니시아자부 3초메 북동지구 제1종 시가지 재개발 사업은 도쿄도 미나토구 니시아자부 3초메·롯폰기 6초메 주변, 롯폰기 힐스의 서쪽에서 진행되는 제1종 시가지 재개발 사업입니다. 시행자는 니시아자부 3초메 북동지구 시가지 재개발 조합이며, 참가 조합원으로 노무라부동산주식회사와 켄 코퍼레이션이 참여하고 있습니다. 계획 구역은 약 1.6헥타르로, 롯폰기 측의 고밀도 도시 기능과 니시아자부 측의 기존 시가지가 맞닿는 곳에 있으며, 건물 갱신뿐 아니라 도로, 보행자 통로, 광장형 공간, 녹지 등을 포함해 블록을 재편하는 구성입니다.
사업의 중심이 되는 A 블록에서는 지상 54층·지하 4층, 높이 199.98미터, 최고 높이 201.20미터, 연면적 96,832제곱미터의 복합 타워가 계획되어 있습니다. 총 498호로, 주거는 6층부터 45층, 호텔은 46층부터 52층에 배치되며, 저층부에는 상업시설과 사무소가 들어설 계획입니다. A 블록은 2025년 3월 하순에 착공하며, 2029년 12월 하순 준공이 예정되어 있습니다.
이에 앞서 B2·B3 블록에서는 조행사와 사쿠라다 신사의 임시 이전을 포함한 정비가 진행되고 있으며, 2024년 12월 착공, 2026년 7월 준공 예정이라고 공표되었습니다. 2019년 4월 시점에는 2020년도 착공·2025년도 준공 일정이 제시되어 있었지만, 이후 권리변환계획 인가 등을 거쳐 현재 일정으로 갱신되었습니다. 현시점에서는 초고층 동의 건설과 사찰·신사를 포함한 주변 블록의 재편이 단계적으로 구체화되고 있는 단계라고 할 수 있습니다.
계획 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사업명 | 니시아자부 3초메 북동지구 제1종 시가지 재개발 사업 |
| 소재지 | 도쿄도 미나토구 니시아자부 3초메·롯폰기 6초메 주변 |
| 시행자 | 니시아자부 3초메 북동지구 시가지 재개발 조합 |
| 참가 조합원 | 노무라부동산주식회사, 켄 코퍼레이션 |
| 구역 면적 | 약 1.6ha |
| 부지 면적 | 약 7,690제곱미터 |
| 연면적 | 96,832제곱미터(A 블록) |
| 높이 | 199.98m, 최고 높이 201.20m(A 블록) |
| 층수 | 지상 54층·지하 4층(A 블록) |
| 주요 용도 | 주거, 호텔, 상업시설, 사무소, 사찰·신사, 녹지, 보행자 통로, 구획도로 |
| 주택 수 | 498호(토지 소유자 주택 포함) |
| 시공자 | 다이세이건설주식회사(A 블록) |
| 인가 | 권리변환계획 인가 완료 |
| 착공 | A 블록은 2025년 3월 하순, B2·B3 블록은 2024년 12월 |
| 준공 예정 | A 블록은 2029년 12월 하순, B2·B3 블록은 2026년 7월 |
계획의 특징
가장 큰 특징은 A 블록의 약 200미터급 타워에 주거, 호텔, 상업시설, 사무소를 수직적으로 적층하는 복합 용도 구성입니다. 주거를 6층부터 45층, 호텔을 46층부터 52층에 배치하는 계획은 공표되어 있지만, 세대 면적 구성, 사무소와 상업시설의 세부 면적 배분은 공표 자료에서 확인할 수 있는 범위에서는 공개되지 않았습니다. 용도의 적층은 롯폰기 힐스 인접 구역에서 거주, 체류, 근무, 방문 기능을 하나로 묶는 계획으로 자리매김합니다.
사업은 초고층 동 1개를 세우는 데 그치지 않고, 단계적인 블록 재편을 포함한다는 점도 특징입니다. B2·B3 블록에서는 조행사와 사쿠라다 신사의 임시 이전을 수반하는 공사가 선행되고 있으며, 기존 종교시설과 주변 권리관계를 조정하면서 정비를 진행하는 구조입니다. 재개발 조합 방식에 따라 A 블록과 B2·B3 블록의 공정을 나누면서도, 최종적으로는 하나의 도시 기반으로 재구성하는 계획입니다.
도시 기반의 갱신에서는 보조 10호선의 확폭, 구획도로 정비, 보행 동선 개선, 보행자 데크 정비가 제시되어 있습니다. 계획지는 롯폰기 거리 뒤편의 고밀도 시가와 니시아자부 측의 세밀한 골목길이 맞닿는 위치에 있어, 차량 동선과 보행 동선의 정리, 방재성 향상, 재해 시 대피성 확보가 재개발의 중요한 목적입니다. 저층부의 상업시설과 광장형 공간, 녹지, 보행자 통로는 건물 내부의 용도 구성과 마찬가지로 블록 재편의 핵심 요소로 자리잡고 있습니다.
주변 프로젝트·에리어와의 관계
계획지는 롯폰기 힐스 서쪽에 위치하며, 롯폰기역 주변의 대규모 업무·상업 집적지에 인접해 있는 한편, 니시아자부 측에서는 주거지, 사찰·신사, 기존 가로가 남아 있는 경계부에 있습니다. 따라서 이 사업은 롯폰기 측의 고층·고밀 도시 공간을 단순히 연장하는 것이 아니라, TV아사히도리와 보조 10호선, 구획도로, 보행자 통로를 통해 니시아자부 측과 다시 연결하는 역할을 합니다. 입지 조건 자체가 건물 단일체가 아니라 블록 접속의 질을 묻는 재개발로 만들고 있습니다.
