이 정보는 2026년 9월 시점의 내용입니다.
오이마치 재개발과 맨션 가격의 관계를, 국토교통성 거래 데이터를 바탕으로 당사가 집계해 보면, 지명 '오이(大井)'의 중고 맨션 제곱미터당 단가는 2025년에 전년 대비 +11.8%로, 시나가와구 전체의 +6.4%를 웃돌았습니다. 한편 이웃한 '히가시오이(東大井)'는 가격 수준이 구 평균을 밑도는 상태가 이어지고 있습니다.
OIMACHI TRACKS의 개업으로 '오이마치 맨션은 오를까'라고 생각하는 분이 많을 것입니다. 이 기사에서는 재개발의 내용과 일정을 1차 자료로 확인하고, 지명별 시세 데이터를 정리한 뒤, 마지막으로 당사의 견해를 독립된 장에서 전해드립니다.
이 기사의 포인트
- OIMACHI TRACKS는 2026년 3월 28일에 개업했으며, 시나가와구 신청사는 2029년 9월 개청을 예정하고 있습니다.
- 국토교통성 데이터를 바탕으로 당사가 집계하면, 오이의 중고 맨션 제곱미터당 단가는 2025년에 146.1만 엔으로, 시나가와구 전체를 12.4% 웃돌았습니다.
- 히가시오이는 2023년부터 2025년까지 +15.6% 상승했지만, 수준은 구 전체를 밑돌고 있습니다.
- OIMACHI TRACKS의 주택은 임대와 서비스 레지던스로 구성되어 있으며, 분양 맨션 공급은 없습니다.
- 2026년은 1분기 데이터만 있어 건수가 적기 때문에, 최근 가격 움직임은 판단할 수 없습니다.
오이마치 재개발이란? OIMACHI TRACKS와 신청사가 중심
오이마치 재개발은 JR동일본의 'OIMACHI TRACKS'와 시나가와구의 신청사 정비가 동일한 히로마치 지구에서 일체적으로 진행되는 계획입니다. 시나가와구는 2020년 11월에 '오이마치역 주변 지역 마을 조성 방침'을 수립하고, 히로마치 지구를 대규모 토지이용 전환을 통해 구의 중심 거점으로 삼겠다고 규정했습니다.
그 토대가 되는 것은 UR도시기구가 시행하는 히로마치 2초메 토지구획정리사업(약 6.1ha)입니다. JR동일본의 사택 부지와 구유지 등을 정리하고, 도로와 북측 역전 광장을 정비하면서 택지를 재배치하고 있습니다.
OIMACHI TRACKS의 규모
JR동일본의 공표 자료에 따르면, OIMACHI TRACKS의 핵심이 되는 A-1지구는 연면적 약 250,000㎡, 지상 26층·높이 약 115m입니다. 오피스 약 124,000㎡, 상업시설 약 19,700㎡, 호텔 285실, 레지던스 272세대로 구성됩니다.
그림 왼쪽, TRACKS PARK 위에 점선으로 표시된 것이 시나가와구 신청사의 위치입니다. 오이마치역에서 호텔·주택 타워, 오피스 타워, 광장 옆을 지나 신청사 쪽까지 보행자 데크로 연결되는 배치로 그려져 있습니다.
시설의 이념과 환경 측면의 노력은 OIMACHI TRACKS가 지향하는 도시개발의 사고방식에서 소개하고 있습니다. 이 기사에서는 이후 내용을 맨션 가격 이야기로 좁혀서 다룹니다.
