도쿄도 미나토구 다카나와, 도에이 아사쿠사선과 게이큐 본선이 교차하는 센가쿠지역 바로 옆에서 높이 약 145미터·지상 30층 규모의 복합시설 건설이 본격적으로 시작되었습니다. '센가쿠지역 제2종 시가지재개발사업'은 역 개량과 주변 정비를 일체적으로 추진하는 도쿄도 시행의 공공 재개발 프로젝트로, 2031년도 준공을 목표로 공사가 진행되고 있습니다. 인접한 다카나와 게이트웨이 시티의 개장이 2025년 3월에 완료된 지금, 센가쿠지역 주변은 미나토구 남부에서 다음 대변혁의 진원지가 되고 있습니다.
센가쿠지역 제2종 시가지재개발사업이란
센가쿠지역 제2종 시가지재개발사업은 도쿄도가 시행자가 되는 공공 주도형 재개발입니다. 일반적인 '제1종 시가지재개발사업'이 권리변환 방식을 채택하는 것에 반해, '제2종'은 관리처분 방식을 적용합니다. 기존 권리자는 사업지 내에 잔류하는 것이 아니라 보상을 받고 사업지 외부로 이전하는 구조입니다. 공익성이 높은 도시 기반 정비(역 개량·지역 냉난방 설비 등)가 필요한 경우에 적용되는 경우가 많으며, 이번 센가쿠지역이 바로 그 전형적인 사례라 할 수 있습니다.
도쿄도 제2시가지정비사무소가 사업 주체로서 총괄하며, 특정건축자로 도큐부동산 주식회사와 게이힌급행전철 주식회사가 2021년 6월에 선정되었습니다. 설계·시공은 가지마건설이 담당하며, 2024년 11월 1일에 특정시설 건축물의 신축공사가 착공되었습니다. 사업 기간은 2018년도부터 2032년도까지 장기 계획으로 수립되어 있으며, 지속가능한 도시 조성에 대한 강한 의지가 느껴집니다.
사업 규모와 일정
건물의 주요 제원을 정리하면, 그 규모의 방대함이 명확해집니다.
- 소재지: 도쿄도 미나토구 다카나와 2초메
- 구조: 지상 30층·지하 3층
- 최고 높이: 약 145미터
- 부지 면적: 약 8,490㎡
- 연면적: 약 112,300㎡
- 용도: 공동주택(385세대)·오피스·상업시설·보육지원시설
- 설계·시공: 가지마건설
- 착공: 2024년 11월 1일
- 준공 예정: 2031년도(2032년 3월 하순)
연면적 약 112,300㎡에 달하는 규모는 미나토구 내에서도 손꼽히는 대형 복합개발에 해당합니다. 저층부에 상업시설, 중층부에 오피스, 고층부에 공동주택(분양 385세대)이라는 수직적 용도 혼합 구성은 '직·주·상'의 일체화를 실현하며, 낮과 밤을 가리지 않는 도시 활성화에 기여합니다. 보육지원시설의 도입은 도쿄도의 보육 정책과도 연동되어 있어, 가족 세대의 정주 환경 조성이라는 관점에서도 주목할 만합니다.
환경 배려 설계 또한 특징적입니다. 건물 외벽에 설치된 외장 루버는 파사드의 각 영역별로 상이한 일사량에 따라 방향과 간격을 조정하여 건물 내부로의 일사 유입을 저감합니다. 에너지 절감 성능과 디자인을 동시에 구현한 설계는 현대의 환경 기준에 부응하는 자세의 표현입니다.
출처：도쿄도 도시정비국 '센가쿠지역 제2종 시가지재개발사업'(2024년)
다카나와 게이트웨이 시티와의 연계 및 지구 일체 개발
센가쿠지역 재개발을 이야기할 때 빠뜨릴 수 없는 것이 인접한 'TAKANAWA GATEWAY CITY(다카나와 게이트웨이 시티)'와의 관계입니다. 다카나와 게이트웨이 시티는 총 부지면적 약 74,000㎡, 연면적 약 845,000㎡라는 압도적 스케일을 자랑하는 재개발 프로젝트로, 2025년 3월 27일에 개장이 완료되었습니다.
