치토세카라스야마역 남쪽의 역 앞 광장 주변에서 대규모 시가지 재개발 사업이 계획되어 있습니다. 본 사업에서는 지상 34층, 지하 2층, 높이 약 140미터의 초고층 복합빌딩 건설을 중심으로 역 앞 재개발이 예정되어 있으며, 저층부에는 상업시설, 고층부에는 주택을 배치할 계획이다. 도시계획 결정은 2026년, 준공은 2034년을 목표로 하고 있으며, 지역의 랜드마크가 될 새로운 시설의 실현을 위한 준비가 진행되고 있다.
재개발 사업 정식 명칭 및 위치-구역 개요
본 프로젝트의 정식 명칭은 '치토세카라스야마 역앞 광장 남측지구 시가지 재개발 사업'이다. 계획지는 도쿄도 세타가야구 미나미카라스야마 5초메, 게이오선 '치토세카라스야마'역 남쪽 출구 동쪽 일대로 동쪽은 도시계획도로 보조 216호선(계획도로), 남서쪽은 역 앞 거리, 북쪽은 현재 계획 중인 역 앞 광장으로 둘러싸인 지역에 위치하고 있습니다. 대상 구역 면적은 약 1.5헥타르에 달하며, 역 앞 광장 용지를 포함한 역 남쪽 구획 전체가 재개발의 범위이다.
재개발의 배경과 목적
치토세카라스야마역 주변은 케이오선의 연속 입체교차로화(사사즈카역~센가와역 간 약 7.2km)에 따라 역 앞 광장 정비와 도시계획도로(보조 제216호선) 사업이 진행 중으로, 도시의 구조가 크게 변화하고 있습니다. 이러한 움직임에 따라 이 지역 주민들은 2015년 '마을 만들기 연구회'를 발족하고 2020년에는 '마을 만들기 준비회'로 전환, 2022년 12월에는 '시가지 재개발 준비조합'을 설립하여 본 재개발 사업을 본격적으로 검토하기 시작했다. 재개발의 목적은 노후화된 역 앞 시가지의 쇄신과 공공공간의 확충에 있다. 구체적으로는 안전하게 환승할 수 있는 역 앞 광장 신설, 보행자 동선 확보를 위한 건물 세트백, 역 앞 체류 공간 및 녹지 조성, 방재성 향상(내진-불연화 건물 및 방재 광장 정비) 등을 목표로 하고 있다. 이를 통해 지역의 활력 증진과 안전하고 쾌적한 역 앞 환경을 조성할 계획이다.
사업 주체와 협력사업자
본 사업은 지역 권리자들로 구성된 '치토세카라스야마역 앞 광장 남측지구 시가지 재개발 준비조합'이 중심이 되어 추진되고 있습니다. 향후 도시재개발법에 근거한 제1종 도시재개발사업(조합시행)으로 정식으로 조합을 설립하여 사업시행자가 될 예정이다. 사업 협력자(디벨로퍼)로는 대형 부동산 회사인 미쓰이부동산 레지덴셜 주식회사 및 미쓰이부동산 주식회사가 참여하고 있으며, 컨설팅 업무는 주식회사 타카하 도시과학연구소가 담당하고 있다. 민관 협력 하에 지권자의 합의 형성, 권리 조정, 행정 절차 등이 진행되고 있다.
권리변환방식이란｜재개발로 '퇴거'를 강요당하는가
본 사업이 향후 이행을 목표로 하는 '제1종 시가지재개발사업(조합시행)'은 도시재개발법에 근거한 '권리변환방식'을 채택합니다. 이는 종전의 택지·건물 소유권이나 차가권을 원칙적으로 등가로 새 건물의 바닥(권리상)으로 치환하는 구조로, 권리자는 재개발 후에도 건물의 한 호실·한 구획의 권리자로서 사업지 내에 남을 수 있습니다. 권리변환을 원하지 않는 경우에는 조합 설립이나 사업계획 인가 공고 후 30일 이내에 금전 급부를 받고 권리를 포기하거나, 지구 밖으로 이전하는 것을 선택할 수도 있습니다. 강제적으로 일방적인 퇴거를 강요하는 제도는 아니지만, 권리상의 면적·위치는 종전 자산의 평가액에 따라 정해지므로 권리자마다 조건이 다릅니다.
치토세카라스야마 해당 지구에 대해서는 세타가야구와 재개발준비조합이 2025년 6월에 개최한 설명회에서 권리자 수는 약 90명, 그 중 약 7할이 도시계획안에 동의하고 있는 것으로 나타났습니다. 같은 설명회에서 준비조합은 "권리변환이라는 구조는 영업을 할 수 없게 되거나 살 곳이 없어지는 일이 없도록 진행하겠다", "준비조합 및 그 관계자가 지권자에게 퇴거를 강요하는 취지의 발언을 하는 일은 없다"고 답변했습니다. 또한 건물이나 토지의 차가인·차지인에 대한 법에 근거한 정식 설명회는 도시계획 결정·조합 설립 후에 별도로 개최될 예정이며, 2025년 6월 시점에서는 아직 실시되지 않았습니다.
