O Projeto de Reurbanização Urbana de Classe 1 do Bairro Oeste de Roppongi 5-chome é um dos maiores projetos de desenvolvimento urbano do Japão, com uma área total de construção de aproximadamente 1,08 milhão de m² e um custo total do projeto de cerca de 800 bilhões de ienes. As duas torres gêmeas — uma torre de escritórios de 66 andares e 327 metros, e uma torre residencial de 70 andares e 288 metros — transformarão radicalmente a paisagem urbana de Roppongi.
As obras de demolição dos edifícios existentes já começaram no exercício fiscal de 2025, e o projeto está avançando de forma constante. Este artigo analisa os últimos desenvolvimentos até março de 2026 e o impacto nos valores imobiliários do Distrito de Minato, direcionado a investidores e proprietários imobiliários.
O que é o Plano de Reurbanização do Bairro Oeste de Roppongi 5-chome?
O Projeto de Reurbanização Urbana de Classe 1 do Bairro Oeste de Roppongi 5-chome é um projeto em grande escala no qual a Mori Building e a Sumitomo Realty & Development participam como cooperadores. Sob o conceito de "uma cidade colinar segura, tranquila e verdejante", abrange uma área de aproximadamente 8 hectares a sudoeste do cruzamento de Roppongi.
O núcleo do plano são duas torres de grande altura. No Bloco A-1 será construído um edifício de 66 andares acima do solo, 8 subsolos e 327 metros de altura, composto por uma mistura de usos incluindo escritórios, hotel, lojas e instalações de observação, com uma área total de aproximadamente 794.000 m². Já o Bloco B está previsto como uma torre residencial de 70 andares acima do solo, 5 subsolos e 288 metros de altura, com aproximadamente 850 unidades habitacionais além de lojas e escritórios, com uma área total de aproximadamente 239.000 m².
É digno de nota que a área total combinada de ambos os edifícios chega a aproximadamente 1,08 milhão de m², e estima-se que o custo total do projeto alcance cerca de 800 bilhões de ienes. Isso supera o atual Roppongi Hills (aproximadamente 760.000 m²) em cerca de 1,4 vezes. Estabelecerá um recorde como o maior custo de projeto de reurbanização doméstica da história. Após sua conclusão, um novo marco nascerá no coração de Tóquio.
A associação preparatória foi estabelecida em março de 2008, e a decisão do plano urbano foi tomada em 8 de abril de 2024. Em novembro do mesmo ano, o relatório de avaliação de impacto ambiental do Bureau do Meio Ambiente de Tóquio foi divulgado. O projeto está avançando com o objetivo de iniciar a construção principal no exercício fiscal de 2026 e concluir no exercício fiscal de 2030.
Por que as torres gêmeas de 327m e 288m estão atraindo tanta atenção?
A altura de 327 metros do Bloco A-1 está a apenas 6 metros da Torre de Tóquio (333 metros). O edifício mais alto de Tóquio atualmente é o Azabudai Hills Mori JP Tower (325,4 metros), mas o Bloco A-1 do Bairro Oeste de Roppongi 5-chome o superará. Após sua conclusão, poderá se tornar o edifício mais alto do Japão.
Além disso, os 288 metros do Bloco B representam o nível mais alto para uso residencial no país. Mesmo comparado com o Roppongi Hills Residences (cerca de 43 andares, cerca de 186 metros), o supera amplamente tanto em número de andares quanto em altura. Com instalações de observação também planejadas, sua presença como novo símbolo de Roppongi será extraordinariamente significativa.
Esses arranha-céus não são apenas marcos, mas também têm um efeito de elevar o valor de marca de toda a zona circundante. Essa tendência é claramente evidenciada pelo aumento observado nos preços dos terrenos ao redor do Azabudai Hills após sua abertura.
Últimas novidades de 2026: início da demolição e impacto da escalada dos custos de construção
A reurbanização do Bairro Oeste de Roppongi 5-chome deu início às obras de demolição dos edifícios existentes no exercício fiscal de 2025. O período de obras, incluindo a demolição, é estimado em aproximadamente 60 meses, e a conclusão prevista para o exercício fiscal de 2030 é mantida. Isso marca um importante marco na transição da fase de planejamento para a fase de execução.
