이 정보는 2026년 9월 시점의 내용입니다.
미나토구 미타(三田)에서는 재개발이 진행되는 가운데 중고 맨션의 제곱미터당 단가가 미나토구 평균을 웃도는 속도로 상승했습니다. 국토교통성의 거래 데이터를 바탕으로 당사가 집계하면, 2023년부터 2025년까지의 상승률은 미타가 +51.8%, 미나토구 전체가 +29.2%입니다. 한편 같은 미나토구에서 인접한 시바(芝)는 +4.1%에 그치고 있습니다.
미타 재개발 지역에서 맨션을 구입해야 할지, 이미 보유하고 있는 물건은 어떻게 봐야 할지. 이 기사에서는 사업 진행 상황과 실제 거래가격을 바탕으로 미타의 맨션 시세를 정리합니다. 후반부의 'INA의 관점'에서는 당사로서의 판단 기준을 전해드립니다.
이 기사의 포인트
- 미타에서는 미타 가든힐스가 2025년 3월에 준공했고, 미타 고야마초 니시 지구는 공사 중이며, 미타 5초메 니시 지구는 2026년도 착공을 예정하고 있습니다.
- 국토교통성 데이터를 바탕으로 당사가 집계하면, 미타의 중고 맨션 제곱미터당 단가는 2023년 146.1만 엔에서 2025년 221.8만 엔으로 올랐습니다.
- 인접한 시바는 같은 기간 150.0만 엔에서 156.1만 엔으로, 2025년은 미나토구 전체를 17.6% 밑돌고 있습니다.
- 미타는 2016년 이후 준공 물건의 거래가 27.0%로, 미나토구 전체의 18.0%보다 많아 거래되는 물건의 구성도 다릅니다.
- 매수 적기·관망·보류의 판단 기준은 기사 후반부의 'INA의 관점'에서 당사의 견해로 제시합니다.
미타 지역에서 진행 중인 재개발은 무엇인가? 완료된 사업과 진행 중인 사업
미타의 재개발과 맨션의 관계를 살펴보는 데 있어, 다룰 사업은 4개입니다. 준공이 완료된 대형 분양 맨션이 1건, 공사 완료 예정 시기를 맞이한 복합 개발이 1건, 주택을 포함한 향후 사업이 2건입니다.
미타 가든힐스는 미쓰이 부동산 레지덴셜과 미쓰비시지쇼 레지던스가 미나토구 미타 1초메에서 개발한 총 1,002세대 규모의 분양 맨션입니다. 부지는 약 25,000㎡이며, 2025년 3월 31일에 준공했습니다. 주거로서의 특징은 미타 가든힐스가 미나토구에서 보여준 주거의 가치에서 소개하고 있습니다.
미타 3·4초메 지구는 지상 42층·높이 약 215미터의 복합동을 중심으로, 주택동(225세대)과 학교 등을 포함하는 약 4.0헥타르 규모의 사업입니다. 계획의 세부 내용은 미타 3·4초메 지구 재개발 계획 개요에 정리했습니다.
앞으로 주택이 공급될 예정인 곳은 미타 1초메의 미타 고야마초 니시 지구(주택 1,342세대)와, 시로가네다카나와역 근처에서 진행되는 미타 5초메 니시 지구(지상 45층·높이 약 160미터)입니다. 각각 미타 고야마초 니시 지구의 블록 재편, 미타 5초메 니시 지구의 복합 개발에서 자세히 설명합니다.
각 사업의 일정(목표)
| 사업 | 소재지 | 주택 | 지금까지의 경과 | 향후 예정 |
|---|---|---|---|---|
| 미타 가든힐스 | 미타 1초메 | 1,002세대 | 2025년 3월 31일 준공(실적) | ― |
| 미타 3·4초메 지구 | 미타 3초메·4초메 | 225세대 | 2020년 3월 건축공사 착공(실적) | 2025년도(레이와 7년도) 공사 완료(예정) |
| 미타 고야마초 니시 지구 | 미타 1초메 | 1,342세대 | 2022년 12월 권리변환계획 인가, 2025년 1월 건축공사 착공(실적) | 2028년도(레이와 10년도) 공사 완료(예정) |
| 미타 5초메 니시 지구 | 미타 5초메·시로가네 1초메 | 공표 자료에 세대수 기재 없음 | 2023년 10월 도시계획 결정, 2025년 7월 조합설립 인가(결정) | 2026년도 착공, 2030년도 공사 완료(예정) |
미타 3·4초메 지구의 공사 완료는 미나토구 페이지(2026년 3월 갱신)에서 레이와 7년도 예정으로 되어 있습니다. 공사 완료 실적은 이 기사 작성 시점에서 확인되지 않았습니다.
