도쿄도 오타구의 '중심 거점'인 게이큐 가마타역 서쪽 출구 에리어에서 새로운 시가지 재개발 사업이 본격적인 시동기를 맞이하고 있습니다. 2025년 12월 12일 도시계획 결정이 고시된 '게이큐 가마타 센터 에리어 북지구 제1종 시가지 재개발 사업'은 연면적 약 4.6만㎡·지상 21층·480세대의 복합시설 건설을 목표로 하는 대규모 프로젝트입니다. 나아가 2025년 10월에는 JR 가마타와 게이큐 가마타를 잇는 '신공항선(가마가마선)'의 사업계획이 국토교통성에 인정되어, 에리어 전체의 주목도와 부동산 가치가 한층 더 높아지고 있습니다.
게이큐 가마타 서쪽 출구 에리어의 재개발은 2단계로 진행되었다?
게이큐 가마타역 서쪽 출구의 변화를 이해하려면 2015년에 완료된 제1단계부터 되돌아보는 것이 중요합니다. 이 에리어의 재개발은 한 번에 완결된 것이 아니라, 약 20년에 걸친 단계적 추진으로 전개되어 왔습니다.
제1단계: 2015년 완료된 서쪽 출구 역전 재개발(프라우드시티 가마타)
1999년 '게이큐 가마타 서쪽 출구 지구 마을만들기 연구회'가 설립된 이후, 지역 주민·행정·사업자가 연계를 거듭한 결과, 2015년 12월에 '게이큐 가마타 서쪽 출구 역전 지구 제1종 시가지 재개발 사업'이 완료되었습니다. 노무라부동산·스미토모상사가 참가조합원으로 참여하여, 지상 20층·지하 1층, 높이 73.50m, 총 320세대의 '프라우드시티 가마타'가 탄생했습니다. 1~3층은 상업시설, 4층 이상은 주거로 구성되어 있으며, 게이큐 가마타역과 보행자 데크로 직결되는 편리성 높은 복합시설로서 서쪽 출구의 랜드마크가 되고 있습니다. 이 사업은 2012년 게이큐 가마타역 부근의 전선 고가화 완료를 순풍 삼아 실현된 것으로, 역 주변의 도시 기반 정비가 착실히 축적되어 온 성과라 할 수 있습니다.
제2단계: 현재 진행 중인 센터 에리어 북지구 재개발
제1단계 완료로부터 약 10년이 지나, 그 북쪽에 인접한 에리어에서 새로운 재개발 사업이 시작되었습니다. 2020년에 '게이큐 가마타 센터 에리어 북지구 재개발 준비조합'이 설립되어 준비가 본격화되었고, 2025년 12월 12일 오타구 결정으로 도시계획 결정이 고시되었습니다. 이 도시계획 결정에는 제1종 시가지 재개발 사업 결정, 고도이용지구 변경, 지구계획 변경이라는 3건의 고시가 포함되어 있으며, 사업의 법적 기반이 정비되었습니다.
사업 개요——부지·규모·시설 계획은 어떻게 되어 있는가?
시행구역과 면적
본 사업의 시행구역은 도쿄도 오타구 가마타 4초메 3번~9번 가구(가마타 4-5-9 주변)로, 시행면적은 약 0.6ha(6,000㎡)입니다. 부지면적은 약 5,130㎡, 건축면적은 약 3,570㎡입니다. 제1단계의 서쪽 출구 역전 지구(약 1.0ha)와 비교하면 다소 소규모이지만, 기존 거리 경관에 밀접하게 접하면서 시행된다는 점에서 난이도가 높은 사업입니다.
건물 규모와 용도
계획 건물은 지하 1층·지상 21층, 높이 약 75m, 연면적 약 46,180㎡(약 4.6만㎡)입니다. 용도는 다음과 같습니다. 지하 1층에는 자전거 주차장·집회실·주차장 등이 들어섭니다. 지상 1~2층에는 상업시설이 계획되어 있으며, 지역 주민의 일상적인 쇼핑 수요에 부응할 것으로 기대됩니다. 지상 4~21층은 총 480세대의 주거 층으로, 제1단계의 프라우드시티 가마타(320세대)를 웃도는 공급 규모입니다.
콘셉트 'KAMATA UP TERRACE'의 3대 축
본 사업의 콘셉트명은 'KAMATA UP TERRACE'입니다. 가마타라는 지역을 '업데이트'하고, 열린 '테라스'와 같은 공간을 만들어낸다는 의지가 담겨 있습니다. 이 콘셉트를 뒷받침하는 3가지 축은 ①활기와 휴식이 있는 보행친화도시(워커블시티) 실현, ②지역 역량을 높이는 가마타의 리브랜딩, ③SDGs를 지향하는 지속가능한 마을만들기입니다. 단순한 건물 재건축이 아니라 '가마타'라는 브랜드 자체를 재구축하려는 관점은 장기적인 도시 가치 향상이라는 측면에서 높이 평가할 수 있습니다.