핵심 시설인 'THE LINKPILLAR 1'(North·South)은 2025년 3월 27일에 개업하였습니다. 이어지는 'THE LINKPILLAR 2'는 지상 31층·높이 약 167미터의 초고층 빌딩으로, 오피스·상업시설·클리닉·피트니스·지역 냉난방 에너지센터 등을 갖추고 있으며, 2026년 3월 28일 개업을 예정하고 있습니다.
센가쿠지역 재개발 빌딩은 완공 후 THE LINKPILLAR를 경유하여 JR 다카나와 게이트웨이역과 지상 데크로 연결될 계획입니다. 이를 통해 도에이 아사쿠사선·게이큐 본선의 센가쿠지역에서 JR 야마노테선·게이힌도호쿠선·도카이도 신칸센의 시나가와역 방면으로의 접근성이 획기적으로 향상됩니다. 센가쿠지역이라는 터미널이 기존의 '환승역'에서 '도시의 관문'으로 질적 변화를 이루는 모습입니다.
또한 시나가와역 북쪽 출구 지구와 다마치역 주변의 재개발과도 연동함으로써, '시나가와~다카나와~센가쿠지~다마치'라는 미나토구 남부 축이 일체적인 국제교류 거점으로 기능하는 시나리오가 그려지고 있습니다. 인바운드 수요의 흡수와 해외 기업의 진출 후보지로서, 이 지역에 대한 관심도는 앞으로 더욱 높아질 것입니다.
센가쿠지역 개량공사｜플랫폼 폭이 2배로
시가지재개발사업과 일체적으로 추진되는 중요한 공공 정비가 바로 센가쿠지역의 역 개량공사입니다. 도쿄도 교통국과 게이힌급행전철이 공동으로 진행하는 이 개량공사에서는, 현행 약 5미터의 플랫폼 폭을 약 10미터로 2배 확장합니다. 공용 개시는 2027년도를 예정하고 있으며, 개찰구 콩코스도 확장됩니다.
현재 센가쿠지역은 도에이 아사쿠사선과 게이큐 본선의 승객이 집중하는 환승역임에도 불구하고, 플랫폼 폭이 좁아 혼잡 시 안전 확보가 과제로 지적되어 왔습니다. 플랫폼 폭의 2배 확장과 상부 재개발 빌딩 건설을 일체적으로 계획함으로써, 역 기능의 근본적 개선과 지상부의 매력적인 도시 공간 창출이 동시에 실현됩니다. 이는 제2종 시가지재개발사업만의 '공공과 민간이 일체가 된 도시 개조'의 좋은 사례입니다.
역의 편의성 향상은 주변 부동산 가치에 직결됩니다. 혼잡 완화·배리어프리 강화·콩코스 확장에 따른 상업 공간 창출은 역 주변 물건의 임대 수요와 평가액 모두에 긍정적 영향을 미칩니다. 부동산 소유자에게 있어 이 개량공사의 진척 상황은 장기적 자산 전략의 판단 재료로서 주시해야 할 정보입니다.
도쿄 주요 재개발 프로젝트의 전체상에 대해서는 '2025년, 도쿄를 변모시키는 주요 재개발 프로젝트'도 함께 참고해 주십시오.
미나토구 남부 부동산 시황에 미치는 영향
센가쿠지역 재개발은 미나토구 남부(다카나와·시로카네다카나와·시나가와 방면)의 부동산 시황에 어떤 영향을 미칠까요?
임대주택 시장: 재개발 빌딩 준공(2031년도)을 앞두고 '기대가치의 선행 반영'이 주변 물건의 임대료 수준을 끌어올릴 가능성이 있습니다. 특히 도보권 내 아파트의 경우, 다카나와 게이트웨이 시티의 개업 효과에 더해 센가쿠지 재개발의 진척이 인지되면서 입주 희망자 층이 두터워질 것으로 예상됩니다. 외국계 기업 직원이나 시나가와·다마치 방면 통근자를 중심으로 한 고소득층의 수요 흡수가 기대됩니다.
오피스 시장: 재개발 빌딩의 오피스 부분(중층부)이 가동을 시작하면서 다카나와 지역의 오피스 공급이 증가합니다. 주변 기존 오피스 빌딩에는 경쟁 요인이 될 수 있지만, 지역 전체의 인지도·브랜드 가치 상승이 수요를 확대하는 측면도 있습니다. 장기적으로는 국제교류 거점으로서의 위상이 확립되면서 미나토구 남부의 오피스 수요 기반이 강화될 것으로 기대됩니다.