O presidente da Mori Building, Shingo Tsuji, revelou em uma entrevista ao Nikkei Shimbun em março de 2026 que o projeto estava nas etapas finais em direção ao início da construção. No entanto, a realidade de que a escalada dos custos de construção está tendo um impacto significativo nos planos de negócios também veio à tona.
Os custos gerais do setor de construção aumentaram 25 a 29% em comparação com janeiro de 2021. As principais causas são a alta nos custos de mão de obra e materiais, agravada pela escassez de trabalhadores resultante dos chamados "problema de 2024" e "problema de 2025". Embora uma moderação gradual após 2026 seja prevista, uma redução significativa de preços não é esperada.
Nessas circunstâncias, o custo total do projeto é estimado em cerca de 800 bilhões de ienes. A Mori Building reconheceu abertamente em sua apresentação de resultados semestrais que os custos de construção continuam a subir, mencionando também a possibilidade de mudanças de projeto, incluindo o uso do edifício. É possível que modificações em relação ao plano original sejam feitas.
A reurbanização de Roppongi 5-chome está "atrasada"? Mudança de plano para conclusão no exercício fiscal de 2032
Na coletiva de resultados de 15 de maio de 2026, Yasuhiro Kogo, o próximo presidente da Mori Building (que assumirá o cargo em 23 de junho do mesmo ano), declarou sobre a conclusão prevista, até então definida para o exercício fiscal de 2030: "A conclusão em 2030 está em uma situação bastante difícil. Em relação à escalada dos custos de construção e ao prolongamento do prazo de obras, gostaríamos de planejar de forma racional e buscar uma execução eficiente." Com isso, revelou a política de revisar o cronograma devido ao aumento dos custos de construção e das taxas de juros.
Posteriormente, no projeto de alteração do plano urbano apresentado à Assembleia do Distrito de Minato em 29 de julho de 2026, foi anunciado um plano que incorpora ao desenvolvimento urbano do Bairro Oeste de Roppongi 5-chome o "Distrito F" (aproximadamente 2.030 m², terreno compartilhado por Mori Building, Sumitomo Realty & Development e TV Asahi), composto por escritórios, salão multiuso e instalações comerciais, e o "Distrito G" (aproximadamente 2.000 m², terreno adjacente já adquirido pela TV Asahi), responsável por funções de intercâmbio cultural. Com isso, após o estabelecimento da associação de reurbanização durante o exercício fiscal de 2026 e a aprovação do plano de transferência de direitos no exercício fiscal de 2027, o início das obras está previsto, com conclusão total no exercício fiscal de 2032. Isso representa um adiamento de cerca de dois anos em relação ao exercício fiscal de 2030 originalmente previsto, mas, com a participação da TV Asahi, o escopo do projeto está, na verdade, aumentando, e o plano em si não foi reduzido nem cancelado. Proprietários e investidores devem interpretar as referências a "conclusão no exercício fiscal de 2030" mencionadas em outras seções deste artigo como substituídas por esta atualização mais recente, "exercício fiscal de 2032".
Como os valores imobiliários no Distrito de Minato e na área de Roppongi mudarão?
As reurbanizações em grande escala têm impactos de longo prazo nos valores imobiliários das áreas circundantes. Analisamos o impacto da reurbanização do Bairro Oeste de Roppongi 5-chome junto com os últimos dados de preços de terrenos.
Pressão ascendente sobre os preços dos terrenos: Segundo os preços de terrenos publicados para 2026, o preço médio dos terrenos no Distrito de Minato atingiu 5.518.395 ienes/m² (alta de 14,99% em relação ao ano anterior). Os terrenos residenciais registraram média de 2.577.333 ienes/m² (+12,66%), e os terrenos comerciais 6.229.411 ienes/m² (+10,97%), ambos com crescimento de dois dígitos. O Distrito de Minato tem os 4.os maiores preços de terrenos publicados de Tóquio. Dado o histórico de aumentos significativos nos preços dos terrenos circundantes antes e depois da abertura do Roppongi Hills (2003), essa reurbanização pode criar uma pressão ascendente adicional.
Suporte aos níveis de aluguel: Os aproximadamente 794.000 m² de área de escritórios afetarão a oferta de escritórios em todo o Distrito de Minato. Por outro lado, se a concentração de hotéis, instalações de observação e estabelecimentos comerciais aumentar a atratividade da área, também é esperado um efeito de impulso nos aluguéis de imóveis existentes nas imediações.
