Le projet de réaménagement urbain de Classe 1 du Quartier Ouest de Roppongi 5-chome est l'un des plus grands projets de développement urbain du Japon, avec une surface totale de plancher d'environ 1,08 million de m² et un coût total de projet d'environ 800 milliards de yens. Les deux tours jumelles — une tour de bureaux de 66 étages et 327 mètres, et une tour résidentielle de 70 étages et 288 mètres — transformeront radicalement le paysage urbain de Roppongi.
Les travaux de démolition des bâtiments existants ont déjà commencé au cours de l'exercice fiscal 2025, et le projet avance régulièrement. Cet article analyse les dernières évolutions à mars 2026 et l'impact sur les valeurs immobilières du Quartier de Minato, à l'intention des investisseurs et propriétaires immobiliers.
En quoi consiste le Plan de Réaménagement du Quartier Ouest de Roppongi 5-chome ?
Le projet de réaménagement urbain de Classe 1 du Quartier Ouest de Roppongi 5-chome est un projet à grande échelle dans lequel Mori Building et Sumitomo Realty & Development participent en tant que coopérateurs. Sous le concept d'une "ville collinaire sûre, sécurisée et verdoyante", il cible une zone d'environ 8 hectares au sud-ouest du carrefour de Roppongi.
Le cœur du plan est constitué de deux tours ultra-hautes. Dans l'Îlot A-1 sera construit un immeuble de grande hauteur avec 66 étages au-dessus du sol, 8 niveaux souterrains et 327 mètres de hauteur, comprenant des bureaux, un hôtel, des boutiques et des installations d'observation, avec une surface totale de plancher d'environ 794 000 m². Quant à l'Îlot B, il est prévu comme une tour résidentielle ultra-haute avec 70 étages au-dessus du sol, 5 niveaux souterrains et 288 mètres de hauteur, comprenant environ 850 logements ainsi que des boutiques et des bureaux, avec une surface totale de plancher d'environ 239 000 m².
Il convient de noter que la surface totale combinée des deux bâtiments atteint environ 1,08 million de m², et le coût total du projet est estimé à environ 800 milliards de yens. Cela dépasse l'actuel Roppongi Hills (environ 760 000 m²) d'environ 1,4 fois. Il établira un record en tant que projet de réaménagement intérieur au coût le plus élevé de l'histoire. À son achèvement, un nouveau repère naîtra au cœur de Tokyo.
Pourquoi les tours jumelles de 327m et 288m suscitent-elles autant d'attention ?
La hauteur de 327 mètres de l'Îlot A-1 n'est qu'à 6 mètres de la Tour de Tokyo (333 mètres). Le bâtiment le plus haut de Tokyo actuellement est l'Azabudai Hills Mori JP Tower (325,4 mètres), mais l'Îlot A-1 du Quartier Ouest de Roppongi 5-chome le dépassera. À son achèvement, il pourrait devenir le bâtiment le plus haut du Japon.
De plus, les 288 mètres de l'Îlot B représentent le niveau le plus élevé pour usage résidentiel au niveau national. Même comparé aux Roppongi Hills Residences (environ 43 étages, environ 186 mètres), il les surpasse largement en nombre d'étages et en hauteur. Avec des installations d'observation également prévues, sa présence en tant que nouveau symbole de Roppongi sera extraordinairement significative.
Ces gratte-ciel ne sont pas seulement des repères, mais ont également un effet d'élévation de la valeur de marque de toute la zone environnante. Cette tendance est clairement illustrée par la hausse observée des prix des terrains autour d'Azabudai Hills après son ouverture.
Dernières actualités 2026 : Début de la démolition et impact de la flambée des coûts de construction
Le réaménagement du Quartier Ouest de Roppongi 5-chome a commencé les travaux de démolition des bâtiments existants au cours de l'exercice fiscal 2025. La période de travaux, y compris la démolition, est estimée à environ 60 mois, et l'achèvement prévu pour l'exercice fiscal 2030 est maintenu. Cela marque une étape importante dans la transition de la phase de planification à la phase d'exécution.