오이마치 재개발 일정(목표)
오이마치 재개발은 OIMACHI TRACKS가 2026년 3월에 이미 개업했으며, 시나가와구 신청사의 개청은 2029년 9월로 예정되어 있습니다. 청사 부지 활용은 그 이후 단계가 됩니다. 실적과 향후 예정을 나누어 정리합니다.
| 시기 | 내용 | 구분 |
|---|---|---|
| 2020년 11월 | 시나가와구 '오이마치역 주변 지역 마을 조성 방침' 수립 | 실적 |
| 2021년 11월 | 히로마치 2초메 토지구획정리사업 도시계획 결정(시나가와구 결정) | 실적 |
| 2023년 9월 | 오이마치역 서쪽 출입구 E지구 시가지재개발 준비조합 설립 | 실적 |
| 2024년 12월 | 히로마치 지구 지구계획(재개발 등 촉진구역을 정하는 지구계획) 변경 | 실적 |
| 2025년 10월 1일 | 시나가와구 신종합청사 공사 착수 | 실적 |
| 2026년 3월 28일 | OIMACHI TRACKS 그랜드 오픈 | 실적 |
| 2029년 6월 | 시나가와구 신청사 준공 | 목표 |
| 2029년 9월 | 시나가와구 신청사 개청 | 목표 |
| 2029년도 이후 | 현청사 철거와 부지 활용(활용 계획 수립, 도시계획 변경, 사업자 모집·선정을 거침) | 목표(내용 미정) |
| 2033년도 | 히로마치 2초메 토지구획정리사업 사업기간 종료 | 목표 |
OIMACHI TRACKS는 다카나와 게이트웨이역의 TAKANAWA GATEWAY CITY와 같은 2026년 3월 28일에 그랜드 오픈했습니다. JR동일본은 두 시설을 '광역 시나가와권' 마을 조성으로 발표하고 있습니다. 다카나와 측의 계획은 시나가와역 북쪽 주변 지구의 재개발과 부동산 가치에 미치는 영향에서 설명합니다.
청사 부지에 대해서는 시나가와구가 2025년 5월 시점 자료에서 '레이와 11년도(2029년도) 이후의 현청사 철거를 염두에 두고 부지 활용 검토를 진행한다'고 밝히고 있습니다. 현청사 부지는 약 13,484㎡이며, 무엇을 지을지는 아직 정해지지 않았습니다.
오이마치역 서쪽 출입구 E지구는 구의 공표 정보에 따르면 2023년 9월에 준비조합이 설립된 단계입니다. 건물 규모와 완공 시기는 공표되지 않았습니다.
오이마치 맨션 가격은 재개발로 어떻게 움직였는가?
오이마치의 중고 맨션 가격은 지명 '오이'에서 2025년에 크게 상승해 구 전체를 웃돌았습니다. 국토교통성의 부동산 거래가격 정보를 바탕으로 당사가 지명별로 집계한 결과를 보여드립니다. 대상은 '중고 맨션 등'의 거래이며, 제곱미터당 단가는 중앙값입니다.
연도별 제곱미터당 단가(중앙값)와 거래 건수
| 연도 | 오이 제곱미터당 단가 | 오이 건수 | 히가시오이 제곱미터당 단가 | 히가시오이 건수 | 시나가와구 전체 제곱미터당 단가 | 시나가와구 전체 건수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023년 | 124.3만 엔 | 78건 | 108.1만 엔 | 128건 | 114.0만 엔 | 1,753건 |
| 2024년 | 130.7만 엔 | 75건 | 119.2만 엔 | 108건 | 122.2만 엔 | 1,821건 |
| 2025년 | 146.1만 엔 | 100건 | 125.0만 엔 | 121건 | 130.0만 엔 | 2,043건 |
| 2026년(1분기만·잠정치) | 135.0만 엔 | 11건 | 120.0만 엔 | 27건 | 133.8만 엔 | 358건 |
오이는 2025년에 전년 대비 +11.8%로, 시나가와구 전체의 +6.4%를 웃돌았습니다. 2023년부터 2025년까지 2년간으로 보면 오이는 +17.5%, 시나가와구 전체는 +14.0%입니다. 구 전체와의 차이는 2024년의 +7.0%에서 2025년에는 +12.4%로 확대되었습니다.
히가시오이는 같은 2년간 +15.6%로, 상승률로는 구 전체를 웃돌고 있습니다. 다만 수준은 2023년부터 2025년까지 일관되게 구 전체를 밑돌았으며, 2025년은 구 전체보다 3.8% 낮은 125.0만 엔이었습니다.