Impacto no mercado residencial: Aproximadamente 850 apartamentos em torre serão colocados no mercado, mas dada a avassaladora altura de 288 metros e a localização em Roppongi, um nível de preços para os ultra-ricos é antecipado. Isso pode elevar o nível de preços do mercado de apartamentos de luxo circundante como um todo.
Melhoria da infraestrutura de transporte: O plano inclui o fortalecimento da conexão com a estação de Roppongi, o estabelecimento de uma rota sem barreiras e a criação de uma praça da estação. Essas melhorias na infraestrutura urbana contribuem para melhorar a conveniência e os valores imobiliários de toda a área.
A construtora principal (empreiteira geral) ainda não foi decidida
Buscas como "Roppongi 5-chome reurbanização empreiteira" ou "Shimizu Corporation reurbanização Roppongi 5-chome" são frequentes, mas, em setembro de 2026, a construtora (agente designado de execução das obras) deste projeto ainda não foi selecionada. A Associação Preparatória de Reurbanização Urbana do Bairro Oeste de Roppongi 5-chome (presidente: Takuya Tsukahara), entidade responsável pelo projeto, anunciou por meio da Federação Nacional de Associações de Reurbanização Urbana que planeja iniciar, durante o exercício fiscal de 2026 (Reiwa 8), o processo de seleção pública do "agente designado de execução das obras".
O método de seleção é o "sistema de concorrência por propostas de negócio", que avalia de forma abrangente propostas relacionadas a planejamento, projeto, execução e preço. Os candidatos devem apresentar experiência na execução de complexos de grande altura acima de 200 metros concluídos a partir de 2016 (Heisei 28) (para os blocos A-1 e A-2), ou experiência na execução de edifícios residenciais de grande altura com 40 andares ou mais (para o Bloco B). Portanto, até o momento da redação deste artigo, nenhuma empreiteira específica, incluindo a Shimizu Corporation, foi oficialmente confirmada como a construtora.
Pontos essenciais que proprietários e investidores imobiliários devem considerar agora
À luz da reurbanização do Bairro Oeste de Roppongi 5-chome, organizamos os pontos essenciais que proprietários e investidores imobiliários devem considerar.
Decisão sobre manter imóveis perto de Roppongi: Espera-se que o valor da área continue a subir em direção à conclusão da reurbanização (prevista para o exercício fiscal de 2030). Dado que os preços dos terrenos do Distrito de Minato subiram significativamente +14,99% em relação ao ano anterior, para proprietários com imóveis nas áreas de Roppongi, Azabu e Akasaka, manter a médio e longo prazo pode ser mais vantajoso do que uma venda de curto prazo.
Preparação para o relaxamento temporário da oferta e demanda devido à grande oferta: A nova oferta de cerca de 794.000 m² de área de escritórios terá um certo impacto no mercado de escritórios do Distrito de Minato na conclusão. Em particular, é importante que proprietários de edifícios de escritórios mais antigos considerem estratégias de renovação e diferenciação.
Determinar o momento do investimento: As obras de demolição começaram e a contagem regressiva de 60 meses foi iniciada. O período desde antes do início da construção até a conclusão é quando os preços dos imóveis circundantes estão sendo gradualmente precificados. É importante monitorar de perto as informações sobre o progresso da reurbanização e identificar cuidadosamente o momento de aquisição.
Minha opinião
Considero que a reurbanização do Bairro Oeste de Roppongi 5-chome é um projeto que marcará uma nova página na história do desenvolvimento urbano de Tóquio. Os números — área total de construção de 1,08 milhão de m², custo total do projeto de cerca de 800 bilhões de ienes e altura de 327 metros — expressam a determinação de Tóquio em continuar competitiva como cidade internacional da Ásia.
O que mais me chama a atenção é o fato de essa reurbanização concentrar múltiplas funções — "escritórios", "residências", "hotel", "comércio" e "instalações de observação" — em um único quarteirão. Isso não é simplesmente a construção de edifícios, mas sim um esforço para criar a própria cidade. Pode-se dizer que é uma evolução do conceito de "Vertical Garden City (cidade-jardim vertical)" que a Mori Building desenvolveu no Roppongi Hills.