Le président de Mori Building, Shingo Tsuji, a révélé dans une interview avec le Nikkei Shimbun en mars 2026 que le projet était dans les étapes finales vers le début de la construction. Cependant, la réalité que la flambée des coûts de construction a un impact significatif sur les plans commerciaux est également apparue au grand jour.
Les coûts globaux du secteur de la construction ont augmenté de 25 à 29 % par rapport à janvier 2021. Les causes principales sont la hausse des coûts de main-d'œuvre et des matériaux, aggravée par la pénurie de travailleurs résultant du soi-disant "problème 2024" et du "problème 2025". Bien qu'une modération progressive après 2026 soit prévue, une baisse significative des prix n'est pas attendue.
Dans ces circonstances, le coût total du projet est estimé à environ 800 milliards de yens. Mori Building a reconnu ouvertement lors de sa présentation des résultats semestriels que les coûts de construction continuent d'augmenter, mentionnant également la possibilité de changements de conception, y compris l'utilisation du bâtiment. Des modifications par rapport au plan original pourraient être apportées.
Comment les valeurs immobilières dans le Quartier de Minato et la zone de Roppongi évolueront-elles ?
Les réaménagements à grande échelle ont des impacts à long terme sur les valeurs immobilières des zones environnantes. Nous analysons l'impact du réaménagement du Quartier Ouest de Roppongi 5-chome en tenant compte des dernières données sur les prix des terrains.
Pression à la hausse sur les prix des terrains : Selon les prix des terrains publiés pour 2026, le prix moyen des terrains dans le Quartier de Minato a atteint 5 518 395 yens/m² (en hausse de 14,99 % en glissement annuel). Les terrains résidentiels ont atteint en moyenne 2 577 333 yens/m² (+12,66 %), et les terrains commerciaux 6 229 411 yens/m² (+10,97 %), les deux enregistrant une croissance à deux chiffres. Le Quartier de Minato a les 4es prix de terrains publiés les plus élevés de Tokyo. Étant donné l'historique des hausses importantes des prix des terrains environnants avant et après l'ouverture de Roppongi Hills (2003), ce réaménagement pourrait créer une pression supplémentaire à la hausse.
Soutien aux niveaux de loyers : Les quelque 794 000 m² de surface de bureaux affecteront l'offre de bureaux dans l'ensemble du Quartier de Minato. D'un autre côté, si la concentration d'hôtels, d'installations d'observation et d'établissements commerciaux augmente l'attractivité de la zone, un effet de stimulation des loyers des propriétés existantes à proximité est également attendu.
Impact sur le marché résidentiel : Environ 850 appartements en tour seront mis sur le marché, mais étant donné la hauteur écrasante de 288 mètres et l'emplacement à Roppongi, un niveau de prix pour les ultra-fortunés est anticipé. Cela pourrait élever le niveau de prix du marché des appartements de luxe environnant dans son ensemble.
Amélioration de l'infrastructure de transport : Le plan comprend le renforcement de la connexion avec la station de Roppongi, l'établissement d'un itinéraire sans barrières et la création d'une place de gare. Ces améliorations de l'infrastructure urbaine contribuent à améliorer la commodité et les valeurs immobilières de toute la zone.
Points essentiels que les propriétaires et investisseurs immobiliers doivent considérer maintenant
À la lumière du réaménagement du Quartier Ouest de Roppongi 5-chome, nous organisons les points essentiels que les propriétaires et investisseurs immobiliers doivent considérer.
Décision sur le maintien des propriétés à proximité de Roppongi : La valeur de la zone devrait continuer à augmenter jusqu'à l'achèvement du réaménagement (prévu pour l'exercice fiscal 2030). Étant donné que les prix des terrains du Quartier de Minato ont considérablement augmenté de +14,99 % en glissement annuel, pour les propriétaires ayant des biens dans les zones de Roppongi, Azabu et Akasaka, un maintien à moyen et long terme peut être plus avantageux qu'une vente à court terme.
Se préparer à un relâchement temporaire de l'offre et de la demande dû à l'important volume d'offre : La nouvelle offre d'environ 794 000 m² de surface de bureaux aura un certain impact sur le marché de bureaux du Quartier de Minato à l'achèvement. Il est notamment important pour les propriétaires de bâtiments de bureaux plus anciens d'envisager des stratégies de rénovation et de différenciation.
