra dentro do prazo de validade de 48 a 72 horas após o envio da solicitação.

No entanto, é preciso alinhar esse momento com a assinatura do lado vendedor, e, se o desenho envolver datas de contrato diferentes, o acordo entre vendedor, corretora e escrivão judicial é indispensável. O ponto que merece maior atenção é a data de pagamento do sinal , que deve coincidir com a data de formação do contrato de compra e venda.

Quando apenas um dos dois pode estar presente, como deve ser operada a procuração no financiamento em casal?

Em conclusão, mesmo na era do contrato eletrônico, a prática predominante continua sendo manter a procuração em papel, com carimbo oficial e certificado do carimbo. É necessário especificar claramente o alcance dos poderes delegados e, em caso de expatriação, substituí-lo por certificado de assinatura.

Por que a procuração continua em papel

Mesmo com o avanço do contrato eletrônico, a prática de manter a procuração em papel, com carimbo oficial e certificado do carimbo continua predominante na operação real. Há três razões para isso. Primeiro, como documento que delimita o alcance da representação concedida (valor de compra e venda, valor do sinal, data de entrega, condições de financiamento), a prática de assegurar autenticidade com carimbo oficial e respectivo certificado ainda é fortemente valorizada por instituições financeiras, escrivães judiciais e pelo órgão de registro jurídico. Segundo, em pedidos de registro, há situações em que o original em papel é exigido como prova de poderes de representação. Terceiro, a operação de identificação do cliente por parte das instituições financeiras costuma ser estruturada com base em procuração física em papel.

Pela lei japonesa de assinatura eletrônica, não significa que a procuração não possa ser digitalizada. No entanto, o custo de coordenação para que “todas as partes envolvidas aceitem o formato eletrônico” ainda é elevado, e a realidade é que, em muitos casos, passar tudo com uma única folha em papel é mais rápido e mais seguro.

Informações obrigatórias a incluir na procuração

Na procuração, devem constar de forma concreta o valor de compra e venda, o valor do sinal, a data prevista de entrega, o limite das condições de financiamento e até o tratamento do direito de rescisão. Uma outorga ampla, como “delego todos os assuntos”, costuma ser recusada na prática de aceitação de instituições financeiras e escrivães judiciais, e a regra é especificar claramente o alcance dos poderes. O Centro para Promoção da Circulação Imobiliária também apresenta o mesmo entendimento ao tratar dos cuidados quando uma das partes de um contrato de compra e venda atua por representante.

Certificado de assinatura e comprovante de residência no exterior em caso de expatriação

Quando o marido está expatriado no exterior, não é possível obter o certificado de registro do carimbo; por isso, é necessário anexar à procuração o certificado de assinatura emitido pela repartição consular e o comprovante de residência no exterior. Para a obtenção, é preciso agendar atendimento no consulado, e, dependendo do país, o processo pode levar de duas a três semanas. Contando de trás para frente a partir da data de liquidação do financiamento em casal, o mais prudente é começar os preparativos ao menos um mês antes. Se houver dificuldade no desenho documental, utilize a consultoria de suporte à compra da INA .

Quais são os riscos e como desenhar o processo quando o banco não aceita contrato eletrônico?

Em conclusão, mesmo que o contrato de compra e venda possa ser digitalizado, se o contrato de financiamento permanecer em papel, é possível evitar confusão às vésperas da entrega ao alinhar previamente data de comparecimento ao banco, diferença de imposto do selo, taxas e requisitos de presença no dia da liquidação.

Descompasso de agenda entre contrato de compra e venda (eletrônico) e contrato de financiamento (papel)

O contrato eletrônico do financiamento habitacional nem sempre acompanha o mesmo ritmo do contrato de compra e venda. Ainda que este possa ser concluído eletronicamente, se o contrato de financiamento do banco continuar em papel, será necessário comparecer à agência alguns dias antes da liberação do crédito para assinar presencialmente. Em casais de dupla renda em que um dos dois esteja longe, se essa visita não puder ser agendada, a data da liquidação pode acabar sendo adiada.

Tratamento do imposto do selo e da taxa do contrato eletrônico

Ao optar pelo contrato eletrônico, deixa de ser devido o imposto do selo incidente sobre o contrato de compra e venda (segundo o entendimento da autoridade tributária japonesa, dados eletrônicos não se enquadram como documento tributável). Em contratos de compra e venda acima de 10 milhões e até 50 milhões de ienes, o imposto do selo é de 10 mil ienes com a medida de redução, de modo que o benefício econômico da digitalização não é pequeno. Por outro lado, quando se utiliza um serviço de contrato eletrônico em nuvem, pode haver cobrança de taxa específica; por isso, convém confirmar previamente com a corretora o nome do serviço e quem arcará com o custo.