사업 일정과 현황——언제 착공·준공하는가?
2020년 준비조합 설립부터 2025년 12월 도시계획 결정까지
본 사업은 2018년 '게이큐 가마타 센터 에리어 북지구 공동화 검토 협의회' 설립으로 본격 가동되었습니다. 이후 2020년에 준비조합이 설립되었고, 2023년에는 지역 대상 설명회가 개최되었습니다. 2025년 1~2월에는 도시계획 소안 설명회가 2일간 합계 155명이 참가하는 형태로 실시되었으며, 같은 해 12월 12일에 도시계획 결정이 고시되었습니다. 구상부터 도시계획 결정까지 약 7년. 꾸준한 합의 형성을 쌓아온 결과입니다.
향후 흐름——조합 설립·권리변환·2028년도 착공·2032년 준공
현재(2026년 3월 시점)는 시가지 재개발 조합 설립을 위한 활동이 진행되고 있습니다. 앞으로 조합 설립 인가, 권리변환 계획 수립·인가, 보상·이전 협상을 거쳐 2028년도(레이와 10년도) 공사 착수를 목표로 하고 있습니다. 준공 목표는 2032년입니다. 시가지 재개발 사업에서 도시계획 결정부터 착공까지 일반적으로 3~5년 정도 소요된다는 점을 고려하면, 일정은 견실한 설정이라 할 수 있습니다.
사업 추진 체제는 어떻게 구성되어 있는가?
본 사업을 추진하는 주체는 '게이큐 가마타 센터 에리어 북지구 재개발 준비조합'입니다. 사업 협력자로 참여하고 있는 것은 일반재단법인 수도권불연건축공사와 미쓰이부동산레지덴셜 2곳입니다. 수도권불연건축공사는 도쿄도 내 재개발 사업에서 풍부한 실적을 보유한 공적 성격의 법인으로, 사업의 공공성 담보에 기여합니다. 미쓰이부동산레지덴셜은 대규모 맨션 개발의 선도 기업으로, 480세대 규모의 분양·임대 주택의 품질과 상품력을 담당하는 역할이 기대됩니다. 참고로 제1단계의 서쪽 출구 역전 지구에는 노무라부동산이 참가조합원으로 참여한 바 있어, 이 에리어에 대한 대형 디벨로퍼의 높은 관심이 지속되고 있음을 알 수 있습니다.
도쿄도 내 인접 에리어에서 진행 중인 유사 사례와 비교하면, 본 사업은 규모 자체는 크지 않지만, 준비조합 설립부터 도시계획 결정까지의 추진력은 확실합니다. 다테이시역 북쪽 출구 재개발｜1,280억 엔·36층 타워와 신청사의 전모나 무사시코야마·코야마 3초메 재개발｜39층 타워 963억 엔 계획의 전모와 마찬가지로, 도쿄 남부·조난 에리어에서의 재개발이 연쇄적으로 확산되고 있음을 보여주는 하나의 사례입니다.
가마가마선(신공항선)과의 시너지 효과는 얼마나 되는가?
본 사업을 논할 때 빼놓을 수 없는 외부 요인이 신공항선(통칭: 가마가마선)의 사업화입니다. 이 움직임이 센터 에리어 북지구 재개발의 장기적 가치를 크게 좌우할 것으로 보고 있습니다.
2025년 10월 국토교통성 사업계획 인정——2038~2042년 개통 목표
2025년 10월 3일, 국토교통성이 신공항선의 '속달성 향상 계획'을 인정했습니다. 이로써 JR 도큐 가마타역에서 게이큐 가마타역을 잇는 연장 약 1.7km의 지하 신선 '가마가마선' 정비 사업이 공식 시동되었습니다. 총사업비는 약 1,248억 엔, 정비 기간은 2025년 10월부터 2042년 3월까지입니다. 제1기는 야구치노와타시~게이큐 가마타, 제2기는 게이큐 가마타~오토리이로 단계적으로 건설되는 계획이며, 개통 목표는 2038~2042년입니다. 오타구의 시산에 따르면 개통 첫해 경제 파급 효과가 약 2,900억 엔, 10년간 누적으로 약 5,700억 엔에 달할 것으로 전망됩니다(오타구 '신공항선(가마가마선)' 메인 페이지 참조).
게이큐 가마타의 교통 허브 기능이 비약적으로 향상된다
현재 JR 가마타(도큐 가마타)와 게이큐 가마타는 도보 약 10분 거리에 있으며, 환승하려면 역 밖으로 나와야 합니다. 가마가마선이 실현되면 도큐 다마가와선·이케가미선이 모이는 JR 가마타와 게이힌급행 본선·공항선이 지나는 게이큐 가마타가 지하철로 직결됩니다. 이는 하네다공항으로의 접근성이 도큐선 연선에서도 획기적으로 향상됨을 의미하며, 게이큐 가마타역 자체의 이용객 수 증가와 상업·주거 수요 확대로 이어집니다. 센터 에리어 북지구 재개발의 준공 목표가 2032년인 반면, 가마가마선의 개통 목표는 2038~2042년입니다. 즉 준공 후 수년 내에 주변 인프라가 크게 정비되는 시점을 맞이하게 됩니다. 그렇기 때문에 이 에리어의 장기적 가치는 현 시점의 평가보다 높을 가능성이 있다고 판단하고 있습니다.