미타 재개발로 맨션 가격은 어떻게 움직였는가? 국토교통성 데이터로 검증
미타의 중고 맨션 가격은 2024년부터 2025년에 걸쳐 크게 올라, 미나토구 전체와의 차이가 벌어졌습니다. 국토교통성의 부동산 거래가격 정보를 바탕으로, 지명이 '미타' '시바'인 중고 맨션 등의 거래를 당사가 집계해 미나토구 전체와 나란히 정리한 것이 다음 표입니다.
연도별 제곱미터당 단가(중앙값)와 거래 건수
| 연도 | 미타 | 시바 | 미나토구 전체 |
|---|---|---|---|
| 2023년 | 146.1만 엔(144건) | 150.0만 엔(114건) | 146.7만 엔(2,081건) |
| 2024년 | 170.0만 엔(149건) | 160.0만 엔(133건) | 166.7만 엔(1,993건) |
| 2025년 | 221.8만 엔(180건) | 156.1만 엔(136건) | 189.5만 엔(2,241건) |
| 2026년(1분기만) | 230.8만 엔(61건) | 176.0만 엔(23건) | 200.0만 엔(432건) |
2023년부터 2025년까지의 상승률은 미타가 +51.8%, 시바가 +4.1%, 미나토구 전체가 +29.2%입니다. 2023년의 미타는 미나토구 전체와 거의 같은 수준이었지만, 2025년에는 미나토구 전체를 17.0% 웃돌았습니다.
상승 양상에도 특징이 있습니다. 미타는 2023년부터 2024년이 +16.4%, 2024년부터 2025년이 +30.5%로, 후반에 가속되고 있습니다. 미타 가든힐스가 준공된 것이 바로 이 2025년입니다.
미타의 최근 5개 분기
| 분기 | 제곱미터당 단가(중앙값) | 거래 건수 |
|---|---|---|
| 2025년 1분기 | 200.0만 엔 | 41건 |
| 2025년 2분기 | 201.1만 엔 | 50건 |
| 2025년 3분기 | 230.0만 엔 | 40건 |
| 2025년 4분기 | 244.4만 엔 | 49건 |
| 2026년 1분기 | 230.8만 엔 | 61건 |
2026년 1분기는 230.8만 엔으로, 2025년 연간 수치(221.8만 엔)를 웃돌고 있습니다. 다만 직전인 2025년 4분기(244.4만 엔)와 비교하면 5.6% 낮은 수준입니다. 2026년 수치는 1분기만의 잠정치이며, 이후 거래가 추가될 예정입니다.
실제 거래액은 얼마인가
2025년부터 2026년 1분기까지의 거래로 보면, 미타는 241건이며 거래액 중앙값은 1억 4,000만 엔, 전용면적 중앙값은 60㎡입니다. 거래의 대략 절반이 5,900만 엔부터 2억 6,000만 엔의 범위에 들어갑니다.
미나토구 전체(2,673건)는 중앙값 1억 1,000만 엔·55㎡로, 거래의 절반이 5,000만 엔부터 2억 엔의 범위입니다. 미타는 면적이 다소 넓고, 가격대도 위쪽으로 넓게 분포합니다.
출처: 국토교통성(国土交通省) 부동산정보 라이브러리(不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/) 「부동산 거래가격 정보」(국토교통성)를 바탕으로 INA&Associates Inc.가 작성. 2026년 9월 시점에 취득할 수 있었던 데이터에 따른 것입니다. 최근 분기는 이후 거래가 추가되므로 잠정치입니다. 본 데이터는 최신성·정확성·완전성 등이 보장된 것이 아닙니다.
소유하신 물건이 같은 지명·같은 준공 연차대의 거래와 비교해 어느 수준에 있는지 알고 싶으신 분은 INA로 문의해 주시기 바랍니다.
이웃한 시바에서는 맨션 가격의 상승 양상이 왜 다른가? 거래 내용 비교
시바의 중고 맨션 시장은 미타와는 거래되는 물건의 내용이 다릅니다. 거래의 중심은 40㎡ 전후의 세대이며, 준공 연차 구성도 미타와 다릅니다.