계획 건물의 규모・구조와 시설 구성
계획 중인 재개발 건물은 역 앞 광장 남측 지역에 건설되는 초고층 복합시설이다. 주요 계획 개요는 다음과 같다.
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건물 규모: 지상 34층, 지하 2층, 높이 약 140m
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용도 구성: 공동주택(고층부 : 4층~34층), 상업시설(저층부 : 지하 1층~지상 3층)을 중심으로 주차장-기계실(지하 2층~지상 3층) 등
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연면적: 약 78,700㎡(2023년 기준 계획안)
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부지면적: 약 1.5ha(역 앞 광장 부지 등 포함 전 구역)
저층부에는 역 이용객과 지역주민의 편의성을 높이는 상업시설이 들어설 계획이며, 상품판매점, 음식점 등 다양한 테넌트 유치가 예상되고 있다. 주택부는 수백 세대 규모의 타워형 아파트가 될 예정이며, 최신 내진구조를 채택해 안전성을 고려한 설계가 적용된다. 지하 및 저층부에는 방문객 및 거주자를 위한 주차장도 마련되며, 상업용 약 120대, 주거용 약 200대를 수용할 수 있도록 계획하고 있다. 또한 역 앞 광장이 재개발 구역 내에 포함되어 있어 건물은 부지 북측에 밀착하여 배치될 전망이며, 광장 부분과 일체화된 공간 디자인을 계획하고 있다.
주택부는 분양·임대 중 어느 쪽이 될까? 가격대는?
계획 중인 주택부(고층부 4~34층)가 분양·임대 중 어떤 형태가 될지, 또한 가격대나 아파트 브랜드명에 대해 2026년 9월 현재 세타가야구·재개발준비조합·사업협력자(미쓰이부동산, 미쓰이부동산 레지덴셜) 어느 쪽으로부터도 공식 발표는 확인되지 않았습니다. 본 사업은 현시점에서 도시계획 결정 전의 준비조합 단계에 있으며, 권리변환계획의 책정이나 조합설립 인가를 거친 후에 구체적인 주택 판매·임대 방침이 확정될 전망입니다. 분양 시기나 가격대에 관한 정보는 향후 세타가야구·준비조합의 공식 발표를 확인하시기 바랍니다.
역 앞 광장 및 공개공지 정비 계획
이번 재개발에서는 건물과 함께 주변 공공공간 정비도 큰 축을 이루고 있다. 계획구역 북측에 신설되는 역 앞 광장과 일체화된 '북측 광장'을 배치해 저층부 상업 테넌트의 오픈 카페나 마르쉐(시장) 등의 이벤트를 개최할 수 있는 활기찬 공간으로 조성할 방침이다. 한편, 남측에는 녹음이 우거진 '남측 광장'을 조성해 보행자들이 쉴 수 있는 휴식공간을 제공하는 한편, 재난 발생 시 일시 대피 및 구호에 활용할 수 있는 방재광장으로 기능하도록 할 계획이다. 건물 주변 보도도 확장해 안전하고 쾌적한 보행 동선을 확보한다. 이러한 광장 및 공개공지 정비를 통해 역 북측에 비해 광장이 적었던 남측 출입구 일대에 새로운 체류공간을 조성해 지역 유동성과 매력을 높일 수 있을 것으로 기대된다.
게이오선 역빌딩·연속 입체교차 사업과의 관계
'치토세카라스야마 역빌딩'이라는 검색어로 찾아오신 분들을 위해 보충 설명합니다. 치토세카라스야마역에서는 게이오전철이 사업주체가 되는 '게이오선 연속 입체교차 사업'(사사즈카역~센가와역 구간, 약 7.2km)이 별도로 진행 중이며, 이를 통해 역과 선로가 고가화됩니다. 한편 이 글에서 다루는 '치토세카라스야마 역앞 광장 남측지구 시가지재개발사업'은 지역 권리자들이 중심이 되어 추진하는 별도 사업으로, 게이오전철은 본 재개발의 사업협력자로는 참여하고 있지 않습니다. 세타가야구·재개발준비조합이 2025년 6월에 개최한 설명회의 Q&A에서는 '(재개발 빌딩의) 상업시설과 고가화 후의 역사를 상층에서 잇는 연결통로는 있는가'라는 질문에 대해 준비조합은 '철도 역사와 상층에서 연결통로를 잇는 계획은 없다'고 답변했습니다. 기존 게이오선 치토세카라스야마역(역빌딩)과 재개발 빌딩은 지상부의 역앞 광장을 통해 연결될 계획이라는 점에 유의하시기 바랍니다.
