샤쿠지이코엔역 남쪽 재개발: 26층 복합타워 2028년 완공 예정｜Japan Real Estate

그림: 샤쿠지이코엔역 남쪽 출구 서쪽지구 제1종 시가지 재개발사업의 완성 예상도(남동쪽에서 본 모습. 중앙이 북가구의 26층 고층 건물, 왼쪽이 남가구의 9층 저층 건물).도쿄도 네리마구 세이부 이케부쿠로선 샤쿠지이코엔역 남쪽 출구 서쪽 구역에서 노후화된 건물이 밀집한 역 앞 재개발 사업이 진행 중이다. 본 사업은 역 앞에 지상 26층, 높이 약 100m급 고층 빌딩을 핵심으로 하는 대규모 복합시설을 건설하여 주거-상업-공공서비스-업무 기능을 갖춘 새로운 지역 거점을 창출할 계획이며, 2024년 기존 건물 철거 공사를 시작으로 본 공사로 전환하여 2027년도 내 준공(2028년 초순경)을 목표로 하고 있습니다.

재개발 사업 개요

본 재개발 사업의 시행 구역은 샤쿠지이코엔역 남쪽 출구에 인접한 네리마구 샤쿠지이마치 3초메의 약 0.6헥타르의 지역이다. 역에서 도보 1분 거리에 북가구와남가구의 2동의 건물을 건설한다. 북가구는 지하 2층, 지상 26층, 높이 약 100m의 초고층 건물이 들어서고, 남가구는 지상 9층, 높이 약 35m의 중층 건물이 들어선다. 두 동을 합친 연면적은 약 3만 4천㎡(북가구역: 약 31,260㎡, 남가구역: 약 2,800㎡)이며, 총 세대수는 약 230세대 규모(북가구역: 약 210세대, 남가구역: 약 20세대)를 계획하고 있다. 주요 용도는 주택(공동주택) 외에 역세권 입지를 활용한 상업시설과 사무실, 행정서비스 등 공익시설도 포함된 복합 구성이다. 북가구는 저층부(1~5층)에 상업시설과 공공서비스 시설을 배치하고, 6층 이상을 주거층으로 구성해 약 220가구의 주택을 공급할 계획이다. 남가구는 1~2층은 상가, 3~5층은 사무실, 6~9층은 주택(약 20세대)으로 소규모이지만 상업-업무-주거가 일체화된 건물이 될 것이다. 역 앞 광장에 접한 부지 북측에는 보행자 통로와 광장도 조성되며, 지구 내 기존 신사는 북가구의 건물 위 인공지반 위에 이전 및 재정비될 계획이다. 재개발에 따라 역 앞을 통과하는 도시계획도로 보조 제232호선의 신설(폭 16m, 연장 약 90m)과 주변 구획도로의 확장 정비, 역 앞 광장의 확충도 동시에 시행된다. 총 사업비는 약 230억 엔 규모로 예상되며, 노후화된 시가지의 쇄신과 도시 인프라 정비를 통합적으로 추진하는 대형 프로젝트이다.

북가구역-남가구역 사양 비교

용도 구성(예정)

관련 사업자와 체제

본 사업은 지권자들로 구성된 샤쿠지이코엔역 남쪽 출구 서쪽지구 시가지 재개발조합 (사업시행자)에 의해 추진되고 있다. 재개발조합의 참여 조합원(사업 파트너)으로 대형 디벨로퍼인 노무라 부동산 주식회사가 참여하고 있으며, 주택 부분의 보류층 취득과 사업 추진의 협력을 담당하고 있다. 건물의 설계는 건축설계사무소 주식회사 알아이에이 (RIA)가 맡았고, 시공은 대형 건설업체인 마에다건설공업 주식회사가 담당할 예정이다. 행정 측에서는 도쿄도가 도시재개발법에 근거한 도시계획 결정, 조합설립 인가 등의 절차를 관할하고, 네리마구도 지역 자치단체로서 마을 만들기 계획 수립과 공공시설 정비에 협력하고 있다. 민관 협력 재개발 사업으로서 지역 권리자와 개발업자, 행정이 일체화된 체제로 진행되고 있습니다.