오타구 상위 계획에서의 위상은 어떠한가?
'중심 거점' '게이큐 가마타 역전 거점'이라는 위상
오타구 도시계획 마스터플랜은 게이큐 가마타역 주변을 구의 '중심 거점'으로 지정하고 있습니다. 또한 '가마타역 주변 지구 그랜드 디자인'에서는 JR 가마타 역전을 '가마타 역전 거점', 게이큐 가마타 역전을 '게이큐 가마타 역전 거점'으로 자리매김하고, 양 핵을 연계시키는 도시정비 방침을 채택하고 있습니다. 센터 에리어 북지구 재개발은 이 방침에 부합하는 사업으로, 행정으로부터의 지원·연계를 얻기 쉬운 구조에 있습니다.
가로경관 유도형 지구계획을 통한 주변의 자율적 갱신
재개발 사업 주변에는 약 2.5ha에 걸쳐 '가로경관 유도형 지구계획'이 적용되어 있으며, 도로 사선·용적률 완화를 활용한 개별 건물 재건축이 촉진되고 있습니다. 대규모 재개발 사업뿐만 아니라 면적 단위의 도시 업데이트가 자율적으로 진행되는 구조가 갖춰져 있기 때문에, 센터 에리어 북지구 준공 후에도 에리어 전체의 저변 확대가 지속될 가능성이 있습니다.
지가·부동산 시황에 미치는 영향——가마타의 가치는 어떻게 변하는가?
가마타역 주변 지가 동향(2025년: +8.14%)
지가 데이터에 따르면, 가마타역 주변의 2025년 공시지가는 평균 약 160만 엔/㎡(평당 약 530만 엔)에 달하며, 전년 대비 +8.14%의 상승을 기록하고 있습니다. 오타구 전체의 지가 변동률(+7.5%)을 웃도는 속도로 상승하고 있으며, 가마타는 구 내에서도 최고 가격대에 위치하고 있습니다. 재개발 진행과 가마가마선에 대한 기대감이 지가 상승의 주요 원인으로 지적되고 있으며, 토지 거래 가격의 전년 변동률은 +10.13%로 가속 추세에 있습니다(수치는 지가 공시 데이터 기준).
재개발 완료 후 주거·상업 수요 전망
2032년 준공 시점에 480세대의 주택이 공급되는 한편, 가마가마선 개통 전후인 2038~2042년에 걸쳐 새로운 거주·상업 수요의 유입이 예상됩니다. 도쿄 남부·조난 에리어의 재개발 경쟁이 치열해지는 가운데, 게이큐 가마타는 하네다공항 직결이라는 희소한 입지 우위를 보유하고 있습니다. 이 에리어에 대한 관심은 앞으로 더욱 높아질 것입니다. 2025년, 도쿄를 변모시키는 주요 재개발 프로젝트에서도 소개된 바와 같이, 도쿄 전체의 재개발 러시 속에서도 하네다 주변 에리어는 독자적인 성장 시나리오를 그리고 있다고 보고 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 게이큐 가마타 센터 에리어 북지구 재개발은 언제 완공됩니까?
2028년도(레이와 10년도) 공사 착수를 목표로 하며, 2032년 준공을 지향하고 있습니다. 현재는 2025년 12월 도시계획 결정을 받아 시가지 재개발 조합 설립을 위한 활동이 진행 중입니다.
Q2. 이 재개발로 어떤 시설이 만들어집니까?
지하 1층·지상 21층, 연면적 약 4.6만㎡의 복합시설이 계획되어 있습니다. 지하 1층에 자전거 주차장·집회실, 지상 1~2층에 상업시설, 지상 4~21층에 총 480세대의 주택이 들어설 예정입니다. 시설 높이는 약 75m입니다.
Q3. 누가 이 재개발을 추진하고 있습니까?
게이큐 가마타 센터 에리어 북지구 재개발 준비조합이 시행자로서 주체가 되며, 일반재단법인 수도권불연건축공사와 미쓰이부동산레지덴셜이 사업 협력자로 참여하고 있습니다.
Q4. 가마가마선(신공항선) 계획은 이 재개발과 관련이 있습니까?
직접적인 사업 연계는 아니지만, 가마가마선이 실현되면 JR 가마타(도큐)와 게이큐 가마타가 지하철로 직결되므로 재개발 후 시설의 교통 편의성이 대폭 향상됩니다. 국토교통성은 2025년 10월에 사업계획을 인정하였으며, 2038~2042년 개통을 목표로 하고 있습니다. 이 교통 인프라 정비가 에리어의 부동산 가치를 더욱 끌어올릴 것으로 전망됩니다.
인용·참고자료
