Nas transacoes de apartamentos usados, a taxa de corretagem e um custo importante ao lado do preco do imovel. Em um imovel de 30 milhoes de ienes, a taxa de corretagem pode ultrapassar 1 milhao de ienes, e compreender corretamente essa estrutura de custos e a base do calculo de rentabilidade para investidores e compradores.
O que e a taxa de corretagem na compra de um apartamento usado?
A taxa de corretagem e uma remuneracao de sucesso que a imobiliaria recebe por intermediar entre vendedor e comprador e concluir a transacao. Em principio, o pagamento e feito na conclusao da entrega, e nao ha obrigacao de pagamento enquanto a transacao nao for concluida. O teto e definido pela Lei de Negocios de Lotes e Edificacoes do Japao.
Qual e o limite maximo da taxa de corretagem? Entenda como calcular
Formula do teto legal: (preco do imovel × 3% + 60 mil ienes) × 1,1 (imposto sobre consumo)
| Preco do imovel | Teto da taxa de corretagem (com imposto) |
|---|---|
| 10 milhoes de ienes | 435.600 ienes |
| 20 milhoes de ienes | 759.000 ienes (aprox. 760 mil ienes) |
| 30 milhoes de ienes | 1.155.000 ienes (aprox. 1,16 milhao de ienes) |
| 50 milhoes de ienes | 1.815.000 ienes (aprox. 1,82 milhao de ienes) |
Cobrar acima desse teto e ilegal. No entanto, desde que fique abaixo do teto e com o consentimento de ambas as partes, o valor pode ser definido livremente entre 0 iene e o limite maximo.
E a taxa de corretagem em apartamentos novos?
No caso de apartamentos novos, como o custo de venda ja esta embutido no preco do imovel, e comum que o comprador nao pague taxa de corretagem separadamente.
E se o contrato for cancelado por reprovacao no financiamento?
Se o contrato for anulado porque o financiamento habitacional nao foi aprovado, em geral nao e necessario pagar a taxa de corretagem. No entanto, como algumas imobiliarias podem cobrar uma "taxa pelo trabalho" realizado, recomendamos confirmar isso com antecedencia.
Estrategias de negociacao para reduzir a taxa de corretagem
O timing da negociacao e importante
A regra basica e negociar o desconto em um estagio inicial, antes da assinatura do contrato. Negociar depois da assinatura pode gerar o risco de deteriorar a relacao entre as partes.
Casos em que o desconto e mais facil de conseguir
- Imoveis que estao ha muito tempo sem vender (o vendedor deseja fechar rapidamente)
- Imoveis com localizacao ou ambiente atipicos
- Quando a taxa de corretagem esta fixada no teto maximo
- Negociacao combinada com desconto no proprio preco do imovel
Casos em que a taxa de corretagem e gratuita ou reduzida
Em transacoes de dupla representacao (quando a mesma empresa recebe comissao tanto do vendedor quanto do comprador), a taxa do lado do comprador pode ser gratuita ou com desconto. Nesses casos, a negociacao para reduzir o preco do imovel tende, ao contrario, a ficar mais dificil. Alem disso, em imoveis de recompra e revenda (quando a propria imobiliaria e a vendedora direta), nao ha incidencia de taxa de corretagem.
Impacto da taxa de corretagem na rentabilidade que o investidor deve conhecer
No calculo da rentabilidade em investimentos imobiliarios, e importante considerar nao apenas o preco do imovel, mas o "custo real de aquisicao", incluindo taxa de corretagem, despesas de registro, impostos e outros custos. Se um imovel de 30 milhoes de ienes gerar uma taxa de corretagem superior a 1 milhao de ienes, o impacto na rentabilidade liquida real sera de cerca de 0,3% a 0,4%.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Como devo iniciar a negociacao de desconto da taxa de corretagem?
"A taxa de corretagem esta no valor maximo, mas seria possivel fazer um pequeno ajuste?" Perguntar de forma direta costuma ser o metodo mais eficaz. A chance de sucesso aumenta quando isso e combinado com a negociacao do preco do imovel.
Q2. A taxa de corretagem pode ser lancada como despesa?
A taxa de corretagem paga na compra de um imovel para investimento pode ser incorporada ao custo de aquisicao no valor contabil do imovel ou, conforme a opcao fiscal aplicavel, pode ser registrada como despesa. Consulte um contador ou consultor tributario.
Q3. Quem paga a taxa de corretagem, o vendedor ou o comprador?
O vendedor e o comprador pagam, cada um, a imobiliaria responsavel pelo seu atendimento. Em geral, a imobiliaria do lado do vendedor e a do lado do comprador cobram cada uma o limite maximo da comissao, mas ha margem para negociacao quando uma unica empresa representa ambos os lados na transacao.