2025년부터 2026년 1분기까지 시바의 거래는 159건입니다. 거래액 중앙값은 5,200만 엔, 전용면적 중앙값은 40㎡로, 거래의 절반이 3,300만 엔부터 1억 3,000만 엔 사이에 들어갑니다. 미타의 중앙값(1억 4,000만 엔·60㎡)과 비교하면 면적은 3분의 2, 거래액은 4할 미만 수준입니다.
준공 연차별로 보면 그 차이가 더욱 뚜렷해집니다.
| 건축연도 | 미타(241건) | 시바(159건) | 미나토구 전체(2,673건) |
|---|---|---|---|
| 2016년 이후 | 65건(27.0%) | 21건(13.2%) | 482건(18.0%) |
| 2000~2015년 | 89건(36.9%) | 89건(56.0%) | 1,352건(50.6%) |
| 1999년 이전 | 87건(36.1%) | 49건(30.8%) | 831건(31.1%) |
※대상은 2025년~2026년 1분기의 거래입니다. 미나토구 전체 건수에는 건축연도 불명 8건을 포함합니다.
미타는 2016년 이후 지어진 물건의 거래가 27.0%로, 미나토구 전체의 18.0%를 웃돕니다. 시바는 2000~2015년 준공이 56.0%를 차지하며, 2016년 이후 준공은 13.2%입니다.
시바 5초메에서는 타마치역 니시구치(서쪽 출입구) 역전 지구 개발사업이 진행되고 있습니다. 지상 24층·높이 약 125미터 규모의 사무소·상업시설·산업지원시설로, 2025년 10월에 착공해 2029년 3월 건물 준공을 예정하고 있습니다. 주요 용도에 주택은 포함되어 있지 않습니다.
또한 시바의 2026년 1분기는 23건으로 건수가 적어, 176.0만 엔이라는 수치만으로는 경향을 판단할 수 없습니다.
INA의 관점(2026년 9월 시점)
여기서부터는 공표 자료가 아니라 당사의 견해입니다.
미타의 상승은 '지역 평가'와 '거래 물건의 변화'가 겹쳐 있다
미타의 제곱미터당 단가가 3년 만에 5할 오른 것은 재개발로 지역 평가가 높아진 결과라고 저는 생각합니다. 미타 가든힐스처럼 1,000세대가 넘는 고급 분양이 성사되었다는 사실 자체가, 미타라는 주소의 격을 시장에 보여주었습니다.
다만 이 수치를 '미타의 물건은 모두 5할 올랐다'고 해석하는 것은 위험합니다. 미타에서는 2016년 이후 준공 물건의 거래가 27.0%로 미나토구 전체보다 많으며, 준공 연차가 짧고 단가가 높은 물건이 거래에 많이 포함될수록 중앙값은 밀려 올라갑니다. 거래 데이터의 중앙값만으로는 이 두 가지를 구분할 수 없습니다.
예를 들어 2000년대에 지어진 미타의 60㎡를 검토하는 경우, 지역 중앙값인 1억 4,000만 엔 전후가 타당하다고는 할 수 없습니다. 같은 준공 연차대의 거래와 나란히 놓고 판단할 필요가 있습니다.
시바는 '재개발로 오르는 지역'이 아니라 '일하는 사람이 임차하는 지역'으로 본다
시바 거래의 중심이 40㎡·5,200만 엔 전후라는 것은, 1인 가구용이나 투자용 세대가 시장의 중심임을 보여준다고 당사는 보고 있습니다. 시바 5초메에서 진행되는 대형 개발은 오피스 중심으로 주택을 동반하지 않기 때문에, 미타처럼 신규 주택이 시세를 끌어올리는 형태가 되기는 어렵다고 저희는 생각합니다.
한편 타마치역 니시구치의 개발로 근무하는 사람이 늘어나면, 임차 수요를 뒷받침하는 요인이 됩니다. 예를 들어 시바에서 40㎡ 세대를 5,200만 엔 전후로 검토한다면, 향후 가격 상승이 아니라 현재 임대료로 채산이 맞는지를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
매수 적기/관망/보류의 판단 기준
- 매수 적기로 보는 경우: 미타에서 10년 이상의 장기 보유를 전제로, 본인이 직접 거주할 가능성도 포함해 검토하는 경우입니다. 미타 고야마초 니시 지구의 공사 완료(2028년도 예정)까지 지역의 변화는 계속됩니다.