분양 아파트 시장: 재개발 빌딩의 주거 부분(385세대)은 분양으로 공급됩니다. 높이 145미터 고층 타워 아파트로서 부유층·초부유층 대상의 가격대가 설정될 것으로 보입니다. 준공 후 자산 가치에 대해서는 다카나와 게이트웨이 시티와의 일체 개발·JR 다카나와 게이트웨이역과의 데크 연결이라는 브랜드 우위가 상당한 프리미엄으로 작용할 것입니다.
시로카네다카나와 지역의 재개발과 부동산 가치의 관계에 대해서는 '시로카네다카나와 지역 재개발이 부동산 가치에 미치는 영향(2025년 4월 현재)'도 참고하실 수 있습니다.
INA의 견해｜장기적 시야로 바라보는 센가쿠지 지역의 가치
제가 센가쿠지역 재개발에 주목하는 것은 단순히 규모가 크기 때문이 아닙니다. 이 사업의 본질은 '역 개량·도시 기반 정비·복합시설 건설'을 동시에 실현하는 제2종 시가지재개발사업이라는 제도 설계의 정교함에 있습니다. 민간으로는 실현이 어려운 공공 인프라 정비를 도쿄도가 시행자로서 담보하면서 민간의 건축력과 자본력을 결합하는 것입니다. 이 모델은 일본 도시재생의 유력한 방정식 중 하나입니다.
센가쿠지 지역은 다카나와 게이트웨이 시티의 개장으로 이미 '변화의 입구'에 섰습니다. 여기에 센가쿠지역 재개발이 더해지면서, 미나토구 남부는 '시나가와~다카나와~센가쿠지'라는 국제교류 축의 결절점으로 기능하는 지역으로 성장합니다. 준공은 2031년도이지만, 부동산 시장은 완성을 기다리지 않고 그 기대가치를 가격에 반영합니다. 장기적 시야를 가진 투자자·자산 소유자에게 있어, 지금 이 단계에서의 정보 수집과 판단 검토가 중요한 의미를 가진다고 저는 생각합니다.
INA&Associates 주식회사에서는 센가쿠지·다카나와 지역을 비롯한 도심 재개발 지역의 부동산 시황에 대해 지속적으로 정보를 수집·분석하고 있습니다. 자산 전략에 대한 상담은 언제든지 편하게 문의해 주십시오.
재개발 지역 동향에 대해서는 '【2025년 2월】JR 신바시역 동쪽 출구 재개발 계획에 대하여'도 참고해 주십시오.
거래가격은 실제로 어떻게 움직이고 있는가
재개발에 대한 기대가 실제 거래가격에 어디까지 반영되어 있는지를, 국토교통성이 공표하는 부동산 거래가격 데이터로 확인했습니다. 지구명에 '다카나와(高輪)'가 포함된 중고 아파트 거래를 미나토구 전체와 나란히 놓은 것이 다음 표입니다.
| 연도 | 거래 건수 | 해당 지역의 제곱미터당 단가(중앙값) | 미나토구 전체의 제곱미터당 단가(중앙값) |
|---|---|---|---|
| 2023년 | 188건 | 163.8만 엔 | 146.7만 엔 |
| 2024년 | 170건 | 163.3만 엔 | 166.7만 엔 |
| 2025년 | 172건 | 190.4만 엔 | 189.5만 엔 |
| 2026년(1분기만) | 34건 | 193.0만 엔 | 200.0만 엔 |
2023년부터 2025년까지의 상승률은 다카나와가 +16.2%, 미나토구 전체가 +29.2%입니다. 2023년에는 미나토구 전체를 12% 웃돌던 다카나와가 2024년에 따라잡혔고, 2026년 1분기에는 구 평균을 밑돌고 있습니다.
실제 금액으로 보면, 2025년 이후 다카나와의 중고 아파트 거래는 중앙값 1억 엔·전용면적 55㎡이며, 거래의 대략 절반이 4,800만 엔에서 2억 엔 범위에 들어갑니다. 가격대의 폭이 넓어, 건축 연도와 규모에 따른 차이가 큰 지역입니다.