공사기간 및 현재 진행상황
현재 본 재개발 사업은 도시계획 결정을 위한 계획 단계에 있으며, 지난 1월에는 세타가야구와 재개발준비조합의 공동주최로 지역주민을 대상으로 한 보고회를 개최하여 기본계획안 및 향후 일정에 대한 설명회를 개최한 바 있다. 사업 일정(예상)으로는 2026년 도시계획 결정을 목표로 하고 있으며, 이후 정식 재개발조합 설립 인가 및 권리변환 계획 수립을 거쳐 착공에 들어가 2034년 건물 준공 및 공용개시를 목표로 하고 있다. 현재 행정과의 협의, 도시계획 초안 작성, 권리자 간 합의 도출 등 준비 작업이 진행 중이다. 또한 재개발 준비조합은 지역 교류 거점인 '치토카라 플라자'를 설치하여 정보 발신과 의견 교환을 지속하고 있으며, 지역 상가 행사에 참가하는 등 홍보 활동에도 힘쓰고 있다.
'치토카라 플라자'란｜재개발 정보 발신 거점
재개발준비조합이 설치한 지역교류거점 '치토카라 플라자'는 도쿄도 세타가야구 미나미카라스야마 5초메 11번 6호에 위치하며, 2025년 5월 17일 마을 개관 이벤트가 개최되어 개설되었습니다. 재개발준비조합 사무소에 병설된 오픈 스페이스로, 사무국 직원이 상주하며 패널과 모형을 활용해 재개발 사업의 검토 상황과 치토세카라스야마역 주변의 마을 조성에 대해 지속적으로 정보를 발신하고 있습니다. 누구나 편하게 들를 수 있으며, 지역 상가 행사 출전 등 홍보 활동의 거점이기도 합니다.
특징적인 설계 및 전망과 테넌트 계획
본 계획의 건축 디자인은 역 앞이라는 입지에 걸맞게 저층부와 고층부로 구분된 구성으로, 대규모이면서도 주변 경관을 고려한 설계가 될 것으로 보인다. 저층부 외관은 보행자 중심의 친근한 디자인으로, 유리면이 많은 개방적인 파사드와 녹지 테라스 도입 등도 검토되고 있다(현 단계 이미지 퍼스 기준). 고층부는 원활한 채광과 통풍을 고려하면서 멀리서도 시인성이 높은 랜드마크가 될 수 있도록 계획하고 있다. 구조적 측면에서는 면진 기술을 적용해 초고층 주택으로서의 안전성을 확보하고, 비상용 발전설비와 재난대비 비축창고 설치 등 재난 대비책도 포함될 예정이다. 테넌트 계획에 대한 구체적인 발표는 아직 없지만, 역세권 입지를 활용해 식료품 슈퍼, 음식점, 서비스업종 등 지역 수요에 부합하는 점포 유치가 기대된다. 사업 협력사인 미쓰이 부동산 그룹의 풍부한 실적을 바탕으로 상업 환경의 매력도 향상과 편의성 높은 시설 구성이 이루어질 전망이다.
향후 본 재개발 사업은 도시계획 결정 및 사업 인가를 거쳐 세부계획 수립 및 권리전환 절차를 거쳐 실현단계로 넘어갈 예정입니다. 치토세카라스야마역 주변 최대 규모의 재개발 프로젝트로, 완공 후 지역의 생활과 비즈니스 환경에 큰 영향을 미칠 것으로 기대된다. 지역 관계자와 사업자들의 관심이 집중되고 있으며, 향후 공개될 상세 설계와 입주자 정보, 공사 착수 동향에 귀추가 주목되고 있다. 이번 재개발을 통해 치토세카라스야마역 남쪽 지역은 크게 변화하여 활기차고 편리성이 향상된 새로운 역 앞 공간으로 거듭날 전망이다.
거래가격은 실제로 어떻게 움직이고 있는가
재개발에 대한 기대가 실제 거래가격에 어디까지 반영되어 있는지를, 국토교통성이 공표하는 부동산 거래가격 데이터로 확인했습니다. 계획지가 있는 세타가야구 미나미카라스야마의 중고 아파트 거래(기타카라스야마는 포함하지 않습니다)를 세타가야구 전체와 나란히 놓은 것이 다음 표입니다.
| 연도 | 거래 건수 | 해당 지역의 제곱미터당 단가(중앙값) | 세타가야구 전체의 제곱미터당 단가(중앙값) |
|---|---|---|---|
| 2023년 | 95건 | 77.8만 엔 | 96.8만 엔 |
| 2024년 | 62건 | 89.0만 엔 | 100.0만 엔 |
| 2025년 | 95건 | 77.8만 엔 | 103.7만 엔 |
| 2026년(1분기만) | 16건 | 80.7만 엔 | 110.0만 엔 |
2023년부터 2025년까지 세타가야구 전체가 +7.1% 상승한 데 비해, 미나미카라스야마는 ±0.0%로 보합이었습니다. 원래 구 평균을 2할가량 밑도는 수준이었고, 그 격차는 오히려 벌어지고 있습니다.
