Um aspecto inevitável na compra de um imóvel é o "financiamento habitacional". Onde contratar, que tipo de taxa de juros escolher e qual será o valor da prestação mensal: ao compreender esses pontos com antecedência, é possível montar um plano financeiro sem excessos. Neste artigo, explicamos de forma clara os conceitos básicos do financiamento habitacional e um caso-modelo.
Onde contratar um financiamento habitacional? Quais são os tipos e as características das instituições financeiras?
Os principais canais que oferecem financiamento habitacional são os três tipos abaixo.
- Grandes bancos, bancos regionais e cooperativas de crédito (agências físicas): o atendimento presencial facilita a gestão do cronograma. Se for o seu banco principal, pode haver casos de acesso a taxas preferenciais
- Bancos digitais: a maior vantagem é a taxa de juros mais baixa. Como todo o processo é feito online, a análise documental tende a ser mais rigorosa
- Programa de empréstimo para funcionários da empresa: em alguns casos, pode haver vantagens como não exigir fiador solidário. No entanto, no atual ambiente de juros extremamente baixos, o benefício da diferença de taxa é pequeno
Como diferem os tipos de taxa de juros e as faixas praticadas no financiamento habitacional?
Há três tipos de taxa de juros no financiamento habitacional.
- Taxa variável: a taxa é revisada a cada seis meses. É o tipo com os juros mais baixos e, quando combinado com um banco digital, pode alcançar o nível mais competitivo
- Taxa fixa por período determinado: fixa a taxa por um período específico, como 5 ou 10 anos, com nova escolha ao final do prazo. É preciso atenção ao risco de variação da taxa após o término do período fixo
- Taxa fixa por todo o prazo (Flat 35): a taxa não muda durante todo o período de pagamento. Como o valor mensal fica definido, é mais fácil planejar a vida financeira
Simulação do valor das parcelas com um caso-modelo
Caso médio de usuários de financiamento habitacional com base em dados do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão de 2017:
- Idade: 35 anos, renda anual: 6 milhões de ienes, entrada: 8 milhões de ienes, prazo de pagamento: 30 anos (quitado aos 65 anos)
- Imóvel: casa nova para venda de 38 milhões de ienes (incluindo 1 milhão de ienes em custos diversos e 1 milhão de ienes em despesas bancárias)
- Valor financiado: 32 milhões de ienes, com juros de 1% e prestação mensal de cerca de 80 mil ienes + bônus de cerca de 140 mil ienes
Considera-se que o total do empréstimo dentro de cinco vezes a renda anual é uma referência segura. Neste caso, corresponde a cerca de 5,3 vezes a renda anual, mas ainda pode ser considerado dentro de uma faixa aceitável.
Vamos aproveitar a dedução do financiamento habitacional (sistema de redução tributária)
A dedução do financiamento habitacional é um sistema que permite descontar uma determinada porcentagem do saldo do empréstimo do imposto de renda e do imposto residencial. Se a taxa de juros estiver em torno de 1%, durante o período de dedução pode ser mais vantajoso aproveitar integralmente a dedução do que fazer amortizações antecipadas. Como as condições detalhadas do sistema (idade do imóvel, área, limite de renda etc.) mudam conforme o ano fiscal, confirme as informações mais recentes com a repartição fiscal ou com a imobiliária.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Em qual instituição financeira é melhor contratar um financiamento habitacional?
A. Se a prioridade for juros baixos, os bancos digitais tendem a ser vantajosos. Se a prioridade for suporte presencial, bancos regionais e cooperativas de crédito podem ser mais adequados. O mais importante é obter uma análise prévia em várias instituições e comparar juros, tarifas e condições.
Q. Devo escolher taxa variável ou taxa fixa?
A. A taxa variável tem juros menores, mas traz o risco de alta futura dos juros. A taxa fixa (Flat 35) mantém o valor da prestação mensal inalterado, o que facilita o planejamento do orçamento familiar. Avalie com base no prazo de pagamento, na sua tolerância a risco e na perspectiva para o movimento dos juros.
Q. Até quanto posso tomar emprestado em um financiamento habitacional?
A. Em geral, considera-se como referência algo entre 5 e 7 vezes a renda anual. No entanto, também é um critério importante verificar se a prestação mensal cabe dentro de 25% a 30% da renda líquida mensal.
Q. O que é a dedução do financiamento habitacional?
A. É um sistema de redução tributária que permite deduzir uma determinada porcentagem do saldo do financiamento do imposto de renda e do imposto residencial. Como a alíquota e o período de dedução variam de acordo com o ano fiscal, confirme as regras mais recentes antes da compra.
Q. Quando devo começar a fazer amortizações antecipadas?
A. Durante o período em que a dedução do financiamento habitacional está sendo aplicada, manter o saldo do empréstimo pode ajudar a maximizar o valor dedutível. Uma estratégia comum é considerar a amortização antecipada com recursos excedentes após o término do período de dedução.