출처: 국토교통성 부동산정보 라이브러리(国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)의 「부동산 거래가격 정보」(국토교통성)를 바탕으로 INA&Associates 주식회사 작성. 2026년 9월 시점에 취득할 수 있었던 데이터에 따릅니다. 최근 분기는 이후에 거래가 추가되므로 잠정치입니다.
숫자로 본 보충(2026년 9월 시점)
다카나와 게이트웨이 시티라는 대형 개발이 진행되고 있는데도, 다카나와의 중고 아파트 가격은 미나토구 평균에 추월당했습니다.의외의 숫자이지만 설명은 된다고 봅니다.
다카나와는 원래 미나토구 안에서도 높은 수준에 있던 지역입니다.2023년 시점에 구 평균을 12% 웃돌고 있었습니다. 이 3년간 미나토구 전체가 29% 오른 것은 아자부다이 힐스 등 다른 지역이 다카나와의 수준을 따라잡아 왔기 때문입니다. 다카나와가 내려간 것이 아니라 구 전체가 따라잡았다고 읽는 것이 정확합니다.
그렇다고는 해도, 대형 개발이 진행되는 지역이 구 평균에 대해 우위를 지키지 못하고 있는 것은 사실입니다. 센가쿠지역 지구의 분양 385세대가 시장에 나오는 국면이 다음 판단 재료가 됩니다.
투자자로서의 판단 기준
- '다카나와니까 오른다'는 전제를 두지 않습니다.구 평균과의 차이는 이 3년 동안 사라졌습니다. 개별 물건의 조건으로 판단해야 할 단계입니다.
- 신규 분양의 가격이 기존 중고의 지표가 됩니다.385세대의 판매가격이 공표되면 지역의 수준이 다시 평가됩니다.
- 4,800만 엔에서 2억 엔이라는 가격대의 폭은 평균값이 기준이 되지 않는다는 것을 뜻합니다.건축 연도·층수·조망으로 시장이 나뉘어 있습니다.
요약
- 센가쿠지역 제2종 시가지재개발사업은 도쿄도 시행·도큐부동산 및 게이큐가 특정건축자인 공공 재개발
- 지상 30층·높이 약 145m·연면적 약 112,300㎡, 공동주택 385세대·오피스·상업시설·보육지원시설을 포함한 복합시설
- 2024년 11월 착공·2031년도 준공 예정(사업 기간 2018~2032년도)
- 센가쿠지역 플랫폼 폭을 5m에서 10m로 2배 확장하는 역 개량공사도 2027년도 공용 개시 예정
- 다카나와 게이트웨이 시티·THE LINKPILLAR와 데크 연결로 JR 다카나와 게이트웨이역~시나가와 방면과의 회유성 향상
- 미나토구 남부의 임대·오피스·분양 아파트 시장에 장기적 상승 압력이 지속될 전망
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 센가쿠지역 제2종 시가지재개발사업의 시행자는 어디인가요?
A. 도쿄도(도쿄도 제2시가지정비사무소)가 시행자입니다. 특정건축자로 도큐부동산 주식회사와 게이힌급행전철 주식회사가 2021년 6월에 선정되었으며, 가지마건설이 설계·시공을 담당하고 있습니다.
Q2. 재개발 빌딩은 언제 완공되나요?
A. 2024년 11월 1일에 착공하였으며, 2031년도(2032년 3월 하순) 준공을 예정하고 있습니다. 공동주택(385세대)·오피스·상업시설·보육지원시설을 포함한 복합시설입니다.
Q3. 센가쿠지역의 역 개량은 언제 완료되나요?
A. 플랫폼 폭의 5m에서 10m로의 확폭 공사를 포함한 역 개량은 2027년도 공용 개시를 예정하고 있습니다. 도쿄도 교통국과 게이힌급행전철이 공동으로 추진하고 있습니다.
Q4. 다카나와 게이트웨이 시티와는 어떤 관계인가요?
A. 센가쿠지역 재개발 빌딩은 완공 후 다카나와 게이트웨이 시티(THE LINKPILLAR 1·2)를 경유하여 JR 다카나와 게이트웨이역과 지상 데크로 연결될 예정입니다. 2025년 3월에 개장한 다카나와 게이트웨이 시티와 일체화됨으로써, 미나토구 남부의 도시 기능이 대폭 향상됩니다.
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인용·참고자료
