시부야역 동쪽 미야마스자카 일대에서 시부야 최대 규모의 재개발이 본격적으로 움직이기 시작했습니다. '시부야 2초메 서지구 제1종 시가지재개발사업'은 부지면적 약 18,800㎡·연면적 약 322,200㎡라는 전례 없는 스케일을 자랑합니다. 2025년도 중 본체 착공을 목표로 현재 철거 공사가 진행 중입니다. 2026년 공시지가에서 시부야구 사쿠라가오카초가 전년 대비 +29.0%로 도쿄도 전 용도 상승률 1위를 기록했으며, 이 재개발이 지역 전체 부동산 시장에 미치는 영향은 가늠할 수 없을 정도입니다. 본 기사에서는 최신 공사 진행 상황, 구역별 용도·규모, 그리고 부동산 투자자가 지금 주목해야 할 포인트를 정리합니다.
시부야 최대 규모의 재개발——그 전체 모습
'시부야 2초메 서지구 제1종 시가지재개발사업'은 도쿄도 시부야구 시부야 2초메(시부야역 동쪽·미야마스자카 일대)를 대상으로 한 국가전략특구·도시재생특별지구 지정을 받은 프로젝트입니다. 시행자는 시부야 2초메 서지구 시가지재개발조합이며, 도쿄타테모노 주식회사와 UR도시기구가 주요 참여자로서 사업을 추진하고 있습니다. 정식 명칭 'Shibuya REGENERATION Project'가 나타내듯, 시부야의 '재생'을 도시 차원에서 구현하는 프로젝트라 할 수 있습니다.
계획 구역은 A·B·C 세 개 구역으로 구성되며, 합계 연면적은 약 322,200㎡에 달합니다. 이는 시부야 지역의 단일 재개발로는 최대 규모로, 기존의 시부야 스크램블 스퀘어나 시부야 스트림을 훨씬 상회하는 연면적입니다. 교통·산업·주거 기능을 일체적으로 정비하는 복합 개발로 설계되어, 국제도시 도쿄의 경쟁력 향상을 담당하는 프로젝트로서 도시계획상으로도 높이 평가받고 있습니다.
세 구역 각각의 용도와 규모
각 구역의 특성을 이해하는 것이 이 프로젝트의 가치를 정확히 파악하는 첫걸음입니다.
A구역은 지상 5층·지하 1층, 높이 약 50m, 연면적 약 4,200㎡의 상업시설입니다. 아오야마도리를 따라 위치한 저층 건물로, 지역의 활력을 지탱하는 상업 기능을 담당합니다. 규모는 작지만 B구역·C구역의 대형 타워와 일체적인 거리 경관을 형성하는 데 중요한 역할을 합니다.
B구역은 이 프로젝트의 핵심으로 지상 41층·지하 4층, 높이 약 208m의 타워이며, 연면적은 약 255,000㎡에 달합니다. 주요 용도는 오피스·호텔·버스터미널·STEAM 인재 육성 시설입니다. 특히 주목할 점은 약 5,000㎡의 버스터미널로, 시부야역 주변의 교통 결절점 기능을 대폭 강화합니다. 또한 STEAM(Science·Technology·Engineering·Art·Mathematics) 인재 육성 거점의 설치는 시부야를 지식산업 집적지로 자리매김하려는 전략적 기능입니다.
C구역은 지상 41층·지하 2층, 높이 약 175m, 연면적 약 63,000㎡의 타워 레지던스입니다. 주거 기능을 중심으로 생활 지원 시설도 정비됩니다. 시부야역 도보권에서 이 정도 규모의 타워 맨션은 극히 희소하며, 고자산가·외국인 거주자·직주근접을 추구하는 전문직 계층으로부터 강한 수요가 예상됩니다.