일정의 경위

재개발이 실현되기까지의 과정은 장기간에 걸쳐 진행되었습니다. 주요 일정을 정리하면 다음과 같다.

• 2014년 3월: 지역 권리자들로 구성된 준비조합이 설립되어 사업화 검토를 시작했다. 이 단계에서 노무라부동산과 마에다건설공업이 사업 협력자로 결정되었다.

• 2020년 12월: 도시계획 결정 고시. 재개발 계획이 도쿄도에 의해 도시계획으로 정식 결정.

• 2022년 9월: 도쿄도지사가 시가지 재개발 조합 설립을 승인. 같은 해 10월 조합 설립 총회가 개최되어 본격적인 사업 시행 체제가 출범.

• 2023~2024년: 권리변환계획 인가(2024년 1월)를 거쳐 2024년 2월부터 기존 건물 철거 공사에 착수. 철거 완료 후, 2024년도에 신축 공사에 착수할 예정이다.

• 2027년도: 재개발 건물 준공 예정. 사업계획으로는 2027년도 말(2028년 2~3월경)까지 완공을 목표로 하고 있다. 당초 계획에서는 2027년 3월 준공 예정이었으나, 현재는 2028년 초에 준공될 것으로 예상하고 있다.

재개발 일정

사업의 목적과 지역에 미치는 영향

샤쿠지이코엔역 남쪽 출구 서쪽지구 재개발 사업은 노후화된 목조 건물이 밀집하고 도로가 협소했던 역 앞 시가지 일대를 안전하고 쾌적한 공간으로 재생하는 것을 목표로 하고 있다. 구체적으로는 보행공간 개선과방재성 향상, 역 앞 기능 강화라는 세 가지가 큰 축을 이룬다. 먼저, 역 개찰구에서 남구 상가 및 샤쿠지이 공원으로 원활하게 연결되는 보행자 네트워크를 형성하고, 철저한 차도 분리를 통해 보행자의 안전과 쾌적성을 확보한다. 재개발 건물 1층에는 역 서쪽 출구에서 부지를 관통하는 보행자 통로를 조성해 남구 광장 및 상가 입구까지 사람의 흐름을 유도할 계획으로, 역과 주변 지역을 순환할 수 있는 활기찬 동선이 만들어질 것으로 보인다. 다음으로 역 앞에 공공서비스 시설을 집약적으로 정비하여 행정서비스 등에 대한 접근성을 높이고, 상업시설과 사무실을 확충하여 지역 주민의 편의성 향상과 지역경제 활성화를 도모한다. 또한, 주택도 역세권 도시형 생활주택 약 230세대를 공급하여 양질의 주거환경을 제공하고, 역 주변 정주인구 증가로 인한 도시 활력 창출을 기대할 수 있습니다. 또한, 본 사업에서는 내화건축물로의 재건축과 토지의 통합 활용을 통해 방재에 취약했던 목조 밀집 시가지의 안전성을 높이는 것을 목표로 하고 있다. 도로 확장과 보도 정비 등 기반시설 정비와 함께 지역 전체의 방재성 및 안전성이 향상되어 재난 시 대피 경로 확보와 평상시 교통 혼잡 완화에도 기여할 것으로 보인다.

이처럼 샤쿠지이코엔역 남측 출구 서측지구 제1종 시가지 재개발 사업은 역 앞의 편의성 향상과 안전한 도시 조성, 그리고 지역 활성화를 목적으로 민관 협력으로 진행되고 있는 사업이다. 완공 후에는 샤쿠지이코엔역 앞에 새로운 랜드마크가 될 고층 복합시설이 들어서며, 네리마구 서부의 거점 지역으로서의 기능 강화가 기대된다. 재개발로 조성되는 상업공간과 광장은 주변의 기존 상점가와 함께 활기를 불어넣고, 도보권 내에 있는 샤쿠지이 공원의 방문객 증가도 기대되는 등 지역 전체에 긍정적인 파급효과가 있을 것으로 보인다.

