No investimento em apartamentos e na propriedade em condomínio, mesmo depois de quitar o financiamento imobiliário, continuam existindo custos fixos como a taxa de administração e o fundo de reserva para reparos. O nível da taxa de administração está diretamente ligado ao valor patrimonial do imóvel, e a ideia simplista de que “quanto mais barato, melhor” pode levar a erros na decisão de investimento. Neste artigo, explicamos, do ponto de vista de investidores e proprietários, a estrutura da taxa de administração, sua faixa de mercado, as diferenças em relação ao fundo de reserva para reparos e os riscos de inadimplência.
Qual é a visão geral dos custos de manutenção da vida em condomínio?
Ao possuir um apartamento em condomínio, os seguintes custos de manutenção surgem de forma contínua.
| Item de custo | Faixa mensal | Observações |
|---|---|---|
| Taxa de administração | 15 mil a 20 mil ienes | Tendência de alta ano após ano |
| Fundo de reserva para reparos | 10 mil a 15 mil ienes | Aumenta com a idade do edifício |
| Estacionamento | 5 mil a 30 mil ienes (nas áreas centrais, 50 mil a 80 mil ienes) | Varia conforme a região e as instalações |
| Seguro contra incêndio e terremoto | (pagamento de 10 anos: 50 mil a 100 mil ienes) | Depende do conteúdo da cobertura |
| Imposto sobre ativos fixos e imposto de planejamento urbano | 100 mil a 150 mil ienes por ano (imóvel novo em Tóquio) | Varia conforme o valor de avaliação |
No acumulado de 30 anos, apenas a taxa de administração e o fundo de reserva para reparos podem alcançar de 9 milhões a 12,6 milhões de ienes (incluindo estacionamento, impostos e seguro, o total chega a 12,15 milhões a 18,2 milhões de ienes).
O que é a taxa de administração de um condomínio? Diferença em relação ao fundo de reserva para reparos
A taxa de administração é a despesa usada na manutenção e gestão cotidiana das áreas comuns. Ela inclui limpeza de corredores, elevadores, hall de entrada e estacionamento, compra de materiais de consumo, manutenção de equipamentos, prêmio do seguro contra incêndio e despesas de água, gás e eletricidade. Em muitos casos, grande parte é destinada à taxa de terceirização da administradora.
Por outro lado, o fundo de reserva para reparos é um valor acumulado para futuras grandes obras de reforma. Ele é usado para pintura externa, troca de elevadores, reparos na área de bicicletas e outros itens, e seu uso é limitado pela “Convenção Padrão de Gestão de Condomínios” do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão.
Qual é a faixa de mercado da taxa de administração?
Em condomínios comuns, a taxa de administração é de cerca de 16 mil ienes por unidade, em média por mês, mas varia conforme a escala do empreendimento.
- Condomínios de pequeno porte, com até 20 unidades: cerca de 19 mil ienes por mês
- Condomínios de grande porte, com 500 unidades ou mais: cerca de 15 mil ienes por mês (mais baratos graças às economias de escala)
Condomínios com concierge em tempo integral e equipamentos de alto padrão tendem a ser ainda mais caros.
Por que nem sempre uma taxa de administração mais barata é melhor
A gestão fica insuficiente e a qualidade de moradia piora
Taxa de administração baixa = menos recursos disponíveis para a gestão. Isso pode gerar atraso na renovação de equipamentos, ausência de funcionários de gestão, queda na segurança e limpeza insuficiente das áreas comuns, reduzindo a satisfação dos moradores.
O valor patrimonial tende a cair com mais facilidade
Como se diz entre investidores, “em condomínio, compra-se a gestão”, e o estado da administração está diretamente ligado ao valor do imóvel. Em condomínios cuja manutenção não é adequada, a deterioração avança mais rápido, tornando difícil colocar o imóvel à venda por um preço elevado. Ao investir em propriedades em condomínio, é indispensável verificar o nível de gestão.
O que fazer quando o pagamento da taxa de administração pesa no orçamento
- Refinanciar com uma instituição financeira de juros mais baixos (o refinanciamento com taxa fixa traz mais segurança)
- Propor à associação de condomínio a troca da administradora (colocar o tema em pauta na reunião de explicação sobre a revisão de preços)
- Mudar o estacionamento para uma vaga mensal na vizinhança (em alguns casos, fica mais barato do que dentro do condomínio)
- Consultar um FP (planejador financeiro) para otimizar o equilíbrio entre receitas e despesas
- Amortizar antecipadamente ou refinanciar o financiamento imobiliário para reduzir o valor total pago
O que acontece se a taxa de administração entrar em atraso? Riscos que o proprietário deve conhecer
Segundo os “Resultados da Pesquisa Geral sobre Condomínios do Ano Fiscal Heisei 30” do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, cerca de 25% das unidades estão com taxa de administração ou fundo de reserva para reparos em atraso por três meses ou mais. Se a inadimplência continuar, surgem os seguintes riscos.
- Ligações de cobrança e notificações formais enviadas pela administradora
- O nome do devedor é divulgado na reunião da diretoria da associação de condomínio
- Cobrança de multa por atraso (em muitos condomínios, juros anuais de 14,6%)
- Possibilidade de venda judicial forçada por leilão (inadimplentes contumazes podem ser alvo de ação judicial e leilão)
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Perguntas frequentes (FAQ)
P. A taxa de administração e o fundo de reserva para reparos vão aumentar no futuro?
O fundo de reserva para reparos costuma ser reajustado para cima à medida que o edifício envelhece, e pode subir ainda mais quando grandes obras de reforma se aproximam. A taxa de administração também corre o risco de aumentar, refletindo o cenário econômico e a elevação dos custos de pessoal.
P. O que são a “taxa inicial de administração” e o “fundo inicial de reserva para reparos”, pagos de uma só vez na compra de um condomínio novo?
A taxa inicial de administração é um pagamento único para permitir que a gestão do condomínio comece de forma estável, e o fundo inicial de reserva para reparos é uma contribuição inicial voltada às grandes reformas futuras. Como ambos não são reembolsáveis, precisam ser incluídos no planejamento financeiro no momento da compra.
P. Se a taxa de administração de um condomínio estiver acima da faixa de mercado, como devo avaliar?
Compare com a taxa de administração de condomínios vizinhos, de porte e região semelhantes, e verifique se o conteúdo da gestão (concierge, equipamentos etc.) está compatível. O critério deve ser se o custo é ou não adequado ao nível de serviço oferecido.
P. Se houver um coproprietário em atraso com a taxa de administração, isso afeta os outros proprietários?
Se o número de inadimplentes aumentar, isso também afeta os demais proprietários, pois pode impedir a execução das obras conforme o plano de reparos, reduzir o nível de gestão e, no fim, levar ao aumento da taxa de administração.
