O que é o fundo de reserva para reparos? Guia para investidores sobre custos, tratamento contábil e risco de aumento

No investimento em condomínios, o fundo mensal de reserva para reparos tende a ser negligenciado como um "custo pouco visível". No entanto, a insuficiência do fundo de reserva para reparos pode levar à cobrança de aportes extraordinários em grandes obras e à queda do valor do ativo, o que o torna um dos indicadores centrais na decisão de investimento. Organizamos de forma sistemática o mecanismo, a faixa de valores, o tratamento como despesa e o risco de aumento.

O que é o fundo de reserva para reparos? Qual é a diferença em relação à taxa de administração?

O fundo de reserva para reparos é um valor acumulado cobrado mensalmente dos moradores para manter e reparar, no longo prazo, as áreas comuns de um condomínio edilício (fachada, cobertura, elevadores etc.).

A diferença em relação à taxa de administração está na "finalidade de uso":

• Fundo de reserva para reparos: destinado a grandes obras de reparo realizadas a cada 10 a 15 anos, resposta a desastres e melhorias nas áreas comuns
• Taxa de administração: destinada à limpeza cotidiana, coleta de lixo, inspeção de equipamentos, seguro e outras manutenções rotineiras

O fundo de reserva para reparos não é devolvido na venda do imóvel nem na saída do morador (pois passa a integrar o patrimônio da associação do condomínio).

As finalidades do fundo de reserva para reparos são definidas pelo regulamento padrão do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo

Com base no artigo 28 do "Regulamento Padrão de Gestão de Condomínios" do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, os quatro principais usos do fundo de reserva para reparos são os seguintes:

1. Grandes obras periódicas de reparo (reparo de fachadas, impermeabilização, repintura de corrimãos etc.)
2. Obras emergenciais de reparo causadas por terremotos, tufões e outros eventos
3. Melhorias e reformas das áreas comuns (instalação de fechadura automática, adaptação de acessibilidade etc.)
4. Custos de estudos relacionados à análise de reconstrução

Em princípio, não pode ser usado em áreas privativas (o interior da unidade individual), mas há casos excepcionais em que pode ser utilizado para equipamentos integrados às áreas comuns, como tubulações e detectores de incêndio.

Qual é a faixa de valores do fundo de reserva para reparos?

Segundo a "Pesquisa Abrangente de Condomínios 2018" do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, a média nacional do fundo de reserva para reparos por unidade é de 12.268 ienes por mês (incluindo a parcela coberta pelas taxas de uso de estacionamento).

Faixa de valores por porte

• Condomínio de quitinete: 1.400 a 3.660 ienes por mês
• Condomínio de pequeno porte (até 100 unidades): 1.820 a 28.620 ienes por mês
• Condomínio de grande porte (mais de 100 unidades, sem ser torre): 2.500 a 12.690 ienes por mês
• Condomínio torre (20 andares ou mais, com mais de 100 unidades): 2.330 a 27.900 ienes por mês
• Média de condomínios usados na região metropolitana de Tóquio (pesquisa REINS East Japan 2018): 10.392 ienes por mês

Fórmula de cálculo do valor adequado (diretriz do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo)

Referência do fundo de reserva para reparos (Y) = A (valor do fundo de reserva para reparos por área privativa) × X (área privativa em m²) + B (valor adicional para estacionamento mecanizado)

Para edifícios com menos de 15 andares, o valor médio de referência por área privativa é de 178 a 218 ienes por m² por mês.

Quais são as condições para lançar o fundo de reserva para reparos como despesa?

Na ótica do investimento imobiliário, a possibilidade de lançar o fundo de reserva para reparos como despesa afeta o planejamento de receitas e despesas. As condições para contabilização como despesa são as seguintes:

1. Que a classificação contábil seja "despesa de reparo" (não pode ser taxa de administração)
2. Que o condômino esteja pagando o fundo
3. Que o fundo de reserva para reparos seja um recurso sem obrigação de restituição (previsto na convenção do condomínio)
4. Que o fundo seja usado apenas para reparos das áreas comuns
5. Que seja calculado por um método razoável (critérios de cálculo da Agência Nacional de Impostos do Japão)

Por que o fundo de reserva para reparos aumenta?

O aumento do fundo de reserva para reparos é um fator de risco que pressiona a rentabilidade do imóvel de investimento. Há três razões principais para esse aumento:

• Adoção do modelo de aumento escalonado: em imóveis novos, o valor inicial é definido em patamar baixo e elevado gradualmente a cada cinco anos; esse modelo foi adotado em cerca de 68% dos condomínios construídos após 2010. Em pesquisa de 2021 do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, foi confirmada alta média de 3,6 vezes em relação a dez anos antes (+ cerca de 7.000 ienes por mês)
• Elevação da faixa de custos de reparo: o custo das grandes obras de reparo tende a subir devido ao aumento de preços, mão de obra e materiais
• Inclusão de reparos não previstos no plano: quando se somam obras não contempladas no plano inicial, como reforço sísmico e instalação de equipamentos de recarga para EV, ocorre insuficiência do fundo

Há pesquisa indicando que aproximadamente 1 em cada 3 condomínios no Japão tem insuficiência no fundo de reserva para reparos. Ao selecionar um imóvel para investimento, confirme sem falta o saldo do plano de reparos de longo prazo e o plano futuro de acumulação.

Perguntas frequentes (FAQ)

Como identificar um condomínio com insuficiência no fundo de reserva para reparos?

Compare o saldo acumulado no plano de reparos de longo prazo com o valor previsto para os próximos reparos. Considera-se que 1 em cada 3 edifícios esteja em situação de insuficiência, por isso é indispensável verificar a convenção do condomínio e as atas das assembleias.

Se a associação do condomínio decidir aumentar o fundo de reserva para reparos, é necessário o consentimento dos condôminos?

Para alterar a convenção, é necessária a aprovação de pelo menos três quartos dos condôminos. Em alguns casos, a alteração pode ser feita por deliberação ordinária (maioria simples), por isso convém verificar a convenção do condomínio.

Por que o fundo de reserva para reparos de condomínios novos é baixo?

Em muitos casos, ele é definido em nível baixo para facilitar a venda, e é comum que aumentos escalonados estejam previstos para alguns anos depois. Antes da compra, é importante confirmar sem falta o plano de reparos de longo prazo.

O fundo de reserva para reparos pode ser lançado como despesa na declaração de imposto?

Se atender a determinadas condições (tratamento como despesa de reparo, ausência de obrigação de restituição, uso exclusivo para reparos etc.), pode ser contabilizado como despesa. Recomenda-se confirmar com um contador.

Por que o fundo de reserva para reparos de condomínios torre é alto?

Como a reparação da fachada em andares altos exige andaimes e métodos especiais, o custo da obra tende a ser mais elevado, e o valor do fundo também costuma ser fixado em patamar mais alto.