- 관망을 권하는 경우: 미타에서 임대로 운용하며 수익률을 중시하는 경우입니다. 2025년 4분기의 244.4만 엔이 정점이었는지, 2026년 2분기 이후의 건수가 갖춰질 때까지 기다릴 가치가 있습니다.
- 보류를 권하는 경우: '재개발 지역이니까 오른다'는 이유만으로, 준공 연차가 오래된 물건을 미타의 중앙값에 가까운 단가로 구입하는 경우입니다. 상승분의 일부는 준공 연차가 짧은 물건의 비율에 따른 것일 수 있습니다.
- 시바에서 검토하는 경우: 2025년에 미나토구 전체를 17.6% 밑돈 수준은 저평가라기보다 시장 내용의 차이입니다. 가격 상승을 전제하지 말고, 임대 수요로 채산이 맞는 물건으로 좁혀야 합니다.
다음으로 확인해야 할 재료
미타 고야마초 니시 지구에서 1,342세대가 공급되는 국면은 미타 중고 시세에 있어 시금석이 됩니다. 신축 분양가격이 중고의 새로운 기준이 되는 한편, 세대수가 한꺼번에 나오면 같은 계층의 매수자가 분산될 가능성도 있습니다.
미타 5초메 니시 지구의 권리변환계획 인가와 착공 시기도 시로가네다카나와역 쪽의 시세를 살펴보는 데 있어 재료입니다.
미타 재개발 지역에서 맨션의 구입이나 매각을 검토 중이신 분은, 같은 준공 연차대의 거래와의 비교를 포함해 INA로 문의해 주시기 바랍니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 미타 재개발로 맨션 가격은 올랐나요?
A. 국토교통성 데이터를 바탕으로 당사가 집계하면, 미타의 중고 맨션 제곱미터당 단가는 2023년부터 2025년까지 +51.8% 올랐습니다. 미나토구 전체의 +29.2%를 웃돕니다. 한편 미타는 준공 연차가 짧은 물건의 거래 비율도 높으며, 당사의 해석은 본문의 'INA의 관점'에서 설명하고 있습니다.
Q2. 미타 가든힐스는 언제 준공했나요?
A. 미타 가든힐스는 2025년 3월 31일에 준공했습니다. 미나토구 미타 1초메의 총 1,002세대 규모 분양 맨션으로, 미쓰이 부동산 레지덴셜과 미쓰비시지쇼 레지던스가 개발했습니다.
Q3. 시바의 맨션 가격은 미타와 비교해 어떻게 다른가요?
A. 2023년부터 2025년까지의 상승률은 시바가 +4.1%, 미타가 +51.8%였습니다. 시바는 거래액 중앙값이 5,200만 엔·전용면적 40㎡이며, 2000~2015년 준공 거래가 56.0%를 차지합니다. 미타(1억 4,000만 엔·60㎡)와는 거래되는 물건의 내용이 다릅니다.
Q4. 앞으로 미타에서 예정된 재개발은 무엇인가요?
A. 주택 1,342세대를 포함하는 미타 고야마초 니시 지구(2028년도 공사 완료 예정)와, 지상 45층의 미타 5초메 니시 지구(2026년도 착공, 2030년도 공사 완료 예정)입니다. 둘 다 주택을 포함하는 사업입니다.
인용·참고자료
- 도쿄도 도시정비국 「미타 3·4초메 지구 제1종 시가지재개발사업」
- 미나토구 「미타 3·4초메 지구 제1종 시가지재개발사업」(2026년 3월 갱신)
- 도쿄도 도시정비국 「미타 고야마초 니시 지구 제1종 시가지재개발사업」
- 미나토구 「미타 고야마초 니시 지구 제1종 시가지재개발사업」(2025년 9월 갱신)
- 도쿄도 도시정비국 「미타 5초메 니시 지구 제1종 시가지재개발사업」
- 미나토구 「미타 5초메 니시 지구 제1종 시가지재개발사업」(2026년 2월 갱신)
- 미쓰이 부동산 레지덴셜·미쓰비시지쇼 레지던스 「미타 가든힐스」 공식 사이트 개설 안내(2022년 4월)
- 미쓰이 스마이노 친타이 「미타 가든힐스」 물건 정보
- 미쓰이부동산·모리나가유업·동일본여객철도 「타마치역 니시구치 역전 지구 개발사업」 착공(2025년 10월)
- 국토교통성 부동산정보 라이브러리