2026년은 1분기 데이터밖에 없으며, 오이는 11건, 히가시오이는 27건입니다. 건수가 적기 때문에 2026년에 가격이 내렸는지 올랐는지는 판단할 수 없습니다. 마찬가지로 연간 100건 전후인 오이는 분기별 건수가 30건에 미치지 못해, 분기 단위의 움직임도 추세의 근거로 삼지 않습니다.
실제 거래액과 준공 연차 구성
2025년 1월부터 2026년 3월까지의 거래를 총액과 면적으로도 확인합니다.
| 항목 | 오이 | 히가시오이 | 시나가와구 전체 |
|---|---|---|---|
| 거래 건수 | 111건 | 148건 | 2,401건 |
| 거래가격 중앙값 | 7,500만 엔 | 6,500만 엔 | 6,000만 엔 |
| 거래가격 사분위 범위(중간 절반) | 4,400만~1억 5,000만 엔 | 3,300만~9,700만 엔 | 3,200만~1억 엔 |
| 전용면적 중앙값 | 55㎡ | 55㎡ | 55㎡ |
| 2016년 이후 준공 비율 | 31.5%(35건) | 13.5%(20건) | 22.8%(548건) |
| 1999년 이전 준공 비율 | 29.7%(33건) | 39.9%(59건) | 37.1%(891건) |
오이는 거래의 중간 절반이 4,400만 엔부터 1억 5,000만 엔 사이에 분포하며, 상단 폭이 큰 것이 특징입니다. 준공 연차로 보면 오이는 2016년 이후에 지어진 물건의 거래가 3할을 넘고, 히가시오이는 1999년 이전 물건이 약 4할을 차지합니다.
또한 거래가격 중앙값과 제곱미터당 단가 중앙값은 각각 별도로 집계하고 있어, 두 수치의 순위가 일치하지 않을 수 있습니다.
출처: 국토교통성(国土交通省) 부동산정보 라이브러리(不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/) 「부동산 거래가격 정보」(국토교통성)를 바탕으로 INA&Associates Inc.가 작성. 2026년 9월 시점에 취득할 수 있었던 데이터에 따른 것입니다. 최근 분기는 이후 거래가 추가되므로 잠정치입니다. 본 데이터는 최신성·정확성·완전성 등이 보장된 것이 아닙니다.
같은 시나가와구 내 재개발 지역이라도 데이터의 움직임은 다릅니다. 메구로역 앞 재개발과 가격 데이터에서는 같은 집계 방식으로, 구 전체가 오르는 가운데 2024년을 정점으로 제곱미터당 단가가 하락한 메구로역 앞 지역을 다루고 있습니다.
재개발로 오이마치의 주택 공급은 늘어나는가?
OIMACHI TRACKS에서 생겨난 주택은 모두 임대 또는 서비스 레지던스이며, 분양 맨션은 포함되어 있지 않습니다. JR동일본의 계획 개요에 따르면, OIMACHI TRACKS 레지던스 272세대의 내역은 임대 레지던스 174세대, SOHO 20세대, 서비스 레지던스 78세대입니다.
공식 사이트에 따르면 'OIMACHI TRACKS RESIDENCE'는 총 194세대 규모의 고급 임대 타워 레지던스로, 18~24층에 주거 세대, 14층에 SOHO를 배치하고 있습니다. 15~17층의 '오크우드 오이마치 트랙스 도쿄'(전 78실)는 The Ascott Limited가 운영하는 서비스 레지던스입니다.
신청사는 행정 시설로 주택은 포함하지 않습니다. 청사 부지는 활용 내용이 미정이며, 주택이 들어설지 여부도 정해지지 않았습니다. 오이마치역 서쪽 출입구 E지구도 준비조합 단계로, 주택 세대수는 공표되지 않았습니다.
즉 2026년 9월 시점에서, 이 기사에서 다룬 4개 계획(OIMACHI TRACKS, 신청사, 청사 부지, 오이마치역 서쪽 출입구 E지구)에는 공표된 분양 맨션 계획이 없습니다. 다만 이들 사업과는 별개로, 민간 분양 맨션이 주변에서 개별적으로 공급되는 경우는 있습니다.