실제 금액으로 보면, 2025년 이후의 거래는 중앙값 3,600만 엔·전용면적 55㎡이며, 거래의 대략 절반이 1,900만 엔에서 6,400만 엔 범위에 들어갑니다. 55㎡에 3,600만 엔은 세타가야구 안에서는 손이 닿기 쉬운 가격대입니다.
출처: 국토교통성 부동산정보 라이브러리(国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)의 「부동산 거래가격 정보」(국토교통성)를 바탕으로 INA&Associates 주식회사 작성. 2026년 9월 시점에 취득할 수 있었던 데이터에 따릅니다. 최근 분기는 이후에 거래가 추가되므로 잠정치입니다.
INA의 견해(2026년 9월 시점)
여기서부터는 공표 자료가 아니라 당사의 견해입니다.
치토세카라스야마(千歳烏山)의 재개발은 아직 거래가격에 작용하지 않고 있습니다.세타가야구 전체가 상승하는 가운데 보합에 머물러, 구 평균과의 격차는 벌어지고 있습니다.
이유는 사업의 단계에 있다고 봅니다. 건물이 형태를 갖추지 않은 시점에서는 실수요 매수자가 '지금의 거리'를 보고 가격을 판단합니다.게이오선의 연속 입체교차 사업도 병행되고 있어, 완성까지는 아직 시간이 있습니다. 기대가 가격에 실리는 것은 거리의 모습이 눈에 띄게 변하기 시작한 뒤입니다.
한편 55㎡·3,600만 엔이라는 수준은 세타가야구 안에서는 저렴한 축에 듭니다. 신주쿠까지 20분이라는 입지에서 이 가격대가 남아 있다는 것 자체가 재개발 전 지역의 특징이라고 할 수 있습니다.
투자자로서의 판단 기준
- 재개발의 기대를 가격에 반영하지 않고 채산을 봅니다.지금의 임대료 수준으로 성립하는 물건만이 검토 대상이 됩니다.
- 구 평균과의 격차가 좁혀지기 시작한 시점이 시장이 반영을 시작했다는 신호가 됩니다.거래가격 데이터는 분기마다 갱신되므로 같은 절차로 추적할 수 있습니다.
- 준공까지의 보유 기간을 감내할 수 있는지가 갈림길입니다.효과가 가격에 나타나기까지는 몇 년이 걸린다는 전제로 생각해야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 치토세카라스야마역 앞 광장 남측지구의 재개발은 언제 완성됩니까?
A. 세타가야구·재개발준비조합이 제시하는 일정(목표)으로는 2026년에 도시계획 결정을 하고, 이후 조합설립 인가·권리변환계획 책정을 거쳐 착공해 2034년 건물 완공·공용 개시를 목표로 하고 있습니다. 다만 현시점에서는 도시계획 결정 전의 준비 단계이며, 향후 절차 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.
Q2. 재개발로 퇴거를 강요당합니까?
A. 본 사업이 예정하는 권리변환방식에서는 종전 권리자는 원칙적으로 새 건물의 바닥(권리상)에 등가로 권리를 치환하여 사업지 내에 남을 수 있습니다. 금전 급부를 받고 권리를 포기하거나 지구 밖으로 이전하는 선택도 가능하며, 일방적인 강제 퇴거는 아닙니다. 차가인·차지인 대상 정식 설명회는 도시계획 결정·조합 설립 후 별도로 개최될 예정입니다.
Q3. 미쓰이부동산은 어떤 역할을 맡고 있습니까?
A. 미쓰이부동산 주식회사 및 미쓰이부동산 레지덴셜 주식회사는 재개발준비조합의 공모(경쟁)를 거쳐 사업협력자(디벨로퍼)로 선정되었습니다. 지권자의 합의 형성과 사업계획 수립을 컨설턴트인 주식회사 타카하 도시과학연구소와 함께 지원하고 있습니다.
Q4. 기존 게이오선 치토세카라스야마역(역빌딩)과는 별개의 계획입니까?
A. 네, 별개의 계획입니다. 게이오전철이 추진하는 '게이오선 연속 입체교차 사업'에 의한 역의 고가화와, 지역 권리자들이 중심이 되어 추진하는 본 재개발 사업은 별개의 사업이며, 양자를 직결하는 연결통로 계획도 현시점에서는 없습니다.