Itens a confirmar com o responsável comercial

Como comprador, há cinco pontos que vale a pena confirmar. Primeiro, se o produto de financiamento em questão aceita contrato eletrônico. Segundo, a forma de formalização do contrato de financiamento (eletrônico ou papel, com ou sem necessidade de comparecimento). Terceiro, se o processo de adesão ao seguro contra incêndio pode ser digitalizado. Quarto, a forma de recebimento das informações de identificação do registro (por correio ou retirada presencial). Quinto, os requisitos de presença no dia da liquidação. Se esses cinco pontos forem alinhados com antecedência, praticamente toda a desorganização de agenda próxima à entrega poderá ser evitada.

Visão da INA&Associates: onde a digitalização realmente amplia valor?

Em conclusão, o valor essencial da digitalização não está na economia com imposto do selo, mas em devolver ao comprador e à sua família tempo e capacidade de concentração para decidir com qualidade.

O valor essencial do contrato eletrônico na compra e venda de imóveis não está na economia com imposto do selo. Ele está em devolver ao comprador e à sua família tempo e concentração para tomar decisões. Quanto maior a renda e o patrimônio do casal de dupla renda, maior tende a ser o valor do tempo e mais difícil se torna acumular meio período de folga em dias úteis. Na minha visão, a digitalização e o Web juyosetsumei devem ser posicionados como instrumentos para proteger esse “capital de tempo”.

No entanto, justamente por isso, o grau de digitalização deve ser definido a partir da “qualidade da decisão”. Em vez de conduzir tudo eletronicamente, os pontos decisivos devem ser confirmados em papel e presencialmente. Na INA, desenhamos individualmente com cada cliente o que deve ser digitalizado e o que deve permanecer em papel, e sustentamos decisões duradouras com base na felicidade de todas as pessoas envolvidas, como uma empresa de investimento em capital humano.

Resumo

Na era do contrato eletrônico, a compra e venda de imóveis representa um vento favorável importante para casais de dupla renda que utilizam financiamento em casal. Ainda assim, para aproveitar esse cenário, é preciso dominar quatro pontos essenciais: o fluxo do Web juyosetsumei, o desenho do momento da assinatura eletrônica, a operação da procuração em papel e o descompasso de agenda do contrato de financiamento. Na verdade, justamente porque se ampliou o que pode ser digitalizado, tornou-se ainda mais importante a capacidade de decidir o que deve permanecer em papel. Para quem está considerando uma compra, recomendamos escolher um parceiro de intermediação capaz de orientar não apenas na escolha do imóvel, mas também no desenho da operação contratual.

Autor: Daisuke Inazawa (CEO da INA&Associates Co., Ltd.)
Última atualização: abril de 2026

Perguntas frequentes (FAQ)

Q1. É possível concluir totalmente on-line um contrato de compra e venda de imóvel?

R. Do ponto de vista técnico, é possível digitalizar tudo, desde a explicação de pontos importantes até o contrato de compra e venda e o contrato de financiamento, mas, na prática, os casos totalmente on-line ainda são minoria por causa das diferenças operacionais entre bancos financiadores e empresas do lado vendedor. Recomendamos confirmar logo no início, com a corretora, até onde a digitalização será possível.

Q2. A procuração também é válida em formato eletrônico?

R. Se cumprir os requisitos da lei de assinatura eletrônica, a procuração eletrônica também é válida. Ainda assim, na prática de aceitação de instituições financeiras, escrivães judiciais e do órgão de registro jurídico, há muitas situações em que se exige papel, carimbo oficial e certificado do carimbo, e por isso o uso em papel continua predominante. É importante especificar claramente o alcance da representação, incluindo valor de compra e venda, sinal, data de entrega e condições de financiamento.

Q3. A gravação do IT juyosetsumei é obrigatória?

R. Não é uma obrigação legal, mas o manual do ministério recomenda gravação de vídeo e áudio, e muitas corretoras guardam a gravação com o consentimento do comprador. Como isso também serve como material de verificação posterior para o comprador, recomendamos concordar com a gravação.

Q4. Em um financiamento em casal, marido e esposa podem assinar eletronicamente em dias diferentes?

R. Os serviços de contrato eletrônico em nuvem permitem, em geral, que cada pessoa assine em um dia diferente dentro do prazo de validade da solicitação de assinatura (normalmente de 48 a 72 horas). No entanto, isso depende do acordo entre vendedor, corretora e escrivão judicial, além da coerência com a data de liquidação do sinal. Por isso, o desenho da data do contrato deve ser alinhado previamente.