Déterminer le moment d'investissement : Les travaux de démolition ont commencé et le compte à rebours de 60 mois a démarré. La période allant d'avant le début de la construction jusqu'à l'achèvement est celle où les prix des propriétés environnantes sont progressivement pris en compte. Il est important de suivre attentivement les informations sur l'avancement du réaménagement et d'identifier soigneusement le moment d'acquisition.
Résumé
Points essentiels du Projet de Réaménagement Urbain de Classe 1 du Quartier Ouest de Roppongi 5-chome :
- Îlot A-1 : 66 étages, hauteur 327m ; bureaux, hôtel, installations d'observation, etc. ; surface totale env. 794 000 m²
- Îlot B : 70 étages, hauteur 288m ; env. 850 logements plus boutiques ; surface totale env. 239 000 m²
- Surface totale d'env. 1,08 million de m² représente environ 1,4 fois celle de Roppongi Hills ; coût total du projet env. 800 milliards de yens est parmi les plus élevés dans l'histoire du réaménagement intérieur
- Les coopérateurs du projet sont Mori Building et Sumitomo Realty & Development
- Démolition commencée au cours de l'exercice fiscal 2025 ; période de travaux env. 60 mois ; achèvement prévu pour l'exercice fiscal 2030
- Les coûts de construction ont augmenté de 25 à 29 % par rapport à 2021 ; possibilité de changements de conception
- Prix moyen des terrains publiés 2026 dans le Quartier de Minato : 5 518 395 yens/m² (+14,99 % en glissement annuel)
- Une hausse des prix des terrains et une amélioration des niveaux de loyers sont attendues dans le Quartier de Minato/zone de Roppongi
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Quand sera achevé le réaménagement du Quartier Ouest de Roppongi 5-chome ?
Le projet vise un achèvement au cours de l'exercice fiscal 2030. La démolition des bâtiments existants a déjà commencé au cours de l'exercice fiscal 2025, et la période de travaux, y compris la démolition, est estimée à environ 60 mois. Il existe cependant également la possibilité que le calendrier change en raison de la hausse des coûts de construction.
Q2. La hauteur de 327m de l'Îlot A-1 deviendra-t-elle la plus haute du Japon ?
Il est possible qu'il devienne le bâtiment le plus haut du Japon à son achèvement. Le bâtiment le plus haut du Japon actuellement est l'Azabudai Hills Mori JP Tower (environ 325,4m), et l'Îlot A-1 avec 327m le dépasse d'environ 1,6m. Il n'est également qu'à 6m de la Tour de Tokyo (333m).
Q3. Quelle est l'importance d'un coût total de projet d'environ 800 milliards de yens ?
C'est parmi les coûts de projet les plus élevés de l'histoire des projets de réaménagement intérieurs. La toile de fond est la hausse des matériaux de construction et des coûts de main-d'œuvre, les coûts de construction ayant augmenté de 25 à 29 % par rapport à 2021. Mori Building envisage également des changements de conception partiels, et le coût total final du projet peut encore fluctuer.
Q4. Quel sera l'impact sur les prix immobiliers dans la zone environnante ?
Les réaménagements à grande échelle sont un facteur de hausse des prix des terrains dans les zones environnantes. Les prix des terrains publiés pour 2026 dans le Quartier de Minato ont considérablement augmenté pour atteindre une moyenne de 5 518 395 yens/m² (+14,99 % en glissement annuel). Étant donné que les prix des terrains ont également considérablement augmenté autour de Roppongi Hills à son ouverture, ce réaménagement, encore plus grand en termes d'échelle, devrait avoir un effet de vague sur l'ensemble des zones de Roppongi, Azabu et Akasaka.
Articles connexes
Références
- Bureau d'aménagement urbain de la Métropole de Tokyo "Projet de réaménagement urbain de Classe 1 du Quartier Ouest de Roppongi 5-chome"
- Bureau de l'environnement de la Métropole de Tokyo "Rapport d'évaluation de l'impact environnemental" (novembre 2024)
- Nikkei Shimbun (9 mars 2026)
- Nikkei Shimbun "Les prix des terrains publiés augmentent de 2,8 %" (mars 2026)