현재 진행 상황——2026년 3월 시점, 철거 공사 본격화
2022년 3월 도시계획 결정(시부야구 고시)을 거쳐, 2023년 1월에는 도쿄도지사 인가 하에 사업인가·조합 설립이 완료되었습니다. 이후 2024년 7월에는 사업인가 변경이 이루어졌으며, 2025년에 들어서면서 철거 공사가 본격적으로 시작되었습니다.
2025년 3월부터 미즈호은행 시부야 사무센터(본관·별관, 연면적 합계 약 7.6만㎡)의 철거 공사에 착수했습니다. 이 철거는 2026년 12월 완료를 예정하고 있습니다. 이어서 2025년 7월부터는 도켄인터내셔널빌의 철거가 시작되어 2026년 6월 완료를 목표로 하고 있습니다. 현장에서는 거리 풍경의 변화가 눈에 보이는 형태로 진행되고 있으며, 재개발의 실체가 착실히 드러나고 있습니다.
2025년도 중에는 권리변환계획 인가와 본체 공사 착공이 예정되어 있습니다. 2026년 3월 현재 철거 공사는 계획대로 진행 중이며, 본체 착공을 향한 준비는 차근차근 갖추어지고 있습니다. 준공은 2029년도를 목표로 하고 있어, 약 3~4년 후에는 시부야 동쪽 스카이라인이 완전히 달라질 것입니다.
| 마일스톤 | 시기 |
|---|---|
| 도시계획 결정 | 2022년 3월 |
| 사업인가·조합 설립 | 2023년 1월 |
| 철거 공사 착수(미즈호은행 시부야 사무센터 등) | 2025년 3월~ |
| 도켄인터내셔널빌 철거 | 2025년 7월~ |
| 권리변환계획 인가·본체 착공 예정 | 2025년도 중 |
| 준공 목표 | 2029년도 |
시부야 지가·부동산 시황과의 연동——공시지가 +29.0%가 의미하는 것
2026년 공시지가에서 시부야구 사쿠라가오카초는 1㎡당 4,450,000엔, 전년 대비 +28.99~29.0%를 기록하며 도쿄도 전 용도 상승률 1위를 차지했습니다. 시부야구 상업지 전체로도 +13.5%로, 도쿄 23구 평균 +9.0%를 크게 상회하고 있습니다. 이 수치는 단년의 추세가 아니라, 시부야 스크램블 스퀘어·시부야 스트림·시부야 후쿠라스 등 기존 재개발 준공에 따른 가치 상승이 누적된 결과입니다. 향후 예정된 2초메 서지구를 비롯한 신규 개발에 대한 기대감이 더해지며 복합적인 상승이 실현되고 있습니다.
도심 5구의 오피스 공실률이 3%를 밑도는 수준으로 하락한 것도 이 지가 상승을 뒷받침하고 있습니다. 시부야 2초메 서지구 B구역은 연면적 255,000㎡ 중 상당 부분이 오피스가 될 전망으로, 준공 시에는 양질의 오피스 공간이 대규모로 공급됩니다. 그러나 그보다 더 주목해야 할 점은 대형 재개발이 준공될 때마다 지역의 편의성·인지도·국제성이 한 단계 격상된다는 것입니다. 주변 중고 맨션·상업 빌딩·임대 주택의 자산 가치도 연쇄적으로 상승하는 구조가 형성되어 있습니다.
시부야구 내에서는 도겐자카 2초메 남지구 등 다른 재개발도 병행하여 진행 중이며, '100년에 한 번의 재개발 연쇄'로 불리는 역동적 흐름이 이어지고 있습니다. 시부야역 주변 재개발의 전체상과 부동산 가치에 미치는 영향에서도 상세히 다루고 있습니다. 시부야 전체가 도시로서 격상되어 가는 과정은 최소 2030년대 초반까지 이어질 것으로 보고 있습니다.
부동산 투자자가 지금 주목해야 할 액션
이 프로젝트가 준공되는 2029년도까지 투자자로서 검토해야 할 관점을 몇 가지 정리합니다.