É preciso reconhecer com franqueza o risco representado pela escalada dos custos de construção. No entanto, considerando o potencial da região de Roppongi e a capacidade de execução de incorporadoras que representam o Japão, como a Mori Building e a Sumitomo Realty & Development, estou convencido de que este projeto trará um impacto positivo para todo o mercado imobiliário de Tóquio. Que valor os 800 bilhões de ienes deste investimento histórico trarão para a cidade de Roppongi? Gostaria que os proprietários imobiliários acompanhassem de perto esses desenvolvimentos e construíssem suas estratégias patrimoniais com uma visão de médio a longo prazo.
Resumo
Pontos essenciais do Projeto de Reurbanização Urbana de Classe 1 do Bairro Oeste de Roppongi 5-chome:
- Bloco A-1: 66 andares, altura 327m; escritórios, hotel, instalações de observação, etc.; área total aprox. 794.000 m²
- Bloco B: 70 andares, altura 288m; aprox. 850 unidades habitacionais mais lojas; área total aprox. 239.000 m²
- Área total de aprox. 1,08 milhão de m² é aproximadamente 1,4 vezes a do Roppongi Hills; custo total do projeto aprox. 800 bilhões de ienes é o maior da história da reurbanização doméstica
- Os cooperadores do projeto são Mori Building e Sumitomo Realty & Development
- Demolição iniciada no exercício fiscal de 2025; período de obras aprox. 60 meses; conclusão prevista para o exercício fiscal de 2030
- Custos de construção aumentaram 25-29% em relação a 2021; possibilidade de mudanças de projeto
- Preço médio dos terrenos publicados de 2026 no Distrito de Minato: 5.518.395 ienes/m² (+14,99% em relação ao ano anterior)
- Aumento dos preços dos terrenos e melhoria dos níveis de aluguel são esperados no Distrito de Minato/área de Roppongi
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. Quando será concluída a reurbanização do Bairro Oeste de Roppongi 5-chome?
O projeto visa a conclusão no exercício fiscal de 2030. A demolição dos edifícios existentes já começou no exercício fiscal de 2025, e o período de obras, incluindo a demolição, é estimado em aproximadamente 60 meses. No entanto, também existe a possibilidade de que o cronograma mude devido ao aumento dos custos de construção.
P2. A altura de 327m do Bloco A-1 se tornará a mais alta do Japão?
Existe a possibilidade de que se torne o edifício mais alto do Japão na conclusão. O edifício mais alto do Japão atualmente é o Azabudai Hills Mori JP Tower (aproximadamente 325,4m), e o Bloco A-1 com 327m o supera em aproximadamente 1,6m. Também está a apenas 6m da Torre de Tóquio (333m).
P3. Qual é a magnitude de um custo total do projeto de cerca de 800 bilhões de ienes?
É o maior custo de projeto na história dos projetos de reurbanização domésticos. O pano de fundo é o aumento em materiais de construção e custos de mão de obra, com os custos de construção subindo 25-29% em comparação com 2021. A Mori Building também está considerando mudanças parciais de projeto, e o custo total final do projeto pode flutuar ainda mais.
P4. Qual será o impacto nos preços imobiliários na área circundante?
As reurbanizações em grande escala são um fator no aumento dos preços dos terrenos nas áreas circundantes. Os preços dos terrenos publicados de 2026 do Distrito de Minato subiram significativamente para uma média de 5.518.395 ienes/m² (+14,99% em relação ao ano anterior). Dado que os preços dos terrenos também subiram significativamente ao redor do Roppongi Hills quando abriu, espera-se que essa reurbanização, sendo ainda maior em escala, tenha um efeito dominó em toda a área de Roppongi, Azabu e Akasaka.
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Referências
- Secretaria de Desenvolvimento Urbano da Metrópole de Tóquio "Projeto de Reurbanização Urbana de Classe 1 do Bairro Oeste de Roppongi 5-chome"
- Secretaria do Meio Ambiente da Metrópole de Tóquio "Relatório de Avaliação de Impacto Ambiental" (novembro de 2024)
- Nikkei Shimbun (9 de março de 2026)
- Nikkei Shimbun "Preços de terrenos publicados sobem 2,8%" (março de 2026)