주변과의 관계에서 특히 중요한 것은 롯폰기 힐스 방면과의 회유성 향상입니다. 공표 자료에서는 보행자 데크와 보행자 네트워크의 정비가 제시되어 있으며, 완공 후에는 롯폰기 측에서 니시아자부 방면으로 빠져나가는 사람의 흐름에 변화를 줄 가능성이 있습니다. 저층부의 상업시설, 광장형 공간, 보행자 통로가 기능한다면, 재개발 동 자체가 새로운 목적지가 될 뿐 아니라 기존 블록 간 이동 경로와 체류 지점도 재편될 것입니다.
또한 이 계획은 주변의 대규모 갱신이 이어지는 미나토구 도심부 가운데서도, 롯폰기 인접 니시아자부 에리어에서 진행된다는 점이 특징입니다. B2·B3 블록에서 사찰 이전을 포함한 정비를 선행하고 있다는 점에서도 알 수 있듯이, 기존 자원과의 조정을 전제로 한 재편이며, 단순한 나대지화형 재개발은 아닙니다. A 블록의 초고층화, B2·B3 블록의 선행 정비, 도로와 보행자 기반의 갱신이 결합되면서, 롯폰기 측의 도시 기능과 니시아자부 측의 거리 풍경 사이에 새로운 접속면을 만드는 사업으로 읽을 필요가 있습니다.
거래가격은 실제로 어떻게 움직이고 있는가
재개발에 대한 기대가 실제 거래가격에 어디까지 반영되어 있는지를, 국토교통성이 공표하는 부동산 거래가격 데이터로 확인했습니다. 지구명에 '니시아자부(西麻布)'가 포함된 중고 아파트 거래를 미나토구 전체와 나란히 놓은 것이 다음 표입니다.
| 연도 | 거래 건수 | 해당 지역의 제곱미터당 단가(중앙값) | 미나토구 전체의 제곱미터당 단가(중앙값) |
|---|---|---|---|
| 2023년 | 62건 | 168.4만 엔 | 146.7만 엔 |
| 2024년 | 72건 | 173.8만 엔 | 166.7만 엔 |
| 2025년 | 85건 | 180.0만 엔 | 189.5만 엔 |
| 2026년(1분기만) | 12건 | 179.0만 엔 | 200.0만 엔 |
2023년부터 2025년까지의 상승률은 니시아자부가 +6.9%, 미나토구 전체가 +29.2%입니다. 2023년에는 미나토구 전체를 15% 웃돌던 니시아자부가 2025년에는 구 평균에 추월당했습니다.2026년 1분기에도 이 관계는 역전된 채입니다.
실제 금액으로 보면, 2025년 이후 니시아자부의 중고 아파트 거래는 중앙값 8,500만 엔·전용면적 45㎡이며, 거래의 대략 절반이 3,950만 엔에서 1억 3,500만 엔 범위에 들어갑니다.
출처: 국토교통성 부동산정보 라이브러리(国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/)의 「부동산 거래가격 정보」(국토교통성)를 바탕으로 INA&Associates 주식회사 작성. 2026년 9월 시점에 취득할 수 있었던 데이터에 따릅니다. 최근 분기는 이후에 거래가 추가되므로 잠정치입니다.
숫자로 본 보충(2026년 9월 시점)
여기서부터는 공표 자료가 아니라 당사의 견해입니다.
권리변환계획이 인가되고 카펠라 도쿄(Capella Tokyo)의 진출도 정해져 있는데도, 니시아자부의 거래가격은 미나토구 평균에 추월당했습니다.이는 주목해야 할 숫자입니다.
이유는 미나토구 안의 경쟁에 있다고 봅니다. 이 3년간의 미나토구는 아자부다이 힐스나 도라노몬·다카나와 같은 역 직결·대규모·복합이라는 조건을 갖춘 개발에 자금이 집중되었습니다.니시아자부는 역에서 거리가 있고, 구역의 규모도 크지 않습니다. 미나토구 전체가 밀어 올려지는 가운데 상대적으로 뒤처진 모습입니다.
뒤집어 보면, 호텔의 진출이 구체화된 현재의 수준은 미나토구 평균을 밑돈 채 그대로 놓여 있다는 뜻이기도 합니다.
투자자로서의 판단 기준
- 미나토구 평균과의 격차가 좁혀지는지를 봅니다.준공이 가까워지면서 격차가 좁혀지면 지금의 수준은 입구였다는 뜻이 됩니다. 벌어진 채라면 입지의 평가가 구조적으로 바뀌었다고 봐야 합니다.
- 2026년 1분기는 12건으로 적어, 이 숫자만으로 판단할 수는 없습니다.거래가격 데이터는 분기마다 갱신되므로 같은 절차로 추적할 수 있습니다.
- 니시아자부는 역에서 거리가 있는 입지입니다.임대로 돌리는 경우, 역 직결 물건과는 다른 소구가 필요합니다.
INA 짧은 평
니시아자부 3초메 북동지구 재개발의 핵심은 약 200미터 규모의 복합 타워 건설 그 자체보다, 롯폰기 힐스 서쪽의 경계 블록을 사찰 이전, 도로 정비, 보행 동선 갱신과 함께 재구성하는 데 있습니다. A 블록은 2025년 3월 하순 착공, B2·B3 블록은 2024년 12월 착공으로 공정이 구체화되어 있으며, 앞으로는 저층부 공간과 보행자 네트워크가 롯폰기 측과 니시아자부 측을 어떻게 연결하는지가 완공 후 평가를 좌우할 것입니다.
인용·참고 자료