시부야역 동쪽 지역의 희소성을 평가하는 것이 첫 번째 단계입니다. 시부야역 서쪽(도겐자카·미야마스자카 북서쪽)과 비교하여, 미야마스자카·2초메 방면은 그동안 대규모 재개발이 적었기에 상대적으로 자산 가치 성장 여력이 큰 지역입니다. 공시지가 상승률이 그 희소성을 수치로 증명하고 있습니다. 기존 임대 맨션이나 상업 빌딩도 재개발에 따른 생활 편의성 향상과 브랜드 효과로 임대료·매각 가격 상승이 예상됩니다.
C구역 타워 레지던스에 대한 관심도 빠뜨릴 수 없습니다. 준공 시에는 시부야역 도보권 최대 규모의 타워 맨션으로서, 고자산가·외국인 거주자·IT 전문직 등 다양한 계층의 수요가 집중될 것입니다. 신축 가격은 프리미엄 수준이 예상되지만, 투자 대상으로서의 유동성과 임대료 수준은 시부야 지역에서도 최고 수준이 될 가능성이 있습니다.
오피스·호텔·버스터미널의 복합 효과는 지역의 주간 인구·관광객 수·비즈니스 방문객 수를 대폭 증가시킵니다. 그 혜택은 재개발 지점뿐만 아니라 도보 10~15분 권내의 물건까지 파급됩니다. 시부야 2초메·3초메·동쪽 지역의 기존 수익 물건을 장기 보유하는 오너에게는 2029년 이후의 임대료 조정이나 매각 타이밍을 지금부터 의식한 자산 관리 계획이 중요해집니다.
한편, 철거·건설 공사 기간 중의 소음·진동·공사 차량 영향은 리스크로 인식해 둘 필요가 있습니다. 인근 임대 물건에서는 일시적인 입주율 하락이나 갱신율 저하가 발생할 가능성이 있습니다. 공사 일정과 보유 물건의 상황을 정기적으로 대조하는 것이 요구됩니다. 시부야의 미래를 만드는 '도겐자카 2초메 남지구 제1종 시가지재개발사업'의 사례에서도 나타나듯이, 공사 기간 중의 관리 전략과 준공 후의 가치 향유를 분리하여 생각하는 것이 장기적으로 현명한 판단입니다.
나의 생각
시부야 2초메 서지구 재개발을 수년간 추적해 온 저로서 느끼는 것은, 이 프로젝트가 '부동산 투자 대상'이라는 틀을 넘어선 도시의 의사결정이라는 점입니다. 버스터미널 정비도 STEAM 인재 육성 거점 설치도 단기적 수익이 아닌, 시부야가 국제 경쟁력을 갖춘 도시로 남기 위한 장기적 투자입니다. 이러한 관점은 저희가 부동산 오너분들께 항상 전해 온 '장기적 시야에 기반한 자산 운용'과 완전히 같은 맥락에 있습니다.
2026년 공시지가에서 시부야구 사쿠라가오카초가 +29.0%라는 수치를 기록한 것은 시장이 '이 재개발은 진짜다'라고 평가한 증거입니다. 그러나 가격 상승 국면이야말로 냉정한 판단이 필요한 시기이기도 합니다. 시부야라는 브랜드와 재개발의 실수요에 뒷받침된 가치 상승인지, 단순한 기대 선행의 과열인지를 분별하는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 개별 물건의 펀더멘털(입지·건축 연수·관리 상태·테넌트 속성)을 꼼꼼히 분석하는 자세가 필수적입니다.
저희 INA&Associates 주식회사는 시부야 지역의 부동산 시장을 지속적으로 모니터링하고 있습니다. 고자산가·외국인 투자자를 포함한 다양한 고객에게 정확한 정보와 투명성 높은 어드바이스를 제공하는 것이 저희의 사명입니다. 재개발의 혜택을 극대화하기 위해서는 바로 지금 이 단계부터 전문가와 함께 자산 전략을 수립하는 것이 결과적으로 가장 큰 가치를 창출한다고 생각합니다.