INA의 관점
여기서부터는 공표 자료가 아니라 당사의 견해입니다.
2025년의 상승은, 개업에 대한 기대와 물건의 신축성이 겹친 결과로 보고 있습니다
오이의 2025년 상승은 OIMACHI TRACKS 개업을 앞둔 기대감이 가격에 반영된 측면이 있다고 저희는 보고 있습니다. 구 전체와의 차이가 1년 만에 +7.0%에서 +12.4%로 확대된 것은 지역 고유의 움직임으로서 주목할 만합니다.
한편 오이는 2016년 이후 준공 물건의 거래가 31.5%로, 구 전체의 22.8%보다 많습니다. 신축 물건일수록 제곱미터당 단가가 높아지는 경향이 있기 때문에, 차이의 일부는 거래된 물건의 구성에 따른 것으로 저희는 해석하고 있습니다. '재개발로 같은 물건이 12% 올랐다'고 받아들이는 것은 성급합니다.
오이와 히가시오이는, 별개의 시장으로 봐야 합니다
히가시오이는 상승률로는 구 전체와 비슷하거나 그 이상이지만, 수준은 구 평균을 밑돌고 있습니다. 1999년 이전 준공 비율이 높고 2016년 이후 준공이 13.5%에 그치는 것이, 수준이 낮은 원인 중 하나라고 저희는 보고 있습니다.
오이마치역과 OIMACHI TRACKS까지의 거리, 준공 연차, 관리 상태에 따라 같은 '오이마치 지역'이라도 가격이 형성되는 방식은 달라집니다. 지명 평균만으로 저평가·고평가를 판단하지 않으시길 권장합니다.
임대료와 수익률은, 임대 레지던스와의 경쟁을 구분해서 생각합니다
OIMACHI TRACKS에는 194세대의 고급 임대 주택이 추가되었습니다. 역과 직결된 신축 임대 주택은 주변의 고가 임대 물건과 입주자를 두고 경쟁할 가능성이 있습니다. 한편 중고 구분 맨션의 상당수는 임대료대가 달라, 직접적인 경쟁은 제한적이라고 저희는 판단하고 있습니다.
이 기사에서는 임대료나 수익률 수치는 제시하지 않았습니다. 다만 구입 가격이 오른 국면에서는 임대료가 동일해도 표면수익률은 낮아집니다. 검토하실 때는 표면수익률과 실질수익률의 차이를 염두에 두고, 관리비·수선적립금을 제외한 실수익으로 판단해 주시기 바랍니다.
투자자로서의 판단 기준
| 판단 | 해당하는 상황 | 확인할 사항 |
|---|---|---|
| 매수 적기로 볼 수 있음 | 10년 이상의 장기 보유를 전제로, 역 도보권에서 관리 상태가 양호한 물건을 시세 수준으로 구입할 수 있음 | 동일 맨션·인근의 최근 성약 사례, 수선적립금 잔액과 장기수선계획 |
| 관망 | 2025년 상승 이후의 가격으로, 준공 연차에 비해 높은 매물이 많음 | 2026년 연간 데이터(건수가 30건을 넘는지), 신청사 개청을 향한 움직임 |
| 보류 | 표면수익률이 낮고 차입 비율이 높음. 단기 시세차익을 전제로 함 | 금리 상승 시 상환액, 임대료가 예상을 밑돌 경우의 실수익 |
다음 재료는 2029년 9월 예정인 신청사 개청과, 그 이후의 청사 부지 활용 내용입니다. 부지에 무엇이 들어설지 미정이기 때문에, 현시점에서 이를 가격에 반영할 근거는 부족하다고 저희는 생각합니다. 장기 보유를 전제로, 현재 가격이 구 평균과 비교해 타당한지를 살펴보는 것이 이 국면에서의 기본입니다.
물건 비교로 고민되신다면 중고 맨션 구입 체크리스트에서 건물 관련 확인 항목도 함께 점검해 주시기 바랍니다. 오이마치 지역에서 개별 물건을 검토 중이신 분은 INA의 무료 상담을 통해 성약 사례와 수지 전망을 함께 확인하실 수도 있습니다.