거래가격은 실제로 어떻게 움직이고 있는가

재개발에 대한 기대가 실제 거래가격에 어디까지 반영되어 있는지를, 국토교통성이 공표하는 부동산 거래가격 데이터로 확인했습니다. 재개발 시행구역이 있는 네리마구 샤쿠지이마치(石神井町)의 중고 아파트 거래를 네리마구 전체와 나란히 놓은 것이 다음 표입니다.

연도	거래 건수	해당 지역의 제곱미터당 단가(중앙값)	구 전체의 제곱미터당 단가(중앙값)
2023년	54건	75.7만 엔	73.3만 엔
2024년	61건	98.7만 엔	80.0만 엔
2025년	68건	105.2만 엔	78.8만 엔
2026년(1분기만)	12건	105.4만 엔	78.5만 엔

2023년부터 2025년까지의 상승률은 샤쿠지이마치가 +39.0%, 네리마구 전체가 +7.5%입니다. 구 전체의 5배를 넘는 상승폭으로, 도쿄 도내 재개발 지역 가운데서도 두드러집니다.

2023년에는 네리마구 전체와 거의 같은 수준이었던 제곱미터당 단가가, 2025년에는 구 평균을 33% 웃돌았습니다. 2026년 1분기도 제곱미터당 105.4만 엔으로 전년 수준을 유지하며 구 평균을 34% 웃돌고 있습니다. 다만 12건의 집계이므로, 이 분기만으로 추세라고 말할 수는 없습니다.

실제 금액으로 보면, 2025년 이후 샤쿠지이마치의 중고 아파트 거래는 중앙값 6,750만 엔·전용면적 65㎡이며, 거래의 대략 절반이 4,300만 엔에서 8,975만 엔 범위에 들어갑니다.

출처: 국토교통성 부동산정보 라이브러리(国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)의 「부동산 거래가격 정보」(국토교통성)를 바탕으로 INA&Associates 주식회사 작성. 2026년 9월 시점에 취득할 수 있었던 데이터에 따릅니다. 최근 분기는 이후에 거래가 추가되므로 잠정치입니다.

INA의 견해(2026년 9월 시점)

여기서부터는 공표 자료가 아니라 당사의 견해입니다.

샤쿠지이코엔은 재개발에 대한 기대가 실제 거래가격에 뚜렷이 나타나고 있는 지역입니다.역 앞 샤쿠지이마치(石神井町)에서는 구 평균과의 격차가 2023년의 거의 같은 수준에서 2025년에는 3할 초과까지 벌어졌고, 2026년 1분기도 그 격차를 유지하고 있습니다. 기대가 이미 상당 부분 가격에 반영되었다고 봅니다.

다른 재개발 지역에서는 기대가 먼저 지가에 나타나고, 중고 아파트의 실제 거래에는 뒤늦게 파급되는 것이 일반적입니다. 샤쿠지이코엔은 반대로 실제 거래 쪽이 먼저 크게 움직였습니다. 역 앞 재개발이 구체적인 건물로 보이는 단계에 있어, 실수요 매수자에게 전달되기 쉬웠기 때문이라고 봅니다.

투자자로서의 판단 기준

• 지금 매입한다면, 재개발의 효과가 상당히 반영된 가격이라는 전제로 채산을 짭니다.2023년 대비 약 4할 상승한 수준에서 같은 속도로 더 오를 것을 전제로 한 수지는 근거가 약해지고 있습니다.
• 구 평균과의 격차가 유지되는지를 2026년 2분기 이후의 숫자로 확인합니다.1분기는 12건으로 적기 때문에, 격차가 유지되는지 줄어들기 시작하는지는 다음 분기 이후에 판단해야 합니다. 거래가격 데이터는 분기마다 갱신되므로 같은 절차로 추적할 수 있습니다.
• 매각을 검토하는 소유자에게는 조건이 좋은 국면이 이어지고 있습니다.현재의 수준은 구 평균을 크게 웃돌고 있으며, 이 격차가 언제까지 남을지는 단정하기 어렵습니다.