정리
시부야 2초메 서지구 제1종 시가지재개발사업의 포인트를 정리합니다.
- 규모: 부지면적 약 18,800㎡·연면적 약 322,200㎡로 시부야 최대. B구역 208m·C구역 175m의 2개 타워를 핵심으로 한 복합 개발
- 용도: 오피스·호텔·버스터미널·STEAM 인재 육성 거점(B구역) + 타워 레지던스·생활 지원(C구역) + 상업(A구역)
- 진행 상황: 2025년 3월부터 철거 공사 시작(2026년 완료 예정). 2025년도 중 권리변환계획 인가·본체 착공 예정. 준공 2029년도
- 시황: 시부야구 사쿠라가오키초 공시지가 전년 대비 +29.0%로 도쿄도 전 용도 상승률 1위. 재개발 연쇄가 지가를 지속적으로 끌어올리는 구조
- 투자 관점: 시부야 동쪽 지역의 희소성·C구역 타워 레지던스의 수요·준공 후 파급 효과를 장기적 시야로 평가하는 것이 중요
2029년도 준공을 향해 시부야의 동쪽 스카이라인은 크게 변할 것입니다. 이 변화를 최대한 활용하기 위해서는 지금부터 정보 수집과 자산 전략 재검토를 진행하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 시부야 2초메 서지구 제1종 시가지재개발사업의 준공 시기는 언제인가요?
2029년도 준공을 목표로 하고 있습니다. 2025년도 중에 본체 공사 착공이 예정되어 있으며, 철거 공사는 2025년 3월부터 이미 착수되었습니다. 공사 진행 상황에 따라 다소 앞뒤로 변동될 수 있으나, 현시점에서는 계획대로 진행되고 있습니다.
Q2. C구역 타워 레지던스는 구매할 수 있나요? 분양인가요 임대인가요?
구체적인 분양·임대 조건은 현시점(2026년 3월)에서는 공식 발표되지 않았습니다. 시행자인 시부야 2초메 서지구 시가지재개발조합 및 도쿄타테모노 주식회사의 공식 발표를 확인해 주십시오. 과거 대형 재개발 사례에서는 분양·임대 혼합 형태가 많았으며, 준공 2~3년 전부터 정보가 공개되는 경향이 있습니다.
Q3. 이 프로젝트는 주변 임대 물건의 가치에 어떤 영향을 미치나요?
일반적으로 대형 재개발의 준공은 주변 지역의 편의성 향상·브랜드 파워 향상·방문객 증가를 통해 임대료·자산 가치 상승으로 이어집니다. 다만 공사 기간 중(2025~2029년)에는 소음·진동 등의 영향이 발생할 가능성도 있습니다. 인근 물건 오너는 준공 후의 가치 향유를 염두에 두면서 공사 기간 중의 관리 체제를 갖추어 두는 것이 중요합니다.
Q4. 시부야 지역에서 투자를 검토할 때 이 프로젝트 외에 주목해야 할 재개발이 있나요?
도겐자카 2초메 남지구 제1종 시가지재개발사업 등 시부야역 주변에서는 복수의 재개발이 동시에 진행되고 있습니다. 이들을 포함한 시부야 전체의 재개발 동향에 대해서는 시부야역 주변 재개발의 전체상과 부동산 가치에 미치는 영향에 자세히 정리되어 있습니다. 지역 전체의 변화를 조망한 뒤 개별 물건을 평가하는 것이 중요합니다.
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인용·참고자료
- 시부야구 '시부야 2초메 서지구 제1종 시가지재개발사업'(2022년~)
- 도쿄도 도시정비국 '시부야 2초메 서지구 제1종 시가지재개발사업'(2022년~)
- UR도시기구 '시부야 2초메 서지구 시가지재개발조합 설립 보도자료'(2023년 1월)
- 도쿄타테모노 주식회사 '시부야 2초메 서지구 제1종 시가지재개발사업 시가지재개발조합 설립 안내' PR TIMES(2023년 1월 31일)