요약
오이마치 재개발은 2026년 3월 28일 OIMACHI TRACKS 개업으로 큰 전환점을 맞이했으며, 2029년 9월 신청사 개청과 청사 부지 활용이 다음 단계가 됩니다.
- 국토교통성 데이터를 바탕으로 당사가 집계하면, 오이의 중고 맨션 제곱미터당 단가는 2025년에 146.1만 엔(전년 대비 +11.8%)으로, 시나가와구 전체의 +6.4%를 웃돌았습니다.
- 히가시오이는 2023년부터 2025년까지 +15.6% 상승한 한편, 수준은 구 전체를 밑돌고 있습니다.
- OIMACHI TRACKS의 주택은 임대와 서비스 레지던스이며, 이 기사에서 다룬 재개발 사업에는 공표된 분양 맨션 계획이 없습니다.
- 2026년은 1분기 데이터만 있어 건수가 적기 때문에, 최근의 움직임은 판단할 수 없습니다.
오이마치 재개발이 맨션 가격에 어떻게 반영되고 있는지에 대한 당사의 해석은 'INA의 관점' 장에 정리했습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 오이마치 재개발로 맨션 가격은 올랐나요?
A. 지명 '오이'의 중고 맨션 제곱미터당 단가는 2025년에 전년 대비 +11.8% 올랐습니다. 국토교통성 데이터를 바탕으로 당사가 집계한 수치로, 같은 해 시나가와구 전체(+6.4%)를 웃돕니다. 다만 오이는 신축 물건의 거래 비율이 높아, 같은 물건이 동일하게 값이 올랐음을 나타내는 것은 아닙니다.
Q2. OIMACHI TRACKS에서 분양 맨션을 구입할 수 있나요?
A. 구입할 수 없습니다. OIMACHI TRACKS의 주택은 임대 레지던스 174세대, SOHO 20세대, 서비스 레지던스 78세대로 구성되어 있습니다. 주거로 이용하려면 임대 입주 방식이 됩니다.
Q3. 시나가와구 신청사는 언제 개청하나요?
A. 2029년 9월 개청 예정입니다. 시나가와구에 따르면 신종합청사는 2025년 10월 1일에 공사에 착수해, 2029년 6월에 준공할 예정입니다. 현청사 부지의 활용 내용은 2029년도 이후의 철거를 염두에 두고 검토가 진행되는 단계입니다.
Q4. 2026년 오이마치 맨션 가격은 하락하고 있나요?
A. 건수가 적어 판단할 수 없습니다. 2026년은 1분기 데이터만 있으며, 오이는 11건, 히가시오이는 27건입니다. 최근 분기는 이후 거래가 추가되기 때문에 수치는 앞으로 변동될 가능성이 있습니다.
인용·참고자료
- 동일본여객철도주식회사(JR東日本) 「오이마치역 주변 히로마치 지구 개발(가칭)의 마을 조성 - 도시생활 공창거점 'OIMACHI TRACKS'의 형성과 풍요롭고 수준 높은 삶의 실현 -」(2024년 10월 8일) PR TIMES
- 동일본여객철도주식회사 「국제도시 TOKYO의 미래를 여는 광역 시나가와권 공창 마을 조성이 본격 시동! - 2026년 3월 28일 TAKANAWA GATEWAY CITY/OIMACHI TRACKS 그랜드 오픈 -」(2025년 10월 7일) PR TIMES
- OIMACHI TRACKS 「OIMACHI TRACKS 소개」
- OIMACHI TRACKS 「RESIDENCE」
- 시나가와구 「오이마치역 주변 지구의 마을 조성」
- 시나가와구 「히로마치 지구의 마을 조성」
- 시나가와구 「히로마치 지구에서의 토지구획정리사업 개요에 대하여」(2021년 11월 30일 건설위원회 자료)
- 시나가와구 「신청사 정비」
- 시나가와구 「시나가와구 청사 부지 활용 사업 개요서 레이와 7년도(2025년도)」
- 국토교통성 부동산정보 라이브러리 「부동산 거래가격 정보」
